某房地产商业招商启动会

春森滨江商业招商启动会2010-12-15运营总监承诺项年度2011201220132014开业率75%

EBIT率

065%73%年坪效4000元/平方米5000元/平方米6000元/平方米计租建面单价（按计租年计算）

1（元）1.14（元）1.32（元）实际建面单价（按自然年计算）

0.41（元）0.98（元）1.27（元）扣率：总收入/营业额

10%9%8%总收入

475(万元)

1140(万元)

1473(万元)目录1.1品牌落位确认

1.1.1图纸及面积确认

1.1.2品牌落位确认1.1.3

1.2招商工具准备1.2.1招商PPT及招商手册、插图

1.2.2现场招商中心

1.2.2.31.3租赁政策

1.3.1主力店租赁政策制定

1.3.2专卖店租赁政策制定

1.3.3

1.4客户资源管理

1.4.1来访客户资源登记

1.4.2目标客户资源的梳理

1.4.3重点客户意向反馈1.5招商过程管理

1.5.1招商进度会

1.5.2报价原则及报价函

1.5.3租控表

1.5.4租金分析表

1.5.5招商进度表

1.6招商计划

1.6.1招商策略

1.6.2招商进度计划表

1.6.3

一、开发体量介绍1、春森总的开发土地240亩，计划总建筑面积78万㎡；2、总体规划4854套房屋，计划入住1万人口；3、商业总体计划7.8万㎡，其中一、二期商业建筑面积共计为32318平方米，套内面积为25854平方米二、交接房及装修入住情况1、截止2010年11月底，已交付540套房屋，已装修178套，已入住80户；2、2010年底，还将计划交付84套房屋，估计装修10套，估计入住4户；3、2011年，还将计划交付895套房屋，估计装修120套，估计入住50户；数据截止：2010.11.30春森彼岸项目整体开发情况春森彼岸商业项目规划及定位主要业态：大型餐饮、娱乐、休闲、酒店及社区配套商业组成零售、休闲商业社区配套休闲娱乐酒店大型餐饮、娱乐超市一期1-3商业（无烟道）三期商业二期1-12商业（有烟道）二期1-13商业（有烟道）大梯坎商业一期1-8商业（无烟道）观光梯直升梯1-81-31-121-131-6春森一、二期商业整体平面及交通图一期说明：一期商业建筑面积为13460平方米；套内总面积：10768平方米（按照20%的公摊系数计算）二期商业建筑面积为18858平方米；套内总面积：15086平方米（同上）一、二期商业建筑面积共计：32318平方米一、二期商业套内面积共计：25854平方米最终面积以测绘报告为准业态规划：一期以休闲、娱乐、健身、会所、服务等业态为主（如：茶楼、健身中心、保健、浴足、美体、酒窖、雪茄吧、会所式KTV）；二期以大型餐饮、特色餐饮为主计划开业日期：2011年9月10日试营业2011年12月24日正式开业二期春森一二期规划、定位三期6F运动健身运动健身大型特色餐饮大型特色餐饮

5F运动健身、SPA运动健身大型特色餐饮大型特色餐饮

4F保健足浴KTV火锅、特色餐饮大型特色餐饮

3FKTVKTV火锅、特色餐饮大型特色餐饮（花园餐厅）会所式精品西餐厅+酒窖2F酒窖、酒吧（跨层）酒窖、酒吧（跨层）异国情调餐饮异国情调餐饮+特色轻便餐饮1F咖啡、酒吧（跨层）酒窖、酒吧（跨层）异国情调餐饮异国情调餐饮+特色轻便餐饮保留车位

1-81-31-121-13老售房部亮点3亮点2亮点4亮点1楼层套内面积(㎡)建筑面（㎡）业种分布一楼1-1F-01（套402）13141642.5轻便餐饮1-1F-02（套350）轻便餐饮1-1F-03（套231）1-1F-04（套431）轻便餐饮二楼1-2F-01（套588）18242280轻便餐饮1-2F-02（套368）轻便餐饮1-2F-03（套239）1-2F-04（套629）轻便餐饮三楼1-3F-01（套602）18172271娱乐、KTV1-3F-02（套350）娱乐、KTV1-3F-03（套264）1-3F-04（套601）娱乐、KTV四楼1-4F-01（套653）21342667.5保健（浴足）1-4F-02（套387）保健（浴足）1-4F-03（套276）1-4F-04（套818）娱乐、KTV五楼1-5F-01（套454）20092511SPA或运动健身1-5F-02（套410）SPA或运动健身1-5F-03（套286）1-5F-04（套859）运动健身六楼1-6F-01（套433）15761970运动健身1-6F-02（套392）运动健身1-6F-03（套272）1-6F-04（套479）运动健身合计241076813460春森一期各楼层业种分布表

运动健身（含SPA854）轻便餐饮娱乐保健合计面积比33.6%29.4%27.3%9.7%100.00%面积㎡358531382911104010674春森一期各业态面积占比春森二期各楼层业种分布表楼层套内面积(㎡)建筑面（㎡）业种分布一楼2-1F-01（521）24443055大型餐饮2-1F-02（691）大型餐饮2-1F-03（794）2-1F-04（438）轻便餐饮二楼2-2F-01（531）25133141大型餐饮2-2F-02（718）大型餐饮2-2F-03（809）2-2F-04（455）轻便餐饮三楼2-3F-01（481）23972996大型餐饮2-3F-02（687）大型餐饮2-3F-03（789）2-3F-04（440）大型餐饮四楼2-4F-01（501）25153144大型餐饮2-4F-02（733）大型餐饮2-4F-03（821）2-4F-04（460）大型餐饮五楼2-5F-01（691）26373296大型餐饮2-5F-02(1118)大型餐饮2-5F-03（502）大型餐饮2-5F-04（326）大型餐饮六楼2-6F-01（669）25823228大型餐饮2-6F-02(1085)大型餐饮2-6F-03（502）大型餐饮2-6F-04（326）大型餐饮合计241508618858

