无形资产与投资性房地产

第7章无形资产与投资性房地产7.1无形资产7.2投资性房地产17.1无形资产7.1.1无形资产的性质7.1.2无形资产的分类7.1.3无形资产的取得7.1.4无形资产的摊销7.1.5无形资产的出租7.1.6无形资产的处置7.1.7无形资产的期末计价及报表列示27.1.1无形资产的性质无形资产是指企业拥有或者控制的没有实物形态，且为企业带来多少经济利益具有较大不确定性的可辨认经济资源。一般来说，只有同时具有以下特征的经济资源才能确认为无形资产。1、无实体性2、长期性3、不确定性4、可辨认性31、无实体性无形资产没有实物形态。这一特征，主要是与固定资产等具有实物形态的资产相对而言的。但是，需要指出的是，没有实物形态并不是无形资产独有的特性，其他许多资产也不具有实物形态，如应收账款、对外投资等。42、长期性无形资产应能在较长时期内供企业使用。一般来说，使用年限应在1年以上。这一特征，主要是与应收账款等没有实物形态的流动资产相对而言的。但是，需要指出的是，能在较长时期内供企业使用也不是无形资产的独有特征，其他许多资产也能在较长时期内供企业使用，如长期投资等。

53、不确定性无形资产能为企业带来多少未来的经济利益具有较大的不确定性。当代科学技术的迅猛发展，使得许多无形资产的经济寿命难以准确地预计，因而也使得无形资产能为企业带来多少未来的经济利益难以准确地预计。这一特征，主要是与长期投资等既没有实物形态又能在较长时期内供企业使用的资产相对而言的。64、可辨认性无形资产能够单独确认。无形资产能够从企业中分离或者划分出来，并能单独或者与相关资产或负债一起，用于出售、转移、授予许可、租赁或者交换。这一特征，主要是与商誉等不可辨认经济资源相对而言的。77.1.2无形资产的分类无形资产按照不同的标准，可以分为不同的类别。1、按经济内容分类2、按来源途径分类3、按经济寿命期限分类81、按经济内容分类无形资产按其反映的经济内容，可以分为：（1）专利权（2）非专利技术（3）商标权（4）著作权（版权）（5）土地使用权（6）特许权

9（1）专利权专利权是指经国家专利管理机关审定并授予发明者在一定年限内对其成果的制造、使用和出售的专门权利。专利权一般包括发明专利权、实用新型专利权和外观设计专利权等。专利权受法律保护。在某项专利权的有效期间内，该项专利权的非持有者如需使用与之相同的原理、结构和技术用于生产经营，应向该专利权的持有者支付专利使用费，否则就视为侵犯了专利权。10（2）非专利技术非专利技术是指发明者未申请专利或不够申请专利的条件而未经公开的先进技术，包括先进的生产经验、先进的技术设计资料以及先进的原料配方等。非专利技术不需到有关管理机关注册登记，只靠少数技术持有者采用保密方式维持其独占性。只要非专利技术不泄露于外界，就可以由其持有者长期享用，因而非专利技术没有固定的有效期。11（3）商标权商标权是指企业拥有的在某类指定的商品上使用特定名称或图案的权利。商标经商标管理机关核准后，成为注册商标，受法律保护。（4）著作权著作权也称为版权，是指著作者或文艺作品创作者以及出版商依法享有的在一定年限内发表、制作、出版和发行其作品的专有权利。著作权受法律保护，未经著作权所有者许可或转让，他人不得占有和行使。12（5）土地使用权土地使用权是指企业经国家土地管理机关批准享有的在一定期间内对国有土地开发、利用和经营的权利。在我国，土地归国家所有，任何单位或个人只能拥有土地使用权，没有土地所有权。（6）特许权特许权是指企业经批准在一定区域内，以一定的形式生产经营某种特定商品的权利。特许权可以是政府授予的，也可以是某单位或个人授予的。132、按来源途径分类

无形资产按其来源途径，可以分为：外来无形资产是指企业用货币资金或可以变现的资产从国内外科研单位及其他企业购进的无形资产以及接受投资或接受捐赠形成的无形资产。自创无形资产是指企业自行开发、研制的无形资产

