03农村合作金融机构财务管理

农村合作金融机构财务管理

夏汉平“打造最具魅力的金融城市”是廊坊发展的目标，现在廊坊已经把金融作为新一轮经济发展的起点。

——2007年10月28日廊坊市市长王爱民在第二届中国金融市长年会暨中国金融生态发展年会上的讲话内容提要总体概述风险防范资金筹集资产营运成本控制财务分析收益分配总体概述

一、财务管理与会计

财务管理与会计工作密不可分，但又有区别。会计是以货币为主要计量单位，对企业资金运动的全过程按照“确认、计量、记录、报告”的程序进行事后的核算和监督；

财务管理则是以价值的形式对企业的资金筹集、资产营运、成本费用、收益分配等财务活动，进行事前的规划、预测、计划、预算，事中的控制、监督，事后的考核、评价和分析，并处理由财务活动而引起的一系列财务关系。

会计工作的目标在于向财务会计报告使用者提供与企业财务状况、经营成果和现金流量等有关的会计信息，反映企业管理层受托责任履行情况，有助于财务报告使用者作出经济决策；财务管理总的目标在于防范和化解财务风险、实现持续经营和价值最大化。财务管理具体目标是实现：安全性、流动性和效益性。

二、财务管理的外部环境经济环境金融环境法律环境财务管理

（一）经济环境

1、经济周期高涨阶段——资金周转加快，存款的增长与贷款的增长同步；危机阶段——贷款需求急剧上升，存款则急剧减少；萧条阶段——贷款需求很少，存款缓慢增长；复苏阶段——贷款的需求超过存款的增长。

2、通货膨胀通货膨胀不仅对消费者不利，给农村合作金融机构经营带来实际存贷利差为负。3、利息率波动我国利率波动对银行业的影响特点是：（1）利率波动对贷款的调节作用不明显，对存款的作用比较明显；（2）存贷款利率是刚性的；（3）存贷款利率之差正在缩小。

4、国家的经济政策国民经济的发展规划、国家的产业政策、经济体制改革的措施、政府的行政法规等都对农村合作金融机构的经营产生重大影响。

（二）金融环境

1、宏观方面（1）多极化——银行在金融结构中的地位下降，非银行金融机构的地位上升。（2）综合化——商业银行与投资银行之间的界限越来越模糊，二者逐渐融合。（3）电子化——越来越多的银行业务通过电子计算机和现代网络通讯技术进行处理和管理。（4）全球化——全球经济一体化在金融上表现出利率、金融市场、汇率、资本流动等方面的自由化。（5）超级化——银行的规模越来越大，成为金融乃至经济的“巨无霸”。

2、微观方面逐步建立多种形式并存、分工合理、功能互补、适度竞争，并可持续发展的多层次农村金融服务体系。银监会“降低门槛、放宽准入政策”的出台，村镇银行的出现、农业银行的“返乡”、邮储银行的“破土”、农业发展银行的转轨、国家开发银行的介入、农信社改革的深入、外资银行的渗透，在农村金融市场上将会出现“群雄并立”的局面。

金融企业会计制度金融企业财务规则农村信用社会计制度农信社财务管理实施办法农商行管理暂行规定农合行管理暂行规定统一法人的指导意见商行法公司法担保法会计法票据法企业破产法税收法规贷款通则………….（三）法律环境

（一）法人治理结构——“三会分设、三权分开、有效制约、协调发展”（二）内部控制制度——明确的财务管理目标、完善的岗位责任制度、合理的岗位授权分责与岗位分离、严格的决策程序、完善的资料信息保全系统、有效的预警预报系统、严格的内部稽核制度。（三）员工素质——人力资本的提升。

三、财务管理的内部环境

四、财务管理的内容（一）财务风险的管理（二）资金筹集的管理（三）资产营运的管理（四）成本费用的管理（五）收益分配的管理（六）财务信息的管理五、财务管理的经济关系员工投资者中央银行同行业债权人债务人银监会税务部门信用社财务关系经营权与所有权关系债权债务关系竞争与协作关系监管与被监管关系依法纳税与依法征税关系投资与被投资、劳动成果分配多重关系省联社县联社管理与被管理服务与被服务

六、财务管理的原则（一）经营效益原则——合理配置并充分利用各种经济资源，力求以最小的成本获取最大的收益。（二）统一管理原则——各种业务的本外币收支由财会部门统一计划、监督，实行“一支笔”审批制度（三）比率合理原则——例：备付金比率、贷款质量比率、资产利润率等。（四）整体性原则——从整体协调的需要来解决财务管理过程中出现的各种矛盾。（五）最优性原则—方案最优、总量最优、比率最优。