大型餐饮轻便餐饮面积比94.1%5.9%一层套内面积1609㎡一层建筑面积2011㎡一层规划业态便利店、轻便餐饮1、由商业公司客服部工程技术人员提供店铺平面图及分户面积数据，时间：2010年10月份；2、由商业公司推广部提供广告位规划图纸，时间：2010年12月份一层酒吧街、咖啡店等聚集区1-1F-01套402㎡1-1F-04套431㎡轻便餐饮1-1F-02套350㎡运动健身娱乐、KTV保健（美容美体）其它概念98、洗衣房西餐厅、咖啡日记富隆酒窖、佰酿、华致红酒琥珀、啡可咖啡、ChocolateBar（跨层）音乐房子、欧洲房子、MYCOFFEE1-1F-03套231㎡二层套内面积1452㎡二层建筑面积1815㎡二层规划业态轻便餐饮1、由商业公司客服部工程技术人员提供店铺平面图及分户面积数据，时间：2010年10月份；2、由商业公司推广部提供广告位规划图纸，时间：2010年12月份二层1-81-31-2F-01套588㎡（酒吧街、咖啡店等聚集区）特色酒吧、主题酒吧、慢摇吧、爵士吧、清吧、音乐吧1-2F-02套368㎡1-2F-03套239㎡轻便餐饮运动健身娱乐、KTV保健（美容美体）爵士酒吧、bigkichen、windbar其它（跨层）音乐房子、欧洲房子、MYCOFFEE概念98、洗衣房西餐厅、咖啡日记琥珀、啡可咖啡、ChocolateBar1-2F-04套629㎡三层套内面积1842㎡三层建筑面积2303㎡三层规划业态娱乐、KTV、保健浴足1、由商业公司客服部工程技术人员提供店铺平面图及分户面积数据，时间：2010年10月份；2、由商业公司推广部提供广告位规划图纸，时间：2010年12月份1-81-3三层轻便餐饮1-3F-01套602㎡1-3F-02套350㎡1-3F-03套264㎡运动健身娱乐、KTV保健（美容美体）帝豪KTV、好时光KTV、璀璨KTV其它帝豪KTV、好时光KTV、璀璨KTV1-3F-04套601㎡1-81-3四层四层套内面积2236㎡四层建筑面积2795㎡四层规划业态娱乐、KTV、保健浴足1、由商业公司客服部工程技术人员提供店铺平面图及分户面积数据，时间：2010年10月份；2、由商业公司推广部提供广告位规划图纸，时间：2010年12月份娱乐、KTV轻便餐饮1-4F-01套653㎡1-4F-02套387㎡1-4F-04套818㎡运动健身保健（美容美体）清迈足艺、富桥贵足道、皇鼎养生、快乐家族其它帝豪KTV、好时光KTV、璀璨KTV1-4F-03套276㎡五层套内面积2045㎡五层建筑面积2556㎡五层规划业态轻便餐饮、保健美容美体1、由商业公司客服部工程技术人员提供店铺平面图及分户面积数据，时间：2010年10月份；2、由商业公司推广部提供广告位规划图纸，时间：2010年12月份1-81-3五层保健（美容美体）轻便餐饮1-5F-02套410㎡1-5F-04套859㎡1-5F-01套454㎡运动健身娱乐、KTV美格菲、上海亚历山大、北京青鸟、力美健身中心、冲击波健身会所自然美SPA、思妍丽SPA

