社区商业顺势而为-疫情常态化社区商业对韧性社区的社会价值（社商先锋营-季刊-第一期）

社区商业创新实践先锋营2017年的市场还是如火如茶，但在上海的我深刻感受到购物中心的同质化越来越严重，于是开始探索在主流商业不动产之外的机会。通过高和瀚同基金的关系，结识了在上海专注沿街商铺二房东业务的被投企业鲲程投资，和创始人老顾一拍即合，开始摸索这个领域的投资机会。投资需要理性和依据，而这个行业又恰恰缺乏数据，于是，我们就一猛子扎了进来，开始用人肉一点点做数据搜集和行业分析，并在2018年开始推动投资业务。2020年初突如其来的疫情，对整个行业影响深远———方面，疫情加速下，商户盲目开店的热情受挫，租金收入开始震荡，且其经营能力的差异被急剧放大；另一方面，家门口商业稳定性被验证的同时，作为政府实现人民幸福美好生活追求的重要抓手，社区商业为核心的5分钟、15分钟生活圈被放到了更高的战略地位上。这场疫情让我对行业趋势的判断有了较大的校准，原本只需要等客户上门的好地段的开放街区，也愈来愈依赖于好的运营团队，而社区商业的独特性使得传统大场的运营方式水土不服，市场却罕有专注沿街商铺、社区商业领域并已形成一定运营方法的团队。于是从2020年开始，在市场上寻找这样的团队，成了我们展开行业研究很重要的一个部分。第一个伙伴是通过塞米的介绍，结识了当时在业内已有一定知名度的杰克，他当时还在操盘巨鹿路758和餐饮集合店MorethanEat,后来我们一起合作了位于古北的迭代升级版社区社交食堂碰头吃饭MEET&EAT和TBC比邻，和杰克是不吵不相识，同事们一直惊讶为啥这两人吵完架就能直接翻篇；古北项目的另一个合作伙伴是OUR都市再生，通过这个项目认识了颖松，并知晓他为设计师伙伴们搭建开放支持系统的梦想，随着我们的合作深入，才发现他是个全情投入工作的拼命三郎，而探索用开放协同的自组织模式来解决更复杂的系统问题，成了我们共同的目标所在；后来，通过Huanxin和晓兰姐结识了开始自主创业的菜场女王Cathy和全国首提烟火型社区商业的高姐姐，短短两年的时间，她们已经分别开出了新的场子，Cathy通过华建和华富两个项目，在上海与街镇合作开创了公益链接商业的模式，高姐姐则在西安端出了长百新市的升级版精致荟，每一次与高姐姐的交流，都让我的心灵受到洗涤，她是我人乐坊国和1000这个示范项目，让我结识了霞酱、大波和他们的team+加合设计团队，看见了他们20多年来一直坚持原创量身定制的初心和坚守，更看见了霞酱可贵的钝感力，在困难和挑战面前的坚韧和达观，以及对伙伴发自内心的关再后来，是无意中发现火爆朋友圈的全国首个会员制图后在上海的碧云成功进化迭代出了2.0版本的社区活动中心，也因此结识了生性腼腆不爱说话但酷爱读书的创始人老到了2021年，两次西安行让我近距离的对建国门老菜场叹为观止，内心深处向连续捧出老菜场、老钢厂这样年度现象级更新项目的全总竖起了大拇指集想象力和落地力为一身，呆萌外表也难以掩盖他的热情与纯真。然后是高和在推动杭州社区商业项目投资落地的过程中，与里仁老吴的网友见面，一套完整的运营伙伴筛选机制走完后，没曾想竟挖出了一个宝藏团队，3个个性鲜明感性与理性并存的合伙人，拥有街区商业领域堪称国内目前最完备的方法论和工具箱；而和王凌的缘起是通过大卫，先是作为一枚老海龟，我好市的标准店只有300多方，却几乎能够满足你所有想的到长出结实的果，是源于对未来的共同看见和价值的共同坚产业链团队聚在一起，组成这个社区商业创新实践先锋营，共同致力于在社会效益和经济效益上积累创新实践和知识目录目录社商先锋营成员名录 二、后疫情时代的社区商业模式转型 一、城市的底层韧性在社区一重构熟人社会 二、国外成熟案例经验 三、team+加合事务所在国内的实践 第三章优秀社区商业运营案例： 1.MEET&EAT碰头吃饭 2.一见图书馆 1.里仁商业 2.长百新市 3.老菜场 刊尾词 社商先锋营成员名录*先锋营按企业拼音首字母排序—社商共融商社共制--凌颖松/OUR都市再生/创始人&CEO蔡青/0UR都市再生/副总建筑师&研发总监郑萍/高和资本/高级副总裁/高和畅/CEO持有浙江大学建筑学学士及英国剑桥大学可持续发展设计哲学硕士学位。