银座城市广场房地产开发申请报告

PAGEPAGE34XX银座城市广场一期房地产开发项目申请报告

前言受XX有限公司的委托，XX市工程咨询院和XX市睿泰信息咨询有限公司联合编制了《XX银座城市广场一期房地产开发项目申请报告》，在编制过程中得到了建设单位的大力支持与帮助，在此表示感谢。由于水平有限，编制时间紧促，本申请报告难免有不当之处，请予指正。 申请报告编写组 目录TOC\o"1-2"\u第1章项目总论 71.1项目名称： 71.2项目位置： 71.3建设内容： 71.4项目申请报告编制单位 81.5可行性研究的依据 81.6可行性研究报告的范围 81.7开发单位 91.8XX省商业集团总公司基本情况 101.9XX银座久信房地产开发有限公司简介 411.10上海方辰投资有限公司简介 44第2章XX市房地产市场分析 472.1总体分析 472.2泰城住宅市场分析 552.3XX消费者分析 87第3章本项目优势 953.1地理优势 953.2市场优势 953.3政策优势。 96第4章建筑设计 974.1说明 974.2详细设计 1004.3结构设计 1054.4设备选型 1114.5电气 114第5章项目财务分析及财务评价 1475.1投资估算 1475.2销售收入估算 1485.3利税估算 1495.4财务分析 151第6章项目社会效益评价及项目环境效益评价 155第7章结论和建议 1567.1有关说明与建议 156项目总论项目名称：XX银座城市广场一期房地产开发项目项目位置：项目地块位于XX市东岳大街与龙潭路交汇处XX银座商城东侧，南临商城巷，东临信用大厦。建设内容：项目占地13710平方米，建设高层住宅3座41361平方米、底层商铺7009平方米及地下停车场14000平方米，共计62370平方米。预计总投资15310万元。项目申请报告编制单位单位名称：单位地址：X工程咨询资格证书编号：发证机关：国家发展和改革委员会可行性研究的依据1、国家和XX省的经济和社会发展规划；2、国家和XX省有关的法律、法规和政策；3、现行的有关技术规范、标准和定额；4、国家计委关于可行性研究报告内容和深度的规定要求；5、XX市新一轮城市总体规划；6、XX市国民经济和社会发展的第十个五年计划；7、项目承办单位提供的有关基础资料、数据；8、项目承办单位委托编制本项目可行性研究报告的委托书；可行性研究报告的范围1、项目提出的背景及市场调研2、项目设计任务书及规划方案3、项目投资估算及进度计划安排4、风险分析5、投资预算及财务评价分析6、社会效益分析开发单位XX有限公司由省内外享誉盛名的XX省商业集团总公司、XX银座久信房地产开发有限公司和上海方辰投资有限公司等共同投资成立的，注册资金2000万元，主要从事房地产综合开发与经营、房地产代理等业务。作为XX商界的耀眼明星，“银座”品牌在XX、在XX已是家喻户晓、英名远扬。如今，“银座”又昂首挺进XX的房地产行业。公司下设总经理办公室、财务部、工程部、材料部。现有员工20人，各类专业技术人员占95%，其中工程技术人员大都参加过济南银座商城、索菲特银座大饭店、银座会展中心、银座花园住宅小区、XX银座商城等著名标志性建筑的施工和管理工作，有着丰富的工程建设及管理经验。公司的经营宗旨是“奉献精品，诚信久远”，以创造“银座房产”知名品牌为目标，坚持科学决策，精心设计，精心组织，精心施工，为XX市城市建设增光添彩。公司提倡和重视工程质量和所建项目的文化内涵，注重建设项目的风格和社区环境的协调与有序，运用“以人为本”的设计理念和严谨的建筑管理措施，为广大消费者建造绿色健康的家园。想得多一点、住得好一点；房型多一点、规划好一点；配套多一点、环境好一点；服务多一点、安保好一点。这“四多四好”正是“银座房产”超越其它个案的闪光点，更是“银座”品牌对自身产品质量的承诺和保证。XX省商业集团总公司基本情况集团概况XX省商业集团总公司是1992年底由XX省商业厅整建制转体组建的大型企业集团。转体以来，集团在省委、省政府的正确领导下，坚持以经济效益为中心，立足改革与发展，各项事业都取得明显成效，现已形成以现代零售业为主业，以生化制药和房地产为重点行业，产业布局涉及教育、酒店、传媒等众多行业，资产总额超过100亿元的大型企业集团，从业人员30000多人。十四年的艰苦创业，集团从观念上、机制上基本完成了从行政机关到企业实体的历史性跨越，各项经济指标有显著提高，综合实力大幅提升，也为我省经济发展和国有资产保值增值做出了贡献。截止到2005年底，集团累计实现销售超过400亿元，利税20多亿元。2005年，集团实现销售73.5亿元，比2004年增长37.6%；实现利税7亿多元，比2004年增长50%以上，继续保持了持续、稳定、协调发展的好势头。发展历程1992年底，根据省委、省政府部署，省商业厅在全国商业行政系统第一家整建制转体为商业集团总公司，揭开了集团作为企业经营的新篇章。转制之初集团党委一班人破除传统观念，打破官本位思想，提出了“不留退路”，“不搞翻牌公司”，“不等、靠、要”的转体三原则，为集团发展奠定了体制基础。随后，集团党委又陆续做出了实施“造船工程”、推进生化制药业发展、承建XX世界贸易中心等一系列决策，为集团发现、培养经营管理人才，培植、发展主力业态打下了基础。特别是世贸中心作为省重点工程，在集团党委的统一领导调度下，经过全集团的共同努力，克服了种种困难，完成了工程建设，实现了全面开业。由于定位准确、意识超前，银座商城、索菲特银座大饭店等项目产生了良好的社会影响，大大提高了集团的美誉度，不仅实现了省委、省政府为项目设立的“体现XX改革开放成就和第三产业发展的标志性项目”的目标，还为XX商业树立了一个可资借鉴的经营模式，带动了我省的商业产业升级，为集团快速发展创造了良好的氛围。世贸中心建设过程中的6.22精神，作为集团企业文化的重要组成部分，也在集团以后的发展中起到了巨大的精神激励作用。根据新的市场形势和集团实际，2002年，党委明确提出了发展以“银座”品牌为代表的零售业和以生化制药为代表的高科技产业两大主业，重点发展房地产和教育两个重点产业的发展战略。这一战略的提出，对整合资源，突出主业，优化盈利模式，加快集团发展起到了有力的指导和推动作用。在战略实施上，为实现集团经营方向的战略性转移，集团以较大的勇气和魄力，坚决清除影响集团发展的瓶颈和障碍，推进传统批发企业和工程装饰类企业的全面改制，腾出精力突出抓好骨干产业的发展。明确提出虚盈实亏或扭亏无望的企业，一律停止经营，由集团实施重组分流。党委在改制过程中始终坚持稳妥、公正、透明的原则，确保稳定。专门成立了三个中心，分别负责对行政离退休、企业离退休和内退病退人员进行管理、服务，费用全部由集团统筹解决。高度重视改制企业的员工分流工作，通过内部安置、实行内退病退政策、支付解除不到期和无固定期劳动合同的员工经济补偿金等措施，保证了人员分流的顺利进行。成立了资产经营公司，对改制企业的资产实行了统一管理、盘活利用；对改制企业的银行贷款，采取了承接、延续、重组、协商等解决方式，避免了贷款纠纷。在党委的领导下，集团上下共同努力，从2002年－2004年，先后改制或停止经营二级公司19家，三级公司近200家，分流安置人员1600余人。在改制过程中，集团特别是改制企业的党员、干部、员工都表现出了较高的政治觉悟和大局观念，理解、支持、配合集团党委的决策，从而使整个改制工作顺利推进，有力支持了集团的发展。从2005年开始，集团进入了战略发展的新阶段。在总结前两个发展阶段经验的基础上，进一步明晰了发展重点，确立将零售业作为主业，提出“突出发展零售主业，重点抓好生化制药和房地产业，多业态协同发展”的总体思路，“以资本扩张为主线，兼并联合为重要手段”的发展模式。