、美丽田园+美格菲、上海亚历山大、北京青鸟、力美健身中心、冲击波健身会所其它1-5F-03套286㎡1-8六层1-3六层套内面积2120㎡六层建筑面积2650㎡六层规划业态运动健身、轻便餐饮1、由商业公司客服部工程技术人员提供店铺平面图及分户面积数据，时间：2010年10月份；2、由商业公司推广部提供广告位规划图纸，时间：2010年12月份运动健身轻便餐饮1-6F-04套479㎡1-6F-02套392㎡1-6F-01套433㎡美格菲、上海亚历山大、北京青鸟、力美健身中心、冲击波健身会所保健（美容美体）娱乐、KTV美格菲、上海亚历山大、北京青鸟、力美健身中心、冲击波健身会所+舞蹈培训其它1-6F-03套272㎡1.1.1图纸及面积确认一层套内面积2444㎡一层建筑面积3052㎡一层规划业态大中型餐饮、轻便餐饮1、由商业公司客服部工程技术人员提供店铺平面图及分户面积数据，时间：2010年10月份；2、有商业公司推广部提供广告位规划图纸，时间：2010年12月份大型餐饮轻便餐饮2-1F-01S=1212仙厨\\中国味道蕉叶餐厅品越轩（法式越南菜餐厅）、春满焦园、泰香米、新加坡阳光、品牌落位异国风情餐饮休闲、轻便餐饮区异国风情餐饮POLO西餐厅、大蕉叶、香舍法国餐厅小天鹅茶吧、琳琅、表叔茶餐厅（日月光）2-1F-01套521㎡2-1F-02套691㎡2-1F-03套794㎡2-1F-04套438㎡1.1.1图纸及面积确认二层套内面积2476㎡二层建筑面积3095㎡二层规划业态大中型餐饮、轻便餐饮大型餐饮轻便餐饮异国风情餐饮休闲、轻便餐饮区异国风情餐饮香舍法国餐厅春满焦园、泰香米、新加坡阳光、POLO西餐厅、大蕉叶、品越轩（法式越南菜餐厅）、香舍法国餐厅小天鹅茶吧、琳琅、表叔茶餐厅（日月光）2-2F-01套531㎡2-2F-01套718㎡2-2F-03套809㎡2-2F-04套455㎡1.1.1图纸及面积确认三层套内面积2396㎡三层建筑面积2995㎡三层规划业态大中型餐饮、特色餐饮大型餐饮轻便餐饮火锅特色餐饮区大型特色餐饮区仙厨、城市花园餐厅、渝风堂、中国味道、渝彩峰、巴味堂、寻常故事、顺风123小天鹅概念店、聚福海鲜火锅、鲁西肥牛、大队长火锅、一锅风金喜宫韩国餐厅、金韩宫、法式铁板烧餐厅、味井涮涮锅、巴西烤肉2-3F-01套481㎡2-3F-02套687㎡2-3F-03套789㎡2-3F-04套440㎡四层套内面积2514㎡四层建筑面积3142㎡四层规划业态大中型餐饮、特色餐饮、异国风情、主题餐饮1.1.1图纸及面积确认大型餐饮轻便餐饮休闲、轻便餐饮区火锅特色餐饮区大型特色餐饮区小天鹅概念店、聚福海鲜火锅、鲁西肥牛、大队长火锅、一锅风、银鲨海鲜\金沙洲肥牛、美鼎香火锅金喜宫韩国餐厅、金韩宫、法式铁板烧餐厅、味井涮涮锅、巴西烤肉朕之味、玺鼎、云之南仙厨、城市花园餐厅、渝风堂、中国味道、渝彩峰、巴味堂、寻常故事、顺风1232-4F-01套501㎡2-4F-02套733㎡2-4F-03套821㎡2-4F-04套460㎡五层套内面积2637㎡五层建筑面积3297㎡五层规划业态大中型特色餐饮、大型特色火锅、异国风情1.1.1图纸及面积确认大型餐饮轻便餐饮菩提树、印象成都、茶马野菌特色餐饮区大型特色餐饮区大型特色餐饮区仙厨、城市花园餐厅、渝风堂、中国味道、渝彩峰、巴味堂、寻常故事、顺风123常乐亭（湘菜）、贵阳黔蘑菇、北京老铺烤鸭、玉江南（淮阳菜）、品馔（江南菜）2-5F-01套691㎡2-5F-02套1118㎡2-5F-03套502㎡2-5F-04套326㎡1.1.1图纸及面积确认六层套内面积2582㎡六层建筑面积3227㎡六层规划业态大型中餐、特色餐饮、大型特色餐饮、休闲餐饮、异国风情2-6F-03\大型餐饮轻便餐饮大型特色餐饮区大型特色餐饮区仙厨、城市花园餐厅、渝风堂、中国味道、渝彩峰、巴味堂、寻常故事、顺风123常乐亭（湘菜）、贵阳黔蘑菇、北京老铺烤鸭、玉江南（淮阳菜）、品馔（江南菜）2-6F-01套669㎡2-6F-02套1085㎡2-6F-03套502㎡2-6F-04套326㎡1.1品牌落位规划1.2招商工具准备1.3租赁政策制定1.4客户资源管理1.5招商过程管理1.6招商计划返回目录1.2.1招商PPT、手册及招商发布会1、推广中心提供招商PPT的时间：2011年1月6日；2、招商启动宣传时间：2010年12月30日1.2.2招商工作启动招商工作启动的时间：2011年1月份1.1品牌落位规划1.2招商工具准备1.3租赁政策制定1.4客户资源管理1.5招商过程管理1.6招商计划返回目录1.3.1租务市场调查租金制定依据一：项目周边外部的竞争环境：1、江北嘴（CBD）：大剧院、科技馆、五星酒店及商业（现处于开发状态）2、金源：金源MALL为大型综合购物中心，商业面积30万㎡，泊车位6000个，以娱乐购物公园为主题，设方特科幻公园、君豪五星酒店，卢米埃影院入住商户为居然之家，永辉超市、卢米埃影院、苏宁电器、金鹰女人街，目前3层金鹰女人街对外招商中，招商面积近3万㎡，定位为工厂直销品牌批发基地，项目目前整体人气不旺；3、金沙水岸：项目开发较早，商业铺位在2005年项目整体完工时已全部售清，无持有经营部分，目前主要业态为餐饮，根据对现承租商家的调研，目前临街铺位月租金在３0元/㎡—35元/㎡不等；4、南滨路：众多大型特色餐饮优势突出；2010年平均租金单价为建筑面积33元/平方米5、洪崖洞：重庆风情和旅游特色明显；6、瑞安·重庆天地：全国性品牌影响力，奢侈空间和建筑打造的休闲、情调商业；2010年平均租金单价为建筑面积55元/平方米，优惠的租商政策，对某些商家提供装修补贴或长达两年的免租期；以上项目的公共交通均优于春森，消费者更易到达；

1.3.2租金制定依据二龙湖品牌及商业吸附能力较好；江景资源丰富，商业可层层看江；高档小区，业主素质高，有消费潜力；后期发展较好；公共交通不发达，目前只有一条公交线路项目本身及周边开发断档，无商业氛围，入住非常低一期的工程条件（烟道）不能满足大型餐饮建筑平面格局不符合酒店的平面要求，黑屋超过40%（无窗、无自然光）商业停车位不足,将影响餐饮、娱乐商家进入及其后期经营入住率：截至2010年11月底才80户入住区内并没有类似之中高档并以娱乐及餐饮为主之综合性商业项目，令项目发展存在很大空间及具前瞻性；江北区城镇居民人均收入不断增加，生活消费意识不断提高，为项目增添一股强大消费群；其它类似商业项目的竞争：金源购物中心、江北CBD综合商业、重庆天地、南滨路餐娱街、洪崖洞旅游优势等其它竞争项目的租赁政策及装修补贴政策因区内市民习惯于惯性消费，对接受项目内之新事物还须较长时间磨合。劣势商机威胁优势1.3.2租赁政策的制定一、租期：根据餐饮娱乐业态的特殊性（投资回报周期较长），租赁时间在3-5年之间，特殊大店（1500平方米以上）租赁时间在5-8年之间二、商场管理费：5.2元/㎡；（按建筑面积计算）三、履约保证金：3个月基本租金和3个月物业管理费之和；四、装修期：3-6个月；五、免租期:6-12个月六、开业日：2011年9月10日试营业2011年12月24日正式营业七、计租日：（首批）2012年7月1日八、递增率：租赁期的前三年按15%递增，三年后按10%递增楼层建面（平方米）政策单价：建面日租金单价（元/平方米/天）备注2012(2012年7月1日-2013年6月30日)2013（2013年7月1日-2014年6月30）2014（2014年7月1日-2015年6月30日）一楼48231.321.511.74二楼54211.151.321.52三楼52651.161.331.53四楼58111.001.151.32五楼58000，660.760.87六楼51980.820.951.09合计323181.001.141.311.3.3租赁政策的制定-收入预算预估年租金收入（万元）建面平均月单价（元/平方米）建面平均日单价（元/平方米）租金单价增长率（%）2012年（1月-12月）47512.240.41（含免租期）02013年（1月-12月）1140290.98152014年（1月-12月）1473381.2715预估原则：2012年7月1日计租率按60%计算；2012年10月1日计租率按80%计算；2013年3月1日计租率按100%计算；1.3.4收益测算1、建筑面积32318M2，整体得房率80%，成本1.33亿，其中土地成本按持有和销售各自实占土地进行分摊，因此较多地摊在商业留存上，导致成本高、IRR低、回收期长；2、因无法获得历次投资金额和时间，因此假设在2009年一次性投入成本；3、每五年换签商家时，假设无法计租期都为3个月，考虑不是所有都换签，设定该年计租率为80%；4、按集团最新模型，经营期取20年；5、单价增长率，每经营年份：1-3年15%，4-5年10%，第6年50%，7-10年10%，10年以后0增长；整体(20年)指标成熟期（第3年）指标指标类型项目指标值指标类型项目指标值动态净现值（万元）8,3811实际单价（元）1.27内部收益率11.43%2计租单价（元）1.32动态投资回收期（年）18.833

