某酒店公寓项目市场研究及定位

江苏苏州昆山花桥写字楼、酒店公寓项目市场研究及定位（修改）2007年9月一宏观区域背景二中观环境分析三项目分析研讨◆什么产品

◆卖给谁

◆怎么卖目录一宏观区域背景融入上海面向世界服务江苏★江苏省未来三大商务区之一★江苏省未来工业总部集聚区★上海市外围的国际性商务服务卫星城★与其说是把江苏国际商务城打造成江苏第三产业的示范区，不如说是把江苏国际商务城打造成整个江苏产业结构调整的示范区。★力争用五至十年时间，把花桥国际商务城建设成为具有一千万平方米商务建筑、三十万商务人口的国际商务城。★大上海都市圈，一个有野心有理想的新都市。项目周遭生活配套●R3轻轨墨玉路站●中宇商务广场●东方海外商务酒店●亚太国际广场●珍兴国际大厦●光华五星酒店●·永泰大厦●第一上海广场●江苏晨风集团工贸基地●KOK企业总部大厦●绿地21城●国际华城●硅湖职业技术学院●华东台商子女学校●赛格国际广场●中寰广场●大上海国际商务广场●金卫国际广场周边项目●上海国际汽车城●上海F1国际赛车场●上海国际机电五金城●嘉定工业区●青浦工业园区●黄渡工业园区●安亭新镇●花桥国际商务城●昆山经济技术开发区●昆山德国工业园●沿沪产业带●昆山物流园●昆山白杨湾物流中心房地产项目●安亭上品●西郊世纪华城●澳丽映象●嘉正国际●花桥新都●汇丰商业街●花桥商务中心●宝家丽●中泰大厦●花桥光明商业中心●白云佳苑●大上海国际美车城二中观环境分析花桥经济与人口状况花桥经济与人口状况花桥土地状况共七宗地块江苏天天国际展览公司昆山网进竞得人3.5-41.83.5-4.52-2.5容积率商业/办公商业/办公商业/办公商业性质72199229434254281(商业94281)59978.9占地312国道南沪宁高速北绿地大道南徐公河东绿地大道北,沿沪大道东312国道南,沪宁高速北位置05-06大型商业地块表花桥土地状况大上海国际商贸中心1）基本资料项目地址：花桥外青松路与和静路交汇处开发商：昆山曹安发展有限公司总建规模：320000㎡占地面积：223776㎡物业类型:

