重庆某汽车专业市场项目可行性谋划书

PAGE82第一章总论1．1项目概况1．1．1项目名称：(项目名称）1．1．2项目地点：(某地区）市区西南侧紧贴(道路名）1．1．3建设单位：(项目开发公司）1．1．4法人代表：(法人）1．1．5建设单位股东公司股东共(人数），分别为1、企业法人：两个，(某省）(公司名）有限公司出资5500万元，占股份55%；(某地区）路缘兴业工程机械设备租赁有限责任公司出资1000万元，占股份10%；2、自然人：公司股东情况表1．2项目建设内容1．2．1建设地点(项目）地处(某地区）市区的西南侧，位于(道路名）与省道S101交界处以北，(道路名）旁，104团7连东侧。东临大车路，西邻(道路名）。1．2．2建设规模(项目名称）项目总体规模1000亩，总建筑面积30.8万平方米。计划分为四个功能区（(项目区域名）、散户营销及配件零售区、服务区生活配套、交易中心）以及绿化、景观、道路等必要配套设施。其中：(某区）建筑面积：129950平方米(含商铺建筑面积：98938平方米，综合交易市场建筑面积：31012平方米)；(项目区域名）建筑面积：121950平方米；(某区）建筑面积：4800平方米；(某区）建筑面积：49739平方米。1．2．3项目总投资：人民币12.88亿元。 1．2．4投资来源：自筹资金及商业贷款。 1．3可行性研究工作的依据和范围1．3．1可行性研究编制的依据1、有关文件及国家现行规范、规定、规划管理局提供的规划设计条件及甲方提供的电子地形图2、《(项目名称）修建性详细规划》3、《投资项目可行性研究指南》4、《建设项目经济评价方法与参数》5、本专业所执行的主要法规和采用的主要标准《公共建筑设计规范》《住宅设计规范》(GB50368—2005)《建筑给排水设计规范》(GB50015—2003)《城市工程管线综合规划规范》(50289—98)《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）1.3.2项目研究范围本报告拟对项目提出的理由及过程、项目建设所在地的自然条件与社会经济条件、建设规模与建设条件、建设方案、环境与保护、项目组织管理与进度安排、投资估算与资金筹措、效益分析等方面进行研究与评价，从而得出结论。1．4项目建设概况1．4．1项目市场概况近年来随着国内经济持续、快速的增长，经济的发展，(某省）跨越式发展的巨大机遇，带旺了整个消费市场。西部大开发的良好机遇对汽车运营的兴起，促进了重型汽车市场的繁荣。大量的基础建设项目的开展，重型汽车市场也显现出良好的发展前景。本项目的建设方(项目开发公司）敏锐地观察到目前(某地区）市重型汽车市场普遍存在规模小、布局不合理、专业化程度低、管理水平低等问题，确定了项目的定位。(项目名称）项目总体规模1000亩，总建筑面积30.8万平方米。项目采取整体规划、统一布局、分期实施的原则，建成高品位、大规模、多功能，西北地区乃至全国一流的专业汽车市场。(项目）将车辆展示、完整的4S综合服务、散户经营销售等三大功能与汽车主题营销模式进行有机融合，功能涵盖品牌汽车(项目区域名）、国际国内品牌各类重型汽车展销、专业汽车维修等，在配套服务方面，(项目）内设有银行金融业务、保险投保理赔、车辆评估与交易、人性化SPA会所、生活配套等服务项目，实现“一站式”便捷服务。将成为集国际采购、汽车贸易、电子商务、现代物流、物业管理、信息交流、休闲娱乐、品牌汽车展示等多功能为一体的综合性国际化(项目）。1．4．2场地概述该地块南高北低、东高西低，南北纵向长度约为1．3公里，东西横向长度约为650米。地块为不规则四边形，现状用地西侧临路，即(道路名）。该地块高程最高点约为1196．40最低点约为1175．30，南北向平均坡度约为1．5％，东西向平均坡度约为0．4％，地势较为平坦，并且地块现状为荒地，地块在区位，地势及使用都有着得天独厚的优势。(项目）地处(某地区）市区的西南侧，位于(道路名）与省道S101交界处以北，(道路名）旁，104团7连东侧。东临大车路，西邻(道路名）。规划基地紧依(道路名），距国道G312出入口仅5公里，区位交通优势明显。总用地面积约为70公顷。1.5主要技术经济指标主要技术经济指标表项目单位数量征迁用地兰线面积m2698547征迁用地红线面积m2666663其中(项目区域名）占地面积m2291262(某区）占地面积m2191658(某区）占地面积m240857(某区）占地面积m298463责任绿地面积m244422总建筑面积m2306440其中(某区）建筑面积m2129950其中(某区）商铺面积m298938综合交易市场m231012(项目区域名）建筑面积m2121950(某区）建筑面积m24800其中综合服务楼m21500配套用房m23300(某区）建筑面积m249739建筑基地面积m2112264建筑密度%16.8容积率—0.46绿地率%35.51．6结论及建议1．6．1结论(项目名称）项目选址合理，交通便利，不但符合国家产业政策，而且可利用于地区资源优化配置，充分挖掘经济潜力，节约投资；各项建设条件优越，建设规模符合该地区总体规划和布局，又符合做为(某省）首府重型汽车综合销售服务市场的实际；地方政府各有关部门积极支持配合，具有政策优势；配套设施及协作条件落实；(某地区）的地理位置，交通条件及物资集散能力十分优越。通过对建设项目的几个重大问题的分析研究，本项目可达到技术先进，经济合理的要求。因此，建设(项目名称）项目是可行的，也是非常必要的。重型汽车消费市场有着不可估量的潜力。(某省）没有现代、大型、多功能的重型汽车交易市场，(某省）已确定为全国能源开发基地，随着道路基础建设的实施，(某地区）有必要也迫切需要建设现代、大型、多功能的重型汽车市场。本项目市场定位准确、功能多样且合理、符合地方特色，迎合了厂商和用户的需求。项目预计有较好的财务效益及社会效益。综合评价，项目可行。主要技术经济指标表（一二期工程）投资成本费用估算汇总表序号项目金额（万元）1土地成本66042前期工程费36823建安工程费539814基础设施配套费90375建设单位管理费14666营销费用10007不可预见费21998贷款利息13309合计（扣减品牌汽车(项目区域名）成本）783591．6．2建议1.建设投资大，建设周期较长，建议对项目的开发进度进行分部开发及控制。建立完整项目管理体系。2.在该项目的建筑设计中力求统一性与协调性，将项目的各个分区通盘考虑，既注重建设的经济型，又要注重建筑的总体艺术感，打造一个全方位独具特色的国际(项目）。3.项目的建设开发过程应和市场运营结合起来，相互促进，做到建设优良，运营实效。第二章项目建设背景与发展概况2．1项目建设的背景近年来随着国内经济持续、快速的增长，经济的发展，(某省）跨越式发展的巨大机遇，带旺了整个消费市场。西部大开发的良好机遇对汽车运营的兴起，促进了重型汽车市场的繁荣。大量的基础建设项目的开展，重型汽车市场也显现出良好的发展前景。近几年，(某省）重型汽车市场快速发展，汽车市场专业的服务和多样的品种，也进一步激发了汽车消费的热情，引导着企业和个人的消费。大大小小的数十家重型汽车汽车市场遍布于(某省）城市各地。