成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告

成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告中国建筑西南设计研究院有限公司二编制单位：中国建筑西南设计研究院有限公司证书等级：甲级证书编号：工咨甲12720070016发证机关：国家发展和改革委员会项目负责人：袁春林（全国注册造价工程师、高级工程师）蔡勇（全国注册咨询工程师、高级工程师）编制及审核人员：蔡勇（全国注册咨询工程师、高级工程师）袁春林（全国注册造价工程师、高级工程师）刘春江（全国注册造价工程师、高级工程师）贝贝（助理工程师）刘政皓（助理工程师）审定人员：成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告 目录第一章总论1.1项目简介1.1.1项目名称成都大学二期拆迁安置房项目1.1.2项目性质新建安居房1.1.3项目地点成都市龙泉驿区十陵街道太平村五组、石灵社四组1.1.4项目业主成都市龙泉驿区国有资产投资经营有限公司1.1.5报告编制单位中国建筑西南设计研究院有限公司1.2项目建设单位概况（1）建设单位名称成都市龙泉驿区国有资产投资经营有限公司（2）法定代表人：苏晓波（3）注册资本：11亿元（4）企业类型：其它有限责任公司（5）经营范围区政府的重大功能性项目和安居工程的投资及管理；通过资本运作和利用多种金融工具进行项目融资和管理；经授权对国有资产进行经营和管理，保证其安全完整和保值增值；受区政府财政委托负责原财政有偿使用资金转投资事宜的办理，并对这一部份国有资产运行和收益进行统一监督管理，保证所委托国有资产的安全和增值；组织本区内国有资产的产权交易、产权收益、投资、开发经营、投资咨询服务；受理区政府财政、国资部门委托办理的交办事项。具体为成都市东部新区起步区的城市基础设施投融资管理和东部新区起步区城市基础设施的建设；项目投资咨询；东部新区起步区城市基础设施资产、公用设施资产以及园林绿化资产的经营和管理；东部新区起步的土地综合整治及委托拍卖。1.3项目建设指导思想（1）按统一规划，一次设计的原则，进行建设。（2）选用科学、合理的技术方案，优化项目的实施方案，节约建设投资。（3）按照社会主义市场经济要求，坚持多渠道融资、多种经营，保证该项目建设的顺利完成。1.4可行性研究报告编制依据（1）《成都市城市总体规划（2003-2020）修编》；（2）成都市龙泉驿区分区规划（2003-2020）；（3）成都市龙泉驿区国民经济和社会发展“十一五”计划纲要；（4）成都城市向东发展战略规划纲要；（5）成都市龙泉驿区国有资产投资经营有限公司提供的方案及文字说明；（6）《投资项目可行性研究指南》；（7）计办投资[2003]623号国家计委关于建设项目可行性研究报告增加招标内容的暂行规定（征求意见稿）意见的函；（8）红线图、龙泉驿区规划图；（9）成都市龙泉驿区国有资产投资经营有限公司咨询合同；（10）成都市龙泉驿区国有资产投资经营有限公司提供的其他资料。1.5可行性研究报告工作范围及内容1.5.1本报告研究的主要范围（1）住宅建筑建筑工程技术设计方案；（2）小区红线内景观绿化、道路等总图工程技术设计方案；（3）供水、供电、燃气、排水、通讯等工程技术设计方案；（4）环境保护工程设计方案；（5）项目建设条件；（6）投资估算、资金筹措、贷款偿还能力分析；（7）项目管理、节能、项目风险分析。1.5.2本报告研究主要研究内容（1）调查收集项目所在地区的社会经济主要指标和发展规划，为本项目的工程设计方案提供基础支撑；（2）调查片区地形、地质、水文条件及其特征，通过实地调查、比较选择、并充分征求地方有关部门的建议和意见，按照因地制宜和节约工程投资的原则，提出本项目采用的技术标准、推荐方案和建设规模；（3）测算主要工程数量、估算工程投资，研究项目建设资金筹措的可能性；（4）进行还贷能力分析；（5）根据资金筹措及工程规模，研究建设工期和实施方案；（6）研究分析本项目存在的问题并对下一阶段工作提出合理化建议。通过对本项目建设的必要性、经济合理性、技术可行性进行综合性研究论证，通过对项目建成后的经济效益、社会效益的分析预测，提出科学的、可靠的、真实的研究结论，为科学决策提供依据和建议。1.6项目概况1.6.1项目拟建地点项目位于成都市龙泉驿区十陵街道太平村五组、石灵社区四组。整个用地范围地势平缓，西侧为50米宽绿化带，东、南、北侧均为城市规划道路，交通便利。1.6.2建设规模与目标本项目总建筑面积346857.43m2，其中（1）地上计入容积率的面积为272409.64m21）住宅建筑面积237486.47m22）非住宅建筑面积34923.17m2其中：商业用房建筑面积19290.38m2物管用房建筑面积1531663.70m2社区居委会用房（公厕、变电站、开闭所等）及其他配套建筑面积230m2农贸市场建筑面积2511.04m2街道办事处建筑面积3854.51m2派出所建筑面积3854.51m2幼儿园建筑面积3519.03m2（2）地上不计容积率的面积（含架空层）1068m2（3）地下建筑面积为73379.79m21.6.3主要建设条件政策影响2008年9月以来，美国次贷危机进一步深化成金融风暴，美国次贷危机进一步深化成金融风暴，并迅速波及全球。受其影响,国内经济增长放缓，第三季度GDP增幅回落至9%。在此背景下，中央宏观调控方针正由“一保一控”转向首先防止经济快速下滑，45天内连续三次降息，频率之高历史罕见。11月中央力度空前出台的“4万亿投资计划”，吹响了拯救经济的号角。本次“成都大学二期拆迁安置房项目”的实施，符合当前国家经济形势发展的需要，对本地区国民经济具有极大的拉动作用，带动相关产业的发展，符合我国当前的经济政策。建筑施工条件龙泉驿区是成都市九区之一，东傍龙泉山麓，西连成都平原，为国家级成都经济技术开发区所在地、成都市东部主城区。龙泉驿区基础设施完善，项目周边水、电、天然气、通讯等接入方便，容量完全能满足本项目需要。本项目所需的各种建筑材料市场供应充足，完全能满足本项目需求。技术条件本项目无高端特殊建筑技术要求，项目的技术条件具备。资金条件本项目资金来源为企业自筹和银行贷款。项目总投资91325万元，其中建设单位自筹21643万元，申请银行长期贷款65300万元（其中含建设期利息4386万元）。法律法规条件项目区域内环境质量较好，项目区域内环境质量较好，无对本项目产生不利影响的制约因素。目前，本项目已办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《成都市国有土地使用权出让合同》、《建设用地批准书》、《国有土地使用证》等手续，本项目符合成都龙泉驿区的城市发展规划，因此，项目法律法规条件具备。1.6.4项目建设周期本项目从前期的筹备到项目完全投入使用共历时3年，项目实施建设期为2010年1月到2012年12月底。1.6.5项目投入总资金及效益情况工程投资估算成都大学二期拆迁安置房项目总投资额为91325万元，其中建安工程费71609万元，工程建设其它费用11194万元，基本预备费4140万元，建设期贷款利息4386万元。偿贷能力分析本项目还款资金来源为龙泉驿区安居房建设集约节约土地拍卖收益。成都大学二期拆迁安置房项目共安置农民约5593人，移民5593人共占用农村集体建设用地约1258亩，扣除本次项目建设用地153亩，节约的农村集体建设用地约1105亩。龙泉驿区土地拍卖每亩净收益110万元，1105亩农村集体建设用地产生收益共121550万元，因此本项目可以通过银行贷款进行融资。本项目选择最大还款法进行还贷，借款偿还期为：12.12年（包括建设期）。社会评价项目的建设加快了成都市龙泉驿区总体城市化进程，也为龙泉驿区的国民经济发展做出了其较大的贡献，同时项目的建设提供了相应的工作岗位给当地居民乃至外来务工人员，有利于社会秩序的稳定。项目的开发建设符合龙泉驿区总体规划，同当地的文化习俗等不会产生冲突，项目的建设还将为龙泉驿区未来的发展增添亮点。因此，本项目的社会效益是较大的，特别是在当前的经济形式下，为稳定社会、为区域经济发展有一定的贡献。