各产业按照集团部署，掀起了干事创业的新高潮。产业概况在推进改制的同时，集团以抢抓机遇、加快发展为总抓手，正确分析市场形势，对各产业的发展方向做出了部署，赢得了难得的发展空间。目前，已形成以“银座”零售业为主业、生物制药和房地产为重点产业的经营布局，在教育、酒店、传媒、投资、食品加工等方面也取得了成就。（一）“银座”零售业以“银座”品牌为代表的现代零售业是集团的主业。在发挥主业优势方面，商业集团遵循产业发展规律、根据国家产业政策，改造传统商业，积极进行业态创新和管理创新，“银座”的品牌效应、社会声誉、信用度和整体实力得到了快速提升。2005年，银座零售业实现营业收入超过50亿元，位列全国30强。1996年，商业集团第一家零售企业—银座商城开业。作为省会济南首个大型现代化高档百货店，“银座”开业不久即成长为全省百货店的龙头，对带动济南乃至XX现代零售业态发展起到了积极作用。1999年，“银座”在济南开办了第一家连锁分店—济南银座购物广场；2000年，又开办了第一家异地分店—XX银座商城。入世以来，为应对全国零售业百舸争流、高速扩张的竞争新态势，商业集团又依托“银座”品牌优势，加快扩张步伐，谋求规模优势，项目拓展和经营效益进入新的发展阶段。总的思路是：全面占领XX市场，进行立体式开发，确立在XX的绝对竞争优势。在发展战略上，制定了“多区域拓展，多方式扩张”的发展思路。在区域拓展上，首先是在全省17个地市都要开办一家以上“银座”分店，在此基础上，逐步向县（乡）市场延伸，并适时向省外扩张。展店方式上，总结近几年的经验，走自建、租赁与兼并联合并举，多种形式发展的路子。目前，已在全省9个地级市拥有18家分店、40多家连锁超市，经营面积近50万平方米，员工近3万人，销售额和利润以每年30%以上的高速度增长。在依靠企业积累、迅速扩张规模的同时，商业集团还利用证券市场、对外合作加快发展步伐。商业集团控股的上市公司——银座集团股份，现已成为沪深两市商业板块中的绩优企业，为零售业发展搭建了好的资本平台。对外合资方面，2004年9月，集团与台湾最大的零售企业—统一超商股份有限公司达成了合作，共同开拓便民超市市场，成为银座零售业的重要组成部分。为适应快速扩张需要，“银座”实施了“总部－分店”式的连锁经营体制改革，成立了采购本部、营运本部、财务本部、人力资源本部、企业发展本部和物业管理中心六大本部。总部将采购、财务、物流、人事权统一上收，内部实行统一采购、统一配送、统一结算，店铺只负责日常的营运销售。有了总部强有力的支持，将更有利于发挥银座的规模优势、信息优势和品牌优势，形成规模效益。优势源于创新。把握市场、创新业态、引导消费是商业集团在零售领域获得长足发展的关键所在。现在，“银座”零售业主要经营高档百货、购物广场、家居专卖店三种主力业态。百货店业态突出“高档为主、中档为辅”的市场定位和“主题化、特色化、品牌化、系列化”的经营特色，满足人们追求时尚品味的需要。购物广场业态作为“银座”的经营独创，采用“品牌专柜＋大型超市”的经营方式，深受消费者欢迎，为企业经营锻造了独特的竞争优势。借鉴百货店的管理模式，采取“商场化管理，市场化经营”的方式，经营家居经营业态，也取得了初步成功。此外，商业集团还涉足汽车经营等领域，有了良好的开端。（二）生物制药业生物制药业是集团的重要支柱产业。1994年，集团利用自己的科研成果与泰国正大集团、美国福瑞达国际有限公司合资组建XX正大福瑞达制药有限公司。正大集团的加盟不仅为福瑞达的发展注入了充足的发展资金，更为福瑞达带来了先进的管理理念和市场运作模式，福瑞达从此进入了稳步发展的快车道。经过十几年的发展，正大福瑞达现已成为全国最大的眼科用药生产基地，主导产品“润舒”、“润洁”滴眼液已占国内整个眼科市场的20%以上；骨科产品施沛特已经占据国内玻璃酸钠骨关节市场的80%以上的份额，成为年销售额突破亿元的处方药。2004年，正大福瑞达被评为“全国工业重点行业—生物、生化制品制造十佳企业”、“全国医药工业百强企业”。2005年10月，全球眼科用品市场龙头企业美国博士伦公司全额收购了泰国正大集团在公司的股份，这是国际眼保健企业巨头和中国眼科药品市场占有率最高企业的一次强强联合。2006年3月9日，XX博士伦福瑞达制药有限公司举行启航大会，对外宣布公司正式成立。通过这次强强联合，博士伦福瑞达将进一步提高在国内眼科药品市场的领导地位，逐步探索国际市场，其在品牌、资金、管理等方面的优势将使企业跃上一个发展的新平台。为充分利用企业研发、销售、品牌、管理的综合优势，集团制药产业还积极延伸产业链，拓展产品链。2004年收购的大正中药厂，生产的中药制剂和中药保健品已在全国16个城市销售；利用透明质酸钠技术生产的“颐莲”化妆品也已初步形成市场知名度。强大的研发实力为集团制药业的发展提供了坚实基础。集团所属的XX省生物药物研究院，已连续7年在全省科研院所排名第一，并在原省重点实验室和博士后工作站的基础上，成功申办了博士学位培养点。尤其是在透明质酸钠的研究和生产技术领域，处于国际先进水平，先后获国家科技进步二等奖、国家九五重点科技攻关优秀成果、XX省重奖科技成果二等奖、济南市科学技术最高奖和国内贸易部科技进步一等奖等殊荣。2005年10月，根据省编委正式批复，省食品药品监管局将所属的省医药工业研究所、省医疗器械研究所和省医药工业设计院整建制划转集团。现在，集团在药学研究方面拥有3个省级重点实验室，并可申报国家生物医药重点实验室、国家医药工业技术中心和省医药工业工程中心，为集团的医药产业研发出具有更多自主知识产权的中、西药和生化药品，在服务全省医药工业发展方面将发挥更大的作用。重视营销队伍建设，培育和开拓自己的市场是集团制药业迅速发展的经验所在。如今，一支有专业知识、有营销技能、素质水平高的营销队伍已经建成，以国内大城市为中心设立了30多个业务办事处，形成了覆盖全国的营销网络。研、产、销三位一体的竞争优势，为集团制药业确立了品牌、网络、人才优势，在市场上有很强的竞争力，也给企业带来了蓬勃生机与活力。（三）房地产业房地产业是集团近几年大力发展的重点产业。通过充分发挥内部品牌、资金的协同效应，依托商业地产和零售经营的良好互动等有利因素，集团的房地产业形成了自己独有的盈利模式，目前已有十个房地产公司，开发住宅小区、商务楼盘和综合广场三种类型的项目。在住宅项目上，集团于2001年投资5亿多元在济南开发了30万平方米的“银座花园”住宅社区，社区引入“欧洲小镇”、“城中之城”的居住理念，着力为广大消费者建造绿色健康家园。一期工程12万平方米住宅在不到一年的时间就全部销售完毕，正在建设的17万平方米的二期工程也已基本销售完毕，并荣获“2005齐鲁名楼30强”、“2005年知名品牌楼盘暨最具潜力楼盘”称号。2003年在青岛开发的四季景园住宅社区，总占地300亩，规划建筑面积30万平方米，凭借人性化的设计理念、完善的配套服务设施、优雅的内部环境，一期工程9万平方米一经推出即被抢购一空，二期工程今年6月即将发售。2005年在临沂开发的尚城置业项目，占地1000亩，总建筑面积约130万平方米，是临沂市首个百万平方米超大型人文生态社区，目前已进入紧张的施工阶段。正在规划建设的北京顺义区别墅项目,占地面积570亩，位置优越，环境优雅，运用地块中的温泉资源优势，打造低能耗、低成本、自然生态的高品质温泉别墅区，一期工程今年即可推向市场。2005年，集团又在即墨购置土地480亩，计划用3年时间，投资8.4亿元，建设32.7万m2的中高档住宅小区。在商务楼盘中，集团2001年开发的大型科技商务中心—银座数码广场，总投资2.5亿元，建筑面积7万平方米。项目集科技、商贸、休闲、娱乐于一体，采用先进的5A＋1智能化系统，是全省首家采用此类先进数码管理体系的高档商务楼宇，已成为济南的中关村—山大路上的标志性建筑，也是XX高科技经济崛起、财富迸发的见证。