物业管理策划方案

—物业管理策划方案物业管理策划方案篇1

一、指导思想

以为指导，以体制机制创新为核心，根据行业管理与属地管理相结合、物业管理与社区管理相结合、业主自主管理与社区自治相结合的“三结合”原则，强化属地管理职能，理顺物业管理体制，扩大物业管理掩盖面，建立健全标准、稳定、有效、和谐的物业管理长效机制，不断稳固文明城市创立成果，进一步促进文明社区与和谐宁南建设。

二、职责任务

（一）强化属地管理，建立责权明确的工作体系

根据“重心下移、属地管理”的原则，建立街道物业管理办公室领导下的“两站一中心”物业管理体系，承接市区物业管理部门下放的部分职能，详细落实辖区住宅小区物业管理的组织、监管工作，。

1。街道物业管理办公室职责

（1）会同主管部门参与辖区物业管理招投标、新建居住小区的物业承接验收、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分；负责物业修理资金续筹与运用审核，物业服务质量检查考评，物业管理工程交接监管等。

（2）指导、监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核看法；负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作。

（3）对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定管理方式之前，负责组织街道物业服务中心有偿提供物业根本服务。

（4）协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。

（5）对未按规划建设配套共用设备、社区和物业管理用房，或配套用房、设备存在质量问题的，提请有关部门责令开发建设单位整改。

（6）组织建立辖区物业管理的领导机构。

2。社区居委会职责

（1）指导成立业主大会筹备组，派代表参与筹备工作；会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会，并监督指导业主委员会依法选举；指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作等。

（2）监督、指导业主委员会的工作。负责传达街道对社区公共利益作出的确定，对业主委员会的决议提出建议和看法。

（3）协作街道办事处建立辖区物业管理责任体系，并融入到社区综合管理当中。

（4）成立物业管理监督小组，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并按时把信息反应给街道物业管理办公室。

（5）负责协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。

3。物业管理服务中心职责

（1）负责老旧小区内住宅及公共设备、公共秩序、居住环境、卫生、绿化、停车场、装修的管理和服务工作。

（2）接受业主委员会或业主管委会的监督，广泛听取业主、运用人看法，提出整改措施并落实；定期参与业主大会，为业主、运用人提供优质服务。

（3）受理业主来访、查询、托付、投诉等事宜，能解决的按时解决。

（4）建立健全住户档案，完善老旧小区管理台帐。

（5）检查、催促清洁人员做好楼道和小区环境卫生工作，强化老旧小区环境爱护宣传工作。

（6）定期检查保养公用设备装备，对下水道、化粪池适时组织疏通清理，发现问题按时解决。

（7）每天不少于两次在小区内巡逻，遇突发大事实行必要措施并按时向有关部门报告。

（8）对小区进出车辆进行管理、疏导，保持出入口畅通。

（9）按时保质完成上级部门交办的物业管理其他工作。

（二）完善分类管理模式，逐步完成物业管理标准化

1。已实施市场化物管的小区管理要求：建立健全业主委员会，协调业主对物管公司的监管；强化物管公司的培训指导，不断提升服务水准；对物管公司的服务质量进行考评，为主管部门年审提供根本看法；参与优秀小区评比活动，推广优秀小区的管理和服务模式，推动物业管理标准运行。

2。单位自管小区的物管要求：催促自管单位切实担负起物管责任，按时将各级有关检查考评情况向物管公司及其行政主管部门进行通报，形成齐抓共管的合力。

3。不具备市场化运作的老旧小区的接管要求：由街道物业管理服务中心负责有偿提供根本物业服务，经过一段时期运行，逐步过渡到由业主委员会与街道物业管理服务中心签订服务托付合同，进行根本业务标准管理。

4。对经济适用房住宅区的接管要求：经济适用房住宅区属于政府保障性住房，原则上由街道物业服务中心统一实施物业管理，施行低标准收费。开发商按规定建设肯定比例的商业用房，其收益用于补贴物业管理费的缺乏。

（三）加大帮扶力度，推动物业管理持续健康发展

一是加大对小区居民的宣传力度，增加居民花钱买服务的意识。组织社委会帮助物业公司收取物业管理费，以收费促管理，以管理促环境，以环境再促收费，形成良性循环。二是主动争取上级部门支持。帮助搞好出新小区房屋修理、保洁护绿、治安巡逻等工作，为物业管理制造条件、提供支持。三是激励具有肯定实力的物业管理企业参与竞争。提高市场份额，推动物业公司规模化管理，降低运营本钱，提高整体水平。