静态平均投资回报率11.39%4项目估值（万元）

25,230静态投资回收期（年）11.335

春森滨江项目顾问代理费

1-2月份3-4月份5-6月份7-8月份9-10月份11-12月份备注面积（平方米）2155215521552155215521551、按照总建筑面积（32318平方米）的40%计算；2、按照租赁政策五年的均价1.33元/平方米/天计算金额（元）859848598485984859848598485984合计：515904元春森滨江商业2011年4月-12月空置物管费月份4月（35%）5月（50%）6月（55%）7月（60%）8月（70%）9月（75%）10月（75%）11月（80%）12月（80%）备注空置面积（平方米）21006.71615914543.112927.29695.48079.58079.56463.66463.61、总建筑面积为32318平方米；2、空置物管费按5.2元/平方米计算金额（元）109234.8484026.875624.1267221.4450416.0842013.442013.433610.7233610.72537771.521.3.5项目招商费用——招商顾问费、空置物管费春森项目招商策略首先前期引入各业态定基调的战略品牌（一至二家家大型异国特色品牌餐饮、一至二家特色酒吧、一家大型娱乐KTV），并给予一定的优惠；中期重点对健身会所、保健、大型餐饮进行招商；后期对小面积的特色火锅及特色烧烤业态进行招商.开业初期，用餐饮和娱乐业态做为目的性消费来吸引人流1.3.5招商策略1.1品牌落位规划1.2招商工具准备1.3租赁政策制定1.4招商计划1.5客户资源管理1.6招商过程管理返回目录时间招商节点招商时间节点2010年12月30日租赁政策通过审批2011年1月10%2011年2月20%2011年3月35%2011年4月50%(保证试营业)2011年5月55%2011年6月60%2011年7月70%2011年8月75%（保证正式开业）2011年9月75%2011年10月80%2011年11月80%2011年12月85%交房时间节点2011年4月1日首批商铺交付商家进场装修开业2011年12月24日开业率75%预计2011年9月10日试营业，12月24日正式开业，出租率目标95%,开业率为75%。1.4.1招商计划1.1品牌落位规划1.2招商工具准备1.3租赁政策制定1.4招商计划1.5客户资源管理1.6招商过程管理返回目录1.5.1来访客户资料录入请对以下信息进行说明：根据餐饮和娱乐业态分类进行登记整理对于意向性强烈的目标客户进行重要说明1.5.2目标客户梳理请对以下信息进行说明：根据品牌落位储备的目标客户数量情况；重点品牌合作意愿的反馈情况；1.1品牌落位规划1.2招商工具准备1.3租赁政策制定1.4招商计划1.5客户资源管理1.6招商过程管理返回目录1.6.1招商进度会请对以下信息进行说明：招商进度会每周三召开一次；参会人员：集团招商中心负责人、商业公司总经理、商业公司招商部负责人、商业公司招商部社区商业负责人、Tcbl

；会议内容：每阶段招商进度情况及需要协调解决问题的研究；会议记录要求：招商工作的进度情况、意向性客户资源的储备情况、招商工作中遇到问题的解决方案；1.6.2报价函请对以下信息进行说明：首次报价的原则：在租赁政策的基础上溢价30-50%1.6.3租控表请对以下信息进行说明：租控表每周更新一次责任人：文泽利通报对象：集团商业地产总经理、集团招商负责人、地区商业公司职能板块1.6.4招商进度分析表请对以下信息进行说明：每周更新，由项目招商负责人向集团招商中心负责人、商业公司总经理、商业公司招商部负责人进行通报；各业态招商进度说明；工程技术模板研策与技术中心目录2.1业态布局、店铺划分确认篇

2.1.1商业业态布局确认

2.1.2商业店铺划分确认

2.2工程硬件需求篇

2.2.1主力店

2.2.2次主力店

2.2.3通用商业需求2.3招商支持篇

2.3.1主力店及次主力店工程谈判

2.3.2店铺图纸及面积提交

2.3.3商业硬件适应性研判

2.4推广支持篇

2.4.1项目最终图纸提供

2.4.2招商工具会签

2.4.3活动技术支持者

2.6开业保证篇

2.6.1项目全景计划收集

2.6.2项目开业全景计划(工程)

