房地产行业2023年中期投资策略：基本面弱复苏关注政策再释放

房地产行业2023年中期投资策略基本面弱复苏，关注政策再释放西南证券研究发展中心房地产研究团队核心观点行业：基本面弱复苏，政策有望再释放。销售高开低走，2-3月的“小阳春”行情后，前期积累的房延期交付促使购房者转向二手房市场，同时新房供应相对不足也使二手房承接了部分需求。土地市场成交量下滑，上半年全国300城经营性土地成交建筑面积为3.2亿平方米，同比下降25%。城市“缩量提质”的步限企业：央国企市占率提升，强者恒强延续。上半年TOP10房企操盘金额门槛同比增长15.3%，、华发(+56%)、建发(+54%)、中交(+52%)、华润(+41%)、招商(+40%)等累计表增土储货值14120亿元，同比下滑12%。新增拿地金额TOP100企业增多发股份、城建发展、保利发展、招商蛇口、滨江集团；2)物企：华润万象生活、中海物业。风险提示：销售恢复不及预期、政策宽松不及预期、行业流动性风险等。122023上半年行业回顾2023下半年行业投资策略行业：基本面弱复苏，政策有望再释放企业：企业：央国企市占率提升，强者恒强延续投投资建议及重点标的22023上半年行业回顾2023年截至6月30日申万房地产指数下跌14.3%，跑输沪深300指数约13.5个百分点。板块内涨幅最大的为长春经开(+49%)、电子城(+43%)；跌幅最大的为宋都股份(-85%)、阳光城(-80%)。房房地产指数相对沪深300走势-9%22/622/822/1022/1223/223/423/6沪深300房房地产行业涨跌幅前五个股%49%%31%23%-74%-77%-74%-77%-79%-80%-85%年初以来涨跌幅2023上半年行业回顾产行业PE较2022年末上升1.2，处于过去2年89%分位；PB较2022年末下降0.1，处于过去2年12%分位。400申申万一级行业市盈率(TTM整体法)565641393129292925232625232222202017171515141210996SW计算机SW国防军工SW社会服务SW美容护SW计算机SW国防军工SW社会服务SW美容护理SW机械设备SW食品饮料SW综合SW医药生物SW商贸零售SW农林牧渔SW轻工制造SW公用事业SW电力设备SW纺织服饰市盈率(TTM,整体法)SW基础化工SW建筑材料SW家用电器SW非银金融SW有色金属SW房地产SW交通运输SW石油石化SW建筑装饰4申申万房地产市盈率及市净率 22023上半年行业回顾2023下半年行业投资策略投投资建议及重点标的5百强房企单月销售金额---35%-37%-26%28%2%百强房企单月销售金额---35%-37%-26%28%2%克尔瑞累计销售金额(亿元)YOY行业：基本面弱复苏，政策有望再释放1)新房：销售高开低走，复苏动能趋弱。2-3月的“小阳春”行情后，前期积累的刚需需求释放完毕，p百强房企累计销售金百强房企累计销售金额00000%克尔瑞单月销售金额(亿元) 6行业：基本面弱复苏，政策有望再释放企稳，但增长仍然较为乏力。2022年4-5月受疫情影响基数相对较低，仍将保持点状回暖、整体筑底的格局。克克尔瑞百强房企销售金额(亿元)001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月201920222023统计局商品房销售金额(亿元统计局商品房销售金额(亿元)02月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2019202220237022-01022-02022-01022-02022-03022-04022-05022-06022-07022-08022-09022-10022-11022-12023-01023-02023-03023-04023-05行业：基本面弱复苏，政策有望再释放应相对不足也使二手房承接了部。114城二手房成交面积8006004002000118%84% -3%1%14城二手房成交面积(万方) YOY80%60%40%20%二二手房挂牌量指数0城市二手房出售挂牌量指数:全国d行业：基本面弱复苏，政策有望再释放3)房价：全国70大中城市房价指数环比再次回落。5月70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为p增速重回负区间。70个大中城市中新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有46个和15个，比上月分别减少16个和21个。在当前销售弱势复苏下、需求较为疲弱的情况下，房价仍存在一定的下行压力。