中国宏观经济金融形势与房地产发展趋势分析

厦门大学中国民营企业投资与资本运作研究中心主任

ChinaCenterForPrivateEnterpriseInvestmentResearch中国宏观经济、金融形势与房地产发展趋势分析讲座要点：世界格局中国问题国家战略企业思考世界格局一、危机中的欧洲二、没落中的日本三、困境中的美国四、艰难中的中国一、危机中的欧洲(2012,6---)6月11日国际评级机构惠誉宣布，由于西班牙主权评级下降，且该国经济衰退可能延续至明年，故将西班牙最大两家银行西班牙国际银行和西班牙对外银行长期信用评级由A下调两档至BBB+级，评级展望为负面。

7月12日穆迪凌晨宣布将意大利国债评级从A3降低至BAA2，维持负面展望；并将意大利评级上限由AAA下调至A2。7月23日国际信用评级机构穆迪将德国、荷兰以及卢森堡三国的AAA评级展望由稳定下调为负面。7月24日国际信用评级机构穆迪投资者服务公司24日宣布，将欧元区临时性救助机制“欧洲金融稳定工具”(EFSF)的评级展望由“稳定”下调为“负面”。

8月15欧盟统计局14日公布最新数据称，欧元区今年第二季度国内生产总值(GDP)环比下降0.2%，同比下降0.4%，符合预期。考虑到今年一季度经济环比增速为零，则欧元区已经站在经济衰退的悬崖边缘。9月6日欧元区核心成员国中，二季度除德国经济继续温和增长；法国经济停滞，葡萄牙环比下滑1.2%，同比下滑3.3%；意大利经济环比下滑0.7%，同比下滑2.5%。10月08日根据此前欧元区财长达成的协议，规模达到5000亿欧元永久性救援基金——欧洲稳定机制(ESM）正式启动，用于向债务缠身的欧元区主权国家提供救助贷款。

10月31日希腊发布的新预算草案中，希腊巨大的债务黑洞远超欧元区及国际债权人此前所预计的最糟糕情形。11月7日欧盟委员会发布秋季经济预测报告指出——欧元区2012年将面对更深度的经济衰退，2013年也不会有大的起色，欧元区失业率将在2013年达到创纪录的12%。11月19日国际信用评级机构穆迪宣布，因法国经济增长受多重结构性问题影响，且该国对欧债危机的风险敞口增大，决定将其主权信用评级由最高级Aaa下调一档至Aa1，评级展望仍为负面。最近，世界银行对全球2013经济增长前景做出预测——全球：2.4%；美国：1.9%；欧元区：-1%；发展中国家：5.5%；中国：8.4%。英国首相卡梅伦政府决定年内举行全民公决英国退出欧盟。二、没落中的日本日本经济陷入“失落的二十年”、老龄化、巨额债务等这些长期因素早为学界和投资界所知。但长期因素发生更大的作用存在一个临界点，即是从量变向质变爆发，而当前距这个临界点似乎越来越近了。曾经统治世界并支撑日本经济的电子、汽车产业正陷入前所未有的尴尬处境——11月初，日本电器巨头夏普称2012年4月~2013年3月公司可能面临4500亿日元损失，将超越上年度的3760亿日元，创史上最大夏普亏损纪录，夏普称该公司或将向日本政府寻求资助重整。国际评级机构惠誉将其连降6级至垃圾级。11月上旬，日本第二大电视制造商松下电器的股价则创下37年来的新低。11月22日，惠誉将索尼与松下的信用评级均下调至垃圾级，评级展望负面。7月以来，中日之间的钓鱼岛危机导致在华日企大受影响。日系四车企10月在华销售锐减12万辆，同比下跌40%以上。10月以后，中日关系恶化对GDP的影响才会全面显现，再加上内需情况也不会出现突然好转，日本第四季度的GDP情况，将会比第三季度更为惨淡。贸易赤字：10月日本贸易出现了5490亿日元(约合人民币418亿元)的赤字，连续4个月出现赤字，创下1979年有可比数据以来单月最大赤字额。第三季度日本的出口比上一季度大幅减少5％，主要是受最大贸易伙伴中国的影响。

债务方面：截至9月30日，日本的公共债务总额为983万亿日元。随着日本近期推出的QE8和QE9，预计年底数据公布后，日本债务将达到千万亿级规模。日本名义GDP自2007年以来持续跳水，日本的国债占GDP的比率已经超过了200%，尽管迄今为止日本已经实行了9轮QE，却已进入第五次衰退。随着10月以后，中日关系恶化对GDP的影响全面显现，日本第四季度的GDP情况，将会比第三季度更为惨淡。最新数据：2012年日本名义GDP增长率为-3.5%！上述三项正在恶化的数据表明：日本已经正式陷入衰退。安倍政府的对策——无限量购买资产规模超美QE4