物业管理策划方案篇2

一、服务标准的定位及介入点。

1、站在前沿制定切实可行的高标准。

只有高起点，高标准，服务标准的定位自然能上新的台阶。所谓前沿就是开发建设的前瞻性，市场预测的精确性，用发展的目光看待现实存在的问题。服务标准的定位关系着全方位的经营理念。起点高，标准高，服务标准的取向肯定高。你有XXX元想办200元、300元的价值，肯定不符合价值增效的规律性。关键是怎样能把XXX元转变成200元、300元的价值。首先是切实可行的。有可塑性、可操作性。诸如员工的聘任，你的门坎高，那些有才无德，无才无德的人肯定跨不进来。所以你制定的标准高了，硬件、软件就都跟着有了进一步的跨越，服务标准也就进一步提高了。

2、重构服务标准

服务标准有了定位。相应的服务标准也必需与之相匹配，高标准的服务，高标准的员工也就必需是高标准的服务标准。标准不是强硬的制度。也不是画地为牢的枷锁。标准是标准与准行业的商定。有了标准计划就有了依托。

3、研讨工程特点

服务标准的定位，服务标准的重构必需符合工程特点。建筑风格符合客户的需求社会文化内涵的发展趋势。存在的遗留问题解决的渠道与方法。员工的架构模式职能部门的协调，软硬件的现状等。

4、计划站在将来看如今

计划的确跟不上改变，所以计划的前瞻性非常重要。以将来的高度看待现实存在的问题，远大而不空旷。目标有了取向一切问题就有了切入点。

5、注意掌握与结果

再好的理念你不去执行也只能是一句空话。而执行的结果是什么，又必需监督掌握。企业的好坏最终还是归结于经济效益、社会价值效益。

盈利创收不是1+1=的简洁问题公式。做大做强企业要有长远的设想与机制。打破固有的行为习惯，思维方式，制造性的发挥自己的经营空间。

二、物业组织架构模式

1、架构金字塔服务梯形结构新构思

金字塔塔尖放在那里，整个工程部组织结构我们认为就是一个服务体系。经理服务主管，主管服务领班，领班服务于员工，员工服务于客户。逐级管理逐级责任制，一级管理一级、每级都有职有权，在整个组织架构中基层员工要放在首要位置。他们才是金字塔塔尖。这样有利于鼓励员工追求进步，自我提升、完善。有利于培育人才，发现人才。在物业经营管理中注意的是效益是结果。服务梯形结构是服务观点的转变、标准、责任、掌握、落实贯穿于整个服务环节中。

2、制度的完善，用人机制的标准

用人机制的标准，制度的完善来之于新思维、新观念。物业管理是一项以服务为本质，以管理表达服务的工作。物业公司以经营为手段，以为客户提供优质的服务为宗旨，以经济效益、社会效益的综合统一为公司的经营目标。标准是企业发展的需要，制度是行为规程。汲取什么样的员工，架构什么样的组织形式。现有员工的整体素养能否顺应服务客户的新趋势。领班、主管的录用，是聘任还是从基层员工中晋升。各自的职责是什么。各自的录用条件、前提又是什么因此必需进一步完善制度、标准用人机制。

3、员工晋升与鼓励机制的重构

奖优淘汰末位制。优秀的员工就应当赐予更多的鼓励与关怀。比方：培训的时机、岗位调整的时机，奖金、荣誉证书。工资档次调高一档。抓典型，有效的激发团队精神的凝聚力。

4、原则与责任

制定再好的服务标准，行为标准，操作标准制度，还必需要执行。执行中坚持原则，凝聚责任。形成一个部门的长效机制。工程部现有的人员架构素养修养、技术技能在很多地方都存在着原则与责任的问题。坚持原则的时分不坚持，做事流于形式缺乏责任感。

5、薪资与服务标准，技术技能、素养修养挂钩

薪资与服务标准、技术技能、素养修养应当是成正比的。薪资提高了，聘任的员工就有了保障。服务水平、技术技能、素养修养自然也就上了一个台阶。工程部如今的情况是一刀切，薪资没有档次。服务水平、技术技能、素养修养高的员工拿不到相当的薪资。他们的工作激情、原则、责任也就会同流合污，相对较差的员工更差，所以员工的晋升，薪资的分档设置势在必行。