1.6.6主要研究结论该项目符合成都市及龙泉驿区的发展规划和城乡统筹发展规划，该项目社会效益明显，政府支持力度大，项目投资分析可行；在施工中项目业主将采取强有力的噪声、土尘、固废物处理措施，项目建设能够达到环保要求，环保评价可行；该项目业主具有相应的安居房、道路等建设、基础设施建设开发经验，管理规范，资本金能足额到位，项目承建能力可行；项目业主对项目风险认识清楚，应对措施合理，风险评估可行。成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告 第二章项目建设背景及必要性第二章项目建设的背景及必要性2.1城市概况2.1.1城市历史沿革龙泉驿区是四川省省会成都市九区之一，东傍龙泉山麓，西连成都平原，为国家级成都经济技术开发区所在地、成都市东部主城区，被誉为镶嵌在巴蜀大地的一颗璀璨明珠。龙泉驿区历史悠久，原为古灵泉县地，唐久视元年（公元700年），设置东阳县，明清时期，在龙泉镇设巡检司并驿站，故名龙泉驿。全区幅员面积556平方公里，辖4个街道办事处、8个乡镇，人口57万。龙泉驿区是国务院命名的“中国水蜜桃之乡”，四川省经济综合实力十强县（区）。区政府所在地距成都市中心12.6公里，距双流国际机场28公里，为蓉城门户，居川渝要津，是成渝经济走廊的桥头堡。成都东大街东延线等五条大道与成都市中心紧密相连，成渝高速、成南高速、成渝铁路、成昆铁路穿境而过，通过成渝高速公路可至广西出海，通过沪蓉高速公路可直通上海。规划中的成都地铁2号线直达中心城区并已动工，成简快速路、成龙快速通道、成渝高速高架桥龙金快速通道、龙石快速通道等均将到达或者穿越龙泉驿区，实现龙泉驿区与主城区无缝对接和与周边区县的快速通达。龙泉驿区是四川省花果山风景名胜区和四川省新五大旅游景区“两湖一山”的主体区域。全区平原和山地面积各约占一半，平均海拔高度520米，绿化覆盖率达36%，属亚热带季风气候，年平均气温16.8度，年总降雨量903.6毫米，空气质量达国家一级标准，是“全国生态建设示范试点区”、成都市环境和污染控制优良区。一年一度的成都国际桃花节已成为享誉中外的集旅游、招商、民俗与一体的国际性盛会，西部客家第一镇洛带古镇跻身全国知名古镇行列，被国家旅游局誉为“东有周庄、西有洛带、南有丽江、北有平遥”。引进了美国普洛斯、中博科技园、中南动漫、冠福包装、成都汽配城等国内外重大服务业项目，正着力打造文旅康体休闲度假基地、商贸物流中心、总部研发创意新城、生态宜居之城和会展博览之都。龙泉驿区国务院正式命名的“中国水蜜桃之乡”，“龙泉驿水蜜桃”被列入“国家地理标志产品保护名录”。全区已经形成了水果、禽蛋、蔬菜三大支柱产业，其中年产水蜜桃、枇杷、梨等水果约30万吨，出口日本、东南亚、港澳台等十余个国家和地区。先后被评为“国家农业科技成果示范区”、“国家农业标准化生产示范区”、“全国无公害农产品加工基地”。2007年，龙泉驿区成功承办了成都市首届国际农业博览会。2.1.2成都市及龙泉驿区投资环境分析成都市及龙泉驿区国民经济和社会发展状况（1）国民生产总值及固定资产投资1）GDP图2.1表示了从2000年到2008年成都市国民经济总产值及其增长率（该增长率计算未考虑通货膨胀水平及消费价格增长，故比成都市统计局公布的数据大），从中可以看出成都市2000年到2008年国民经济总值从1213.99亿元增长到2008年的3901亿元，其增长率在2007年达到了最大20.89%，2008年受地震及全球经济危机的影响增长率有所下滑，但也在15%以上。图2.1成都市国民生产总值及其增长率其中成都市龙泉驿区2008年国民经济总值为218.71亿元，同比增长18.3%，占整个成都市的GDP的5.6%，2008年龙泉驿区国民经济总值在成都市第二圈层范围内排名第3，同比增长值排名第二，在大成都范围内排名分别为第8和第2。2）固定资产投资图2.2表示了从2001年到2008年成都市全社会固定资产投资完成值及其增长率，可以发现固定资产总投资的增长每年都在20%以上，在2005年达到了最大为39.59%，2008年受整体经济环境影响，投资增长率有所下降，主要体现在房地产投资方面。图2.2成都市全社会固定资产完成投资及其增长率其中龙泉驿区2008年固定资产投资额为151.38亿元，同比增长36.4%，占整个成都市2008年固定资产投资总额的5.02%，在成都市第二圈层排名第4，在整个成都市排名第9。3）总结随着我国加入WTO和改革开放的不断深入，进出口贸易的扩大，国内外投资需求的拉动，投资环境的改善，科学技术的创新，文化教育事业的推进，国民经济呈现出良好的发展势头，并以平均每年10％的速度前进，尤其是固定资产的投资人民生活质量因此显著提高，消费呈多元化的发展趋势，社会保障事业不断深入，国内国际、城乡、经济社会、人与自然协调发展，北京奥运上海世博会所带来的良好机遇，所有这些都表明党和政府致力于全心全意为人民谋利的宗旨，并带领全国各族人民全面实现小康社会的决心。成都市借着西部大开发及城乡统筹的契机，近年来经济发展势头良好。同时，成都市作为中国西部的特大中心城市和国家定为的西南地区的科技中心，商贸中心、金融中心和交通通讯枢纽，在西部具有相对的区位优势、经济优势、科技优势和市场优势。当前，其现代化建设取得显著成绩，经济持续快速发展，综合经济实力不断增强，社会主义市场经济体制框架基本建立，基础设施建设成效显著，城乡人民生活水平不断提高。（2）产业结构在2000年到2008年间三次产业产值的平均增幅为8.2%，12.56%和12.69%，三次产业结构由2000年的9.6：44.7：45.7变成2008年的6.9：46.6：46.5，具体数据见图2.3及表2.1，从中可以看出第二和第三产业对成都市国民经济的贡献度远大于第一产业，这就为工业反哺农业，城市支持农村的城乡统筹奠定了基础。2008年，龙泉驿区三个产业结构11：63：26，可以看出对龙泉驿区而言，其国民经济贡献度最大的产业为第二产业，其中工业占第二产业的比例为86%。工业为支持龙泉驿区经济发展的龙头产业，对其经济的发展起着主导作用。图2.3三大产业国民经济贡献值（单位：亿元）当前，龙泉驿区工业发展势头强劲，正崛起成为西部重要的汽车城。成都经济技术开发区先后引进了来自美国、日本、德国、加拿大、港澳台等20多个国家、地区和国内的工业项目300余个，其中包括一汽大众、立帮涂料、阿克苏诺贝尔、BHP等15家世界1530强企业和海瑞克、捷安特、吉利、奥克斯等20余家知名企业、上市公司。目前，已聚集了一汽大众、吉利轿车、神钢集团、川渝中烟等大企业集团，形成了具有比较优势的汽车（含工程机械）制造、电子电器、新型材料产业集群，其中，汽车产业已拥有整车、主机和关键零部件等各类项目，形成了完整的产业链。（3）城镇化率图2.4表示了成都市2001年到2008年的城镇化率变化趋势，成都市城镇化率从34.8%增长到了63.58%，预计到2020年，城镇化率将在75.33％~95.48％之间，约为84.71％。目前龙泉驿区的城镇化率为55%，未来三年起城镇化率将高于85%，达到90%。图2.4成都市城镇化率变化趋势（4）居民收入及消费水平GDP的增长带动了城市居民人均可支配收入及农村居民纯收入的增加，具体如图2.5和2.6所示，收入的增加表现出和国民经济总值增长相类似的趋势。城市居民人均可支配收入从2001年的8182元增加到2008年的16943元，增加了2.07倍；其消费性支出也由2001年的6801元增加到2007年的11703，增加了1.72倍。图2.5成都市城市居民人均可支配收入、消费性支出及其增幅在城市居民收入及消费增加的同时，农村居民的人均纯收入也从2001年的3718元，增加到了2008年的6481元，增加了1.74倍，其生活费支出由2001年的2353.4元增加到了2007年的3998元，增加了1.7倍。图2.6成都市农村居民人均纯收入、生活费支出及其增幅龙泉驿区2008年农村居民人均纯收入为6254元，同比增长13.7%，城镇居民可支配收入为114740元，同比增长19.7%。