2004年在济南开发的银座晶都国际商住两用楼，规划建筑面积15万平方米，定位为CBD配套的大型综合服务型社区，也是目前济南市最高的写字楼。项目整体设计体现了简约、时尚、通透的现代风格，特色鲜明，理念超前，注重商业氛围的营造。采用“后现代主义”风格水晶体建筑形态，石材与玻璃、沉稳与大气、厚重与明快、搭建出个性的秩序，洋溢着“新简洁主义”美感。项目今年即将推向市场。在综合类地产开发中，集团拥有运作上的独特优势。一是有独特的开发模式。依托集团零售业优势，发挥商业的带动作用，开发商业地产，进行组团式开发。以“银座”零售店聚集人气，带动地产升值；以开发住宅、写字楼等高附加值地产项目为主流，兼顾商业步行街、商铺、商务酒店的建设，长期回报与短期收益相结合，获取最佳经济效益。二是品牌优势，有“银座”品牌的良好信誉和知名度及庞大的客户群；三是管理及人才优势：有专业的管理团队和高效率的运作机制，有成熟技术和经验丰富的技术队伍，有一批熟悉精通专业的技术人才。占地25万平方米的东营银座城市广场，占地10万平方米的XX市银座综合广场，占地1.4万平方米的莱芜银座城市广场，占地40亩的济南经十东路尚东国际广场项目等等，凭借集团地产开发优势，秉承“组团式开发”的理念，大型商场、商业步行街、商业配套设施联合开发，利用“银座”旗舰店的带动作用，提升区域市场的整体商业价值。（四）教育产业教育产业作为朝阳行业，是集团着力发展的产业。在原商业厅所属商业学校基础上，集团先后成功创办了XX商业职业技术学院、青岛酒店管理职业技术学院、XX烹饪高级技工学校等大专院校，XX商业职业技术学院现已成为XX省唯一一所全国示范性职业学院建设单位和全国重点职业技术学院；青岛酒店管理职业技术学院是全国第一家独立设置的酒店管理职业技术学院；XX烹饪高级技工学校在鲁菜的研发和制作方面享有盛誉。2005年集团所属院校在校生规模2.5万人，比1992年增长近两倍。行业办学是商业集团办学的特色，也是商业集团办学的优势。集团所属各院校贯彻产学研结合的职教理念，探索应用型人才的培养模式，以市场为导向设置专业，以增强技能为重心培养学生，毕业生就业率高达95%以上，在全国同类院校中处于前列。商业集团高度重视院校的发展。转体以来先后投资4亿多元用于扩大办学规模和改善办学条件。2003年兴建的XX商业职业技术学院和青岛酒店管理职业技术学院两校的新校区共计占地2000余亩，建筑面积30多万平方米，可容纳在校生2万人，为集团教育产业的发展奠定了坚实的物质基础。XX烹饪高级技工学校的400亩新校区建设也已经启动。集团还不断拓展办学空间，于2001年着手兴办了银座双语艺术幼儿园，采用与国际接轨的现代化教育内容和创造式教育方式，突出英汉同步的双语教育和艺术教育，是XX省首家、全国一流的智能化幼儿园。现拥有6所分园，社会声誉不断提高。（五）酒店业酒店业是集团产业的重要组成部分，现拥有五星级酒店一家、四星级涉外酒店一家，并成立了自己的酒店管理公司，通过输出管理的方式将酒店业做大。聘请法国雅高酒店管理集团管理的索菲特银座大饭店，是济南市第一家五星级酒店。欧式的风格设计，考究的用品选择，齐全的配套服务设施，使顾客时刻享受贵宾的尊荣。自开业以来，连续四年在济南市各酒店中位居营业额、商务客人入住率、境外客人入住率第一。四星级涉外旅游饭店银座泉城大酒店，位于济南市最繁华的商业金融中心，与黑虎泉、千佛山、趵突泉、大明湖等风景名胜及城市中心广场—泉城广场相毗邻，提供商务、旅游、购物的最佳便利。酒店业积极探索外延式扩张之路，在北京筹备注册成立了酒店管理公司。目前，受托经营省委组织部培训中心，并与鲁信集团、北京蓝黛公司共同投资，涉足娱乐业，2006年“五一”即可营业。（五）传媒业传媒业是集团产业的又一重要领域。集团于2001年创办的《XX商报》，是集新闻性、娱乐性、可读性、服务性为一体的综合类报纸。创刊五年来，《XX商报》立足济南，辐射XX，面向全国，成为XX具有较高知名度和较大影响力的媒体之一。目前，《XX商报》不仅已成为济南市场上零售量最大的报纸，而且覆盖到了济南、济宁、XX、聊城、烟台、潍坊、淄博等十几个地市，日发行量近30万份。强势的财经方面报道和精品坊版面是《XX商报》的两大特色，以开阔的新闻视野、鲜明的都市色彩、超大的信息容量、新颖的版式风格、深入独特的观点与视角，受到了工商企业界人士和广大读者的欢迎。依托药品和食品方面的研发与人才优势，2005年1月，集团又将原《XX食品科技》杂志改版为半月刊《食品与药品》。杂志以“食品、药品研究及相关知识的普及与提高，为广大消费者及技术人员提供服务”为办刊宗旨，内容涵盖食品和药品的研发和生产、用药指南、食品卫生、营养与保健等方面。改刊以来，办刊质量不断提高，发行量节节攀升，经济效益和社会效益开始显现。十四年发展历程中，商业集团还通过合资、托管、划转等渠道，在投资、食品加工等方面拥有或组建了一批企业。四、企业管理在十四年的发展历程中，集团的管理也得到了逐步规范和提高。围绕商品经营和资本运营两条线，在资产管理、经营者管理、财务管理等方面进行了一系列制度改革。资产管理方面，集团对子公司的资产实行委托经营，并建立完善的目标考核体系。委托经营以资产经营责任书的形式确定，责任书由集团法定代表人与受托企业经营者签订。责任目标包括经营责任目标体系和管理目标体系两部分，重点考核利润总额、国有资产增值率、经营规模等指标。考核方面，集团制订了《直属企业分类定级管理办法》，以规模大小确定企业类别，以效益高低划分企业级别，建立以国际通用财务指标为主体的企业分类定级考核评价体系。根据企业类别和级别，年初集团制订总体预算目标，通过签订资产经营责任书，分解下达给各子公司，年终根据集团《直属企业资产经营责任目标管理考核办法》对企业经营者进行目标考核，并据此对经营者实施奖惩兑现。经营者管理方面，集团对企业经营者实行任职目标责任考核。集团董事长每年年初与企业经营者签订年度资产经营责任书，依据经营标的、业绩分配、风险相配套的指标体系，每年考核一次，并据此由集团进行年薪兑现。考核确认亏损的，相应扣减个人缴纳和预留的风险抵押金。经营者一般每届任期为两年，完不成经营目标的不再聘用，转体后已有多名公司负责人被撤职。财务管理方面，重点抓了投资管理和资金管理。在投资管理上，集团明确，直属各单位无权决定对外投资，所有投资必须由投资单位进行可行性研究，提报集团总经理办公会讨论通过后方可实施；未经集团批准擅自向外投资的，集团将追究单位负责人的责任，由此产生的一切后果由单位负责人承担，基本上保证了投资的安全性。在资金管理上，集团制定《库存商品管理考核规定》和《应收款项管理考核办法》，加大清欠压库力度，对超期（三个月）库存、应收款项预计损失，并与企业经营者的收入挂钩，从而盘活了资金，提高了存货和应收款项的周转率；出台了集团内部拆借资金和担保管理规定等办法，完善了资金拆借和担保的审批手续、审批程序，降低了资金风险。五、企业文化经过十几年的奋斗，商业集团形成了“艰苦创业、自强自立、团结协作、拼搏奉献”的企业文化。这种文化底蕴，已经成为企业发展的内动力。拼搏奉献是集团最为宝贵的精神财富。集团上下风气正、干劲高，干部员工以奉献为荣，以多做贡献、多出成绩为荣，有一大批爱岗敬业、吃苦耐劳、舍小家顾大家的典范，从而形成了整个集团团结和谐的氛围，健康向上的精神。正是这种精神、文化所转化出的巨大力量，才使集团克服了一个又一个的困难，不断向着新的目标前进。发展始终是集团上下的共识。从1992年转体，集团坚持“发展是硬道理”，时刻注意克服小富即安的思想，不断强调树立危机意识、机遇意识，始终不忘增强加快发展的紧迫感、责任感。