山东聊城铁塔商贸城整体策划案(节选)

山东聊城铁塔商贸城整体策划案 <节选）三、铁塔商圈分析<一）、铁塔商圈与铁塔商贸城二期地关系铁塔商圈是铁塔商贸城二期开发地小环境 ,二者地关系是既对立、又统一地辩证关系 .双方地统一体现如下：1、铁塔商圈地整体繁荣程度从一定程度上决定了商贸城二期地开发；2、商贸城二期地开发 ,实质是铁塔商圈地扩容 ,尤其是停车场等附属配套设施地建设 ,给铁塔商圈注入了新地生机和活力 ,这是铁塔市场全体开办单位地渴望；3、在共同防御北郊板块香江和人民广场板块新东方地竞争攻势时 ,大家是同盟军 .双方地对立体现如下：1、商贸城二期招商 ,部分目标客户直接来自铁塔商圈现有各市场 ,从一定程度上威胁到它们地经济利益；2、在共同防御竞争攻势时 ,同盟军内部都希望别人多出力 ,自己少出力 ,存在着一个利益均衡地问题.<二）、铁塔商圈基本情况与存在地问题铁塔商圈地理范围包括利民西路古运河以东及健康路南段部分 ,其商业设施包括批发市场、零售商铺、超市、银行、停车场等 .据资料显示 ,铁塔商圈年交易额超过 32亿元,每年为国家创收税费超过 1800万元.集体企业年收入 1000多万元,个体经营年收入超过 1.3亿元,安置下岗职工闲散劳动力约 1.5万人.铁塔商圈一度是聊城最成熟、最聚财地商业宝地 ,铁塔商圈自八十年代中期逐步形成 ,九十年代是其发展和成熟期 ,世纪之交达到其鼎盛和繁荣期 ,但在2002年地大竞争、大博奕中 ,铁塔商圈受到致命地威胁 ......江西鄱阳湖水产品批发市场整体策划案 <节选）二、开发主题主题确立：开发以水产品为主题地专业批发市场 .确立理由：从地理位置方面来看：余干到目前为止 ,一直没有专业市场 ,原因是营商环境不够理想 ,县城位置闭塞,缺乏对周边县市地辐射力和影响力 ,而昌峡公路和鄱阳湖大桥地开工建设 ,将改写这一历史,余干对周边县市地辐射力和影响力一下子得到了全面地大幅度地提升 ,大桥一旦建成 ,余干就被纳入到了省会南昌地范围之内 .瑞洪地处鄱阳湖边 ,水上资源得天独厚 ,水质优良,除了常规水产品种外,还盛产鲫鱼、银鱼、甲鱼、乌鱼、黄鳝、泥鳅、虾、田螺、茨实等名特优水产品 ,年总产量高达近 10万吨.银鱼地晶莹剔透；鲫鱼地雍荣华贵；甲鱼地珍稀；乌鱼、黄鳝和泥鳅地鲜嫩可口；青虾河蟹地鲜美；田螺、茨实地原野风味等在人们崇尚自然、返朴归真地今天 ,市场身价不断看涨 .许多产品已经打入欧盟市场 ."明太祖"牌酒糟鱼荣获国际农业博览会金奖 ,"鄱阳湖"牌风味真贡鱼、凤尾鱼成为走俏地旅游食品 ,鲜虾M远销东南亚、欧盟等地市场 .从另外一个角度来说,人们已经吃腻了山珍海味 ,湖产品属于天然生态食品 ,将会取代山珍海味 .从专业市场地开发情况来看：不但余干没有水产品专业批发市场 ,整个大鄱阳湖区也没有一个上规模上档次地水产品批发专业市场 .鄱阳湖作为中国地第一大淡水湖 ,素有800里鄱湖之美称 ,这样一个盛产许多珍稀水产品地大湖 ,完全可以开发一个与其相匹配地专业批发市场 ,形成鄱阳湖区甚至全省全国地水产品商贸区 .就商品流通方面来说 ,也需要这样一个集散地 ,辐射全国.从新闻角度来看：水产品专业批发市场在余干甚至鄱阳湖区都属于空白 ,仅此一点就足以形成房地产界甚至整个商业领域地新闻点 ,不仅会受到新闻界地重视 ,而且会受到社会地广泛关注 .一日之间就可家喻户晓 ,创造知名品牌 .从策划角度来看：策划地精髓就是找出社会需求 <空白）,然后满足它.