1-2F商铺、3-5F住宅）、酒店式公寓、写字楼规划：分三期开发，一期490户商铺500户住宅、二期1000户商铺400户住宅，三期酒店式公寓，综合大楼，办公楼未推出，本案总户数900户住宅，1500户商铺层高：一层4.5米，二层3.6米上市时点：03年12月商铺面积范围：1层32㎡-36㎡-40㎡，2层69㎡-73㎡商铺价格范围及均价：商铺：12000-18000元/㎡；均价：二期1层5000元/㎡，2层4000元/㎡客源：主要以上海人占50%，另外浙江温州和杭州投资者占40%，本地占10%左右。2）交通本案位于外青松公路，道路畅通，公交昆山-安亭，曹安-上海火车站，3）浅析回报：一期包租3年，回报率8%，二期统一招商。 1）基本资料项目地址：曹安路5999号开发商：江苏金卫发展有限公司总建规模：100万㎡占地面积:53万㎡绿化率：37.1%物业类型:商铺规划：规划为4期开发，无明显业态划分，一期为4层的大型汽配商铺，共576户层高：一二层5.4米，三四层4.8米开盘时间：2004.10.1面积范围：45.23-93㎡；单价范围：一层20000元/㎡，二层16000元/㎡，三层10000元/㎡四层8000元/㎡客源：全国各汽车配件经销商、上海人。卖点提炼：国际级的汽车产业及配套中心，需求市场大，产品区位好。2）浅析回报：采用包租的模式，前三年的收益率如下：第一年7%，第二年8%，第三年9%。安亭·金卫国际汽车城1)基本资料项目地址：312国道以南，同三国道以东、沪宁高速以北开发商：昆山中置房产投资有限公司总建规模：240000㎡占地面积：120060㎡物业类型:多层、商铺、小高层规划业态：本地块为商住两用地块，分为商务办公服务区、商品交易展示区、酒店休闲娱乐区和生活服务区。一期规划为700间商铺，300套住宅。共有六层，其中一二层为商铺，三到六楼为住宅，是以五金电器、汽配为主，集商贸、办公、休闲、娱乐、居住为一体的大型商贸城。层高：一层二层均为4.6米去化：1楼临街商铺已售完，内部也仅剩几套，二楼还剩几套大面积商铺。面积范围：44.79-100㎡（商铺）单价均价：住宅3500元/㎡，商铺15000元/㎡优惠度：一次性付款可优惠至98折大上海国际商务广场案名商铺面积均价物业类型营销策略客源金卫国际汽车城40㎡-70㎡上下四层一层10000元/㎡二层8000元/㎡三层6000元/㎡四层4500元/㎡纯商铺包租3年，回报8%95%为上海客户大上海国际商贸中心32-40㎡/1F69-73㎡/2F5500/㎡1F3600/㎡2F商铺+多层办公+酒店公寓一期包租3年,回报8%,二期统一管理50%上海客户,其他浙江及本地客大上海国际商贸广场44-100㎡7300/㎡1F4500/㎡2F多层、2F商铺、小高层统一招商上海人为主，部分淅江人市场上现在售商业类产品名称大上海国际商贸中心亚太广场金卫汽车城大上海国际商务广场东方海外昆山网进位置曹安同三高速与沪宁高速交汇处兆丰路与沪宁高速交界处昆山市花桥镇兆丰路8号花桥镇曹淞路与泗泾路交汇处兆丰路两侧312国道南侧、沪宁高速公路北侧体量150000㎡30000㎡850000㎡80000㎡139469㎡商业26578㎡59978*2.25=130000㎡价格一层5500元/㎡二层4000元/㎡/一层10000元/㎡二层8000元/㎡三层6000元/㎡四层4500元/㎡6500元/㎡1、2层连售//销售状况40%/一期销售100%50%//客源分析60%上海\20%浙江\20%当地/上海\浙江\昆山//商业供应量达130万㎡商业主体,多数定位为专业类商业市场上现在售商业类产品名称世康安亭大厦新源路商业街位置安亭镇和静路９８６号/安亭镇新源路价格商业不卖,办公楼6500元/㎡租金1.2元/㎡*天租金2--2.5元/㎡*天三层连卖13000元/㎡安亭镇办公楼价格与曹安开发区价格接近,商铺却要高出40%左右。安亭商业、办公市场周边办公市场-亚太广场项目名称亚太广场类型商铺,写字楼建筑类型商铺,26层，办公销售许可证2005-384价格5000-8000元/平米项目位置昆山花桥镇兆丰路售楼处昆山花桥兆丰路8号售楼电话57608318021-61489666销售状态在售开盘时间预计2007年6月入住时间2007年10月开发商江苏美乐地房地产开发有限公司周围交通102路公交物业港联物业绿化/容积率30.9%/4.5项目规模项目占地：32513.6平米/建筑面积：146163万平米停车位289个周边住宅市场-青春雅居项目名称青春雅居类型普通住宅建筑类型多层,小高层销售许可证2007120价格2007-6-14,均价2800,最低价2660,最高价3188项目位置陆家镇合丰售楼处陆家镇合丰珠竹路售楼电话0512-570782660512-57078288销售状态在售项目总套数1906开盘时间2007年5月入住时间多层2008年12月；小高层2009年6月开发商：昆山华强房地产开发有限公司华强·青春雅居地处陆家合丰成熟工业区，其周边聚集者几十家大型知名企业，与昆山出口加工区紧密相邻。5平方公里的合丰，新昆山人竟突4万人。规划中的京沪高速铁路、沪宁城际轨道陆家站，让合丰轻松融入大上海都市圈，而规划中的金阳西路与中华园路的连接更是把合丰纳入了昆山市中心。华强·青春雅居一期、二期约26万平方米。一期主力户型为精致多层住宅、5.3米挑高小公寓、时尚风情商业街。小区内设超市、农贸市场。周边学校、医院等配套设施齐全，为合丰大规模社区.周边住宅市场-城市空间项目名称城市空间类型普通住宅,商铺,写字楼建筑类型商铺,高层价格最低单价3000项目位置陆家镇售楼处陆家镇合丰金阳西路与老312国道交叉口售楼电话5707933357079555销售状态已开盘开盘时间2007年4月入住时间5号楼2008年年初交房楼座展示、450户左右项目总套数：开发商：昆山佳茂缘置业有限公司该项目位于绿地21城S地块，项目现一期施工状态，一期开发5栋，其中高层2栋（16F）,小高层2栋（11F）,多层1栋（5F）；1、2号楼开发为北约户型，楼梯间挑高5.6米，其中一半可以分割成上下两层，但只计算一层的销售面积，从而获得半室的赠送面积；4、5号楼为平层；3号楼为LOFT户型，层高挑高4.5米，可以分割为上下两层。同时小区设有会所，会所设在小区主入口。建筑面积5111平方米，功能包括有健身房、跑步（机）区、瑜伽房、动感车房、器械室、冲淋室/室内游泳馆、乒乓球室、台球室、羽毛球馆、网球场（室外）、销售馆、咖啡吧和室外茶室，另外在室外还将设置1个篮球场；交付使用时间未定物业服务六大服务体系：日常维护、家政服务、健康服务、文化服务、商务服务、礼仪服务六大服务体系4月28日揭幕的绿地21城启航社，在开盘当天就创下了上海楼市的又一个销售奇迹。一期450套房源在短短二十天内就全部售磬。二期于6月2日开盘，两天即售出159套房。依托于耗资200亿打造的绿地21城，采用后现代简约风格和时尚装修设计理念，主打"低总价•精装修•小户型"的启航社，已成为备受瞩目的焦点社区。周边住宅市场-绿地启航社物业类别普通住宅

