zjkz05-建设项目设计阶段工程造价的计价与控制

退出上一页继续课主页第五章建设项目设计阶段工程造价的计价与控制第一节概述第二节设计方案的评价第三节设计概算的编制与审查第四节施工图预算的编制与审查退出继续课主页下一页§5-1概述一、工程设计的含义及其阶段划分工程设计是指在工程开始之前，设计都根据已批准的任务书，为具体实现拟建项目的技术、经济要求，拟定建筑、安装及设备制造等所需的规划、图纸、数据等技术文件的工作。章主页(一)工程设计的含义

施工图设计

技术设计退出继续课主页下一页章主页(二)设计阶段的划分工业项目

施工图设计

初步设计

初步设计民用项目

施工图设计

初步设计

方案设计退出继续课主页二、设计阶段工程造价计价与控制的意义章主页2、提高投资控制效率1、提高资金利用效率4、便于技术与经济相结合3、使控制工作更主动5、在设计阶段控制工程造价效果最显著上一页退出继续课主页下一页§5-2设计方案的评价一、设计方案的评价原则章主页.设计方案必须要处理好技术先进性与经济合理性之间的关系。.设计方案必须兼顾建设与使用，考虑项目全寿命费用。.设计必须兼顾近期与远期的要求。退出继续课主页二、工业建设项目设计评价章主页下一页(一)总平面设计评价1.总平面设计对工程造价的影响因素占地面积功能分区运输方式退出继续课主页章主页下一页2.总平面设计的基本要求①总平面设计要注意节约用地，尽量少占农田。②总平面设计必须满足生产工艺过程的要求。③总平面设计要合理组织厂内外运输。④总平面布置应适应建设地点的气候、地形、工程水文地质等自然条件。⑤总平面设计必须符合城市规划的要求。

退出继续课主页章主页下一页3.总平面设计的评价指标①有关面积指标②比率指标③工程量指标④功能指标⑤经济指标

退出继续课主页章主页下一页(二)工艺设计评价1.工艺设计过程中影响工程造价的因素合适的生产方法合理布置工艺流程合理的设备选型退出继续课主页章主页下一页2.工艺技术选择的原则①先进性②适用性③可靠性④安全性⑤经济合理性

退出继续课主页章主页下一页(三)建筑设计评价1.建筑设计影响工程造价的因素平面形状流通空间层高层数柱网布置建筑的体积与面积建筑结构退出继续课主页章主页下一页2.建筑设计的评价指标①单位面积造价②建筑物周长与建筑面积比③厂房展开面积④厂房有效面积与建筑面积比⑤工程全寿命成本

退出继续课主页三、民用建设项目设计评价章主页下一页(一)住宅小区建设规划1.住宅小区规划中影响工程造价的因素占地面积建筑群体的布置形式退出继续课主页章主页下一页2.在住宅小区规划设计中节约用地的主要措施①压缩建筑的间距。②提高住宅层数或高低层搭配。③适当增加房屋长度。④提高公共建筑的层数。⑤合理布置道路。退出继续课主页章主页下一页(二)民用住宅建筑设计评价1.民用住宅建筑设计影响工程造价的因素平面形状和周长系数层高和净高层数单元组成、户型及住户面积建筑结构退出继续课主页章主页下一页2.民用住宅建筑设计的基本原则①平面布置合理，长度和宽度比例适当。②合理确定户型和住户面积。③合理确定层数和层高。④合理选择结构方案。退出继续课主页章主页3.民用住宅建筑设计的评价指标①平面指标②建筑周长指标③建筑体积指标④面积定额指标⑤户型比上一页退出继续课主页下一页§5-3设计概算的编制与审查一、设计概算的基本概念建设项目设计概算是初步设计文件的重要组成部分，这是在投资估算的控制下由设计单位根据初步设计或扩大初步设计的图纸及说明，利用国家或地区颁发的概算指标、概算定额或综合指标预算定额、设备材料预算价格等资料，按照设计要求，概略地计算建筑物或构筑物造价的文件。章主页(一)设计概算的含义退出继续课主页(二)设计概算的作用章主页2、是签订建设工程合同和借款合同的依据。1、是编制建设项目投资计划、确定和控制建设项目投资的依据。4、是衡量设计方案技术经济合理性和选择最佳设计方案的依据。3、是控制施工图设计和施工图预算的依据。5、是考核建设项目投资效果的依据。下一页建设项目总概算退出继续课主页(三)设计概算的内容章主页下一页单项工程概算单位工程概算退出继续课主页二、设计概算的编制原则和依据章主页下一页(一)编制原则①严格执行国家的建设方针和经济政策的原则。②要完整、准确地反映设计内容的原则。③要坚持结合拟建工程的实际，反映工程所在地当时价格水平的原则。退出继续课主页(二)编制依据章主页下一页1.国家、行业和地方政府有关建设和造价管理的法律、法规、规定。2.批准的建设项目的设计任务书(或批准的可行性研究文件)和主管部门的有关规定。3.初步设计项目一览表。4.能满足编制设计概算的各专业设计图纸。5.正常的施工组织设计。6.概算定额、单位估价表、材料及构件预算价格、工程费用定额和有关费用规定的文件等资料。7.现行的有关设备原价及运杂费率。8.现行的有关其他费用定额、指标和价格。9.资金筹措方式。10.建设场地的自然条件和施工条件。11.类似工程的概、预算及技术经济指标。12.建设单位提供的有关工程造价的其他资料。13.有关合同、协议等其他资料。退出继续课主页三、设计概算的编制方法章主页下一页(一)单位工程概算的编制方法