770个大中城市新建商品住宅价格指数同环比660.40.20.010-1-2-32022/12022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/112022/122023/12023/22023/32023/42023/570个大中城市新建商品住宅价格指数:环比(%) 70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比(%)70个大中城市二手住宅价格指数同环比70个大中城市二手住宅价格指数同环比10-10-1-2-3-5202022/12022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/112022/122023/12023/22023/32023/42023/570个大中城市二手住宅价格指数:环比(%) 70个大中城市二手住宅价格指数:当月同比(%)9-1-1%-9%-9%-46%-42%-39%-12%-1121%10%13%1%-13%31%-33%-64%-69%2%0%行业：基本面弱复苏，政策有望再释放4)土地：土地市场成交量下滑，一线城市降幅最大。受预供地新规以及销售复苏较弱等因素影响，2023年上半年土地成交规模明显下降，克尔瑞数据显示，2023年上半年全国300城经营性土地成交建040000000全全国300城土地成交建筑面积5%建筑面积(万平)YOY40%20%80006000400020000全全国300城土地成交金额60%460%20%成交总价(亿元)YOY107.31%6.5%5.4%4.2.4%7.31%6.5%5.4%4.2.4%4.1%2.8%4.7%行业：基本面弱复苏，政策有望再释放4)土地：土拍热度分化，重点城市溢价率维持高位。上半年房企投资聚焦核心城市，重点城市多采取“缩量提质”的供地策略，整体市场热度有所回升，据克尔瑞统计上半年整体溢价率增至6.4%，较预计土地流拍率将继续维持年内高位。重点监测城市平均溢价率月度走重点监测城市平均溢价率月度走势%重点监测城市平均流拍率月度走重点监测城市平均流拍率月度走势%8.8%%%11000行业：基本面弱复苏，政策有望再释放5)开发：竣工持续保持高增，新开工依旧萎靡。1-5月房屋新开工面积39723万平方米，同比下降稳趋势。商商品房累计新开工面积00-9%-9%-31%0%-20%-30%-40%-50%商品房新开工面积累计值(万平)YOY商商品房累计竣工面积20%15%8%商品房竣工面积累计值(万平)YOY30%20%10%0%-10%-20%-30%1200行业：基本面弱复苏，政策有望再释放中指研究院数据显示，2023年1-5月房地产企业非银融资总额3148亿元，在2022年同期低基数的情况下仍进一步下降19%，5月单月非银融资总额债务发行总规债务发行总规模88188187070016.45905705-32.2406080非银融资总额(亿元)同比(%)00房房企信用债和海外债到期规模127172128414151111502231268562539583314720信用债(亿元)海外债(亿元)13021-01021-02021-01021-02021-03021-04021-05021-06021-07021-08021-09021-10021-11021-12022-01022-02022-03022-04022-05022-06022-07022-08022-09022-10022-11022-12023-01023-02023-03023-04023-05地方房地产政策调整频次房贷利率变化4.914.00行业：基本面弱复苏，政策有望再释放0654.54首套平均房贷利率(%)二套房贷平均利率(%)7)政策：首二套主流房贷利率降幅趋缓，政策调整频次下降。贝壳研究院监测显示，2023年6月贝壳以上LPR下降10BP至4.20%，首二套房贷利率下限分别降至4.0%/4.8%，贝壳研究院监测的百城中有超五成的城市首套房贷利率在4.1%及以上0654.54首套平均房贷利率(%)二套房贷平均利率(%)14押过户”额度房票；购房奖励；免征契税北京：优化租房提取公积金业务;推行二手房“带押过户”中山：优化公积金购房贷款政策：提高可贷额度年调整为1年龄期限哈尔滨：推行二手房“带押过户”率苏州：优化公积金提取政策，加大购房支持力度；优化房产交易信息传递方式，降低企业成本兰州：优化公积金提取政策北京：优化租房公积金提取政策广州：优化租房、购房公积金提取政策沈阳：实施阶段性高效毕业生购房贷款补贴政策天津：优化营商环境，支持民间资本参与积极盘活存量资产太原：优化共有产权人提取公积金政策潍坊：优化房地产市场管理合肥：增加公积金缴存基数上线上海：优化企业用地管理；加强高品质住宅小区建设大连：实施阶段性购房补贴政策与个人住房贷款理论下调政策郑州：合理落实差别化住房信贷政策北京：降低房贷利率临沂：优化房