2.6.3交房附图及交房标准

2.6.4首批商铺交付

2.6.5集中商铺交付

2.6.6整体消防验收

2.6.7二装消防验收

2.6.8大铺装修配合及支持

2.6.9各公用系统正常运转保证

2.6.10物业移交2.5建造过程功能及效果保证篇

2.5.1公区精装

2.5.2公用系统

2.5.3景观

2.5.4导示

2.5.5外立面2.5.6燃气系统

2.1业态布局、店铺划分确认篇2.2工程硬件需求篇2.3招商支持篇2.4推广支持篇2.5建造过程功能和效果保证篇2.6开业保证篇返回目录2.1.1商业业态布局确认插图请对以下信息进行说明：1、主要业态布局图；已经完成。2、招商及研策OA确认时间；已经完成。3、工程技术提供给项目团队时间；已经完成。2.1.1商业业态布局确认插图请对以下信息进行说明：1、主要业态布局图；已经完成。2、招商及研策OA确认时间；已经完成。3、工程技术提供给项目团队时间；已经完成。2.1.1商业业态布局确认插图请对以下信息进行说明：1、主要业态布局图；已经完成。2、招商及研策OA确认时间；已经完成。3、工程技术提供给项目团队时间；已经完成。2.1.1商业业态布局确认插图请对以下信息进行说明：1、主要业态布局图；已经完成。2、招商及研策OA确认时间；已经完成。3、工程技术提供给项目团队时间；已经完成。2.2.3通用商业硬件需求插图请对以下信息进行说明：1、硬件需求；配电系统、消防系统、给排水系统、预留空调图纸、预留天然气通路、弱电系统。2、与招商、研策、商家确认时间；已经完成3、工程技术提供给项目团队时间；已经完成2.1业态布局、店铺划分确认篇2.2工程硬件需求篇2.3招商支持篇2.4推广支持篇2.5建造过程功能和效果保证篇2.6开业保证篇返回目录2.3.3店铺图纸及面积提交请对以下信息进行说明：1、店铺面积（套内、建面）测绘；已经完成2、店铺面积（套内、建面）测绘结果提交招商时间；已经完成插图2.3.4商业硬件适应性研判请对以下信息进行说明：1、店铺拆分、合并硬件可行性研判；随招商需求2、店铺业态变化硬件可行性研判；随招商需求3、拆分、合并、业态变化是否返工？返工成本测算。随招商需求4、拆分、合并、业态变化可行性报告成果及提交审批。随招商需求插图2.1业态布局、店铺划分确认篇2.2工程硬件需求篇2.3招商支持篇2.4推广支持篇2.5建造过程功能和效果保证篇2.6开业保证篇返回目录2.4.1项目最终图纸提供请对以下信息进行说明：建筑图提供时间；已经完成室内效果图提供时间；已经提供外立面图提供时间；已经完成导示图提供时间；2011年3月30日景观图提供时间；已经完成，但是政府想改造，确定时间随政府协商确定。插图2.2.3通用商业硬件需求插图请对以下信息进行说明：1、硬件需求；配电系统、消防系统、给排水系统、预留空调图纸、预留天然气通路、弱电系统。2、与招商、研策、商家确认时间；已经完成3、工程技术提供给项目团队时间；已经完成2.1业态布局、店铺划分确认篇2.2工程硬件需求篇2.3招商支持篇2.4推广支持篇2.5建造过程功能和效果保证篇2.6开业保证篇返回目录2.5.1公区精装请对以下信息进行说明：参与公区精装概念讨论，重点关注a.概念与商业定位的匹配性

已经完成2.公区精装概念成果及完成时间；已经完成3.参与公区精装方案讨论,重点关注：a.平面划分及店铺划分

b.人流动线

c.竖向交通

d.货物流动线4.公区精装方案成果及完成时间；已经完成5.公区施工图讨论，重点关注:a.吊顶层高

b.公区材料选型

c.洁具选型

d.风口、排烟口选型

e.消火栓处理方式

f.防火门处理方式6、公区精装与公用系统（暖通系统、电、水）交叉审图；已经完成7、公区精装与导示系统交叉审图；2011年4月15日8、公区精装与幕墙系统交叉审图；已经完成插图2.5.1公区精装请对以下信息进行说明：9、公区精装的实施，重点关注a.单位选择b.材料采供（选型及封样）

c.消防报建

d.样板点评

e.工程进度

f.消防验收插图2.5.2公用系统请对以下信息进行说明：1、参与公用系统方案讨论，重点关注a.总体系统划分是否满足

b.容量是否满足

b.布置方式

c.楼层布局位置

2、公用系统方案成果及完成时间；已经完成，已经出施工图3、公用系统施工图讨论，重点关注:a.水、电、暖通交叉审图吊顶层高

b.主要设备材料选型

c.末端设备选型（重点关注噪音）

d.系统划分是否满足

e.各店铺容量是否满足

f.末端交付标准是否设计到位4、公用系统（暖通系统、电、水）与公区精装交叉审图；已经完成插图2.5.2公用系统请对以下信息进行说明：5、公用系统的实施，重点关注a.单位选择b.材料采供（选型及封样）