知学学院及莱顿商学院导朱旭雯/高和畅/高级资管经理team+上海加合建筑设计事务所于2005年在上海/新加坡创立，致力于成为5G-Goodinnovation伙伴为特质的设计事务所。服务境内外一线地产开发商及资产资本运营方，在商办公建综合以及存量更新方面具有优势。通过一体化创意设计服务，为客户创造多元价值，引领美好生活方式。李霞/team+上海加合建筑设计事务所有限公司/创始合伙人&主持建筑师从业20余年，李霞主创主持设计了大量综合类项目，丰富的学习和工作经历造就了其中西融合的专业视野。她倡导关注使用者的需求、创造人们喜爱的生活方式、与激发城市活力。在不同地域语境中提取要素，结合每个项目的定位与各方诉求，量身定制设计解决方案。通过好创意、好体验、好品质呈现美好生活的愿景。持有同济大学建筑学士和新加坡国立大学建筑硕士学位，是国家一级注册建筑师、AIA美国建筑师协会联合会员和ULI城市土地学会资深会员。程洪波/team+上海加合建筑设计事务所创始合伙人/设计总监老菜场市井文化创意街区立足于街区的特性，从场景营造、文化传承、业态布局、推进街区改造及住民生活方式，保留格局，传承城市记忆，恢复城市肌理；街区的有机更新与城市建设的有机结合。全建彪/老菜场创意街区/发起人西安地方级领军人才、西安市文化创意产业十佳人物、西安市文化产业协会副会长、西安世界之窗产业园投资管理有限公司董事长、西安华清创意产业发展有限公司总经理、西安老钢厂设计创意产业园创始人、西安老菜场市井文化创意街区发起人。上彦辉/西安城门里商业运营管理有限公司/常务副总经理毕业于四川外国语学院，现任西安城门里商业运营管理有限公司常务副总。R石R石NCo.,Ltd.吴锐/杭州里仁商业/创始人&CEO持有浙江大学经济学学士、澳大利亚新南威尔士大学商业策略硕士研究生学位及香港理工大学沈剑/杭州里仁商业/联合创始人专注于城市更新&社区发展行业研究、商业地产全链条管理运营、消费者洞察&商业品牌建设三大领陈杰克/碰头吃饭MEET&EAT/创始人&CEO李杰森/碰头吃饭MEET&EAT/联合创始人“哇~~这里还有这个卖哎!”“今天有位置吗?我想和朋友过来坐坐”“我也想我家小区有家这样的店”茹向亮/社趣好市/创始人&CEO2014年获得东华大学旭日管理学院MBA学位,就职于正大集团期间获得杰出零售管理人才奖项。先杨俭秋/上海一见图书馆/创始人&CEO12街是让社区商业推动社区更新、社区服务、社区治理、社区文化提升的创新实践者，已探索形成“商蒋平/12街/创始人“地产出发，巧遇商业，深耕社区，专注运营”,是25年职业发展历程的概括；在人生的下半场，因为热爱创建了“12街”品牌，着力于“社区商业+社区服务+社区治理+社区文化”陈寅申/12街/品牌主理人本附加与原报告无关很省来源互联网公开数章，仅限子舞友学习，如它用微信扫册长断有效请联系客量疫情前后社区商业模式的转变互动频率更高、依赖度及信任度更强的线下实体商业分钟生活圈及完整居住社区的未来社区创新模式推动传统社区商业的商业模式主要在以下四个维度体现出其主要特征：22运营维度3近80%的传统社区商业商铺面积在30平2009-2020年中国购物中心体量存量规模统计及增长情况2014年达到近50%的增速之后持续减缓，2020年疫情发生之后年增速已不到15%,未来跌破两位数仅是时间问题，加上中国网购用户普使用率于2021年已超数据来源：中国互联网络信息中心(CNNIC)、前瞻产业研究院、高和畅式2.1当前中国城市更新所面临的主要痛点推倒重建、点状保留、增量开发基本保留、少量拆建、提质增效基本不涉及建筑物改建土地使用权更新前后多数变化更新前后变或不变更新前后不变用途更新前后多数变化更新前后不变类似房地产开发财政资金引导、支持力度大棚户区改造、旧工业区拆除历史文化街区等更新环境改善图片来源：高和资本、国家发展与战略研究院“中国城市更新论坛白皮书(2020)”2.2打造“四类产品、一个策略”,推动系统性城市有机更新的实施落地金融产品运营产品商业产业规划空间产品F从韧性城市到韧性社区一、城市的底层韧性在社区一重构熟人社会UnemploymentPovertylevelsHouseholdncomePeicentageofpopulatlonEconomy经济(GDP增长率、初创企业和商业倒闭数Society社会(移民年龄和性别贫困水平，距服务设施500米的居民家庭收入百分比)Numberof.