例如：(某地区）市乌昌路的中国重汽及陕汽重卡的市场，只有两个重型汽车品牌；(某地区）市经济开发区阿勒泰路的重汽市场，只有两家重汽(项目区域名）；其他的则为一家重汽(项目区域名）散布在城市各处。国内外重型汽车厂商在疆成立销售点成为选购重型汽车的主要场所。一汽重卡、二汽重卡、福田欧曼重卡，陕西汽车重卡、重庆汽车重卡、北方奔驰重卡、康明斯、三菱重工、沃尔沃等重汽品牌均有其销售店或(项目区域名）。(某省）的重汽市场发展存在着诸多问题，主要表现在以下几方面：一是市场的规模普遍偏小，以规模小，面积不大的汽车专卖店居多，市场面积普遍不超过10000平米，汽车品牌不超过两家；二是难以提供多样化的服务，市场功能单一，物流配送等业务发展缓慢；三是汽车市场的档次较低，设施与设备简陋，环境欠佳，大多为初级市场。随着(某省）重型汽车消费市场呈“井喷”的扩大，近三年销售量增长率均在15%以上。原有的小型汽车市场不能适应现实需要的态势已越发明显。因此(某省）需要有规模宏大的、具有多种功能、提供高质量服务、长距离辐射能力的现代重型汽车市场。本项目的建设方(项目开发公司）敏锐地观察到了这一机会。2011年6月，为积极筹建重工(项目）项目，公司对(某地区）市重型汽车市场的现状进行了调研，针对目前(某地区）市重型汽车市场普遍存在规模小、布局不合理、专业化程度低、管理水平低等问题，确定了项目的定位。2．2项目建设的必要性2．2．1项目有鲜明的特色，适应了市场的需要，弥补了市场的空缺，具有强大的竞争力。中国是世界上最有潜力的汽车消费市场，而以(某地区）为中心的西北地区又是中国有向中亚外出口重型汽车窗口。近年来随着汽车产业的兴起，汽车交易市场也迅猛发展。遗憾的是，现时能够满足厂商需要、满足消费群体需求的高水平的交易市场在(某地区）却未出现，绝大多数汽车交易市场发展潜力有限。因此，适应厂商和消费者需要的多功能、高档次汽车市场具有很大发展空间。本项目的发展方向正在于此。本项目拟跟随国际市场的发展潮流，迎合汽车厂商和消费者的需求，在汽车这个专一主题上，走“大规模、多功能、人性化、生态化”的路线，将汽车（整车、二手、零配件及用品）销售、物流、展示、培训、体验、娱乐、餐饮、休闲等多种功能集于一体，强调汽车产品、业态、交易手段、文化的多样化，在城市边缘区建设一个标准高、环境美、现代化的重型汽车销售中心、信息发布中心、文化体验中心、价格指导中心、新型的汽车主题园区，成为一个国际性的(项目）。这样的汽车市场发展创意比较超前，特色鲜明，定位独到，符合汽车生产商、销售商、消费者的需求，填补了重型汽车这类市场的空缺，与其它市场形成了错位竞争，从而有着强大的竞争力。2．2．2(某省）地区是我国新兴起来的重型汽车消费市场近年来，(某省）跨越式发展、西部大开发的前提下，基础建设加大、重型汽车消费提高等多种利好因素的影响下，这一地区的汽车交易额呈快速增长趋势，而且，(某省）作为国内对中西南亚地区汽车集散中心的地位日益确立。但目前，这一地区的汽车市场规模不大，功能单一，档次不高，满足不了蓬勃发展的汽车市场流通和交易的需要。本项目的建设将为(某省）地区提供一处集重型汽车整车、零配件及用品交易、物流配送、休闲娱乐等多种功能于一体，充分展现汽车文化内涵和休闲体验氛围的大型(项目），从而既能满足广大厂商和消费者的需要，也能进一步增强(某地区）这一现代城市的对外辐射功能，以促进(某省）地区汽车产业和商贸、物流等多项产业的发展。该项目符合自治区、市政府提出的“发展中高级批发市场和物流业的的战略方针”。该项目的建设是非常有必要的。2．2．3项目的建设对推动(某地区）发展现代商贸流通业、现代物流业，建设现代化中心城市有重要作用现代商贸流通业是当前经济发展的一大热点。本项目建设的主导思想是不走以往市场发展过程中存在的功能单一、经营粗放的老路，而是着力于打造一个具有很强辐射能力、能代表(某地区）大都市形象的国际性的汽车流通市场。项目建设的这一指导思想与(某省）地区发展商贸流通业的思路和要求相吻合，它可以在加快(某省）地区现代商贸流通业的发展进程中，迅速提升汽车市场的总体水平方面做出突出贡献。由于本项目不仅仅是一个商贸流通场所，更是一个汽车及汽车配件的物流中心。因此，本项目特别强调物流功能，包括汽车的仓储和配送等功能，从而利用项目所积累的规模优势与市场网络优势，有效地为国内外各大汽车厂商提供服务。而且随着中国汽车制造业、汽车消费市场的发展和(某地区）在西北地区对外贸易中心城市地位的进一步加强，重型汽车集散、交易中心的功能将会得到进一步的强化。因而项目的建设适应了现代物流业的发展要求。2．2．4项目的建设将有利于(某地区）地区及(某省）地区经济的发展由于本项目规模大、定位高，因而项目的迅速发展将对(某地区）地区及(某省）区经济的发展带来积极的影响。一方面，汽车市场的发展将会推动汽车及汽车配件的销售，从而增加税收，增加就业，为地方经济的发展作出贡献；另一方面，汽车市场的发展也将会带动相关行业的发展，如仓储业、运输业等，形成明显的侧向关联带动作用。2．2．5项目的建设有利于整合(某省）重型汽车市场，改善(某省）汽车市场的形象目前，(某省）的汽车市场小而多且乱，遍布于城乡每一个角落，市场的发展并不是很规范、有序，由此一方面影响了消费者的信心，另一方面也引起厂家的顾虑，因而多数汽车市场竞争力有限，辐射范围不大。这种状况对整个重型汽车销售都带来不利影响，甚至影响了(某省）汽车市场的整体形象。本项目建设规模大，内容突出，配套齐全，标准高，能起到整合(某省）重型汽车市场的作用。因为，一方面将以其示范作用，使汽车市场的发展进一步走向正轨，顺应市场的发展潮流；另一方面，其也将众多的品牌专卖店汇集到本市场中，逐步改变(某省）汽车市场散而乱的局面，形成重型汽车市场的“航空母舰”，以增强(某省）汽车市场与外地汽车销售商、国外汽车销售商的竞争抗衡能力。2．2．6项目的建设将进一步扩大重型汽车市场的辐射范围目前，(某地区）汽车市场的辐射范围主要是(某地区）市及周边地区，辐射范围并不大。其原因，一是汽车市场的规模有限，对外销售有心无力，二是汽车缺乏必要的现代物流设施。汽车市场属于经营高档耐用消费品的商业网点，其门槛市场容量应较高，辐射半径也应很大，过小的辐射范围对其的发展无疑是不利的。本项目拟将专业市场的发展与物流中心的发展结合起来，集聚国内外众多的汽车及汽车配件品牌，形成一定规模的现代物流基地，这也将有利于扩大汽车市场的辐射范围，增强(某地区）汽车市场的影响力。2．3项目建设的优势2．3．1(行政机构名）和地方政府对汽车市场的建设都十分重视。在本项目的酝酿、申报、立项过程中，得到了(行政机构名）和地方政府关心和支持。2．3．2本项目的主办单位(项目开发公司）拥有雄厚的经济实力作后盾，良好的经济业绩作基础。公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度、架构健全，运行有序。2．3．3本项目起点高、定位准、经营发展方式符合国际潮流，有着很好的发展前途。本项目采用“大4S”的经营发展方式。“大4S”就是把不同品牌汽车的整车销售市场、配件供应市场、汽车修理市场集中到一个地方，建立大型的综合性的(项目），以形成“大4S”统一的汽车贸易服务园区。