房地产住宅小区项目可行性论证报告

xx住宅小区项目PAGEPAGE79第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称xx住宅小区1.1.2项目建设单位xxx地产开发有限公司1.1.3项目建设地点x市x教场路与解放路交叉处东南侧1.1.4项目负责人xxx地产开发有限公司1.2项目单位概况1.2.1项目建设单位单位名称：x市xx地产开发有限公司。单位住所：x市永定办事处回龙居委会金海岸法定代表人：李唯读注册资本：3015万元公司类型：有限责任公司经营范围：房地产开发、销售；相关物业管理；建筑材料、五金交电、化工产品（不含危险品）、日用百货、针棉织品经营。成立日期：二00一年六月四日房地产开发企业资质等级：二级房地产开发企业资质证书编号：湘建房（张）字第026号单位简介：xxx地产开发有限公司成立于2006年6月，通过多年的经营发展，先后开发了芙蓉综合楼、百灵新村、南庄花园、金海岸旅游商业中心，累计开发面积26万平方米，已成为x市知名的房地产开发公司，为了充分发挥公司主营业务，坚持以盈利为目的，以服务社会为理念的指导方针，选择地理位置优越、环境效果较好的地段作为公司房地产开发项目的发展战略。公司董事长李唯读先生，男，1967年12月15日出生，湖南湘乡人，中共党员，大专文化，工程师，现任xxx地产开发有限公司董事长兼总经理，占有注册资本3015万元的97%。1990年7月毕业于湖南省建筑学校；1990年—1999年12月在x第一建筑工程公司任工人、技术员、项目经理、分公司经理；1999年12月—2001年5月任x中房开发有限公司副总经理；2001年6月—至今任xxx地产开发有限公司董事长、总经理；2005年—至今年任x华天大酒店董事长。1.3可行性研究依据及范围1.3.1研究依据1）xx项目地形图。2）xx项目设计方案图。3）《x市总体规划（修编）（2002-2020年）》。4）《x市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》。5）x市政府及主管部门的有关文件规定。6）国家现行的有关政策和法规。7）国家发展计划委员会委托中国国际工程咨询公司组织编写的《投资项目可行性研究指南》（试用版）。8）国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与数（第二版）》。9）建设单位提供的其他基础资料。1.3.2研究范围依据国家有关法令、法规、法律、制度、政策、规程及规范，对xx工程项目建设的必要性、建设规模、项目建设的内外部条件、建设方案、投资估算、经济效益、社会效益和环境效益等进行综合研究。1.4主要技术经济指标项目主要经济技术指标如下表1-1。表1-1项目主要技术经济指标汇总表序号项目技术经济指标单位备注一项目概况1总用地面积28809㎡规划建设用地面积23698㎡2居住户（套）数642套3总建筑面积121033㎡4按功能性质划分4.1住宅建筑面积86579㎡4.2商业面积8172㎡4.3地下车库及其他面积23788㎡4.4配套设施2494㎡5按地上地下划分5.1地上建筑面积97245㎡续表1-1项目主要技术经济指标汇总表序号项目技术经济指标单位备注5.2地下车库建筑面积23788㎡6停车泊位764辆6.11)地面99辆6.22)地下665辆7容积率48建筑密度33.159绿地率15.3%10绿化面积3625.8㎡11建筑占地面积7849.8㎡12道路广场面积17333.4㎡二投资数据1总投资32000万元1.1固定资产投资26901万元1.1.1静态投资25461万元1.1.2建设期利息1440万元三筹资数据1总筹资32000万元1.1业主自有资金1630950.1%1.2自筹资金6912.16%1.3申请银行贷款1500046.88%四经济指标1销售收入53760万元2财务净现值16623ic＝12%3投资利润率51.9全部投资4静态投资回收期1.46全部投资5动态投资回收期1.52全部投资6投资利润率101.9%自有资金7财务内部收益率118.6%自有资金8财务净现值16623ic＝10%项目开发建设成本费用投资估算项目计算期投入总资金估算为32000万元，其中开发建设投资26901.57万元，占84.07%；固定资产投资1415.87万元，占4.43%；经营成本费用3682.56万元，占11.51%。项目收入单价：本项目高层住宅均价按3200元/平方米计取，可销售建筑面积86579.2平方米；商铺均价按27000元/平方米计取，可销售面积8172.1平方米；地下车库按60000元/个计取，可销售套数为665套。1.5研究结论1.5.1项目建设必要性和可行性1）项目建设符合国家现行宏观经济政策，符合x市x市“十五”时期城市基础设施总体发展规划。2）项目建成有利于发挥该项目自身优势，改变此地段居住环境。3）项目开发方面规划全面、科学、实用，技术上严格要求，安全、通行、环保、节能等配备实施，符合x市x市城市规划要求，技术上有保证。4）项目建成后能为x市居民提供一个高档次的“运动型生态花园”住宅小区。1.5.2问题与建议1）由于项目建设规模较大、资金相对需求较大，开发单位应注意保证资金按期足额到位，以确保项目的顺利实施和预测经济效益的实现。2）质量是项目的生命线，产品是项目的生命力，应严格控制好工程的发包和材料的采购，通过公平竞争、择优选取的招标形式选择施工单位和材料厂商，确保产品质量和项目的开发进度。3）营销是项目成功与否的关键，公司严格要求销售对市场适时反映，应精心安排好营销组织、控制好销售节奏，确保项目的销售和项目资金回笼顺利。4）从项目技术及经济等多方面分析研究表明，项目投资开发切实可行，但由于资金需求量较大，建议有关部门给予大力支持，以确保项目的顺利实施。1.5.3结论综上所述，本项目在技术上和经济上均可行。在全面分析市场、准确经营定位，提高项目管理水平的前提下，项目建成后，有可观的经济效益和社会效益。项目的社会效益主要表现为：首先，满足x市居民对中高档次住房的需要；其次，城市建设的需要；第三，满足随着经济发展而逐渐增长的住房扩大规模建设需求；第四，完善城市功能，提高城市品位，打造环境好、品位高的住宅示范小区。项目经济效益、社会效益与环境效益俱佳，项目可行。