·Communiyoranisains·Publicsectorofficials·Sub-nationalgovernmentsPopulationdensity·%BultupareasGovernance治理(按来源划分的收入，数量社区组织、官方公共部门、地方政府)Environment环境(人口密度；可进入绿地级别(城市建成区比例、存量重建比例、开放空间附近的市民比例、枢纽附近新开发项目比例)2019年team+与荷兰事务所VCS联合参加了温州瓯海南部新城规划设计的国际竞赛并入围前三。我们主要就如何为人们构建健康生活的韧性城市提出解决方案。我们将韧性城市的构建分解为四个层面：韧性城市生态基底+绿色高效交通体系+混合活力微型城市+包容性产业成长包容增长产业绿色高效交通韧性城市生态混合活力微型城市是一个以人和社区为尺度的规划策略，把城市划分到更小的单元，类似一个superblock的大型社区。在这个城市单元里面，首先有一个很好的自然环境基底，然后构建偏步行友好的交通体系，同时功能是复合化的，能够自成一体地运作。在家的附近，不管是工作还是生活的所有服务可以在一个半径内去达成，像一个微型城市，类似于15分钟生活圈的概念。淡滨尼天地总建筑面积达12万m²,最高层最顶层上面分布一些体育设施，比如说游泳、社区健身步道、社区农园等等；下一层就是室内的体育活动场所、图书馆，然后学生学习的地方；再下一层是一些诊疗所。再往下面一层是公共活动1.精心打造公共空间，重塑社区熟人社会社区商业承载了最有人情味和全龄人群的生活方式，与人们的日常生活紧密联系，有助于人与人从认识、互动、私交而建立亲密友好的邻里关系。加合事务所在近20年的实践中，致力于塑造人与人、人与社区、人与城市的放致力于吸引人们到来，通过商业空间链接城市、融入自然、创造便捷通达的开放空间。聚合致力于把人们聚在一起共度美好的时光，让场所真正有归属感、参与度与社交性，从而把人们链接在一起，重塑有凝聚力的社区熟人社会，打造有温度的熟邻社区。2.典型案例一上海国和1000邻里中心国和1000项目位于上海杨浦，距离城市副中心商圈2公里，周边1.5公里内有近50个居住小区，但建筑大多高度低且老旧，整体有一种都市里难得的不紧不慢、温暖祥和的老上海生活气息。项目周边以大量80年代多层居住区为主，临近大学。周边居民日常商业需求旺盛，但多以品质不高的沿街商业为主。项目原来是一个大型超市，建筑内外都比较封闭，与街道缺少互动，业态、空间与形象均已经不能适应居民需求，退出多时，亟需改造升级。且调研发现周边居民家中空间有限，非常需要家之外的社交活动空间。我们提出重塑如田子坊般的上海特质街区生活体验，创造富有老上海地域特色的宜人街巷空间和生活空间为出发点，结合邻里中心的业态功能，主要从空间营造、城市界面激活、和场所精神塑造来悉心考量，以“盒子里的立体街巷”为理念，倾力打造集餐饮、生活方式为主体的社区型商业中心和睦邻共享空间，服务周边居民。优秀社区商业运营案例疫情呼唤韧性企业的必要性本章共包含8个全国优秀社区商业运营案例，根据各个案例在全球新冠肺炎疫情爆发期间及疫情常态化后各自的应急能情时代，积极推动韧性社区商业的发展对于未来打造韧一、保供类社区商业运营案例顶目简介式的商品组合与温馨生活的空间氛1.1核心价值观与运营理念专业的供应链能力操盘的项目都是单店3000m+的连锁项目，商品库达到品质稳定且能灵活调整的经营能力对社区的责任感和担当从单店角度，一个小区的顾客体量要快速实现现金流的平衡是有难度的。社趣好市的定位初衷就是分享好物与美好生活方式，品牌基因中本身就具有一定的社区公益属性。在日常经营中，高性价比的定价、免费配送、试吃体验等都是具体的社区公益实践。