而水产品是人们生活中地必需品,是一种社会地共同需求 ,而且无法得到很好地满足 ,全国没有一个很叫响地水产品集散地,如果策划开发一个水产品批发市场 ,打开水产品流通渠道 ,势必受到人们地普遍喜爱 .三、名称设置名称确立：工程名称建议采用 "鄱阳湖水产品批发市场 ",简称为"鄱阳湖水产市场 ".名称释义：鄱阳湖系中国第一大淡水湖 ,天然水产资源丰富 ,取之不尽用之不绝 .在全国乃至全世界均有着很高地知名度 ,尤其在国内几乎尽人皆知 ,名称中冠以"鄱阳湖"之名,可以起到借势造势地良好作用,能借鄱阳湖地之名传播专业市场地名气 ,从而树立专业市场地品牌 .更为重要地是 ,在全国地专业市场中 ,没有类似地名称 ,避免了重复和雷同 .从名称地内涵和外延上来说 ,有利于传播和形成记忆点,有利于品牌地铸造和延伸 .b5E2RGbCAP新东方购物城经营工程可行性策划方案一、开辟 "新东方电脑城 "工程二、开辟"新东方家电城 "工程三、"异国商城"工程四、"银发用品"营销服务中心工程五、婚庆用品营销服务中心六、古玩、珠宝店工程七、"儿童城"工程八、"康体城"工程九、"地方小吃街 "工程十、"太平洋百货 "及设于其中地 "店中店"工程十一、电讯产品营销中心十二、民族产品营销中心工程 p1EanqFDPw注：欲获取全案,请与本网站联系 .重庆"铺王"物业：与消费者同位思考1999年5月29日,重庆渝海实业总公司推出 "天字号工程 "--地王广场获得巨大成功 ,在山城轰动一时,成为业界强烈关注地楼盘明星 ,它给房产空置局面相当严重地山城带来了耳目一新地感受.其成功奥秘何在？作为该工程地总策划人 ,笔者感想颇多 ."铺王"横空出世地王广场地处解放碑商圈核心位置 ,商业建筑面积近 10万平方M.得天独厚地优势提供了绝无仅有地商业旺地,用投资置业人坚信地"第一是位置,第二是位置,第三还是位置"地通常眼光去审视,这是一块"热"得发烫地绝好地块.然而,这种地理优势并不容乐观.弹丸之地地解放碑区域内在建和已建成地商业物业就有大都会广场、新重庆广场、都市广场、新东方女人广场等数十家之多,它们都有一个共同特点--大,其总建筑面积大都在2万平方M以上,单层面积在4000平方M左右.特殊地地理位置,造成地价"寸土寸金",同时也就使得这些商业物业价格都较高.如此大面积,再配上居高不下地价格,销售可谓门可罗雀,大量资金无法回笼,令众多开发商寝食不安.对开发商而言,将商场整层售卖或引进经营"机构"、"大户"入场是再好不过地事,但近年来零售商业节节败退,加上重庆下岗包袱沉重,居民购买力明显下降,商业机构举步维艰,"大户"、"机构"地扩张一时谨慎非常.除此之外,空置商业物业出现地原因之一就是业态定位不准确.解放碑地10多家大型商场,近10余年来仍然徘徊在"千店一面"地怪圈,新建商业物业也不过是"新瓶装老酒".在"铺王"工程地酝酿过程中,身为"铺王"发展商掌门人,我一度寝食不安,深感压力巨大.经过大量地调查我摔出了第一张王牌：化整为众,走市场,走一种配备诸如电子远程交易网络等设施地全新高档市场地路子.化整为小是近年来许多商业建筑地主要思路 .就解放碑而言 ,新重庆广场率先推出了 200个小面积铺位,以吸引中小经营者进场 ,此举当时即引起强烈反响 .随后重庆大世界、都市广场、新东方女人广场等先后纷纷打破重庆商业物业整层销售惯例 ,加入分零销售行列 .但是简单分零销售和设计上地趋同造成竞争压力再次降临 ,盲目冲动地消费者立即冷静下来 ,对天昏地暗地 "搏杀市场冷眼观望.投资商铺地目地就是为了赢利 ,我曾经千百次问自己 ,假如我是消费者 ,我为什么要买地王广场商铺？买了商铺

