中国的能源安全和石油战略问题浅析

中国的能源安全和石油战略问题浅析辽宁石油化工大学石油化工学院赵德智内容概要能源消费状况石油资源与生产状况石油对经济的影响经济发展对石油需求的预测石油安全策略1关于中国能源消费方面的问题能源消费的结构性矛盾能源消费效率问题石油供求矛盾日益突出能源消费状况有关国家能源结构特点

煤炭石油天然气核电水电南非77.1%

中国72.9%

印度56.8%

波兰68.1%

澳大利亚44.5%36.3%

美国24.9%39.7%

日本

51.1%

16.8%

德国

40.6%

法国

37.9%

40.1%

英国

35.4%35.1%

加拿大

37.9%

13.0%意大利

58.4%

俄罗斯

55.5%

伊朗

43.8%

沙特

41.2%

韩国

13.8%

巴西

19.8%世界

26.2%39.9%23.6%

10.1%石油消费量与国内生产总值的关系

1970197519801985199019951998加拿大0.260.250.210.140.140.130.13美国0.220.220.190.160.140.140.13北美总计0.220.220.200.160.150.140.14法国0.140.140.120.090.080.070.07德国0.140.130.110.090.080.080.07意大利0.140.140.110.090.090.080.08英国0.170.140.110.100.090.080.08西欧总计0.150.140.120.100.090.090.08东欧0.300.350.350.290.280.240.26澳大利亚0.170.160.150.110.110.110.1中国0.340.620.600.390.330.260.26印度0.170.170.190.200.200.200.20日本0.150.150.120.090.090.090.08亚太总计0.180.190.180.140.140.150.15(吨油当量/1000美元）

有关数字表明：我国人均石油可采资源量为世界平均水平的1/6，能源利用效率只有32%，低于国际先进水平约10个百分点。1997年，我国每千美元国民生产总值的石油消耗为0.26吨，大体相当于日本的3.3倍，美国的2倍,印度的1.2倍。

2中国的石油资源问题能源构成：富煤、贫油、贫气勘探开发技术水平低破坏性开发中国能源构成：

70%是煤；液体能源人均储量只有世界平均水平的1/10；

气体能源人均储量只有世界平均水平的1/20。

我国已探明的能源资源储量，煤炭占世界总储量的11.1%；石油占2.3%；天然气占0.8%。人均能源只有世界平均值的51.3%，刚好为一半。特别是油、气等优质能源人均占有量极低。其中石油资源量是世界平均值的11.3%；天然气为3.78%。中东向主要国家或地区的石油出口量（万吨）

年份美国西欧日本其他国家总出口量1965175020975717581503805019708753110017425141756357519755700440751837524375925251980777536375178002560087550198521251510013575159004670019901013020005162252470071060199580351791020875364358325519981050021460211404041093510

2003年1月13日，中国石油集团总经理马富才宣布，从今年开始，今后几年将对大庆油田主力生产区块的原油产量作战略性调整，原油产量在自1976年跃上5000万吨后，首次下调至5000万吨以下，今年计划产量4830万吨，减产170万吨。大庆开发建设43年来，累计生产原油17亿多吨，原油产量占全国同期原油总产量40%以上。据统计，国外的注水开发油田一般在可采储量采出程度达到50%—60%时开始进入递减开采阶段，同类油田稳产寿命最长仅12年。而大庆油田主力开采区块目前的可采储量采出程度已达77%，稳产高达27年。

中国石油储量与开采年限

中国目前探明油、气储量占世界总量的3．7％和1．96％，人均石油拥有量只有12％和4％。因此，维持产量稳定和提高后备储量的意义十分重大。

石油储量分为地质储量和可采储量，在现有技术水平下，地质储量中大约只有30％左右可以开采出，称为可采储量。1998年中国原油探明的可采储量为176亿桶，年产量11．9亿桶，开采期限为14．8年。随着勘探的进行，可采储量的开采期限有望维持在10年以上。目前，对中国的最终可采储量的认识不是很统一，如果按中国的最终可采储量为140亿吨计算，2005年产量有望达到1．85亿吨，随后达到2亿吨的峰值稳产并开始缓慢递减，最终开采年限将可达70年。