这是当前国际社会最流行的汽车市场发展模式，而这一模式，在(某地区）各汽车市场中都很难做到，因而本项目有很强的示范作用和竞争力。2．3．4项目的选址、性质、功能符合项目所在地的城市规划、土地利用规划。2．3．5项目的区位、交通条件很好。项目邻近(道路名）。2．3．6项目有着良好的经济效益。这在本报告的第十一章将得到充分的论证。2.4市场分析与预测2.4.1社会经济状况 1、中国社会经济状况虽然近年亚太地区经济下滑，但是中国大陆地区经济表现却一枝独秀。根据亚洲开发银行的评估，中国在2010年的经济增长率为10.3%，其增长主要是因为强而有力的内需拉动，大幅度地抵消了全球经济不景气对外销的影响。由于中国拥有庞大的内销市场，其发展前景远比邻近国家乐观。再加上政府部门的大量公共投资和高额的外国投资，在可预见的未来国内经济增长仍会保持强劲。2、(某地区）地区的社会经济状况(某地区）毗邻中亚各国，自古以来就是沟通东西商贸的重要枢纽。如果，我们以(某地区）为圆心，半径1500公里，在大约700多万平方公里范围内，(某地区）是规模最大、人口最多、市场潜力最强、环境最好的城市，对中亚地区具有较强的辐射作用。(某省）与周边8个国家陆路接壤，拥有17个沿边一类口岸和10个二级口岸，(某地区）不仅是(某省）最大的商品集散地，而且是中亚地区重要的进出口贸易集散地，已成为世界投资者开拓中亚市场的重要平台。目前，(某地区）依托周边八个国家，建成了近200个各类商品交易市场，其中年交易额超亿元的有32个，超10亿元的有10个，形成了覆盖(某省），辐射中亚地区的多层次、多渠道贸易网络，跻身中国西部对外开放的最前沿城市。2.4.2我国汽车产销市场发展现状1、我国汽车市场的现状特点1）我国汽车市场处在大发展阶段我国汽车市场的大发展不仅表现为汽车产量的大规模增长，产品结构的迅速变化，新车品种和数量的日新月异，外来投资领域的不断扩大，汽车产业在国民经济发展中的地位不断提高，而且也表现为个人消费的迅猛膨胀，汽车消费市场的全面兴起，汽车消费观念的深刻变化以及汽车消费政策的日益变革和进步。从对国民经济影响角度看，汽车支柱产业地位越来越突出。国家经贸委8月份公布的一份报告指出，8月份交通运输设备制造行业对工业增长的贡献率首次跃升40个工业行业之首，以汽车制造为主的交通运输设备制造业取代电子信息通信业，已成为名副其实的领头羊。2）我国汽车市场处在群雄并起，竞争剧烈的阶段正是我国汽车市场处在大发展时期，汽车市场明显具有投资主体、投资模式、营销手段多元化的特征，群雄并起，剧烈竞争，市场正处在多个竞争主体的磨合期和整合期，结果必将会导致缺乏竞争力的竞争者在市场中被淘汰出局。在汽车销售的有形市场上，我国存在多种不同的销售市场模式，以金字塔式多级销售为主。国产车主要有：1.产销结合模式。以一汽、二汽和上汽等大汽车集团为代表，该方式有利于加强对市场的参与和控制，加强与顾客联系，提高品牌知名度；2.产销分离模式。为大多数资金实力较弱，销量较小的企业所采用。当然，不同的汽车生产企业会根据各自资金实力和市场策略，采用不同销售模式。但在整体上，根据相关研究，在相当长时间内我国的汽车营销模式是以汽车商店为主，专卖店为辅，以租赁营销模式为补充和以网络直销为方向的发展模式。市场规模化和专业化倾向会越来越明显。2.4.3我国汽车市场发展的存在问题与发展优势1存在问题1)汽车行业重生产轻流通，重供给轻服务的现象突出，难以应付激烈的市场竞争。根据欧美发达国家的经验，在一个完全成熟的汽车市场中，50－60％的利润在服务中产生，与国外相比，我国差距和发展空间都较大。我国汽车业的市场格局将发生巨大变化，国内市场国际化趋势将更为明显，一是商品进入的进一步国际化，二是资本输入的国际化。因此，随着我国世贸条款的逐步实施，国外汽车巨头必然进入我国抢占汽车贸易市场，为应付入世挑战，构建有竞争力的汽车贸易服务模式对我国汽车业健康发展极为重要。2)汽车产供销三者的关系不够协调，体制有待完善。由于以产品为主导的市场供求关系没有发生根本变化，相对于汽车生产企业来说，销售商处于弱势地位，没有一个团体能保障他们的利益，厂商关系微妙。一旦进口车增加，国内经销商可能会摆脱从属的地位，成为进口车的销售网络，威胁国产车市场。相对于经销商与生产企业的关系，消费者也处在弱势地位。如果产供销的关系不协调，体制不完善，在激烈的市场竞争中，车市场会受到较大冲击。3)重型汽车市场建设迫在眉睫。我国汽车销售市场往往满足于当前的业绩，各种软硬件环境未能及时改善。目前的弊端主要体现在：缺乏市场规划；临时建筑、假坑骗和占道经营的现象突出；缺乏永久性市场，市场管理混乱等等。这些已成为很多城市汽车市场的问题。它既与人们日益增长的高品质服务的需求相矛盾，也落伍于国际上汽车有形贸易市场，不利于与国际接轨，不利于市场发展。因此，汽车市场建设迫在眉睫。2发展优势1)基础优势。可观的汽车生产量和销售量是我国汽车行业发展的基础。我国汽车行业效益不俗。据中国汽车工业协会统计，2010年1至7月份，汽车全行业完成工业总产值3723.82亿元，同比增长29.44％，产品销售收入3598.88亿元，同比增长31.05％，利润总额达221.90亿元，同比增长51.14％，主要经济指标增长幅度比较大，均实现增产增收。2)政策优势。基于汽车行业对我国经济发展的巨大推动作用，国家积极出台相关政策，扶持汽车行业发展。国务院颁布了我国汽车工业第一部政策性法规《汽车工业产业政策》，以此产业政策为导向，推动我国汽车产业步入一个快速发展的新阶段。各地区也根据自身发展实际，纷纷出台地方性法规，推动汽车市场的发展。可以预见，随着十二五计划和我国继续扩大内需政策的实施，今后会有更多有利于汽车生产和消费的政策出台。政策的扶持为汽车业发展提供强大动力。3)大环境优势。进入新世纪，和平与发展仍是当今世界的两大主题。我国经济正处在经济稳定发展时期，国家实行积极的财政政策，扩大内需，加快基础设施建设，这些为汽车业发展提供了重要动力。人们消费观念的改变和时间观念的加强，社会汽车文化的普及等为汽车业发展提供良好的社会氛围。4)产业自身的关联优势。汽车产业本身具有极强的关联效应。有资料表明，汽车业能带动100多个相关产业的发展，如上游的钢铁、机械、橡胶、石化、电子、纺织等行业，下游的保险、金融、销售、维修、餐饮、旅馆、加油站等服务行业。据统计，汽车制造业每增值1元，给上游带来的增值至少是1元，下游则至少是2元。另据专家预算，今后10年我国每年GDP新增量中，有1/7至1/6由汽车产业提供。可见，汽车产业对整个社会具有极强的经济拉动效果。同样的，由于汽车业上下游产业的关联效应，上下游产业的发展也反过来促进汽车行业的发展。2.4.4(某地区）市重型汽车市场发展概况与趋势1、(某地区）市重型汽车市场特点1）大市场特点。汽车保有量多，销量大，是(某省）地区汽车行业的龙头，在全国汽车市场中具有重要的地位。(某地区）市作为(某省）的首府城市和我国的西部窗口，正朝着繁荣、高效、文明的国际性区域中心城市和适宜创业发展又适宜居住的生态城市的目标发展，(某地区）市重型汽车市场的发展将有利于增强(某地区）市汽车业对国民经济的贡献，有利于巩固提高(某地区）市作为(某省）地区中心城市的地位和作用。