尤其是最近几年，各产业、各企业干事创业的积极性空前高涨，加快发展的欲望十分强烈。正是强化了发展意识，集团才在十四年的成长历程中，不断拓展新的经营领域，不断创新管理手段，使集团不断走向新的成功。科学管理是集团发展的基础。多年来，集团以建立现代企业制度为目标，以提高执行力、强化考核监督为重点，进行了积极有益的探索。随着集团发展和形势的变化，集团也不断出台新的办法，特别是近几年，每年都出台、修订十几项新制度，现在集团已有十大类上百项制度，初步形成了各项管理制度体系，基本上使企业的管理、决策有“法”可依。加强班子建设是集团发展的保证。集团转体后，党委班子形成了知难而上、敢打硬仗的优良作风，团结和谐稳定、风正气顺心齐的浓厚氛围。党委班子讲政治、揽全局、谋大事、促发展；班子成员以事业为重，互相支持、关心和配合，提高了班子的威信和战斗力。集团的各级基层党组织的班子，认真贯彻集团党委的各项工作部署，充分发挥主观能动性，发扬干事创业、求真务实、真抓实干、加快发展的奋斗精神，带领全体党员和干部员工，创造性的开展工作，从而使集团的发展在党的领导下，在党指引的道路上不断前进。稳定始终是集团的大局。集团专门设立了企业帮困基金，专项用于扶持困难企业职工的生活。对离退休、内退病退人员，集团实行统一管理，消除后顾之忧。不断强化老干部工作，多次获得老干部工作先进单位称号。实践证明，这些做法在企业和社会之间构筑了一道有效的缓冲带，正确处理了改革、发展和稳定的关系，使集团多年来始终保持着和谐稳定的大好局面。没有这个和谐稳定的环境，就没有集团的发展。优秀的企业文化，还直观的体现在集团的社会责任感上。帮残、扶贫、助教、捐助希望工程……商业集团慷慨解囊，以无私回报社会的强烈责任感和使命感，倾情奉献自己的挚烈真情。仅2004、2005年就在“希望工程超市找零捐”、“慈心一日捐”、救助失学儿童等公益活动就累计捐出善款500多万元。自觉履行社会责任和公民义务，大大提升了集团的美誉度和感召力。六、发展规划发展才是硬道理。只有进一步解放思想，抢抓机遇，使集团出现超常规跨越式的发展，才能真正实现做大做强的目标。在新阶段、新形势下，集团将进一步解放思想，把认识统一到加快发展上来。挖掘一切潜力，调动一切积极因素，把握一切机会，加快发展速度，以良好的精神状态和工作作风，不断把集团事业推上新台阶。按照集团党委确定的集团中长期规划，今后几年集团的发展目标是：到2007年，集团的销售规模达到100亿，利税达到10个亿，分别比2004年翻一番；到2010年，销售规模超过200亿，利税超过20亿，比2007年再翻一番；到2020年，集团销售规模超过600亿元，争取进入中国企业100强。这两个“三年翻一番”的目标，是集团当前和今后一段时期工作的方向和落脚点；进入中国百强企业，是我们要努力实现的长远奋斗理想。工作的总体思路是：立足集团实际，坚持与时俱进，拓宽发展思路，以规模扩张为主线，以党的建设为保证，突出发展零售主业，重点抓好生化制药和房地产业，多业态协同发展，创新管理手段，强化执行力，实现把集团做强做大的战略目标。在发展思路上，最重要、最紧迫的任务是迅速扩张规模，壮大自身实力。这是具有战略意义的任务。新的竞争形势显示，现在企业已经进入了一个拼规模、拼管理、拼核心竞争力的“大兵团作战”时代，只有顺应这一趋势，迅速扩张规模，才有可能开辟自己的生存空间。（一）“银座”零售业的发展作为集团的主业，“银座”零售业肩负着重要的任务。以“银座”为品牌的现代零售业无论是从销售规模上还是效益上，无论是对其他产业的带动上还是社会影响上，已经成为集团的主业。它既是集团发展最重要的平台，也是集团发展的主力军。要实现集团两个“三年翻一番”的目标，就必须集中力量，全力发展好现代零售业。从现在起到2010年，“银座”零售业发展将以规模扩张为主线，通过自建、租赁、兼并、联合等多种手段，多业态并举，在形成XX市场绝对竞争优势的基础上，开拓全国市场，使“银座”尽快成为全国零售商业的强势品牌。在发展策略上，“银座”零售业将在2006年完成全省17个地级市的战略性布局，一些市场成熟的市还要开1－2家分号，使“银座”零售业在XX形成绝对的市场竞争优势。在业态选择上，将以百货和购物中心两种业态为重点，积极拓展家居专卖的经营，实现错位发展、优势互补、协调联动，努力打造“银座”的竞争优势。在着力完成地级市布点的同时，加快县级网点的开办速度。在XX成立东西两个开发项目部，东部以潍坊周边地市的县为重点，西部以济南周边地市的县为重点，分别开发XX东西部的县级市场。争取到2007年，开发30家左右的分店，完成在主要县级市的市场布局；在城市社区开办连锁超市的步伐也要加快。在完成了“银座”地、县两级市场布局后，着手开发XX的乡镇、农村市场。以县市分店为“旗舰店”，选择人口较多、条件较好的乡镇和村庄开设小型便民超市，形成县域流通的小循环，再融入银座县级商业的大循环。这些便民超市一方面面向农村经营食品和日常用品，另一方面还要根据农民的需要，利用“银座”的品牌优势和连锁网络开展农资经营业务，增强农村经营优势；同时，依靠银座零售系统，将当地的农副产品销往城市，增强“银座”的商品特色和竞争力。在立足XX市场、立体开发XX市场的基础上，“银座”的目标是走出XX，面向全国研究市场大格局。积极探讨省外扩张的策略，争取2006年在省外开办1－2家试点店，取得经验后要加快展店步伐。以外省省会城市为“桥头堡”，利用在XX发展的经验，进行地毯式扩张。在发展方式上，要在租赁、自建的同时，灵活运用收购、重组、兼并、合资、加盟、输出管理、策略联盟等方式，加快发展，迅速壮大规模。采用兼并联合手段迅速扩张规模重点考虑两个方向，一是考虑与国内、省内一些较大的零售、批发、物流和生产企业建立战略联盟关系，一方面实现联合采购、资源共享，另一方面充分发挥我省制造业的优势，形成产供销一体的经营链条。二是积极寻找并购对象，从资本的层面进行深层次合作。在经营范围上，要积极探讨定牌加工业务，向工业延伸，形成商品优势、效益优势、竞争优势；要充分利用银座的网络资源，向其他三产如电信、邮电等代理、联营业务延伸，增强纳客能力，提高经济效益。在业态上，在重点巩固“百货店＋大卖场”经营模式的基础上，积极探索家居等类型的专卖店经营模式；同时，结合集团房地产业务，研究“SHOPPINGMALL”业务在中国的发展趋势，制定方案，超前运作。在管理上，强化总部分店模式，不断完善管理规范；尽快研究成立配送中心，支持连锁业务的扩张；突出银座服务特色，不断提高顾客的信赖度；强化信息化建设，建立以计算机管理为导向的流程管理模式，用信息化手段提高经营管理水平；固化银座管理模式，进一步规范经营管理，保证开一家店成功一家店。（二）生物制药业的发展生化制药业是集团的重要产业，有着稳定而丰厚的利润回报，也形成了很高的知名度和行业优势，近几年又在延长产业链和延伸产品链进行了有益探索。但同时也要增强危机意识，努力实现超常规、跨越式发展。要继续紧抓延长产业链、延伸产品链的工作，加快探索新产品、新项目的开发工作，开辟新的战场，培植新的利润源，增强可持续发展能力。要总结收购大正中药厂的经验，积极寻找机遇，争取再收购一些合适的药厂，整合资金平台、资源平台，使生化制药业尽快做大。要利用好省政府将有关医药科研机构划归集团管理的契机，尽快使集团的医药研究机构形成优势互补、资源共享、协同发展的新局面，同时还要加大投入，强化科研力，为集团的医药产业研发出更多具有自主知识产权的中、西药和生化药，继续强化我们在科研成果产业化方面的优势。要探讨涉足药品批零领域的路子，树立现代流通理念，形成生产和销售“双轮驱动”。（三）房地产业的发展从长远看，国家经济的发展、城市化进程的加快、市政建设的需要、人们改善居住环境的要求，都对房地产业产生巨大的需求。