关于南京禄口伊斯特皮草小镇项目招商经营建议书

南京中铁二局置业发展有限公司招商销售部②缺乏针对经营商户产品特色，对皮类箱包、皮装及饰品的零售特点先近后远进行市场推广宣传及引导消费群体，对不同的合作伙伴或社会团体，安排相应的公关团队分布实施洽谈沟通。着重针对南京本地各级政府机关、大中型企事业单位、大中型百货市场、旅行团、俱乐部、中高档社区等等，实施宣传推广促销活动。比如做些现金抵用券、优惠打折卡等活动；同时做好南京以外的优质地区苏南、苏中、安徽、山东、河北等等地大力推广组织拿货批发活动。四、消费者眼中的关注消费群体可按照批发和零售区分为两类，批发类可分为国内外区域性经销商、政府机关和大中型企事业团购为主；零售类可分为本地和外地散客、旅游团、各种俱乐部消费活动等为主。批发类重点关注：质量、价格及售后配套服务。零售类重点关注：款式、价格、质量、售后配套服务及市场配套服务。必须再次强调做好一个市场就像医生看病，需要对症下药。俗话说：“病来如山倒，病去如抽丝。”首先，要认清自我不足之处，明确自身发展战略目标，针对目标解决市场内部自身存在的问题，逐步完善市场相关管理服务体系，树立市场商户信心，增加市场商品种类，提升对外企业形象，在控制成本投入的情况下采取针对性比较强的市场促销活动，逐步提升市场在行业内地认知度和市场的知名度，提高消费群体人气及购买力。综述公司本身市场推进方案，现行的招商政策条件对商户影响不是很大（注：海宁、桐乡、浙北的商户比较关注眼前利益及经营环境；温州、杭州等地商户比较关注长远发展及投资回报周期；），相对影响招商工作的是商户对市场现状和后期市场整体营运方针及措施比较关注。因此我们作为经营者，必须从多方位考虑，考虑如何创造出共赢多赢的局面，使其得到多方面的支持，将所定规范及运作模式其细化至每个部门的执行层面，并落实到每个团队。五、顺势、借势、造市、上市的必然性关于如何做到“治国、平天下”1）顺应市场需求顺势江苏本地市场经济发达，拥有足够的购买力人群。当地缺乏规模型的专业性奢饰品市场，建议树立央企和政府形象工程，与南京市会展办、各会展策划公司、以及相关协会联合合作打造专业市场会展促销活动。（注：关于我公司牵头组建《关于成立江苏省皮草协会和中华皮草（香港）协议的申请方案》，虽然很简单，但是思路是对的。）2）借助第三方力量借势我们除了要在市场范围内及有限地区域内自己顺势的同时，更需要学会借三势（何为借三势：一是借政府平台推广；二是借同行业的联合支持；三是借现今网络的推捧效应；）理性地与其他同行企业合作发展壮大，同时与国内知名品牌合作，提供免费场地或铺位，变相在广告推广费、活动促销费等方面拉出空间。创造市场规则及产业集群造势学会借助可用之势，可用之人，可用之物，可用之任何形态。把握好节奏，打造具备特色的市场氛围，使用符合市场发展的管理规范及制度。打造专业市场源头加工、制作、联营、联展、销售为一体的产业链集群，把有限的资源，做无限的扩大。对于相关联产业可以采用多种形式介入，如股权、债券、技术、资源、无形资产等诸多方式。造势需要合作对象主要针对媒体、旅游、餐饮、娱乐休闲、大中型企事业单位等合作单位及公司，从正面或侧面拉动本地区市场需求，同时带动我们市场的运营。做到真正意义上的区域连锁综合性采购服务平台的目的。海纳百川上市通过前期实质性地市场发展开拓一旦形成一定规模，公司就必须尽快整合利用现有有利地资源，逐步扩大区域连锁综合性采购服务平台的市场规模，在相对行业内形成局部垄断，抢占市场内有限地份额，为后期着重进行资本运作上市做铺垫准备工作。第五部分项目的功能及业态布局（仅供参考）为了更好地打造我们的皮草小镇专业市场，建议本项目在功能和业态做相应调整。