143、按经济寿命期限分类无形资产按是否具备确定的经济寿命期限，可以分为期限确定的无形资产和期限不确定的无形资产。期限确定的无形资产是指在有关法律中规定有最长有效期限的无形资产，如专利权、商标权、著作权、土地使用权和特许权等。这些无形资产，在法律规定的有效期限内受法律保护；有效期满时，如果企业未继续办理有关手续，将不再受法律保护。15期限不确定的无形资产是指没有相应法律规定其有效期限，其经济寿命难以预先准确估计的无形资产，如非专利技术。这些无形资产的经济寿命取决于技术进步的快慢以及技术保密工作的好坏等因素。当新的可替代技术成果出现时，旧的非专利技术自然贬值；当技术不再是秘密时，也就无价值可言。167.1.3无形资产的取得企业取得的无形资产，只有在其产生的经济利益很可能流入企业且其成本能够可靠地计量的情况下，才能加以确认。企业取得的无形资产，主要有以下几种形式：1、购入的无形资产2、接受投资的无形资产3、自行研究开发的无形资产171、购入的无形资产企业购入无形资产的实际成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的如律师费、咨询费、公证费、鉴定费、注册登记费等其他支出。企业应根据购入无形资产的实际成本，借记“无形资产”科目，贷记“银行存款”等科目。如企业购入土地使用权，则应视不同情况进行处理，分别计入无形资产或相关成本。18例7-1某企业购入一项专利权，双方协商确认的价值为600000元，以银行存款支付。根据以上资料，编制会计分录如下:

借：无形资产——专利权600000贷：银行存款600000191、购入的无形资产如果企业购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质，无形资产的成本应以购买价款的现值为基础确定。

借：无形资产贷：长期应付款实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除按照会计准则规定应予资本化的以外，应当在信用期间内计入当期财务费用。202、自行研究开发的无形资产企业自行研究开发项目的支出，应当区分研究阶段支出与开发阶段支出。研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的有计划调查。开发是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。213、自行研究开发的无形资产研究阶段的特点在于其属于探索性的过程，是为了进一步的开发活动进行资料及相关方面的准备。从已经进行的研究活动看，将来是否能够转入开发、开发后是否会形成无形资产等具有较大的不确定性。为此，企业研究阶段发生的支出，应予以费用化。223、自行研究开发的无形资产在研究阶段阶段发生的支出应计入当期损益：

借：研发支出—费用化支出贷：银行存款等期末，应将本科目归集的费用化支出金额转入“管理费用”科目。

借：管理费用贷：研发支出—费用化支出23开发阶段相对研究阶段而言，应当是完成了研究阶段的工作，在很大程度上形成一项新产品或新技术的基本条件已经具备。企业自行研究开发项目在开发阶段发生的支出，同时满足下列条件的，应当确认为无形资产，其相关支出应予以资本化。

条件如下：24（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；（3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，应当证明其有用性；（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。25如企业开发阶段发生的支出符合资本化的条件，应予以资本化，则

借：研发支出—资本化支出贷：原材料/银行存款等在确认无形资产时，应根据发生的全部开发支出转入无形资产的成本：

借：无形资产贷：研发支出—资本化支出26如企业开发阶段发生的不应予以资本化支出，应作为费用化支出处理。企业取得的仍处于研究阶段的无形资产，在取得后发生的支出也应当按照上述规定处理。无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，应当将其所发生的研发支出全部费用化。27例7-2某企业自行开发某项专利技术，研究和开发阶段发生的应予以费用化的支出10000元，开发阶段发生符合资本化条件的支出300000元，开发成功后发生注册登记费10000元，均以银行存款支付。28（1）发生各项支出。借：研发支出——费用化支出100000——资本化支出300000贷：银行存款等400000（2）期末结算费用化支出。

借：管理费用100000贷：研发支出——费用化支出100000（3）登记注册后。借：无形资产——专利权310000贷：研发支出——资本化支出300000银行存款10000根据以上资料，编制会计分录如下:297.1.4无形资产的摊销1、无形资产的摊销期限2、无形资产的摊销方法301、无形资产的摊销期限企业应当于取得无形资产时分析判断其使用寿命。如果无形资产的使用寿命是有限的，则应估计该使用寿命的年限或者构成使用寿命的产量等类似计量单位数量；无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，应当视为使用寿命不确定的无形资产。311、无形资产的摊销期限使用寿命有限的无形资产，其应摊销金额应当在使用寿命内系统合理摊销。如果预计使用寿命超过了相关合同规定的受益年限或法律规定的有效年限，无形资产的摊销期限，一般按下列原则确定：