社会经济发展趋势（1）龙泉驿区发展优势龙泉驿区位于成都市东部，紧邻龙泉山西侧，是成都市向东向东发展的主体区域、四川省目前唯一的国家级成都经济技术开发区所在地。近年来，龙泉驿区运用抓工业的思路和办法，着力构建了以“一园区、三中心、多基地”为平台，以农业重大产业化项目为支撑，“引进来、走出去、建平台、抓互动”并举的现代农业集中集群集约发展格局。（2）龙泉驿区未来经济社会发展趋势龙泉驿区坚持运用抓工业、建园区、促项目的思路和办法，着力构建“一园区、三中心、多基地”的区域现代农业发展格局。1）建好一个园区。着眼构建“深化农村改革的试验区、发展现代农业的示范区、农业科技成果的孵化器、农产品深加工企业的聚集地、农业增效农民增收的生长极”的战略定位，在黄土镇规划了20平方公里现代农业科技示范园，计划未来3年建成10平方公里，实现增加值30亿元，创造就业岗位3万个，聚集人口3万人。2）建好三个中心。紧紧依托南京雨润集团等一批农业产业化优势企业，规划建设现代农业的科研、加工、采购中心，加快提升现代农业发展的核心竞争力。3）建好规模基地。充分发挥龙头企业、专合组织、能人大户等市场主体的带动有作用，规划建设特色禽蛋规模集中发展示范基地，生猪标准化规模养殖基地，特色水产养殖示范基地，珍稀食用菌良好农业（GAP）示范基地，优质水果改良示范基地，彩色薯种植基地，升达木业速生丰产林基地，优质林果种植基地、水密桃GAP示范基地、特色蔬菜基地等十大基地，为农民就业创业搭建平台。在经济发展方面，龙泉驿区主要发扎目标如下：1）2011年，区域经济综合实力争创全国百强，地区生产总值超过3153亿元，全口径财政收入突破60亿元，地方财政收入达40亿元；经开区综合实力进入西部国家级经开区前三强。2）2011年，规模以上工业增加值超过180亿元；城镇化率达75%以上；3）2011年，大气、水环境指标分别达到二级、三类标准，全区森林覆盖率超过40%。到2017年，努力实现“十个一”的奋斗目标，具体如下：地区生产总值突破11530亿元；人均地区生产总值突破15万元；地方财政收入突破100亿元；“四重”项目（重大产业化、重大功能性、重大基础设施、重大生态建设项目）投资突破1000亿元；培育10个以上年销售收入过百亿元的大企业集团；规模以上工业增加值突破1000亿元；工业集中度达到100%；人口规模达到100万；城镇化率力争达到100%，城乡居民人均收入比接近1:1；综合实力进入全国100强（力争全省首强）。2.1.3自然条件地理位置成都市是四川省的政治、经济和文化中心，是国务院规划确定的西南地区科技、商贸、金融和交通通信枢纽。成都市地处四川省中部，东北与德阳市、东南与资阳市毗邻，南与眉山市相连，西南与雅安市、西北与阿坝藏羌族自治州接壤。地理位置介于东经102°54′～104°53′，北纬30°05′～31°26′之间，全市东西长192公里，南北宽166公里，幅员面积12390平方公里。成都地处四川盆地西部边缘，地势由西北向东南倾斜。西部以深丘和山地为主，东部是成都平原的腹心地带，主要由平原和部分低山丘陵组成，境内海拔最高5364米，最低387米。成都龙泉驿区位于成都市东部偏南位置，为成都市东部副中心，是国务院批准的成都市城市向东发展主体区域、国家级成都经济技术开发区所在地。其西端紧接成都市成华区、锦江区，北端与成都市新都区、青白江区为邻，东端连接成都市金堂县和资阳市的简阳市，南端与成都市的双流县、资阳市的简阳市接壤。气候条件龙泉驿区境内属四川盆地中亚热带湿润气候区，温暖湿润，四季分明，日照较充足。年均气温15.9℃，极端最高气温35.7℃，较同纬度的\o"武汉"武汉低6.5℃；极端最低气温-5.9℃，较武汉高7.9℃。夏天偏凉，冬天偏暖；年均无霜期287天，日照1205.7小时；年均降水量地质条件（1）地形地貌成都平原，地形起伏微小，开阔平坦，地势自西北向东南低下。地貌上属冲洪积扇状平原区，被现代河流侵蚀切割成为条带状分布的河间地块、河道带和扇状平地。河间地块呈条带状顺河向展布，地面平坦，由上更新统粘性土和砂卵石组成，河道带呈条带状展布一级阶地和漫滩，堆积物为全新统砂卵石层，扇状平地地面平坦、完整，由较厚的粘土层构成。区内天然支沟和人工沟渠也纵横密布，地表水系较为发达。龙泉驿区，地处成都平原东部，界限在东经104°08‵28"~104°27‵12"、北纬30°28‵57"~30°46‵46"，境内低山、浅丘、平坝兼有，以平坝为主，构成龙泉驿地貌的三大主要类型。（2）地质构造本区位于新华夏系第三沉降带四川盆地西部，成都断陷东缘构造带的成都拗陷，位于龙门山隆起褶带与龙泉山褶断带之间，呈北东35°方向展布，是一西陡东缓受喜山期两侧断裂对冲形成的构造盆地，在这一拗陷盆地内，第四系下伏基岩，展现出一系列北东向的凹陷、隆起，且发育北东向、南北向延伸的隐伏断裂。拗陷盆地边缘由一系列北东向的褶曲、断裂构成，分为三个部分：西部边缘构造带、东部边缘构造带、中央凹陷。测区位于东部边缘构造带，由一系列箱状短轴背斜及宽缓向斜组成，轴向北东35°，呈雁列，褶曲两北东35°不对称，西翼陡（倾角15°～80°），东翼缓（倾角10°～40°）有挠曲现象。构造形迹自东向西是：苏码头背斜、盐井沟背斜、牧马山～普兴向斜、熊坡背斜、蒲江～新津断裂、双流～成都隐伏断裂、磨盘山～新都～广汉隐伏断裂等。蒲江～新津断裂南起蒲江南西，北过新津，总长超过80公里。断层走向北东，蒲江南西为北东70°，蒲江至新津间为北东50°，新津以北为北东40°。断面倾南东，倾角25°～30°，属低角度逆—逆掩断层。深层基底断裂向北东过新津后显示微弱或已消失，向南延伸与总岗山断裂相连属区域性的基底断裂。从时间上看，蒲江～新津断裂是长期活动的继承性断裂。在沉积盖层沉积之前该断裂就已经存在，在沉积盖层沉积过程中，沿断裂方向是一个上升隆起带，各期沉积厚度较之东西两侧都要薄。至第三纪，大规模的褶皱断裂活动空前活跃，今日之熊坡构造基本定型。近期，在中更新世以后，该断裂带仍有活动。近期还发生过大小地震四十六次，说明蒲江～新津断裂是继承性的活动带。（3）水文龙泉驿区的东南部为岷江水系府河的支流芦溪河，西北部属沱江水系支流西江河，中部有都江堰灌区东风渠灌溉网，坝丘浅山中散布着3383口塘堰和18座水库。（4）自然资源成都土壤肥沃，类型多样，生物资源丰富。境内现有耕地面积35.7万公顷，农作物品种较全，水稻、小麦、油菜籽、蔬菜、水果等种植面积大，产量较高，家禽（畜）饲养普遍、品种较全，尤以猪、峰著称全国，中药材品种多，经济价值高，川芎、川郁金、乌梅等驰名中外，杉树、桦树、松树等森林资源丰富，还有世界珍稀动物大熊猫、小熊猫和金丝猴等。现已探明天然气、煤、铁矿石、蛇纹石、芒硝、石灰石等具有一定资源量的矿产资源约20余种。2.2项目建设背景2.2.1成都未来城市发展规划（1）城市结构发展2020年，成都将形成包括成都绕城高速公路以内区域，面积近600平方公里的“中心城区”以及包括市域内中心城五城区、高新区和新都、青白江、龙泉、华阳、东升、温江、郫县区域在内，面积3681平方公里的“都市区”，这意味着成都将以多中心组团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结构由单一的特大城市向城乡一体化6市圈转变。（2）人口及城市建设用地2010年，成都总人口将达到1110万人，其中城镇人口702万人。2020年总人口1400至1500万人，其中城镇人口1035万人。近期（2010年）城市建设用地515平方公里，城镇人口570万人，人均90平方米；中期（2015年）城市建设用地590平方公里，城镇人口665-660万人，人将近90平方米；远期（2020年）城市建设用地660平方公里，城镇人口734-760万人，人均90平方米。2.2.2城乡统筹实验区及成都未来发展战略根据四川省“十一五”规划，全省划分为五大经济区，即成都经济区、攀西经济区、川西北经济区、川南经济区和川东北经济区。成都经济区既是四川省经济最密集和最活跃的地区，也是人口密集区，经济发展关系到四川省的经济建设。2007年6月7日国务院正式批准成都成为全国统筹城乡综合配套改革试验区，这是中国在新的历史时期，加快中西部发展，推动区域协调发展的重大战略部署。