三、物业的前期介入

1、参与规划重视前瞻性、科学性、适用性。

物业企业对物业的前期介入越早，对日后管理水平越有促进。参与规划重视前瞻性、科学性、适用性，能使物业管企业增效增值。能使客户的投资在日后有相应的回报。前瞻性、科学性、适用性从物业管理运用的角度考查论证建筑结构。装备设备分布区布置绿化小品等的合理性。提出建议、整改方案。跟进落实情况以免日后接管显现过失。提高物业品质。假如工程已经竣工、装备已经安装，在发现问题也已无法转变。因此工程施工阶段提早介入是完全有必要的。对物业的结构、防水层、隐藏工程、钢管以及管线材料是否具有耐久性、耐腐蚀以及按挤压应力等，进行过程掌握和验收掌握的监管检查。我们如今的情况是全部的档案材料很不健全。比方园区的综合布线图：给排水、雨水、强弱电系统等管线的走向、重要的闸阀和检查口的重要位置。绿化、小品景观的水电管线布局分布。一些装备设备的供货商联系电话，产品设计说明书、操作规程质保期限与商定的书面协议。竣工验收和接管验收是两种不同概念的验收。竣工验收是政府行为、接管验收是企业行为。物业接管就等于责任的一种转移。因此接管验收可谓责任重大。

2、客户收楼与入住全方位提供管理服务新理念

在物业介入时就应当对每个单元的问题汇总整理存档备案。客户收楼时提出的看法也应当具体记录存档。这样就形成了一个详细单元的房屋病例。对日后装修管理、修理运行都有一个参考改进的价值。二装是客户认识了解物业公司的形象窗户，二装员工的品德，技能直接影响着公司的整体形象。认为二装员工就是巡察检查、监督管理是完全错误的观念。他们熟识把握的情况汇总起来对整个运营管理都是一个强有力的保障。客户的需求是多方面的。有很多地方是无从预测的。所以我们必需要求我们的员工学问面广、服务水平、技术技能都要尽可能的符合客户的需求、满意客户的需求。全方位的拓宽自己的才能，迎合客户花钱买便利的消费观念。客户收楼以及装修、入住施行一站式、全方位的服务。满意客户、壮大自己、资源共享、互利双赢。

四、软件与硬件有机结合

1、硬件是平台，软件是“灵魂”。

园区的硬件设备陈旧，已经很难顺应客户的消费需求。在现有的平台上，我们怎么做，能否从软件上弥补硬件设备的缺乏呢强化服务，优化搭配员工结构、制度完善、标准操作。软件是“灵魂”，灵魂有了灵性，有了可操作性，硬件就能发挥他的潜能了。

2、提升硬件设备、改进软件支撑

怎样通过技术改善改造现有的硬件设备。切入点在哪里、如何提升。如今修理资金动不了，费用怎么解决。例如：园区的智能门禁系统、监控系统。消防联动系统、污水提升泵监控系统、有线电视网络系统。办公环境设备的配备等问题。全部这些问题都需要一步一步的解决。假设提升了硬件设备，我们的软件也就需要改进。没有优良的软件支撑再好的硬件设备也发挥不了应有的作用.

3、找出硬件与软件的结合点

硬件与软件相辅相成，怎么运作它才能到达的状态，结合点在哪里硬件、软件都是可以改造改进的。想解决就能有方法解决。问题在于解决的方案时间。上级领导的认同肯定。

五、装备设备的运作模式

1、从节能降耗的角度、服务标准的角度重构装备设备的运行

一切的经营活动，政策法规最终都是为了增效增值。节能而不降耗仍然不能增效。节能掌握有指标，修理掌握有计划，通过以往的客观情况推断制定一个合理的比率。节能是多方面的，精简一些的确差劲的员工，提升培训员工的综合技能，推广新型的节能产品，选聘专业技能公司。强化服务意识，提升服务标准，防止材料积压铺张重构装备设备修理运作模式，只要能够盈利增值无论采纳什么方式方法都应当是可行的。