日本央行12月22日议息会议结果选择了扩大通胀目标：在安倍政府高压下，日本央行决定将中期通胀目标提高至2%，此前是1%；同时推出“无限量”购买资产计划，即从2014年起，日本央行每月出手购买13万亿日元的金融资产，而这一计划何时取消没有时间表。按目前汇率计算，每月13万亿日元折合1444亿美元，这个规模比美国目前正在实施的“QE4”，即每月合计850亿美元的债券购买规模还要大。至此，在世界的东西两半球，日、美等发达经济体为刺激经济而竞相推行的量化宽松货币政策格局已然形成。影响：日本政府向央行施压也引起了许多国家的警觉。德国央行行长魏德曼近日针对日本政府向日本央行施压要求进行量化宽松称：“让央行承担更多的责任并迫使央行采取更宽松的货币政策可能会引发一轮竞争性货币贬值。”韩国、俄罗斯、泰国等央行领导人最近已经在关注日本央行的行动，并表示对本国的货币升值表示担忧，必要时将会采取措施来保证汇率的平稳。日本推出宽松货币政策是否会影响中国：我认为日本距离其通胀目标还有相当大一段距离，因此相信在中国暂时不会出现大规模的进口通胀。日本陷入衰退原因的各种版本分析：很多人将其归结为日元升值等客观原因。但是唯一在世的日本经营之圣——京瓷公司创始人稻盛和夫认为，现在的日本人已经失去了战后一代人竭尽全力、想让日本从满目疮痍的废墟中重新站起来而拼搏的勇气，变得谨小慎微，不愿意面对危险、承担风险。一位退休的日本资深中学教师认为：在经济领域，人才匮乏使得企业经营趋向保守，在国际竞争中处于下风，业绩下滑。在政治领域，人才匮乏使得领导人缺乏总揽大局的魄力，无法长期执政，国家自然也就缺少长远的规划和目标，国家整体发展越来越差。11日最新发行的日本《现代周刊》分析文章认为，日本企业竞争力下降，是导致日本GDP下滑、经济衰退的主要原因。文章发出悲叹说，在世界经济减速，欧洲债务危机蔓延的同时，中国、韩国却在趁机抢占日本在海外的市场。日本企业和日本经济一样，都在面临“老化”问题。日本企业跟不上时代的需要和世界经济的节奏，已经无法再战胜中国和韩国的企业。我的结论：今天日本的衰退是其综合因素的结果，靠通胀解决不了！311地震311地震311地震311地震311地震三、困境中的美国2012年美国大选时的奥巴马主要经济政策——债务——①承诺10年内削减4万亿赤字；②与共和党议员达成协议，十年内削减军费4870亿美元。税收——①要求对富人增税，对于收入超过100万美元的人群征税30%，对部分百万富翁及亿万富翁加税；②针对年收入不足20万美元，或者夫妻收入不足25万美元的人群，继续实施减税政策，并声称95%的人群将从该计划中受益；③要求最高税率回归36%至39.6%之间，提高对富人金融收益和股息分红的征税力度。就业——①对银行和汽车行业的救助计划将进一步得到执行；②为在国内生产或者将工作机会由海外转向国内的制造企业提供税收减免政策；③对将就业机会外包海外的公司征收惩罚性税金。住房政策——支持减少负资产房主按揭贷款额﹑并由联邦政府提供保险的立法;支持破产家庭调整按揭条款，以帮助房主保留住房。对华贸易——①要求中国扩大内需，缩减美国对华贸易逆差，保护美国劳工阶层；②强硬要求人民币加速升值；③要求中国在知识产权系统等方面进行改革；④要对中国输美纺织品进行密切监控。美国财政悬崖及其两难困境——财政悬崖：美国2011年国内生产总值约为15.29万亿美元。2011年初，美国国会参议院投票通过了总统奥巴马将债务上限提高1.2万亿美元的要求，联邦政府的“债务天花板”升至16．4万亿美元。由此计算，目前美国公共债务占国内生产总值的比例已达100％。美国财政悬崖主要包括三个内容：一是小布什时期的减税政策：小布什将最高所得税税率从39.6%降到35%，到2012年底结束。这个减税政策涉及到的减税金额大约是2800亿美元左右，如果不能持续，相当于税率增加，对经济会造成不利的影响。二是为了刺激消费：奥巴马宣布从2011年起将工资税从6.2%下调2个百分点到4.2%，并出台失业救助金计划，这个政策周期是两年，2012年底也要到期。这两项政策涉及的工资税的减免大概是1800亿美元，涉及失业救助金支出400亿美元，两项加起来是2200亿美元。三是要开始削减赤字：去年5月份，尽管两党达成了提高债务上限，使得美国债务上限提高到16.4万亿美元，但是并未能够就今后十年的减赤方案达成一致。随后国会设定了自动触发机制，如果不能在2013年之前达成共识，将在未来十年削减1.2万亿美元赤字，2013年削减赤字的总额大概在1000亿美元左右。所以，整个这三项跟财政悬崖有关的问题，合计大概要6000亿美元左右，接近美国GDP的4%。两难困境：美国国会预算局于2012年11月8日报告分析：如果国会不能阻止“财政悬崖”出现——2013年美国实际国内生产总值将为-0.5个百分点，2013年第四季度美国失业率将升至9.1%，2013年美国可能会因财政悬崖问题减少100多万新增就业岗位，其中仅国防支出缩减就将减少50-60万就业岗位。“财政悬崖”将导致美国经济在2013年上半年重陷衰退。如果废除自动减赤机制——将使美国经济在2013年提升约0.8%，而延期布什政府的减税政策将使经济增长约1.4%。两者同时进行将提升GDP2.2%，但同时导致财政赤字增加3950亿美元。未来十年联邦政府债务将继续膨胀，这将增加财政风险（恶性通胀）。QE3及其刺激作用——QE3：2012年9月13日美国实施新一轮量化宽松政策，主要内容包括：（1）以每个月400亿美元的速度购买更多的机构抵押贷款支持债券（MBS）。（2）将去年9月份出台的扭曲操作（扭曲操作，即卖出较短期限国债，买入较长期限的国债，从而延长所持国债资产的整体期限）结束的时间延长至2012年年底。（3）在2015年中期以前保持基准利率不变。作用有限——1．目前美国贷款利率已处历史最低位，QE3的边际作用有限。2．美国银行和企业并不缺资金，关键因素是企业缺乏信心。外部环境如欧洲、中国经济的不景气，国内面临着“财政悬崖”，所以美国企业不想增加雇佣和投资，美联储的QE3无助于解决这个问题。3．美国前期通过量化宽松政策向市场提供的大量资金，大部分仍沉淀在美联储和美国银行系统内，并未流向实体经济，此次出台QE3也未必能改善这一状况。