32（1）合同规定了受益年限，而法律未规定有效年限，摊销年限以合同规定的受益期限为上限；（2）合同未规定受益年限，而法律规定了有效年限，摊销年限以法定有效年限为上限；（3）合同规定了受益年限，法律也规定了有效年限，摊销年限以受益年限与有效年限中较短者为上限。使用寿命不确定的无形资产不应摊销，应于期末进行减值测试。332、无形资产的摊销方法无形资产的摊销方法，应当反映与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式，可以采用平均年限法、工作量法、双倍余额递减法和年数总和法等。无法可靠确定预期实现方式的，应当采用平均年限法摊销。342、无形资产的摊销方法无形资产的应摊销金额为其成本扣除预计残值后的金额。已计提减值准备的无形资产，还应扣除已计提的无形资产减值准备累计金额。使用寿命有限的无形资产，其残值应当视为零，但下列情况除外：（1）如果有第三方承诺在无形资产使用寿命结束时购买该无形资产；（2）可以根据活跃市场得到预计残值信息，并且该市场在无形资产使用寿命结束时很可能存在，则可以预计其净残值。35为了分别反映无形资产的原始价值和累计摊销额，应设置“累计摊销”这一备抵科目。摊销无形资产价值时：借：制造费用/管理费用/其他业务成本贷：累计摊销36例7-3承例7—1，该项专利权法律规定的有效年限为20年，合同规定的受益年限为10年，采用平均年限法摊销，不预计净残值。根据以上资料，编制会计分录如下:年摊销额=600000/10=30000（元）月摊销额=30000/12=5000（元）借：制造费用5000贷：累计摊销5000377.1.5无形资产的出租无形资产的出租，是指将无形资产的使用权让渡给他人，企业仍保留对无形资产的所有权。（1）企业出租无形资产取得的收入，应作为其他业务收入处理。

借：银行存款等

贷：其他业务收入

387.1.5无形资产的出租（2）企业取得无形资产出租收入以后，还应缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加等。按照配比原则，这些税费应由取得的收入来补偿。借：营业税金及附加贷：应交税费（3）企业在出租无形资产的过程中，还可能支付律师费、咨询费等费用。这些费用，也应由取得的收入来补偿。借：其他业务成本贷：银行存款39企业出租无形资产以后，无形资产价值的摊销，一般有以下几种方法：（1）全部计入其他业务成本，由取得的收入来补偿。如果企业在出租无形资产以后，自己不再使用该项无形资产，则按照配比原则，其摊销价值应全部计入其他业务成本，而不应再计入管理费用。摊销时，应借记“其他业务成本”科目，贷记“累计摊销”科目。40（2）一部分计入其他业务成本，由取得的收入来补偿；另一部分计入管理费用。如果企业在出租无形资产以后，自己仍在使用该项无形资产，则按照配比原则，其摊销价值应按照一定标准进行分配，一部分计入其他业务成本，由出租收入来补偿，另一部分计入管理费用。摊销时，应借记“其他业务成本”、“管理费用”科目，贷记“累计摊销”科目。（3）全部计入管理费用。如果企业出租无形资产取得的收入所占比例不大，按照重要性原则，也可以将无形资产的摊销价值全部计入管理费用。摊销时，借记“管理费用”科目，贷记“累计摊销”科目。41例7-4，甲公司20×1年1月将一项用于A产品生产的专利权出租给乙公司，收取当月租金100000元，营业税税率为5%（假定不考虑其他税费）。该项专利权的初始成本为2000000元，预计生产产品的产量为10000件，采用产量法进行摊销。20×1年1月，甲公司A产品的产量为120件，乙公司A产品的产量为80件。根据以上资料，编制会计分录如下：42（1）取得出租收入。借：银行存款100000