建立覆盖城乡的基础设施建设及其管理体制是试验区的重大突破领域之一，而良好的基础设施是建设现代化城市，经济持续发展的基本保障。成都市被确定为全国统筹城乡发展综合配套改革试验区后，为了扎实推进试验区建设，成都市提出了“全域成都”的总体发展理念。在遵循城乡统筹的发展战略、“全域成都”的发展理念和“一区两带”的发展布局的条件下，未来三至五年成都市将开工建设重大交通项目80余个，全面加快市域城乡一体的交通网，即轨道交通网、市域高速公路网、中心城区快速路网、市域干线路网、新市镇路网。“新成都”建设的结构调整已经启动。龙泉驿区作为成都市第二圈层的一员，是成都市城乡统筹战略的关键点，面临着国家实施西部大开发和成都市城市向东发展的大好历史机遇，具有着广阔的发展前景。其中龙泉驿区探索的“龙华实践”模式是农民向城镇集中的一个成功缩影。2004年，龙泉驿区大面镇龙华村开始探索城乡一体化试点，该村利用土地整理政策将农民的宅基地转换到成龙路旁，修建农村新型社区“西博苑”，从此龙华村正式变成龙华社区。2006年初，8个居民小组、700余户龙华人入住花园小区西博苑。每人按35平方米的标准分配住房，并有10平方米的虚拟铺面——所谓虚拟，是指村民将配置的10平方米铺面交由合作社经营，获得分红收入。合作社引进投资商，经营安置后节余的宅基地。在“龙华实践”基础上，龙泉驿区将目标拓展到偏远山区大兰村的农民变“市民”的探索。大兰村位于龙泉驿区山区万兴乡，共有485户村民，1654人。由于山高路陡，出行、饮水、就业、就医、购物、上学等都十分困难。2007年，龙泉驿区将首批50户233人移民下山，入住西博苑，拉开了生态移民的序幕。2.2.3成都市向东向南发展战略成都市“城市向东向南发展战略”的确立，使成都市的城市结构由以往同心圆式的单核心结构变多核心结构，而城南副中心和城东副中心的启动，预示着以政府规划引导城市向东向南发展正式揭开了序幕。根据规划，成都城市建设近期的重点和未来的目标是加快城市副中心城市功能分区总体合理、基础设施配套完善、城市管理科学规范有序、形成现代化城市的基本框架、建成以中心城区为核心、卫星城市（镇）为纽带、远郊中等城市为支撑、小城镇和中心村为基础的城镇体系。因此，成都市未来的重点建设开发区域将在城东、城南副中心及七个卫星城市。在坚持深入实施城乡统筹，“四位一体”的科学发展总体战略的指导下，龙泉驿区构建集中集群集约发展格局，以经济技术开发区为平台，龙泉驿区将转移大批农转非人口，实施安居工程，为农转非人口营造一个良好的居住环境，缓解社会矛盾，本项目正是基于这一背景而开展的。2.3项目建设必要性2.3.1符合城市规划和发展的需要按照《成都市城市总体规划（2003—2020）》，成都市将形成以主城区为主的1个特大型城市，邛崃、崇州、都江堰、彭州4个中等城市和30个重点镇的发展格局。主城区建设用地的发展将以中心城区为核心，向东、南、北重点发展，依托新都、青白江、郫县、温江、双流东升、双流华阳、龙泉驿等六个区市县，重点发展东部新城、南部新城和北部新城，形成新的城市架构。在公布的主城区公共设施规划图上，成都市将逐渐形成以城市核心区域为主的商业中心，同时形成北站商贸中心，在城北三环路外外环路内形成北部行政中心、区域商业、行政中心。10区县重新定位龙泉驿区：主城区东部分中心，国家级经济技术开发区所在地，现代制造业为主导的工业集中发展区，将发展休闲度假产业的城市新区。青白江区：主城区北部分中心，青白江区将以化工、冶金、建材、重型设备制造为主导形成集中发展区。新都区：主城区北部分中心，新都区依托铁路枢纽构建物流中心。温江区：主城区西部分中心，以食品、印刷、高新产业为主导的工业集中发展区，依托大专院校形成教育科研、休闲、旅游为主的城市新区。双流县——华阳：主城区南部分中心，以发展会展、商务服务、科研等为主的新城区。双流县一东升：主城区西南部分中心，以医药、电气机械设备制造等为主导的集中发展区，以发展物流配送、科研教育为主的园林式城区。郫县：主城区西北部分中心，以高新技术产业为主导的工业集中发展区，依托大专院校形成科研教育基地。大邑县：以旅游服务，综合产业发展为主，兼备发展居住的生态城市。蒲江县：成都西南主要的休闲度假基地，发展旅游度假、天然生物萃取加工。新津县：山水休闲城市，发展食品、机械、建材、化工。可见龙泉驿区以工业发展为主，其规划建设在整个成都市的发展建设中有着举足轻重的地位，本项目的建设正是顺应这一需求，将安置很大一部分的农村居民，为龙泉实现以现代制造业为主导的工业集中发展区目标打下坚实的基础。2.3.2项目的建设符合我国当前经济政策随着国际金融危机持续，对实体经济的影响不断加深，国际市场需求减弱，世界经济增速放缓，许多国家经济面临严重困难。作为世界经济的一部分，我国经济不可避免会受到国际金融危机影响，正经受近几年最为严峻的挑战。中央审时度势，已做出了一系列重要决策部署，决定采取扩大内需的重大措施。2008年11月5日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的措施。当前要实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，扩大内需十项措施“一是加快建设保障性安居工程。二是加快农村基础设施建设。三是加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设。四是加快医疗卫生、文化教育事业发展。五是加强生态环境建设。六是加快自主创新和结构调整。七是加快地震灾区灾后重建各项工作。八是提高城乡居民收入。九是在全国所有地区、所有行业全面实施增值税转型改革，鼓励企业技术改造，减轻企业负担1200亿元。十是加大金融对经济增长的支持力度。”落实这些措施的投资额到2010年底约需4万亿元人民币。本次“成都大学二期拆迁安置房项目”属于拉动内需、促进经济增长的措施，利于妥善安置农改非居民并保障其相关利益、促进社会的和谐及稳定，项目实施符合当前国家经济形势发展的需要，项目的建设是必要的。2.3.3项目的建设是城东建设和城市规划的需要2007年，龙泉驿区按照“一主两片三带四团”的城乡空间发展规划，着力构建以主城区为龙头、西河中心组团为依托、重点镇为纽带、新型社区为基点，形成覆盖城乡、相互衔接、科学合理的现代化城乡规划体系。相继完成了龙泉驿区区域总体规划、分区形态规划、4个新市镇（黄土镇、茶店镇、柏合镇、洪安镇）和其他镇总体规划、12个农村新型社区建设规划等重大规划；在概念规划、分区规划的指导下，完成了经开区二期控制性详细规划、龙泉主城区控制性详细规划以及西河、洛带两个重点镇控制性详细规划编制工作；高标准、高水平、高质量的编制了皇冠湖与城市中心区城市总体设计、老成渝路及北干道沿线城市设计、龙泉中街城市设计等重点区域规划编制工作；结合水环境综合整治工作，完成了以龙泉驿区排水体系规划等为重点的城乡基础设施规划；按照“一区两带”全域成都规划理念及“两湖一山”旅游规划，结合实际启动了龙泉山生态建设规划等重大规划。2.4综述综上所述，“成都大学二期拆迁安置房项目”的建设是必要且可行的。项目的建设符合成都试验区建设的要求，按照“全域成都”的理念，坚持以重大项目推动试验区建设，突出抓好高新技术产业和现代制造业发展的重大项目，加快生产性服务业发展的重大项目，抓住机遇，迎接挑战，大力推动产业发展，转变经济发展方式，使经济持续稳定增长有坚实的产业支撑；要不断创新体制机制，继续深化改革、扩大开放，深入推进规范化服务型政府建设和基层民主政治建设，积极稳妥推进市场化改革和农村产权制度改革，让试验区建设焕发出更大的活力，保持强劲的动力。项目的建设符合龙泉驿区当前的发展战略，是龙泉驿区城市规划发展的需要，有助于促进区域经济的发展，是改善城市环境和打造城市品牌、提升城市形象的需要，项目的建设为被征地农村居民提供了相应地居住场所，保证区域的和谐，为龙泉工业的更进一步的发展奠定了基础。