（如：市场功能业态分布图）每区功能分别如下：B区设定为展览、展示、交易综合服务中心区的功能，作为常年会展促销活动及交易的对外窗口作用。A区设定为皮装、箱包、皮制饰品专卖区，以国内外知名品牌厂商为招商准线。C区设定为奢饰品专卖区，分为：时尚、古典、淳朴三大格调为招商准线。D区设定为羊毛、羊绒衫、蚕丝加工制品专卖区。F区设定为户外、极限运动用品专卖区。E\F区设定为禄口皮草手工制作专卖特区。G区设定为市场商务配套设施区，如：酒店、宾馆、超市、茶社、会议中心J区设定为市场辅料、仓储及物流配送中心区。别墅区：设定成高档商务区，高档餐饮服务、商务会所休闲服务中心区域。综合办公服务大楼：所以部门集中办公处所，可对外服务。市场功能业态分布图E、H区皮草制作加工区。A区皮装箱包、皮制饰品专区。高档餐饮服务、商务会所休闲服务中心区域。品牌厂商商务办公区。F区户外、极限运动用品加工区C区奢饰品专卖区。综合服务办公楼D区羊毛衫、蚕丝制品加工区。G区市场作为配套服务中心。J区辅料、仓储、物流配送中心区。E、H区皮草制作加工区。A区皮装箱包、皮制饰品专区。高档餐饮服务、商务会所休闲服务中心区域。品牌厂商商务办公区。F区户外、极限运动用品加工区C区奢饰品专卖区。综合服务办公楼D区羊毛衫、蚕丝制品加工区。G区市场作为配套服务中心。J区辅料、仓储、物流配送中心区。B做展览、交易服务中心区域。第六部分项目招商营销方案（仅供参考）对整个项目要发挥出预想的作用和效果，必须建立在一定规模条件上。本招商营销方案以及经营管理方案主要是针对第一期14万平方米的规模进行设计规划的。通过吸引国内外厂商入驻设立直销展铺，为他们提供一个常年的、固定的向国际、国内市场展示并推广厂商及其产品的窗口，同时，也为跨国采购商提供一个集中比选的区域综合性采购服务平台的雏形，初步形成区域性商业地产代表为最终战略发展目标。建议后期招商营销方案主要针对商户类别可以分为：常年展示产业类别和主题展示产业类别。常年展示产业商家招商对象是本专业市场行业内的生产加工型商家或企业，招商目标是使入驻商家或企业在市场内形成高档次产业群，使国内外采购商及专业观众从聚集的产业群内获得交易价值。主题展示产业的招商对象主要是各分会展主办或承办机构，如各类行业协会、政府或者展览公司，招商目标是协调安排各档期、各主题的展会，充分有效利用展馆资源，并通过规格高、声势大、影响广的主题展示产业，进一步促进常年展示产业的良性、持续经营与发展。6.1常年展示产业招商选择标准根据常年展贸的特点，结合禄口·伊斯特皮草小镇的实际情况，本方案在对常年展示产业的产业选择上，主要是基于五个标准，分别为：南京禄口本地皮草加工行业及国内皮革知名品牌的传统优势产业。如：国内皮草知名品牌等。（中国十大皮草品牌：东北虎皮草、河北省天龙皮草有限公司、恒威皮草有限公司、桐乡市建金皮草制品有限公司、邯郸市天逸皮草制品有限公司、鑫利皮草有限公司、河北兴业皮草有限公司、瑞兴皮草有限公司、桐乡雄鹰皮草有限公司等）对国外比较活跃的高档产业。如：高档奢饰品等。（十大奢饰品排行：A服装类：唐纳·卡兰、LouisVuitton、Chanel、范思哲、Dior、古驰、瓦伦蒂诺·加拉瓦尼、PRADA、GUESS、乔治·阿玛尼。B、珠宝类：卡地亚、蒂芬尼、ENZO、Oxette、宝诗龙、Bulgari、御木本、Graff、Georgjensen、波米雷特。C、名表类：百达翡丽、爱彼、伯爵、江诗丹顿、卡地亚、劳力士、积家、IWC万国、芝柏、欧米茄。D汽车类：法拉利、Porsche、奔驰、宝马、莲花、宾利、凯迪拉克、菲亚特、奥迪、劳斯莱斯。E、化妆品类：娇兰、兰蔻、娇韵诗、伊丽莎白·雅顿、奥伦纳素、雅诗兰黛、倩碧、资生堂、Dior、Chanel。）发展迅速、成长潜力大的产业。