小结财务管理是主要利用价值形式对所从事的财务活动进行管理并处理财务关系的一项综合性管理工作。财务管理总的目标在于防范和化解财务风险、实现持续经营和价值最大化。财务管理具体目标是实现：安全性、流动性和效益性。

风险防范

一、风险的定义风险是损失发生的不确定性。风险具有以下主要特点：1、长期存在；2、不能被全部消除；3、风险与利益同在，需要与机会同时权衡。二、风险的分类

1、战略风险，2、信用风险，3、市场风险，4、操作风险，5、流动性风险，6、或有资产与或有负债风险，7、合规风险。1、战略风险——企业因为作出错误的战略性决定，而导致经济上的损失。

2、信用风险——合同的另一方因不能履行合约，而使企业产生经济损失的风险。如：（1）贷款未能收回；（2）应收利息未能收回；（3）债券跌价；（4）买卖金融市场产品而未能兑现；（5）企业因合资、合作、联盟、外包等经济活动而产生或暴露的信用风险。

3、市场风险——市场价格或利率波动而产生经济损失的风险。常见的市场风险：（1）利率风险；（2）外汇风险；（3）股票与债券市场风险；（4）商品价格风险；（5）期货、期权与衍生工具风险。

如：金融机构普遍认为2007年8月22日利率调整，进一步缩小了存贷利差，将导致金融机构盈利空间的缩小。特别是此次存款利率上调0.27个百分点，贷款利率上调0.18个百分点，这也是央行第二次采用“不平衡”加息方式调控，从市场看，存贷差的再次缩小，势必降低商业银行的放贷冲动，从而控制信贷投放的速度。4、操作风险——企业内部流程、人为错误或外部因素而产生经济损失的风险。操作风险包括：（1）流程风险：交易流程中出现错误而引致损失的风险。流程包括如销售、定价、记录、确认、出货、提供服务等环节，也包括合规性风险。（2）人为风险：因员工缺乏知识和能力、缺乏诚信或道德操守而引致损失的风险。

（3）系统风险：因系统失灵、数据的存取和处理、系统的安全和可用性、系统的非法接入与使用而引致损失的风险。（4）事件风险：因内部或外部欺诈、市场扭曲、人为或自然灾害引致损失的风险。（5）业务风险：因市场或竞争环境出现预期以外的变化而引致损失的风险。包括市场策略、客户管理、产品开发、销售渠道和定价等领域的风险。5、流动性风险——银行无力为负债的减少或资产的增加提供融资的可能性。具体包括：（1）不能及时足额支付到期债务；（2）不能满足正常的贷款需求；（3）不能在不受损失的情况下使资产及时变现。

6、或有资产与或有负债风险或有资产与或有负债风险主要包括：（1）贷款承诺、（2）融资保函、（3）非融资保函、（4）承兑汇票、（5）应收票据贴现、（6）即期和远期信用证等表外风险。

7、合规风险合规风险是因违反法律和监管要求而受到制裁、遭受金融损失的风险及因银行未能遵守所有法律法规、行为准则、惯例标准而给银行信誉带来损失的风险。

三、风险的产生

（一）经营资金的高负债、高风险；（二）经营业务的硬负债、软资产；（三）经营对象的货币化、表外化；（四）经营信息的多样化、不对称；（五）经营利润的被动性、依附性；（六）经营实力的整体大、单个小；（七）经营网点的分布广、人员少。

四、风险管理的组织理事会（董事会）风险管理委员会高级管理层风险管理部信用风险管理市场风险管理操作风险管理

五、风险的识别业务

风险信用风险市场风险操作风险流动性风险贷款业务√√资金交易√√√√存款业务√√结算业务√√

六、风险的防范（一）充实资本

《农村商业银行管理暂行规定》设立农村商业银行注册资本金不低于5000万元人民币，资本充足率达到８％；

《农村合作银行管理暂行规定》设立农村合作银行注册资本金不低于2000万元人民币，核心资本充足率达到4%；

《关于农村信用社以县（市）为单位统一法人工作的指导意见》规定：统一法人后股本金达到1000万元以上(经银行监管部门批准，可适当调整)，并使核心资本充足率在任何时点不低于2%。

（1）资本充足率=资本净额/加权风险资产总额×100%①资本净额=核心资本+附属资本－扣减项核心资本=实收资本+股本金+资本公积+盈余公积+未分配利润附属资本=呆帐准备+次级定期债务扣减项=呆账贷款+入股联社资金

次级定期债务——农信社发行的固定期限在5年（含5年）以上，无担保且该项债务索偿权排在存款和其他负债之后的债务。②加权风险资产总额=Σ（各种金融资产期末余额×相应风险权数。（2）核心资本充足率=核心资本/加权风险资产总额×100%