地产项目预售资金监督政策南昌：调整住房公积金缴存基数扬州：继续执行人才购房补贴政策、提高住房公积金贷款额度；停止执行限购政策；提供契税补贴、多孩家庭购房补贴行业：基本面弱复苏，政策有望再释放上上半年重点城市楼市调整政策化公积金购房贷款政策：提高可贷额度;商贷支持转纯公积金和组合贷提高租房提取额度宁波：放宽房贷年龄限制；推行“带押过户”杭州：放松落户:放松区域限购郑州：优化公积金购房贷款政策：支持提取公积金付首付南京：放松区域限购；优化公积金购房贷款政策：提高可贷额度广州：优化公积金购房贷款政策：提高租房提取额度；运用政策工具优化金融机构、资本市场对房地产市场的支持44月5月2月3月6月提取额度东莞：推行二手房“带押过户”度15认房额认房额限购限售行业：基本面弱复苏，政策有望再释放7)政策：二线城市政策基本应出尽出，一线及核心二线仍有一定空间。对比2014年“930新政”和下调二套房首付比例等。重重点城市购房政策一览最低首付比例(限购区)认定标准限购要求数户籍套数购区非户籍社保/个税月数北京认房贷款记录215上海认房贷款记录215广州认房贷款记录212深圳认房贷款记录213南京%不认房贷款余额21是无要求3杭州%认房不认贷21是5苏州%不认房贷款余额3162宁波不认房贷款余额不限购无要求2天津%认房不认贷2163济南%不认房贷款余额21是62青岛%不认房贷款余额21是3石家庄不认房贷款余额不限购无要求不限售成都%不认房贷款余额213重庆%不认房贷款余额不限购无要求2武汉%不认房贷款余额31是无要求3长沙%认房贷款余额214西安不认房贷款余额21是63合肥%不认房贷款余额31是63郑州%不认房贷款余额21是无要求1福州%不认房贷款余额21无要求2厦门认房贷款余额212东莞%认房不认贷不限购无要求3沈阳%不认房贷款余额21无要求5大连%不认房贷款余额21无要求51622023上半年行业回顾2023下半年行业投资策略投投资建议及重点标的销售结构性修复，央国企表现更佳。上半年TOP10房企操盘金额门槛同比增长15.3%，TOP20增长4.7%，TOP30和TOP50分别同比降低15.8%和10.8%，腰部企业业绩呈现下滑。从克而瑞榜单来看，上半年累计销售表现较好的房企包 %)、建发(+54%)、 %)、招商(+40%)、 (+30%)等。企业：央国企市占率提升，强者恒强延续2023年1-6月重点房企销售排行售排名简称月累计金额(亿元)2023年6月单月金额(亿元)比比环比1保利发展02万科地产3中海地产4华润置地41%5招商蛇口40%6碧桂园7龙湖集团8绿城中国9建发房产3%滨江集团中国金茂金地集团越秀地产%华发股份%绿地控股中国铁建融创中国新城控股4旭辉集团9卓越集团7美的置业5中交房地产中国恒大保利置业中国中铁----联发集团远洋集团0%首开股份电建地产%国贸地产18房企投资依旧谨慎，民企投资有所复苏。截至6月末百强房企新增土储货值、投资金额和建面合资依旧谨慎。拿地企业仍以头部央国企为主，上半年新增拿地金额TOP100企业中，央国企拿地金额占比60%，城投平台以及民企拿地金额占比分别为18%和22%，民企数量增多、城投数量值超少列前三。百强房企新增货值46%集中于TOP10房企，TOP11-20强新增货值占比15%，TOP21-30强占比9%。企业：央国企市占率提升，强者恒强延续202023年1-6月中国房地产企业新增货值TOP50名称新增土地货值 (亿元)名称增土地货值 (亿元)1置地房产2集团.93产都轨交4中海地产.2石家庄城投5展集团6蛇口27产28中国团98置业地产5地产义乌双江湖开发集团融街湖集团投伟星房产新城控股碧桂园远达房地产华发股份金洲房地产展投集团西咸新区发展集团广州城投4雅置投资保利置业5龙港城建金地集团东建集团西安城市发展集团集团地产8陕西交通控股方远集团北京建工浙江交投增城城投19企业：央国企市占率提升，强者恒强延续央国企销售拿地表现更佳，强者恒强格局将继续延续。从房企全年销售表现和拿地情况来看，央国企和少数优质民企销售表现更佳，对应未来1-2年业绩结算更有保障，同时在土地市场较为低迷的下低价布局一二线优质土储，对应未来销售市占率有望进一步提升，利润率也有望修复。在此重点房企销售与拿地坐标重点房企销售与拿地坐标华发股份首开股份华侨城A华润置地招商蛇口万科A中交地产中国金茂绿城中国建发房产天健集团滨江集团华发股份首开股份华侨城A华润置地招商蛇口万科A中交地产中国金茂绿城中国建发房产天健集团滨江集团碧桂园南山控股美的置业新城控股格力地产城建发展央国企融资优势明显，重点房企债务压力暂用债发行以央国企为主，且利率更具优势。在融资端政策务压力有所缓解。