第二章市场分析2.1x市总体经济状况2009年，x市国内生产总值突破二百亿元大关，达到203.1亿元，比上年增长13.7%，连续7年实现两位数增长。增速比全省和去年同期分别快0.1和0.5个百分点。其中，第一产业增加值26.89亿元，增长5.6%；第二产业增加值47.06亿元，增长17.7%；第三产业增加值129.15亿元，增长13.8%。对经济增长的贡献率分别为5.0%、29.4%、65.6%，三次产业的比重由上年的14.6：23.5：61.9调整为13.2：23.2：63.6。按常住人口计算，x市人均生产总值13517元，增长12.9%。2.2x市房地产现状分析x市房地产开发投资持续增长，开发规模不断扩大，占固定资产投资总额的比重逐年攀升，成为有效扩大内需、推动国民经济稳步发展的新增长点，为城市经济发展、居民居住水平的提高做出了巨大贡献。房地产业作为国民经济支柱产业，其健康发展对国民经济发展起着举足轻重的作用。特别是现阶段，国家针对房地产投资规模过大、房价涨幅过快等问题出台一系列的宏观调控政策，房地产业面临的外部环境发生了巨大的变化。在这种背景下，在现有规模的基础上，房地产业还有多大的发展空间，市场供求关系将怎样变化，成了社会各界关注的问题。为此，我们从分析近几年的房地产开发市场状况，对x市房地产业的现状、特点以及发展潜力和制约因素进行由浅入深的剖析，编制本项目可行性研究报告，以满足业主的决策需要，促进房地产市场保持健康协调发展。 2.3x市房地产需求分析x市房地产需求十分旺盛，开发潜力巨大1、消费升级转型带动住房改善型需求增长。从消费水平看，城镇居民收入的增长，消费水平的提高，无疑也为住房质量的改善奠定了坚实的基础。2、城市化发展所带来的人口增长，将提供巨大的自动型住房需求。3、危旧房改造产生被动型住房需求。x市以政府为主导，采取市场化运作旧房的拆迁、改造工作，将旧城改造目标化，由政府有关机构负责组织实施，为住宅产业的发展准备了充足的被动型需求潜力。4、外向度扩大，需求多样化。随着外向经济的不断发展，越来越多资本注入x，越来越多外资企业登陆x，进而加大了对高档写字楼和商业经营用房的需求。在提升房地产质量和人气的同时，为x房地产市场发展创造了良好的契机。综上所述，x市每年住房需求十分旺盛，开发潜力巨大。5、根据《x市住房建设规划（2006-2010年）》住房建设需求情况的预测：（1）根据人口增长测算。目前，市城区人口为16.5万人，按照《x市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》的目标，到2010年市城区人口将达到22.5万人，净增人口6万人，按每户3.5人、每户90m2计算，约需住房154万m2。（2）根据拆迁规模测算。市城区每年需拆迁417户，五年共需拆迁2085户，按每户90m2计算，约需住房19万m2；武陵源区因景区建设要求需拆迁2500户，约需住房36万m2。共计55万m2。（3）根据可供上市的二手房测算。根据市场调查，目前市城区原居住在房改房中的12480户居民，已有2149户换房，按每户70m2计算，有15万m2的二手房提供市场。（4）综合以上测算情况，净增人口需要154万m2的住房，加拆迁被动性住房需求55万m2，两项合计为209万m2，减去可供上市的二手房15万m2，故规划期内市城区住房需求量为194万m2。2.4x市房地产价格分析x市的房地产消费在全省范围内是相对较高的，低于省会长沙，与常德市房地产消费相当，商品房单价1800元/m2至3500元/m2。其中多层均价在1800元至2200元/m2左右，小高层均价在2500元至3500元/m2，市中心繁华地段商铺价格20000元/m2起至50000元/m22.5项目周边环境分析2.5.1项目地理位置分析本项目位于教场路与解放路交叉处东南侧，三面临街。东侧为2000年开发的物流小区；南侧为天门路；西侧为教场路；北侧为解放路。本地场是x市城市的经济、文化中心。新建商业大楼南侧广场坐拥都市的繁华，为城市至尊地标，地域价值无可取代。周边的医院，集贸市场等配套设施齐全；得天独厚的地理位置，方便快捷的交通网络，成熟完善的城区配套设施，极具潜力的商业背景使小区占尽天时地利，成为现代社区的典范。2.5.1项目周边配套设施现状1、医疗配套设施：教场中路距项目500米处有x市妇保健院门珍部；天门路距项目600米处有x宏任医院；天门路距项目1000米处有x市人民医院。2、学校、教育：崇实小学距本项目约800米；澧滨小学距本项目1500米。3、自然景观、人文景观：商业大楼南侧和北侧新建绿化广场。因此本地段是一个地理位置优越、交通便利、人气旺盛、各项配套设施完善的地域，是具有高品质现代人居环境和工作环境。2.6项目优劣势分析2.6.1优势（strength）1、地段优势本项目座落在三条城市主干道上，对面是商业大楼中心绿化广场和商业大楼，这有着不可复制的优势。文化和人文环境对本项目的开发至关重要，其巨大的潜在号召力有时会胜过楼盘的广告炒作。本项目让生活与购物在商业大楼绿化广场的人们在享受生活便利的同时又可安享生活的悠闲。2、开发商优势①资本运作优势

本项目的开发商xx地产开发公司实力雄厚，信誉良好，项目开发资本金充足，基础工程正开工。

②成本控制优势

xx地产开发公司集聚了一大批富有经验的设计、施工、财务管理人员，只要项目运作过程中控制成本，即可获利，公司采用半包工施工，每平米可节约造价约150元左右，其节约的成本可作为开发商的利润也可作为市场销售降价的重要法码。

③营销策划优势

xx地产开发公司有一只高水平的专业招商队伍（引进深圳的人才），有专业的房地产营销策划公司参与本项目的前期策划、项目包装推广工作。唯读公司开发的金海岸项目招商工作进展顺利，已经同全国排位前10名的大型连锁超市“步步高”（在全国5个省43个地级市有网点、计划今年还要发展30家网点）合作成功；本项一层商业部分同将近60家品牌店洽谈了合作事宜，其中有40家意向性较强。

④建筑规划优势

本项目的建筑设计目标是建设一个大型的人文商住楼，既考虑住户的现实需要，配套设施完善，又适度超前，将智能化引入楼盘的开发建设之中，可使住户在充分享受幸福生活的同时，感受到高科技为他们带来的生活之便利和高品味生活享受。本项目由四栋围合成院内步行商业街，只设一层商业，本步行街其独创的，具有相当的市场号召力，推出市场后必将受到众多客户的支持与欢迎，市场前景广阔。⑤功能布局优势商业业态布局合理，超市、百货、精品、休闲、娱乐等商业项目遥相呼应、互补联盟，能够满足广大市民日常购物需求。步行街布置有珠宝、通讯、药品、品牌服饰连锁店；大型品牌超市；咖啡、茶艺、中西美点等休闲娱乐项目；中心花园布置有绿化广场、喷泉、嬉水、健身等配套完善，凸现闹市一方净土，增加园林休闲品味。3、楼盘品质优势本项目与同类住宅小区相比，将走高档楼盘中档价格的路线，在规划建设和物业管理上突出其精品形象，使住户以适中的价格得到高档享受和称心的服务，以此来吸引更多的住户购买和入住。4、政府支持优势项目建设符合某某县城市总体规划的要求，社会经济效益显著，能够得到政府各职能部门的大力支持。2.6.2劣势（weakness）1、认知程度不够本项目为高层住宅，由于高层住宅的建筑成本高，物业使用成本高，人们的认知程度上还需要一定的时间，对于倾向于多层住宅的潜在用户吸引力较弱。2、营销策划及招商需要专业运作本项目受其占地面积的影响，无法形成大盘效应；且居民对高层住宅购房消费存在观念上的制约，营销策划及招商需要专业运作，提高项目吸引力，在项目开盘时将潜在的项目优势转化为现实优势。2.6.3机会（opportunity）1、购买能力加强随着x社会经济的发展，当地居民商品房的消费观念越来越强；外来人口（主要指打工、经商人员）逐渐增多，其中相当一部分人都愿意在x市购房置业，为住宅市场提供了较为强劲的购买基础。2、房地产市场发展逐渐成熟x市房地产市场虽然起步较晚，但是近两年发展迅速，投资额和销售额一直保持平稳的增长势头，整体发展态势良好。3、市场潜力较大比较目前x市其他商业形态，缺乏有良好购物环境、结合娱乐休闲、建筑形态优美的新型商业设施，这为本项目提供了市场机会。2.6.4威胁（threat）主要威胁来自的附近开发的新楼盘：如南庄坪种子公司楼盘。2.7本项目市场前景分析在市场调查过程中，可以发现目前的部分客户已经在心理上逐步的接受高层的物业形态，并且以住高层为时尚，这种趋势经过一个短周期的发展将逐渐成熟。消费者普遍对目前楼市看好，能够接受一些适度创新、并能够在实际购买过程中接受一定的弹性价格浮动，前提是所购买高层住宅的创新要到位。购买店铺的客户心态：一部分为店铺经营者，很多经商户尽管手里面有相当积蓄，却一直靠租铺面经营；一部分为经商成功人士，他们还要不断增加财富；还有一部分为公务员，他们因受时间和职业所限，购买店铺是一种较稳妥的投资方式。在市场调查中发现，人们置业投资的首选是商铺（如很多经商户尽管手里面有相当积蓄，却一直靠租铺面经营而增加了开支，许多经商户的梦想就是拥有1—2间自己的店铺）。这种状态正好说明了商业活动的质量在提高，人们对商业活动的要求在提高，从而带来对商业活动空间的新追求。目前住宅及x市核心地段商业店铺脱销，本项目位于三条城市道路中心，其商业布局都无法相比，周边配套更是无法同本项目匹敌，虽有部分客源流失，但可能只是很小的一部分，相反的还可以与之形成客源的互补。更重要的是以上稍有规模的商场并不能满足日益增长的消费购物需求。项目周边的商业大楼，人民医院、各机关单位。这些单位都会产生大量人流给本项目商业经营提供得天独厚的优质客户资源。因此，只要本项目的商业店铺做好商业招商和运营，高层住宅提供价格合理的优质物业管理，本项目的市场前景较好。2.8市场定位2.8.1x市购房群体的现状大众住房消费将逐渐演变为市场主流随着x旅游经济的飞速发展，城市化建设的步伐不断加快，城市居民收入大幅提高，购房能力逐渐增强，由于居民收入逐年增多，年收入在3-6万元之间的中等收入家庭，已成为市场购房主力，因此推动了x市当前整体住宅消费结构发生重大变化。同时，x实行的拆迁政策也为x购房整体消费结构发生重大变化增加催化剂。居民住房相间梯次消费结构已经形成，由以往金领阶层、银领阶层购房为主，向铜领阶层购房为主转化。占居民总数40%左右的铜领阶层大量进入购房市场，这就标志着x市住房消费结构发生了重大变化，大众住房消费将逐渐演变为房地产市场的主流。2.8.2可以承受的价格据了解,x市居民所能承受的价格在2000-3000元/㎡这个区间，其他价格区间已经失去了重心，2000元/㎡以下的房子一扫而空，而4000元/㎡以上的房子让普通人望尘莫及。2.8.3住房面积需求90-130平方米左右是市民普遍的选择。根据x的消费者住房面积需求供求调查，80平方米以下商品房不适宜居住，而80-160平方米这个面积范围是市民普遍的选择。其中三室二厅每套135平方米的住宅占总量55%左右。