（二）控制资产负债比例

农村合作金融机构应当按照保障相关各方利益、保证支付能力、实现持续经营的原则，根据有关法律、法规的规定，控制资产负债比例；按规定交存存款准备金，留足备付金，足额提留用于清偿债务的资金。

一般规定：

1、贷款余额与存款余额的比例不得超过80％，

2、流动性资产余额与流动性负债余额的比例不得低于25%，流动性比例=流动性资产/流动性负债×100%①流动性资产：资产负债表上的流动资产。②流动性负债：资产负债表上的流动负债。

3、备付金比例=备付金/各项存款×100%①备付金=现金+业务周转金+准备金存款+存放全国性银行款项+存放其他同业款项+存放联社款项（计算联社全辖汇总比例不计此项）－中央银行法定存款准备金－借入中央银行款项。②各项存款包括：活期存款、银行卡存款、定期存款、活期储蓄存款、定期储蓄存款、应解汇款和结算保证金存款。

（三）提高资产质量

农村合作金融机构应当定期或者至少于每年年终对各类资产进行评价，并逐步实现动态评价，按照规定进行风险分类，对可收回金额低于账面价值的部分，按照国家有关规定计提资产减值准备。

小结农村合作金融机构置身风险管理行业中，并通过对风险的有效管理来创造价值。财务管理的第一项任务就是要识别、计量、防范和化解财务风险。资金筹集

一、股金的筹集（一）股金的构成自然人股法人股资格股投资股

（二）股金的职能1、营业职能——存在的发展的先决条件。没有一定数量的股本，就不能正式开业；没有足够的股金，就不能扩大业务规模、增加分支机构。2、保护职能——债权人权益的最终保障。当资产遭受损失时，除用盈余抵补外，如果仍不足就必须动用股金弥补。3、管理职能——监管的重要依据。如最低资本额、资本充足率等。

（三）股金管理的原则1、集中——必须集中统一进行管理，各分支机构不应持有资本金，只对分支机构拨付资本性营运资金。2、保全——未经批准不得随意增减变动3、增值——运用资本金增收创利，对资本保值增值。4、流动——要求70%以上资本金用于流动资产，固定资产净值不能超过实收资本（股本）的30%。5、充足——核心资本充足率不小于4%，资本充足率不小于8%。6、配比——拨付给分支机构的营运资本总量不得超过实收资本的60%，拨付量与其经营规模相适应。（四）股金管理的问题一是注重募集新股金，忽视对老股金的清理和处置；二是注重组织资格股，不注重组织投资股，投资股比例不到20%，三年后资格股有可能陆续退出后，农村信用社资本金就会严重不足；三是注重给职工下扩股任务，忽视面向社会公众广泛扩股，这样职工就组织自己的亲朋入股，那么就会吸收大量的关联股金，变相形成内部人控制；四是对入股者承诺过高分红率。

（五）股金管理的对策第一，要严格按规定处置老股金。按照“入股自愿、退股自由”的原则，根据原入股者的意愿，实行转股、补足差额转股或退股；第二，要规范宣传行为。要实事求是地进行风险提示，不得以片面、虚假的宣传和信息误导投资者；第三，要严格按规定募集新股金。严禁违背政策作出不合实际的分红承诺，严禁吸收存款化股金，严禁强迫入股，严禁向内部职工摊派增资扩股任务；

第四，要优化股权结构。要注意吸收有经济能力、信用良好的优质投资者入股，投资股占股本金总额的比例不得少于30%，以建立股本金的长效稳定机制。

二、负债资金的筹集各项存款央行借款同业拆借活期定期活期储蓄定期储蓄资产营运

一、资产营运的构成各项贷款固定资产抵债其它

二、创新信贷产品今后金融机构间的竞争，不是对客户的竞争，而是对产品开发的竞争，对提供服务的竞争，因为只有受到农民欢迎的创新产品才能赢得市场。如：农村基础设施建设配套贷款、农田水利改造专项贷款、大型农业机械设备按揭贷款、农产品套期保值贷款、农业订单贷款、特色产业基地建设贷款、地方资源开发贷款、科技农业生产推广贷款、农村消费贷款、农民进城务工贷款、农民工返乡创业贷款等。

三、贷款五级分类贷款五级分类的核心标准是贷款偿还性，而影响贷款偿还性的因素有借款人的偿还能力、偿还意愿和偿还记录，其中最重要的因素是第一项——借款人的偿还能力。判断借款人偿还能力的大小，可以借助财务分析、非财务分析、担保分析等手段进行。经营活动投资活动筹资活动现金流量分析

