房地产金融-住宅融资体系的国际经验及启示-1

房地产金融|住宅融资体系的国际经验及启示

内容提要:世界各国根据自身情况，建立不同的住宅金融模式，对中国而言，独立运行、专业经营和广泛参与是我国住宅金融体系的发展方向，包括：建立商业性和福利性相结合的金融支持体系，明确商业银行在住房融资中的地位和作用，完善融资保险和担保体系建设等。

关键词：住宅融资担保房地产

世界各国根据自身情况，建立不同的住宅金融模式，实行不同的金融政策、法规和措施。尽管它们的形成都与其经济政治体制、社会文化传统、消费习惯、经济发展历史紧密相关，但总体看，各国住宅金融的演化都有明显的阶段性和规律性，对中国的房地产金融业有着较强的参考意义。

一、我国住宅市场发展的制度保障

1、与各国住宅市场发展相对应，各国住宅金融的演化都有明显的阶段性。各国在解决住房问题过程中基本上都经历了一个由解决住房困难到增加住房面积，再到提高住房质量以至全面提高居住水平的发展过程。在住宅金融政策方面也经历了三个阶段的演变。第一阶段主要由政府财政直接参与住房开发、建设和经营，大多数居民租用公房；第二阶段是政府由直接提供住房转变为参与住宅金融市场，形成以国有金融机构为主体的住宅金融体系，目的是提高住房建设融资和消费支付能力；第三阶段是政府间接参与住宅金融市场，着重在于宏观调控，保证金融市场的稳定。

2、提高住房建设和消费支付能力的住房金融政策是第二阶段的基本方针。发达国家第二阶段的发展一般都持续了20年以上时间，在这期间政府一般对房地产业持积极的金融支持政策。例如，美国曾制定了以提高开发商融资能力为目的的金融政策。60年代至70年代初期，美国开始全面实施都市更新计划，同时在全国范围内开展了大规模的拆迁运动。由于拆迁、建设费用大，安置住房数量不足，引发了许多争议。1975年政府颁布实施《美国住宅抵押贷款条例》，1977年又颁布实施《美国城市社区重建投资管理条例》来鼓励金融机构积极放贷；同时成立专门机构－－"住宅区重建投资公司"，以加大投资力度。日本通过财政投融资计划，由财政机构吸收和筹集资金，为官方金融机构提供信贷资金和直接投资给公营或国家支持的住宅开发机构。日本政府也开辟多种渠道，采取重点资助各种住宅机构和团体建造住宅，统管房租以及提供住宅补贴等多项政策来解决居民住宅问题。

我国住宅产业处于第二阶段初期，需要长达数十年的金融支持政策。我国经过20多年的改革开放和城镇住宅建设的快速发展，人均居住面积得到较快提高，城镇居民在总体上告别住房严重短缺时代，从数量型发展阶段进入了增量与质量并重发展阶段。2003年我国人均GDP达到1090美元，城镇居民人均住宅建筑面积仅平方米，恩格尔系数，只处于第二阶段的初期。中国作为发展中的转轨大国，这个阶段会远远超过地域人口小国，中国以提高住房建设和消费支付能力的住房金融政策也应当持续数十年之久，需要防止跨越发展阶段或不顾本阶段发展主流的倾向。

我国应借鉴国际经验，明确对住宅生产和消费双向支持的融资政策。政府提出了以人为本的执政纲领，把建设小康社会作为我国的政治目标，并将房地产业作为国民经济的支柱产业进行培养，而房地产业也具有迅速发展的内在动力，所以长期稳定的金融支持政策是实现政治目标、改善人民居住水平和培育支柱产业的制度保障，构建以提高住房建设和消费支付能力为重点的金融支持体系具有深远意义。

二、我国住宅金融体系的发展方向

1、发达国家住宅金融体系的特点

成熟的住宅金融体系一般都有独立的政府非盈利性住宅金融机构协调整个住宅金融业务。它向住房经营者和经营住房信贷的金融机构提供资金和其它便利，协调专业性的住宅金融机构(如互助性住房储蓄机构或抵押银行)，同时其它银行与非银行金融机构参与融资、提供担保，从而形成一个各方参与、相互分工协作的运行机制。

发达国家和转轨国家一般都建立商业性和福利性相结合的多元住宅融资体系，大多有专业性的住房融资机构。市场经济国家在充分发挥市场机制的同时，也没有忽视政府对福利性金融体系的建设。发达国家既有商业性金融机构的支持，也有福利性金融机构的支持。在商业性金融体系中建立专业性的金融机构，其他金融机构积极配合。政府主要在福利性金融体系中对直接融资、信用补充和市场流动性方面提供积极的支持。从国际经验看，大部分国家都有专业性的住房储蓄机构，如德国的建筑储蓄金融机构、日本住宅金融专库、英国的建房社团等。研究表明，发展中国家推动住宅金融系统，建立专业的机构更可能成功。专业机构比一般机构更能够提供购房贷款。

发达国家众多机构参与和分工的融资体系既是推进住宅的建设和消费的重要手段，也是防范风险的必要措施。发达国家目前已形成了多种住宅金融机构共同参与、运用各种金融工具、多渠道筹集资金的局面，广泛运用住宅专业储蓄和贷款制度、政府直接融资制度、政府信用补充和抵押银行制度、不动产证券融资以推进住宅的建设和消费，同时也广泛分散风险。

2、我国应加强住宅融资体系的探索和试点

政府参与住宅金融市场，探索建立独立的住宅金融机构来协调整个住宅金融业务，以利率引导、存款保险和信用补充为工作重点，协调各融资主体之间的利益关系与运行规则，有效地调控市场和实现社会福利。

建立多渠道的支持体系，培育多元化的融资工具。中国住宅金融支持机构非常单一，目前住宅建设和消费仅仅只有商业银行和住房公积金提供支持，缺乏专业化的住宅融资机构，在信用补充、市场流动和直接融资方面缺乏相应的支持主体和支持政策。培育多元化的融资机构是促进住宅消费和建设和分散风险的必要手段。

尽快建立专业性的住宅金融机构，同时进