第三章项目选址3.1项目现状项目用地原为居民私宅，经x市土地储备中心收储，三通一平基本完成。3.1.1土地权属类别该地块土地权属业主所有，通过公开拍买取得土地使用权，用地性质为居住用地。3.2场址条件3.2.1自然条件3.2.1.1气候x属亚热带季风气候区，光照充足，热量丰富，雨量充沛，霜期短。①气温：年平均气温17.2℃，极端最高气温40.6℃，极端最低气温－11.3℃。②雨量：年平均降雨量1389.8㎜，年最大降雨量1959.4㎜，月最大降雨量192.5㎜。③湿度：年平均相对湿度80%，年最小相对湿度10%。④风：年平均风速2.7m/s，年最大风速24m/s，年最多风向及频率NW24%。⑤雪：年最大积雪深度20cm。年平均气温16.5℃。风雪荷载基本风压地面粗糙度基本雪压Wo=0.30KN／m2B类So=0.35KN／m23.2.1.2地形、地貌场地地处丘陵地区，海拔高程120～300米，拟建地段属澧水中上游谷地，微地貌类型为堆积阶地。原为旧地基地形因周围及场地建筑施工等普遍取土、填土而面貌全非。目前总体由北向南缓倾斜，高程最高187.67米，最低l86.3米，相对高差O.7米，场地地表为已折房地基和平整空地。3.2.1.3工程地质因工程暂没做地质勘察，参照附近原x华天大酒店地质资料分析如下：(1)地层钻孔揭示，场地土层从上至下有填±层，第四系冲积层。基底岩层上部为奥陶系碳质页岩，下部为奥陶系钙质灰岩。地层特征如下：1>、填土层①(Q4m1)：属杂填土。全场地分布，主要为粘性土，其次为卵、块粒、砂及生活、建筑垃圾。厚度0.60～2.40米，平均l.O8米。2>、淤泥质粉质粘土②(Q4a1)：分布于场地西端。灰色、黄色，可塑一软塑，局部流塑。摇震反应较迅速，稍有光滑，干强度较低、韧性较低。局部夹灰黑色淤泥，稍有臭味，另局部夹粉细砂。该层下部含地下水，厚度l．30～3．10米，平均2．21米。3>、粉质粘土③(Q4a1)分布于场地东端。黄色，可塑，稍湿。含有约2～5％的黑色铁锰粉末。无摇震反应，稍有光滑，干强度、韧性中等。厚度2.40～1.40米，平均2.13米。4>、圆砾④(Q4a1)：全场地分布。大于2㎜粒径者占50％以上，一般粒径2～8㎜，夹卵漂粒，漂粒粒径大者达0.30米。母岩为灰白色，少量紫红色石英砂岩，亚磨圆形，表层强风化，内部中等风化，排列不紧密。由粘性土及粉砂充填，充填不均匀。均匀程度差，部分地段松散，部分地段中密。厚度3.00～10.30米，平均6.49米。5>、强风化碳质页岩⑤(O)：为场地基底岩层，全场地分布。黑色，灰黑色。岩石硬脆，属软一极软岩。层片状结构，节理裂隙极为发育。岩芯碎块，岩芯呈碎块状，破碎。块状体积一般2～3m2。夹有泥质钙质砂岩，含条带，斑块状白色方介石。钻探取芯困难，采取率很低，无样品。该层由ZK5、ZKl0揭穿厚度分别l0.50米、l4.30米，平均l2.40米。其余钻孔未揭穿，钻孔控制最大厚度ZK9达18.50米。埋藏深度本栋9.50一l3.00米，平均l0.8米，高程l74.03一l77.20米，平均l76.01米。6>、灰岩⑥(0)：含钙质，厚一巨厚层状，属硬质岩。中等一微风化。裂隙一般不发育，有轻微溶蚀痕迹。结构面主要为裂隙面，次为层面。由钻孔ZK5、ZKl0控制，厚度2.60—3.10米，平均2.85米。3.2.1.4岩土工程条件分析、评价(1)、地基条件分析、评价场地为堆积阶地，地形较为平坦。土层主要为冲积层，基岩上层为奥陶系碳质页岩，下为奥陶系钙质灰岩，呈平行整合接触。土层种类不多，较为简单。1)、杂填土①：是不能利用的土层；2)、淤泥质粉质粘土②：承载力较低，也是不能利用的土层；3)、粉质粘土③：呈可塑，有较高承载力，但厚度较小，不宜做基础持力层；4)、圆砾④：有较高承载力，且厚度大于3米，但土质不均匀，对拟建高层建筑，易产生不均匀沉降，向南及南西倾斜为主，不宜做基础持力层；5)、碳质页岩⑤：该层属软质层，岩体破碎～较破碎，岩体质量等级V级，因岩性及风化强弱不均匀，导致承载力有差别。该层标贯击数大于l22，平均199击，承载力较高，且无临空面，下伏灰岩的强度和承载力更高，也不成存在临空面破碎带及较弱层等不利因素。根据拟建建筑物结构特征、荷载条件等，可选做基础持力层；6)、灰岩⑥(0)：属硬质岩石，有很高承载力。但岩面由北向南倾斜，北部ZK5、ZKl0埋深分别为22.1米、24.10米，南部ZK9钻孔揭至27.20米，未见其岩面。因此该岩层不宜选做基础持力层。(2)、地下水条件场地地下水主要为潜水，其次为裂隙水，具弱承压性，水量较丰富。补给条件为大气降水，排泄方向由北向南。水位测量情况及成果见插表6。水位对基础设计施工将有较大影响，水质分析成果见附表7，地下水对混凝土不具腐蚀性。(3)、不良地质作用经钻孔揭露与场地周围地质调查，场地未明显见不良地质作用。但场地下伏奥陶系钙质灰岩，从岩芯观察有轻微溶蚀痕迹，从场地北边50—80米露头，见有溶沟、溶孔。从邻近工程经验经判别，岩溶发育情况不影响场地的稳定性。(4)、钻孔剪切波波速测试本场地在ZK5、ZK9孔进行剪载波速测试，测试成果及报告另附。3.2.1.5地基承载力根据钻孔编录，土层鉴定、土工试验、原位试验，结合邻近地区经验类比，综合考虑，各土层物理力学值建议如表：土层(号)承载力特征值(kpa)压缩变形模量(Mpa)(EsEo)桩侧阻力特征值qsia(kpa)桩端阻力特征值qpa(kpa)淤泥质粉质粘土②110Es=4.220粉质粘土③150Es=5.035圆砾④200(320)Es=14.0(21．O）50(70)碳质页岩⑤280802000灰岩⑥10001003.2.1.6抗震设防根据《建筑抗震设计规范》GB50011－2001，场地抗震设计烈度为6度，设计基本地震加速度为0．05g，设计特征周期0．35s，地震分组第一组，场地为中硬场地，建筑类别为Il类，属建筑抗震的有利地段。抗震设防的有关参数抗震设防烈度设计基本地震加速度值设计地震分组建筑场地类别6度0.05g第一组11类场地3.3施工条件1）施工要求本工程建筑物结构形式为框架结构，对施工技术无特殊要求，用常规施工方法就可解决。2）施工期水电供应项目场址地处x市老城区，施工期用水为x市自来水公司提供水源；电由x市供电局提供电源。3）建材来源xx项目建设所需建材主要为水泥、钢材、木材、砂、卵石、砖、草皮等，均可从城区及临近地区得到解决，其质量和数量均可满足工程要求。4）场外交通及通讯施工期场外交通利用常张高速公路城区道路网。施工通讯则依托市电信网。总之，项目施工场地水、电、路、通讯及其它施工临时设施齐全，能够满足工程施工的需要。