贷：其他业务收入100000（2）结转应交营业税。借：营业税金及附加5000

贷：应交税费——应交营业税500043（3）摊销专利权成本。单位产量摊销额：2000000÷10000=200（元）出租专利权负担摊销额：200×80=16000（元）自用专利权负担摊销额：200×120=24000（元）借：其他业务成本16000

制造费用24000

贷：累计摊销40000447.1.6无形资产的处置无形资产的处置包括无形资产的出售和报废等。1、无形资产的出售2、无形资产的报废451、无形资产的出售无形资产的出售是指将无形资产的所有权让渡给他人。即在出售以后，企业不再对该项无形资产拥有占用、使用、收益、处置的权利。企业出售无形资产收取的价款，不属于营业收入。企业出售无形资产时，应将出售所得的价款扣除相关税费和该项无形资产账面价值后的差额，确认为当期损益。461、无形资产的出售企业应按出售无形资产所得价款，借记“银行存款”等科目；按应交纳的税费，贷记“应交税费”科目；按无形资产的累计摊销额，借记“累计摊销”科目；按无形资产的原始价值，贷记“无形资产”科目（如果计提了减值准备，还应借记“无形资产减值准备”科目）；并按其差额，贷记“营业外收入”（盈利）或借记“营业外支出”（亏损）科目。471、无形资产的出售处置无形资产时

借：银行存款[实际收到的金额]累计摊销[已计提的累计摊销]贷：应交税费无形资产[原始价值]营业外收入[差额]或借记“营业外支出”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。48例7-5，某企业出售一项无形资产，收取价款100000元，应交营业税5000元（假定不考虑其他税费），用银行存款支付律师费2500元，该项无形资产的原始价值为150000元，累计摊销额为70000元，未计提减值准备。49借：银行存款100000累计摊销70000贷：应交税费—应交营业税5000无形资产150000银行存款2500

营业外收入12500编制会计分录如下:502、无形资产的报废无形资产报废是指无形资产由于已被其他新技术所代替或不再受法律保护等原因，预期不能为企业带来经济利益而进行的处置。无形资产报废时，应按照累计摊销额，借记“累计摊销”科目；按照计提的减值准备，借记“无形资产减值准备”科目；按照原始价值，贷记“无形资产”科目；按照账面价值，借记“营业外支出”科目。5152无形资产的报废借：营业外支出累计摊销

无形资产减值准备贷：无形资产账面价值527.1.7无形资产的期末计价及

报表列示1、无形资产的期末计价2、报表列示531、无形资产的期末计价每年年末，企业应对无形资产的账面价值进行检查。如果出现减值迹象，应对无形资产的可收回金额进行估计。如可收回金额低于其账面价值的，应当确认资产减值损失。（1）无形资产的可收回金额（2）无形资产的减值损失54（1）无形资产的可收回金额可收回金额应当根据无形资产的公允价值减去处置费用后的净额与无形资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。（2）无形资产的减值损失无形资产可收回金额的计量结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，应当将资产的账面价值减记至可收回金额。借：资产减值损失贷：无形资产减值准备55无形资产减值损失确认后，减值无形资产的摊销费用应当在未来期间作相应调整，以使该无形资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的无形资产账面价值。无形资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。56例7-6，甲公司20X1年1月5日购入一项专利权，实际支付价款300000元，预计使用年限为10年。20X4年12月31日，该项专利权发生减值，预计未来现金流量的现值为120000元，公允价值为110000元。该项专利权发生减值以后，预计剩余使用年限为5年。20X7年1月5日，甲公司将该专利权出售，收取价款60000元，应交营业税3000元（假定不考虑其他税费）。根据以上资料，编制会计分录。57根据以上资料，编制会计分录如下：(1)计算该项专利权在计提减值准备前的账面余额。账面余额==180000(元)(2)计提减值准备。应计提的减值准备=180000-120000=60000(元)借：资产减值损失60000贷：无形资产减值准备6000058(3)计算剩余使用年限内年摊销额。剩余使用年限内年摊销额==24000（元）⑷计算该项专利权在20×7年1月5日的累计摊销和账面价值20×5年至20×6年摊销额=24000×2=48000（元）累计摊销=120000＋48000=168000（元）账面价值=300000－168000－60000=72000（元）59⑸出售专利权