——看来只能指望QE4了！QE4与“财政悬崖”的暂时妥协-----QE4：12月12日，美联储宣布，在美国财政悬崖谈判结果之前宣布推出QE4，从明年1月起每月购买450亿美元长期美国国债，即第四轮量化宽松措施(QE4)，以替代12月底到期的“扭转操作”(OT)工具。从QE4实施的时间来看，跟美国万一触发财政悬崖的时间相契合。QE4将在2013年1月开始推出，若财政悬崖谈判失败或者拖延，小布什推出的减税政策将从明年1月1日起失效。美国“坠崖”的两个主要后果是经济下滑和失业率上升，而QE4则可以从一定程度上促进经济复苏和降低失业率，因此可以对“坠崖”起到一定缓冲作用。

“财政悬崖”的暂时妥协(“止疼针”)方案——在美国事实上已坠入所谓的“财政悬崖”之后，国会参议院在1月1日凌晨投票通过解决“财政悬崖”的议案，美国民主和共和两党再次上演了美国式的政治边缘主义：从2013年开始，美国将向个人年收入高于40万美元或家庭年收入高于45万美元的富裕人群增税，该收入群体的个人收入所得税税率将从现行的35％回调至克林顿时期的39.6％；将在2013年年初启动的约1100亿美元政府开支削减计划延后两月再执行。这一开支削减计划暂缓执行意味着两党将在2013年3月前后继续围绕这一议题展开博弈。美国联邦政府的举债额度于12月31日达到16.4万亿美元的法定上限，财政部称正在采取临时性应对措施维持联邦政府运营约两个月。2013年3月前后，美国将迎来就国会调高债务上限和解决联邦政府2013财年（截至2013年9月底）剩下6个月的预算问题、开支削减计划、提高债务上限等财政重合议题继续展开艰苦博弈。我的结论：“财政悬崖”的解决与否，都将把美国拖入两难的困境之中，无非是在“急剧衰退”与“恶性通胀”二者中做出选择！QE1QE2QE3美国大选美国大选QE1QE2QE3美国大选美国大选QE1QE2QE3美国大选美国大选QE1QE2QE3美国大选美国大选美国”自救“与”围堵“相结合的国策：实施通胀，全球分担；重回实业，推动就业；提高关税，高筑壁垒；军事发难，困杀中国。中国问题