如：户外极限运动器材、设备用品等。（世界顶级户外极限运动品牌：A、始祖鸟(ARC’TERYX)；B、北面/乐斯菲斯(THENORTHFACE)；C、沙乐华（SALEWA）；D、布莱亚克(BLACKYAK)；E、土拨鼠(MARMOT)；F、哈德威尔(MountainHardwear)简称MHW；G、猛犸象(MAMMUT)；H、沃德(VAUDE)；I、哥伦比亚(COLUMBIA)；J、乐飞叶(LAFUMA)；K、艾高(AIGLE)等世界知名品牌）以市场产业相关联为主题展示产业的产业。通过与其他展贸领域比较成熟的产业进行相互结合，融入本市场专业产业的特性，从中寻找合作的突破口，达到预期的宣传和交易效果。同时可以降低本市场的经营风险，提高经营成功率。（注明：此工作需要重点进行市场调研）典型竞争对手所引进的产业及运营模式。学习、借鉴同类市场及国内知名的会展中心所引进的产业及运营模式，去其糟粕，取其精华，对我市场能快速成长有很大的帮助。（注明：此工作需要重点进行市场调研）6.2主题展示产业示产业与常年展示产业示产业招商的异同建议主题展示产业与常年展示产业作为禄口·伊斯特皮草小镇的两种主要经营模式，其招商宣传工作应统一策划、统一营销，从整体上提升禄口·伊斯特皮草小镇的市场品牌形象。但是，主题展示产业与常年展示产业的招商对象有所不同，常年展示产业的招商对象主要是重点产业的生产加工型企业、国际品牌总代理等，而主题展示产业的招商对象主要是展览组织者，包括专业展览企业、展览行业协会、政府及其部门、事业机构、行业协会及各类社会团体等。6.3主题展示产业招商对象的招商选择标准在主题展示产业方面，产业选择比较灵活。禄口·伊斯特皮草小镇更加注重时间、规模及质量上的安排，不仅保证展馆资源的有效利用，而且保证主题展示产业的规模及质量与常年展示产业形成交相辉映的效果。为了保证会展的品质，能够使展会成为国际性的行业盛会，禄口·伊斯特皮草小镇的办展企业要具备专业的会展组织能力，要能够组织国内外一流的参展企业前来参展，因此，招商寻求合作的对象需要具备的条件主要是：（1）有较高知名度；（2）举办过大型主题展示产业览；（3）具备主办某些特殊类型主题展示产业览交易会的资格。6.4招商营销策划方案针对市场经营模式以常年展示产业和主题展示产业的招商对象虽然有所不同，但二者的招商营销工作是一个有机的整体，其效果是相辅相成、相互影响的，因此，本招商营销方案是一体化的整体方案。点面结合展开招商营销工作在招商工作中，积极利用重点招商的成果，由点到面，点面结合，把招商工作全面铺开。重点招商是突破口，利用重点招商的成果，一方面要积极对与重点招商签约对象同产业的招商对象进行招商宣传，另一方面要对与重点招商签约对象有一定联系，如属于上下游产业链的招商对象进行招商，从而一步步地把招商工作全面展开，进而达到良好的招商效果。利用行业协会进行招商营销行业协会作为连接政府和企业之间的机构，影响广泛，社会资源丰富，通常每个协会都有众多同行业企业会员，如中国商业企业管理协会、世界奢侈品协会（WORLDLUXURYASSOCIATION等都拥有众多的高端品牌企业会员；又如中国贸促会的影响更广泛，涉及方方面面的企业或相关单位。此外，随着展贸业的发展，各地相继出现了众多展览业协会，这类协会掌握着丰富的展览服务公司的信息资源并与之保持着密切的联系。因此，在政府直接参与经济管理职能弱化、行业协会日益发挥行业规范和管理作用的大趋势下，禄口•伊斯特皮草小镇应将这些行业协会列入公关对象，寻求他们的支持和配合，进而提高对招商目标企业的招商宣传效果。利用政府机构进行招商营销政府机构如江苏省对外经贸委、南京市经贸办、江宁区政府、禄口镇镇政府等拥有众多的企业信息和国际关系资源。