井下电缆及其连接装置(电钳工复训)

井下电缆及其连接装置电钳工复训班制作：秦忠雄盘县煤矿安全技术培训中心2013年6月中旬井下电缆及其连接装置电钳工复训班制作：秦忠雄盘县煤矿安全技术培训中心2013年6月中旬课题内容：一、井下电缆的种类及结构、选用原则和方法、敷设与连接及维护要求；二、井下电缆连接装置的结构及安装要求。引言：煤矿井下电缆容易受潮和遭到机械损伤，发生漏电、短路的机会较多，因而电缆是井下供电安全方面的一个最薄弱的环节。

一矿用电缆【讲解】（一）矿用电缆的分类及结构按传统的分类铠装电缆橡套电缆塑料电缆油浸纸铠装电缆塑料铠装电缆矿用阻燃电缆煤矿用移动类阻燃软电缆煤矿用阻燃通信电缆煤矿用额定电压10KV及以下铜芯固定敷设阻燃电力电缆对固定敷设的高压电缆的规定及要求：在立井井筒或倾角为45º及其以上的井巷内，应采用聚氯乙烯绝缘粗钢丝铠装聚氯乙烯护套电力电缆、交联聚氯乙烯绝缘粗钢丝铠装聚氯乙烯护套电力电缆。在水平巷道或倾角在45º以下的井筒内，应采用聚氯乙烯绝缘钢带或细钢丝铠装聚氯乙烯护套电力电缆、交联聚氯乙烯绝缘钢带或细钢丝铠装聚氯乙烯护套电力电缆。121、煤矿用移动类阻燃软电缆移动类阻燃软电缆按绝缘和护套材料分为橡胶和弹性体两种。即普通橡套阻燃软电缆和屏蔽橡套阻燃软电缆。（1）普通橡套阻燃软电缆普通橡套阻燃软电缆与普通橡套电缆的结构相同，导电线芯由多根细铜丝绞合而成。分相绝缘和垫芯都由橡胶制成，外套采用氯丁橡胶制成，氯丁橡胶燃烧时生成氯化氢气体，将火焰包围起来，使之与空气隔离，很快就熄灭。其结构如图1所示。图1：普通橡套阻燃电缆示意图图例：1、导电线芯2、分相绝缘3、接地线4、外护套1234（2）屏蔽橡套阻燃软电缆屏蔽橡套阻燃软电缆与普通橡套软电缆的结构基本相同，不同点是在每根主线芯的分相绝缘外包有导电橡胶制成的屏蔽层，接地芯线外没有橡胶绝缘，而是直接缠绕导电橡胶带。电缆中间的垫芯，也是用导电橡胶制成。有的在电缆外护套内的同芯圆上，设一层加强屏蔽层，称为双屏蔽电缆。适用于具有瓦斯、煤尘爆炸的场所和启动频繁电气设备。其结构如图2所示。图2：屏蔽橡套阻燃电缆示意图123456图例：1、动力线芯2、接地线芯3、控制线芯4、绝缘5、绝缘屏蔽6、外护套（3）常用矿用移动类阻燃电缆型号及用途常用矿用移动类阻燃电缆型号及用途如图3所示。额定电压为0.66/1.14KV采煤机及类似设备的电源连接型号名称用途MCP-0.66/1.14MCPJB-0.66/1.14MY-0.38/0.66MYP-0.66/1.14MZ-0.3/0.5MZP-0.3/0.5MYQ-0.3/0.5采煤机屏蔽橡套软电缆采煤屏蔽昨监视编织加强型橡套软电缆煤矿用移动橡套软电缆煤矿用移动屏蔽橡套软电缆煤矿用电钻橡套电缆煤矿用电钻屏蔽橡套电缆煤矿用移动轻型橡软套电缆额定电压为0.66/1.14KV采煤机及类似设备的电源连接额定电压为0.66/1.14KV及以下采煤机及类似设备的电源连接额定电压为0.38/0.66KV各种井下移动采煤机设备的电源连接额定电压为0.66/1.14KV各种井下移动采煤机设备的电源连接煤矿井下额定电压为0.3/0.5KV及以下电钻电源连接煤矿井下巷道照明，输送机联接锁和控制与信号设备电源连接2、煤矿用额定电压10KV及以下铜芯固定敷设阻燃电力电缆固定敷设阻燃电力电缆的主线芯由铜线绞制而成。分相绝缘采用聚氯乙烯或交联聚氯乙烯。外护套采用聚氯乙烯，分铠装和非铠装电缆。其型号有MVV（MVV22、MVV32、MVV42）和MYJV（MYJV22、MYJV32、MYJV42）型两大类。在煤矿井下固定敷设电缆中被广泛应用。3、煤矿用阻燃通信电缆《煤矿安全规程》第467条规定：照明、通信、信号和控制用的电缆，应采用铠装或非铠装通信电缆、橡套电缆或MVV型塑力缆。煤矿用阻燃通信电缆常用型号有MHYV、MHJYV、MHYBV、MHYAVT、MHYA32型。（二）矿用电缆的选型