————艰难发展中的中国一、总体判断：仍处发展战略机遇期二、国内经济数据三、二大隐忧：中等收入陷阱；可持续发展动力

一、总体判断：仍处发展战略机遇期1、世界大战不可能发生2、二个黄金发展阶段上3、全新的经济发展周期4、雄厚的国民财富积淀5、主红利尚未释放完毕二、世界房地产业发展一般规律世界房地产业发展一般规律房地产业发展有一个产业生命周期，即房地产业随着人均GDP达到不同的阶段有一个从兴起、成长、成熟到衰退的产业生命周期；房地产业发展有一个黄金发展时期，即人均GDP达到1000美元，房地产业有一个长达30年左右的黄金发展时期；房地产业发展有三大拓展定律（或说空间），即一个国家的三大发展变革：GDP的快速增长、城市化的加速进行、消费结构转型升级会拉动房地产业全面发展；房地产业发展的生命周期第1阶段：房地产业的兴起阶段当人均GDP达到800-1000美元时，一个国家和地区房地产进入兴起阶段。在这个阶段，房地产业将进入高速增长期，但发展比较混乱，风险最大。第2阶段：房地产业的成长阶段当人均GDP在1000-8000美元，一个国家地区的房地产业进入成长阶段。在这个阶段，房地产业将进入快速上升期，发展潜力巨大，发展速度很快，发展风险适度。第3阶段：房地产业的成熟阶段当人均GDP在8000-13000美元时，一个国家和地区房地产进入成熟阶段。在这个阶段，房地产业将进入平稳发展期，发展潜力有限，发展速度平稳，风险很小。第4阶段：房地产业的衰退阶段当人均GDP在13000美元以上时，一个国家和地区的房地产业将进入衰退阶段。在这个时期，房地产业成为夕阳产业，大量的企业撤出这个领域，利润低，发展不景气。纳瑟姆曲线－－当城市化率超过30%城市化水平将加速纳瑟姆曲线（RayM.Northam，1975）:所有发达国家的城市化大体上都经历了正弦波似的发展过程，这是世界城市发展史的共同规律，即“纳瑟姆曲线”的城市化规律。“纳瑟姆曲线”所表示的城市发展过程分为三个时期：即初期的平缓发展时期(城镇化水平在30％以下)；中期势头极为迅猛的高速发展时期(城镇化水平在30％～70％之间)；后期发展势头再次平缓的成熟时期(城镇化水平超过70％)。该曲线有两个拐点：30％～70％。在30％以前，这个国家的工业化进程开始启动，由30％～70％的高速发展阶段正是这个国家的工业化和现代化进程；当该国城镇化水平达到70％以后，这个国家就基本上进入了现代化社会。“康德拉季耶夫周期”——长波理论前苏联学者康德拉季耶夫对英、法、美等资本主义国家18世纪末到20世纪初100多年的批发价格水平、利率、工资、对外贸易等36个系列统计项目的加工分析，发现普遍存在为期50年左右的经济波动周期，也被称为“产业”周期或长周期。在50年左右的周期中，存在四个时期：经济见底、小幅回升、爆发性高速增长、经济大幅下滑。“三种周期”的体系：第一种是长周期或称“康德拉季耶夫周期”，每一个周期历时50年左右；第二种是中周期或称“朱格拉周期”，每一个周期历时10年左右；第三种是所谓短周期或称“基钦周期”，每一个周期历时约40个月左右。回顾：历史上的长周期波动(1)“长波”I——

从大约1783年到1842年，是所谓“产业革命时期”，这个周期的基本特征是手工制造或工场制造的蒸汽机逐步推广到一切工业部门和工业国家。(2)“长波”II——

从1842年到1897年，是所谓“蒸汽和钢铁时代”或“铁路化时代”，其特征是机器制造的蒸汽机成为主要的动力机，并得到普及。(3)“长波”IlI——

从1897年到二战后，是所谓“电气、化学和汽车时代”，其特征是电动机和内燃机在一切工业部门中的普遍应用。2023/7/9本次金融危机预示新长波开始（4）“长波”

Ⅳ——：从二战后开始的数字革命到二十世纪末互联网进入电子信息时代产生了新经济，再到08年爆发金融危机。这个长波的特征就是产生以信息技术为代表的所谓的信息新经济，特别是到了上世纪末产生电子商务信息网络，整整支持了50多年的经济增长。

从今天开始，世界要迈入以绿色能源为代表的第五波产业革命！2023/7/9

二、国内经济数据

——反弹基础不牢固十六大十七大十八大十六大十七大十八大十六大十七大十八大十六大十七大十八大十六大十七大十八大9、10、11月份PMI回升的解构：据国家统计局、物流采购联合会统计：9、10、11月份PMI分别为49.8，回升0.6%；50.2，回升0.4%；50.6，回升0.4%。但一是上升力度不大；二是结构不等：大型国企受政策扶持达51，中型企业仍在49.7、小型企业46.1的荣枯线下；三是就业人数指数还在回落中。国内经济数据

——银行坏账[1]商业银行包括大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、农村商业银行和外资银行；大型商业银行包括中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行；股份制商业银行包括中信银行、光大银行、华夏银行、广东发展银行、深圳发展银行（现为平安银行）、招商银行、上海浦东发展银行、兴业银行、中国民生银行、恒丰银行、浙商银行、渤海银行。2012年前三季度商业银行不良贷款率变化情况3月末工业企业贷款同比增长7.3%，6月末工业企业贷款同比增长5.8%，9月末工业企业贷款同比增长5.1%，都远大于利润同比增长率，意味着企业ROIC（企业投入资本金回报率）仍然在同比下降，ROIC和贷款利率的差额在不断缩窄。利润率改善是前十月工业企业利润反弹的主要原因累计销售收入同比增长率处于历史低点，大部分工业企业的销售状况尚未得到实质性改善。国内经济数据