2、要质的转变不要量的积累。

员工宁精勿滥。选聘员工进行培训上岗，认真考核、杜绝公私不分的现象。不符合要求坚定不予录用。只有切实坚持原则。汲取优良的人力资源。组织机构才能合情合理。工程部现有的组织结构很大程度上有量的积累。配置或许是符合比例的，但并没有发挥到应有的作用。

3、学会借力壮大自己

“力”力度、品质、专业。借力也就是通过一些合法的经营模式，聘任一些专业的高质量的公司修理管理装备设备。参与管理的同时，也就增加了自己员工的技术才能。这就是典范的力量。但是聘任的费用应当是合理的，前提的原则是双赢互利的，符合物业管理条例。

六、修理运行管理

1、重塑“典范”锻造团队精神。

公司的综合素养的提高也需要员工来表达，员工力量的上下也就直接影响到公司的整体力量和团队精神的建设。树立“典范”为员工力量的提高树立目标，让员工时时辰刻不断鞭策自己，在员工自身技术技能、素养修养不断提升的的同时提高公司的服务标准。让每个员工都抱着一个共同的目的——公司利益，至高无上，在公司发展的同时，完成的自身价值。

2、建立培训计划

修理运行的管理是工程部的重要职责，如何确保自己的职责有效贯彻执行。必需建立一套完好的切实可行的制度，标准与计划。计划是手段，标准是掌握，制度是商定。有计划才能有章可循，一切才能有条有理。找出普遍存在的环节，研讨突破的接入点，然后有针对性确实实培训的课题、挨次。培训设置应当成为一个长期坚持的工作。没有学习就没有进步。工程部现有问题就是缺乏计划。年计划、月计划、日计划。公司检查匆忙应付，临阵磨枪。

3、效益、效率、价值观

效益从哪里来，从效率中来，从价值观中来。效率不是你处理问题时间的长短。而是你处理问题的时效。比方为客户修理疏通下水，你的确用了极短的时间到达了通的效果与目的，然而，经过了一天或者一个礼拜同样的问题又出来了。反复的报修，引发客户反感、而且人力、物力重复投入。这就是铺张。效率又能从何谈起一个员工的价值取决于他对处理问题的责任心、服务意识、技术技能的综合素养。优秀的员工返修率低。客户满意度高。相对来说他的薪资高，公司得到的回报更多。效率是看得见的效益，价值观是效能更是标准的导向器。品质、专业是修理运行的关键。假如我们的员工都是高品质、专业强的技术能手。我们所面对的客户会是怎样的反应。这莫非不是一种效益吗把一些技术含量高的装备设备托付给专业的公司去做，不也是一种增效的手段吗在风险转移的同时得到更多的实惠。

物业管理策划方案篇3

一、指导思想

以《省物业管理条例》和《市创立文明满意城市实施方法》为依据，在稳固文明创立各项成果的基础上，根据“居民自治、因地制宜、便民利民”的原则，和“三先三后”的工作思路，深化开展我区社区物业化服务工作。建立健全全区社区物业化服务体系，有效提升居民对社区管理和服务的满意度。

二、服务范围

社区物业服务要以社区公共部分的管理和服务为重点，以完善社区功能、提升管理水平为目标，包括以下几个方面：

（一）公共秩序管理。强化对辖区内的流淌摊担、店外经营、车辆停放的标准管理。

（二）公共环境卫生维护。做好社区辖区范围内（维护作业标段以外）公共场所、道路的清扫保洁，空中垃圾和楼道堆物清理，居民楼栋、门店生活垃圾袋装化及上门搜集服务等工作。

（三）公共安全防范。帮助管理辖区内公共秩序的同时，搞好辖区内的治安巡查。

（四）公用设备管理。做好栋间道路、楼栋下水管网、化粪池、垃圾果皮筒、公共亮化、文体器材等公用设备的日常管理和维护。

（五）公共绿化维护。做好辖区内公共绿地的修剪、灌溉、施肥、除虫、补栽补种等绿化养护工作。

（六）其他。其他需要协调解决的物业服务工程。

三、根本原则

（一）居民自治的原则。物业服务是社区服务的重要组成部分，要参照《物业管理条例》，在居民自治与政府引导的基础上，充足听取居民看法，通过无偿或低偿服务以及非赢利性经营，优化整合资源配置，逐步理顺和标准物业服务各主体之间的关系，创新社区物业服务新机制，力求解决人民群众最关怀、最直接、最现实的利益问题。