偿债能力营运能力盈利能力财务分析第一还款来源还款能力还款可能性抵押担保信用支持第二还款来源非财务因素还款意愿法律责任银行管理............1、如果企业经营活动的净流量大于或等于当期债务本息，还款来源是经营活动产生的现金，并且经营活动的现金流量比较稳定，贷款为正常类。2、还款来源是经营活动产生的现金，但经营活动产生的现金正在减少，贷款为关注类。3、还款来源不足或不是来源于经营活动产生的现金流量，而是来源于投资活动或筹资活动。如：转让对外投资、出售固定资产、对外借款等，贷款为次级或次级以下4、如果企业还款的来源只是投资活动和筹资活动产生的现金，并且明显不足，贷款可能为可疑类，情况严重的划为损失类。

四、贷款管理的误区

一是降比靠扩大规模。通过增加贷款规模来稀释不良贷款的占比。二是盘活靠贷款转期。对逾期的贷款进行随意转期，对不良贷款不按规定随意换据三是盘活靠收取抵债资产。对接收的抵债资产往往是低值高估，同时又重收轻管，抵债资产隐性损失较大。四是不真实反映不良贷款。采取瞒报、不报，有的甚至采取调科目、调账的方式降低不良贷款。

五、贷款管理的对策一是要调整“抓降”考核方式。考核降比主要看“三降两无”，即不良贷款绝对额下降，占比下降，单户不良贷款余额下降；无新的超额新增不良贷款，当年贷款新增不良率控制在2%以内，无虚假报表。二是要实行不良贷款分帐管理。对不良贷款实行“新老划断，降旧控新，集中处置，分别考核”。三是要加强抵债资产管理。要严把抵债资产接收关；对抵债资产要落实专人保管、维护，并采取拍卖、变卖、租赁、协议转让等方式及时进行处置。四是要真实反映不良贷款的占用形态。严禁弄虚作假，违者要严格追究相关责任人的责任。

一、成本费用的构成成本费用营业税金及附加营业成本营业外支出利息支出手续费支出营业费用其他营业支出金融机构往来支出成本控制

二、成本费用的分类（一）发展性费用包括职工教育经费、研究与开发费、环保支出等。这些费用可税前列支，也是鼓励投入的。（二）防护性费用即为了防范未来风险而发生的费用。如劳动保险费、财产保险费等。这部分企业是不能控制的。（三）不良性费用如：坏账损失等，这是企业必须严格加以控制的。（四）管理性费用如：工资、福利费用、摊销、折旧费、业务招待费、办公费等。这项也是应该控制的。

三、成本控制的原则（一）全面与节约原则。全面性原则是指，全体员工对经营过程中的全部成本进行控制，以达到全面降低成本的目的；节约原则要求信用社在经营全过程中尽可能地节省物化劳动和活劳动的耗费。贯彻全面与节约原则，必须以资金筹集，资金分配使用的每个环节抓起。

（二）真实与配比原则。真实性原则要求成本核算必须真实可靠，严格按照规定的会计核算方法进行成本核算，离开了真实性，成本核算也就失去了存在的价值；配比性原则要求，成本与收入配比，严格区分本期成本与下期成本，成本性支出与营业外支出，资本性支出与收益性支出，按比例控制的成本支出与按比例计提的成本支出四个界限。

（三）统一管理原则。成本支出由财会部门统一管理，实行“一支笔”审核制定。各部门不得私设账务，搞预算外资金活动，不得自行规定有关支出标准或其他财务事项。

（四）权责利相结合原则。落实到每个部门或个人的成本目标，必须与他们的责任大小、控制范围相一致。否则，控制便不能达到预期效果。同时为了充分调动控制者的积极性，应把成本控制的好坏与奖惩相结合。

（五）例外管理原则。日常成本控制主要是对实际成本与计划成本发生的差异进行全面分析，从而发现问题，挖掘降低成本的潜力，提出具体改进措施。成本管理中应把注意力集中在那些属于不正常的关键性差异上。收益分配

收入投资收益营业收入营业外收入利息收入金融机构往来收入手续费收入其他营业收入一、收益的构成

二、利润的构成营业收入营业成本利润总额投资收益净额营业外收支净额所得税净利润营业税及附加其它利润、期间费用营业利润

三、增效的误区

一是增效靠增贷。超规模、超比例发放贷款，忽视贷款的风险。二是重收息轻收贷。重贷款利息收入按月或按季结息，而忽视到期贷款的收回，造成很多贷款多次展期、逾期。

三是虚假增效。采取以贷收息、少提应付利息等方式虚增收益，少计支出来增效。

四、增效的对策

一要纠正错误认识。要纠正牺牲贷款换取效益的作法，要树立长远发展的观念，克服短期行为，使效益实现可持续性增长。二要加强贷款风险管理。要注重对贷款质量的考核，对当年贷款形成不良率超过2%的，要严格追究有关责任人的经济责任。三要严肃财务纪律。严禁虚增财务收入、以贷收息。对虚增收入、以贷收息的，要对责任人进行严格处罚。四要大力发展中间业务。要充分发挥自身网点多、人员多的优势，大力开展代理保险、代理理财等中间业务，扩大非利息收入来源。