——资本外流截至2012年9月的12个月中，大约有2250亿美元的资金流出中国，相当于2011年经济产值的3%左右。测算方法采用华尔街日报的报道，数据结果相同。(FDI:对外直接投资)三、二大隐忧

——中等收入陷阱？

——可持续发展动力？（一）中等收入陷阱

——中国已具备落入“中等收入陷阱”条件和特征？1、何谓“中等收入陷阱”2006年，世界银行在其《东亚经济发展报告》首先提出“中等收入陷阱”（Middle

Income

Trap）概念。它是指一个经济体的人均收入达到世界中等水平后，即人均GDP在3000美元——10000美元的阶段，由于不能顺利实现发展战略和发展方式转变，导致新的增长动力特别是内生动力不足，经济长期停滞不前；同时，快速发展中积聚的问题集中爆发，造成贫富分化加剧、社会容易失序、心理容易失衡、产业升级艰难、城市化进程受阻、社会矛盾凸显等，由此发展容易落入“中等收入陷阱”。。2、中等收入陷阱国家的主要表现陷入“中等收入陷阱”的国家主要表现：收入差距过大;

人力资本积累缓慢，增长模式转型不成功;

金融体系脆弱；劳动力转移困难；民主进程缓慢与腐败。从世界范围看，拉美、东南亚一些国家早就是中等收入国家，之后却陆续掉进了“陷阱”，至今仍未进入高收入国家行列，有的在中等收入阶段滞留时间已长达四五十年。3、中等收入陷阱主要诱因

1）经济原因要素成本迅速上升，投入边际效益不断递减，比较优势正在弱化，传统发展模式难以为继。制造业大而不强，缺少核心竞争力。劳动力成本上升，人口红利逐渐减弱。过于倚重投资驱动，环境压力增大。需求结构不平衡，居民消费率长期偏低2）社会原因社会事业与经济建设不匹配，居民收入增长赶不上GDP增长，民生改善明显滞后。收入分配失衡，贫富差距拉大。城市发展贵族化，形成城乡“新二元结构”。阶层固化苗头显现，向上流动的路变窄。2）政治原因在改革过程中最初的推动者由于从一种改革模式中获益，成为既得利益群体，可能会退化为下一步改革的阻碍者，因此改革可能会越改越难，甚至停滞不前。

3）国际原因发达国家对发展中国家的贸易制裁，

国际上话语权的缺失也在一定程度上加速发展中国家落入”中等收入陷阱“。（二）可持续发展动力人口、外贸红利正在消失银行资产质量急剧下降、信贷杠杆功能弱化经济过度依赖土地升值地方融资平台功能饱和、风险聚集

————可持续发展动力何在？人口红利与外贸红利正在消失：随着近年中国劳动力成本与人民币升值的大幅攀升，出口产品成本中的劳动力比价优势正在逐步丧失。目前中国工人的工资为：扣除税收因素与新西兰持平；泰国的1.7倍；印尼的3.1倍；越南的3.1倍；印度的3.8倍。在高端产业遭受欧美封杀的同时，中低端产业正快速向东南亚转移。2012年11月累计外贸增速为5.8%，其中11月仅增长1.5%，不仅大大低于上月的11.6%,也严重低于9%的当月预期。毫无悬念，2012年10%的增幅目标注定落空。银行资产质量急剧下降、信贷杠杆功能弱化2012年11月27日，国家统计局发布1-10月份全国规模以上工业企业收益情况，共实现利润4.02万亿元，同比增长0.5%；而10月新增人民币贷款5052亿元，同比增速15.9%。截至2012年末贷款余额达到63万亿，三季度末银行不良贷款普遍“双反弹”，其中三季度商业银行不良贷款率进一步升至0.95%。2012年末，广义货币（M2）余额:97.42万亿，同比增长13.8%据温州市银监分局的数据，截至2012年6月末，温州市银行业本外币不良贷款余额181．4亿元，比年初增加94．47亿元；不良贷款率2．69％创下10年来新高，比年初上升1．33个百分点，不良贷款率连续第12个月上升。很难相信2011年6月末，温州银行业不良率仅为0．37％，为全国最低的地级市。目前，温州民间信贷几近断流。