建筑类别:多层、小高层装修状况:全装修物业地址花桥区绿地大道555号价格5000开发商上海绿地集团（昆山）置业有限公司预售许可证（2007）预售准字第093号售楼处地址上海长宁路1130号售楼电话021-392180883921806652419933开盘时间2007年4月入住时间2008年12月容积率1.6绿化率30交通状况社区班车周边配套中小学:双语学校、九年一贯制双语学校,幼儿园:中福会幼儿园,综合商场:绿地家世界（韩国）易买德超市,医院:同济医院,其他:儿童乐园、泛会所、篮球场、小区公共配套设施其它个案★立德企业家园区★中城花桥国际★花桥新都★金都安亭家园★花桥国际华城★白云佳苑三项目分析研讨本案的成功销售，就是回答和解决下面三个问题什么产品？WHATRODUCTS?卖给谁？WHOMTOSELL?怎么卖？HOWTOSELL?什么产品项目一期：花桥集贸市场●花桥集贸市场东面为商业中心，南面为规划住宅小区，西接绿地大道，北依光明路，占地20亩，建筑面积13000平米。其中菜场面积4200平米，商铺面积8800平米。

●集贸市场内部分为六大功能区：蔬菜交易区、水产品交易区、农副产品交易区、水果交易区、花卉交易区、粮油产品交易区。菜场周围商铺单间面积50－100平米，可开设小家电、小商品、小五金、小超市，经营快餐、早点、糕点、服饰、休闲等品类。

●集贸市场近期承担周边7万居民的主副食品供应。在未来数年，花桥国际商务城将达30万人。届时，花桥集贸市场的集散辐射能力将日益显现!什么产品项目二期●花桥商业中心东面及南面为规划住宅小区，西临集贸市场，北依光明路，占地30亩，建筑面积37000平米。其中商铺面积21000平米，公寓式办公楼面积16000平米。

●商业中心集酒店、金融、购物、餐饮、娱乐、休闲于一体，超市、专营、连锁各种经营业态并存，将打破花桥传统店铺经营项目单一、缺乏统一规划的现状，改善居民生活质量，把日常商业和服务设施集于其中，满足人们多样化的需求，有效提升整个地区的生活层次和商业氛围。

●商业中心作为花桥国际商务城的配套项目，将建立起以此为中心的综合经济圈，以规模带动消费，建立可持续发展的商业模式，为创建花桥国际商务城注入强劲动力，创造无限商机！面积在35—70平米，层高3.6米，规划为标准写字楼什么产品项目三期：中泰大厦中泰大厦，能否成为本区域主流写字楼产品？★大环境：花桥商务城，以发展商务、服务为重点。区域内写字楼项目林立，正在迅速形成商务区的外在形象。目前区域为省级开发区，注册区域内的企业可享受特惠支持政策，如税收等优势。

总体评价：政府主导区域发展；企业队伍参差不齐；写字楼项目品质较高，景观、硬件设施较完备；实际出租入住率较低。存在办公产品供应量过于密集、短期内难以消化的危险趋势。★社区环境：处于商务城相对核心的地位，但被大片拆迁居住社区包围，缺少商务办公氛围。作为第三期产品，与农贸市场和小商品市场为邻，整体办公环境较差。评价：处于住宅区和生活性服务区，办公软件硬件环境均不具备。中泰大厦，能否成为本区域主流写字楼产品？中泰大厦，能否成为本区域主流写字楼产品？★产品环境：建筑外在形象颇具商务风范；3米6层高较为气派。单位产权面积40-70平米，实际使用面积过小，严重影响和限制了办公空间格局。