(某地区）市整体经济发展又将使得(某地区）市重型汽车市场的辐射范围更加广阔，进而巩固(某地区）市市汽车市场在西北地区的重要地位。经济发展和汽车市场两者相得益彰，休戚相关。在国民经济持续稳定增长的背景下，(某地区）市重型汽车行业正面临前所未有的发展机遇。2）有形的销售市场、分散化而又相对集聚的分布特征。(某地区）市现有50多户整车销售店和约1000户中小型汽车配件和用品店散布在各区街道，相对集中分布在市区外环路内及其外侧一带。其中，较具有代表性的整车市场分布在米东区、南郊停车场、昌吉辅道、阿勒泰路等地，汽车(某区）主要分布在机场路、阿勒泰路、新医路等地段，体现出既分散又集聚的特征。从经营规模看，也体现分散化特征，达不到统一和规范化管理要求。(某地区）市重型汽车经销商和零配件供应商以分散经营为主，量多面广，力量单薄，如此小的规模不能体现汽车市场专业化、规模化和综合化的优势，难以适应市场的需要和面对来自各方面的挑战。3）相对落后的业态特征。现有市场大多分布在市区交通繁忙地段，增加了城区交通压力，影响了城市景观。同时，很多车行属临时建筑，发展空间狭窄，经销商往往持短期行为，有些则以假冒伪劣商品冲击市场，增加了市场整治难度。有些以周边闲置地临时搭建为市场用地，根本不考虑城市规划的用地控制，更谈不上改善消费环境。原有汽车市场“脏、乱、差”的现象，形成了(某地区）汽车市场相对落后于全国各大城市的业态特征。这与(某地区）的总体发展战略相违背，也不利于巩固(某地区）市汽车市场在(某省）地区的中心地位，不利于(某地区）市物流产业素质的提升。4）多样化的销售模式。目前(某地区）市形成了由汽车专营模式，汽车商店模式，准汽车大道模式和它们之间相结合构成的多样化金字塔型的销售模式。多主体的竞争格局。现有汽车销售市场的经营主体包括国有资本、集体资本、民营资本以及其他民间资本，形成了各种资本同时运作的多主体竞争格局。2、(某地区）市重型汽车市场的发展优势1）区位优势。(某地区）位于(某省）中部，地处(某省）腹地，东南与西南北疆的交通枢纽。除自身经济发展水平较高外，临近的北疆其他地级市均为经济较发达地区，该地区整体消费水平高。同时，(某地区）市交通区位条件好，是(某省）地区的交通枢纽城市，是(某省）地区最大的商业和金融中心，自古商贸传统发达，具有发展大宗消费市场的先天条件。2）政策优势。汽车市场对政策有极强的敏感性。从宏观政策角度，(某地区）市的“十二五”规划明确提出经济发展，提出“培育壮大煤炭、石油，农业支柱产业”。另一方面，在国家“十二五”规划中也明确提出“着力发展现代物流业”，“加快形成国际性区域物流中心功能”。这些政策都会极大促进汽车市场的发展。2.4.5汽车进出口对(某地区）市汽车市场的影响我国在加入WTO后，汽车服务贸易领域打开国门，迎接来至国际资本市场的挑战。有资料表明，在一个完全成熟的国际化的汽车市场中，汽车销售利润约占汽车业利润的20％，零部件供应利润占20％，而50－60％利润是在服务领域中产生的。而我国的汽车流通业发展水平比较低，汽车经销商多为传统贸易商，其贸易方式、服务内容、售后服务以及新技术应用等方面与国外同行相比差距较大。同时，中国汽车市场在二手车交易等方面仍有广阔空间。(某地区）市汽车市场也将面临进口汽车对市场的冲击，价格和利润空间会逐渐下降，市场格局会发生变化，国际跨国公司必然会抢占(某地区）市的汽车贸易服务市场，扩大在(某地区）市汽车服务业中的份额。随着我国加入世贸承诺的不断兑现，(某地区）市汽车市场发展面临越来越严峻的挑战。汽车市场会出现进口车与国产车销量此消彼长的竞争格局，在汽车生产和流通领域与国际接轨的特征越来越明显。汽车服务业商机得到充分挖掘，二手车市场会越来越发育，汽车服务业在服务内容和新技术运用上会越来越改善，电子和信息化技术运用会越来越普遍，以专业化、综合化、规模化和规范化经营为主流的市场模式越来越得到广泛的认可。2.4.6项目的市场定位、竞争对手及市场策略1、市场定位：立足(某省），面向全国，辐射邻国。(某地区）市(某项目名）国际(项目）项目是在充分研究我国和(某地区）市市汽车市场发展的基础上，顺应我国加入WTO后的汽车市场发展趋势，响应(某地区）市发展现代流通业的产业政策而作出的重要举措。项目立足(某省）这个具有的巨大潜力的汽车整车销售市场和零配件市场及汽车服务业市场，同时将整个西北地区作为重要的市场区域，更是将包括邻国在内区域作为市场辐射范围。市场的兴建，将极大改善(某省）目前无永久性汽车市场的现状，促进汽车市场的升级换代，巩固(某地区）市为(某省）地区汽车市场中心的地位。2、竞争策略：整合国内市场，促进有序竞争，坚持以人为本，造福广大用户，打造支柱产业，迎击市场挑战(项目名称）项目将以建设舒适的购物环境，完善的售后服务，规范的市场管理，品味卓然的汽车文化为目标，改善目前(某地区）市市场分散，管理混乱的不合理现状，促使形成全行业合理有序的竞争格局。(项目名称）项目将秉承以人为本的原则，充分挖掘汽车文化，在项目规划设计、市场运营管理各方面为消费者提供上档次、全方位的服务，采用多品牌聚合营销的方式有效降低车价，促进工程汽车理性消费，造福广大用户。(项目名称）项目将放眼全球视野，正视入世后汽车市场逐渐完全放开的严峻现实，充分贯彻(某地区）市汽车发展的政策取向，在流通业方面创造更好的经营环境，从流通领域打造(某地区）市汽车产业的支柱地位，全面提升(某地区）市汽车业的产业素质，应对入世后面临的来自汽车流通业的巨大挑战，树立合资流通企业的一面旗帜。3、市场策略：搞活大市场，促进大流通，发挥大效益(某地区）市汽车市场发展是(某省）地区大商业、大流通、大市场的重要组成部分，是巩固(某地区）市作为西北地区对外商贸中心地位的重要举措，是实现(某地区）市总体发展战略的重要步骤。(项目名称）的成立将会给当地甚至(某省）地区带来巨大的社会和经济效益。首先它可以增加税收。其营业收入估计会有150亿~200亿，若按税收等于收入的5.5%来计算，则(项目）每年可上缴税收8.25~11亿元。它还可以增加就业。规模宏大的(项目），其销售、商旅、维修等功能都会产生较大的岗位需求，从其功能和规模综合考虑，预计可容纳1500人就业；而与汽车市场相关的行业如物流配送业、仓储业、旅游业、运输业等也会受到带动，就业岗位也会相应增加。因此，(项目名称）项目将以打造与国际接轨，在国内领先的汽车市场为已任，将汽车文化纳入发展视野，力求从市场角度提高和创造(某地区）市乃至西北地区的汽车消费需求，推动(某地区）市汽车流通业做大做强，取得最佳的社会和经济效益。为此，在具体市场策略上，将走规模化、集约化、专业化、信息化的道路，以品牌为纽带，创建一个打破地区、行业、所有制界限的新型营销体系，建设成为(某省）地区乃至中国最大型的整车及零配件汽车贸易集散地之一。4、项目市场开发战略：全面发展，分步推进。在项目安排上，采取全面规划，分期引进的策略。即将(项目名称）建设成为功能多元化，管理现代化的汽车市场。