。无独有偶，内蒙古鄂尔多斯市2012年6月末，银行业的不良贷款已达44．92亿元，比年初增加了30．87亿元，不良率已经从去年年底的0．7％上升至2．14％，增加了1．44个百分点！IMF在日前发布的《全球金融稳定》报告中已提出过警示：在增长疲软而房价下跌这一尾部风险情景下，中国银行业的不良贷款率可能会攀升至高达8％，而截至2012年一季度末，该数值仅为0.96％。我国企业负债占GDP比重已达107％，超OECD（经合组织）认定的90％警戒线标准。然而我国经济却已连续六个季度下滑至2012年二季度的7．6％，银行贷款不良率开始攀升，如经济继续下行，不良贷款或将集中爆发。2012年，以信托、民间借贷等高成本的融资为主的新增社会融资总量为15.76万亿元，同比增长22.9%，创历史新高，。目前房企流行的房地产信托，融资成本普遍达到15％左右，私募资金甚至更高。随着政府治理银行给房地产开发商的贷款，银行遂将不良债务转移到大约60家信托公司。这些信托公司再将这部分债务重新打包成投资产品，卖回给散户或某一家银行合作销售。当前流通的财富管理产品超过2万款，而五年前只有数百款。这类工具通常集中于房地产投资。据惠誉称，我国银行业在2012年6月底，有约10．4万亿元的财富管理产品负债。这些资产与美国次贷相似，规模、风险惊人，是中国未来可能爆发重大金融危机的重大隐患。我国经济过度依赖土地升值中国从银行到高利贷，金融业主要依靠土地升值来维持贷款利息；商品行业的利润主要来自面向高利贷者和房地产开发商的商品贸易；设备供应商依赖地方政府的支付能力，而这也取决于土地销售；政府部门的收入20％靠的是土地出让金。而房地产开发企业70％的资金来自银行贷款。2012年6月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额11．32万亿元。虽然政府经过了两年多的打压，但房地产泡沫并没有刺破。一旦这个泡沫破裂，银行会留下大量烂账、坏账，后果不堪设想！地方融资平台功能饱和、风险聚集截止到2012年9月，地方融资平台贷款余额为9.25万亿，比2010年高峰10.7万亿略有缩小，但比一季度末7．9万亿快速新增1.35万亿；风险压力依然不减：一是部分退出平台贷款并不是都安全，据说6％有问题；二是2012年底有1.2万亿贷款到期，未知能否兑现，有些省份需要全年财政收入90％才能还上，压力巨大；三是地方平台贷款1／4以土地为唯一还款来源，政府部门的收入20％是土地出让金，而土地价格在国家调控下在不断下降，风险也在加大。地方财政能力也在相对下降。1994年税制改革以来，地方财政收入占比从1993年的78％逐步下降到2011年的51％；而同期支出却从72％上升到85％。部分地方政府通过“信托融资”方式变相为地方平台项目募资。用益信托机构统计，2012年上半年共成立集合产品304款，融资规模达701．48亿元，其势头已赶超房地产地方平台融资贷款，一旦集中出问题，其破坏力绝不亚于“银行坏账”。反思

——对以“保增长”为主线的经济政策的严重质疑一种短视之策：治标不治本；一种功利之策：一时之功，名利实亏；一种贻害之策：贻误战机，贻害无穷。国家战略———中国政府已经想明白、拿好主意了！

——今天，留给第五代领导集体的不只是“十二五”余下的2013-1015年，更重要的是为未来的10年作出规划。按照目前的发展规划和速度，到2016-2017年左右，中国人均GDP将很可能接近1万美元，按照亚洲开发银行的计算，按照购买力平价计算，则将接近1.7万美元。在这个过程中，中国将经历市场普遍担心的“中等收入陷阱”的关键当口，如何在制度改革上进行顶层设计，使制度与生产力相匹配，获得持续发展和增长，是第五代领导集体将面临的真正难题。习近平：“经济结构调整可不容缓”李克强：“改革是最大的红利”王岐山：“坚决守住不发生系统性、区域性金融风险的底线”十八大：“五位一体战略”（经济、政治、社会、文化、生态文明建设）

————我的理解：国家战略的基本核心就是冲着如何跨过“中等收入陷阱”而展开的。“经济结构调整可不容缓”——2012年自主品牌车产能平均利用率约为58％。风电整机产能过剩率在50％以上，从零部件角度看，铸件过剩100%以上，齿轮箱过剩100%以上，叶片过剩约为30%以上。光伏产业产能过剩率约为50%。钢铁的过剩率约为20%。铅冶炼过剩率约为41%。焦炭的过剩率约为33%。电解铝的过剩率约为33%。水泥的过剩率约为24%。家用空调行业产能利用率约为70%以下。。。。。。中外单位GDP能耗比较---08年国际均值的2.2倍；美国的3倍；日本的4倍；英、德、意、法的5倍；09年已然成为全球能源消费第一大国：消耗了相当于22.52亿吨石油当量，超过美国的21.7亿吨的4%！