五、收益的分配净利润法定盈余公积公益金分红未分配利润财务分析

一、财务分析的方法分析方法（一）定性分析（二）定量分析1、对比分析法2、结构分析法3、因素分析法4、趋势分析法5、比率分析法

例：两个规模相当的农村信用社2006年度有关指标如下：指标单位甲乙存款存量万元8000075000存款增量万元30003000其中活期万元20001000定期万元10002000员工人数人100110

例:某信用社利息收入指标情况如下：项目单位去年今年贷款总量万元1800020000加权平均利率%65.8利息收入万元10801160

因素分析:1、因为贷款总量的变化使利息收入增加：

（20000-18000）×6%=120（万元）

2、因为利率的变化使利息收入减少：

（5.8%-6%）×20000=-40（万元）所以，两个因素共同作用，使利息收入增加80万元。

某农村信用社近五年的利润指标情况如下：2001年2002年2003年2004年2005年100万元150万元130万元170万元200万元010203040506。。。。。年份利润100200

6、本量利分析法本量利分析法是研究成本、业务量、利润三者之间的变量关系的一种专门方法。

本——成本（固定成本、变动成本）

量——业务量（资产=负债+所有者权益)

利——利润

营业利润=营业收入－总成本=营业收入－（固定成本+变动成本）

例：某信用社年固定成本300万元，资产运用和资金来源构成如下：资产20000万元=负债19000万元+1000万元要求计算：

1、保本点的业务量为多少？

2、如果联社下达目标利润50万元应做多大的业务量？

一、资产运用状况

资产运用

金额（万元）收息率%收息额（万元）存放准备金40001短期贷款40003长期贷款60006长期贷款50009非生息资产10000合计20000

二、资金来源状况资金来源金额（万元）付息率%付息额（万元）央行借款10001活期存款90002定期存款40002定期存款40004同业折借10006所有者权益10000

合计20000

三、保本保利点的计算

1、利润=业务量×加权平均的收息率

-业务量×加权平均的付息率－固定成本=业务量×（加权平均的收息率－加权平均的付息率）－固定成本2、业务量（加权平均的收息率－加权平均的付息率）－固定成本=

保本点（利润为0）3、保本点业务量=固定成本÷（加权平均的收息率－加权平均的付息率）；

4、保利点业务量=（固定成本+目标利润）÷（加权平均的收息率－加权平均的付息率）利润=20000×(4.85%-2.45%)-300=180(万元)保本点业务量=300/(4.85%-2.45%)=12500(万元)保利点业务量=(300+50)/(4.85%-2.45%)=14583(万元)收入、成本（百万）1234567

业务量（千万）654321固定成本线总成本线收入线保本点收入、成本（百万）1234567

业务量（千万）654321固定成本线总成本线收入线保本点收入、成本（百万）1234567

业务量（千万）654321固定成本线总成本线收入线保本点收入、成本（百万）1234567

业务量（千万）654321固定成本线总成本线收入线保本点应用实例1

某信用社存款总额7000万元，平均付息率2.2%，贷款年平均余额5200万元，平均利率5.6%，上存准备金年800万元，平均利率2%，非生息资产1000万元，年固定费用180万元。

要求计算：

该社是否盈利？

固定成本=180(万元)

加权平均收息率

=(5200×5.6%+800×2%)/7000=(291.2+16)/7000=4.38%

加权平均付息率=2.2%应用实例2

某信用社贷款占70%，利率6.2%；上存准备金23%，利率3.0%；非生息资产7%。存款平均付息率2.15%。固定成本36万元。要求计算：1、多大筹资额才能保本？

2、若一年盈利18万，要做多大筹资额？

某信用社资金总额20000万元，如果加权平均收息率6%，加权平均付息率2%，固定成本500万元。

要求计算：如果目标利润由300万元增至350万元，能有哪些途径？

应用实例3应用实例4：新产品开发的成本控制分析

某社计划开发一个新的个人信贷业务品种——“助你成功”，经测算，开发这项新业务需一次性投入电子机具等设备费16万元，软件开发费10万元，业务宣传费10万元，以上费用按四年摊销；并为此增加2名客户经理、2名操作员、1名业务经理，共需支出固定费用合计为10万元，该行为鼓励业务人员大力拓展这项业务，经研究决定按业务量计发奖金，比例为1‰，若贷款年利率为5.85％，该品种年贷款业务量分别为300万元和600万元，该行的存款构成如下：期限 比重利率加权利率活期42％0.99%三个月5％1.98％半年5％2.16％一年30％ 2.25％二年5％2.43％三年13％ 2.7％1001.77%