(项目）将融合包括中外重型汽车展览、新旧车交易、汽车配件和用品供应、租赁服务等功能，不断改进汽车贸易的功能结构（如含售车、零部件供应、维修服务的三位一体模式，以及在此基础上加上信息反馈和处理功能的四位一体模式等），把重型(项目）建设成为购车环境优美的物流中心，成为西北地区富有特色的汽车文化的辐射中心。在具体功能的开发上，第一阶段以基础设施先行，以培育重型汽车厂商入住，重点建设高档次的新车交易(项目区域名）、，以及相配套的居住办公场所和基础设施等，第二阶段逐步完善汽配件和汽车用品市场及信息咨询和金融保险等功能。在市场规划上，采取统一规划，分期开发的策略，将(项目名称）开发成为高起点规划设计，高标准投资建设的超大规模的重型汽车物流中心。2.4.7市场分析结论我国重型汽车市场处在快速发展阶段，(某省）地区及(某地区）在西部地区重型汽车保有量低，需求量大，需要一个规模宏大的汽车市场。近10年以来，重型载货车发展迅猛，超过中型载货车的产量。重型载货车预计在2012年得产量达到38803辆，中型载货车有118490，在中重载货车的产量构成比例中，重型载货车到2010年已经达到61.18%。用户购车关注因素中，由发动机质量、整车质量、价格、逐步提高到售后服务的需求。另外对车辆价格的关注程度，表明用户在购车时也较为关注眼前的利益，服务要素也同样是影响消费者满意度的主要因素，因此集中的销售基地的建立，有利于价格的比较和体现好的售后服务，建设重型汽车市场市场定位是准确的。第三章项目建设的技术条件3.1场址及用地概况3.1.1项目的地理位置(项目）地处(某地区）市区的西南侧，位于(道路名）与省道S101交界处以北，(道路名）旁，104团7连东侧。东临大车路，西邻(道路名）。规划基地紧依(道路名），距国道G312出入口仅5公里，区位交通优势明显。总用地面积约为70公顷。3.1.2用地概况该地块南高北低、东高西低，南北纵向长度约为1．3公里，东西横向长度约为650米。地块为不规则四边形，现状用地西侧临路，即(道路名）。该地块高程最高点约为1196．40最低点约为1175．30，南北向平均坡度约为1．5％，东西向平均坡度约为0．4％，地势较为平坦，并且地块现状为荒地，地块在区位，地势及使用都有着得天独厚的优势。3．2交通条件(某地区）是中国连接中亚地区乃至欧洲的陆路交通枢纽，现已成为中国扩大向西开放、开展对外经济文化交流的重要窗口。在世界商贸发达城市所占有的沿海、沿边、沿河、沿线四大地理要素中，(某地区）既占沿边之利，又得沿线之益，这是(某省）、也是(某地区）在西部大开发中最大的地理优势。特别是随着新亚欧大陆桥的全线贯通，(某地区）作为新亚欧大陆桥中国段的西桥头堡，在中国西部乃至中亚经济发展中的地位和作用日益增强。(某地区）机场为中国五大门户机场之一，已开通国际、国内、区内航线100多条。(某地区）火车站是(某省）铁路的总枢纽，也是中国与中亚地区重要的客货集散地，直通国际、国内列车20多对。公路、城市道路四通八达，形成了连接内外、横贯南北的交通网络。(某地区）拥有国际水平的现代通讯手段。所有这些，构筑起了一条现代化的立体“丝绸之路”，为(某地区）走向世界架起了金桥。3．3自然条件3．3．1位置从地理位置看，(某地区）位于(某省）天山山脉中部北坡，是(某省）维吾尔自治区的首府，是(某省）的政治、经济、交通、文化发展的中心。地理坐标：北纬：43047、，东经：43047、。西、北与昌吉回族自治州为邻，西南与巴音郭楞蒙古自治州接壤，东南、东与吐鲁番地区连接，面积1.14万Km2.辖市区—包括天山区、水磨沟区、沙依巴克区、头屯河区、新市区、南山区、米东新区及达坂城区，共计8个区及(某地区）县。(某地区）地区的气候：建筑气候分区为ⅦB；热工分区为严寒地区，最冷月平均-15.40C，最热月平均15.40C，最热月14时平均29.00C，极端最高及平均40.50C和38.40C，极端最低及平均-41.50C和-29.70C，年平均温差11.00C，年温差38.90C，采暖平均温度-8.50C，采暖起止日期及天数162d、10.24～4.3。一日最大降雨量57.7mm，平均年总降水量275.6mm，最大积雪深度480mm。最大冻土深度1410mm。夏季平均风速3.0m/s，冬季平均风速1.6m/s，30年一遇最大风速31.0m/s，冬季最多风向平均风速2.5m/s，夏季主导风向及频率NW15,冬季主导方向及频率C30S12，全年主导风向及频率C17NW11。3.3.2日照(某地区）的光热资源充足，年平均日照时数为1875.1小时~1959.9小时，年太阳总辐射量105.3千卡/平方厘米~109.8千卡/平方厘米。3.3.3水源(某地区）河（UrumqiRiver），发源于天山天格尔峰下的(某地区）河源1号冰川，横穿(某地区）市区，最后流入准噶尔盆地南缘北沙窝，全长214公里，流域总面积约5000平方公里，年均流量2.35亿立方米。上游段称大西沟，从乌拉泊折向北流穿过(某地区）市区至米东区四十里城的４４公里为中游，称(某地区）河（或和平渠），再下面的６０公里则称老龙河，流向准噶尔盆地。本项目基地位于(某地区）市中心区南部，地貌单一，地质构造简单。有利于项目开发建设。3.3.4气象该区域位于(某地区）头屯河区，具有显著的中温带大陆性气候。干燥少雨、日照充足、蒸发量大，冬季漫长寒冷，夏季热而不闷，春季多大风，秋季降温迅速。全年主导风向为西北风，年均风速为3.2m/s；每年的4～10月份为施工期。按照《中国建筑气候区划标准》GB50178-93，(某地区）属ⅦB.5气候区，气温年较差和日较差均大，建筑应充分满足防寒保暖防冻的要求。3.3.5地形地貌位于(某地区）市西南侧，形地开阔，一片空旷砾漠化的景观，在建道路工程正在施工，地形较平坦、高差较小，地势南高北低，略向东倾斜，标高在海拔1175-1199米之间。3.3.6工程地质条件该用地主要有由①地表土、=2\*GB3②圆砾层构成。现将其各土层性质分述如下：第①地表土：土黄色，以土为主、混较多砾石等，含植物根系，结构松散。该层厚度0.5-1.2米，场地均有分布，一般厚度小。第=2\*GB3②层圆砾：灰色、骨架颗粒部分连续接触，粒径一般20—80mm，最大粒径300mm。磨圆度较好，中细砂充添混少量砂土，中密-密实、稍湿。该层可见厚度7.4m，地层均匀、场地均有分布，据调查及道路勘察资料该层厚度大于20m。3.4场地现状3.4.1用地现状及建筑状况1、用地：现状用地为较平坦戈壁，无建筑占地。2、公共服务设施：该处较近处暂无活动中心、娱乐会所等商业建筑。3.4.2现状市政设施1、给水：本工程给水接市政给水管网。2、排水：根据用地现状地形及竖向布置，以D800mm的排水干管为主干管，接纳用地内的污水，污水最终排入市政污水处理厂。3、供电：可由市政电业部门解决。4、供热：室内系统低温热水由场地内集中供暖锅炉房提供，各单位工程室内采用地板辐射采暖形式。5、电信：采用光缆通讯，均为架空杆，接入当地电信网络。6、垃圾处理：由区环保部门解决。第四章项目工程设计方案4.1总平面设计4.1.1.设计依据和基础资料1《(项目名称）修建性详细规划》2《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）3《规划红线图》以及业主提供的地形图和设计委托4《(某地区）市城市总体规划》5《(某地区）市土地利用总体规划》6《城市规划编制办法实施细则》7国家相关的政策、法规、规范。