重点房企2023年1-5月境内债发行规模0发行规模(亿元)企业：央国企市占率提升，强者恒强延续2023年重点房债券到期规模企业名称海外债(人民币，亿元)信用债(亿元)总债券余额年内202420252026及以后债券余额年内202420252026及债券余额碧桂园2711018743275611951702571013华润071014121250851433946728843550392473727410098201473845万科0102359222989333086517746保利035003595142231230698734首开000373730233266138668704金茂0252192612550203107385647龙湖0001421428514214544416558招商蛇口00012372184148527543远洋05051177278521016533251529金融街000008010292168442442首创0032811124210612022290403绿城0081081313113624294374雅居乐009216625822610100359金地034003482178575322356建发000272739127151327354铁建00000368716364350350华发股份00000867076115347347信达地产0000054134105309309陆家嘴00000401244092296296新城25574229153473022111264北京城建0000035678834224224中交房地产00000856122198198绿地356401170380038155越秀280011114000000140建业55772013400000134美的置业00000295827124124华侨城000575703802563119滨江000004052049595海宏洋0003636702239762122023上半年行业回顾2023下半年行业投资策略投投资建议及重点标的投资建议及重点标的口行业复苏动能较弱，宽松政策有望持续释放，看好经营稳健的优质房企。个股推荐：1)房企：华发股份、城建发展、保利发展、招商蛇口、滨江集团；2)物企：华润万象生活、中海物业。口风险提示：市场销售恢复不及预期；政策放松力度不及预期；行业现金流状况不及预期。重点房企关键指重点房企关键指标证券简称22年归母净利润(亿元)YOY23Q1归母净利润(亿元)YOYPE(TTM)PB(MRQ)23M1-6销售金额(亿元)YOY23M1-6新增地价(亿元)23M1-623M1-6新增投资强度货值(亿元)新增排名阶段①涨幅21M8-22M1阶段②涨幅22M1-M10阶段③涨幅22M11-12阶段④涨幅22M12-至今阶段合计涨幅 (21M8-至今)滨江集团万科A新城控股金地集团%5%67519%1.140.680.540.5024-4%6143%231555131131414167503738-54保利发展招商蛇口华发股份建发股份华侨城A中交地产信达地产天健集团首开股份城建发展城投控股南山控股430906-5873%59%-19%7%2%14%0%6750358-30-39%-25%-23%-26%-76%106%-88%173%0.81-40%56%55%11%52%11%-----------------------567------66643598274746030-13-19-13303035-1834847318-148龙湖集团美的置业越秀地产绿城中国中国海外发展中国海外弘扬华润置地旭辉控股集团建发国际集团碧桂园40304210%8%13%23%--------------------.4.980.760.340.6905-191%-41%4%5%-06---------84-1-73-147-10336324343-1113610745-1-192237-1763644332-54150000025005000002500200001514816317103766398-80%0公司2023-2025年盈利预测指标/年度2022A2023E2024E2025E营业收入(百万元)281108317897353130385618增长率13.09%11.08%9.20%归属母公司净利润 (百万元)18347217882403126167增长率-33.01%18.75%10.29%8.89%每股收益EPS(元)1.531.822.012.19净资产收益率ROE838%862%886%890%.00.490.440.400.37保利发展(600048)：深耕核心城市区域，财务保持稳健口投资逻辑：1)公司合约销售稳健增长，2023年公司6月累计实现销售金额同比+13%；2)公司拿地量入为出，土储丰富且质地优良，2022年累计拓展项目91个，新增容积率面积1054万平方米，38个核心城市拓展金额占比达到98%；3)财务稳健，连续5年保持经营活动现金流为正，综合融资成本3.92%保持业内领先优势。