天然气地质资源38．14万亿立方米，可采储量为1．58万亿立方米，按照2000年天然气年产量为265．4亿立方米推算，可开采79年。目前中国的天然气勘探处于发现的高峰期，实际开采年限将远远超过79年。天然气将成为21世纪中国的主要能源。3石油对经济的影响石油是国民经济的血液石油危机≈经济危机石油是国民经济的血液目前世界能源消费结构中，石油占39.97%石油对经济的影响在过去的30多年中，国际石油价格曾因中东政治、军事危机而3次大涨。20世纪70年代初的石油危机，造成了全球经济萧条。1991年海湾战争期间，原油价格一度蹿升至超过40美元／桶，使世界经济遭受打击，并直接导致了近十年来经济增速减缓。

数据显示：油价每提高1美元，消费者一年就要损失120亿美元；油价上涨10美元并维持一年的话，世界经济的年增长率会减少0.5个百分点，而发展中国家经济的年增长率则会减少0.75个百分点。在欧佩克的标准体系中，每桶22美元—28美元的油价都属于合理。在以往的经验中，只要低于22美元，欧佩克就会要求成员国减产，高于28美元就增产，以此来调节油价。

世界经济合作与发展组织(OECD)就高油价对全球经济的影响有一个测算，根据这个测算，如果石油价格到2003底还维持在30美元以上，对OECD成员国GDP的影响是0.7个百分点，对发展中国家GDP的影响则在1-1.5个百分点。世界各地区原油开采成本比较美元/桶

开采总成本勘探费用开发费用生产费用俄罗斯11.9233.875.05北海（英国、挪威）10.952.473.544.94西非深海9.871.934.403.54

墨西哥湾9.021.503.014.51

拉丁美洲8.481.933.013.54（巴西、哥伦比亚、玻利维亚）

中欧、里海7.941.502.473.97

欧佩克中东地区2.900.430.861.61

欧佩克北非地区3.960.960.71.93

欧佩克其他国家4.930.961.502.47（陆上油田）近几年，我国石油工业屡遭国际市场的冲击

1993年国际油价下跌，进口油冲击国内市场，使我部分石油石化企业被迫停产。1996年国际油价上涨，又抑制了我国石油的进口，造成国内油品脱销。1998年在亚洲金融危机和国际油价急剧下跌的双重影响下，周边国家低价向我竞销各种油品，导致走私猖獗，我炼油厂及原油生产企业的生产经营受到很大损失。

4中国经济增长对石油需求预测经济高增长，石油需求增长率提高国际市场原油依存度提高石油安全危机不容忽视中国石化：2000～2005年，中国国内生产总值(GDP)将年增7％～8％，2006～2010年将年增6％～7％。由此预测，2000～2010年，中国原油消费将以年均4.5％的速度增长：

2005年2010年原油（亿吨）2.53天然气（亿立方米）6101100柴油（万吨）7000～74008700～8900+30％汽油（万吨）4200～48005000～5800+56％煤油（万吨）990～10001330～1340航空燃料油（万吨）9001240

中国对进口石油依赖程度（国际市场原油依存度）

国家计委统计表明：近十年来，我国国内生产总值(GDP)年均增长9.7%，石油消费年均增长5.77%，而石油供应年均增长仅为1.67%。

1993年，中国成为石油产品净进口国，1996年成为原油净进口国，2000年共进口原油、成品油7000万吨。中国对进口石油的依存度已由1995年的6.6%上升为2000年的25%，预计到2005年，进口原油占国内总需求的比例将提高到32.5%。有关预测数据显示：中国石油进口量将在2005年达到1亿吨的规模，而到2020年，这个数字可能超过日本目前2.5亿吨的水平，成为世界第一大油品进口国。国际能源机构预言：到2030年，中国石油的净进口量将从现在的每天不足200万桶(约合27万吨)增加到每天980万桶(约合135万吨)。