第四章建设内容4.1项目概况xx建设工程项目位于x市x教场路与解放路交叉处东南侧。项目规划用地面积28808.11m2（合43.21亩），总建筑面积121033.30m2，其中住宅建筑面积8657.20m2，商业建筑面积8172.10m2，地下车库：26282㎡（车位665个）。4.2设计依据1）《住宅建筑规范》GB50368-2005。2）《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001年版）。3）《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005。4）《湖南省居住建筑节能设计标准》DBJ431001-2004。5）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001。6）《民用建筑设计通则》GB50352-2005。7）《高层建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）。8）《办公建筑设计规范》JGJ67-89。9）《商店建筑设计规范》JGJ48-88。10）《汽车库建筑设计规范》JGJl00-98。11）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97。12）《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分2002年版）。13）国家现行的有关政策和法规。14）项目规划红线图。15）项目规划相关文件。4.3目标及设计构想4.3.1指导思想坚持以满足群众对住房的需求为导向，以小区建设为重点，有针对性地加强对房地产市场的宏观调控，不断完善适合慈利实际的住房保障制度，促进社会和谐稳定和经济可持续发展。充分体现慈利独特的人文、地理特征，营造一个以中、高品位居住建筑为主，以人为核心，人工与自然巧妙融合的现代居住文化环境。4.3.2设计原则1）以人为本原则住房建设，突出人性化观念，促进人与自然和谐相处，共同发展。2）需求导向原则以需求为导向，合理调整住房供应结构，使城镇居民居住条件和居住质量得到逐步改善。3）体现生态与健康结合的原则注意环境生态保护，将生态引入户内，与居民健康结合，开创小区健康活动。4）可持续发展和可操作性原则贯彻以人为中心的思想，以生态的可持续发展来创造一个布局合理、功能齐全、交通便捷、绿意盎然的新型居住区，结合实际进行规划，分期实施，为开发单位提供可操作性和市场需求的适应性。4.4本项目的特点4.4.1具有明显的区位优势本项目场址位于x市教场路与天门路交叉处的东侧，具有明显的商业优势和巨大的升值潜力。4.4.2具有明确的目标定位本项目以“生态花园小区”为目标定位，符合中高层次消费者健康、环保的居住环境追求。4.4.3具有广阔的市场前景本项目的区位优势和目标定位符合中高档收入群体健康环保、舒适宜居、交通便捷、生活方便、升值潜力大的置业选择，市场前景广阔。4.5主体工程设计4.5.1建筑设计方案一、设计依据1、《民用建筑设计通则》（JGJ37-98）2、《住宅设计规范》（GB50096-1999）2003年版3、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）2001年版4、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）5、《方便残疾人使用的城市道路和建筑物的设计规范》（JGJ50-88）二、建筑设计1、商铺设计通过对当前商业业态的研究发现，最大的商业价值来自商铺的规模。沿街的商业裙房形成连续面，这种连续延续到平面，使商业行为流畅环绕并相互取得联系。以一种流畅的商业态势引入商机，配套商业不仅满足小区居民需要，使其生活更加方便，而且成为城市商业节点，带来更大的经济价值。在平面设计上，地下室为设置有停车场、中心超市及消防水池和消防泵房等，一层为商铺和超市，二层以上为住宅等。2、住宅设计住宅单体秉承“以人为本”、“可持续发展”的设计理念。楼型全部为一梯四户设置，南北采光。合理的户型决定了优良的生活品质，使住户得到尽可能多的景观面和采光面。户型房间方整、紧凑、具有高效的面积实用率和均好性，满足了居住空间的各层次要求，各种户型都有很好的朝向、采光和通风，具有良好的景观视野。所有厅房的开间进深都考虑了家具的合理摆放，充分满足现代化家具的需求。为减轻城市道路对沿街建筑的噪音干扰，设计上引入了“城市屏风”的概念，主要功能部分尽可能背街放置，以减轻噪声干扰。三、立面设计本方案以简洁、现代的手法来诠释建筑形体的美感，树立居住建筑形象。在以白色为主导的色调中适当镶嵌暖灰等暗色，更显尊贵与品位。使建筑形象更加持久与稳重。大面积的玻璃窗与镂空阳台栏板的采用使建筑形体轻盈通透，并可最大限度的采光、通风、纳入景观。根据每户的具体位置协调开窗，在建筑处理中尽量避免对视，同时在立面形成光影对比和虚实变化。顶部的飘板既是功能构件又具装饰效果。它以轻盈飘逸的造型、明快为亮丽的色彩使建筑形体活泼而完整。商场立面追求简约和亲切，玻璃和实墙的虚实对比，简洁而不简单的细部处理，充分体现以人为本的设计思想。四、节能设计1、建筑朝向均选用南北朝向。单体设计充分考虑自然通风和采光。维护结构热工设计满足国家和本地区的节能设计标准。2、在设计单体户型时，尽量减少空调房间的外表面积。外窗气密性不低于三级。采用多项措施降低空调能耗。降低外维护结构表面温度对于改善室内热环境，降低空调能耗有显著意义，采用的措施有：（1）外表面做浅色处理，如采用浅色的粉刷、涂料、面砖等。（2）外围护墙体嵌贴聚苯烯挤塑板使建筑满足夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准。（3）设置带铝箔的封闭空气间层，当采用单面铝箔空气间层时，铝箔宜设置在温度较高的一侧。（4）屋顶绿化采用锯屑或膨胀蛭石等，覆盖层以200毫米左右为宜，可种植花卉等浓荫植物。（5）西向外墙脚下可适当种植爬墙虎等攀缘植物。（6）夏季尽可能的增加换气次数，特别是进行夜间通风，换气指数在每小时6-9次，可明显改善室内热环境。3、有效利用自然通风。在建筑设计中，建筑根据当地主导风向布置，在创造良好小环境的同时合理组织穿堂风，既减少了建筑能耗节约了资源，又降低了成本，创造出适宜人居住的生活空间。五、环保生态设计1、住宅每个房间都有开口形成空间气流，达到真正有组织的自然通风。2、每个户型客厅设有可调节和捕捉风力的窗，与开敞的生活阳台形成真正的穿堂风。3、住宅架空层和架空层花园屋顶，提供尽可能多的绿化。4、庭院绿化以树林为主（而不是观赏性的草地）提高空气质量、吸尘、降温、降噪。5、庭院设置人工水面来进行蒸发降温，并通过人工瀑布和喷泉来提高蒸发降温的效果。6、垃圾站位于半地下隐蔽处，减少卫生干扰。总之，积极利用各种低成本生态手段，一方面减少热负荷、保护生态。为缓和城市气候作贡献。另一方面低耗能、健康自然居住环境，给住户带来真正的低廉而高尚的生活方式。4.5.2结构方案一、设计依据1、《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）2、《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）3、《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）4、《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）5、《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3—2002）6、《预应力混凝土管桩基础技术规程》（GB50108—2001）7、《人民防空地下室设计规范》（GB50038—1994）8、《工程建设标准强制性条文》（2002年版、房屋部分）。二、本项目各建筑结构安全等级本项目各建筑结构安全等级为二级，结构重要性系数1.0，设计使用年限50年。三、荷载取值竖向荷载：恒重（自重、设备重）根据构件和装修尺寸及材料重量直接计算；活载：根据《建筑结构荷载规范》取用：商业：3.5KN/m2，住宅：2.0KN/m2风荷载：基本风压取值0.3KN/m2（50年一遇）。雪荷载：基本雪压取值0.35KN/m2（50年一遇），雪荷载准永久值系数风分区Ⅲ。地震荷载：根据2001年2月颁布，2001年8月1日实施的国家标准《中国地震动参数区划图（GB18306-2001）》，本项目区地震动峰值加速度<0.05（相当于原地震烈度小于六度），本项目不考虑抗震设防。四、结构体系选择和结构布置1、小高层、高层住宅：采用框支剪力墙结构，现浇肋楼盖，二层为结构转换层。2、商业：采用框支柱结构。五、建筑基础目前尚无地质钻探勘察资料，暂按整板基础（地下室）考虑，具体方案待地质勘察后最终根据实际情况确定。六、主要建筑材料钢筋：为I、II级钢，混凝土强度：C25、C30。砌体结构、材料：M10空心砌块或空心砖，混合砂浆M7.5、M5.0，水泥砂浆M7.5、M5.0。4.6公用辅助工程设计4.6.1给排水方案一、设计依据1、《建筑设计防火规划》（GBJ16-87）（2002年局部修订）2、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2001年版）3、《住宅设计规范》（GB50096—1999）（2003年版）4、《建筑给水排水设计规范》（GB50015—2003）二、给水工程1、水源：本工程水源为城市自来水管网，从解放路DN300的供水干管上，开两个DN150的接口，沿项目周边形成DN150的环状管网。2、用水量：该工程最高日生活用水量为Qd=550m3/d，最高日最大时生活用水量为Qh=50m3/h。3、给水系统为满足最低及最高卫生器具配水点处静水压的要求，并节约能源，给水系统采用竖向分区给水系统。（1）低区供水系统：建筑负1层至7层，由城市自来水管网直接供水。（2）高区供水系统：在地下室设叠压式恒压变频供水装置加压供水。6、给水管材给水管村选用如下：室外给水管网采用PE塑料给水管，室内给水管均用PP-R给水管，高层建筑内生活给水管用PP-R管，消防管采用镀锌钢管。7、水表设置在市政自来水管的引入口设置水表，各住户的水表统一设在一楼水表间，水表拟采用旋翼式LXS型。三、排水工程1、排水类别项目区的排水主要是生活污水和雨水。2、污水、废水量估算（1）本工程粪便洗涤废水合流排除。（2）地下室集水坑废水经提升排入室外雨水检查井。（3）室内所有排至室外之生活污水，均排至污水处理装置。污水经后污水处理装置处理达到污水排放标准后，方可排入市政污水管网。最大日污水排放量按最高日生活用水量的90％计，Q=495m3/d。4、雨水排放系统（1）屋面雨水：建筑屋面雨水均采用外排水系统排除。（2）场地雨水，采用某某县暴雨强度公式，重现期P=1年，T=20分钟。大部分雨水经雨水口排入雨水管沟，再排入城市雨水干管。5、排水管材室外排水管采用钢筋混凝土管，室内排水均用UPVC排水管。4.6.2给排水消防设计一、设计依据《建筑设计防火规范》（GBJ16—87）2001年版《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045—95）2001年版《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084—2001）2001年版《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067—97）二、消防设计本项目为小高层和高层，同时失火按一次计算，消防设计系统有：1、室内、外消火栓给水系统2、自动喷水灭火系统：地下车库等部位设自动喷水灭火系统。3、气体灭火装置：自备发电机房、贮油间等设气体灭火装置。三、消防用水量用水项目用水量（L/S）火灾延续时间（h）总用水量（m3）室外消火栓302216室内消火栓302216自动喷水281101四、室外消防给水：1、水源：为确保消防供水安全可靠，拟采用市政给水管DN300的供水干管作为本工程供水水源。2、消防给水管道：沿建筑四周设管径为DN150的环状消防、生活共用给水管网。3、消防设施：在室外给水环网上设SS100-1.0型室外消火栓二组，火灾时消防车或消防人员取水扑救火灾。五、室内消防系统1、室内消火栓给水系统：在住宅、车库等均设置室内消火栓给水系统，立管竖向成环，消防给水系统不分区，消防给水系统为临时高压给水系统，采用水池、水泵联合供水方式。2、自动喷水灭火系统：在车库等部位设置自动喷水灭火系统，车库危险等级按中危险Ⅱ级计，采用水池、水泵联合供水方式，采用湿式自动喷水灭火系统。3、气体灭火系统：在发电机房、贮油间内设置七氟丙烷气体灭火系统。4、加压设备及构筑物：地下室集中设置消防水池和消防泵房，消防水池容量为540m3，消防水池设置消防取水口，在最高建筑的屋顶设置一个消防水箱，消防贮水为18m3。六、消防排水消防电梯底部设集水坑，集水坑内设两台潜污泵将水抽升至室外雨水检查井。4.6.3电气方案一、设计依据1、《民用建筑电气设计规范》（JGB/T16-92）2、《住宅建筑设计标准》（DBJ08-20-94）3、《建筑物防雷设计规范》（GB50057—94））（2000年局部修订）4、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）2001年版二、设计范围本项目方案包括建筑的供配电、电力、照明、用电设备自动控制、防雷接地、火灾自动报警及联动控制、电缆电视、电话、电视监控系统、防盗对讲话系统、宽带网络等系统的设计。三、用电指标1、用电设备总装机容量Pe=2988kw2、用电设备总计算有功功率Pj=1300kw3、用电设备总计算视在功率Sj=1398KVA4、补偿后高压侧功率因数Cosψ>0.95、变压器台数及容量2×800（KVA）四、供配电设计1、本项目消防用电为二级负荷，其余用电均为三级负荷，10KV环网电源引自工业区开闭所，由YJV-8.7/10kv交联电缆埋地引至建筑物地下一层的变电所。2、本工程设有二台应急柴油发电机组，当市电停电或火灾时，发电机组可在15秒内通过应急母线向一级负荷供电。3、变电所内设有SCR9-800KVA干式变压器4台。4、高压选用环网开关柜，采用负荷开关与熔断器联动的方式保护变压器，低压选用MCS组合式开关柜。5、在变电所内设置无功自动补偿装置，补偿后变压器10KV侧功率因数不小于0.9。6、本工程除在10KV侧设置专用计度柜外，对每台变压器设置了计度装置，照明和动力分别计度；每户设置电度，每层集中抄表。五、电力设计1、采用TN-S配电系统；配电电压380/220伏，干线采用三相五线制预分支电缆配电；电梯、风机、水泵等采用放射式配电。2、配电箱位于各层的配电小间内，选用PX型明装配电箱。3、消火栓泵、喷淋泵等大于37KW的电动机采用软起动，其它用电设备采用直接起动。4、电梯、正压风机、排烟风机、消防控制室等一级负荷为双回路供电，末端切换。5、水泵、风机配以相应的联动自动控制。6、所有电缆均采用交联阻燃电缆。六、照明设计1、照明标准：商场200Lx，设备50Lx，住宅100-200Lx。2、灯具及光源：以节能型日光灯为主，白炽灯为铺。3、配电线路：采用BV-500塑料铜芯线穿阻燃PVC管暗敷。七、防雷接地1、按三类防雷建筑物设计，屋顶设避雷带，利用建筑物结构钢筋做防雷引下线及接地装置。2、所有接地共用一套接地装置，接地电阻不大于1欧姆。八、弱电设计1、在地下车库设置火灾自动报警及联动控制系统、消防电话和消防广播系统。2、电缆电视：在各需要场所设电视插座，住户内设置一根线。3、设置数据宽带网。4、电话：设置市话直通式电话系统，每户设置两对线。电话交接箱设在大楼一层的电缆交接间，电话分线盒设在各层竖井内。5、设置电视监控系统，监控器设在大楼一层的消防控制室；在大厅入口、电梯桥箱及主要通道设置电视摄像机。选用TF-TV-9492闭路监控系统。6、设置防盗对讲系统。4.6.4通风设计一、设计依据1、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-952001年版）2、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）3、土建专业条件图二、设计范围本建筑物内地下车库设计通风、防排烟。三、通风系统1、车库的通风换气次数为：送5次/h排6次/h。送风量：140000m3/h，排风量：168000m3/h。2、地下车库设置机械送排风系统，排风按上部排1/3，下部排2/3设计。四、防、排烟地下车库设机械排烟系统，选用单速消防排烟风机，排风与排烟系统合用。4.7总体布局本项目根据城市规划条件和任务要求，按照建筑与环境关系的原则，对建筑布局、道路、竖向、绿化及工程管线等进行综合性的场地设计。建筑布局主要体现在以下几点：1）建筑间距符合防火规范要求；2）建筑间距满足建筑用房天然采光的要求，并考虑防止视线干扰；3）日照要求符合建筑日照标准的要求，并符合当地城市规划行政主管部门制定的相应的建筑间距规定；4）建筑布局符合地震等自然灾害的有关安全标准的规定；5）建筑基地内的人流、车流与物流合理分流，互不干扰，有利于消防、停车和人员集散；6）根据地域气候特征，防止和抵御寒冷、暑热、疾风、暴雨、积雪和沙尘等灾害侵袭，并利用自然气流组织好通风，防止不良小气候产生；7）根据噪声源的位置、方向和强度，在建筑功能分区、道路布置、建筑朝向、距离以及地形、绿化和建筑物的屏障作用等方面采取综合措施，防止或减少环境噪声；8）建筑物与各种污染源的卫生距离，符合有关卫生标准的规定。4.8主要经济技术指标项目主要技术经济指标如下表4-1：表4-1项目主要技术经济指标汇总表序号项目技术经济指标单位备注一项目概况1总用地面积28809㎡规划建设用地面积23698㎡2居住户（套）数642套3总建筑面积121033㎡4按功能性质划分4.1住宅建筑面积86579㎡4.2商业面积8172㎡4.3地下车库及其他面积23788㎡4.4配套设施2494㎡5按地上地下划分5.1地上建筑面积97245㎡5.2地下车库建筑面积23788㎡续表4-1项目主要技术经济指标汇总表序号项目技术经济指标单位备注6停车泊位764辆6.11)地面99辆6.22)地下665辆7容积率48建筑密度33.159绿地率15.3%10绿化面积3625.8㎡11建筑占地面积7849.8㎡12道路广场面积17333.4㎡二投资数据1总投资32000万元1.1固定资产投资26901万元1.1.1静态投资25461万元1.1.2建设期利息1440万元三筹资数据1总筹资32000万元1.1业主自有资金1630950.1%1.2自筹资金6912.16%1.3申请银行贷款1500046.88%四经济指标1销售收入53760万元2财务净现值16623ic＝12%3投资利润率51.9全部投资4静态投资回收期1.46全部投资5动态投资回收期1.52全部投资6投资利润率101.9%自有资金7财务内部收益率118.6%自有资金8财务净现值16623ic＝10%