1概算定额法概算定额法又叫扩大单价法或扩大结构定额法。概算定额法要求初步设计达到一定的深度，建筑结构比较明确，能按照初步设计的平面、立面、剖面图纸计算出各分部工程项目的工程量时，才可采用。例题退出继续课主页章主页例题：某市拟建一座7560m2教学楼，请按给出的扩大单价和工程量表编制出该教学楼土建工程设计概算造价和平方米造价。按有关规定标准计算得到措施费为438000元，各项费率分别为：间接费费率为5%，利润率为7%，综合税率为3.413%。

分部工程名称单位工程量扩大单价(元)基础工程10m31602500混凝土及钢筋混凝土10m31503800砌筑工程10m32803300地面工程100m2401100楼面工程100m2901800卷材屋面100m2404500门窗工程100m2355600脚手架100m2180600下一页退出继续课主页上一页章主页解：序号分部工程名称单位工程量单价(元)合价1基础工程10m316025002混凝土及钢筋混凝土10m315038003砌筑工程10m328033004地面工程100m24011005楼面工程100m29018006卷材屋面100m24045007门窗工程100m23556008脚手架100m2180600400000570000924000440001620001800001960001080002584000A直接工程费小计以上8项之和438000B措施费3022000C直接费小计A+B151100D间接费C×5%222117E利润(C+D)×7%115879F税金(C+D+E)×3.413%3511096概算造价C+D+E+F464.4平方米造价G/7560G退出继续课主页章主页下一页

2概算指标法例题概算指标法是采用直接工程费指标。当初步设计深度不够时，不能准确地计算出工程量，而工程设计技术比较成熟而又有类似工程概算指标可以利用时，可采用概算指标法。退出继续课主页章主页例题：假设新建单身宿舍一座，其建筑面积为3500m2，按概算指标和地区材料预算价格算出单位造价为738元/m2。其中，一般土建工程640元/m2，采暖工程32元/m2，给排水工程36元/m2，照明工程30元/m2。但新建单身宿舍设计资料与概算指标相比较，其结构构件有部分变更。设计资料表明，外墙为1.5砖外墙，而概算指标中外墙为1砖墙。根据当地土建工程预算定额，外墙带形毛石基础的预算单价为147.87元/m3，1砖外墙的预算单价为177.10元/m3，1.5砖外墙的预算单价为178.08元/m3；概算指标中每100m2中含外墙带形毛石基础为18m3，1砖外墙为46.5m3。新建工程设计资料表明，每100m2中含外墙带形毛石基础为19.6m3，1.5砖外墙为61.2m3。请计算调整后的概算单价和新建宿舍的概算造价。下一页退出继续课主页上一页章主页解：调整后的概算单价==767元/m2换出的概算单价=(147.87×18+177.10×46.5)/100=108.97元/m2738-108.97+137.97换入的概算单价=(147.87×19.6+178.08×61.2)/100=137.97元/m2新建宿舍的概算造价==2684500元767×3500退出继续课主页章主页下一页