1.3.4社区商业在韧性社区中的角色平时是社区中提供“便利生活+社区个性需求+温度社区共建”的角色，社趣好市特意选择微信群而非微信小程序作为日常业主购买和沟通的渠道，因为团队认为微信群的高频互动交流能够让社趣好市真正成为业主的生活伙伴，而非单纯的商品提供者。日常的定制化选购与餐品服务潜移默化地增强了业主在小区内生活的归属感和被细致关注的感受，也在逐步建立运营团队与顾客之间的深度连接与信任基础。特殊时期则成为小区内的“基础物资保供核心主力+社区秩序维护员”,除了以超市为原点为小区业主供应疫情期间的日常生活必备物资、保障业主生活质量不受疫情影响外，还积极通过私域运营处理社区舆情，关注每位业主在特殊时期的各类需求，并及时处理或加以安抚，有效保证了疫情期间，尤其是小区被封控、外部资源与基层政府难以触达居民真实需求的情况下，人民生活的物质及精神基本需求的稳定，为整个社区在面对公共危机事件时能够快速应对、平稳度过、快速恢复的韧性能力提升上扮演着至关重要的角色。上年922打算等疫情过期，超市再次正式营业后，去恶狠狠的扫荡一次货，请你们超市做好充足准备1.4对于韧性社区的价值与必要性1.5社趣好市可持续发展的核心能力与未来所需的主要外部支持本文作者：社趣好市2.12街●以统一管理、四大空间、商业思维、公益担当的核心更新策略，让社区商业真正成为推动社区服务，社区治理，社区文化提升的有效力量；●疫情期间站在社区保供第一线，保障社区居民的基本生活物资，利用柔性治理有效管理疫情期间的社区舆情，如同一个微型资源整合调动平台，成为社区企业连接社区、基层政府与百姓必不可少的重要环节。12街·华建邻里巷位于上海市徐汇区华泾镇华建小区内，该小区建设于1993-94年，是徐汇区最早的、最南端的动迁居住区。小区的入口处规划了由传统底商形成的一条商业内街，分南北街设置，单铺面积在50平米左右，共有3000平米左右，早期作为销售性商铺，已经全部售罄。原经营业态无序生长，需要，也对小区安全及治理带来了诸多难度。此外，小区约有五分之征明显，加上其所在区域位置及不便利的交通，一直被老百姓称之为“徐汇的西伯利亚”,同时居民生活配套设施匮乏。2019年，政府正式启动华建小区社区配套商业一期(南街)项目更新、提能、升级，并于2021年10月完成改造重新亮相。标规划了生鲜集市、社区食堂、华建邻里汇三大民生保障服务业态，以统一管理，四大空间，商业思维，公益担当的核心更新策略，让社区商业真正成为推动社区服务，社区治理，社区文化提升的有效力量。统一管理：由多业权街铺分散经营调整为政府主导，市场专业公司统一经营四大空间：邻鲜集市、华建邻里汇(公益服务平台+社区卫生服务中心)、合缘饭堂(社区食堂)、文居社(展示文化茶空间)商业思维、公益担当：12街在公益担当的前提下，充分发挥其对社区商业的专业运营思维、逻辑、资源优势，让看似“烟火气”的业态，更有人气和喜气，也培育、滋养孵情，造福百姓的价值观；"人"则是通过“以人为本”的需求逻辑建立有序良性的商业自循环体系，更希望通专业洞察力、多元复合力、高效协同力，是12街在项目整合运营中始终坚持、不断学习，迭代转化并加以整合呈现的项目实操手法。根据12街华建邻里巷项目的特点，在政府民生项目保障提能、社区百姓幸福感获得感增强、基层组织共建自治能力提高、商户可持续经营四个维度进行了综合的评估与平衡，倡导并洞察力复合力协同力2.2疫情前后的企业价值观迭代2.3对于韧性社区的价值与必要性2.3.1抗疫期间的保供行动凸显社区商业对于韧性社区的社会价值2.412街可持续发展的核心能力与未来所需的主要外部支持促发展类社区商业更加突出展现当疫情已成为经济发展常态之时，通过商业连接公益的模式，参与社区治理，将市场力量注入到社区发展当中，从而成为推动公共危机事件结束后社区可持续发展、并提升下一次应对危机的韧性能力必不可少的重要统筹与参与者。