因此在相当长时间内，房地产业依然是一个很有前景的朝阳行业。要研究推进集团内部资源的整合，充分发挥集团在资金、管理、品牌等方面的优势，运作好现有项目，实施精品工程，不断提高知名度和美誉度。在开发模式上，要重点研究结合的发展，探索利用“银座”旗舰店的带动作用，形成具有集团独有竞争力的商业地产开发模式。依托集团“银座”品牌的良好信誉和知名度及庞大的客户群，利用银座零售业强大的现金流支撑，开发商业地产，进行组团式开发。（四）教育产业的发展集团教育产业作为行业办学，优势明显，但也要增强危机感，牢固树立机遇意识，要抓住国家和省大力发展职业教育的契机，坚持“内涵发展”之路，创特色、上规模、提高质量效益，努力实现新发展。大力培养吸纳人才，进一步创新办学模式，使各院校始终走在同类院校的前列。各院校还为集团实施的“百千人才工程”服务，拿出学校教师和企业干部双向挂职、内部交流的工作方案，为企业提供各种职业培训。加强校企联合办学工作，尤其注重与知名企业的合作，拓展办学空间。教育产业始终把创职教特色放在日常工作的首位，创新教育方式，面向市场、面向社会培养应用型人才。特别是在师资配备上，更多地把目光投向有相关行业背景、实践经验丰富的人才上，增强教学的实用性；同时，还树立市场意识和经济意识，靠自身积累实现可持续发展。幼儿教育不断突出特色，不断提高教育质量，按连锁化理念加快发展步伐。在条件许可时，也可以探索收购一些院校的路子，扩大办学规模，实现内部的师资、生源、专业的优势互补，争取建成规模大、水平高、竞争力强的教育集团。（五）其他产业的发展酒店业在进一步提升现有两家酒店社会和经济效益的同时，尽快成立管理公司，充分利用集团和XX市场的优势，开展输出管理、租赁经营、承包经营等业务，成为集团新的主力业态。一是搞好现有三个酒店的经营，二是尽快开展酒店管理公司的业务，三是运作好涉足的娱乐行业；报业要不断提高办报质量，提高影响力，在济南市场优势的基础上，向全省、全国拓展，同时也要探索兼并联合的方式，增加新闻品种，壮大规模，提高竞争能力。投资公司的投资方向必须与集团的发展、特别是主业的发展密切联系起来，优势互补，良性互动，提高整体盈利能力。七、改革管理现在，集团已经成为一个资产过百亿，跨地域、跨行业发展的大型企业，要实现我们的战略目标，关键在管理，成败在执行和落实。集团将按照“管人管事管资产”的要求，根据集团公司的管理模式重整管理体系，在制定战略规划、盘活企业资产、利用资本市场兼并重组、监督考核等方面发挥好总部的作用。概括的讲，集团将按照“控制权上移、经营权下放”的原则，重点从“财务集中，投资拢住，审计加强，用人管好，考核到位”五个方面转变现有的管理模式，把集团总部建设成集团的投资中心和资本运营中心、资金运筹和财务监控中心、人才培养和企业文化培育中心。为适应集团快速发展的需要，集团将在今后工作中，从工作流程、人员素质等方面实现较大的突破，重点抓好强化总部管理职能工作。各部门要立足本部门职责，以高度的责任感，切实负责，大胆泼辣抓执行、抓监督落实。各单位要自觉配合总部各部门的工作，有令则行、有禁则止，按规范、按程序办事。强化总部职能管理，投资管理是重中之重。通过建立规范的重大事项报告内容、报告程序，使集团能随时了解投资企业的运行状况，保证集团有重大决策的知情权、参与权，确保投资保值增值。对投资收益，逐步加大上缴力度，集中力量干大事。全面预算管理是总部职能管理的一个重要内容，也是集团发展战略和计划落实的一个内在表现。要通过有效的制度建设和规范的流程管理使企业的一切成本费用支出和现金流都纳入预算轨道，以预算指标为基础，避免超预算运行或无预算运行。财务审计管理是重要的基础管理工作。要在核算科学严谨的基础上，加快财务管理信息化建设，在整个集团实现一帐套管理，并充分利用财务管理软件所收集到的信息，逐步建立起企业财务效益状况评价分析、企业资产运行状况评价分析、企业偿债能力状况分析、企业发展能力状况评价分析、企业财务预警分析等一整套效绩评价分析体系，为集团决策提供全方位和有价值的参考资料。强化总部管理，必须完善激励约束机制。加大外聘干部的范围和职级，理顺干部管理体系，科学界定薪酬，建立规范的考评，使人力资源建设更好地为经营服务。强化总部的职能管理，还强调集团一盘棋意识。一是建立产业协同的有效机制，使相关产业能加强横向交流，资源共享，加强协作。其次是具有资金一盘棋意识，从集团大局出发，使有限的资金发挥最大的效用。八、作风建设集团上下尤其是各级干部，要勇抓改革的先机，抢抓发展的机遇，以无私无畏的精神推进集团的改革与发展。要始终保持昂扬向上、奋发有为、争创一流的精神状态，恪尽职守做工作，开拓进取谋发展。要发扬“两个务必”精神，努力建设节约型企业。要强化执行力建设，提倡雷厉风行，讲效率、讲效果的工作作风，自觉增强工作的主动性、自觉性，形成一种日事日毕，日清日高的良好风尚。要自觉把党的作风建设与集团的企业文化建设有机的结合起来，大力弘扬和继承集团的优良传统，始终保持蓬勃向上的精神风貌。要密切联系群众，时刻牢记群众的根本利益。集团党委成员要带头深入基层、调查研究，把集团员工的意志、利益和实践作为决策、办事的根本依据。要坚持以人为本，关心群众生活。在集团发展的同时，不断改善员工的福利待遇，提升他们的生活品质，带给群众实实在在的利益。要不断加强党风廉政建设。尤其是各级党员领导干部，一定要认真落实中央关于党风廉政的部署，牢固树立正确的世界观、人生观、价值观，警钟长鸣，自重自省，廉洁自律，以优良的作风赢得群众的尊重和信任。XX省商业集团总公司大事记（1992－2006、3）1992年11月28日，XX省商业集团总公司在济南市南郊宾馆挂牌成立。1993年5月18日，由XX省商业集团管理的，全省商业系统的行业协会组织—XX省商会成立，1994年10月14日，集团制药业的龙头企业—XX正大福瑞达制药有限公司成立。1995年8月6日，XX省重点工程—XX世界贸易中心整体建成。1996年6月22日，XX世界贸易中心的主要组成部分—银座商城开业。1997年9月24日，XX银座商城股份有限公司创立。1999年3月12日，在XX省商业学校的基础上组建XX商业职业技术学院。1999年10月31日，银座商城首家分号-济南银座购物广场开业。1999年12月18日，XX世界贸易中心索菲特银座大饭店开业，标志着世贸中心全面启动运营。2001年1月12日，银座商城第一家异地分号—XX银座商城开业。2001年3月12日，集团主管的《XX商报》正式出版。2001年5月29日，XX英才银座双语艺术幼儿园成立。2001年10月－12月，“银座花园”、“银座数码广场”相继破土动工，标志着集团开始向房地产领域进军。2001年12月12日，索非特银座大饭店被国家旅游局评定为五星级饭店，成为省城济南第一家五星级饭店。2002年6月，集团开始对传统批发企业和工程装饰类企业进行全面改制，至2003年底基本结束。2002年7月24日，在青岛商校基础上组建青岛酒店管理职业技术学院。2002年9月，银座北园店、八一店相继开业，集团零售业初步完成了在省城的战略布局。2003年1月－5月，银座滨州店、东营店、淄博店相继开业，集团零售业进入高速发展期。2003年4月16日，XX省商业集团总公司入主上市公司渤海股份，8月26日，成为渤海股份第一大股东。2003年5月，国家劳动部批准在烟台商业技工学校基础上组建XX烹饪高级技工学校。至此，商业集团将原商业厅管理的中专院校全部升格为大专办学层次。2003年8月，银座家居店开业，集团零售业开始向家居行业进军。2003年9月，XX商业职业技术学院和青岛酒店管理职业技术学院的新校区陆续投入使用。两校新校区共占地2000余亩，建筑面积32万平方米，可容纳在校生2万人，为集团教育产业的发展奠定了坚实的物质基础。