1、电缆型号的选择（1）电缆敷设地点的水平差应与规定的电缆允许敷设水平差相适应。（2）电缆应带有供电保护接地用的足够截面的导体。（3）必须选用取得煤矿矿用产品安全标志的阻燃电缆。（4）严禁采用铝包电缆。（5）固定敷设的低压电缆，应采用MVV铠装或非铠装电缆或对应电压等级的移动橡套软电缆。（6）固定敷设的高压电缆，按敷设电缆的巷道条件选择。（7）非固定敷设的高压电缆，必须采用符合MT818标准的橡套软电缆。移动式和手持式电气设备应使用专用橡套电缆。（8）照明、通信、信号和控制用的电缆，应采用铠装或非铠装通信电缆、橡套电缆或MVV型塑力缆。（9）低压电缆不应采用铝芯，采区低压电缆严禁采用铝芯。（10）电缆主芯线的截面应满足供电线路负荷的要求。2、电缆长度的确定在敷设时要有一定的弯曲和松驰度。其电缆的实际长度大于敷设路径长度，两者之间的关系用下式表示：Ls=KL式中Ls——电缆的实际长度，ｍ；K

——增长系数，移动类阻燃软电缆取1.1，铠装电缆取1.05；L

——敷设路径长度，ｍ。当电缆中间有接头时，应在接线盒两端各增加3ｍ。3、电缆主线芯截面积的确定（1）按机械强度要求选择电缆截面按机械强度要求的最小截面积选择截面积，然后满足允许电流要求选择。如表2所示为机械强度要求的最小截面积。（2）低压动力电缆A、按长时允许负荷电流选择电缆截面。电缆长时允许通过的电流可通过查《电工手册》获得；电动机的额定电流可由其技术资料查到，也可通过计算。例如主芯线截面积为35mm²的矿用橡套铜芯电缆，长时允许负荷电流为138A。表2：满足机械强度要求的最小截面积序号用电设备名称电缆主芯线最小截面积/mm²各种采煤机组刮板输送机、带式输送机、转载机小容量刮板输送机回柱绞车、装岩机调度绞车、照明干线手持式电钻12345650-9525-5010-2516-254-64-6B、按电压损失确定电缆主截面对于供电线路未端，按照电动机端压不低于额定电压的95%计算，380V电网中，其未端电压损失允许值为39V；660V电网中，其未端电压损失允许值为63V。C、按电缆最远点的最小短路电流校验所选电缆截面是否满足保护装置动作灵敏性要求。（3）高压动力电缆高压动力电缆应按经济电流密度、允许负荷电流、线路允许电压损失进行选择，并按短路电流（三相短路电流）校验电缆的热稳定性，并要求流过电缆的最小两相短路电流满足过流保护装置灵敏度的要求。（三）矿用电缆敷设（1）在总回风巷和专用回风巷不应敷设电缆，在机械提升的进风倾斜巷（不包括输送机上、下山）和使用林支架的立井井筒中敷设电缆时，必须有可靠的安全措施，溜放煤、矸、材料的溜道中严禁敷设电缆。（2）在水平巷道或倾角在30°以下的井巷中，电缆应用吊钩悬挂；在立井井筒或倾角在30°及其以上的井巷中，电缆应用夹子、卡箍或其他夹持装置进行敷设（3）电缆悬挂点间距，在水平巷道或倾斜井巷内不得超过3m，在立井井筒中不得超过6m。（4）水平巷道或倾斜井巷中悬挂的电缆应有行当的驰度，并能在意外受力时自由坠落。其悬挂高度应保证电缆在矿车掉道时，不受撞击，在电缆坠落时不落在轨道或输送机上。（5）电缆不应悬挂在风管或水管上，不得遭受淋水。电缆与压风管、供水管在巷道同一侧敷设时，必须敷设在管子的上方，并保持0.3m以上的距离。在有瓦斯抽放管的巷道内，电缆（包括通信、信号电缆）必须与瓦斯抽放管路分挂在巷道两侧。盘圈或“8”字形的电缆不得带电。（6）井筒和巷道内的通信和信号电缆应与动力电缆分挂在井巷的两侧，如果受条件限制，在井筒内，应敷设在距动力电缆0.3m以外的地方；在巷道内应敷设在电力电缆上方0.1m以上的地方。（7）高、低压电力电缆敷设在巷道同一侧时，高、低电缆之间的距离应大于0.1m；高压电缆之间，低压电缆之间的距离不得小于50mm。（8）电缆穿过墙壁部分应用套管保护，并严密封堵管口。（9）电缆敷设的弯曲半径应符合表3所示的要求表3：电缆敷设的最小允许弯曲半径电缆类别多芯电缆弯曲半径与电缆外径之比（不小于）聚氯乙烯绝缘电力电缆交联聚氯乙烯绝缘电力电缆橡胶绝缘电力电缆照明和控制监测用橡套电缆矿用铠装电话电缆10156612.5二、电缆连接装置【讲解】电缆连接装置是电缆与电气设备连接的连接装置。按用途可分为终端连接装置和中间连接装置。按所使用的地点不同又可分为接线盒和连接器。（一）电缆接线盒电缆接线盒一般适用于固定敷设电缆的连接及电缆与电气设备的连接，有中间接线盒之分；有隔爆接线盒和铅封简易接线盒之分。