第五章建筑节能节水5.1建筑节能能源是发展国民经济、改善人民生活的重要物质基础。目前我国能源形势相当严峻，在今后的长时期内也难以缓解。为使我国国民经济持续、稳定、协调发展，提高环境质量，必须节约使用能源，逐步扭转能源浪费严重的状况。x市武陵源区与同纬度许多发达地区相比，冬天气候更冷，夏天气候较热，空气湿度较高。在这种湿热环境中，x市武陵源区房屋的保温隔热性能，却要比发达地区差得多。墙体、屋顶和门窗单位面积的传热量，为气候条件接近的发达地区的2～5倍左右。很多空调建筑也没有采取必要的保温隔热措施，建筑用能浪费极端严重，现在建筑能耗已占x市能源消费总量的1/4左右，其增长速度还将大大超过“八五”计划期间能源生产可能增长的速度。建筑节能的发展趋势表现在：采用新的节能材料和设备，如：多层密封窗、高效保温复合墙体、屋面和地面材料、红外热反射技术、硅气凝胶材料、高效节能玻璃、太阳能利用技术、热回收技术等等。从建筑设计、围护结构、设备的选择等方面力求满足工程的节能要求。5.2建筑节能措施5.2.1建筑材料构造的节能在总面积设计中，以植物为主题，减少硬质铺地，树木与绿地搭配，高低错落，增减对景观的处理。建筑平面除特殊房面外尽可能避免黑房间，各楼房间均能直接对外采光通风。建筑间距满足日照要求，使建筑有良好的节能基础，外墙均刷保温材料，屋面均考虑隔热层。选用环保节能产品，建筑外窗、外挑阳台、外挑板等遮阳处理，以确保建筑的节能，外墙采用浅色墙面，减少太阳辐射的吸收。5.2.2建筑门窗的节能门窗往往是建筑围护结构中保温、隔热和节能的薄弱环节。提高建筑玻璃材料的热工性能，目的是控制窗或幕墙表面温度，防止其冬季过低、夏季过高，节省采暖或制冷能耗。本工程所有外门窗（包括阳台门窗）均采用银灰色隔热断桥式铝合金框，白色双层中空玻璃、隐形纱窗。5.2.3建筑外墙体节能在建筑外围护结构中，墙体所占比重最大，冬季通过墙体散失的热量，约为建筑总散热量的20％，夏季通过外墙体吸收的热量，约为建筑总吸热的30％。因而外墙体的保温设计相当重要。本工程外墙类型为耐碱玻纤网布抗裂砂浆（5mm）+膨胀聚苯（30mm）（外保温）+烧结页岩砖墙（240mm）+混合砂浆（20mm）。本工程坡屋面类型为新型小青瓦—挂瓦条、顺水条、防水层+水泥砂浆（10mm）+激素聚苯板（40mm）+水泥砂浆（10mm）+钢筋混凝土（120mm）+混合砂浆（20mm）。外墙和屋面在接缝、混凝土、金属构件等热桥部位作相应保温隔热处理，使内表面温度不低于空气露点，降低传热系数。外墙采用浅色涂料，减少对太阳辐射的吸收。5.3节电1）变电所尽量靠近负荷中心，线路敷设尽量走直线，减少线路损耗和电压降。2）采用节能型灯具和用电设备，减少电耗，合理利用电能。3）公共区域采用延时或声控开关，减少无用电耗。4）建筑物各部分的照明功率密度值严格控制在《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）规定范围内。5.4节水节水应当是在满足使用要求和给排水系统正常运行的前提下，加强管理，依靠高科技，采用先进技术，提高水的有效利用率，减少无用耗水量。5.4.1采用节水型设备1）节水型便器冲洗设备。大便器冲洗水箱一般一次冲洗水量为12-18L，而采用双冲洗水量坐便器时，每次冲洗水量为9L，小便冲洗耗水为4.5L，约可节约27%冲洗用水量。选用具有双冲洗水量控制装置的坐便器：液压水箱冲洗配件和液压缓闭冲洗阀，操作方便，密封性好，特别是每次冲洗水量可调。2）节水型水龙头。普通水龙头结构落后、质量差、易坏易漏，浪费水资源。现在市面上有不少所谓的新型节水龙头，但是有些存在价格高、开关不便、出口水流不均匀、密封材料易损坏等缺点。若选用充气龙头(Areator)、自闭式龙头、感应式龙头等，可比一般龙头节水60%-70%，这种龙头出水时让人感觉水量很大，但实际出水量仅0.032L/S，使用几年性能保持较好。3）节水型淋浴设施。选用加气淋浴喷头，完善喷头性能，也会有明显的节水效果。5.4.2采取必要措施，减少剩余水压《建筑给水排水设计规范》GBJ15-88指出，一个水龙间的流量为额定流量0.2L/S时，所需流出水头为20KPa。从理论上讲，当水头为40KPa时，流量可达0.32L/S。可见水头增大时，其流量将增加，人们为调节流量或进行阀门操作时，使无用耗水量亦增大。5.4.3选用高质量的管材、附件，严格控制跑冒滴漏建筑给水系统中，跑、冒、滴、漏现象较为普遍，水资源浪费严重，这些情况通常与管材、附件质量有关，也与施工质量有关。尽量选用高质量的管材、附件，减少水资源的浪费。