3类似工程预算法类似工程预算法是利用技术条件与设计对象相类似的已完工程或在建工程的工程造价资料来编制拟建工程设计概算的方法。类似工程预算法在拟建工程初步设计与已完工程或在建工程的设计相类似而又没有可用的概算指标时采用，但必须对建筑结构差异和价差进行调整。例题退出继续课主页章主页例题：新建一幢教学大楼，建筑面积为3200m2，根据下列类似工程施工图预算的有关数据，试用类似工程预算编制概算。(1)类似工程的建筑面积为2800m2，预算成本926800元。(2)类似工程各种费用占预算成本的权重：人工费8%、材料费61%、机械费10%、措施费6%、间接费9%、其他费6%。(3)拟建工程地区与类似工程地区造价之间的差异K1=1.03、K2=1.04、K3=0.98、K4=1.00、K5=0.96、K6=0.90。(4)利税率10%。下一页退出继续课主页上一页章主页解：拟建教学楼单方概算成本==336.03元/m2综合调整系数=8%×1.03+61%×1.04+10%×0.98+6%×1.00+9%×0.96+6%×0.90=1.0152331×1.0152类似工程预算单方成本=926800/2800=331元/m2拟建教学楼单方概算造价==369.63元336.03×(1+10%)拟建教学楼概算造价==1182816元369.36×3200退出继续课主页章主页下一页(二)单项工程概算的编制方法单项工程综合概算是确定单项工程建设费用的综合性文件，它是由该单项工程各专业单位工程概算汇总而成的。(三)建设项目总概算的编制方法它是由各单项工程综合概算、工程建设其他费用、建设期贷款利息、预备费和经营性项目的铺底流动资金概算所组成。退出继续课主页四、设计概算的审查章主页下一页(一)审查设计概算的意义1.有利于合理分配投资资金、加强投资计划管理，有助于合理确定和有效控制工程造价。2.有利于促进概算编制单位严格执行国家有关概算的编制规定和费用标准，从而提高概算的编制质量。3.有利于促进设计的技术先进性与经济合理性。4.有利于核定建设项目的投资规模，可以使建设项目总投资力求做到准确、完整，防止任意扩大投资规模或出现漏项。5.有利于为建设项目投资的落实提供可靠的依据。退出继续课主页章主页下一页(二)设计概算的审查内容审查编制依据的合法性、时效性、适用范围。1.审查编制依据审查编制说明、概算编制的完整性、编制范围。2.审查编制深度3.审查内容退出继续课主页章主页(三)设计概算的审查方法对比分析法查询核实法联合会审法上一页退出继续课主页下一页§5-4施工图预算的编制与审查章主页一、施工图预算的基本概念施工图预算是在施工图设计完成后，工程开工前，根据已批准的施工图纸、现行的预算定额、费用定额和地区人工、材料、设备与机械台班等资源价格，在施工方案或施工组织设计已大致确定的前提下，按照规定的计算程序计算直接工程费、措施费，并计取间接费、利润、税金等费用，确定单位工程造价的技术经济文件。退出继续课主页二、施工图预算的审查章主页下一页(一)审查施工图预算的意义1.有利于控制工程造价，克服和防止预算超概算。2.有利于加强固定资产投资管理，节约建设资金。3.有利于施工承包合同价的合理确定和控制。4.有利于积累和分析各项技术经济指标，不断提高设计水平。退出继续课主页章主页下一页(二)审查施工图预算的内容1.审查工程量2.审查设备、材料的预算价格3.审查预算单价的套用4.审查有关费用项目及其计取退出继续课主页章主页下一页(三)审查施工图预算的方法利用手册审查法重点抽查法筛选审查法分解对比审查法分组计算审查法标准预算审查法全面审查法对比审查法退出继续课主页章主页(四)审查施工图预算的步骤1.做好审查前的准备工作2.选择合适的审查方法，按相应内容审查3.调整预算上一页谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH一本万利工程1、背景驱动2、盈利策略3、选菜试菜4、价值创造5、完美呈现6、成功面试7、持续改造（一）、一本万利工程的背景驱动

1、什么是一本万利

2、餐饮时代的变迁菜单经验的指导方针运营市场定位的体现经营水平的体现体现餐厅的特色与水准沟通的工具餐厅对顾客的承诺菜单承诺的六大表现1、名字的承诺2、质量的承诺3、价格的承诺4、规格标准的承诺5、外文翻译的准确6、保证供应的承诺

1、顾客满意度餐厅价值、价格、合理感、愉快感、安心感、美味感、便利感、满足感、有价值感、喜悦感、特别感2-2、初期投资餐厅面积、保证金、设备投资、店铺装潢、器具用品投资、制服选定、菜单制作2-1、开业准备厨具、供应商选定、设计、用品选定、餐厅配置、员工训练、餐厅气氛、促销方式3、经营数据营业额、客流量、成本率、人均消费、顾客回头率、出品速度、人事费用菜单内容决定决定相关相关决定决定决定决定以菜单为导向的硬件投资