（二）因地制宜的原则。充足发挥街道和社区在推动社区物业服务工作中的主导作用，依据各个社区的实际情况，制定包括费用收取和服务工程在内的社区物业服务章程，并按章程详细实施，不断促进社区建设与物业服务的协调发展。在不同社区或同一社区的不同小区、楼盘之间，可采纳多种模式进行分类分层次管理。

（三）便民利民的原则。要将推动社区物业化服务作为为民办事的一项德政工程、民心工程，通过推行社区物业化服务，建立健全社区市容卫生维护体系、社区治安保障体系、4050人员就业体系和居民生活服务体系，在净化市容的同时，努力扩大社区就业，提高服务水平，提升市民对社区环境的满意度。

四、工作任务

根据文明创立的标准和数字化城市管理的要求，把我区农民安顿小区和破产企业宿舍区纳入社区物业服务推行计划。今年实施的10个社区（小区）是：观沙岭街道金岭农民安顿小区、观沙岭街道黄泥塘农民安顿小区、咸嘉湖街道白鹤嘴社区安塑小区、咸嘉湖街道荷叶塘社区丽臣小区、西湖街道裕民农民安顿小区南片、西湖街道裕民农民安顿小区北片、望岳街道道坡农民安顿小区、望岳街道上堆坊农民安顿小区、岳麓街道洋海塘农民安顿小区东片、岳麓街道洋海塘农民安顿小区西片。

五、工作思路

在推动社区物业化服务工作中，确定“三先三后”的工作思路。

（一）先整治后管理。根据“整治在先，管理长效”的原则，对先期实施物业化服务的社区进行“牛皮癣”、绿化设备、沟渠、围墙、路灯、地面、化粪池、晾衣架等多项设备的专项整治，再通过物业化服务的实施对其进行长效管理。

（二）先宣传后实施。通过广泛深化的宣传发动，加深居民对社区物业化的了解，取得居民对社区施行物业化管理的理解与支持，为后续工作营造良好的群众气氛。

（三）先服务后收费。依据社区居民中失地农民、破产企业下岗职工较多，人均收入较低的现状，施行“先服务后收费”低偿服务原则，先提供优质的服务，让社区居民切实感受到实施物业服务所带来的好处，再收取肯定的服务费，保证物业服务的正常运转。

六、组织领导

成立全区社区物业化服务工作领导小组。

组长：

副组长：

办公室主任：

办公室副主任：

成员单位：区政府办、区综治办、区发改局、区财政局、区X局、区民政局、区住房城乡建设局、区工商分局、区市政公司、区园林公司、区环卫公司及各街道办事处。

各街道办事处要成立由办事处主任任组长的社区物业化服务的组织机构。

七、责任分工

区政府办：负责协调解决企业办社会职能别离的历史遗留问题；

区综治办：负责指导和支持做好治安防控工作；

区发改局：负责指导确定社区物业服务收费标准；

区财政局：负责社区物业服务的经费统筹工作；

区X局：负责牵头组织协调和监督考核工作；

区民政局：帮助做好特困、低保人员的就业工作；

区住房城乡建设局：负责行业指导工作；

区工商分局：负责对成立物业服务公司的X和资质审批提供支持；

区市政、园林和环卫公司：在社区专业维护上赐予指导、支持和协作；

各街道办事处：组织社区实施社区物业服务工作。

八、方法步骤

（一）准备阶段

1、2月份对全区未实施物业服务的农民安顿小区和破产企业宿舍区全面调查摸底，确定推行物业服务的社区（小区）名单。

2、3月上旬组织相关部门召开协调会，专题研讨开放式居民社区推行物业化服务工作。

3、3月下旬组织召开工作部署会。

（二）实施阶段

1、4月份对今年确定的物业化服务的社区，由街道统一组织，重点撤除违法建筑，改善治安，交通现状，整治老旧建筑的外墙，整修围墙，道路、绿地、路灯、供排水等设备，改善社区根本状况，强化小巷、小区、小院、小店“四小”管理，办好四件实事，重点解决路灯不亮，下水不通，路面不平，环境不洁的问题，为实施社区物业化服务打下基础。