第六章环境影响评价6.1项目场址环境现状6.1.1自然环境本项目位于教场路、解放路和天门路上。地理位置显要，用地条件优越。大气环境符合二级大气质量标准，水环境质量符合国家地表水质标准中三类水体指标。6.1.2生态环境本项目场址地貌简单，无森林草原植被、珍稀动物栖息处，且目前无探明矿藏。6.1.3社会环境本项目区规划内无工业企业，项目附近无化学污染源，无易燃易爆物品仓库，无工矿企业、军事设施。6.1.4环境保护区项目附近无名胜古迹，风景游览区等环境保护区。6.2项目建设与运营对环境的影响6.2.1分析依据1、《中华人民共和国环境保护法》（1989年12月）2、《建设项目环境保护管理条例》（1998年4月）3、《中华人民共和国水土资源保护法》4、《污水综合排放标准》（GB8978-2002）5、《环境空气质量标准》（GB3095-96）及地方规定6、《城市区域环境噪声标准》6.2.2项目建设与运营对环境的影响项目建设地点无大面积的水系和森林资源，项目排水系统采用雨污分流，污水进行生化处理后进入市政污水管道，对水资源不会造成破坏。本项目的建设，对建设地点不存在水土破坏，开挖地基后的余土可用于回填，建成后裸露土地进行绿化，种植花草、美化环境，将能显著改善当地的生态环境。施工期间对周边环境的影响主要是大气影响和噪声。对大气影响主要是粉尘污染（主要产生于灰土拌合和施工材料运输及土方运输）；噪声主要来源于施工机械作业产生的噪声。项目建成运营期间对周边环境的影响主要是生活中产生的废弃垃圾和污水、废水、粪便，以及厨房洗涮水、油污和排放的油烟等。6.3环境影响分析及保护措施6.3.1、环境影响分析1、社会环境影响分析内容（1）项目建设可能产生的经济和社会影响（2）项目对所在地区居民就业、居住、生活的影响2、生态环境影响分析内容（1）项目产生的废物可能对土壤层造成的损害，（2）项目排放的废水对当地水资源可能产生的影响，（3）项目城市化进程使农业用地和其他用地减少而产生的影响。3、环境空气影响分析内容（1）项目会排放哪些有害人体的气体；（2）项目排放的气体污染物对周围环境的影响；4、环境噪声影响分析内容（1）项目工程施工中是否引起噪声强度的增大；（2）项目所增加的汽车等交通工具产生的噪声对项目区的影响；（3）项目噪声强度、轰鸣声对周围地区日常生活秩序的影响。6.3.2、环境保护措施1、设计中环保（1）地下室设一个集中垃圾站，以收集各种分类袋装垃圾后，由环卫部门统一处理；（2）餐厅厨房等含油废水经管道收集，经过油脂清除处理后，排放到城市排水系统。（3）地下蓄水池与污水池及管道间要求有10m以上的卫生防护带。（4）水泵等振动较大设备均采用减振器或减振垫。2、施工中环保（1）现场施工中，需要使用大量建筑材料，在装卸、堆放、拌和过程中会产生大量粉尘，故建材的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁、湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶。（2）施工中做到无高噪声及爆炸声，吊装设备噪声满足环保要求。（3）地块周围树立高于2m的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪声影响。混凝土拌和等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离办公区或居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对周边办公楼宇及居民生活的影响。（4）施工中不产生超标准的空气污染；（5）建筑垃圾及时清理、文明施工；（6）尽量使用低噪声施工设备，少用或避免使用大噪声设备。严禁噪声大的工程夜间施工。采取调整同时作业的施工机械数量，防治施工期间噪声影响。不同施工阶段噪声限值见于下表；（7）推广使用散装水泥或商品混凝土。等效声级LAeq[dB(A)]施工阶段主要噪声源噪声限值昼间夜间土石方推土机、挖掘机、装载机等7555打桩各种打桩机等85禁止施工结构混凝土搅拌机、振捣棒、电锯等7055装修吊车、升降机等6555注：表中所列噪声值是指与敏感区域相应的建筑施工场地边界线处的限值；如有几个施工阶段同时进行，以高噪声阶段的限值为准。3、使用中的环保（1）卫生间采用污、废水分流系统，排水系统均设置专用通气立管。污水经化粪池处理后与废水一并排入城市污水管网。（2）室外采用雨、污水分流排水系统，雨水排入城市雨水管。（3）设备专人管理，加强保养与维修，保证其良好运行状态和效率。（4）餐厅厨房油烟废气采取油烟净化处理。（5）进出基地的车辆限制行驶路线及速度，禁鸣喇叭。