以推动本地产业特色为己任的禄口·伊斯特皮草小镇，在招商的过程中，可以通过重点公关，积极寻求同这类政府机构的合作，提高在国内外招商营销的力度和效果。如在对国外企业进行招商时，可以通过中国驻其他国家的大使馆、领事馆在当地召开招商推介会，也可以同外国驻华大使馆或领事馆合作，将禄口·伊斯特皮草小镇的招商信息和相关文件资料投发给各国相关企业或单位。通过举办大型论坛或研讨会进行招商营销成功举办一次大型的论坛或行业研讨会，能够实现在相关行业内进行招商推广的良好效果。因此，禄口·伊斯特皮草小镇在进行招商推广的过程中，可以举办大型论坛或研讨会，树立自身在行业内的专业形象，同时，使招商营销工作更具有针对性。可以利用这些企业齐聚一堂的机会，对禄口·伊斯特皮草小镇进行宣传，不仅能够提高市场的知名度，更能让目标客户群亲身感受，充分了解展馆特色，从而从感性上赢得客户。通过召开新闻发布会进行招商营销新闻发布会影响广泛，宣传效果好。因此，禄口·伊斯特皮草小镇在经营过程中，抓住时机，如禄口皮草博物馆开馆仪式、重点产业入驻仪式及其他重大事件，及时召开新闻发布会，对这些重要事件进行报道，不仅能够展示禄口·伊斯特皮草小镇的实力和取得的成绩，展示和提升自身的品牌；而且能够帮助招商目标企业树立信心，实现招商和经营成绩双丰收。利用重大事件进行招商营销禄口·伊斯特皮草小镇在招商及今后的经营管理过程中，会发生一些重大的事件，这时要抓住时机，利用这些事件进行营销。如在开工之前通过重点招商公关已经与多家大企业签订了入驻协议或与某些知名企业达成的战略合作伙伴关系以及及某个时期取得的招商成绩或经营业绩，或者是利用一些名人效应制造相关的轰动事件，通过发新闻稿、发表评论性文章等多种方式进行宣传推广。利用商户口碑进行招商营销“口碑营销，以商引商”是商业地产成功营销的一大法宝。已入驻本中心的企业在禄口·伊斯特皮草小镇享受到完善的、高质量的服务，并从中心获得实实在在的交易收益，由此产生对禄口·伊斯特皮草小镇的信任足以驱动它向朋友、兄弟企业进行主动宣传，这种招商宣传是更切实、更有效的。通过这些企业，把禄口·伊斯特皮草小镇的良好口碑传播出去，对潜在的招商对象和各采购商都更具说服力和鼓动性。在执行“口碑营销，以商引商”的营销方法过程中，要注重禄口·伊斯特皮草小镇自身的建设和完善，处处以商户利益为重，以友招商、以诚感商、以情动商、亲商爱商。商户对市场的服务和环境满意的同时，就会带来了更多的朋友一起考察投资环境，从而来带来更多的商户。通过建立VI视觉形象识别系统进行招商营销视觉传播是企业营销传播的主要途径之一。一个人在接受外界信息时，83%的信息来自视觉，11%的信息来自听觉，3.5%的信息来自嗅觉，1.5%的信息来自触觉，1％的信息来自味觉。因此营销业界将VI（VisualIdentity）视觉形象识别系统作为传达企业精神、塑造企业形象、扩大企业知名度的强力工具，认为VI是企业形象和品牌持久稳定发展的传播载体。科学的VI设计能够增强企业对相关外部群体如消费者、商业伙伴、投资者、新闻记者和政府部门的能见度。同时，科学的VI设计有助于公司全员了解自身。并由此增强成员的主动性和对公司的忠诚度。因此，禄口·伊斯特皮草小镇将借助专业设计公司的优势资源，建立起符合禄口·伊斯特皮草小镇高规格、高起点、国际化定位的VI视觉形象识别系统，从而在招商阶段以及持续经营阶段，不断推广禄口·伊斯特皮草小镇的品牌，树立起在展览业的龙头地位。通过新闻媒体进行招商营销通过网站进行招商营销网站宣传的效果较为广泛，不受时间空间的限制。利用网站进行招商营销的途径有两种：一是在专业的展览类网站上投放广告，如在中展网、中国展览总网、中国展览网、中国会展信息网等专业网站里选取几家专业网站，申请成为其会员，并与其开展长期合作，以达到在这类网站上对禄口•伊斯特皮草小镇的基本情况和最新信息进行介绍并达到推广的目的；二是通过建立电子商务交易服务平台，将企业的产品直接作为推广的载体。