这当中既包含主题集合店一类的创新集合与孵化空间，也包含能够以传统盒子式购物中心及商业街区为载体探索社区营造及社区价●集合十余家多元化异国餐饮业态的寰宇美食集合空间，打造家门口可以从早到晚碰头吃饭的地●以餐饮为切入口，提供舒适便利的就餐空间，辅以社群活动凝聚力量，从社交食堂的角度，推动建立具有社区意识、强而有力、愿意参与的邻里社群关系；●以项目整体作为外部资源的统一对接端口，实现群体力量；●组织公益服务带动社区的团结友爱氛围；加强品牌的线下公共服务性及线上参与度。碰头吃饭MEET&EAT古北店位处上海长宁区虹桥街道，该区域是上海外籍人士占比最高的古北国际社区，按照相关统计数据，外籍人士约占总居民数的一半。该项目于2021年底开启试营业，集合十余家多元化异国餐饮业态，以及逐渐展开的各类型聚会活动，为周遭邻里带来全新的生活体验，打造家门口可以从早到晚碰头吃饭的地方。交食堂”MEET&EAT联合商户打造各种形态的聚会如花艺展的活动也不再是高不可攀的阳春白雪，而是社区共享、随时路过可以走进体验的生活艺1.3社区治理与多方利益相关方协同1.4对于韧性社区的价值与必要性1.4.1疫情常态化下，商业连接公益的具体行动及带来的社会与商业价值活动内容羊毛毡义卖活动日期参与人数活动价值MEET&EAT圣诞聚餐回馈年会羽真花展MEEBOKAFEE爱心咖啡2022/3-4700+1.5MEET&EAT可持续发展的核心能力与未来所需的主要外部支持1.5.1可持续发展的核心能力1.5.2未来所需主要外部支持R顶目简介R职妈妈占比高达80%。2.1.1核心价值观2.1.2运营理念保障>引流>增收2.1.3具体运营策略内容数170人次880人次727场670人次3500人次(元/小时)租期(月)收入(元/月)会员到访率(人均/月)会员花费(人均/年)2.2疫情常态化下，企业实现自身可持续发展的同时促进社区韧性发展的核心驱动要素2.2.1疫情中增长的社区温度2.2.2艰难中增长的精神需要2.3社区治理与多方利益相关方协同2.3.1一见与社区居民的协同2.3.2一见与社区邻商的协同带来了很多潜在的合作机会与实际可落地的协同执2.3.3一见与社区基层政府的协同2.3.4一见与所处社区的协同2.4.1疫情常态化下，商业连接公益的实践案例及带来的社会与商业价值“一样不一2021年12月样"错袜活动“我为残障2021年6月者做实事”2021年11月德威国际学2021年11月良善市集2022年2月上海震旦教育发展基金会构德威的学些项目要那务的人群《各种不一事业的会员，通过他们一见结识了残障伙见的社区更多元1.为学生的社区服务项目筹到了可观资金；2.为图书馆所在的社区商业中心及其商户带来了人流以及相应的消费社会价值1.为社区居民能够得到更多细分的有质量的服务创造了条件；3.加强了社区居民的团结和自豪感商业价值为图书馆所在的社区商业中心及商户带来社会价值2.让更多的人了解到该类社会问题的严重2.5.1可持续发展的核心能力2.5.2未来所需主要外部支持一个目标定位为与社区共同成长的企业，其现金流在运营初期存在较大的波动性展特征相匹配的融资渠道也将是诸如一见这类创新型社区企业实现可持续发展所需的必不可少的主要本文作者：一见图书馆三、促发展类社区商业运营案例-复合型社区商业顶目简介合作共赢守正出奇1.1.2运营理念1.2社区治理与多方利益相关方协同接的在地性这三方面达成好的一致。韧性的加强往往需要以放弃短期最优的商业性价比为代价(因为需周边的人群创造了在地化的社交和参与的新场景，使得项目周边，以及相关联的各方1.4武林里可持续发展的核心能力核心能力Ⅲ:组织的自我迭代我们有常年保持组织读书会的习惯，以及mentor式样的团建。这保证了里仁读书会邀请函的()上上和可二.少有人走的重点面向18-35岁群体，以全客层的业态的日常文化和精神需求，让居民在长百新市过幸福生活，进而实现长百新市美好生2.1核心价值观与运营理念2.1.1企业价值观五向迭代从我到我们、从社区商业到社会型企业从我到我们、从社区商业到社会型企业美好生活服务商为顾客创造幸福感的品质生活场所商业环境迭代2.1.2战略定位的持续升维满足精神内在满足精神内在心理情感的需求满足休闲放松引导生活方式消费需求有限空间复合化2.1.3具体运营策略长百新市在疫情发生之前便已组织各种社区公益活动，疫情之后企业更将公益正2.2.1具体行动