第七章劳动安全卫生与消防7.1建设项目劳动安全卫生《劳动法》和《建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定》（国家劳动部第3号令）规定，凡新建、改建、扩建工程项目，其劳动安全卫生设施必须符合下列规定：1）生产性建设工程项目（包括新建、扩建和技术改造项目，以下简称为工程项目）必须符合国家和省有关安全生产方面的法规、标准，工程项目中的劳动安全措施和设施，应与本工程同时设计、同时施工、同时投产使用（以下简称：“三同时”）。2）设计单位在编制工程项目初步设计文件时，应同时编制《劳动安全卫生专编》，并严格执行现有的安全生产法规和技术标准，同时设计劳动安全防护措施。3）建设单位应对承担工程项目设计、施工的单位提出具体安全生产要求，提供必须的资料和条件，并对设计、施工过程中落实“三同时”情况进行检查督促。4）《建设项目（工程）劳动安全卫生预评价管理办法》（原劳动部1998第10号令）第二条规定的建设工程项目必须实行安全预评价，由建设单位自主选择并委托经国家、省安全生产综合管理部门审查认可，具备劳动安全卫生预评价资格的单位承担。5）初步设计会审前15天（因特殊原因不组织初步设计会审的企业，须在设备安装前），建设单位必须将拟建工程项目的安全生产评价报告书和初步设计文件，包括《劳动安全卫生专编》、《工程项目劳动安全卫生初步设计审批表》及有关图纸、资料，报送安全生产综合管理机构审查，安全生产综合管理机构在12个工作日内完成审查，未经审查同意的工程项目不得进行施工（安装）。6）建设单位在项目竣工验收前，应通知有相应资质的检测检验机构进行检验与评价。7）建设单位在对生产设备进行调试时，必须同时对劳动安全防护措施和设施进行调试，对其效果作出评价，并制定完整的安全生产方面的管理规章制度。8）建设单位在项目竣工验收前20天，须将试生产中劳动安全防护设施的运行情况、措施的效果、检测数据、存在问题及今后采取的措施写出专题报告，连同《工程项目劳动安全卫生验收审批表》报关安全生产综合管理机构审查，并认真落实审查意见。经验收合格后，方可正式投入生产或使用。9）各级安全生产综合管理机构对建设项目的“三同时”实施行使监察职能。按分级管理的原则，各级企业的工程项目由同级（区以下企业由区级）安全生产综合管理机构负责监察。各级安全生产综合管理机构应严格按国家有关安全生产法规和标准对劳动安全防护措施和设施进行设计审查和验收，对建设单位报送审查的工程项目劳动安全评价报告及验收专题报告，应进行认真审查并作明确答复。10）根据国家劳动安全卫生标准和行业劳动卫生设计规定，审查批复建设项目可行性研究报告文件中的劳动安全卫生认证内容，审查（或组织审查）并批复建设项目劳动安全卫生预评价报告和建设项目设计的劳动安全生产专篇。根据建设单位报送的建设项目劳动安全卫生验收专题报告，对建设项目竣工进行劳动安全卫生验收。对进行劳动安全卫生预评价的项目，在正式验收前进行劳动安全卫生预验收或专项审查验收。对违反“三同时”规定的建设单位及承担可行性研究、劳动安全卫生预评价、设计、施工等任务的单位，及时下达整改通知，并监督检查其整改情况。7.2安全措施7.2.1土建安全该工程按抗地震规范规定要求设防，卫生间等处采取防滑措施。7.2.2电气安全本工程采用TN-S接地系统，全部采用等电位联结。水池及其周围等各区内所选电气设备具有以下保护等级：建筑物内一般场所的插座配电采用三相五线制，并加装漏电保护开关。对比较潮湿地方的用电设备采用三相五线制，并加装漏电保护。7.2.3防雷措施按《建筑物防雷设计规定》（GB50057-94）第2.0.3条规定，本工程为二类民用防雷建筑物。根据有关规定，本建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电被侵入的措施。7.2.4防烫伤措施对于产生高温的设备采取局部送冷风措施，高温管道容器采用保温材料包裹内外表面，用醒目颜色标出高温区，以防烫伤。7.2.5防火措施本建筑物防火等级为二级，各类建筑物布置及占地面积均符合防火规范要求。同时考虑场区道路贯通，在总平面布置中考虑消防通道，以便发生火灾时消防车可深入现场。对各建筑物的间距按防火规范要求设置。建筑内设安全出口、消防通道等。7.2.6个人防护措施1）凡从事服务及有关人员，应严格遵守卫生制度。定期进行健康检查，取得卫生监督机构颁发的体检合格证者，方能从事饮食服务工作。发现有开放性或活动性肺结核、传染性肝炎、流行性感冒、肠道传染病或带菌者、化脓性或渗出性皮肤病、疥疮及其他传染性疾病者，均不得直接参加服务工作。2）厨房工作人员必须穿戴白色工作服和工作帽，不得穿工作服和工作鞋上街或离开工作场所。3）严禁在工作时间吸烟和吃食品。4）注意个人卫生，做到勤洗澡、勤换衣服、勤剪指甲、理发。培养良好的卫生习惯。定期进行健康检查，进行保健知识教育。7.2.7坚持“三抓一突出”和安全生产“四不放过原则”“三抓一突出”：抓基础、抓源头、抓落实、突出重点。“四不放过原则”：事故原因未查清不放过，当事人和群众没有受到教育不放过，事故责任人未受到处理不放过，没有制订切实可行的预防措施不放过。7.3卫生措施7.3.1场址卫生要求1）通风日照良好，空气清晰，周边无大型工厂等。2）场区内外土壤清洁并适于绿化。3）能源供应充足，并有清洁的水源。4）交通方便，但必须与马路、街道有一定的间距。5）场区远离有害场所，建筑结构完善，并能满足办公人员卫生要求。6）给排水系统应能适应生活需要，设施合理有效。污水排放应符合国家规定的标准。7）污物远离办公活动区域，且不得位于办公活动区域的上风向。7.3.2平面布置卫生要求场内布局首先必须注意污染及被污染的问题，目的是防止外环境对生活区的污染。1）生活场地应有单独的院落。2）场区周围和场内的道路以水泥、柏油等不漏水易清扫的材料铺装，并保持一定坡度，以利于雨雪水的排放。3）建筑物密度不可过大，以利通风。4）必须配备生活卫生用室：食堂、厕所、休息室、活动室。7.4消防7.4.1概述本项目消防设计严格贯彻执行国家颁布的现行各种消防规范，以防止和减少火灾危害。建筑防火技术，应贯彻“预防为主，消防结合”的方针，积极采用先进的防火技术，做到安全生产，方便使用，经济合理。本项目建筑物的耐火等级不低于二级。7.4.2总图1、各建筑物间均留有符合消防要求的防火间距，所有建筑物四周均设有环行消防通道，满足防火规范要求。2、根据卫生要求，人、物严格分流，防止交叉污染。结合场地地形特点，在场内的不同位置设置2个主要出入口，即人流出入口和货流出入口，并以场区主综合楼为核心组成环形通道，路宽主干道7米，支干道5米，满足消防要求。7.4.3建筑1）建筑物结构类别为钢筋混凝土框架结构，主体构件为现浇钢筋混凝土柱、楼板、屋面板、楼梯，建筑物耐火等级为二级。2）建筑平面中设置多处出口，作为疏散出口，与场区各建筑有机联系。各建筑内设置的安全出入口，其疏散距离、数量和宽度应满足防火规范要求。3）建筑物装修材料均为阻燃材料。7.4.4电气消防1）全场供电线路采用多级自动开关保护，在用电设备或线路出现过负荷及短路时，可及时可靠切断电源，线路均采用穿钢管保护敷设方式，防止火灾，安全可靠。2）配电箱（柜）外壳，各建筑物内所有正常带电设备外壳均可靠接地。3）各建筑物根据其防雷等级，按照防雷设计规范采取相应的防雷措施。4）火灾事故照明和疏散指示标志可采用蓄电池作备用电源，连续供电时间不应少于20mim。5）消防用电设备应采用单独的供电回路，当发生火灾切断生产、生活用电时，应仍能保证消防用电，其配电设备应有明显标志。6）建筑物内设疏散应急照明灯，其最低照度不应低于0.5LX。7）局部有爆炸危险的场所，电气设备尽量安装在爆炸危险场所之外，需要现场操作的用电设备，其电气装置根据爆炸危险等级及可能引起爆炸的介质情况选择适当的、能保证安全的防爆设备。7.4.5消防给水本项目的消防给水、生活给水水管合并，采用生活消防共用给水系统。依据有关规范及现场条件，本项目消防水源为市政管网水源。7.4.6火灾报警系统设立全场火灾集中报警系统，根据不同场合分别采用自动报警及手动报警，并建立消防监控制度。