4.1.2项目组成(项目名称）总体规模1000亩，总建筑面积30.8万平方米。项目采取整体规划、统一布局、分期实施的原则，建成高品位、大规模、多功能，西北地区乃至全国一流的专业汽车市场。(项目）将车辆展示、完整的4S综合服务、散户经营销售等三大功能与汽车主题营销模式进行有机融合，功能涵盖品牌汽车(项目区域名）、国际国内品牌各类重型汽车展销、专业汽车维修等，在配套服务方面，(项目）内设有银行金融业务、保险投保理赔、车辆评估与交易、人性化SPA会所、生活配套等服务项目，实现“一站式”便捷服务。将成为集国际采购、汽车贸易、电子商务、现代物流、物业管理、信息交流、休闲娱乐、品牌汽车展示等多功能为一体的综合性国际化(项目）。4.1.3场地概述(项目）地处(某地区）市区的西南侧，位于(道路名）与省道S101交界处以北，(道路名）旁，104团7连东侧。东临大车路，西邻(道路名）。规划基地紧依(道路名），距国道G312出入口仅5公里，区位交通优势明显。总用地面积约为70公顷。该地块南高北低、东高西低，南北纵向长度约为1．3公里，东西横向长度约为650米。地块为不规则四边形，现状用地西侧临路，即(道路名）。该地块高程最高点约为1196．40最低点约为1175．30，南北向平均坡度约为1．5％，东西向平均坡度约为0．4％，地势较为平坦，并且地块现状为荒地，地块在区位，地势及使用都有着得天独厚的优势。4.1.4工程建设布局本项目总占地66.6公顷，将主要分为四个功能区进行建设。第一区4S经营区占地35.6公顷，位于场地的东侧，建设内容有展示中心、品牌汽车(项目区域名）、整车销售、配件及用品销售以及有关基础设施和公建配套设施等，建筑面积：121950平方米。第二区散户营销区占地18.2公顷，位于用地西侧，用于车辆产品的中下游的零配件销售，建筑面积：129950平方米。第三区生活配套区位于用地南段，占地10公顷，该区设有员工宿舍、专家楼、驻疆办事处，建筑面积：49739平方米。第四区展示中心占地2.8公顷，位于用地西、北侧，用于金融系统、综合办证厅以及零配件散户销区，建筑面积：4800平方米。考虑防风设计：由于该区域常见最大风力多为10级风，在区域东侧需考虑建筑防风，并在建筑间设置防风墙。建筑设计时要考虑大风荷载。4.1.5交通组织1道路交通规划区紧邻(道路名），(项目）规划共设六个机动车入口，东侧两个入口设于(道路名），西侧规划道路上设置两个主要入口及一个次要出入口，南侧规划道路上设置一个出入口。规划区内道路主要分为三级：主干道、次干道、消防通道。规划在用地内主干道主要以园区环路为布置方式，主干道宽度为16米，转弯半径设置为15-20米。园区内次干道主要以连接环形主干路的十字布置方式，道路宽度为16米，转弯半径设置为15米。消防通道主要宗旨是满足消防要求，宽度为6-8米，且主要以环形布置，满足回转半径。园区内部的人行景观步道体系主要有绿化、铺地、景观小品(雕塑、假山、凉亭、供园区人员休憩的凳、桌等)等组成，规划形式主要由园区中心的圆形景观节点的圆心采取放射状布置，园区的步行景观体系可通至园区的每个区域。人流组织：对园区内人流车流进行分流，主要人流在(道路名）一侧进入生活配套区和散户交易区。(项目区域名）的车流主要从大车路进入广场及(项目区域名）经营区。2静态交通规划区的静态交通系统安排三种停车方式：集中停车场、路边嵌草砖停车场和广场铺砖停车。外部人员及园区工作人员停车有物业统一管理。4.1.6规划理念营造环境————生态化理念完善功能————为企业、为员工提供优质的服务打造品牌————优美的景观、完善的硬件设施、一流的服务树立形象————(某地区）的窗口容易实施————与现状结合，节省基建投资；为企业提供灵活的选择的地块；为规划管理提供方便的操作平台。4.1.7规划布局本次规划将(某项目名）国际(项目）按生态之树————“生态·生活”相协调的理念设计，结构布局为“多轴·多核·一带·多片区”。多轴：即以园区中部圆形景观广场为圆心，呈放射状向各个区域辐射的线形步行景观轴线，整个园区步行景观体系严格与车行道路区分，做到人车分流。多核：a、全区内的主核为园区中心圆形景观广场；b、对外形象的城市景观节点则位于园区最北侧两条主干道的交汇处，是人流车流汇集的节点，面积约为1.5公顷，是外部人员进入园区的第一站；c、多个次要景观节点规律的分布与园区的各个交通节点以及每个区域的开敞式空间。一带：即南北方向贯穿整个园区的绿色景观大道，该大道全长1公里，道路加中部绿化带宽45米。多片区：即由(项目区域名）区、散户营销区、(某区）、生活配套区组成。4.1.8景观规划景观规划：阳光、绿色、林荫是主要绿化景观带的重要元素。通过现代景观设计的多元手法，强调不同功能区域的空间感将严谨的轴线时对关系同自由活泼的空间有机组织起来。强化建筑群体的空间感和内聚力。绿地尽量采用集中式布置，利用植物造景更好地发挥生态效益。选择本地树种，依照不同的植物群落关系配置四季丰富多彩的植物，形成鲜明的植物景观特色。4.2建筑设计说明4.2.1.设计依据1、建设单位提供的设计委托书2、当地规划管理部门有关意见及设计用地范围3、《(项目名称）修建性详细规划》4、建设单位提供的工程地质勘察报告5、中华人民共和国《工程设计标注强制性条文》房屋建筑部分6、《建筑防火设计规范》GB50016-20067、《中华人民共和国城市规划法》8、《民用建筑设计通则》GB50352-20059、《公共建筑节能设计标注》GB50189-200510、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》GB50352-200511、甲方提供的有关地形现场资料及设计要求4.2.2.建筑设计说明 1、建筑为丙类建筑，防火类别：二类2、平面设计：4S经营区建筑面积：121950平方米。散户营销区建筑面积：129950平方米。生活配套区建筑面积：49739平方米。服务中心建筑面积：4800平方米。单体建筑平面见后附图。3、立面设计本工程位于(某地区）市，建筑物造型新颖，外表以简洁大方为主。(项目区域名）设计采用销售中心建筑与维修车间建筑分离，功能与组织又相互联系，为二层大跨度钢结构建筑，外表面设计采用白色及银灰色线条及大面积玻璃幕墙反映现代建筑气息。(某区）建筑为两层，每户商铺上下两层，采用框架结构，外表面采用白色与青灰色面砖饰面。(某区）综合楼为三层钢筋混凝土框架结构建筑，建筑面积4800平方米，外表面采用白色线条装饰，屋面为青灰色瓦坡屋面，造型构成庄严、大气。生活配套区建筑为二层及五层花园洋房式建筑，外表面为棕红色和白色面砖组成，屋面为深灰色坡屋顶。建筑总体造型雍容、典雅。4.2.3主要建筑项目特征表。