评价：本案作为办公产品为主打的机会较小，风险较大。建议作适当定位调整。产品定位综合考察产品环境及产品自身素质，产品整体定位为：花桥商务城核心精装白领酒店公寓关键词：低总价精装修白领家拎包住产品组合建议★1-3层：引进大型娱乐、网吧、餐饮等综合设施，既提高整体档次，提升物业价值，更可作为吸引客群购买的配套设施。★4-5楼：作为办公产品预留，作为销售控制策略，增加客群面。★6-13楼：作为精装公寓重点推出。★产品调整建议：公寓产品增加厨房概念，同时改进通风、排水、煤气管道，完善居住条件。★后期物业管理：引进酒店物业管理公司，提高物业附加值，增加销售卖点。★样板展示：4楼可做办公展示样板；6楼做公寓装修标准样板，增强产品说服力。卖给谁潜在客群客群通道潜在客群★农贸市场、小商品市场等经商人士，购买自住或投资★花桥商务城少量投资者，以小博大，投资生利★花桥商务城大量企业上班族，小有积蓄，首次购房者★陆家、昆山东部开发区内部分上班白领，追求独立自由生活方式★上海嘉定、青浦等区域企业上班族，看中交通地利、价格优势者★其它酒店、宾馆投资、经营者，整层购买作为经营之用客群通道★花桥商务城政府机关、行政事业单位等★区域内企业★区域内个体经营者★昆山开发区企业★上海嘉定、青浦企业怎么卖★形象包装—概念强化★广告推广—迅速预热★开盘上市—短期热销★活动促销—清盘结案形象定位—概念强化花桥商务城核心精装白领酒店公寓关键词：低总价精装修白领家拎包住推广案名★中泰·开心公寓★推广口号：精装电梯小豪宅超低总价开心筑★明确以精装公寓为主打，结合地段、品质、价格优势，吸引客群进驻。★项目拥有鲜明产品卖点及生活主张，才能找准客户，精准打击客户购房意向。★类似案名：

Mini生活馆白领公寓摩登生活馆广告推广主题1中泰·开心公寓精装电梯小豪宅超低总价开心筑首付3万，动心更开心★花桥商务城国际卫星新都城，昆山融入上海最前线，发展前景超级火热。★上海11号轻轨即将修通，昆山上海急速融合，构筑15分钟都市生活圈。★毗邻国际居住区，中心公园、亲水河道，花桥商务城商业中心时尚圈。★精装修电梯公寓，层高3米6，全屋品牌装修，酒店式，管理提包即住，开心享受。★

40-70平米，首付轻松3万起，自住、投资、居住、办公，可变空间，价值诱人。广告推广主题2中泰·开心公寓精装电梯小豪宅超低总价开心筑首付3万，我的地盘我做主★花桥商务城国际卫星新都城，昆山融入上海最前线，发展前景超级火热。★上海11号轻轨即将修通，昆山上海急速融合，构筑15分钟都市生活圈。★毗邻国际居住区，中心公园、亲水河道，花桥商务城商业中心时尚圈。★精装修电梯公寓，层高3米6，全屋品牌装修，酒店式，管理提包即住，开心享受。★

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40-70平米，首付轻松3万起，自住、投资、居住、办公，可变空间，价值诱人。广告推广主题4中泰·开心公寓精装电梯小豪宅超低总价开心筑月供几百块，私有小豪宅，生活大自由！★花桥商务城国际卫星新都城，昆山融入上海最前线，发展前景超级火热。★上海11号轻轨即将修通，昆山上海急速融合，构筑15分钟都市生活圈。★毗邻国际居住区，中心公园、亲水河道，花桥商务城商业中心时尚圈。★精装修电梯公寓，层高3米6，全屋品牌装修，酒店式，管理提包即住，开心享受。★