成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告 第三章项目业主第三章项目业主3.1公司基本情况3.1.1成立背景2005年，龙泉驿区区委、区政府按照国务院批复的成都市向东向南发展的总体规划和《关于加快成都市投资体制改革的决定》（成府发[2001]154号文）的精神，为建立一个具有创新能力、管理规范、具有强大市场竞争力的城市运营主体，运用经营城市的理念，通过确立政府投资公司的信用，采用对授权范围内国有资产的经营和资本运作以及吸纳民间资本等多种方式，多渠道地融通城建资金，并引入市场机制，完成东部新区起步区的城市基础建设和建设龙泉驿区安居工程，最大限度地提升土地价值，壮大公司规模和实力，为成都市龙泉驿区的可持续发展做出贡献，区政府报经成都市人民政府批准同意，运用新的运行机制、新的融资模式、新的建设管理办法、新的人才管理理念构建了龙泉驿区城市经营的投资主体和投融资平台——成都市龙泉驿区国有资产投资经营有限公司。3.1.2公司性质成都市龙泉驿区国有资产投资经营有限公司是依据《公司法》规定，按照现代企业制度要求组建，实行自主经营、独立核算的国有独资公司。3.1.3公司注册资本及经营地址公司于2005年10月26日成立，注册资金为人民币2亿元,2008年12月完成增资，注册资本现为人民币10亿元。公司经营地址：成都市龙泉驿区龙都南路109号6楼。3.1.4公司主要经营范围（1）公司主要负责区政府的重大功能性项目和安居工程的投资及管理；（2）通过资本运作和利用多种金融工具进行项目融资和管理；（3）经授权对国有资产进行经营和管理，保证其安全完整和保值增值；（4）受区政府财政委托负责原财政有偿使用资金转投资事宜的办理，并对这一部份国有资产运行和收益进行统一监督管理，保证所委托国有资产的安全和增值；（5）组织本区内国有资产的产权交易、产权收益、投资、开发经营、投资咨询服务；（6）受理区政府财政、国资部门委托办理的交办事项。具体为成都市东部新区起步区的城市基础设施投融资管理和东部新区起步区城市基础设施的建设；（7）项目投资咨询；（8）东部新区起步区城市基础设施资产、公用设施资产以及园林绿化等资产的经营和管理；（9）东部新区起步区的土地综合整治及委托拍卖。成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告 第三章项目业主3.1.5公司组织结构董事会董事会董事长、总经理工程一部工程二部监事会财务部合同部办公室副总经理副总经理成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告 第三章项目业主3.1.6人力资源及管理团队公司法定代表人、董事长苏晓波，博士，中共党员。先后任职成都经济技术开发区管理委员会财政局局长、龙泉驿区计划与经济局局长、龙泉驿区区委副主任，具有很强的理论知识和丰富的实践经验。公司公司拥有项目投资分析、融资、土建工程、财务管理、行政管理等各领域高素质专业人才，现有员工42人，大学本科以上学历占90%，博士2人，硕士4人，专业技术人员达到80%。3.1.8公司管理公司管理理念先进，管理人员及工作人员均是面向全社会公开招聘、选拔的优秀人才，在资本运作和项目管理上具有很高的水平。公司总经理以下设置副总2人，内部机构有五部一室（工程一、二、三部、合同部、财务部、办公室）。在工程建设上，严格执行“五统一、四一流”的要求，即区委统一领导，确定建设规划、建设规模等重大问题，全区统一规划，确定点位和户型、建筑风格，公司统一建设、统一融资、统一配套，切实履行业主职能；确保达到一流的速度、一流的质量、一流的廉政、一流的成本。3.1.9公司主要业务（1）推进项目建设，实施惠民工程。2009年，是龙泉驿区加快经济发展，全力增加投资，积极扩大内需，保持发展增长的一年，民生工作更加重要。公司将继续以区域经济建设为重点，继续加大投资力度，为全区民生工程和经济建设做出更大的贡献。1）农民“安居工程”加快建设。续建08年16个项目106.75万㎡，主要项目有：龙华新居二期A标段24.2万㎡，怡和新城项目5.43万㎡，怡和新城D区10.26㎡，怡和新居二期2.92㎡，楠博苑四期3.2万㎡，明蜀新村二期B标段8.4万㎡，十陵现代新居一期DE21.06万㎡7，洛带客家民居1.58万㎡，西河小区ABC区30.4万㎡概算投入23.2亿元。09年一季度开工6个项目116.5万㎡，主要是怡和新城E区E1、E2、E3区52万㎡，龙华B、C、D标段58万㎡等，概算投入29.5亿元。二季度开工11个项目面积达到214.14万㎡，主要项目有：红柳花园三期4.7万㎡，洛带客家民居二期7万㎡，同安柏树小区8万㎡，黎明新村三期B、C区11万㎡，楠博苑五期62万㎡，成大二期40万㎡，十陵现代新居F区14.06万㎡，十陵明蜀新村二期C区12.08万㎡，平安家园二期40万㎡，洪安小区18万㎡，概算投入48.2亿元。2）续建社会公益项目。按照区委、区政府统筹安排，公司承担了教育、卫生、民政、科技、消防等部门涉及社会公益事业的代建项目.其中，教育项目共计21所，总建筑面积达25万㎡，总投资将达5.5亿元，其中已竣工交付使用的3所（实中一、西河二小、龙中二期）；春节后竣工交付使用的1所（经开小）；即将启动建设的有17所（大面中学、实中二期、金凤凰、平安中学等）。卫生项目包括区医疗救治中心、区公共卫生服务中心工程已通过规委会审查，即将实施。“两中心”设计总建筑面积达10万㎡，总投资将达10亿元。3）其他代建项目进展顺利。万兴养鸡场、再生资源市场、环卫中心、酱园街农贸市场等项目正抓紧建设。（2）以公司做大做强为目标，国资经营管理提质增效。1）国资经营努力实现了保值增值。公司在深入调研、摸清家底的基础上，加大经营性资产租金上调力度，实现租金水平逐步与市场水平接轨，全年国有资产租赁收入实现748万元。2）国资使用确保实现了安全高效。公司高度重视国有资产的日常安全监督，采取直接管理、委托管理等方式对实物资产的消防、环保、水电等设施日常维护分解了任务，落实了责任，全年没有发生一起安全事故。切实按照“核定收支基数,定期定额返还,一年一次调整’’的思路，健全落实了资产委托管理机制,全年返还收入549万元。3）国资管理基本实现了集中统一。在区国资委大力支持下，加快完成了各单位国有资产的抽查清理、核实评估和产权变更移交工作，基本理顺了国有资产管理体制，为公司有效履行国资管理职责进一步创造了条件。3.1.10公司发展目标目前，公司作为区上建设和发展的融资平台，各项工作随取得了明显成就，公司围绕民生项目建设，通过各种途径发展壮大公司，争取3-5年实现公司实体产业的发展壮大。公司发展思路和步骤如下：第一步：理顺机制，做大国投，完善机构建设措施及时间计划：1）通过对川投、绵投及重庆渝富集团机制建设的了解，根据自身情况理顺公司机制（预计在09年底完成）；2）通过公司不断增资扩股，扩大公司总资产（在09年3月完成第一次增资扩股工作）；向区上争取一定的土地一级开发权，通过集中信用、国有资产的划拨或转让进一步扩大公司的资产（争取在09年底实现公司资产再翻倍）；3）根据公司目前经营所处的市场，针对今后发展的业务，构建集团公司，并完成机构构架方案（09年底实现）；第二步：架构国投实体产业和稳定的现金流，在融资中不断壮大发展；（未开展）措施及时间计划：1）以现有的创投房产公司，启动公司的房地产项目，形成地产实体支撑（09年月可以启动）；2）针对工程项目创新的需要，公司从事新材料经营或控股生产，形成另一大实体，并依据安居工程等项目建成后管理需要，成立一些管理服务公司（2009-2010年实现运转）；3）在条件允许下，全资控股区上的天然气公司、水务公司、公交公司，成立旅游投资公司，进一步增大公司资产，形成公司稳定的现金流。从实体经济和现金流角度改变公司的融资格局，构建完公司的整体机构（2010年内实现）；4）公司资产达到100亿，实现债券、融资券、信托、租赁、BT等融资工具的全面开展（2010年内实现）。3.2公司财务状况3.2.1资产负债分析（1）资产分析2008年末资产总额为575,920万元，较年初增加409,888万元，增幅247%：其中流动资产为337,655万元，较年初增加237,237万元，增幅236%，其中货币资金较年初增加60,861万元，增幅289%；其他应收款64,886万元，账龄主要在1年内，较上年增加52,196万元，增幅411%，主要是代公司子公司创投房地产公司支付土地款和垫付工程款。