c.消防报建

d.样板点评

e.工程进度

f.消防验收插图2.5.3景观请对以下信息进行说明：1、参与景观方案讨论，重点关注a.景观与店铺关系

b.植物对店铺的遮挡

c.室外停车位

d.出租车站e.高差处理

f.景观与外装、导示的关系

g.景观照明2、景观方案成果及完成时间；已经完成，政府需要调整，随政府时间确定。3、景观施工图讨论，重点关注:a.与外装、导示交叉审图

b.主要构件、材料选型

c.高差处理是否满足4、景观与公导示、外装交叉审图；2011年5月10日5、景观的实施，重点关注a.单位选择b.材料采供（硬铺材料的厚度）

c.出租车站

d.样板点评插图2.5.4导示请对以下信息进行说明：1、参与导示方案讨论，重点关注a.是复制还是创新

b.与商业定位的匹配

c.与精装风格的匹配

d.LOGO大小

e.标志柱

f.导示与外装、景观的关系

g.LED大小、高度、位置

h.广告位大小、位置，设置方式2、导示方案成果及完成时间；2011年3月30日3、导示施工图讨论，重点关注:a.与外装、内装、景观交叉审图

b.主要构件、材料选型

c.在外墙、室内装饰关系、预留预埋设计4、导示与景观、外装交叉审图；2011年5月10日5、导示的实施，重点关注a.单位选择b.封样

插图2.5.5外立面请对以下信息进行说明：1、参与外立面方案讨论，重点关注a.玻璃橱窗、实墙、广告灯箱比例

b.与商业定位的匹配

c.特殊业态（餐饮等）的匹配

d.LOGO位置

e.雨蓬

f.广告灯箱的大小、高度

g.LED大小、高度、位置2、外立面方案成果及完成时间；已经完成3、外立面施工图讨论，重点关注:a.与导示、景观交叉审图

b.主要构件、材料选型

c.导示、灯箱预留预埋设计4、外立面与景观、导示交叉审图；2011年5月10日5、外立面的实施，重点关注a.单位选择b.封样

c.导示、灯箱预留预埋

插图2.5.5外立面请对以下信息进行说明：1、参与外立面方案讨论，重点关注a.玻璃橱窗、实墙、广告灯箱比例

b.与商业定位的匹配

c.特殊业态（餐饮等）的匹配

d.LOGO位置

e.雨蓬

f.广告灯箱的大小、高度

g.LED大小、高度、位置2、外立面方案成果及完成时间；已经完成3、外立面施工图讨论，重点关注:a.与导示、景观交叉审图

b.主要构件、材料选型

c.导示、灯箱预留预埋设计4、外立面与景观、导示交叉审图；2011年5月10日5、外立面的实施，重点关注a.单位选择b.封样

c.导示、灯箱预留预埋

插图2.1业态布局、店铺划分确认篇2.2工程硬件需求篇2.3招商支持篇2.4推广支持篇2.5建造过程功能和效果保证篇2.6开业保证篇返回目录2.6.1项目全景计划收集及更新请对以下信息进行说明：1、项目全景计划：已经完成2、项目整体计划有无调整？插图2.6.2项目开业全景计划（工程）收集及更新请对以下信息进行说明：1、项目全景计划消防验收时间：2011年2月15日竣工验收时间：2011年4月30日移交商业时间：2011年6月10日2、项目开业全景计划有无调整？无3、重点管控时点：消防验收、竣工备案时间插图2.6.3交房附图及交房标准请对以下信息进行说明：1、交房附图项目工程部完成时间：2011年5月31日2、交房标准完成时间：已经完成，清水交房。插图2.6.4首批商铺交付请对以下信息进行说明：1、交铺商家名录，时间表：2、交铺商家工程交付标准3、评估交付时点风险，最低交付标准插图2.6.5集中商铺交付请对以下信息进行说明：1、交铺商家名录，时间表：2011年4月1日2、交铺商家工程交付标准：已经完成。3、评估交付时点风险，最低交付标准插图2.6.6整体消防验收请对以下信息进行说明：1、整体消防资料报出时间：2011年2月15日2、整体消防验收时间：2011年3月5日3、取得消防验收合格证时间：2011年3月31日插图2.6.7二装消防验收请对以下信息进行说明：1、整体消防资料合格证取得时间：2011年3月31日2、公共区域二次装修报建时间：随整体报建3、公共区域取得消防验收合格证时间：2011年3月31日4、KTV，大型餐饮二次装修报建时间：随招商进度确定5、KTV，大型餐饮二次装修消防验收时间：2011年9月10日6、开业消防验收时间：2011年9月15日插图2.6.8大铺装修配合及支持请对以下信息进行说明：随招商及商家进场进度1、装修图纸审查2、施工水电保证3、竖向运输保证4、消防报建配合5、推荐空调、消防整改单位插图2.6.9各公用系统正常运转保证请对以下信息进行说明：1、开业前2个月召集物业、项目工程部、商业三方会议，明确开业前各方职责(物业后期工程人员必须在开业前2个月全部到位)2011年7月28日，召集三方会议2、跟踪现场实施进度（联动调试、试运行）：随工程进度确定3、人员保证：物业人员到位时间：2011年7月28日插图2.6.10物业移交请对以下信息进行说明：1、移交会议：2011年7月28日2、土建移交：2011年8月1日3、设施设备移交：2011年8月1日插图推广模板市场推广中心目录1.1

招商推广阶段的目的

1.2招商阶段推广策略1.3招商推广阶段工作节奏

1.3.1具体工作计划排期

1.4招商推广阶段活动计划

1.4.1政府北滨规划发布会

1.4.2首批商家签约暨招商推荐会

1.5招商推广阶段媒体计划1.6费用预算1.7招商推广阶段对地产的需求

招商阶段推广目的（1）起势、用龙湖第一个星悦荟落户重庆的噱头包装春森彼岸商业，引发政府关注、媒体关注、市场关注，商家关注（2）为招商率的达成造势（4月达成出租率50%）、增强商家信心，促使其快速签约。招商推广阶段的时间为11年1月-11年4月（6月-12月为开业筹备及推广）其中1-3月是招商阶段工作的重点招商阶段推广重点策略是“借势”。一：借地产势。明年春森项目将有4波开盘推广，借力地产推广攻势，把“龙湖商业新形态-首个“星悦荟”落户重庆春森彼岸”这一噱头炒热。二：借政府势。借力江北区商委将要重点打造的北滨路沿线开发建设项目，把春森彼岸商业树立成为北滨路沿线商业的龙头，与政府一起炒热“超越南滨-龙湖星悦荟成为北滨路商业龙头”。三：借商家势。召开招商大会，集中动员商家，并借政府、专家的推荐及“头羊”商家签约，如5000方重庆最时尚健身会所恋上星悦荟引发连锁反映，实现“国内外餐饮娱乐名店扎堆北滨春森彼岸”的场面。招商阶段推广策略推广核心主题语：世界，于此欢聚

-------龙湖星悦荟，龙湖全新商业力作，2011全国首发项目定位——重庆CBD首席商务会客厅——世界级滨江休闲平台——国际美食娱乐旗舰推广步骤：重要节点排期1.62月下12.24