40-70平米，首付轻松3万起，自住、投资、居住、办公，可变空间，价值诱人。广告推广—迅速预热★如报告所提，本案的直接竞争个案为：陆家的城市空间、青春雅居项目，成为本案吸引昆山市区及开发区客群的截流个案。而本区域内的玉源国际公馆（赛格广场）及绿地国际家园的启航社项目成为上海主力客群的竞争挑战。★本案的推广，就是针对竞争个案，以针对性的推广策略正面出击，打通客户渠道，吸引目标客群购买。★鉴于本案特性，销售周期短，推广预算有限，需量力而为，更需一针见血。有效性、针对性，是本案推广的重要原则。★针对花桥商务城客户群：以户外吸引为主。★销售现场包装。销售中心看板、引导旗、室内形象包装统一更换，迅速形成项目形象定位。★工地现场包装。楼体广告、围墙广告、横幅、看板设置，增加项目曝光率，吸引即将开业的农贸市场客群。★关键路段看板设置：312国道花桥收费处设立1-2块看板，与宝家丽公寓形成抗衡，吸引周边企业群体。★老镇区中心广场设立1块看板或墙体广告，吸引部分投资客户进场。广告推广—迅速预热广告推广—迅速预热★针对昆山市区及东部开发区企业客群：辅助客群，尽量打拉★本区域由于陆家镇项目截留、客户购买抗性、价格落差以及市区小户型产品较多，因此不做主力推广。★选择关键路段，如312国道陆家花桥交界处、广告位集中区，设立户外看板，以地段、地铁、价格、精装修优势，吸引部分客群选择本案。广告推广—迅速预热★针对上海周遭区域客群推广：有效覆盖，人流拦截★夹报：通过《新民晚报》、《新闻晨报》等纸媒，选择嘉定、青浦等区的固定订阅客群，作定量夹报广告。★短信：选择嘉定、青浦、闵行等区，以短信告知，大量覆盖客群。★网络：上海热线、上海搜房等门户网站投放适当广告，吸引客群。★吸引上海客群的最大卖点：★地铁3号线修通。15分钟的交通生活圈。★首付3万元，难以想象的价格优势。★全装修小豪宅，白领生活一站服务，拎包即住。广告推广—迅速预热★针对绿地国际家园上海客群：内部公关行销，客户购买转移★通过与绿地项目销售人员沟通，将绿地的部分未购客户、退订客户或者意向客户吸引至本案成交，作为奖励，给予销售人员一定的公关费用。★客户带新奖励。如有绿地老客户帮带新客户至本案成交，则给予其业务员及老客户一定的奖励。以此尽量发动来自上海区域的客群转移购买兴趣至本案。★吸引上海客群的最大卖点：

1、地铁3号线修通。15分钟的交通生活圈。

2、首付3万元，难以想象的价格优势。

3、全装修小豪宅，白领生活一站服务，拎包即住。

4、绿地能有的，我们同样享受，只有价格，我们更低！★作为辅助，可考虑在绿地大道附近设置一块看板，提示客群本案优势所在。开盘上市—短期热销★通过前期的推广预热、客户积累，9月份正式开盘销售。★通过盛大开盘仪式举办，快速消化大半房源，项目进入热销阶段。★此时结合工程进度、样板间展示，到达实品房销售状态，本案的优势将更大明显放大：交房更早（比启航社）★质量更有保证（启航社已出现质量问题）人气（市场）更加旺盛、投资出租更有保障价格优势更强★通过媒体持续放大，本案掀开新一轮热销，快速消化。活动促销—清盘结案★根据销售进度及客户购买反馈，通过活动策划、举办，调整销售方向，促进销售去化。★利用现有商业场地，举行“开心公寓电影文化月”活动，连续放映海内外热播电影大片，带活带旺商业的同时，引导人们关注本区域新的商业中心投资价值，培养来此消费购物的习惯，增加投资兴趣和信心。★节假日节点营销：根据中秋、国庆、圣诞、元旦等不同主题，策划合适的促销机会，刺激客户早日下定，争取尽快结案。谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH52欧债危机3解救方案1欧债危机简介4近年动态聚焦2危机原因深究5欧债危机与中国欧债危机的全面观欧债危机53相关概念主权债务：指一国以自己的主权为担保向外，不管是向国际货币基金组织还是向世界银行，还是向其他国家借来的债务主权债务违约:现在很多国家，随着救市规模不断的扩大，债务的比重也在大幅度的增加主权信用评价:体现一国主权债务违约的可能性，评级机构依照一定的程序和方法对主权机构（通常是主权国家）的政治、经济和信用等级进行评定，并用一定的符号来表示评级结果。1欧债危机简介54欧债危机，全称欧洲主权债务危机，是指自2009年以来在欧洲部分国家爆发的主权债务危机。欧债危机是美国次贷危机的延续和深化，其本质原因是政府的债务负担超过了自身的承受范围。欧债危机简介55开端三大评级机构的卷入发展比利时，西班牙陷入危机蔓延龙头国受到影响升级7500亿稳定机制达成欧债危机简介发展过程561欧债危机简介欧猪五国PIIGS（PIIGS—欧债风险最大的五个国家英文名称第一个字母的组合）希腊——债务状况江河日下