第八章组织机构与项目管理8.1组织机构项目实行董事会领导下的总经理负责制和逐级管理，逐级考核的直线分层次管理体系。依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本，以质量为中心，以责任为纽带，鼓励不断创新，走中外结合，传统与现代相结合的管理之路。为把本项目建设成“成本合理，质量一流”的精品工程，确保工程顺利实施，项目以下设工程管理部、行政部、财务部、营销部、人力资源部、档案室、物业管理部、采购部等机构，负责日常经营管理工作。8.2人力资源总经理由董事会批准任命，中层管理人员采取按条件在社会择优招聘办法解决。营业人员及服务人员从本市下岗职工按规定考核择优录用。本项目人力资源配置如下表8-1。表8-1xxx地产开发有限公司员工配置表序号部门人数备注1工程管理部52行政部83财务部54营销部105人力资源部26档案室27物业管理部108采购部2合计44根据需要，可增加临时用工8.3员工培训主要管理人员由单位组织外地考查学习和培训，工作人员由公司统一组织培训学习。8.4工程项目管理8.4.1工程项目管理概述建设项目是一个系统工程，有其内在的规律，需要通过与之相适应的管理模式、管理程序、管理方法、管理技术去实现。就是说，需要有专门从事工程项目管理的组织为之服务。这种组织应该有与项目管理相应的功能、机构、程序、方法和技术；有相应的资质、人才、经验，能够为业主提供最优秀的项目管理服务，能够为业主创造最大限度的效益。8.4.2实施投资项目法人制全面实行投资项目法人责任制、招投标制、工程监理制、合同管理制，健全投资约束机制。本项目从方案设计到监理单位、施工单位的选择均实施招投标制度，以公开招标的方式选择报价合理、能够满足建设工期及质量、安全有保证、技术力量和管理水平符合要求以及资信业绩良好的单位。为保证工程质量，在工程实施过程中必须严格控制原材料的质量，施工单位采购的材料、半成品、构配件，必须采用大中型厂家生产的优质产品，符合施工图纸和有关标准、规范的要求，并有相关的产品合格证明及相应的检测数据，其产品品牌、产地、质量均须发包方和监理签证认可，在使用前应按发包方和监理要求进行检验或实验，不合格的不得使用。施工过程中施工单位必须严格按施工图纸、国家现行有关标准和规范、工程质量检验评定统一标准等文件及双方确认的施工组织设计，精心施工、记录、检验，通过健全质量保证体系和检查制度，严格把好每道工序的质量关，以确保全部工程达到良好的质量。施工过程中还应保证安全、文明、协调施工，采取严格的安全防护措施，并符合市政、市容、交通等要求。8.4.3物业管理1）环境管理要求物业管理能维护规划建设的严肃性，定期进行检查维修，禁止乱凿洞。2）卫生绿化管理定时对公共场所进行清扫保洁，及时清运垃圾，并对卫生用具进行清洁清毒，加强绿化养护，派专人管理绿化带，花草树木，禁止人为破环行为。3）治安管理安装智能化电子红外线监控系统，24小时监控，负责小区内治安巡逻与防范。4）市政设施管理做好市政道路、下水道管理与消防等公共设施的管理、维修、保养等工作。8.5组织结构图图8-1xxx地产开发有限公司组织结构图董事会董事会董事长董事长总经理总经理副总经理副总经理副总经理副总经理档案室采购部行政管理部物业管理部档案室采购部行政管理部物业管理部人力资源部财务部营销部工程管理部

第九章项目实施进度及招投标9.1建设工期在项目的前期筹划、设计、施工等工作环节应有全局意识，统一规划。为缩短项目建设周期，尽快完成项目建设，要求设计、施工、设备安装等各个环节采取得力措施，做到统筹兼顾，使项目在可行性研究报告批准后24个月内完成全部工程的建设工作。xx为房地产建设项目，主要建设中高档商品住宅小区，建筑物主要是商品住宅、商业铺面及配套服务用房。根据《全国统一建筑安装工程工期定额（2000年）》、《湖南省工程项目建设工期定额》、《湖南省住宅小区工程工期定额》，结合本工程实际，确定本项目建设工期为2年，即2010年10月-2012年10月。9.2项目实施进度2010年12月-2010年2月，完成项目可研、设计及招投标。2010年3月-2011年10月，完成主体工程建设及设备安装调试，绿化，环保，附属配套设施及零星工程，其他工程。2012年10月，竣工验收。项目具体实施进度如下表9-1。表9-1项目实施进度计划表序号时间项目2010年—2011年1012、23、45—121—67—10111项目立项2可行性研究及审批3组织筹建单位4设计招标5初步设计及审批6施工设计7工程施工8装修施工9设备安装10竣工验收9.3项目招投标9.3.1建设项目的勘察、设计、施工、监理及设备材料招标范围按《湖南省实施〈中