1、矿用隔爆型高压接线盒以BHGL—315/6矿用隔爆高压接线盒为例讲解。该接线盒可用于井下中央变电所至采区变电所，采区变电所至移动变电站的供电线路的连接。该接线盒壳体和盖组成隔离空腔，壳体和盖分别由Q235A钢板焊接而成，隔离空腔内装有三只接线瓷座，接线瓷座的铜接线柱上开的U形缺口，使电缆之间可靠连接。联通节由Q235钢板焊接而成，做成喇叭状，并有一定的空间，适用于放电缆头。2、环氧树脂电缆接线盒环氧树脂电缆接线盒分中间和终端两种。3、电缆连接器电缆连接器适用于煤矿井下采掘巷道电力电缆的连接，电缆连接器是可拆卸的，可供变更电缆长度之用，如供移动变电站电缆连接之用。电缆连接器由以下三部分组成：（1）电缆固定引线装置；（2）接线装置；（3）可接触部分。（二）电缆连接装置的安装、运行及维护1、电缆连接装置的安装电缆连接装置除了传统的热灌绝缘胶、环树氧脂接线盒外，目前应用较多的是热缩电缆连接、电缆连接器、高压防爆接线盒。（1）热缩电缆连接安装其热缩材料，是利用聚合物材料的“强性记忆”效应原理制成各种形状的零件与管材。它除具有良好的热收缩性能外，还具有防蚀、防潮、轻便、安装方便等一列优点，因而被广泛应用。现以6KV橡套或塑料电缆为例介绍终端热缩安装工艺。其工艺包括以下内容：A、剥切电缆B、焊接地线C、压接接线端子D、安装热缩管E、安装分支手套F、安装绝缘护套管G、安装密封护套管其热缩电缆连接安装注意事项：A、热缩材料温度达到100-130ºC时，开始收缩，若使用汽油喷灯时，火焰不宜硬，并注意远离材料，控制加热温度。开始加热时，火焰缓慢接近材料，不断移动，以确保均匀，并避免烧焦材料。B、火焰应朝收缩方向，预热材料便于收缩，按安装工艺要求的起始部位和方向顺序收缩，便于排除气体和密封。C、收缩完毕的管子应光滑无皱折。D、剥除金属屏蔽层时，切口要平齐，不要有毛刺和洼缘，避免损坏和刺穿热缩材料。E、切割热缩管时，切口要平整，不要有尖端和裂口，避免在收缩时应力集中产生撕裂。2、电缆连接器的安装以BCG1-200/6000矿用隔爆型电缆连接器为例讲解。（1）将电缆橡胶外护套切剥开255mm一段长度，不要损伤金属屏蔽并编成两个小辫。在233mm外，切剥第二层橡胶绝缘，将三根主芯线的屏蔽层剥开并编成小辫，将三个小辫分别套上塑料管。（2）将三根主芯线的半导体用木锉、砂布清除干净，再由端部量取178mm处，用丁基自粘胶带包成D=d+12和L=40mm的应力锥，在应力锥的一侧用14-16号熔断丝缠绕到根部，然后用2-3层自粘胶带缠绕，最后除端部28mm长及应力锥部分外，全部用聚氯乙烯带包1-2层。（3）端部28mm处用合适的GT型铜管套牢，然后用压钳压牢（前已叙述）。（4）在根部52mm处浇注环氧树脂。（5）用压钳压紧的端部电缆芯线放入铜接线座内，用三个内六角圆柱坚固螺钉牢固地与接线座压牢。当接触杆（导电杆）插入接线员座时，应保证可靠接触。（6）电缆接地芯线与铜接线座接好后，在适当部位剥开10mm左右绝缘皮与内接地螺栓接紧压牢。3、电缆连接装置的运行及维护（1）电缆连接装置的安装严禁带电作业，在断电后，必须确保无残余电压后，方可拆卸操作。（2）应定期检查电缆连接装置的表面温度，连接装置的表面温度与电缆表面温度应不大于12-15ºC，测量时，应在连接装置全长1/4处。以及接线盒两端电缆铠装表面测取温度，选择其中温度最高者为连接装置表面温度。（3）电缆与电气设备的连接，电缆与电缆的连接应符合防爆要求，无不合格接头。（4）电缆连接装置表面应无脏污物。（5）电缆连接装置应悬挂在无淋水处，并应可靠与井下接地网连接。（6）高压电缆连接装置至少每周检查1次。再见!谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地产基础知识培训请在此输入您的副标题LOGO新员工入职培训系列课程培训目标请在此输入您的副标题LOGO1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论课程：房地产基础知识房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性【第一节：房地产基本概念】房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念】房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。【第一节：房地产基本概念】