借：银行存款60000

累计摊销168000

无形资产减值准备60000

营业外支出15000

贷：无形资产300000

应交税费——应交营业税3000602、报表列示（1）“无形资产”项目。在资产负债表中，“无形资产”项目反映全部无形资产的账面价值，即以无形资产的原始价值扣除累计摊销和无形资产减值准备后的净额列示。（2）“研发支出”项目。在资产负债表中，“研发支出”项目反映全部处于开发阶段的无形资产符合资本化条件的支出，可以按照“研发支出”科目的余额直接列示。617.2投资性房地产7.2.1投资性房地产的取得7.2.2投资性房地产的出租收入7.2.3投资性房地产的后续计量7.2.4投资性房地产的转换7.2.5投资性房地产的处置7.2.6投资性房地产账务处理举例7.2.7投资性房地产的报表列示627.2.1投资性房地产的取得投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括：已出租的建筑物；已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权等。637.2.1投资性房地产的取得企业取得的投资性房地产，不论是外购还是自行建造或开发，均应按照取得成本进行初始计量，借：投资性房地产——成本贷：银行存款等其取得成本的确认与计量方法与取得固定资产或无形资产的方法相同。647.2.2投资性房地产的出租收入投资性房地产对外出租取得的出租收入，属于其他业务收入，应根据确认的收入金额，借：银行存款等贷：其他业务收入根据应交纳的营业税费等，借：营业税金及附加贷：应交税费657.2.3投资性房地产的后续计量投资性房地产的计量模式有成本模式和公允价值模式。一个企业的投资性房地产只能采用一种计量模式，计量模式一经确定，不得随意变更。661、采用成本模式进行后续计量采用成本模式计量的投资性房地产比照固定资产或无形资产对已出租的建筑物或土地使用权进行计量，并计提折旧或摊销。投资性房地产的累计折旧和累计摊销，可以设置“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目进行核算。671、采用成本模式进行后续计量企业计提已出租的建筑物折旧或摊销已出租土地使用权时，借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）如果投资性房地产存在减值迹象，应当进行减值测试，计提相应的减值准备，借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备682、采用公允价值模式进行后续计量采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，投资性房地产可以在房地产交易市场中直接交易。（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。692、采用公允价值模式进行后续计量采用公允价值模式计量的投资性房地产，不计提折旧或摊销。资产负债表日，应以投资性房地产的公允价值为基础，对其账面价值进行调整，差额计入当期损益，借记或贷记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。702、采用公允价值模式进行后续计量需要说明的是：如果将投资性房地产由成本模式计量转为公允价值模式计量，属于会计政策变更，需要进行追溯调整。首先应将以前年度计提的折旧和摊销予以冲销，将投资性房地产的账面价值还原为初始成本；

借：投资性房地产累计折旧（摊销）贷：利润分配——未分配利润71成本模式转换为公允价值模式其次将投资性房地产初始成本按照变更日当年年初的公允价值进行调整，借记或贷记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记或借记“利润分配——未分配利润”科目；最后将投资性房地产变更日当年年初的公允价值调整为变更日的公允价值，借记或贷记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。注意：已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。727.2.4投资性房地产的转换1、其他资产转换为投资性房地产2、投资性房地产转换为其他资产731、其他资产转换为投资性房地产（1）投资性房地产采用成本模式计量。在成本模式下，企业应将其他资产转换前的账面价值作为转换后投资性房地产的入账价值。借记“投资性房地产”、“累计折旧”、“累计摊销”科目，贷记“固定资产”、“无形资产”、“库存商品”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”等科目。如果其他资产发生减值，计提的减值准备也应一并结转。7475