葡萄牙——债务将超经济产出西班牙——危险的边缘意大利——债务状况严重爱尔兰——债务恐继续增加57目前，希腊属欧盟经济欠发达国家之一，经济基础较薄弱，工业制造业较落后。海运业发达，与旅游、侨汇并列为希外汇收入三大支柱。农业较发达，工业主要以食品加工和轻工业为主。希腊已陷入经济衰退5年，债务危机持续2年多，已经给希腊经济、政治和社会带来了极大的破坏。严重经济衰退带来的直接后果是，失业率高企，民众生活每况愈下。与此同时，政府收入锐减，偿债目标一再被推迟。2011年11月，希腊失业率高达21%，超过100万人待业。。目前，希腊社会阶层情绪对立严重，普通民众认为，正是当权者无所作为，才将这个国家引向了目前这种灾难性局面。而政府官员普遍存在的贪污腐败和无所作为，更是加重了民众的不满。希腊债务危机58葡萄牙是发达国家里经济较落后的国家之一，工业基础较薄弱。纺织、制鞋、旅游、酿酒等是国民经济的支柱产业。软木产量占世界总产量的一半以上，出口位居世界第一。经济从2002年起有所下滑，2003年经济负增长1.3%。2004年国内生产总值为1411.15亿欧元，经济增长1.2%。2005年国内生产总值为1472.49亿欧元，人均国内生产总值为13800欧元，经济增长率为0.3%。葡萄牙债务危机592010年1月11日，穆迪警告葡萄牙若不采取有效措施控制赤字将调降该国债信评级。

2010年4月，葡萄牙已经呈现陷入主权债务危机的苗头。葡萄牙当时的公共债务为GDP的77%，与法国处于相同水平；但是，企业以及家庭、人均的债务均超过了希腊和意大利，高达GDP的236%，葡萄牙债券已被投资者列为世界上第八大高风险债券。2011年3月15日，穆迪把对葡萄牙的评级从A1下调至A3。穆迪称，葡萄牙将面对很高的融资成本，是否能够承受尚难预料，该国财政紧缩目标能否如期实现也存在变数。再考虑到全球经济形势仍不明朗、欧洲中央银行可能提高利率以及高油价带来更高经济运行成本，该机构决定下调该国主权信用评级。60惠誉2010年12月把葡萄牙主权信用评级从“AA－”调低至“A＋”2011年3月25日，标普宣布将葡萄牙长期主权信贷评级从“A-”降至“BBB”，3月29日，标普宣布将葡萄牙主权信用评级下调1级至BBB-2011年4月1日，惠誉下调葡萄牙评级，将其评级下调至最低投资级评等BBB-。称债台高筑的葡萄牙需要救援。2011年4月，葡萄牙10年期国债的预期收益率已经升至9.127%，创下该国加入欧元区以来的新高。与此同时葡萄牙将至少有约90亿欧元的债务到期，葡萄牙政府实在支撑不住了，既没钱、没法偿还到期的债务，又没有有效的融资途径，不得不提出经济救援申请。61房地产泡沫是爱尔兰债务危机的始作俑者。2008年金融危机爆发后，爱尔兰房地产泡沫破灭，整个国家五分之一的GDP遁于无形。随之而来的便是政府税源枯竭，但多年积累的公共开支却居高不下，财政危机显现。更加令人担忧的是，该国银行业信贷高度集中在房地产及公共部门，任何一家银行的困境都可能引发连锁反应。爱尔兰5大银行都濒临破产。为了维护金融稳定，爱尔兰政府不得不耗费巨资救助本国银行，把银行的问题“一肩挑”，从而导致财政不堪重负。财政危机和银行危机，成为爱尔兰的两大担忧。史上罕见，公共债务将占到GDP的100%。消息一公布，爱尔兰国债利率随即飙升。爱尔兰十年期国债利率已直抵9%，是德国同期国债利率的三倍。由此掀开了债务危机的序幕。房地产业绑架了银行，银行又绑架了政府，这就是爱尔兰陷入主权债务危机背后的简单逻辑。

爱尔兰债务危机622011年9月19日，标普宣布，将意大利长期主权债务评级下调一级，从A+降至A，前景展望为负面。在希腊债务危机愈演愈烈之际，意大利评级下调对欧洲来说无疑是雪上加霜。2010年意政府债务总额已达1.9万亿欧元，占GDP比例高达119%，在欧元区内仅次于希腊。由于意大利债务总额超过了希腊、西班牙、葡萄牙和爱尔兰四国之和，因此被视为是“大到救不了”的国家。意大利债务危机63