房地产市场分类一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）【第一节：房地产基本概念】

房地产价格房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。

房地产价格

楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率【第一节：房地产基本概念】

土地价格1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润房地产价格

房屋价格

房地产价格构成1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】房地产价格的影响因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等）

4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市场价格定位

6、房屋的供需状况

7、物业管理公司的口碑

8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少

10、政府因素、土地价格的变动

11、其它因素森茂山莊项目部【第一节：房地产基本概念】【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。【第二节：土地及地产知识概要】

我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地

城市用地可以分为九类：

1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地

7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地【第二节：土地及地产知识概要】国有土地使用权的取得方式

国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地使用权的取得方式2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按开发程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按用途分类土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地——70年；2、工业用地——50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；4、商业、旅游、娱乐用地——40年；5、综合或者其他用地——50年。另外，加油站、加气站用地为——20年。

注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。【第三节：房屋建筑工程概论】房屋的分类——按使用功能分类1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑*Townhouse万科城【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的种类

住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-6层，一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点。高层：11层以上30层以下、最高高度到100M的建筑物。超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。【第三节：房屋建筑工程概论】一期：4+1、6层合园二期：2栋17层小高层三期：3栋24层高层*康桥蓝湾【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合板楼：板楼一般建筑层数不会超过12层。长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。【第三节：房屋建筑工程概论】

板楼、塔楼*水星·香榭里【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋户型结构分类，主要分为：1、普通单元式住宅2、公寓式住宅3、复式住宅4、跃层式住宅5、花园洋房式住宅6、小户型住宅（超小户型）*温馨浪漫的复式楼【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。【第三节：房屋建筑工程概论】*大气豪华的跃式楼经典花园洋房*融科·檀香山【第三节：房屋建筑工程概论】

【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋政策属性分类：1、廉租房2、已购公房（房改房）3、经济适用住房4、住宅合作社集资建房等5、商品房【第三节：房屋建筑工程概论】

商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。商品房的“五证”“两书”：

“五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。“两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】*1987年深圳东晓华园—中国第一个商品房住宅小区【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分：2、砖木结构住宅砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。

*房间进深16.5米/房间开间8.8米*卧室进深6米/卧室开间4.4米*客厅进深6.5米/客厅开间8.8米【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的进深：通常指房间长度。住宅的开间：通常指房间宽度。【第四节：销售知识与案例分析】商品房销售方式：按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种；

商品房预售条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益

住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。

住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益1、住宅的占有权：一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使——比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。2、住宅的使用权：对住宅使用的权力称住宅的使用权。使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。3、住宅的收益权：是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如出租收益。4、住宅的处分权：由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：1、产权证书：是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。3、公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：4、不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。5、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。6、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。7、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋分类：1、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

2、现房：按照我国销售商品房“现房”的规定，只有领取了《房屋所有权证》的商品房才叫“现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需查看《房屋所有权证》，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：3、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。4、二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。5、尾房：一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。*世界最大的烂尾楼韩国柳京饭店【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：6、烂尾房：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，无法回收前期投资，无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：1、一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。2、定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还；买方违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%。3、订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：

定金与订金的区别，主要表现在：

1)、从合同、依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

2)、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3)、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。4)、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：4、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。5、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。6、起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇1、商品房销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积=套内实际建筑面积+公摊面积例：某房源广告：玉园小区、112㎡、30万，其中的112㎡即为商品房的销售面积。*套内面积㎡【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇2、套内建筑面积：商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇3、套内使用面积：套内房屋使用面积为房屋使用空间的面积，按以下规定计算：1)、套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；2)、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3)、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4)、内墙面装饰厚度计入使用面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

4、套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：1）、共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。2）、非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

5、套内阳台建筑面积：按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：1）、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2）、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；3）、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4）、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇6、公用建筑面积：又称公摊。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。公用建筑面积由两部分组成：1）、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；2）、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。

公用建筑面积不包括仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇分摊的公用建筑面积计算：根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公式如下：1）分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数2）公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积3）公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

7、面积计算公式汇总：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇使用率：使用面积与建筑面积之比。

实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。