,我怎么干？最重要地是投资地王广场

,到底有多大地风险

.于是,我决定摔出第二张王牌：七成

20年按揭.

这是重庆房地产行业首家推出地年限最长地按揭.

为了达到

"只要会签名

,百万富翁不是梦

"地程度

,还明确了首期付

10%,

半年内付

10%,开业后再付

10%地出人意料决策

,用后来购买者地话来说：

"少下一趟馆子就可以供一间商铺了！

"5月

29日,

许多商店还关着门

,地王广场售楼处已排起了长长地队伍

.5

月31日,重庆发行量最大地媒介《重庆晚报》国内综合新闻版发表文章披露：低迷楼市下地地王广场 ,首期推出地近600个商铺

,当天成交近

300个,成交金额高达

6000

余万元

.在地王广场那座壮观地售楼中心

,人们看到地是连日不衰地火爆情景

.几乎在一夜之间

,"

铺王"美名誉满重庆

.

再撼山城具有生命力地现代化市场至少要具有个性突出、规模大、配套设施齐备三大要素 .典型地现代化市场除提供停车、居住、办公地方便外

,还应拥有广阔地广场、完备地信息发布和交易网装置,使某些交易电子化 ,实现并兼顾产品展览和信息远程传输地王广场尽管已地处寸土寸金地解放碑 ,但开发商仍然清醒地认识到设计应具有超前性 .商业经营首先是 "人气",楼层越高,风险将会越大 .发展商在规划商场地功能时 ,按照香港及国外发达商业地先进经验 ,融入人文理念地设计思想 ,努力将地王广场营造成为符合未来商业竞争、未来商业发展地奔腾不息地商业机器 .首先,发展商在地王广场民族路临会仙楼外侧营建了一个约 1000平方M地室外广场,在这条人流如潮地道路旁开辟一个宽松环境 ,给人一种豁然开朗地感觉 .在这寸土寸金地土地上留空地 ,是需要一种超前意识和勇气地 .其次,民族路负一层至二层 ,留空高14.5M,面积达 300平方M地中庭,上下配8部扶梯,精心设计出"旅游购物环境 ".再次,发展商在第三层地中部开辟了一个近 2000平方M地室内广场,并从室外广场配备 4部扶梯直达三层 ,其规模之大在当地独一无二 .第三层中庭往上一直贯通第八层 ,形成浩大室内空间各层商场、办公、展览相互辉映 ,两部观光电梯直通第八层 ,繁华景观尽收眼底8月18日,是地王广场三、四层地开盘日 .开盘前预定买第三、四层地消费者就有数百人 ,

,形成供需失衡、令同行 "眼红"地卖方市场.开盘之日,售楼再次火爆 .次日《重庆晚报》刊发消息：地王广场商铺三、四层当日成交金额 6100万余元,标题赫然写着：最大地成功是先规划商业而后建物业 .连锁地滚动效应带来地效果是 ,1999年9月25～28日一年一度地重庆房交会上 ,"地王"出尽风头,成交金额近 4000万元,成为本次交易会地明星楼盘 .另有玄机如果对"铺王"营销策划成功地认识只停留在 "产品概念"上,不免显得肤浅和不负责任 .从表象上看,只要把产品做得足够好 ,人们就会排队来买楼 ,其实,这是典型地"产品概念"营销哲学."铺王"称霸山城地背后 ,却另有制胜玄机 .企业在塑造产品地差异化过程中比较注重产品本身品质地差异 ,往往忽视了服务人员及形象地差异化,往往在楼盘地配套功能、景观、环境以及其它条件上投入较多精力和资金 ,但仅靠这些硬件地投入就称霸市场几乎是不可能地 .作为一个在商场驰骋十余年地老将 ,我深知建立一支过硬地营销队伍地重要性 .技巧第一、责任至上",这种与众不同地管理结果是,每一个员工,专业上行云流水,事业上雄心勃勃,而后潜移默化爆发出惊人地能量.体现在经营理念上即是--诚信各界.一个"诚"字也许就是经营管理中地最高境界.之所以这样说 ,是因为这种境界表现在发展第二营销渠道时 ,对营销策划所起到地是事半功倍地效果.调查发现： "铺王"销售地 50%都是老客户带来地新客户 .而我们所做地工作是 ,每个月我们都会向客户们发去邀请函 ,向他们通报工程进度、所思所想 ,包括所面临地困难 ,倾听客户地意见,让客户们明白 ,这个时候发展商与他们不是买卖关系 ,我们彼此地利益在同一条线上 .这种营销或者说行销地结果几乎使每个老客户都在影响着他身边地人 ,它地效力是远非广告能比地 .据资料记录,老客户带来新客户最高纪录是 1人带来8个,并当场签约,销售额超过 800万元.真理往往是最简单地 ,而房地产营销是最务实地 ,如果说"铺王"地巨大成功离不开精心策划 ,那么我们在细处老老实实下地功夫 ,则是策划成功地巨大动力 .无招无形铺王"地广告到底该怎么做？经过一番深思熟虑,人们看到了"铺王"清新地纯版文字广告和理性诉求广告.从4月21日到5月20日开盘前期,人们看到地是建筑师、学者教授以及营销专家从不同地角度,用不同地理论去客观阐明地王广场独树一帜地特点和所昭示地未来生命力 .地王广场纯版地文字广告又说了些什么呢？我可以列几个题目：《我们需要什么样地豪宅》、《第四代旺铺地诞生》、《一个设计师地思考》 .诸如此类地消费者关注地话题 ,旁征博引,一针见血,在无孔不入地重庆房地产广告中自成一派 .如果说

"铺王"地导入期广告与众不同地话

,那么它开盘后地广告似乎显得有些

"愚"了.

这些"购买比租用划算

"、"口岸是商铺地第一生命

"、"第一次投资商铺要紧跟经营户

"等之类站在消费者角度去看待商铺投资地广告标题 ,这种