2004年3月27日，集团收购重组大正中药厂，开始涉足中药领域。2004年9月10日，银座与台湾最大的零售企业—统一超商合资，联手拓展便民超市。2004年7月－12月，集团在济南、青岛、东营、XX等地开发的房地产项目陆续开工或奠基，规划建筑面积超过100万平方米。2004年11月－12月，银座零售业又新增日照、滕州两家分店。2005年1月－4月，银座临沂店、安丘店相继开业；8月，银座家居淄博店开业；零售业经营面积突破40万平方米。2005年4月，集团临沂房地产项目公司成立，并购置了“千亩大盘”。2005年5月，集团房地产业进入北京市场，开始跨地域扩张。2005年6月，集团托管省国资委所属的四家省属企业。2005年8月，中国共产党XX省商业集团总公司第一次代表大会召开，选举产生了新一届党委和纪委班子。季缃绮同志当选为集团党委书记，王仁泉、凌沛学、苏传贵当选为副书记，李明、宋文模、张文生、张会林、李广庆同志当选为党委委员。苏传贵同志当选为集团纪委书记。会上确立了集团新的发展目标：2007年，集团销售规模要超过100亿元，利税超过10亿元，比2004年翻一番；2010年，销售规模要超过200亿元，利税超过20亿元，比2007年再翻一番；2020年，集团销售规模要超过600亿，争取进入中国企业100强。2005年9月6日，银座泉城大酒店经国家旅游局批准，荣膺为四星级酒店。2005年9月，集团第一次职工代表大会召开，选举产生了第一届工会委员会，宋文模同志当选为工会主席。2005年9月，集团对管理模式进行了必要调整。集团总部重新设立了业务部，并在财务部增设了资金中心和信息中心。对世贸中心的业务进行了分拆。以XX银座商城股份有限公司为主体，作为银座零售业连锁总部，统管集团的零售业务；世贸中心确立了以酒店为主业的发展战略，并着手开展酒店管理业务。2005年10月，XX正大福瑞达制药有限公司泰国正大集团的股份，被美国博士伦公司全额收购，同时，公司更名为XX博士伦福瑞达制药有限公司。2005年10月11日，根据省编委正式批复，省食品药品监管局将所属的省医药工业研究所、省医疗器械研究所和省医药工业设计院整建制划转集团。2005年10月28日，青岛酒店管理学院举行建院60周年庆典。2005年11月18日，省国资委正式批复，将XX省农村经济开发投资公司和XX省永兴集团有限公司划转为集团。2005年12月7日，银座·晶都项目奠基动工。22日，XX银座城市广场和临沂尚城项目举办奠基仪式。28日，莱芜银座城市广场举行开工典礼。2006年1月17日、18日，银座淄川店、日照店相继开业。2006年3月9日，XX博士伦福瑞达制药有限公司举行启航大会，对外宣布新公司正式成立。XX银座久信房地产开发有限公司简介合资企业XX银座久信房地产开发有限公司是由省内外享誉盛名的“XX银座商城股份有限公司”与台湾久信金属股份有限公司和台湾甲山林房地产咨询（上海）有限公司合资成立的，注册资金3333万元，房地产开发三级资质，主要从事房地产综合开发与经营、房地产代理等业务。作为XX商界的耀眼明星，“银座”品牌在济南、在XX已是家喻户晓、英名远扬；如今，“银座房产”已成为XX房地产界新的风向标。公司的经营宗旨是“奉献精品，诚信久远”，以创造“银座房产”知名品牌为目标，坚持科学决策，精心设计，精心组织，精心施工，为广大消费者提供精品物业，为XX省城市建设增光添彩。公司现有员工100余人，有中高级职称的技术人员30%以上，其中工程技术人员大都参加过银座商城、索菲特银座大饭店、银座会展中心等著名标志性建筑的施工和管理工作，有着丰富的工程建设及管理经验。公司成功开发银座花园的同时，整合商业集团的优势资源，于2003年大踏步地进军商业地产的开发领域，陆续开工了东营银座城市广场、莱芜银座城市广场、XX银座城市广场，形成并完善了具有鲜明竞争品牌优势的“银座房产”开发模式。公司在济南开发的银座花园项目，位于经十东路南侧，东部新城的核心区，占地350亩，总建筑面积达32万平方米，绿化率40%，容积率1.45。截止2005年已完工并交付使用了近20万平方米住宅，1.5万平方米配套公建，游泳池、健身房、网球场、入口商场、会所及占地6000平米的水景均已投入使用。小区内绿树成荫，环境优美，文化气息浓厚。截至2005年度，在济南市建委正确领导及大力支持下，我公司银座花园项目累计完成投资3.6亿元人民币，销售商品住宅1300余套，近19万平方米，实现销售收入4.2亿元，利税近亿元，为济南市的房地产业做出了突出贡献。东营银座城市广场项目占地400余亩，总建筑面积20余万平方米，总投资逾7亿元，融银座商城旗舰店、精品步行街、特色餐饮街、星级酒店、酒店式公寓、写字楼、文化娱乐中心为一体的综合商业中心。自2004年开工以来，6.5万平方米的银座商城旗舰店正主体施工，3.3万平方米精品步行街已开工建设，占地百亩的水景公园已具雏形，镶嵌其间的中心岛将建设成融青年活动中心、老年活动中心、亲子乐园、健身广场及供人们健身跑步的曲、环形跑道等为一体的全方位城市生活广场。项目以其超大的规模体量，丰富的业态组合，成为XX首屈一指的航母型商业物业。凭借不可再生的城市“心脏”腹地位置和超大量体的商业组合，成为东营市政府“双十工程”项目之首。从立项之初，就本着高起点，高规划的原则，重金聘请世界著名设计公司加拿大BDCL建筑设计公司担纲设计。凭借项目优越的位置，经典的规划及银座商业的优势资源，首批推出3000平方米商铺当天便被抢购一空，日销售额突破2800万元。XX银座城市广场项目位于XX市中心商业核心区域，项目占地40余亩，规划建筑面积9.1万平方米，总投资4亿元，将建成集大型购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店服务于一体的现代景观型综合城市商业广场，已于2005年开工建设，计划于2007年投入使用。莱芜银座城市广场项目位于莱芜市鲁中西大街与文化南路交汇处，总占地面积约1.4万平方米，建筑面积6.5万平方米，总投资2.6亿元，由世界著名的加拿大BDCL建筑设计公司设计。根据莱芜城市发展规划，将建设包括银座商城旗舰店、超市、沿街商铺以及酒店等大型建筑综合体。已于2005年12月份开工，计划2007年建成交付使用。公司提倡和重视工程质量和所建项目的文化内涵，正是“银座”品牌对自身产品品质的承诺和保证。公司于2002年、2003年连续二年荣膺“济南市房地产开发企业20强”荣誉称号；2005年先后被济南市历下区委、区政府授予“财政贡献先进单位”，XX省商业品牌管理委员会评为“XX省商业品牌企业”，XX省商业诚信企业评委会评为“XX省商业诚信企业”等称号。“银座怡景园”荣获“2005齐鲁名楼30强”称号、“2005年知名品牌楼盘暨最具潜力楼盘”称号；“东营银座城市广场”荣获“2005年XX省商业地产十强”。公司近年来还积极致力于社会的福利事业，响应省委、省政府号召，在“希望工程”和救助残疾人事业中贡献力量。众多荣誉的背后既是对公司多年来经营成绩的肯定，更多的是对我们的鞭策，公司在尹鹏总经理的带领下会创造更大的辉煌。上海方辰投资有限公司简介上海方辰投资有限公司成立于2005年1月28日，注册资本3000万元，以对外投资为主，经营范围涉及：实业投资、企业投资管理、投资咨询、商务咨询、广告设计制作；信息技术、生物技术（特殊许可除外）领域内的科技经营业务等。公司现有员工42人，其中拥有博士学位的3人，硕士研究生23人，本科学历16人。公司人员结构合理，实践经验丰富。公司现已陆续投资了房地产、教育、生物工程等项目，目前各项目均动作顺利，后期收益相当可观。PAGEPAGE167XX市房地产市场分析总体分析XX宏观环境分析1、城市概况XX位于XX省中部，北依XX省省会济南，南临孔子故里曲阜，总面积7762平方公里，人口550.8万人，辖2区4县。