（附后）4.3结构设计说明4.3.1设计依据1、《屋建筑制图统一标准》GB/T50001-20012、《建筑结构制图标准》GB/T50105-20013、《建筑结构荷载规范(2006版)》GB50009-20064、《建筑地基基础设计规范》GB50007-20025、《建筑抗震设计规范》GB50011-20106、《砌体结构设计规范》GB50003-20117、《混凝土结构设计规范》GB50010-20108、《轻骨料混凝土结构技术规程》JGJ12-20069、《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-200110、《建筑抗震设防分类标准》GB/T50223-200811、《建筑地基处理技术规范》JGJ79-200212、《钢结构设计规范》GB50017━200313《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-200114、《建筑地基基础工程施工质量验收规范》GB50202-200215、《(某省）维吾尔自治区实施国家2006（建筑结构）系列规范的细则》（XJJ012-2003）16、国家现行的其他有关规范及规程。4.3.2.自然条件1．风雪荷载：基本风压地面创粗造度基本雪压0.6KN/m2B类0.8KN/m22．抗震设防的有关参数：抗震设防烈度设计基本地震加速度设计地震分组建筑场地类别8度0.2g第一组二类场地3．场地标准冻深：1.5m。4．场地的工程地质及水文地质条件根据岩土勘察报告，本工程地质条件如下：1）地形地貌拟建场地属头屯冲洪积侵蚀堆积阶地地貌单元。形地开阔，一片空旷砾漠化的景观，在建道路工程正在施工，地形较平坦、但高差较大，地面标高1175-1199米，地势南高北低，略向东倾斜。2）地基土的构成：根据探井揭露，该场地勘探深度8m范围内，由①地表土、=2\*GB3②圆砾层构成。3）现将其各土层性质分述如下：第=2\*GB3②层圆砾：灰色、骨架颗粒部分连续接触，粒径一般20—80mm，最大粒径300mm。磨圆度较好，中细砂充添混少量砂土，中密-密实、稍湿。5.地下水特征场地探井揭露，勘探深度内未见地下水出露，据调查和区域地质资料地下水位大于20米，可不考虑地下水对建筑物基础的影响。6.场地土类型和场地类别：该场地综合评价为中硬场地土，Ⅱ类建筑场地。7.地基类型、基础形式方案建议：拟建建筑物应以圆砾层作为建筑物良好天然地基持力层，地基土均匀性好。建筑物可采用框架结构的独立柱形基础，基础埋深应在冻土层以下。4.3.3.荷载屋面及楼面及均布活荷载标准值荷载类别标准值（KN/m2）荷载类别标准值（KN/m2）不上人屋面0.8走廊、楼梯2.5楼面2.0（商业3.5）一般库房5.0注：以上各项活荷载适用于一般使用条件，当使用荷载较大或情况特殊时建设单位必须通知设计人按照实际情况采用。4.3.4.结构选型采用框架结构，空间性好，使用方便，布置灵活。框架结构抗震等级为二级。屋盖及楼盖结构采用现浇混凝土主次梁楼屋盖体系。结构小于55米设置伸缩缝或后浇带，后浇带宽度>800mm。地基基础选用独立柱基础，基底标高为-1.600米。(项目区域名）采用二层大跨度钢结构建筑，空间性好，使用方便，布置灵活。框架结构抗震等级为二级。地基基础选用混凝土独立基础，基底标高为室外地面-1.600米。(某区）建筑为两层框架结构，商户布置灵活，开间及进深均可使用围护墙调整。框架结构抗震等级为二级。屋盖及楼盖结构采用现浇混凝土主次梁楼屋盖体系。结构小于55米设置伸缩缝或后浇带，后浇带宽度>800mm。地基基础选用混凝土独立基础，基底标高为室外地面-1.600米。(某区）综合楼为三层钢筋混凝土框架结构，空间性好，使用方便，布置灵活。框架结构抗震等级为二级。屋盖及楼盖结构采用现浇混凝土主次梁楼屋盖体系。结构小于55米设置伸缩缝或后浇带，后浇带宽度>800mm。地基基础选用混凝土独立基础，基底标高为室外地面-1.600米。生活配套区建筑为二层及五层框架结构，户型布置灵活，使用方便。框架结构抗震等级为二级。屋盖及楼盖结构采用现浇混凝土主次梁楼屋盖体系。地基基础选用混凝土独立基础，基底标高为室外地面-1.600米。4.3.5.结构分析1.本工程设计计算采用的计算程序：结构计算使用中国建筑科学研究院PK.PKCAD工程部编制的结构分析程序（2010年版）进行结构计算。2采用SATWE设计软件进行建筑结构空间有限元整体分析。3采用JCCAD设计软件进行地基基础计算。4.3.6.主要结构材料1.钢筋：梁柱纵筋采用HPB335级钢筋，箍筋采用HPB300级钢筋。基础、楼板分布钢筋采用HPB300级钢筋，且应符合现行国家相关标准的规定。2.钢结构：梁.柱.主材料采用Q345B钢，其质量应符合【低合金高强度结构钢】（GBT700）的要求；其他次构件采用Q235B钢，其质量应符合【碳素结构钢】（GBT1591）的要求。1）钢材的抗拉强度实测值与屈服强度实测值的比值不小1.2。2）钢材应有明显的屈服台阶，且伸长率应大于20%。3）钢材应有良好的可焊性和合格的冲击韧性。。4）电焊工取得考试合格证后方可允许担任焊接工作。5）材料应满足建筑抗震设计规范GB50011-2001（2008年版）3.9.2条之规定。2.混凝土构件混凝土强度等级见下表：序号构件名称及范围混凝土强度等级备注1垫层C152独立柱基础C353框架柱、框架梁C304板、现浇楼梯C305构造柱、填充墙水平系梁C206女儿墙等外露构件C30混凝土构件的环境类别见表：序号混凝土构件环境类别1与土壤直接接触的构件三2雨棚、女儿墙、不封闭阳台、露天构件二b3其他地下室构件二a4其余混凝土构件一4.3.7.钢筋混凝土结构构造本工程梁、柱采用国家标准图《混凝土结构施工图平面整体表示方法制图规则和构造详图》（03G101-1修正版）的表示方法。其制图规则和构造及相关说明施工图中未注明的应按照标准图的有关要求执行。4.3.8.提请在设计审批时注意的问题：本设计的构件截面尺寸在施工图设计时，可按实际情况调整。4.4给排水、消防设计4.4.1、设计依据1、《(项目名称）修建性详细规划》2、《建筑设计防火规范》GB50016-20063、《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-20054、《建筑给水排水设计规范》GB50015-20035、《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001（2005年版）6、《气体灭火系统设计规范》GB50370-20057、《全国民用建筑工程设计技术措施—给水排水》8、建筑专业提供的条件图4.4.2、设计范围1、建筑物内的给排水、消防系统；2、室外给排水、消防系统。4.4.3、给水系统状况利用市政供水管道进行供水，管径DN350。项目用水主要为汽车维修、维护用水，职员生活用水，服务设施用水及绿化、道路清洁用水。日用水量为3300m2，低层由市政自来水直供。4.4.4、室外排水设计1)室外排水主要是污水和雨水，排水量为3460．Om3／d。室外排水井的位置在北边的(道路名）上，排水井底标高为自然地面下4．2米，排水管径600MM。园区排水总管的管径为400MM。园区排水外网坡度为0．3％，接入市政排水井时的底标高为自然地面下2．5米。2)本园区室外排水采用污水和雨水合流制排水系统，雨水、污水汇集后排入园区内的排水管网，再排入市政排水管网。