意大利和其他出现债务危机的欧洲国家所面临的，并不是简单收支失衡问题，而是根本性的经济扩张动能不足问题。这些南欧国家在享受高福利的同时，却逐渐失去全球经济竞争力。其不同程度存在的用工制度僵化、创新能力低、企业活力不足、偷税以及政治内耗剧烈等，是解决债务危机的重要障碍。然而，目前意政府乃至整个欧元区在应对债务危机上，还仅仅以紧缩开支、修复政府短期资产负债表为主攻方向，在体制性改革问题上却重视不够。倘若这些陷入危机的南欧国家不进行一番伤筋动骨的体制性改革，债务危机将无法获得根本性解决。642011年10月7日，惠誉宣布将西班牙的长期主权信用评级由“AA+”下调至“AA-”，评级展望为负面。2011年10月18日，继惠誉和标普之后，穆迪也宣布将西班牙的主权债务评级下调两档至A1，前景展望为负面经济疲软、财政“脱轨”，加上超高的失业率和低迷的房地产市场让西班牙已不堪重负。该国经济增长乏力、财政债台高筑和房地产市场萎靡不振，以及这些问题之间不断加深的负面反馈效应。西班牙债务危机651.影响欧元币值的稳定2.拖累欧元区经济发展3.延长欧元区宽松货币的时间4.欧元地位和欧元区稳定将经受考验5.威胁全球经济金融稳定1欧债危机简介主要影响66crisis2整体经济实力不均1协调机制与预防机制的不健全3欧元体制天生弊端4.欧式社会福利拖累6欧洲一体化进程5民主政治的异化:2欧债危机形成原因671.欧元区内部机制：协调机制运作不畅，预防机制不健全,致使救助希腊的计划迟迟不能出台，导致危机持续恶化。

2.整体经济实力薄弱：遭受危机的国家大多财政状况欠佳，政府收支不平衡在欧元区内部存在严重的结构失衡问题，地域经济水平的差异和经济结构差异导致债务危机国家的竞争力削弱；

3.欧元体制天生弊端：作为欧洲经济一体化组织，欧洲央行主导各国货币政策大权，欧元具有天生的弊端，经济动荡时期，无法通过货币贬值等政策工具，因而只能通过举债和扩大赤字来刺激经济,《稳定与增长公约》没有设立退出机制；2债务危机形成原因主要原因684.欧式社会福利拖累：高福利制度异化与人口老龄化，希腊等国高福利政策没有建立在可持续的财政政策之上(凯恩斯主义财政政策的长期滥用)，历届政府为讨好选民，盲目为选民增加福利，导致赤字扩大、公共债务激增，偿债能力遭到质疑。

5.民主政治的异化:6.欧盟内部：德国坚定地致力于构建“一体化”欧洲的战略，法国有相同的意向，但同时也希望通过“欧洲一体化”来遏制德国。德法有足够的经济实力和雄厚的财力在欧债危机之初，甚至现在在很短时间内疚可遏制危机蔓延并予以解决。之所以久拖不决，其根本目的在于借欧债危机之“机”，整顿财政纪律（特别市预算权），迫使成员国部分让出国家财政主权，以建立统一的欧洲财政联盟，在救助基金及欧洲央行的配合下，行使欧元区“财政部”的职能，以便加速推进欧洲一体化进程2债务危机形成原因主要原因691评级机构2财务造假3积税与就业4EU引起威胁2债务危机形成原因关于评级机构及其他70二、1.评级机构:美国三大评级机构则落井下石，连连下调希腊等债务国的信用评级。(2009年10月20日，希腊政府宣布当年财政赤字占国内生产总值的比例将超过12%，远高于欧盟设定的3%上限。随后，全球三大评级公司相继下调希腊主权信用评级，欧洲主权债务危机率先在希腊爆发。)至此，国际社会开始担心，债务危机可能蔓延全欧，由此侵蚀脆弱复苏中的世界经济。2财务造假埋下隐患：希腊因无法达到《马斯特里赫特条约》所规定的标准，即预算赤字占GDP3%、政府负债占GDP60%以内的标准，于是聘请高盛集团进行财务造假，以顺利进入欧元区。3.税基与就业不乐观：经济全球化深度推进带来税基萎缩与高失业4．欧盟的威胁：马歇尔计划催生出的欧共体，以及在此基础上形成的欧盟，超出了美国最初的战略设定，一个强大的足以挑战美元霸主地位的欧元有悖于美国的战略目标。