中国目前年需求8000万吨石油进口，日进口石油平均200万桶以上(每桶原油约合0.138吨)；如果每桶石油价格上涨5美元，每天就要多花1000万美元外汇。

2002年底，当美国以“推翻萨达姆”为目的的军事行动已经箭在弦上之时，中国政府已紧急斥资15.7亿美元，购买了5000万桶(约690万吨)石油作为战略储备，这相当于目前中国25天的进口量。

专家认为，当一国的石油进口超过5000万吨时，国际市场的行情变化就会影响该国的国民经济运行；进口量超过1亿吨以后，就要考虑采取外交、经济、军事措施以保证石油供应安全。一方面是我国的石油进口量在逐年增加，极易受到国际油价上涨的影响；另一方面国际油价又极易受到政治、军事、经济等各种因素的牵制。由此，石油安全问题对我国也就成了一个日益紧迫的问题。

5石油安全策略石油战略储备体系战略储备油气田石油外交市场经济策略1、强化石油资源勘探开发。包括陆上、海上和“走出去”利用国外油气资源三部分。陆上的希望在西北，很多人看好塔里木盆地，但因其地质结构复杂，目前仍在继续加紧勘探。海上以渤海湾为主战场，今后几年石油产量能增长主要看海上。中国已经实施“走出去”战略，参与国外油气田的勘探开发，这样既可以弥补国内资源的不足，又能获得稳定的石油供应基地。

2、进口来源多元化。坚持进口多元化战略就是降低风险，目前进口比例存在相当大的风险：我国石油进口最主要的来源是中东地区，占我国进口总量的56%，其中伊朗最多，占18%；另外非洲占22.5%，亚太地区占14%。由于中东地区的敏感性，专家们都认为“要减少从中东进口石油的份额，可适当增大从俄罗斯及中亚国家的进口量”。

3、通过国际石油期货市场进行“风险采购”。从目前的防御型体系向主动出击型体系转变，走出去参与国际市场竞争，建立多元化合作体系。

4、节约使用能源、加强对天然气的开发和利用。石油问题专家、中国工程院院士韩大匡先生谈“保证石油安全的综合措施”5、发展核工业。到２００４年，核能在中国整个能源结构中将从目前的１％提高到４％，但这与世界１６％的平均水平仍有相当差距。国务院发展研究中心市场经济研究所副所长陈淮博士谈“中国的石油安全战略”的六个层次

1、在技术进步基础上调整能源生产结构和消费结构，减少对油气的依赖。譬如煤炭的气化、液化利用，开发核电等；

2、建立资源储备，譬如封存部分已探明储量，恢复和保持生产能力与后备资源之间的合理比例关系，即“采储比”；

3、建立战略储备；

4、逐步建立需求大户的企业义务储备；

5、发育风险分散的市场化力量，譬如开辟石油期货市场或者远期合约交易制度。

6、建立期货储备，譬如参与国际期货市场投资，通过在期货市场上的适度持仓影响市场价格、摊低进口成本等。

石油战略储备制度

1974年第一次石油危机后成立的国际能源署(IEA)制定的标准，当石油供应中断量达到需求量的7%的时候，就是能源安全的警戒线。发达国家在经历了两次石油危机后，为应付石油供应中断的突发事件，都制定了应急战略石油储备措施，一般相当于90天的进口量，日本和美国的储备更长达半年之久。国际能源署目前控制着大约４０亿桶石油，可以满足成员国１１４天的石油进口需求。

政府战略储备，企业商业储备

原油储备，石油产品储备

美国的“战略石油储备”

美国的石油产量不到世界石油产量的10%，石油消费却占世界总消费量的1/4，进口石油成为美国石油消费的主要来源。1973～1974年的石油危机后，1975年12月22日，美国总统福特签署《能源政策和储备法》（简称EPCT），开始实施战略石油储备计划（简称SPS，STRATEGICPETROLEUM