口业绩预测与投资建议：预计公司2023-2025年归母净利润增速分别为19%/10%/9%。考虑到公司业绩稳健、销售表现优于口风险提示：竣工交付或低于预期、拿地和销售回款或低于预期、地产调控风险等。公公司销售签约金额600040000020000534953496.4%销售签约金额(亿元)YOY40%30%20%公公司国内在建及待开发面积公司新增容积率面积2680 40%25000 -14.0%-14.6%0%-20%-40%5000-60%201820192020202120222023Q1新增容积率面积(万平方米)YOY201820192020202120222023Q1待开发面积(万平方米)本年在建面积(万平方米)17.7%公司签约销售面积(万方)招商蛇口(001979)：拿地聚焦核心城市，销售排名逆势提升口投资逻辑：1)销售规模稳步增长，排名逆势提升至第5位，2023年6月累计销售同比+40%，恢复优于行业整体水平。2)低成本融资优势突出，公司三道红线持续达标，融资成本不断下降，维持行业低位，综合融资成本由2018年的4.9%降至2022的3.9%。3)土储资源丰厚，2022年公司新增土地值1467亿元，行业排名第6位。口业绩预测与投资建议：预计公司2023-2025年归母净利润增速分别为49%/19%/7%。考虑公司销售表现较为稳健，土储充足且结构优质，维持“持有”评级。口风险提示：竣工交付或不及预期、销售及回款或不及预期、政策调控风险。公司2023-2025年盈利预测指标/年度2022A2023E2024E2025E营业收入(百万元)183003201318223062242947增长率13.92%10.01%10.80%8.91%归属母公司净利润 (百万元)4264637175848118增长率-58.89%49.41%19.03%7.04%每股收益EPS(元)0.550.820.981.05净资产收益率ROE320%414%473%487%2416.013.412.50.360.340.330.32公公司签约销售金额60%40%20%60%40%20%00200000签约销售金额(亿元)YOY公公司拿地面积及售比(亿元)200060%40%20%200060%40%20%01.3%8276.4%20182019202020212022公司签约销售面积(万平方米)YOY(右)2000200%2000200%%01625164.0%1625164.0%20182019202020212022公司拿地面积(万平方米)拿地面积/销售面积26002400260024002200200080060040020008006004002000华发股份(600325)：销售恢复势头良好，多元协同发展稳健口投资逻辑：1)销售规模稳中有进，2023年6月销售额累计达769亿元，同比降幅扩大至56%，恢复优于行整体水平，优质产品提升溢价，销售均价位于行业前列；2)财务持续优化，三道红线达标转绿，融资成本持续降至5.8%；3)两翼业务加产品体系愈加成熟，上下游产业链实现协同发展。口业绩预测与投资建议：预计公司2023-2025年归母净利润增速分别为12%/9%/8%。考虑到公司营业收入稳健增长且财务健口风险提示：业绩结算或不及预期、政策调控风险等。公司2023-2025年盈利预测指标/年度2022A2023E2024E2025E营业收入(百万元)59190662447284279369增长率15.51%11.92%9.96%8.96%归属母公司净利润 (百万元)2578289831633417增长率-19.31%12.42%9.15%8.02%每股收益EPS(元)1.221.371.491.61净资产收益率ROE432%367%388%405%.80.17公公司合同销售金额8006004002000120512191202120512191202.4% YOY80%60%40%20%公公司储备计容建筑面积(万平)280020182019202020212022在建面积(万平方米)土地储备计容建筑面积(万平方米)公公司新开工面积(万平)20182019202020212022新开工面积(万平方米)竣工面积(万平方米)05000080%0%40%%05000080%0%40%%-20%-56.5%-40%%%90%250080%20000%40%0%5000%0公司营业收入公司合同销售金额21151676924城建发展中海地产首开股份华润置地保利发展企业货值(亿元)城建发展(600266)：深耕北京资源充足，财务稳健逆势增长口投资逻辑：1)公司资金充沛，现金短债比连续五年维持绿档。2022年公司实现营业收入246亿，同比增长1.6%；公司平均融资成本4.67%，现金短债比1.3，连续5年维持绿档。