2、5月上旬组织参观，学习其他单位经验做法。

3、5月下旬全力推动社区物业化服务工作。

（三）考核验收阶段

1、将开放式居民社区推行物业服务工作作为对街道全年绩效考核的一项重要内容。

2、6月份组织相关社区进行沟通讲评。

3、8月份由区X局牵头，组织相关部门进行验收，将以社区（小区）实施物业服务后脏乱现象是否得到根本转变，市容卫生是否得到显著提升，周边生活环境是否得到明显改善为依据，社区物业服务模式是否可持续、社区居民群众是否满意为标准，对社区居民上门问卷调查，满意度未到达85%以上的社区一律要求“补课”，不予验收，扣除政府嘉奖资金和相应的绩效考核分值。

九、工作要求

（一）高度重视，充足认清推行社区物业化服务的重要意义

推行社区物业服务，是稳固文明创立成果、建设人民满意城市的基础工程，是提升社区城市管理水平、改善宜居创业环境的民心工程。各街道和社区要高度重视，把它作为推动社区城市管理水平、创立文明城区的一个重要抓手。要召开班子会，专题研讨和部署此项工作。要统一思想，充足认清开展好社区物业化服务是提升城市整体形象的重要举措，是提高社区居民群众生活质量的重要途径，是强化社会治安、增加群众安全感的重要手段，也是加快推动建设人民满意城市的根本要求。

（二）充足准备，为全面实施社区物业化服务打下基础

一是要有充足的思想准备。各街道要把搞好社区物业化服务，完成任务指标，作为今年一项重要工作去抓，要明确责任和标准，要克服一切畏难心情，不等不靠，充足发挥主观能动性，把此项工作抓紧抓实，抓出成效。二是要搞好宣传发动。要进行广泛宣传，努力争取居民的认可和参与。要广泛发动辖区内的民间组织、单位、团体和社区志愿者出资出力共同参与社区物业服务工作，最终完成服务和管理的常态化。三是要制定方案，落实责任。各街道要制定切实可行的工作实施方案，细化工作责任，要把责任落实到详细事、详细人身上，要有详细要求和质量标准。

（三）全力支持，为顺当实施社区物业化服务提供保障

一是人员要落实。各街道和部门要明确专人抓此项工作，确定专责。二是经费要保证。每个实施物业服务的社区（小区）明确经费10万元，区和街道各布置5万元。区和街道先期各拿2万元，作为启动经费，保证社区物业化服务前期工作的正常、快速运行，验收合格后，全部经费到位。要发动广阔社区居民主动参与社区物业管理，自觉缴纳相应费用，并使之逐步成为社区物业管理主要经费来源。三是合力要形成。要努力形成齐抓共促的机制，牵涉到的各种专业问题各部门要通力协作，赐予充足的支持。

物业管理策划方案篇4

一、工程概况

1.地理位置

该工程位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。

2.工程主要经济指标

二、物业管理资料

物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户带给全方位管理，服务工程呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设备装备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）托付性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。

1、房屋及设备装备管理

1.1建筑公共部位得到修理、养护和管理范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。

房屋建筑的维护管理施行“管养合一”主要落实在以下几个方面：

A、工作的主动性

管理职责人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术标准、健全档案记录、持续房屋正常的运用功能及完好。

B、工作的多样性

依据房屋的完损状况、季节改变、住户对象等实行日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特别修缮服务等形式，并做到制度化、标准化。

C、工作的针对性

在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，依据住户的不同需求和所处的特定条件实行有针对性的服务措施。

1.2共用设备、装备的管理

范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设备、电梯、水泵房。

共用设备装备的管理由修理管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设备、装备进行不同的修理管理，执行相应的工作质量标准，建立设备装备管理帐册和重要装备的技术档案，落实定期检查、修理、保养制度各种运行记录齐备。到达设备装备齐全、功能正常、运行良好。

1.3市政共用设备和附属建筑物、构筑物的养护和管理

范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。

依据共用设备和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、修理保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。透过有序的工作使其到达功能正常、畅通、达标，根本完好。

1.4智能化设备装备

范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。

依据智能系统的构成、分系统装备的组成状况，建立起合适jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统装备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、装备维护保养工作质量的检查及装备修理管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充足利用现有资源，提升智能系统功能，透过严格管理保证智能系统运作正常。

2、环境卫生管理

在jt我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生爱护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。

2.1卫生管理

是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的搜集、清运到达环卫设备齐全，施行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。透过对小区的清洁卫生，区域管理的过程掌握，确保向住户带给高档次的服务水准及高质量的生活场所。