“累计折旧”、“累计摊销”借：投资性房地产（转换时的原账面原值）贷：固定资产（转换时原账面余额）

无形资产（转换时原账面余额）

库存商品（转换时原账面余额）

投资性房地产累计折旧（摊销）固定资产减值准备无形资产减值准备或存货跌价准备

投资性房地产减值准备

1、其他资产转换为投资性房地产751、其他资产转换为投资性房地产（2）投资性房地产采用公允价值模式计量。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应将转换当日的公允价值作为投资性房地产的入账价值。761、其他资产转换为投资性房地产转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益，；借记“投资性房地产”、“累计折旧”、“累计摊销”、“公允价值变动损益”等科目，贷记“固定资产”、“无形资产”、“库存商品”等科目转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入资本公积，借记“投资性房地产”、“累计折旧”、“累计摊销”等科目，贷记“固定资产”、“无形资产”、“库存商品”、“资本公积”等科目。如果投资性房地产发生减值，计提的减值准备也应一并结转。772、投资性房地产转换为其他资产（1）投资性房地产采用成本模式计量。在成本模式下，企业应将投资性房地产转换前的账面价值作为转换后其他资产的入账价值，其中，原始价值、累计折旧、累计摊销应分别进行结转，账务处理与其他资产转换为投资性房地产相反。782、投资性房地产转换为其他资产（2）投资性房地产采用公允价值模式计量。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益，借记“固定资产”、“无形资产”等科目，贷记“投资性房地产”科目，借记或贷记“公允价值变动损益”科目。792、投资性房地产转换为其他资产需要考虑的问题是：其他资产转为投资性房地产时，公允价值大于账面价值的差额已计入其他资本公积；投资性房地产再转回其投资产时，原计入其他资本公积的金额如何处理？802、投资性房地产转换为其他资产企业会计准则对此没有规定。建议：（1）将原计入其他资本公积的金额转为“公允价值变动损益”。依据：符合准则的规定，转回的其他资产按照转回日公允价值计量，转回日公允价值与其他资产转为投资性房地产前账面价值的差额全额确认为公允价值变动损益。问题：其他资产转为投资性房地产，再转回其他资产，相当于其他资产的性质未变，但确认公允价值变动损益。812、投资性房地产转换为其他资产例如：01年1月1日，土地使用权转为投资性房地产，账面价值1000，公允价值1200。确认：投资性房地产1200，其他资本公积200。01年12月31日，投资性房地产转回土地使用权，转换日公允价值1300。确认：土地使用权1300，公允价值变动损益100。其他资本公积200转为公允价值变动损益。结果：土地使用权年初账面价值1000，年末账面价值1300，确认公允价值变动损益300。822、投资性房地产转换为其他资产建议：（2）原计入其他资本公积的金额不予调整。问题：其他资本公积将永久存在，与其他资本公积的性质不符。837.2.5投资性房地产的处置1、采用成本模式计量的投资性房地产处置2、采用公允价值模式计量的投资性房地产处置841、采用成本模式计量的

投资性房地产处置（1）记录处置的收入借：银行存款（实际收到的价款）贷：其他业务收入（2）核算应交纳的税费借：营业税金及附加贷：应交税费851、采用成本模式计量的

投资性房地产处置（3）结转投资性房地产成本，根据累计折旧或累计摊销额，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目；根据投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产——成本”科目；根据已计提的减值准备，借记“投资性房地产减值准备”科目；根据其差额，借记“其他业务成本”科目。

借：其他业务成本投资性房地产累计折旧/摊销投资性房地产减值准备贷：投资性房地产—成本

862、采用公允价值模式计量的

投资性房地产处置（1）核算处置收入实际收到的价款，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。根据应交纳的税费，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费”科目。结转投资性房地产成本，根据公允价值变动，借记或贷记“投资性房地产——公允价值变动”科目；根据投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产——成本”科目；根据投资性房地产账面价值，借记“其他业务成本”科目。872、采用公允价值模式计量的

投资性房地产处置同时，还要按投资性房地产公允价值变动额，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务收入”科目。需要考虑的问题是：是否需要将“公允价值变动损益”转为“其他业务收入”？如果需要结转，是转为“其他业务收入”还是转为“其他业务成本”？882、采用公允价值模式计量的