3.16招商推广阶段试营业推广阶段

9.10开业推广阶段5月第一波招商宣传

1.7日-1.28一期现场招商包装

1.10试营业正式开业1月7日其余事项1、招商PPT到位1月6日2、招商插页1.15宣传册（项目公区效果图确定后10个工作日）3、确定导视概念设计和方案设计1.304、第二波招商宣传2.16（与招商研讨及政府规划会配合）5、第三波招商宣传3月初-3月16日（与招商推荐会配合）6、导视制作单位确定3.10首批商家签约入驻暨招商推荐会3月16日招商研讨会及江北政府北滨规划发布会2月下旬导入期招商大会热推期持续期1月28日招商推广阶段工作计划及排期工作类别具体事项时间安排备注招商物料招商基本工具准备（PPT、插页）1月6日PPT1月15日插页招商大会道具的准备（宣传册、手提袋、视频、会场包装）2月28日其中宣传册出来时间：公区装修效果图定稿后10天项目现场包装招商启动阶段项目包装1月10日借用地产售房部、物业展厅陈列招商道具、项目上设置招商广告宣传导视系统(截至招商推广阶段)确定导视概念设计和方案设计1月30日导视制作招标、确定制作单位3月10日招商阶段媒体推广第一波招商宣传启动星悦荟落户重庆北滨路，炒区域、项目价值1月7日-28日第二波招商宣传以招商研讨会及政府北滨规划发布会为事件炒项目业态规划、商业价值2月16日招商大会开始及结束后续报道热炒商家签约、描绘蓝图、商业价值2月底-3月16日公关活动联合江北区商委和餐饮协会搞个春森彼岸招商研讨会及政府北滨规划通气会2月下与第二波宣传结合起来，考虑政府的时间首批商家签约入驻暨招商推荐会3月16日2月15日确定活动方案招商道具1月15日前，完成基础招商道具（招商PPT、插页、招商平面广告等）2月28日前，完成补充招商资料（招商手册、手提袋等）联合重庆餐饮协会、个别重点商家、江北区商委召开“春森彼岸招商研讨会及政府北滨规划发布会”活动版块1、目的：促使政府发布北滨路商业规划，同时邀请行业意见领袖，联合媒体采访报道，使区域形成市场热点，增加商家信心。2、时间：2月下。地点：待定。参加人：江北区商委领导、媒体、餐饮协会领导、重点商家等。3、要求：公司前期出面给政府沟通以促进此事达成，政府有真正的规划资料可以拿出来报道。首批商家签约入驻暨招商推荐会活动版块1、目的：促使商家快速签约。2、策略：（1）政府对打造北滨路沿线商业的决心、信心和举措，给商家以信心和未来向好的蓝图。（2）通过“头羊商家”的签约带动效应。（3）媒体报道制造商家抢滩热潮。3、时间：3月4日。地点：待定参加人：商家、政府、媒体、公司员工等（预计200人）。4、要求：（1）邀请江北区主管商委的领导参加并讲话，并在现场介绍北滨路的未来发展蓝图。（2）现场要有代表性亮点商家的代表讲话和签约仪式。媒体推广招商阶段媒体分四波推广：第一波：借力春森彼岸开盘推广，把“龙湖商业新形态—全国首个“星悦荟”落户重庆春森彼岸”推出去。第二波：邀请重庆餐饮协会、重点商家和江北区商委召开“春森招商研讨会及北滨规划发布会”为由头，将龙湖星悦荟项目作为北滨路商业龙头来炒作其区域价值、商业价值，发布项目业态规划，可用“超越南滨-龙湖星悦荟成为北滨路商业龙头”为点。第三波：“国内外餐饮名店扎堆抢滩龙湖星悦荟”，以已签约示范商家及招商大会为事件，制造项目紧俏，一票难求的热潮，后续结合亮点商家签约，持续推荐，保持热度。详见龙湖春森彼岸项目1-3月媒体推广策略和计划现场包装：发布招商信息。1月10日一期包装到位招商阶段推广费用：108万项目事项1月份2月份3月份合计活动费招商大会

18万18万招商研讨及政府发布北滨规划会6万6万媒体费项目入市炒作及招商大会广告（含报媒、网络、杂志等）

15万

14万

14万43万招商道具制作费招商手册（2000份）

2万

2万招商插页（1000份）

0.5万

0.5万手提袋（500份）

0.5万0.5万设计费包装设计、PPT、手册等设计

8万现场包装项目包装和招商宣传（含北西城招商广告）15万

15万30万合计

108万试营业推广阶段——70万盛大开业阶段——110万总体：288万对地产的需求1、尽快启动春森滨江商业一、二期原高架桥下的停车车位规划（春森一、二期至少需要400个车位的基本要求），并由地产完成桥下停车位至地面的垂直交通（扶梯、电梯）。同时考虑亲水性的加强，开辟高架桥下休闲平台。2、要对春森彼岸公区装修效果图和景观规划方案及原设计的导视系统进行回顾和优化升级，并须商业公司确认。3、春森滨江商业一、二期临街停车位应由地产公司完成车位画线及、车行规划，完成智能车管系统安装。4、春森滨江商业一、二期临街车位的进出口位置需要增加，同时嘉滨路中央道路绿化带争取开口，便于车辆掉头到达项目以及店铺。5、为了满足品牌商家的引进需要对现有的硬件进行优化提升（例如二期的1-6区域、电梯的前室、取消的扶梯区域等）；6、要明确租售面积的界面区分7、商业推广和地产营销推广的相互借势和互动8、未来大梯坎商业规划，必须满足商家物流垂直交通（货梯）条件。研策模板研策与技术中心龙湖·春森彼岸商业项目业态布局方案人力资源模板职能岗位人员规划项目运营总监已到岗张骥招商：餐饮娱乐招商经理2011年3月1日到岗1人（到岗前，由罗晨负责前期招商）4/3级推广：运营推广专员已到岗1人（钟婧）媒体/策划推广经理/专员已到岗2人（袁振东、徐笛）运营：项目运营经理已到岗1人（刘林）4/3级运营专员2011年4月1日到岗1人2/3级

6（11年新招2人）

春森商业项目人员配置未尽事宜敬请指正谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH2009电子大赛电机部分培训一、直流电机（）汇报人姓名图4为采用内部集成有两个桥式电路的专用芯片L298所组成的电机驱动电路。驱动芯片L298是驱动二相和四相步进电机的专用芯片，我们利用它内部的桥式电路来驱动直流电机，这种方法有一系列的优点。每一组PWM波用来控制一个电机的速度，而另外两个I/O口可以控制电机的正反转，控制比较简单，电路也很简单，一个芯片内包含有8个功率管，这样简化了电路的复杂性，如图所示IOB10、IOB11控制第一个电机的方向，IOB8输入的PWM控制第一个电机的速度；IOB12、IOB13控制第二个电机的方向，IOB9输入的PWM控制第二个电机的速度。

）

步进电机是利用电磁铁的作用原理，将脉冲信号转换为线位移或角位移的电机。每来一个电脉冲，步进电机转动一定角度，带动机械移动一小段距离。特点:（1）来一个脉冲，转一个步距角。（2）控制脉冲频率，可控制电机转速。（3）改变脉冲顺序，可改变转动方向。应用：由于步进电动机的这一工作职能正好符合数字控制系统要求，因此它在数控机床、钟表工业及自动记录仪等方面都有很广泛的应用二、步进电动机及其控制种类：励磁式和反应式两种。励磁式步进电机的转子上有励磁线圈，依靠电磁转矩工作。反应式步进电机的转子上没有励磁线圈。依靠变化的的磁阻生成磁阻转矩工作。应用最广泛，它有两相、三相、多相之分。三相反应式步进电动机的原理结构图如下：ABCIAIBIC