RESERVE）。美国的石油储备主要建立在墨西哥海湾的盐穴和德克萨斯州以及路易斯安娜州，这些地方共有49个炼油厂，选择在这些地方建立石油储备基地是为了提高应急和快速反应的能力。墨西哥海湾有美国21家大型炼油厂，还有便于油品运输的油罐、管道、驳船和码头。美国石油储备体系除了与海湾炼油厂直接对接外，还通过这些设施与中部和西部的28家炼油厂联网，这49个炼厂的产出能力几乎是美国炼油能力的50%。如果出现紧急状况，总统下令后15天，战略储备石油就可进入美国市场配销。美国石油储备的建立用了近10年时间，战略储备总容量为7亿桶，储备最高年份的是在1994年，曾经达到过5.92亿桶。目前存量为5.989亿桶，创历史新高，向布什总统要求的7亿桶存量迈进，这个储备量相当于美国50天进口量，加上美国石油企业的储备，可以维持最多150天的紧急状况。

日本是世界四大石油消费国之一，自70年代起开始建立大量的战略石油储备，并于1975年制定了"石油储备法"，在1992年日本的石油总储备量为8000万吨，相当于其111天的石油消费需要，成为世界第二大石油储备国（仅次于美国）。

到1997年，日本政府储备可供154天使用。加上民间储备，总量达到9722万立升。日本的“战略石油储备”

1966年联邦德国开始建立义务储备。1974年，德国制定了《能源安全法》，赋予政府在应对石油危机时，对石油的生产、运输、储备、贸易和配给所需的权力。1978年德国制定了《石油储备法》，并于1987年和1998年进行了修订，对石油储备组织、储备义务做了明确规定。目前联邦政府石油储备的品种包括原油、汽油、柴油、重油等，实际储备规模合计达到110天的全国消费量。德国的“战略石油储备”

在全世界主要石油进口大国当中，中国是惟一一个没有战略石油储备的国家。如果短期内出现石油供应中断，后果将不堪设想。近两年来，越来越多的专家提出，建立我国石油储备体系，既是未雨绸缪，也是当务之急。虽然就此问题的讨论和争论仍未停息，但据了解，我国已决定“十五”期间要建立石油战略储备制度，总的考虑是以原油储备为主，将从2003年开始，在东南沿海地区建立陆地石油储备基地。初步设想，在2005年前建立一个相当于30天石油净进口量的储备，到2010年建立一个相当于40天的储备。建立这样一个战略储备，将需投资1000亿美元。

一般认为，达到90天的净进口量,储备总量大概在3500万吨左右，国家战略石油储备和企业商业储备按1∶2的比例，战略石油储备第一步目标可考虑在2010年达到1500万吨左右，其他储备量则通过推进企业商业储备来解决。

2001年3月6日，朱镕基总理在九届全国人大四次会议上首次正式提出要实施国家石油战略。此后出台了“中国21世纪石油战略”方案，其总体框架由10个方面构成：实行“多元化”战略；实行“走出去”战略，到国外合办油气田；建立国家石油储备体系和石油安全保障体制；探讨建立国家石油基金，构建石油金融体系，参与全球石油期货市场；探讨恢复国家能源委员会；建立石油运输船队和远洋力量以及强大的海空军，使其具备保卫中国海上资源和能源补给能力；建立新疆、陕甘宁油气田等四大战略储备田；加快建立节约型石油消费模式；发展中石油、中石化、中海油三大“石油航母”；重组国家能源结构，建立天然气和煤炭消费体系多元化战略。

建立四大战略储备田：中国过去没有战略储备油田或天然气田，目前国家已基本确定将新疆、陕甘宁、川渝、青海四大油气区作为中国的四大战略储备田。

今后五至十年内﹐油气勘探将集中力量加大对三大战略区─鄂尔多斯盆地﹑准噶尔盆地﹑松辽盆地南部地区，和两大战略后备区─塔里木盆地﹑柴达木盆地─的勘探力度。目前在准噶尔﹑塔里木﹑吐鲁番三大盆地油气勘探均获重大突破。