长期投资2,010万元，为公司全额控股成立的成都创投房地产公司及投资万兴绿壳蛋鸡养殖场。无形资产20,3041万元，较上年增加172,439万元，增幅563%，主要是国资注入土地及创投公司以土地入股。（2）负债分析公司总负债为310,318万元，较年初增加218,571万元，增幅238%，其中流动负债增加了104,871万元，主要是应付土储中心土地款20,070万元，应付建发公司工程款58,199万元。长期负债173,700万元，较年初增加了113,700万元，增幅189.5%，长期借款主要是工行57,200万元，深发展30,000万元，信用联社31,500万元，光大30,000万元，中行25,000万元。（3）所有者权益2008年公司所有者权益265,602万元，较上年增加了191,318万元，增幅257%，其中实收资本100,000万元，较年初增加了80,000万元，资本公积164,843万元，较年初增加109,774万元，增幅199%，主要是新增土地及股权投资溢价。未分配利润为759万元，较上年增加了1,544万元。截至2008年12月31日，公司总资产达575,920万元，较年初增长247%，净资产达到265,602万元。现公司资产负债率为53.88%，从总体上看，近三年公司财务状况较好，且良性发展趋势迅速。3.2.2损益分析2008年，公司实现主营业务收入41,787万元，较去年同期增长26,907万元,涨幅181%。其中主营业务成本36,344万元，占收入的87%，主要是公司完工的项目未办理竣工决算，除怡和新区一期项目有按政府回购文件确认收入，其他已达交付使用条件的项目根据实际合同成本加以确认，故损益表中反映的收入还未完全确认反映，2009年，预计公司开展的项目将陆续进入完工审计。公司实现主营业务利润3,150万元，抵扣三费后，营业利润为708万元，本年净利润为1,544万元，弥补以前年度亏损，本年未分配利润为759万元。3.2.3长期偿债能力分析项目2005年2006年2007年2008年行业平均值长期偿债能力资产负债率(%)0.2450.3955.2653.8856.17全部资本化比率(%)0.2350.0545.5539.5432.96成本费用利润率(%)\-4103-3.93.978.14销售利润率(%)\95.4413.6920.67总资产报酬率(%)\-0.97-0.460.15.99净资产收益率(%)\－0.31-0.930.237.41总资产周转率(%)\0.0030.10.0280.5已获利息倍数\0.93-1.031.196.25总债务/EBITDA\64.52548.534111611.22总资产增长率(%)\132.8237.262479.11资本积累率(%)\15.7823.792578.22三年来，公司资产规模快速增长，2008年资产负债率低于行业平均值，全部资本化比率高于行业平均值，主要是公司08年金融机构债务到期金额相对较大，对外支付本息压力较大，但是每年偿还的债务中，其中5000万元由成都市财政直接兜底拨付，其余的均纳入了区财政预算，公司的负债压力只是账面的体现。同时为提高公司经营竞争能力，区国资委已将评估值为2.9亿元的土地注入公司，这即壮大公司的实力，又提高公司竞争力，从长远来看，公司具有较强的长期偿债能力。3.2.4短期偿债能力分析项目2005年末2006年末2007年末2008年末行业平均值短期偿债能力流动比率（%）\7781.08316.3247.1531137.58速动比率（%）43457.147781.08316.3247.1523108.47存货周转率(次)43457.14\\2.99应收账款周转率(次)\0.09\0.5165176.6流动资产周转率(次)\0.010.180.0476940.89经营活动现金流入量/销售收入\323.996.124.461.07经营现金与债务总额比\－0.69-0.06-0.300.05销售增长率(%)\\5557.7918015.25公司经过三年的发展，业务已经步入正轨。08年公司收入较上年增长180%。流动比率、速动比率指标均处于行业优秀值。而公司受龙泉驿区政府委托，从事安居工程的修建，按照国家新农村建设的需要，公司近年开展项目较多，垫付资金较大，对外融资相应增加，导致流动资产周转率低于行业平均值。但是，从总体分析，公司短期偿债能力较强，随着工程陆续完工结转和拨款资金的到位，公司资产流动性会增强，短期偿债能力将进一步提高。3.2.5现金流量分析（1）经营活动该公司08年已交付使用的安居工程项目由于未办理竣工决算，政府回购资金分期到位等影响，导致经营活动现金流量净额为负数。随着项目完工审计决算的进行，政府回购资金的逐步到位，公司将会有较强的自身经营补充现金能力。

（2）投资活动2008年度，公司购置了同安明星花苑的车库产权713.2万元，处置固定资产等收回495.6万元。（3）筹资活动该公司2008年筹资活动现金流量净额为112,924万元，是由于公司各项安居工程相续开展，对外融资相应增加127,450万元，财政增资投入10,500万元,2008年还本15,630万元，支付利息8,469万元。综上所述，截止2008年12月，公司总资产为575,920万元，其中净资产265,602万元，情况较好，现金净流量较为充足。公司整体财务状况较好，且良性发展趋势明显。成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告 第四章项目用地概述第四章项目用地概述4.1建设项目选址项目位于成都市龙泉驿区十陵街道太平村五组、石灵社区四组，整个用地范围地势平缓，西侧为50米宽绿化带，东、南、北侧均为城市规划道路，交通便利。本项目选址符合龙泉驿区规划要求。4.2项目建设条件概述4.2.1拟建设的用地位于龙泉驿区十陵街道太平村五组、石灵社区四组。整个区域位置较好。项目地形平坦，场地内现已无拆迁项目。4.2.2本项目选址于位于成都市龙泉驿区十陵街道太平村五组、石灵社区四组。地貌单元属成都平原岷江水系二级阶地。总体来说，成都地区所处地壳为一稳定核块，东侧距龙泉山褶断带约20公里，西侧距龙门山褶断带约50公里，近期龙门山褶断带活动强烈，但成都市区地震活动较微弱，从地壳稳定性来看应属稳定区，场地属稳定场地。场地土对混凝土结构、钢结构和钢筋混凝土结构中钢筋无腐蚀性。4.2.3场地地下水对混凝土结构、钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性，对钢结构具有弱腐蚀性。4.2.4经历了2008年5.12汶川大地震及系列余震，但由于所处位置及独特的地质构造，成都平原未受破坏性影响。成都市设计地震分组第三组，抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度为0.10g，设计特征周期为0.45s。拟建场地为可进行建设的一般场地。建筑场地类别为Ⅱ类。场地卓越周期为0.23s。场地内分布的细砂（时代为Q3）为不液化土层。4.2.5拟建用地位于成都市龙泉驿区龙泉树德大道南侧，八一大街东侧。该区域供水、供电、通讯、污水排放等市政设施条件均完备，有利节约投资及建设的顺利进行，缩短建设周期。4.3外部条件建设项目可行性研究报告已经具备报批条件。成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告 第五章工程建设内容及规模第五章工程建设内容及规模5.1项目建设内容规模5.1.1成都大学二期拆迁安置房项目建设内容包括安置房和相关的商业用房、配套设施及公建建设。5.1.2成都大学二期拆迁安置房项目总建筑面积346857.43m2，地上计入容积率的建筑面积为272409.64m2（住宅建筑面积237486.47m2，商业用房建筑面积19290.38m2，物管用房建筑面积1531663.70m2，社区居委会用房（公厕、变电站、开闭所等）及其他配套建筑面积230m2，农贸市场建筑面积2511.04m2，街道办事处建筑面积3854.51m2，派出所建筑面积3854.51m2，幼儿园建筑面积3519.03m2），地下建筑面积为73379.79m2。