禄口•伊斯特皮草小镇通过采取自建或与已有的成熟的电子商务企业如阿里巴巴、Ebay易趣、淘宝、当当网、亚马逊（卓越网）等进行合作的方式，建立禄口•伊斯特皮草小镇网上交易平台，利用虚拟的网上交易平台，对中心内各企业的各类型产品进行推广，进而达到营销宣传的目的。通过专业杂志进行宣传专业展览杂志拥有专业的读者，通过这类杂志进行推广可以吸引专业厂商的眼球，进而达到较为理想的招商宣传效果。因此，可以根据广告预算情况，在《中国展览》等专业展览杂志上进行定期或间歇性广告推广。通过电视媒体进行招商宣传电视广告受众面广，宣传方式直接，效果明显，但费用一般较高。禄口•伊斯特皮草小镇在电视媒体的利用上，根据实际情况，针对一些重要的事件配合使用，如前面提到的召开新闻发布会的时候，根据新闻发布会的重要性，有选择地邀请相关电视台记者参与报道，以实现新闻发布会的宣传效果。通过报纸进行招商宣传禄口•伊斯特皮草小镇将根据自身的实际情况，并根据报纸的辐射范围，有针对性地选取几家发行量较大、覆盖面较广的报纸，进行招商推广。如在江苏省内可以选择扬子晚报、金陵晚报做夹页等。第七部分项目经营管理方案如何进行有效的经营管理，不仅关系到项目本身的投资回报，更是保证市场持续、稳步发展的关键因素。因此，制定一套科学的、具有实际可操作性的经营管理方案尤为重要。在对展贸业及典型案例研究的基础上，结合禄口·伊斯特皮草小镇自身的条件与优势，制定了以下经营管理方案。7.1采用常年展示产业和主题展示产业相结合的展贸模式以常年展示产业为主要模式的展贸功能是禄口·伊斯特皮草小镇的主要功能。参展企业一方面可以通过租赁或购买展位，推介企业最新产品和展示企业品牌形象。另一方面，通过供需双方面对面商务接洽，接受订单实现企业产品的销售。以常年展贸产业为主根据展贸产业的基础研究发现，在中国，常年展贸产业属于一种新型展贸业态。国内对常年展示产业的需求巨大，尤其是江苏、浙江及长三角地区的企业对常年展示产业的需求迫切。但目前，上海地区以及长三角地区的展览中心从规模、规格及产业定位上，均不能满足企业对交易时间、空间、效率的需求。禄口•伊斯特皮草小镇以提供常年展示产业服务为主，以其优越的地理位置、充足的体量以及完善的服务弥补这一市场空白。分阶段的主题展贸产业与常年展贸产业交相辉映相较于常年展贸产业，分阶段举办的大型主题展示产业在产业选择上更具灵活性，而且对推介、展示新兴产业与企业、新技术、新产品更有其意义。这部分市场需求的存在，要求禄口•伊斯特皮草小镇在主要经营常年展示产业业务的同时，也要与主题展示产业相结合，二者交相辉映，相互促进，共同提高禄口·伊斯特皮草小镇的核心竞争力，确保其稳定长久发展。禄口·伊斯特皮草小镇将通过科学运作管理，一方面尽可能避免展馆及市场闲置，另一方面争取把主题展示产业办成特色鲜明的、具有品牌效应的主题展示产业览盛会。将持续开展招展工作，争取每个月均有1-2次大型主题展示产业览会，从而提高自身的知名度，并通过举办主题展贸产业实现与常年展贸产业的良性互动发展。坚持所有权与经营权相分离的经营管理理念要实现禄口•伊斯特皮草小镇的长远发展，统一招商、统一经营、统一管理十分必要。如果不能实现统一招商、统一经营、统一管理，禄口•伊斯特皮草小镇的投资管理方将慢慢丧失对项目的整体控制力，日后经营完全由散户自身调节，长此以往，容易导致同质化经营，形成恶性竞争，直接影响到项目的整体经营品质，使整个市场物业贬值，最终使所有业主的整体利益受损。禄口•伊斯特皮草小镇本着对当地经济负责的态度，希望不断提升市场的品牌影响力，提高其在展贸业界的核心竞争力，确保中心获得稳定、持久的发展。