定子内圆周均匀分布着六个磁极，磁极上有励磁绕组，每两个相对的绕组组成一相。采用Y连接，转子有四个齿。定子转子1、步进电机的结构2、步进电机的工作原理

由于磁力线总是要通过磁阻最小的路径闭合，因此会在磁力线扭曲时产生切向力，而形成磁阻转矩，使转子转动。现以BCIAIBIC的通电顺序，使三相绕组轮流通入直流电流，观察转子的运动情况。ABCA（1）三相单三拍（FLASH）CA'BB'C'A3412

A相绕组通电，B、C相不通电。气隙产生以A-A为轴线的磁场，而磁力线总是力图从磁阻最小的路径通过，故电动机转子受到一个反应转矩，在此转矩的作用下，转子必然转到左图所示位置：1、3齿与A、A′极对齐。“三相”指三相步进电机；“单”指每次只能一相绕组通电；“三拍”指通电三次完成一个通电循环。CA'BB'C'A3412

同理，B相通电时，转子会转过30角，2、4齿和B、B´磁极轴线对齐；当C相通电时，转子再转过30角，1、3齿和C´、C磁极轴线对齐。1C'342CA'BB'ACA'BB'C'A3412

这种工作方式下，三个绕组依次通电一次为一个循环周期，一个循环周期包括三个工作脉冲，所以称为三相单三拍工作方式。按ABCA……的顺序给三相绕组轮流通电，转子便一步一步转动起来。每一拍转过30°(步距角)，每个通电循环周期(3拍)磁场在空间旋转了360°而转子转过90°(一个齿距角)。CA'BB'C'A3412CA'BB'C'A3412

A相通电，转子1、3齿与A、A'对齐。

A、B相同时通电，A、A'磁极拉住1、3齿，B、B'磁极拉住2、4齿，转子转过15，到达左图所示位置。按AABBBCC

CA的顺序给三相绕组轮流通电。这种方式可以获得更精确的控制特性。（2）三相六拍（FLASH）CA'BB'C'A3412B相通电，转子2、4齿与B、B´对齐,又转过15。3412CA'BB'C'AB、C相同时通电，C'、C

磁极拉住1、3齿，B、B'磁极拉住2、4齿，转子再转过15。三相反应式步进电动机的一个通电循环周期如下：AABBBCC

CA，每个循环周期分为六拍。每拍转子转过15（步距角），一个通电循环周期(6拍)转子转过90(齿距角)。与单三拍相比，六拍驱动方式的步进角更小，更适用于需要精确定位的控制系统中。AB通电CA'BB'C'A3412BC通电3412CA'BB'C'ACA通电CA'BB'C'A3412与单三拍方式相似，双三拍驱动时每个通电循环周期也分为三拍。每拍转子转过30(步距角)，一个通电循环周期(3拍)转子转过90(齿距角)。（3）三相双三拍（FLASH）按ABBCCA的顺序给三相绕组轮流通电。每拍有两相绕组同时通电。

从以上对步进电机三种驱动方式的分析可得步距角计算公式：—步距角Zr

—转子齿数m—每个通电循环周期的拍数实用步进电机的步距角多为3和1.5。为了获得小步距角，电机的定子、转子都做成多齿的。相数：产生不同对极N、S磁场的激磁线圈对数。常用m表示。拍数：完成一个磁场周期性变化所需脉冲数或导电状态用n表示，或指电机转过一个齿距角所需脉冲数，以四相电机为例，有四相四拍运行方式即AB-BC-CD-DA-AB，四相八拍运行方式即A-AB-B-BC-C-CD-D-DA-A.步距角：对应一个脉冲信号，电机转子转过的角位移用θ表示。θ=360度/（转子齿数*运行拍数），以常规二、四相，转子齿为50齿电机为例。四拍运行时步距角为θ=360度/（50*4）=1.8度（俗称整步），八拍运行时步距角为θ=360度/（50*8）=0.9度（俗称半步）。3.步进电机的静态指标术语定位转矩：电机在不通电状态下，电机转子自身的锁定力矩（由磁场齿形的谐波以及机械误差造成的）静转矩：电机在额定静态电作用下，电机不作旋转运动时，电机转轴的锁定力矩。此力矩是衡量电机体积（几何尺寸）的标准，与驱动电压及驱动电源等无关。虽然静转矩与电磁激磁安匝数成正比，与定齿转子间的气隙有关，但过分采用减小气隙，增加激磁安匝来提高静力矩是不可取的，这样会造成电机的发热及机械噪音。1)步距角精度

步进电机每转过一个步距角的实际值与理论值的误差。用百分比表示：误差/步距角*100%。不同运行拍数其值不同，四拍运行时应在5%之内，八拍运行时应在15%以内。2)失步

电机运转时运转的步数，不等于理论上的步数。称之为失步。3)失调角

转子齿轴线偏移定子齿轴线的角度，电机运转必存在失调角，由失调角产生的误差，采用细分驱动是不能解决的。4)最大空载起动频率

4.步进电机动态指标及术语电机在某种驱动形式、电压及额定电流下，在不加负载的情况下，能够直接起动的最大频率。5)最大空载的运行频率

电机在某种驱动形式，电压及额定电流下，电机不带负载的最高转速频率。6)运行矩频特性

电机在某种测试条件下测得运行中输出力矩与频率关系的曲线称为运行矩频特性，这是电机诸多动态曲线中最重要的，也是电机选择的根本依据。如图2所示：图2力矩与频率曲线图环形分配器、功率放大器以及其它控制线路组合构成步进电机的驱动系统，其方框图如图4，在下一节的方案选择时，也是按照驱动系统的结构来进行。5.步进电机驱动系统的结构图4步进电机驱动系统结构图基本原理作用如下：

(1)控制换相顺序

通电换相这一过程称为脉冲分配。例如：三相步进电机的三拍工作方式，其各相通电顺序为A-B-C,通电控制脉冲必须严格按照这一顺序分别控制A,B,C相的通断。

(2)控制步进电机的转向

如果给定工作方式正序换相通电，步进电机正转，如果按反序通电换相，则电机就反转。

(3)控制步进电机的速度

如果给步进电机发一个控制脉冲，它就转一步，再发一个脉冲，它会再转一步。两个脉冲的间隔越短，步进电机就转得越快。调整单片机发出的脉冲频率，就可以对步进电机进行调速。

主要元件：恒压恒流桥式2A驱动芯片L298N、光电耦合器TLP521-4

工作电压方式：直流

工作电压：信号端4~6V、控制端5~36V

调速方式：直流电动