2、XX宏观经济分析国民经济保持快速健康发展2005年全市生产总值完成855.7亿元，比上年增长17.2%；2006年一季度全市完成生产总值为179.0亿元，比上年同期增长17.3%。以下为XX03、04、05三年数据分析。年份生产总值（亿元）增长率（%）2003604.116.12004732.116.42005855.717.22006一季度179.017.3三年生产总值分析三产增长率分析民营经济蓬勃发展2005年末，全市个体工商户发展到79630户，从业人员15.8万人，注册资金13.7亿元，分别比上年增长10.0%、5.8%和14.7%；私营企业发展到10919户，从业人员23.7万人，注册资金137.6亿元，分别增长16.1%、31.9%和26.2%。全市民营经济实现增加值445.1亿元，增长39.8%，占GDP的52.0%。实现税收34.6亿元，增长45.9%，占全部税收的62.2%。民营经济在各经济领域扮演重要角色。（三年数据见下表）2003年2004年2005年民营经济增加值（亿元）231.1312.4445.1增长率（%）32.535.239.8私营企业数（家）7394940810919个体工商户数（户）706837238179630固定资产投资大幅增长大幅增长的固定资产投资带动了经济的快速增长。2005年全社会固定资产投资完成498.6亿元，比上年增长39.6%。其中，规模以上固定资产投资478.2亿元，增长44.7%。（三年数据见下表）2003年2004年2005年固定资产投资（亿元）259.9357.2498.6增长率（%）55..237.539.6三年固定资产投资完成额分析图三年固定资产投资完成额分析图财政实力不断增强2005年全市完成地方财政收入40.6亿元，比上年增长30.2%，其中各项税收28亿元，增长39.5%，税收收入占地方财政收入的69.0%。（三年数据见下表）2003年2004年2005年财政总收入（亿元）27.631.240.6增长率（%）18.826.330.2对外开发程度进一步扩大2005年，全市完成进出口贸易总值74460万美元，比上年增长23.0%。其中，出口54476万美元，进口19984万美元，分别增长21.0%和32.5%。

利用外资高速增长。全年共批准利用外资项目127个，合同外资额78152万美元，比上年增长72.3%。实际利用外资52786万美元，增长72.8%。2003年2004年2005年出口贸易总值（亿美元）4.233767.4460增长率（%）40.441.923实际利用外资（亿美元）1.51073.15.2786增长率（%）114.3103.472.8居民储蓄快速增长，生活水平不断提高2005年末，全市金融机构各项存款余额为636.3亿元，比年初增长16.6%。其中，城乡居民储蓄余额401.7亿元，增长18.7%。

城乡居民生活水平提高。2005年，市区居民人均可支配收入10337元，比上年增长16.4%；人均消费性支出7211元，增长12.8%。2003年2004年2005年存款余额（亿元）443.6536.8636.3增长率（%）26.22016.6人均可支配收入（元）7749.6888310337增长率（%）5.214.616.4居民消费支出（元）5788.6393.57211增长率（%）6.410.512.8从上表中可以看出，XX人均可支配收入在近两年快速增长，达到两位数，且居民消费支出增长较快。旅游业增长较快2005年全年共接待海内外游客1011万人次，旅游总收入66.3亿元，分别增长29.7%和35.0%。其中：国内游客1001.2万人次，旅游收入63.3亿元，分别增长29.9%和35.4%；国外游客9.8万人次，增长21.0

%，旅游外汇收入3740万美元，增长28.5%。2003年2004年2005年游客数（万人次）588778.91011增长率（%）0.732.529.7旅游总收入（亿元）34.049.166.3增长率（%）2.944.435.0XX旅游业的快速发展，为XX银座城市广场带来大量的消费者，从而为项目的成功运营打下坚实的基础。XX市房地产市场正处于蓬勃发展阶段XX房地产市场起步于1992年，经历了十四年的发展，目前整体还处于发展阶段，但在开发、消费、营销及行业管理方面都逐步走向完善，为了更好的分析XX市房地产市场，我们把XX房地产市场发展大致分为萌芽、加速和蓬勃发展三个阶段：第一阶段：1992年——2002年萌芽发展阶段第二阶段：2003年——2005年加速发展阶段第三阶段：2006年——2010年蓬勃发展阶段XX市房地产十四年投资对比（数据来源：XX市统计年鉴、房管局及XX十一五发展规划）1、萌芽阶段：1992年——2002年（1）总体供求特征——供需均不旺盛，价格增长极慢供给：开发投资少，1992年只有9家本地房地产企业，十年间投资只有8.27亿元；很大比例为为单位集资建房和房改房，商品房供给较少；需求：住房消费观念单薄，个人购房（商品房）比例较少；（2）价格特征价：格增长缓慢，1992年全市商品房平均销售价格只有460元/㎡，1999年涨到930元/㎡。2、发展阶段：2003年——2005年，三年开发投资是前十年总和的7.92倍（1）总体供求特征：投资、开发量增幅大，带动了住宅消费市场。2003年2005年增长幅度（100%）各项指标总量住宅总量住宅总量住宅施工房屋面积261万m2225万m2351万m2249万m234.510.6本年新开工面积158万m2135万m2209万m2158万m232.317竣工房屋面积110万m2100万m2165万m2123万m25023商品房实际销售面积62万m258万m2102万m288万m264.551.7商品房实际销售额8亿元7.3亿元18.9亿元15.76亿元136115数据来源2003年、2005年XX市统计年鉴XX市房地产2005年与2003年开发和销售增长幅度对比从上表003年到2005年的相关数据中可以看出：第一，XX市住宅开发增长幅度要远远小于总开发增幅，说明非住宅的开发增长较快，投资需求增大。第二，XX市销售增幅（消费）要大于开发的增幅。第三，销售额的增幅要大于销售面积的增幅，说明销售价格的增长幅度较大。供给：开发企业达115家，特别是部分外地开发企业和本地实力企业进入XX房地产行业开发山景楼盘，国华经典、龙泽花园、嘉德现代城、温州步行街是这一时期的代表性楼盘，带动了投资和消费市场，特别是高端消费市场；但中、低端市场还存在巨大潜力。个人消费比例提高：商品房住宅产品开发水平的提高带动了市场消费，2004年个人购房比例达到创纪录的87.1%。这一阶段，90%的房改房已被居民拥有，XX市住房消费已由集团消费投资转为完全个人消费，有60%-80%是通过银行按揭买房。（数据来源：XX市在售楼盘调研。）（2）价格特征——山景楼盘和外来开发商带动价格迅速增长部分高端楼盘的开发特别是山景楼盘的开发带动了价格的上涨，2003年XX山景楼盘的开发（如澳泰山庄、岱下花庭、温泉小区等），价格都超过了3000元/平米，2004、2005年，国华经典等高档楼盘的价格（多层）超过了4000元/平米，而XX其它区域价格也随着环境的改善增长，部分区域增长幅度甚至超过了1000元/平米。（如南湖、东湖、及白马石片区）。3、蓬勃发展阶段：2006年——2010年（预期）尽管受到国家房地产政策的影响，但XX市房地产市场却存在巨大的有效需求，房地产市场发展才刚刚起步，因此十一五期间，XX房地产市场将继续呈现上升发展的趋势，但受到政策影响，市场将更加规范、有序。