因此，禄口•伊斯特皮草小镇坚持以统一招商、统一经营、统一管理为经营理念。为了实现统一招商、统一经营、统一管理的目标，产权统一是关键。禄口•伊斯特皮草小镇将不会全部出售物业，而是要能够对所有权进行掌握，从而确保对市场的整体控制力。由此，禄口•伊斯特皮草小镇将坚持所有权与使用权相分离的原则，投资方参与经营并组织经营，不断提升市场的无形价值及其经营环境，从而使市场真正实现对当地经济、全国经济以及世界经济贸易发展的意义。利用外部优势资源为中心提供多方面的专业服务为实现禄口•伊斯特皮草小镇的持续经营与发展，在经营管理和运作上，不仅发挥公司内部管理团队的力量，而且还充分挖掘并利用公司外部的各类专业力量，为市场的经营和管理提供专业的服务。发挥公司外部资源，不仅能够节约禄口•伊斯特皮草小镇的经营管理成本，而且能够通过利用各类专业服务，直接使公司各方面的管理和经营保持在较高的水平之上，这能有效降低公司的经营风险，确保公司长久持续发展。如寻找长期合作专业的广告媒体公司与公司策划发展部进行常年广告策划；联合专业的物业、物流、展览服务等公司或机构为公司进行相关的专业学术交流。采用有形展览和无形网络相结合的经营方式禄口•伊斯特皮草小镇在大力发展有形展览的同时，从多方面把有形展览同无形网络结合起来，把已有的有形展贸的优势拓展到无形网络上，进一步提升禄口•伊斯特皮草小镇的核心竞争力。在有形展览和无形网络相结合的模式上，主要有两种，一是利用网络开展网上会展，二是利用网络进行电子商务，特别是构筑网上综合交易服务平台。、有形展览和无形网络相结合的意义开办网上会展，打破时空局限网上会展能够打破传统有形展览在时间与空间上的局限，不仅使客户双方建立起一对一、一对多和多对多的直接接触，而且还可以长时间为双方建立往来服务，以利于双方更快捷、更深刻、更细致地了解，提高贸易效率，增加贸易机会。如“广交会”就已经把有形展览和无形网上会展结合了起来，现实的展会结束以后，网上会展继续进行，打破了过去一直无法突破的时空局限，受到参展、观展各方的普遍好评。建设电子商务综合交易服务平台，降低企业交易成本通过电子商务交易平台，买卖双方可以全天24小时不间断进行电子交易，没有时间限制；同时，世界各地的交易者都可以足不出户，仅仅通过网络便可完成交易。电子商务交易不仅在空间上突破了限制，而且对库存的要求低，甚至可以“零库存”。因此，利用无形网络，不仅能够开办网上会展，而且能够通过建设电子商务交易平台，帮助参展商、采购商等企业或个人以更低的成本、更高的效率完成电子交易。有形展览和无形网络相结合的方式禄口•伊斯特皮草小镇在将有形展览和无形网络结合的过程中，将综合采取以上两种模式，不仅举办网上会展，同时，也将大力建设电子商务交易平台，以B2B和B2C的方式开展电子商务。在具体的操作上，禄口•伊斯特皮草小镇将综合采用以下两种方式：一是与已有相关网站合作；二是独立开发、建设自己的门户网站。与已有的相关网站合作目前，无论是在网上会展方面，还是在以B2B和B2C为主的电子商务交易平台方面，国内都已经有了一些比较成熟的网络公司。如可以与专业会展网站合作开办网上会展、与阿里巴巴等B2B网站合作共筑电子交易平台、与当当网等B2C网站合作开办特色网上商城。与专业会展网站合作开办网上会展在网上会展方面，比较成熟的网站有：中国国际会展网（）、门户网站的网上会展频道如新浪的网上会展频道（）等。这类网站目前已经具备一定的开办网上会展的网络技术，但本身并不经营展览业务，目前主要以介绍相关展馆、发布相关展会信息、普及展贸知识为主。因此，禄口•伊斯特皮草小镇可以与之开展合作，利用这类网站的知名度和网络技术，把在禄口•伊斯特皮草小镇举办的展览活动特别是常年展示产业业务拓展到互联网上，从而更好的为展览服务。