第三方维保修单位管理指引细则

华东产品营造中心

第三方维保修单位管理指引细则

（2019年01月版）目的为规范华东产品营造中心对第三方维保单位启用及结算工作标准，保障客户报修处理及时、彻底，从而提升客户满意度，在营造事业部颁布的《第三方维保修单位管理指引》基础上，华东产品营造中心工程管理部联合成本管理部共同编制《华东产品营造中心第三方维保单位管理指引细则》。第三方维保修费用归口说明第三方维保修费用涵盖范围：因责任维修单位不配合，为保证维修及时性，启动第三方维保修单位而发生的费用，可以从责任维修单位质保金中相应扣除。因“开发商与业主”、“承建商与开发商”之间合同质保期存在差异，为履行对业主的维修义务，从而启动第三方维保修单位而发生的费用，需要开发商自行支付。因开发商设计原因，提供给业主的产品达不到国家规范或购房合同约定的标准，从而启动第三方维保修单位而发生的费用，需要开发商自行支付。（注：此处的设计原因，需分中心工程、成本、设计、客服共同判断，并完成书面会签）。因开发商管理原因，提供给业主的产品达不到国家规范或购房合同约定的标准，从而启动第三方维保修单位而发生的费用，需要开发商自行支付。（注：此处的管理原因，需分中心工程、成本、设计、客服共同判断，并完成书面会签）。不在第三方维保修费用范围：工程质量及设计功能符合国家规范要求，但为提升产品品质，给客户提供更好的使用体验，而启动第三方维保修单位进行产品改造而发生的费用，可在客户忠诚度基金、物业维修基金列支。项目整体已过质保期（开发商对业主），但为提升产品品质，给客户提供更好的体验，而启动第三方维保修单位进行产品改造而发生的费用，可在客户忠诚度基金、物业维修基金列支。因工程质量或维修的原因，给业主造成的额外损失（比如单个卫生间维修产生的业主住宿费用），需要进行补偿的情况，可通过客服赔偿流程，从责任单位质保金中扣除。第三方维保修单位启用条件根据《施工合同工程质量保证书（2018年修订版）》及营造事业部《第三方维保修单位管理指引（2018年试行版）》，满足以下条件之一，即可酌情启动第三方维保修单位进场流程。接到书面维修通知拒不到现场处理问题。超过规定的到场时间后4小时仍未赶到现场，或超过与业主约定入户维修时间1小时的。超过规定的时间仍未完成有关工程维修任务，且不主动向发包人报告。对同一位置经过一次维修仍未解决问题的。因维修人员服务行为造成业主投诉的。维修实施中，承包人工作标准、时限达不到规范及发包人要求。承包人能力受限，无法达到修复要求（如精装修恢复等）。规划设计缺陷或非原责任承包商责任给客户产生不便或造成损失，公司决策批准后启用第三方的。（需经工程、成本、设计、营造总签报审批）责任承包商履行了维保修义务且保修期届满，但仍属公司承诺业主保修范围内，可启用第三方的。第三方维保修单位启用流程：经项目维保工程师判断，满足第三方启用条件，由项目维保工程师发起《工程整改确认函》（附件1）发函流程（拟单-秘书服务-函，如选择不了对应项目公司，则需发邮件到海鸥客服申请开通），审批人为分中心工程运营总监、项目总经理、分中心法务负责人、分中心行政负责人（4人并行审批）、分中心营造负责人，审批结束后向责任单位寄发《工程整改确认函》（首选EMS）,并保留寄送凭证。（注：如责任单位拒绝接收《工程整改确认函》，则保留寄送凭证及原件，视同送达。）同步向第三方单位发出《第三方维修单位进场指令单》（附件2），要求第三方单位勘察现场，出具维修方案，根据《第三方零星维修合同》中的维修单价，出具零星维修报价，经工程、成本模块审核确认后方可进场。如维修内容不在《第三方零星维修合同》包括范围内，需另行报送单价，经成本专员审核确认后方可进场。如第三方单位单项目累计报价在2万元以内，经分中心工程、成本模块审核后具备维修条件；如第三方单位单项目累计报价在2-10万元，需经分中心营造总审核；如第三方单位单项目累计报价在10-50万元，需经营造中心总经理审核；如第三方单位单项目累计报价在50万元以上，需经营造事业部高管审核。责任单位未根据《工程整改确认函》要求到场展开维修，或虽然到场查验问题，但相互推诿不能当天展开维修的，则在满足第3点要求的基础上，通知第三方单位进场维修。维修完成，并经成本按季度审核完结算价后，由项目维保工程师发起《工程整改扣款确认函》（附件3）用印申请流程，扣款额度为经成本专员审核的维修价格，审批人与《工程整改确认函》流程一致，审批结束后向责任单位寄发《工程整改确认函》。第三方维保修结算流程：由第三方单位按季度提报《第三方零星维修工程付款申请》（附件4），附件需包括但不限于《现场维修接报单》（附件5）（经业主签字确认结单，如果是公区维修需经物业经理签字确认）、《第三方零星维修指令》、《第三方零星维修工程量确认单》（附件6）、维修前、中、后的现场照片、维修部位的施工大样图。经分中心成本模块线下审核无误后，由项目维保工程师发起付款申请。针对交付项目较多的分中心，可委托第三方造价审计单位协助进行第三方维保修结算工作。《工程整改确认函》及《工程整改扣款确认函》的寄送要求6.1首选邮政快递EMS作为寄送快递的首选；寄件人应该写安排对接的维保工程师，单位名称写项目公司名称收件人名字要写合同内的保修要求中留存的联系人，要写全名，不能写某某先生，单位名称要写全称；寄送地址必须与合同内的保修要求中留存的地址一致；在快递单上有一栏“内寄品名”，请填写文件的名称例如工程整改确认函或工程整改扣款确认函，不能笼统的写文件或工程联系函；工程整改确认函或工程整改扣款确认函等文件寄送出去前应该复印留