投资性房地产处置是否需要将“公允价值变动损益”转为“其他业务收入”？

结转后，将导致“公允价值变动损益”不实。如果需要结转，是转为“其他业务收入”还是转为“其他业务成本”？

“公允价值变动损益”已经调整投资性房地产账面价值，且调整公允价值变动损益不会增加收入。因此，如果需要调整，应调整“其他业务成本”。892、采用公允价值模式计量的

投资性房地产处置如果其他资产转换为投资性房地产时有计入资本公积的金额，也应一并结转，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。问题：上述调整使其他业务收入虚增。建议：冲减“其他业务成本”。907.2.6投资性房地产的报表列示在资产负债表中，“投资性房地产”项目反映全部投资性房地产的账面价值。以成本模式计量的投资性房地产，该项目以原始价值扣除累计折旧（或摊销）和投资性房地产减值准备后的净额列示。以公允价值模式计量的投资性房地产，该项目可以根据“投资性房地产”科目的余额直接列示。91例7-7某企业20X1年12月31日以银行存款3000000元购入一栋房屋，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量，采用年限平均法计提折旧，预计使用年限为50年,预计净残值为0。20×3年1月1日至20×3年6月30日，该企业共收取租金3000000元。20×3年6月30日,该企业将投资性房地产的后续计量模式由成本模式改为公允价值模式,当日的公允价值为32000000元，年初的公允价值为31500000元。20×3年下半年，该企业收取租金1000000元；20×3年12月31日，该房屋的公允价值为34000000元。该企业按照净利润的10%提取法定盈余公积。假定不考虑相关税费。根据以上资料,编制有关会计分录如下:92根据以上资料，编制有关会计分录如下：（1）20×1年12月31日购入房屋。

借：投资性房地产——成本30000000贷：银行存款30000000（2）20×2年1月至20×3年6月收取租金

借：银行存款3000000贷：其他业务收入3000000（3）20×2年1月至20×3年6月计提房屋折旧

年折旧额=30000000÷50=600000(元)累计折旧=600000×1.5=900000（元）

借：其他业务成本900000贷：投资性房地产累计折旧（摊销）90000093(4)20×3年6月30日转换为公允价值模式。1）注销投资性房地产累计折旧

借：投资性房地产累计折旧（摊销）900000贷：盈余公积60000利润分配——未分配利润540000其他业务成本3000002）20×3年年初公允价值大于账面价值的差额

=31500000-30000000=1500000(元)

借:投资性房地产——公允价值变动1500000贷:盈余公积150000利润分配——未分配利润13500003）20×3年6月30日公允价值大于账面价值差额

=32000000-31500000=500000(元)

借:投资性房地产——公允价值变动500000贷:公允价值变动损益500000

94(5)收取20×3年下半年租金。

借:银行存款1000000贷:其他业务收入1000000(6)20×3年12月31日调整投资性房地产公允价值。公允价值变动

=34000000-32000000=2000000(元)

借:投资性房地产——公允价值变动2000000贷:公允价值变动损益200000095例7-8：某企业20×1年12月31日以银行存款30000000元购入一栋房屋,作为管理用房使用,采用年限平均法计提折旧，预计使用年限为50年,预计净残值为0。20×3年6月30日,该企业将房屋的用途改为出租,并以公允价值模式计量,当日的公允价值为32000000元。20×3年下半年，该企业收取租金1000000元；20×3年12月31日，该房屋的公允价值为34000000元。20×4年1月10日，该企业将房屋出售,收取价款32400000元,存入银行。假定不考虑相关税费。根据以上资料,编制有关会计分录如下:96根据以上资料,编制有关会计分录如下:(1)20×1年12月31日购入房屋。

借:固定资产30000000贷:银行存款30000000(2)20×2年1月至20×3年6月计提房屋折旧。年折旧额=30000000÷50=600000(元)

累计折旧=600000×1.5=900000（元）

借:管理费用900000贷:累计折旧90000097(3)20×3年6月30日转换为投资性房地产。

公允价值大于账面价值的差额=32000000-(30000000-900000)=2900000(元)

借：投资性房地产——成本32000000

累计折旧900000贷：固定资产30000000

资本公积——其他资本公积290000098(4)收取20×3年下半年租金。

借:银行存款1000000贷:其他业务收入1000000(5)20×3年12月31日调整投资性房地产公允价值。

公允价值变动=34000000-32000000=2000000(元)

借:投资性房地产——公允价值变动2000000

贷:公允价值变动损益200000099(6)20×4年1月出售投资性房地产。1)取得出售收入。借:银行存款