战略储备油田或天然气田能源结构调整降低石油在能源产业中的比重，积极开发可替代能源，保持石油需求低速增长。目前我国天然气资源具有非常大的优势，已探明的可采资源量为10万亿立方米，如果年产达到1000亿立方米，就相当于1亿吨的石油产量，而且它还是一种高效、清洁的能源。现在这一领域的发展尚属初级阶段，资源探明程度只有5％。核能+水电生物能源：乙醇汽油，生物柴油

国内石油资源的保护性开采早在20年前美国就已经制定了保护石油资源的战略，今天在进口原油已占国内石油消费一半的美国，仍有大量油田沉睡于地下等待将来开采。北海油田也制定了严格的油田维护计划，控制油田开采。我国石油资源的分布领域很广，为我国的石油安全创造了很好的条件，我们应当选择一些边远地区或腹地的油田，对其开采速度作战略性调整，有意识地适当保留作为战略储备，以保证我国石油资源的可持续开采。中俄石油合作

俄罗斯是世界能源大国，拥有世界天然气储量的35%，石油储量的12%，油气出口是俄罗斯预算收入的重要来源，俄罗斯财政预算的30%是依靠石油出口来支撑。

罗季奥诺夫输油管和波罗的海输油管先后建成，第一期工程的年输送能力达到3800万吨，普京指这两条管道的建成使俄人“终于摆脱了油气出口受制于人的状况”。2002年底，俄罗斯、保加利亚和希腊三国合资铺设的输油管线开工，这条管线将把俄罗斯的里海石油运至欧洲。与此同时，俄德法意四国已投资20亿美元，修建经白俄罗斯、波兰和斯洛伐克直达欧洲的天然气管道，预计每年可向欧洲提供600亿立方米天然气。

横跨欧亚大陆的俄罗斯也不会忽视远东。根据莫斯科外交和外贸部门估计，俄国从2005年将开始向中国每年输油2000至3000万吨，在25年内向中国出售超过7亿吨石油。而天然气输送预计将在2008年开始，中国将得到超过70亿立方米俄国天然气，再过5年中国每年将得到120亿立方米天然气。在相同时间里南韩得到的天然气也将从约60亿立方米到100亿立方米。

输油管道计划“中俄方案”安加尔斯克—大庆输油管道，输油量为每年3000万吨；

“远东方案”安加尔斯克—纳霍德卡管道，设计输油量为每年5000万吨。“折中方案”：将安加尔斯克—大庆输油管道(中俄方案)和安加尔斯克—纳霍德卡管道(远东方案)的两条线变成一条线，建成一条有支线经外贝加尔斯克通往中国大庆的安加尔斯克—纳霍德卡输油和输气干线，其中到中国大庆的干线将优先开工。工程投产后，将直接改变我国石油进口56%来自中东地区的现状。到2010年，20%至30%的石油进口将来自俄罗斯，直接改善我国石油安全的现状。”

中俄正在筹划建设一条天然气管线，将俄罗斯伊尔库兹克天然气输送到中国，输气管线全长3334公里，输气总量为200亿立方米/年，从气源到北京为2600公里，总投资为68亿美元。中国国内将使用100亿立方米，100亿立方米气出口日本、南韩，也可以考虑供给台湾。建设周期为两年，计划于2005年建成。可考虑将陕甘宁气田作为战略储备气田。

西气东输西气东输的管道干线西起新疆塔里木的轮南油气田，向东经过甘肃、宁夏、陕西、山西、河南、安徽和江苏，最终到达上海市郊区的白鹤镇，全长4000公里，管道直径1016毫米。西气东输天然气的上游储量是塔里木盆地和鄂尔多斯盆地的天然气；目标市场为位于长江三角洲的上海市、江苏省和浙江省以及管道沿线的河南省和安徽省。

中国天然气的“三纵”(中俄线、西气东输线和忠武线)主干管道线，已经清晰地勾勒了中国的天然气管网。

谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地产基础知识培训请在此输入您的副标题LOGO新员工入职培训系列课程培训目标请在此输入您的副标题LOGO1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论课程：房地产基础知识房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性【第一节：房地产基本概念】房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念】房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。【第一节：房地产基本概念】