本案例分析如下：（1）固定成本开发新业务需投入费用如下：①电子设备、软件费用26万②广告宣传费10万③投入5人共需支出工资等固定费10万固定成本=（26万+10万）／4+10万=19万

（2）单位变动成本①资金成本（存款年均利率）存款年均利率=42％×0.99％+5％×1.98％+5％×2.16％+30％×2.25％+5％×2.43％+13％×2.7％=1.77％②按业务量计发资金1‰

（3）单位收入贷款利率5.85％（4）保本业务量

=19万／（5.85%—1.77％一1‰）≈478万

若该品种年贷款业务量为300万元时，其盈利前景为：亏损额=（300—487）×（5.85％一1.87％）≈一7万元若该品种年贷款量为600万元时，其盈利前景为：盈利额=（600—478）×（5.85％一1.87％）≈5万元以上测算表明，该品种贷款量只有超过478万元时，方可盈利，具有开发价值，否则应考虑暂缓开发。税收筹划与偷逃税

税收筹划是在税法规定的范围内，通过对经营、投资、筹资等理财活动的事先筹划和安排，尽可能地取得“节税”利益的行为；偷税是纳税人采取伪造、变造、隐匿、擅自销毁凭证、账簿，在账簿上多列、少列收入，或进行虚假的纳税申报的手段，不缴或少缴应纳税款的行为。

税收筹划是在纳税义务发生前，通过事先的设计和安排而规避纳税义务；偷税是在纳税义务发生后，通过不正当手段少缴或漏缴税款。税收筹划是在税法允许的前提下，寻找避税的空间，是不违法的，偷税是借助做假账等手段，偷逃税款，是违法的。

一、营业税筹划（一）一般贷款业务营业税的税收筹划一般贷款业务的营业税等于贷款利息收入乘以税率。利率执行的是国家法定利率，故难以通过减低利率来减少营业额，只得从贷款规模上考虑如何减少营业额，以减轻营业税负担。可行的营业税筹划方法为：名义上降低贷款规模，再通过其他形式从借款企业取得补偿，以减少贷款利息，达到节税的目的。

例：某信用社2004年第一季度取得人民币贷款利息收入600000元，取得美元贷款利息收入20000美元（假设1美元=人民币8.5元），则该季度应纳营业税为：（600000+20000×8.5）×3%=23100（元）假定该信用社将贷款的一部分转为对企业的投资从而减少利息收入100000元，以实际投资收益（按规定不需缴纳营业税）的形式得到补偿，则可节省营业税3000元（100000×3%）。需要注意的是，筹划中要避免投资效益被税务机关认定为名义投资收益即固定利润或保底利润，否则仍然要补缴营业税。

（二）转贷业务营业税的税收筹划例：2004年1月1日，中国工商银行甲从国外借入外汇资金折合人民币800万元，转贷给下级行乙使用3个月，乙贷给国内企业A取得利息收入45万元，上级行核定的借款利息支出30万元，则乙银行该项业务应纳营业税为：（450000-300000）×5%=7500（元）如果A企业通过投资于乙银行或其他途径将部分利息返还给乙银行，从而名义上降低乙银行贷款利息收入5万元，甲银行通过适当的方式提高核定的借款利息支出5万元（从表面看实际支出额确实如此），其结果是差额剩5万元，应纳营业税额为2500元，少纳营业税5000元。

（三）应收未收到利息的营业税筹划按规定：“自2003年1月1日起，金融企业发放的贷款逾期（含展期）90天（含90天）尚未收回的，纳税义务发生时间为纳税人取得利息收入权利的当天。原有的应收未收贷款利息逾期90天以上的，该笔贷款新发生的应收未收利息，其纳税义务发生时间均为实际收到利息的当天”。金融企业应利用该规定，如果原有额应收未收利息即将逾期90天以上的，则在第90天之前与贷款单位续签新的贷款合同，以便推迟纳税义务发生时间，达到延期纳税的目的。

（四）不动产销售的税收筹划例：某木材公司欠银行贷款本息共计1500万元，逾期无力偿还。经与银行协商，以本公司一栋大楼作价1800万元，抵银行贷款本息，银行又将此大楼以1800万元的价格转让给某商业大厦。按现行税法规定，木材公司转让大楼，银行转让大楼都需要按“销售不动产”缴纳营业税。则银行应缴纳营业税=1800×5%=90（万元）在不动产销售业务中，每一个流转环节都需要缴纳一道营业税。如果银行事先寻找买主，然后由木材公司与商业大厦直接签订房屋买卖合同，木材公司以其所获金额支付1500万元给银行，这样就可以免除银行90万元的营业税。