与阿里巴巴等B2B网站合作共筑电子交易平台在B2B方面，最为知名和成熟的网络公司是阿里巴巴（）。该公司致力于为中国和世界中小企业提供信息发布和交易平台，目前，该网站已经聚集了分类齐全、数量众多的中小企业会员，每天在信息发布平台上发布的供应和采购信息数万条，每天完成的交易数量和交易额都不断刷新记录。此外，阿里巴巴还已经具备了一套完善的买卖信用监督管理体系。因此，在B2B方面，阿里巴巴已经相当成熟。但尽管如此，阿里巴巴完全依赖电子平台，没有现实的交易展示场所，这对阿里巴巴仍然是一个很大的制约因素，而禄口•伊斯特皮草小镇正好具备大体量的现实的交易平台而缺乏电子商务交易平台的运作经验，因此，二者可以进行多方面的合作，而且这种合作将是全面的、深入的，是一种强强联合，将共同为中国和世界的企业提供全面的交易平台，进而推动国内、国际贸易的大发展。与当当网等B2C网站合作开办特色网上商城在B2C的运营方面，目前国内有一批相对较为成熟的网站，如当当网、卓越网（已被亚马逊收购）、搜狐商城等。B2C通常坚持“精简库存”甚至“零库存”的策略，这虽然可以降低成本，但同时也受到一些局限，比如经常遇到缺货的情况。禄口•伊斯特皮草小镇在经营展贸业务的同时，还将建设旅游购物中心，该中心经营众多的工艺品、旅游纪念品等特色商品。因此，利用货源优势，可以与这类运作已经较为成熟、品牌信誉较高的B2C电子商务公司合作开办特色网上商城，不仅扩大旅游购物中心的销售额，又通过特色优质商品这一载体扩大了旅游购物中心和禄口•伊斯特皮草小镇的品牌影响力。与已有的相关网站合作能够较为迅速的推出相关服务，能够快速提高知名度，使有形与无形之间的优势相互补充，双方合作可能性较大。缺点是缺乏对核心技术的掌握，很难摆脱合作企业的某些限制，因此，合作或者独立开发、建设自己的门户网站同样是禄口•伊斯特皮草小镇的一个选择。独立开发建设门户网站独立开发、建设属于自己的门户网站，一方面通过网站平台介绍和市场本身，扩大知名度和社会影响力；另一方面，开办网上会展，为中心内企业提供摆脱时空限制的网上展示平台，更好地为企业服务；此外，结合B2B和B2C的强大功能，为中心内的企业提供基于互联网的国内、国际贸易的交易平台。完善配套功能的开发完善的配套功能是提高禄口•伊斯特皮草小镇整体服务效果不可缺少的一部分。配套功能不仅自身为商户和采购商及消费者提供了相关服务，而且通过与展贸的完美结合，提高了禄口•伊斯特皮草小镇的吸引力。一站式政府服务禄口•伊斯特皮草小镇将努力争取政府的支持，与政府相关部门开展合作，引进政府一站式服务，将商检、工商、税务、海关等机构的办公点设置到中心，为采购商提供完善、便捷的政府服务。人性化商务服务禄口•伊斯特皮草小镇不仅是商户创业工作的地方，也是他们休息生活的场所。因此，禄口•伊斯特皮草小镇为入驻商户开发了人性化、宾馆式的服务，在中心设置了客户服务中心、会议中心、商务洽谈室、银行、邮局、运输、快递、停车、学校、餐饮、酒店、休闲、娱乐等服务机构和场所，通过完善的服务体系，给参展商和采购商带来最便利的商业条件。旅游配套服务根据对展览业的基础研究，国际展览业成功经验之一就是将展览与旅游相结合。我国也日益重视会展旅游的发展，北京市旅游局成立了全国首个奖励会展旅游开发处；上海市旅游局专门聘请了香港会展旅游的“鼻祖”——陈郑琦为会展旅游顾问；上海浦东新区还专门出台了奖励会展旅游的政策。禄口•伊斯特皮草小镇借助江苏南京市丰富的旅游资源，充分开发旅游服务功能，不仅直接增加中心的经营项目、提高经营收入；而且能够提高中心的人气，扩大中心的知名度和社会影响力。