5.2项目建设规模论证成都大学二期拆迁安置房项目规划建设2269户，安置人数为5593人，按住宅35m2/人，商业6m2/人的建设标准，本区域应建住宅面积195755m2，商业建筑面积33558m2，本项目实际设计住宅建筑面积237486.47m2，商业用房建筑面积19290.38m25.3项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标如表5.1所示。表5.1项目主要技术经济指标序号项目单位数量1规划用地面积m2102383.952总建筑面积m2346857.432.1地上计入容积率的建筑面积m2272409.642.1.1住宅建筑面积m2237486.47套型建筑面积小于90m2的住宅面积及占住宅总建筑面积的比例m2164394.77套型建筑面积大于90m2的住宅面积及占住宅总建筑面积的比例m273091.7其中公寓建筑面积及占住宅总建筑面积的比例m223559.952.1.2非住宅建筑面积m234923.17农贸市场建筑面积m22511.04街道办事处建筑面积m23854.51派出所建筑面积m23854.51幼儿园建筑面积m23519.03商业用房建筑面积m219290.38物管用房建筑面积m21663.70社区居委会用房（公厕、变电站、开闭所等）m2110.00规划要求的其他配套用房建筑面积m2120.002.2地上不计容积率的建筑面积（架空层）m21068.002.3地下建筑面积m273379.793容积率2.664建筑基底面积m222998.945建筑密度%22.46%6总绿地面积m229765.37其中：临街（河道，广场等城市公共空间）集中绿地面积m240507绿地率%29.07%8机动车位个13008.1地上个388.2地下个12629非机动车位个42129.1地上个329.2地下个418010全民健身场所m2265011住宅套数套372911.1C套一（40）套232562.35%11.2B套二（70）套94440.60%11.3A套三（105）套46048.73%成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告 第六章工程设计方案第六章工程设计方案6.1采用主要规范及标准6.《民用建筑设计通则》GB50352-2005《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95,(2001年版)《住宅设计规范》GB50096-1999,(2003年版)《住宅建筑规范》GB50368-2005《商店建筑设计规范》JGJ48-88《汽车库设计规范》JGJ100-98《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008《建筑结构荷载规范》GB5009-2001（2006年版）《混凝土结构设计规范》GB50010-2002《建筑抗震设计规范》GB50011-2001（2008年版）《建筑地基基础设计规范》GB5007-2002《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-20026.1《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003《室外给水设计规范》GB50013-2006《室外排水设计规范》GB50014-2006《建筑设计防火规范》（2001年版）GBJ16-87《高层民用建筑设计防火规范》（2005年版）GB50045-95《自动喷水灭火系统设计规范》（2005年版）GB50084-2001《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005《二次供水设施卫生规范》GB17051-1997《住宅建筑规范》GB50368-2005《住宅设计规范》GB50096-2006《成都市城市排水设施管理实施办法》《成都市城市供水管理条例》《成都市市政工程设施管理条例》6.《供配电系统设计规范》GB50052-1995《10kV及以下变电所设计规范》GB50053-1994《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008《低压配电设计规范》GB50054-1995《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-1998《建筑物防雷设计规范(2000年版)》GB50057-1994《高层民用建筑设计防火规范(2005年版)》GB50045-1995《汽车库，修车库，停车场设计防火规范》GB50067-1997《建筑照明设计标准》GB50034-2004《安全防范工程技术规范》GB50348-2004《住宅建筑规范》6.《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005年版）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）《城镇燃气设计规范》(GB50028-2006)《商场（店）、书店卫生标准》（GB9670-1996）《商店建筑设计规范》（JGJ48-88）《住宅建筑规范》（GB50368-2005）《住宅设计规范(2003年版)》（GB50096-1999）《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》（JGJ75-2003）6.2总平面规划设计6.2.1规划原则采用少量楼型满足多种户型配比——体现农迁房小区的经济性特点；项目的规划和单体户型调整使最多的单元享有周边城市景观及小区集中绿化；配置适合的商业设施：实现区委区政府对安置工作的指导思想——商业最大化实现就业最大化，为失地农民在安住的同时，提供最多的就业安置，把“以民为本”落实到实处。6.2.2规划结构及功能布局为使被城市规划道路分开的各个地块形成整体的城市空间，同时使社区内部的绿化空间达到最大化，建筑采用尽量沿用地红线的周边布置方式，在社区内部形成多个大面积的中央绿化区域，是绿色通廊的集中放大，并结合人行出入口形成首尾呼应的空间节点，设有景观小品、休闲庭院、健身场地等设施，精心营造一个人们心中理想的居住交往场所。注重住宅的均好性、好朝向、好景观、合理的分类布局，尽量做到每户均有良好的朝向和景观。首层多为架空，部分为设备用房，物管用房，消防控制室及居委会等。6.2.3交通系统规划各地块周边均有城市道路相连，交通便利，且几个地块的人行入口相互呼应，形成一个整体，更便于住户共享各种公共服务设施。各个住宅用地地块分别设置地下停车库，住宅大堂连接到地库停车场，方便住户的出行与安全。6.2.4景观绿化系统在总体规划上强调“生态”的概念，绿化是表达生态概念最重要的方式之一，所以在设计上尽量将绿化系统引入每个住宅单元的视线，并将用地西侧50米河边绿带与各个组团绿化相通，为住户创造一个舒适的、绿色的生态居住环境和健康文明的人文环境。农迁安置房小区在景观设计上考虑实现自然田园风，体现一种人性价值的回归和对生活环境的美好追求。大小不同的院落从外到内散落着城市绿地、商业街、入口广场和花园内庭。充满自然田园风格的情景归家路将各处园林串接起来，从入口广场穿过绿色通廊，在庭院汇聚，从社区入口到入户小路，人们在整个归家途中都能充分享受社区美景。5.2.3建筑单体设计（1）设计理论回归现代主义的理性空间，重新追寻技术美与人情味地统一，以简约、洗练、纯粹的纯净主义风格，使居住者情感回归于宁静与自然，设计中始终以“人居”为基准点，追求居住的舒适度与品位，同时建立社区的独特性，将“以人为本、科学居住、健康生活”贯穿于设计的全过程。（2）户型设计本设计方案针对成都的气候，从生态建筑学的原则出发，充分利用自然采光通风，降低能耗。住宅户型平面设计以房间方正、实用为主，并充分满足高层建筑对消防及疏散的要求。