------亚太总裁协会《2010世界新兴产业发展报告》产业结构扭曲下的严重过剩将成为经济危机爆发的重大隐患！

李克强在不久前的一篇文章中提出了三个支持中国可持续发展驱动力的观点：1、相比之前驱动中国发展的外在动力——人口红利、土地红利、外贸红利，“改革”才是最大的、内在的、根本的、持续性红利源泉2、重建分配格局，再平衡社会利益，构筑社会长期激励机制——打破现有分配垄断格局与固化的利益层级群体。3、以城镇化为动力——相比传统“人口城镇化率”（目前为57%），取而代之以“户籍城镇化率”（目前约36%），上升空间巨大！“户籍城镇化”本质上是“农村城镇化”。支持李克强上述观点的三条逻辑思路（推导）——人口红利、外贸红利退失——出口、（投资）、（消费）三驾马车驱动力弱化——启动国民内需消费驱动力——推出国民收入倍增计划、强化国民消费意识——重建分配格局、推进社会公平与反腐、强化社会保障机制——改革：社保、医疗、退休、教育、就业、升职。。。。。。土地红利退失、传统投资（铁公基、传统房地产）驱动力弱化——启动新型投资驱动力——推出城镇化（农村城镇化、农民市民化）——打开投资驱动力发挥空间——改革：户籍制度、农村征地制度、土地集约化利用、农村城镇化建设体制、生态功能区规划——推出“美丽中国”慨念。。。。。。为适应上述的变革——产业转型、结构调整、金融改革、利率放开、资本市场融资配套转型。。。。。。每个农民转成市民，可带动10万元综合消费力；每提高一个百分点城市化率，可使投资增长50%、消费增长50%；城镇化在未来10年内可带动起40万亿投资规模。中国三驾马车中，消费的推动比重还很小，主要靠出口与投资。2010年居民消费率：美国为71%；德国57%；日本59%；印度56%；巴西60%；中国35%，提升中国国民消费潜力的空间巨大！中国城乡收入差距高达3.5倍；城市行业收入差距高达4-5倍。平衡城乡收入、打破行业垄断所带来的消费普遍提升空间巨大。生态文明建设（具划时代意义）：中央正在着手的内部规划——960万平方公里被划分为218个生态功能区，其中：生态调节功能区148个；产品提供功能区48个；人居保障功能区22个。

——由此形成一个“美丽中国的概念”后金融危机时期的新兴产业投资五大方向，七大产业

2009年11月3日，温家宝总理在《让科技引领中国可持续发展》的讲话中指出了中国战略性新兴产业的选择标准和方向，并特别指出，高度重视新能源产业发展、着力突破传感网与物联网关键技术、加快新型材料的科技攻关、运用生命科学推动农业和医药产业发展以及空间的探索与利用。国家发改委已经确定，在“十二五”规划编制中，将新兴战略性产业的编制作为重点，产业的发展方向、战略重点和重大举措也需要随之确定。这些新兴战略性产业包括新能源、节能环保、电动汽车、新材料、新医药、生物育种和信息产业。2023/7/9全球产业变革和发展方向总结纵观全球各个国家的产业发展新政策，可以看出每个国家都在其原有的产业经济、科技发展基础上，推进未来可能成为其战略制高点的产业变革。总结这些变革主要内容，主要包括了以下四点：第一，以再生能源、清洁能源为核心的新能源革命。第二，以健康医疗、生态农业为主的生物产业革命。第三，继续推进和深化上个世纪以来的信息产业革命。第四，以低耗为基础，文化创意引领的生活方式革命。2023/7/9企业思考——5点展望1、2012、2013两年最困难。日本没落无望，欧元区危机、美国财政悬崖走向难以预测，若二者叠加爆发，将是2013人类的一场灾难！很可能的结果是：会有个别国家（如希腊）脱离欧元区，进而引发局部连锁反应；美国财政悬崖更可能在讨价还价中取得妥协，但无助于美国摆脱困境。2014年全球将开始缓慢企稳复苏，2008的全球景气必须到2018后才有望重现；要有长期抗战的心理准备；2、全球宽松货币政策，尤其欧美量化宽松货币政策（日本自民党上台后恐将大幅度推行通胀政策）的后续效应，必将推动明年开始的全球大宗商品价格的逐级上升。始于中国2012年下半年的央行货币释放，加之居民收入倍增计划的启动，2013年国内物价很可能重返4%。。3、经济增速今年估计在7.8%左右（事实正是7.8%！其中四个季度分别为：8.1%,7.6%,7.4%,7.9%），达到519322万亿，首次突破50万亿大关；2013经济增速目标7.5%，不发生意外，估计实际增长在8%-8.2%之间。4、前期经济政策在明年还会有一定时期的延续，但城镇化必将推动土地供求紧张，以及房地产政策的某种松动；进而使房地产价格稳中有涨，并通过其他物价的相对较快上涨，一定程度上消化房地产泡沫。指望房地产大跌是天方夜谭！5、黄金价格还会一定程度下跌，但对企业没有投资意义，充其量保值而已。人民币汇率还会对美元缓慢升值，但很难再现奥巴马竞选前的上升势头。股市会有所复苏，但别指望太大。企业思考——5点忠告1、坚定信心，中国仍处在发展战略机遇期；2、实业兴国，坚定产业投资实体经营不动摇；3、迎合国家产业发展战略，适时转型与调整产业、产品结构；迎合中国大消费时代的到来；4、建设百年基业应以“企业价值”最大化为基准（五种价值分析：纸币价值、黄金价值、产品价值、企业价值）。5、审时度势、应运而生；静下心来、系统规划；科学发展、理性成长；筚路蓝缕、终成伟业！THEEND谢谢！谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地产基础知识培训请在此输入您的副标题LOGO新员工入职培训系列课程培训目标请在此输入您的副标题LOGO1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论课程：房地产基础知识房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性【第一节：房地产基本概念】房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念】房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。【第一节：房地产基本概念】