房地产市场分类一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）【第一节：房地产基本概念】

房地产价格房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。

房地产价格

楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率【第一节：房地产基本概念】

土地价格1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润房地产价格

房屋价格

房地产价格构成1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】房地产价格的影响因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等）

4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市场价格定位

6、房屋的供需状况

7、物业管理公司的口碑

8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少

10、政府因素、土地价格的变动

11、其它因素森茂山莊项目部【第一节：房地产基本概念】【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。【第二节：土地及地产知识概要】

我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地

城市用地可以分为九类：

1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地

7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地【第二节：土地及地产知识概要】国有土地使用权的取得方式

国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地使用权的取得方式2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按开发程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按用途分类土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地——70年；2、工业用地——50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；4、商业、旅游、娱乐用地——40年；5、综合或者其他用地——50年。另外，加油站、加气站用地为——20年。

注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。【第三节：房屋建筑工程概论】房屋的分类——按使用功能分类1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑*Townhouse万科城【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的种类

住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-6层，一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点。高层：11层以上30层以下、最高高度到100M的建筑物。超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。【第三节：房屋建筑工程概论】一期：4+1、6层合园二期：2栋17层小高层三期：3栋24层高层*康桥蓝湾【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合板楼：板楼一般建筑层数不会超过12层。长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。【第三节：房屋建筑工程概论】

板楼、塔楼*水星·香榭里【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋户型结构分类，主要分为：1、普通单元式住宅2、公寓式住宅3、复式住宅4、跃层式住宅5、花园洋房式住宅6、小户型住宅（超小户型）*温馨浪漫的复式楼【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。【第三节：房屋建筑工程概论】*大气豪华的跃式楼经典花园洋房*融科·檀香山【第三节：房屋建筑工程概论】

【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋政策属性分类：1、廉租房2、已购公房（房改房）3、经济适用住房4、住宅合作社集资建房等5、商品房【第三节：房屋建筑工程概论】

商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。商品房的“五证”“两书”：

“五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。“两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】*1987年深圳东晓华园—中国第一个商品房住宅小区【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分：2、砖木结构住宅砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。

*房间进深16.5米/房间开间8.8米*卧室进深6米/卧室开间4.4米*客厅进深6.5米/客厅开间8.8米【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的进深：通常指房间长度。住宅的开间：通常指房间宽度。【第四节：销售知识与案例分析】商品房销售方式：按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种；

商品房预售条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益

住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。

住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益1、住宅的占有权：一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使——比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。2、住宅的使用权：对住宅使用的权力称住宅的使用权。使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。3、住宅的收益权：是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如出租收益。4、住宅的处分权：由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：1、产权证书：是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。3、公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：4、不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。5、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。6、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。7、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋分类：1、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

2、现房：按照我国销售商品房“现房”的规定，只有领取了《房屋所有权证》的商品房才叫“现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需查看《房屋所有权证》，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：3、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。4、二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。5、尾房：一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。*世界最大的烂尾楼韩国柳京饭店【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：6、烂尾房：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，无法回收前期投资，无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：1、一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。2、定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还；买方违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%。3、订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：

定金与订金的区别，主要表现在：

1)、从合同、依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

2)、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3)、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。4)、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：4、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。5、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。6、起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇1、商品房销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积=套内实际建筑面积+公摊面积例：某房源广告：玉园小区、112㎡、30万，其中的112㎡即为商品房的销售面积。*套内面积㎡【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇2、套内建筑面积：商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇3、套内使用面积：套内房屋使用面积为房屋使用空间的面积，按以下规定计算：1)、套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；2)、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3)、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4)、内墙面装饰厚度计入使用面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

4、套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：1）、共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。2）、非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

5、套内阳台建筑面积：按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：1）、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2）、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；3）、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4）、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇6、公用建筑面积：又称公摊。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。公用建筑面积由两部分组成：1）、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；2）、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。

公用建筑面积不包括仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇分摊的公用建筑面积计算：根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公式如下：1）分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数2）公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积3）公用建筑面