数据一：一季度XX市房产成交额达5.87亿元，房屋成交面积45.83万平方米，显示了XX市房地产市场比较活跃。——数据来源：XX市房产管理局房产交易科数据二：到2010年，房地产开发年度完成投资达38亿元（2005年为30亿），商品房屋开发年度施工面积达到510万平米（2005年为351万平米），商品房开发年度施工面积达到365万平米，商品房开发年度竣工面积达到271万平米（2005年为165万平米），城市人均住宅建筑面积达到30平米，新增人口住房需求增加为660万平米。——数据来源：XX市住宅中长期发展规划。（1）总体供求特征——总体上将形成供需两旺的局面，特别是中档房供求更加旺盛。原因一：高档房超前开发，供大于求，加上土地资源稀缺和政策因素，开发市场空间在减小。原因二：低档房市场化程度不高，利润空间小，参与低价房开发的企业少，。因此，开发企业将会将开发方向转向具有市场空间和需求空间的中高端市场。原因三：XX作为济南都市圈中最适宜人居的城市和离济南最近的城市，外销市场将有很大的空间。（2）外来高水平的开发商将带动XX市开发水平和消费水平，可刺激并引导消费市场，并带动价格增长。目前进入XX市场的外地大型开发商已经有数十家，象宝龙、奥园等项目。XX房地产发展的特殊性——依托泰山，山景楼盘开发成为泰城的特色（一）全省中的地位：与经济地位不相符的房地产价格水平XX经济发展水平（从GDP和人均可支配收入来分析）在全省十七地市位于中下游（2006年12名），然而XX城区房地产价格位于全省前列，大多楼盘价格超过3000元/平米，有部分楼盘达到4000多元/平米，甚至有的超过了5000元/平米，别墅价格最高的接近10000元/平米，整个城区在售商品房楼盘均价超过3000元/平米，同经济发展水平相近的城市（如济宁）相比价格明显偏高。（二）山景楼盘带动XX房地产市场XX依托泰山，具有特殊性，山在城中，城在山中，而泰山作为世界名山，其巨大的人文价值和环境价值使XX非常适合居住，适合开发高档的山景楼盘。而泰山资源的稀缺性决定了土地资源异常宝贵，因此土地的稀缺性和泰山的自然和人文价值也就决定了泰城楼盘的价值和价格空间，不论是靠山、近山楼盘，其价格上涨的空间就不可能等同于普通的同类城市。泰城住宅市场分析由于泰山的特殊性，XX城区住宅市场具有特殊性，下面从泰城房地产市场结构和泰城内各个区域两方面分析XX住宅市场。一．泰城房地产市场结构分析各物业供需结构分析普通住宅别墅、高档公寓经济适用房办公商业营业房投资（亿元）8.941.190.760.0955.32施工面积（万平米）1217.0483.6165.5新开工面积（万平米）63.83.823.71.141房屋竣工面积（万平米）1.8120.7商品房销售面积（万平米）41.062.055.78.5商品房销售额（亿元）8.371.0210.872.26价格（元/平米）20384980152626582005年XX市区开发和销售一览（数据来源：2005年XX市统计年鉴）从上表分析：1、投资开发比例中，住宅占有70%左右，而商业的比例也占有很大比例。在住宅开发中，普通住宅占有绝大比重，高档住宅占有4%，说明中档房开发比例增大，而经济适用房占有的比例最小，表明开发企业一般很少投资经济适用房，而在商用物业中，商业营业房开发是投资的重点，办公市场比重很小。2、商品房消费市场：商品房销售中住宅比例占85%，其中普通住宅为消费的主体，办公物业多为单位自建，办公物业商品房销售为0，而商业营业房销售比例小于开发比例，说明XX商业地产市场还不活跃，在商业物业开发中，商业区受土地制约，开发较少，而非商业区中开发比例较大，很多商业开发在城市偏远地区和郊区以及社区商业配套，存在盲目开发的现象，如光彩大市场等项目；另外，很多商业项目开发缺乏定位和市场依据，往往一些政府规划的项目，不具备商业经营的条件和投资价值，因而市场消化不好。3、从商品房价格结构来分析普通住宅价位和高档住宅价格差较大，主要原因是普通住宅主要位于城乡结合部，价位较低；而2500——3500/平米的中档房比例较少，原因是在市中心土地资源有限，新开发项目较少，存在结构性问题。而商业房价格比较低也说明了市中心商业开发项目少，大多为比较偏远城郊项目。二、泰城住宅各个片区市场分析XX住宅市场有很强的空间分布特点（东西狭长），大致可分为四大片区、九板块（见图）。四大片区和九大板块为：1、北部环山、近山区：东岳大街（包括东岳大街两侧）向北至环山路，西到体育场附近，东到白马石。主要包括市政府板块、天外村-红门板块、东部板块2、中部、西部主城区：主要是铁路、财源街道以南，东至温泉路、西到长城路、南到灵山大街—泰山大街两侧的狭长地带。主要包括主城区东部板块、泰山大街板块、长城路板块和岱岳板块。3、东南城郊区：主要是XX城市南部和东南部城市和旧村结合部分。4、南部新城区：南部高新技术开发区板块。（一）住宅市场总体特点1、价格分布特征：以天外村为中心，价格由北向南迅速降低，价格区间跨度较大；以天外村为中心价格向西、向东逐步降低，价格幅度变化不大。（1）由于北临巍巍泰山，因环境及地段的稀缺性，北部的价格很高，从北向南呈现快速递减。以龙潭路为例，从擂鼓石花园到锦绣一方，均价从4800元/平米快速降到了2300元/平米以下。（2）天外村向西到长城路、向东到唐訾路价格从4800降到3000—3500元/平米左右。2、楼盘分布特征：环山、近山开发较早，楼盘主要是高档楼盘，包括部分别墅，主要集中市政府、龙潭路、和温泉路附近；中部片区主要开发的是中低档次楼盘，适合广大工薪阶层购买；东南部主要为旧村改造的低档房。3、各物业分布特征别墅和高档房主要分布在环山区、商业主要分布在泰山大街、高层主要分布在长城路、东岳大街、灵山大街两侧。4、开发热点和购房热点当前开发和未来两年开发的热点主要集中在四个区域：（1）东部白马石片区：主要有宝龙城市广场、嘉德二期、彩虹新苑等项目。（2）灵山大街片区：由于南湖和东湖的改造及灵山大街改造，灵山大街成为开发和购房的热点区域之一。（3）长城路北段两侧：由于城市向西发展，长城路两侧出现明珠、泰创国际、天龙等项目，一般为居住、商务和商业综合性项目。（4）南部新城区由于XX新城向南发展和奥林匹克花园、海普·凤栖湾等项目开发，本区域将成为未来置业热点区域。5、环山近山价格高环山、近山区紧靠泰山，依然是XX人甚至外地人的最理想居住区域，由于泰山土地资源稀缺，因而房价相对于其它区域，甚至在全省同等的地级市也属中等偏高；但由于本区域价格高，很多人无力购买山边住宅，随着城市基础设施和环境的改善，置业者求其次的选择依次为：东岳大街两侧、东部、灵山大街和长城路及岱岳区。（问卷调查）（二）九大板块分析下面就各个板块的居住环境（包括人文和自然环境）、板块内各类楼盘质素、价格变化过程、产品开发空间和竞争空间、居住人群特点及典型楼盘进行逐一分析。1、市政府板块（1）整体居住环境：是XX向西发展的中心，经过几年的发展，已经逐步得到XX人的认可，其核心优势有：紧邻泰山（第三主峰，）环境优美，适宜居住市政府所在地，对XX人具有极强的引导作用和吸引力泰山广场及易初莲花提供了购物、娱乐、休闲等现代城市功能位于时代发展线的轴线上（2）不足距离市中心较远，市政配套不尽完善。（3）楼盘及人群质素新开楼盘，属于高档楼盘集中区，包括别墅、联排别墅、叠加别墅，如国华经典、龙泽花园、澳泰山庄、望山花园、金海湾，业主为收入最高档人群，大多为企事业领导和做钢材、煤炭等贸易的老板。住宅小区：为机关、事业单位宿舍，开发时间大约有6年左右，业主为政府机关、事业单位人群，文化层次和收入层次较高。（4）价格变化及空间价格空间：4000—9000元/平米，新开楼盘大多为02年以后开发，档次较高，多层大多价位在4000元/平