2.2环境管理

jt的环境管理为小区礼貌洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设备健全、生活舒适便捷，构成环保意识，日常管理与爱护有机结合，提高住户的生活质量。

3、绿化管理

绿化的功能是美化环境。透过我们的管理到达绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要资料是花木、草坪的养护。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。

5、车辆交通管理

对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停靠实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，制造美丽的辖区环境。

6、公共管理

6.1住户装修管理

在jt物业辖区里，对业主及住户的装修施行全面的监管。以确保装修设计合理，隐藏工程贴合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程贴合消防管理规定的要求，并安全运用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安静的生活环境。

6.2搞好修理基金以及储藏金的核收与管理。

6.3帮助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。

7、常规性公共服务

即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户带给的常常性服务，是全部业主及辖区内住户都能够享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、修理居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务带给给业主及住户。

8、托付性特约服务

是为某些住户群体带给的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的修理保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户带给舒适便利的生活环境。

9、经营性多种服务

即向业主及住户带给便利、高效、经济的便民服务。营造jt温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更便利、更迅捷。真正从居民的日常生活详情思索，以点点滴滴的积累和平凡的小事，表达物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个暖和大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的看法，开拓新的服务工程。

物业管理策划方案篇5

第一章物业管理要点

运用持续发展的战略，确保物业的保值与升值。

人性化的管理方针为业户附加沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉。

结合所辖的物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低本钱，转变传统思想观念，“一心一意为业户服务”。

为完成以上想象，拟采纳“一种模式、两项、三个重点、四项措施”的管理方针。

一、一种模式

针对所辖物业的特点制定出具有制造性的物业管理模式。物业参谋由本行业富有实际管理和操作经验的高层管理人员担任，在管理工作中将依据本物业的实际特点采纳有效的模式，并制造“管理由您评定，分分秒秒印证，点点滴滴做起，永远让您满意”的模式效应，力求更好地满意业户需求。

建议采纳的管理体制是：企业化、专业化、一体化。

管理思想是：安全服务第一、人性标准管理、提前服务业户、打造管理精品。

追求的目标是：社会效益、环境效益、经济效益。

二、二项

1、在一年内帮助本物业通过“市优秀物业管理大厦”的评比。

2、在两年内帮助本物业通过“省优秀物业管理大厦”的评比。

三、三个重点

1、完善服务、诚信待人

物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充足表达我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和务实周到的工作理念，为业户提供全方位、高品质的服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以周、月、季走访沟通的方式按时了解业户的看法与需求，在不断完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心和满意的居住（工作）环境。

2、环境管理责任到人

大厦的环境管理极为重要，如何为业户制造一个良好、舒适的居住（工作）环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告知我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充足发挥每个人的才能，使其认真地去做好每天的工作，树立环保意识，从而保证大厦的环境卫生状况到达状态，为大厦所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。

3、安全、消防真抓实干

为确保业户生命、财产的安全，我们主见以切合实际的人员防范为主、以本物业先进的消防设备为辅的安全管理防范理念，建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖物业在常年平安的条件下为业户服务。在日常的管理中，建议派专人全天值班，负责所辖物业的安全管理工作，严格管理，防止易燃易爆等危险品进入大厦，制定出与其相顺应的应急处理安全操作程序，发生特别时间时力争将损失降至最小程度。

四、四项措施

1、据历年来的管理经验及相关条件，在对其加以完善的基础上，将之运用到物业的管理上。从本物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析，科学地制定、引导、宣传、建议等较为文明高雅的管理指引。

2、制定出详尽的执行手册，使员工翻开手册即可操作。如《管理规章主度及操作规程》、《员工手册》等，使每一位员工了解工作规程，熟识管理程序，到达标准、自我、服务业户的目的。

3、时辰有这多方面的准备，永不间歇地完成物业管理工程的创新，不断提出建设性看法，全力做好与前期施工管理单位的连接工作。

4、将不间断地充实管理队伍。采纳“培训—上岗—再培训—再上岗”的轮回培训制度，不断提高员工的工作技能与素养。

第二章拟采纳的管理模式

物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求到达降低管理本钱、提供优质服务的目的。

本“物业管理中心”按“直线制”设定管理架构。中心设综合管理部、物业管理部、安全管理部、工程管理部、财务管理部五个部门