为更好的开发旅游资源，并使旅游与展览有效结合，禄口•伊斯特皮草小镇将开发旅游购物中心、旅游体验中心、旅游集散中心等旅游功能。旅游购物体验中心功能旅游购物中心功能成为禄口•伊斯特皮草小镇展贸主要功能的有益补充。本市场B区展览交易中心采取的是零售交易方式，出售的产品主要包括两个部分：一是入驻常年展示产业的商家或企业所加工制作的产品，除了现有的批发手段外，提供求所租商户或企业对外宣传及推广的最好平台；另一方面这完全符合禄口•伊斯特皮草小镇的产业定位，直接与南京本地的义乌小商品市场、玉桥市场、金桥市场、金盛百货等比较成熟的市场，以及与周边浙江海宁、桐乡及浙北皮革城形成区域差异竞争优势。二是特色旅游纪念品，通过印有禄口•伊斯特皮草小镇LOGO的工艺品、手工制品间接对市场进行宣传及推广。同时将入驻市场的商家及企业的产品在这里进行展示，并允许参观者和消费者试用、体验，这不仅推广了入驻商家及企业的产品，提高了商家及企业的知名度；而且使参观者真切感受到禄口•伊斯特皮草小镇的高品质、高规格的综合交易服务品质，使禄口•伊斯特皮草小镇成为参观者心目中的休闲旅游购物的主题公园，从而增强了中心的吸引力。旅游集散中心功能禄口•伊斯特皮草小镇的大面积、低容积率为中心开发旅游集散中心的功能提供了条件。国内外采购商、参观者以及消费者在禄口•伊斯特皮草小镇交易、参观、体验、游玩后，还可以通过这个旅游集散地，向南京市周边旅游景点延伸，这不仅满足了各消费主体的休闲游玩的意愿；而且聚集了禄口•伊斯特皮草小镇的人气。旅游集散功能的开发模式有两种：一是与知名旅行社合作，引进知名旅行社进驻展览中心；二是组建自己的旅行社。引进知名旅行社可与知名旅行社进行合作，如“春秋国旅”、“国际旅游”、“青年旅行社”等，借助成熟旅行社的资源与经验，开发利用展览中心的旅游功能。组建自己的旅行社融专业市场及展览中心旅游于一体，并可开发“一日游”等旅游产品。在硬件上，提供高规格候车大厅、星级宾馆，供游客候车，住宿。由于刚进公司对本企业文化及专业市场认识度还不够深刻，加上时间比较仓促许多想法未必适合现行企业运营体制，考虑欠佳未尽事宜甚多，请公司各位领导予以批评和指导！此致敬礼！南京中铁二局置业有限公司招商销售部：张轩铭2012年9月25日目录TOC\o"1-2"\h\z\u一、总论 1（一）项目概况 1（二）项目编制依据 6（三）问题与建议 8二、项目建设的背景和必要性 10（一）政策背景分析 10（二）项目区社会经济状况 14（三）本行业及关联产业发展现状 14（四）项目建设的必要性 15三、承办单位概况 18（一）概况 18（二）研发能力 19（三）财务状况 19（四）法人代表基本情况 19四、市场分析与销售方案 20（一）市场分析 20（二）市场竞争优势分析 29（三）营销方案、模式及策略 33五、项目选址与建设条件 38（一）场址所在位置现状 38（二）场址建设条件 39六、建设方案 41（一）建设规模与布局 41（二）建设目标与功能定位 42（三）产品质量标准 46（四）构建绿色有机农产品流通体系 47（五）土建工程 64（六）主要设备 65七、总图、运输与公共辅助工程 70（一）总图布置 70（二）公共辅助工程 70八、节能减排措施 72（一）能耗及污染分析 72（二）单项与建筑节能工程 72（三）节能措施综述 72九、环境影响评价 74（一）环境影响 74（二）环境保护与治理措施 74（三）评价与审批 75十、组织机构与人力资源配置 77（一）组织机构与职能划分 77（二）劳动定员 77（三）经营管理模式 78（四）经营管理措施 79（五）技术培训 80（六）劳动保护与安全卫生 80十一、项目实施进度 81（一）建设工期 81（二）项目实施进度安排 81十二、投资估算与资金来源 82（一）投资估算