户型设计中的最大特点是在以小户型为主的前提下，仍然做到户户都拥有明厨、明卫，以及经量合理宽敞的起居和卧室空间，满足现代都市人群向往自然追求生活品质的心理要求。（3）立面设计建筑外立面风格以现代、明快的时尚风格为主，运用通透的飘窗和错动的阳台使建筑立面具有强烈的立体感。建筑外墙采用涂料铺装，重点处理建筑基座、入户门厅和建筑顶部，使之既有强烈的现代感创造出优美的城市天际线，同时又营造出温馨而舒适的居住建筑氛围。6.3结构设计6.3.1概述该场地位于成都市龙泉区，抗震设防烈度7度，设计基本地震加速度值0.1g，设计地震分组第三组。6.3.2结构设计本工程由住宅、公共服务配套设施等部分组成，分为A，B区。项目:由一层地下室及上部数栋高层住宅组成，根据建筑层数.柱网尺寸及使用功能，高层住宅部分主体结构采用钢筋混凝土剪力墙结构，地下室采用钢筋混凝土框架结构。B区：包括公共服务配套设施，一层地下室及上部数栋高层住宅组成。高层住宅部分主体结构采用钢筋混凝土剪力墙结构，地下室及公共服务配套设施采用钢筋混凝土框架结构.基础:住宅部分拟采用平板式筏形基础，地下室及公共服务配套设施拟采用独立基础。项目6.3.3材料选用钢筋：HPB235，HRB335及HRB400。混凝土：C10～C40。钢材：Q235，Q345。焊条：E43xx，E50xx。砌体：页岩多空砖、空心砖及粘土粉煤灰烧结实心砖。6.4给排水设计6.4.1给水（1）水源水源为市政自来水，从市政管网引入两根DN200mm给水管，并在室外形成环网，商业单独计量支状管网供给。（2）水量最高日生活用水量约为2000m3/d，最大小时生活用水量约为200m3/h。用水量定额为：住宅180L/人·日。（3）系统按市政压力能满足两层计，为充分利用市政给水压力，节约能源，降低工程投资，给水系统分为三个大区：低区、中区、高区。低区：地下层至二层。利用市政给水管的压力，由市政给水管直接供水。中区：三层至十八层。采用变频调速给水，其中三至十三层采用支管减压。高区：十九层至二十九层。采用变频调速给水，其中十九至二十四层采用支管减压。在地下室设两座转输水箱，并设置中区、高区变频供水装置，变频供水干管在地下室形成环状管网，以保证供水的安全，减少水头损失。对超水压部分减压，确保各分区最低卫生器具配水点处的静水压力不大于0.35MPa。（4）热水根据户型大小采用即热式或容积式燃气热水器供应热水。（5）在住宅每层公共部分设集中分户水表间，采用一户一表制，每户单独设水表。6.4.2排水（1）室内排水采用废、污水合流制排水。（2）卫生间排水采用专用通气立管排水系统。（3）地下层机房、车库排水采用潜水泵提升排水。（4）水采用雨水斗收集，排至室外雨水井。（5）水采用雨、污水分流制排水。（6）水经室外排水管收集，至化粪池处理后，再排至市政污水管。（7）水采用雨水口收集，就近排至市政管道。重现期采用P=2年，按照成都市暴雨强度公式计算。1531536.5电气设计6.本项目的供配电、电力、照明、防雷、接地及安全、通讯网络系统、有线电视系统、可视对讲系统、防盗及保安监控系统、火警广播系统、火灾自动报警及消防联动控制系统、电气节能等。6.5.2供配电消防设施负荷、航空障碍照明、营业厅照明、生活泵、客梯、弱电机房、监控机房为一(二)级负荷；其余均为三级负荷。由邻近区域站引来一路10kV专用电源；在13＃地块地下室设10kV配电并在2＃、5＃、10＃、13＃地块分别设置10/0.4kV变电所。10kV配电采用中置柜，配用真空断路器，直流操作。按成都市户表工程要求设计变配电系统，10kV以放射式或树干式配电至各变电所。估计装设总容量约12780kVA，其中住宅9100kVA、商业1600kVA、非居及电力2080kVA。住宅根据面积按每套4~6kW/户设置。每户设表计量；商业店铺设一铺一表；高压总计量(计非居民生活和居民参考总计量)、低压设商业、电力分计量。其它可根据管理需要装设。为了保证消防负荷及重要负荷的供电，在5＃地块地下室、13＃地块地下室各设置1台(共2台)约400-600kW风冷式自启动成套柴油发电机组。6.5.3线路敷设室内线路均穿管暗设或沿托盘、线槽敷设。6.5.本工程各栋为二或三类防雷。6.5.本工程低压配电系统接地型式采用TN-S制式。做总等电位联结。各单元箱、信息设备供电系统及弱电进出口做防雷击电磁脉冲、防雷电波侵入措施。设有全面的电气安全和防火安全措施。6.5.6电话电缆、数据光缆分别由市话管网引来,室内地下室分别设置电缆交接箱及网络配线柜。商业用房采用综合布线系统，住宅采用传统布线系统。各户设置多媒体箱。6.5.7有线电视系统有线电视信号由当地有线电视管网引来。电视系统采用邻频传输，用户端电平按69±6db计算。6.5.8可视对讲系统设置可视对讲系统，对讲系统为小区联网型，可根据地块设置管理主机。系统具有家庭安防及信息发布功能。6.5.9防盗及保安监控系统设置一套保安监控系统,监控机房与消防控制室合用。小区周界设置监控摄像机、红外对射式探测器可与监控系统联动。设置巡更系统。设置电梯运行监控及通讯系统。设置车库管理系统。6.6通风空调设计6.6.1成都地区室外气象参数冬季大气压力:965.13hPa夏季大气压力:947.7hPa夏季室外空调计算干球温度:3夏季室外通风计算干球温度:28.6夏季空调室外日平均温度:27.9夏季空调室外湿球温度:2冬季室外空调计算干球温度:1冬季空调室外相对湿度:84%风速:冬季1.0m/s夏季1.4m/s6.6.2空调设计消防控制室、物管用房、住宅配套的商业网点、住宅的空调拟采用分体空调，由建筑专业预留室外机位置，由电专业预留用电量，凝结水竖向集中排放。6.6.3通风设计1）各地块地下汽车库按防火分区分别设置机械排风系统，利用直通室外车道出入口或土建风井自然进风，仅对不具备自然进风条件的区域设置机械送风。2）各地块地下自行车库按防火分区分别设置机械排风系统，利用直通室外车道出入口或土建风井自然进风。3）设于地下室的变配电房、水泵房等设备用房设机械排风、机械或自然进风系统。其中配电房区的送、排风系统失火时关闭及切断，保证气体灭火房间的密闭性，气体灭火后，相应送、排风系统开启排除有害气体。柴油机房及其储油间设置非工作时的独立排风系统（自然进风），柴油机工作时利用机组自带排风机排风、自然补风。4）幼儿园厨房区设全面排风系统兼作事故排风系统。操作区预留排油烟（汽）系统的竖向烟道及电源，要求油烟经油烟过滤罩、电子油烟净化器过滤、净化后接至屋顶排空，满足环保的要求。厨房区尽量利用可开启外窗自然补风，并保证厨房区为负压区，防止窜味。5）农贸市场拟设排风系统。6）办公楼的无外窗的房间设排风系统。7）住宅厨房预留排油烟（汽）系统的竖向烟道（变压式烟道）及电源，要求油烟经油烟过滤罩过滤后接至屋顶排空，满足环保的要求8）各地块的公共卫生间设置水平或集中竖向排风系统，排风尽量接至屋顶排空。9）屋顶电梯机房设置机械排风。6.6.4天然气供应系统:本工程天然气用户主要为住宅、幼儿园厨房，由城市中压天然气接入，各地块分别设置调压箱（柜）分别调至所需压力后供给，分别设置计量装置。具体的天然气供应系统设计由建设方委托当地天然气公司设计。6.7消防设计6.7.1整个小区各个地块设有环形消防车道，消防车道的宽度为4米。高层建筑设置登高面和登高场地，登高面为高层建筑的一个长边，登高场地为8×15米。建筑之间消防间距均符合规范要求。6.7.2单体（1）防火、防烟分区和建筑构造地下车库设有自动喷水灭火系统，每个防火分区建筑面积小于4000平方米，每个防火分区设置2个人员疏散口。（2）标准层住宅部分每单元划为1个防火分区，高层住宅每单元设置2部封闭楼梯或1部剪刀梯及一部消防电梯，楼梯直通屋面；高层裙房部分设有自动喷水灭火系统，每个防火分区面积均小于规范要求，防火分区之间采用防火墙或甲级防火门分隔，上下层之间缝隙用防火板或防火材料填塞密实，电缆井、管道井每隔2～3层用后浇楼板封堵。设在建筑内的风机房、变配电室、消防水泵房、电梯机房等重要用房采用防火墙及甲级防火门；管道井检查门采用丙级防火门。（3）防排烟每个防烟分区面积不超过500平方米。高层住宅的防烟楼梯间、楼梯间前室、合用前室采用自然排烟方式或机械加压送风的防烟方式。