房地产市场分类一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）【第一节：房地产基本概念】

房地产价格房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。

房地产价格

楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率【第一节：房地产基本概念】

土地价格1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润房地产价格

房屋价格

房地产价格构成1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】房地产价格的影响因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等）

4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市场价格定位

6、房屋的供需状况

7、物业管理公司的口碑

8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少

10、政府因素、土地价格的变动

11、其它因素森茂山莊项目部【第一节：房地产基本概念】【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。【第二节：土地及地产知识概要】

我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地

城市用地可以分为九类：

1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地

7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地【第二节：土地及地产知识概要】国有土地使用权的取得方式

国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地使用权的取得方式2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按开发程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按用途分类土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地——70年；2、工业用地——50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；4、商业、旅游、娱乐用地——40年；5、综合或者其他用地——50年。另外，加油站、加气站用地为——20年。

注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。【第三节：房屋建筑工程概论】房屋的分类——按使用功能分类1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑*Townhouse万科城【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的种类

住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-6层，一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点。高层：11层以上30层以下、最高高度到100M的建筑物。超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。【第三节：房屋建筑工程概论】一期：4+1、6层合园二期：2栋17层小高层三期：3栋24层高层*康桥蓝湾【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合板楼：板楼一般建筑层数不会超过12层。长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。【第三节：房屋建筑工程概论】

板楼、塔楼*水星·香榭里【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋户型结构分类，主要分为：1、普通单元式住宅2、公寓式住宅3、复式住宅4、跃层式住宅5、花园洋房式住宅6、小户型住宅（超小户型）*温馨浪漫的复式楼【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。【第三节：房屋建筑工程概论】*大气豪华的跃式楼经典花园洋房*融科·檀香山【第三节：房屋建筑工程概论】

【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋政策属性分类：1、廉租房2、已购公房（房改房）3、经济适用住房4、住宅合作社集资建房等5、商品房【第三节：房屋建筑工程概论】

商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。商品房的“五证”“两书”：

“五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。“两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】*1987年深圳东晓华园—中国第一个商品房住宅小区【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分：2、砖木结构住宅砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。

*房间进深16.5米/房间开间8.8米*卧室进深6米/卧室开间4.4米*客厅进深6.5米/客厅开间8.8米【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的进深：通常指房间长度。住宅的开间：通常指房间宽度。【第四节：销售知识与案例分析】商品房销售方式：按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种；

商品房预售条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益

住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。

住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益1、住宅的占有权：一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使——比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。2、住宅的使用权：对住宅使用的权力称住宅的使用权。使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。3、住宅的收益权：是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如出租收益。4、住宅的处分权：由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：1、产权证书：是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。3、公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：4、不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。5、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。6、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。7、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋分类：1、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

2、现房：按照我国销售商品房“现房”的规定，只有领取了《房屋所有权证》的商品房才叫“现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需查看《房屋所有权证》，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：3、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。4、二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。5、尾房：一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。*世界最大的烂尾楼韩国柳京饭店【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：6、烂尾房：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，无法回收前期投资，无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：1、一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。2、定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还；买方违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%。3、订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：

定金与订金的区别，主要表现在：

1)、从合同、依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

2)、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3)、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。4)、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：4、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。5、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。6、起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇1、商品房销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积=套内实际建筑面积+公摊面积例：某房源广告：玉园小区、112㎡、30万，其中的112㎡即为商品房的销售面积。*套内面积㎡【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇2、套内建筑面积：商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇3、套内使用面积：套内房屋使用面积为房屋使用空间的面积，按以下规定计算：1)、套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；2)、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3)、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4)、内墙面装饰厚度计入使用面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

4、套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：1）、共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。2）、非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

5、套内阳台建筑面积：按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：1）、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2）、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；3）、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4）、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇6、公用建筑面积：又称公摊。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。公用建筑面积由两部分组成：1）、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；2）、套（单元）与