（五）不动产出租的税收筹划例：某银行将拥有的房屋出租，每年获得租金100万元。按税法规定需缴纳营业税。其应纳税额=100×5%=5（万元）；若该银行以该房屋直接对外投资，每年获得投资收益100万元，则该银行可以免除5万元营业税。同时由于该投资收益是税后利润分配，在被投资方适用所得税税率与银行适用所得税税率相同的情况下，银行获得的该投资收益不再缴纳所得税。

（六）利用税收优惠的筹划对营业额进行税收筹划时，要把握好以下政策要点：机构的出纳长款收入，不征收营业税。金融机构从事再贴现、转贴现业务取得的收入，属于金融机构往来，暂不征收营业税。对经济特区内（包括上海浦东新区和苏州工业园）设立的外商投资企业和外国金融企业，凡源于特区内的收入，自注册登记之日起5年内免征营业税；对来源于特区外的营业收入应按规定征收营业税。经济特区内的外资金融机构来源于特区内的收入，是指外资金融机构直接为设在本特区内的单位提供金融劳务、为居住在本特区内的个人提供金融保险劳务所取得的营业收入。对外汇管理部门在从事国家外汇储备经营过程中，委托金融机构发放的外汇贷款利息收入，自2007年7月1日起免征营业税。对1998年及以后年度专项国债转贷取得的利息收入免征营业税。从2000年9月1日起，对住房公积金管理中心用公积金委托银行发个人住房贷款取得的收入，免征营业税。对国家政策性银行（即中国开发银行、中国农业发展银行、中国进出口银行），除农业发展银行外，所缴纳的营业税作为国家资本金投资返还给政策性银行，政策性银行资本金达到国务院规定金额之日起，返还政策停止执行。人民银行对金融企业的贷款不征收营业税。对中国人民银行向金融企业以外的单位或个人贷款或委托金融企业发放的贷款，已不属于行使政府职能范围，因此，应征收营业税。利差补贴不征收营业税。利差补贴国家有关部门给予金融机构发放政策性贴息贷款的经济补偿。存款和购入金融商品行为不征营业税。中小企业信用担保再担保机构免征营业税。暂不征收营业税的金融机构往来业务是指金融机构之间相互占用、拆借资金的业务，不包括相互之间提供的服务（如代结算、代发行金融债券等）。对金融机构相互之间提供服务取得的收入，应按规定征收营业税。银行代发国债取得的手续费收入，由各银行总行按向财政部收取的手续费全额缴纳营业税，对各分支机构来自于上级行的手续费收入不再征收营业税。

二、所得税的税收筹划所得税应纳税额=所得税所得额×适用税率应纳税所得额=应税收入总额-允许扣除项目金额因此，所得税的筹划主要是降低税率、减少收入、加大扣除。但是对于银行业来说，税率筹划的空间不大，重点应该是减少当期应税收入，加大当期费用扣除额。

（一）收入的筹划

营业收入的筹划在营业税筹划中已经讲述，在此只补充投资收益的筹划。可能延迟收益确认和增加免税收益对于纳税人而言，虽然延期确认收益的应纳税额不变，但是纳税人可以获得延期纳税的好处，即获得资金的时间价值。

例如对外进行长期股权投资是，当投资额占被投资放股权比例在20%左右时，应以不超过20%为宜。因为按现行会计制度规定，当投资额占被投资方有表决权股权比例不超过20%时采用“成本法”，当投资额占被投资方有表决权股权比例超过20%时采用“权益法”。另外，如有闲置资金，在选择投资对象时，应首先考虑选择投资收益能够免税的对象，如购买国债。防止股息、红利所得转化为股权转让所得税当被投资方适用的所得税税率低于投资方适用的税率时，投资方获得的股息、红利所得需补缴税款，若被投资方保留利润暂不分配，可以获得延期纳税的好处。但是，若投资方需转让股权时，则应该选择获得股息、红利之后转让，避免将股息、红利转化为股权转让所得。否则将会多纳税，导致投资方的利益损失。

例：某银行2004年年初以900万元债权转股权的形式获得某公司股票，当年获得净利润500万元。该公司所得税税率为33%，该银行所得税税率为33%。2005年3月该公司宣告2004年利润分配方案，决定于2005年5月分配现金股利，该银行可获得105万元的利润。若该银行2005年4月以1105万元的价格转让该股票，转让过程中发生的相关税费为3.315万元。则该银行需纳税为：营业税：（1105-900）×5%=10.25万元所得税：（1105-900-10.25-3.315）×33%=63.17万元合计需缴纳税款73.42万元

若该银行2005年5月获取105万元利润后再以1000万元的价格转让该股票，转让过程中发生相关税费为3万元，则该银行需纳税：营业税：（1000-900）×5%=5万元所得税：（1000-900-5-3）×33%=30.36万元合计需缴纳税款35.36万元可见在后一种情况下，该银行可节省税额38.06万元，节税的原因在于在股权转让之前获取股利，从而避免了重复征税。