2)快周转加速楼盘去化，2023年1-6月销售金额同比增长65%，增速领跑行业。3)核心城市逆势扩充土储，截至2023年5月，公司北京市总货值为2115亿元，位于行业首位。口业绩预测与投资建议：预计公司2023-2025年归母净利润增速分别为211%/27%/15%。鉴于考虑到公司深耕核心城市，业务储备丰富且增速较高，维持“买入”评级。口风险提示：竣工交付或低于预期、拿地和销售回款或低于预期、地产调控风险、金融资产公允价值变动风险等。公司2023-2025年盈利预测指标/年度2022A2023E2024E2025E营业收入(百万元)24562270593003833050增长率1.56%10.17%11.01%10.03%归属母公司净利润 (百万元)-926103213081503增长率-244.4%211.44%26.75%14.88%每股收益EPS(元)-0.410.460.580.67净资产收益率ROE-3.22%3.81%4.65%4.99%11.008.687.550.410.390.380.36北北京市货值排行榜24624274.1%13.524624274.1%13.5116422.8%139-4.7%-15.5%1.6%134201820192020202120222023Q1营业收入(亿元)yoy(%)00030381.6%25725720220211121.0%18.0%5.2%201820192020202120222023M1-6合同销售额(亿元)yoy公司合同销售金额公司2023-2025年盈利预测指标/年度公司合同销售金额公司2023-2025年盈利预测指标/年度2022A2023E2024E2025E营业收入(百万元)41502560186446674205增长率9.28%34.97%15.08%15.11%归属母公司净利润 (百万元)3741449353276152增长率23.58%20.09%18.57%15.49%每股收益EPS(元)1.201.441.711.98净资产收益率ROE7.40%10.21%11.32%11.97%0.520.470.430.38滨江集团(002244)：业务表现稳健，优质土储助增长口投资逻辑：1)销售金额高速增长，2023年6月累计同比增长35%，产品优质溢价卓越。2)积极拿地土储充沛，2022年新增土储计容建筑面积473万平方米，土地储备中杭州占65%，深耕浙江，并眼华东稳步扩张。3)三道红线维持绿档，融资渠道多样，平均融资成本为4.6%，不动产生态产业多元化发展。口业绩预测与投资建议：预计公司2023-2025年归母净利润增速分别为20%/19%/15%。考虑到公司销售增长强劲，核心城市较大，融资成本较低，维持“买入”评级。口风险提示：竣工交付或低于预期、拿地和销售回款或低于预期、地产调控风险等。公司营业收入公司营业收入2000020000.0%50%40%30%20%%404000200038025018.2% 9.3%70%60%40%0%20%201820192020202120222023Q1营业收入(亿元)YOY销售额(亿元) YOY公公司新增土储面积4004000200043220182019202020212022新增土地面积(万方)新增土储计容建面(万方)执业证号：S1250522100001电话箱：cth@联系人：刘洋电话箱：ly21@报告中投资建议所涉及的评级分为公司评级和行业评级(另有说明的除外)报告中投资建议所涉及的评级分为公司评级和行业评级(另有说明的除外)。评级标准为报告发布日后6个月内的相对市场表现，即：以报告发布日后6个月内公司股价(或行业指数)相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。其中：A股市场以沪深300指数为基准，新三板市场以三板成指 (针对协议转让标的)或三板做市指数(针对做市转让标的)为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以纳斯达克综合指数或标普500指数为基准。西南证券研究发展中心西南证券投资评级说明买入：未来6个月内，个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在20%以上评级持有：未来6个月内，个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于10%与20%之间中性：未来6个月内，个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-10%与10%之间回避：未来6个月内，个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-