2债务危机形成原因关于评级机构及其他711欧盟峰会成果（2011.10）2欧盟峰会成果（2011.12）3宋鸿兵3解救方案72一、银行体系注资问题

3解救方案之10月峰会欧盟被迫采取一系列措施提供流动性，借以稳定银行体系：欧洲央行联合美联储、英国央行、日本央行和瑞士央行在3个月内向欧洲银行提供无限量贷款；欧洲央行重启抵押资产债券的收购；欧洲央行重新发放12个月期银行贷款。在此次峰会上，欧盟领导人达成一致，要求欧洲90家主要商业银行在2012年6月底前必须将资本金充足率提高到9%。银行国别资本补充额度（单位：亿欧元）希腊300西班牙262意大利147葡萄牙78法国88德国52总计约1060733解救方案之10月峰会二、EFSF扩容问题实现“EFSF的杠杆化操作”，即以目前现有资金向高比例债券提供担保，主要分为两种方式：方式一：按20-25%的比例，用EFSF剩余资金额度为新发债券提供“信用增级”，投资者购买债券时可以购买“风险保险”，从而使债券获得EFSF的担保，当债券出现违约损失时，债权人可以从EFSF获得至少20%的面值补偿；方式二：依托EFSF成立“特别用途工具”（也有称“特别用途投资工具”，缩写为SPV/SPIV），吸纳欧盟以外民间或主权基金以充实EFSF可用资金额度。743解救方案之10月峰会三、希腊主权债务减记问题欧盟和IMF：1090亿欧元援助贷款银行等私人投资者：自愿减记21%私人债仅减记幅度第二轮救助计划所需资金21%252050%114060%1090私人债仅减记幅度与第二轮救助希腊计划所需资金对比753解救方案之12月峰会一、达成“新财政协议”财政协议的主要内容包括：1.政府预算应实现平衡或盈余，年度结构性赤字不得超过名义GDP的0.5%；2.成员国超过欧盟委员会设定的3%的赤字上限，将受到欧盟制裁，除非多数欧元区成员国反对；3.债务占比超过60%的国家，其债务削减数量指标的细则必须依据新的规定；欧盟将加强对成员的财政监督和评估，有权要求涉嫌违反《稳定与增长公约》的成员国重新修改预算；4建立并落实各成员国政府债券发行计划事先报告制度5.加强财政一体化；加强协调与管理，强化欧元区。763解救方案之十二月峰会二、强化EFSF和ESM强化EFSF：迅速实施EFSF的杠杆化扩容方案；欢迎欧洲央行作为EFSF介入市场操作的代理机构；EFSF将继续发挥作用，为已启动的项目提供融资。调整ESM：ESM提前至2012年7月启动；欧盟委员会和欧洲央行为维护金融和经济稳定，可对金融援助做出紧急决定，达到85%多数同意即可；实缴资本和ESM已发放贷款的比率维持在15%以上。（同时运行，强化救助能力）

773解救方案之12月峰会三、向IMF注资，提高救助资金的融资规模“双边贷款”：共注资2000亿欧元欧元区国家央行：1500亿欧元非欧元区国家：500亿欧元783解救方案之宋鸿兵建议化解危机的办法：一、财政同盟（效仿美国统一的财政部所具备的转移支付的功能）二、欧洲央行（ECB）入市，收购流动性差的资产三、发行欧盟债券四、银行同盟，使银行资本能够跨境自由流动792014--06情况好转，恢复态势良好各项经济指标触底回升财政监管、金融监管机制2014--07欧债危机重演趋势增加欧洲股市全线大跌的元凶“欧洲银行业”欧版QE计划迟迟未公布（量化宽松，简称QE，是一种货币政策，主要指各国央行通过公开市场购买政府债券、银行金融资产等做法。）4欧债危机新动态（2014-06至今）802014--09急性后逐渐平息转入“慢性期”金融市场危机将渐渐“转移”成实体经济减速低增长、高通胀2014--10增长迟滞的顽固期大规模的债务负担危机引发的并发症（失业差距南北分化）2014年欧盟经济增长率进入了1.3%，欧元区只有0.8%4欧债危机新动态812014--11欧央行进一步放宽货币政策量化宽松政策(QE)央行的资产负债表将增加1万兆欧元2015--01欧债危机持续发酵欧元贬值创出九年新低（2014年欧盟债务率85.6%，这个数据应该说比2009年爆发债务危机数据还是呈上升的趋势。）希腊的退出欧元区风险4欧债危机新动态822015--04希腊重回欧债危机希腊短期国债连续七周遭抛售短期国债收益率飙升至28%（收益率越高，投资者越不感兴趣。）