（二）成本费用的筹划支出的筹划工薪制度包括两种，一种是定额计税工资制度，另一个工效挂钩工资制度。按税法规定，银行企业按计税工资标准在税前扣除工资费用，计税工资一般都低于实际工资，所以工资费用只能在税前列支一部分。若能实行工效工资，只要实际工薪支出的增长幅度低于劳动生产量增长幅度，则可以据实扣除。

因此，各商业银行应争取实行工效工资制度，加大税前费用的扣除额，减少所得税。目前国家已批准，从2006年起，以交通一银行股份有限公司2005年计税工资税前扣除总额为基数，按照工资总额增长低于经济效益增长、工资总额增长低于劳动生产率增长幅度的原则核定其当年税前扣除计税工资总额。捐赠支出的税收筹划税法规定，纳税义务人用于公益、救济性捐赠，在年度应税所得额3%（金融、保险业为1.5%）以内的部分准予扣除，直接向受赠人的捐赠不允许扣除。对企业、事业单位、社会团体和个人等社会力量，通过宋庆龄基金会、中国福利会、中国残疾人福利基金会、中国扶贫基金会、中国煤矿尘肺病治疗基金会、中华环境保护基金会用于公益救助性的捐赠准予在缴纳企业所得税和个人所得税前全额扣除。

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谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地产基础知识培训请在此输入您的副标题LOGO新员工入职培训系列课程培训目标请在此输入您的副标题LOGO1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论课程：房地产基础知识房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性【第一节：房地产基本概念】房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念】房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。【第一节：房地产基本概念】

房地产市场分类一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）【第一节：房地产基本概念】

房地产价格房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。

房地产价格

楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率【第一节：房地产基本概念】

土地价格1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润房地产价格

房屋价格

房地产价格构成1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】房地产价格的影响因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等）

4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市场价格定位

6、房屋的供需状况

7、物业管理公司的口碑

8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少

10、政府因素、土地价格的变动

11、其它因素森茂山莊项目部【第一节：房地产基本概念】【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。【第二节：土地及地产知识概要】

我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地

城市用地可以分为九类：

1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地

7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地【第二节：土地及地产知识概要】国有土地使用权的取得方式

国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地使用权的取得方式2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按开发程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按用途分类土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地——70年；2、工业用地——50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；4、商业、旅游、娱乐用地——40年；5、综合或者其他用地——50年。另外，加油站、加气站用地为——20年。

注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。【第三节：房屋建筑工程概论】房屋的分类——按使用功能分类1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑*Townhouse万科城【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的种类

住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-6层，一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点。高层：11层以上30层以下、最高高度到100M的建筑物。超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。【第三节：房屋建筑工程概论】一期：4+1、6层合园二期：2栋17层小高层三期：3栋24层高层*康桥蓝湾【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合板楼：板楼一般建筑层数不会超过12层。长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。【第三节：房屋建筑工程概论】

板楼、塔楼*水星·香榭里【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋户型结构分类，主要分为：1、普通单元式住宅2、公寓式住宅3、复式住宅4、跃层式住宅5、花园洋房式住宅6、小户型住宅（超小户型）*温馨浪漫的复式楼【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。【第三节：房屋建筑工程概论】*大气豪华的跃式楼经典花园洋房*融科·檀香山【第三节：房屋建筑工程概论】

【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋政策属性分类：1、廉租房2、已购公房（房改房）3、经济适用住房4、住宅合作社集资建房等5、商品房【第三节：房屋建筑工程概论】

商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。商品房的“五证”“两书”：

“五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。“两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】*1987年深圳东晓华园—中国第一个商品房住宅小区【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分：2、砖木结构住宅砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。

*房间进深16.5米/房间开间8.8米*卧室进深6米/卧室开间4.4米*客厅进深6.5米/客厅开间8.8米【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的进深：通常指房间长度。住宅的开间：通常指房间宽度。【第四节：销售知识与案例分析】商品房销售方式：按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种；

商品房预售条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益

住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。

住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益1、住宅的占有权：一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使——比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。2、住宅的使用权：对住宅使用的权力称住宅的使用权。使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。3、住宅的收益权：是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如出租收益。4、住宅的处分权：由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：1、产权证书：是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。3、公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：4、不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。5、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。6、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。7、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋分类：1、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

2、现房：按照我国销售商品房“现房”的规定，只有领取了《房屋所有权证》的商品房才叫“现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需查看《房屋所有权证》，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：3、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。4、二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。5、尾房：一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。*世界最大的烂尾楼韩国柳京饭店【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：6、烂尾房：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，无法回收前期投资，无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：1、一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。2、定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还；买方违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%。3、订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要