1、餐厅的装修风格2、硬件设施服务操作3、餐厅动线4、餐具与家俬5、厨房布局6、厨房设备菜单设计正果1、能诱导顾客购买你想让他买的餐点2、能迅速传达餐厅要表达的东西3、双赢：顾客喜欢、餐厅好卖餐厅时代的变迁食物时代硬体时代软体时代心体时代食物食品饥食饱食品质挑食品味品食品德惧食体验人们正在追寻更多的感受，更多的意义更多的体验，更多的幸福（二）盈利策略1、组建工程团队2、确定核心价值3、确定盈利目标4、确定客单价5、设计盈利策略6、确定核心产品谁来设计菜单？产品=做得出来的物品商品=卖得出去的物品商家=产品具备商品附加值物（什么产品）+事（满足顾客何种需求）从物到事从食物到餐饮从吃什么到为什么吃产品本身决定一本，产品附加值决定万利从生理到心理从物质到精神从概念到五觉体验创造产品的五觉附加值体验何来

一家企业以服务为舞台以商品为道具，让消费者完全投入的时候，体验就出现了PART01物=你的企业卖什么产品+事=能满足顾客何种需求？确定核心价值理念核心价值理念1、卖什么样的菜2、卖什么样的氛围？3、如何接待顾客？卖给谁？卖什么事？卖什么价？企业目标的设定1、理论导向的目标设定2、预算3、制定利润目标费用营业额亏损区利润区临界点变动费用总费用营业额曲线费用线X型损益图利润导向的目标设定确定目标设定营业收入=固定成本+目标利润1-变动成本率-营业税率例：A餐厅每月固定成本40万，变动成本50%，营业税率5.5%，目标利率每月8万，问A餐厅的月营业收入：月营收入=（40+8）÷（1-50%-5.5%）=48÷0.445=108万测算损益平衡点保本线=固定成本1-变动成本率-营业税率例：A餐厅保本线=40÷（1-50%-5.5%）

=40÷0.445

=90万定价的三重意义2、向竞争对手发出的信息和信号1、是利润最大化和最重要的决定因素3、价格本事是价值的体现定价由此开始1、评估产品、服务的质量2、寻求顾客价值与平衡点3、以价值定义市场确定客单价盈利占比策略

占比策略内部策略销售占比占比策略内部策略10%40%10%20%20%（三）、选菜试菜1、ABC产品分析2、产品的确定（食材、口味、烹调、餐饮）3、成本的确定ABC分析策略毛利率营业额CBACABBACCCAA营业额C毛利A优化、提升增加销售双A双赢ABC顾客商品涨价保留亏本商品删营业额A毛利C顾客超额、成本过高有意义的保留无意义的删除双C双输菜单内容选择的标准因素成本设备厨师技术操作空间菜系风格吻合度品质可控度原料供应顾客喜好菜单协议度（销售目标、颜色、口味、造型、营养等）产品类别确定的四个方面1、按食材确定比例2、按口味确定比例3、按烹饪确定比例4、按餐饮确定比例

（无酒精饮品、含酒精饮品比例）框架依据操作依据目标依据成本依据试口味成本操作第一次试菜的内容精确的成本核算—五个关键词1、净料率（一料一控、一料多档）2、调味料成本（单件产品、批量产品）3、燃料成本4、统一计量单位5、标准食谱成本卡试口味餐具造型色彩第二次试菜的内容四料构成表1、符合思想审定2、符合目标审定3、符合定位审定4、符合框架审定四平构成表(四)、创造价值1、定价策略的确定2、提升双A核心产品的附加值3、增加更多的顾客选择性顾客会记住的价格最低价人均消费热门畅销品商品较多的价格带最高价产品价格和观念价值永远是不一样的，体验经济时代出售的不是产品价格，而是观念定价与确定价格的区别确定价格产品、服务主导思路确定一个易于销售的价格由企业根据成本以及和其他企业的比较确定定价基于顾客的价值私立评估价值、确定等级在顾客和企业的来往过程中确定企业定价三大策略1、薄利多销策略2、相对稳定价格策略3、高价位价格策略提升产品附加值的“十大绝招”三好七增名字好卖相故事服务选择文案时间体验健康推广感觉“附加值”提升产品附加值的“两大前提”一好味道二品质确定好卖相美色器形设摄状增健康少油汤汁盐多有机养生品种增时间原材料生长原材料获得制作耗时美味时间要求增文案—文字叙述九问1、餐点是什么？2、如何烹调制作？3、如何呈现？4、有何故事？5、有否独特的口味？6、有否体现品质等级？7、食材的来源？8、有何独特的体验？9、对人有何好处？一料多烹多吃多味增选择增推广易拉宝台卡小画册传媒宣传销售人员介绍POP（五）、完美呈现1、专业团队的选择与合作2核心价值的呈现平面制片摄影助理摄影师食品造型翻译修图师文案设计师跟印完稿员餐饮行业中照片的功能的三个层次传递信息吸引顾客传播文化菜式拍摄菜式拍摄的本质是静物拍摄最根本的原则是对你的店铺产生愉悦感不仅仅要让顾客看见，更要问道和