3)屋面的雨水由各单元雨水管汇集后，排入园区污水管网，再排入城市排水管。园区内路面雨水不进行统一排放。4)管材、接口及敷设方式：埋地排水管采用U—PVC管道，采用1：2水泥砂浆接口。4.4.5室内给排水设计1)园区给水由市政管网直接供水，每户分设水表，独立计量管理。该园区各栋楼均为多层住宅，低区市政管网直接供水。每户分设水表。2)室内洗浴热水由电热水器提供。3)排水系统：各栋楼内设排水立管和雨水立管。雨水、污水分别出户，排入园区外排水管网。4)卫生设备：卫生间选用节水型低水箱坐式大便器，双管淋浴器、台式洗脸盆。5)多层商业建筑室内设置消防栓系统和喷淋系统。配套生活区每栋楼在楼梯间休息平台处隔层设置磷酸铵盐干粉手提式灭火器两具，每具两公斤，配置相应的箱体。6)管材、接口及敷设方式：园区室内给水管采用钢塑复合管，热熔连接，阀门采用该管材专用阀门。排水管采用机制柔性铸铁管，卡扣连接。管道埋深在冰冻线以下。7)设计图纸详附，独立计量管理。给水立管及水表设在管道井中。4.4.6、管网、管材及连接方式室内的生活污水和雨水采用单独分流排入室外检查井，排水管道管材采用柔性排水铸铁管，卡箍连接。给水管网为枝状供水，室外给水管线应在高点设排气装置，低点设泄水装置，与其它管线交错时应加设套管防护。给水管线管材采用钢塑复合管，配件连接。当管径≤DN40时，采用铜质球阀；当管径＞DN40时，采用截止阀。4.4.7、节水、节能措施选用节水型卫生洁具及配水件，公共卫生间采用自闭式小便器冲洗阀，蹲便器采用自闭式冲洗阀。4.4.8消防用水1.消防用水量按60L/s计算，用水时间2小时，该区域设置500m3消防水池，并设置消防用水不被他用装置。2.消火栓系统：室外消防给水管网布置为环状，输水干管及向环状管网输水的输水管道不少于两条，环状管网用阀门分成若干独立段，每段消火栓数量不超过5个。消火栓间距不超过120m，保护半径150m，室外地下消火栓为DN100和DN65栓口各一个。室内消防系统采用单阀出口，栓口直径DN65，水枪直径19mm，衬胶麻质水龙带长度为25米，环状布置。管材选用内外热镀锌钢管，管径为DN100，法兰连接。3.自动喷淋灭火系统：1）、交易中心除卫生间外设置自动喷淋灭火系统；2）、自动喷淋灭火系统管材及连接方式：管材选用内外热镀锌钢管，卡箍连接。4.建筑灭火器配置：按《建筑灭火器配置设计规范》的有关规定在室内设置手提式磷酸铵盐干粉灭火器。4.5采暖、通风设计4.5.1设计依据1、《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-20032、《公共建筑节能设计规范》GB50189-20053、《建筑设计防火规范》GB50016-20064、《地面辐射供暖技术规范》JGJ142-20045、《全国民用建筑工程设计技术措施—暖通空调、动力》6、建筑专业提供的条件图4.5.2设计范围：建筑物内采暖系统设计。4.5.3室内外设计计算参数1、室内设计参数：房间名称冬季室内设计温度（℃）卫生间、楼梯间、走廊16商铺房间18室外设计参数：室外采暖计算温度（℃）-22冻土深度（m）1.40冬季室外风速（m/s）2.5冬季大气压力（mmHg）7144.5.4系统设计1、采暖（空调）：本项目各单位工程室内采用地板辐射采暖形式，系统热媒为55～45℃低温热水。采暖总热负荷估算为38.1MW。交易中心设中央空调，系统为风机盘管新风系统，热媒供回水温度为冬季55～45℃，夏季为7～12℃。2、系统热源供给：室内系统低温热水由室内壁挂炉提供。3、系统形式：系统各供回水分支环路上均设检修阀门（回水支管上设置的阀门为流量平衡阀）。4、管材及连接方式：室内供热主管采用焊接钢管，接分水器前管道采用内外热镀锌钢管，地板辐射盘管采用PE-X地暖专用管。主管管径＜40时为丝接，管径≥40时为法兰连接。5、通风、排烟系统设计：6、本项目个别工程公共卫生间设有机械排风系统，换气次数为10次/h。卫生间的排风通过卫生间通风器，集中汇入排风道后从屋顶排出。每层走廊设排烟系统，排烟风机设在屋顶。7、通风及排烟系统的风管均采用镀锌钢板制作，其中通风系统中的送风管需保温，保温材料采用橡塑保温板，厚度为40mm，做法详见新02N2-98页。8、节能措施：1）系统均设置热表及温控装置，以利于节能。2）系统装设平衡阀，以保证系统平衡，确保按需供热。3）所有设备均选用高效能产品。4.6电气设计4.6.1设计依据（1）相关专业提供的设计资料；（2）《(项目名称）修建性详细规划》；（3）《供配电系统设计规范》GB50052-1995；（4）《低压配电系统设计规范》GB50054-1995；（5）《10KV及以下变电所设计规范》GB50053-1994；（6）《建筑照明设计标准》GB50034-2004；（7）《低压配电系统设计规范》GB50054-1995；（8）《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-1992；（9）《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-1998；（11）《建筑设计防火规范》GB50016-2006；（12）《建筑物防雷设计规范》GB50057-1994（2000版）；4.6.2设计范围电气设计内容：园区供配电、电气总平面设计；低压配电及照明、防雷与触地装置及电话、电信及电视等设计。4.6.3概况场址位于(某地区）市西南侧紧贴(道路名）。占地规模1000亩，总建筑面积30.8万平方米。其中：(某区）建筑面积：129950平方米；(项目区域名）建筑面积：121950平方米；(某区）建筑面积：4800平方米；(某区）建筑面积：49739平方米。场地内设南北走向10KV电缆接市政电网，通至场地内设置的4个变电站。（见附后电气总平面图）4.6.4供电电源电源就近由供电网络10KV引进，或设置柱上变压器引来，建筑距供电网络或变压器的距离不大于150米。4.6.5供配电设计1、负荷等级(某区）建筑、(项目区域名）建筑、(某区）建筑、(某区）建筑均为三级负荷。2、负荷计算区域内建筑面积为306440m2。根据《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）规定的用电负荷标准进行估算，(项目）内建筑按50W/m2估算，总计算容量为306440m2*50W/m2=15322kW；根据城市道路照明设计标准，人行道路照明标准为7.5lx。3、箱变的配置箱式变电站均在低压侧设无功功率自动补偿，以提高电能质量、减少线路损失，保障供电质量。每座箱式变电站高压侧设一台进线柜、一台计量柜、一台电压互感器及避雷器柜、一台出线柜。箱式变电站低压侧采用中性点接地系统（TN-C-S系统），配电系统主接线采用单母线，配电电压为380/220v，配电方式采用放射式配电。箱式变电站主要设备选择高压设备：选用HXGN型高压环网柜，柜内配VS1型高压真空断路器，分断能力为25KA；低压设备：选用GGD型低压配电柜，进线柜内配HUM型万能式断路器，分断能力为25KA；变电设备：变压器选用节能、低损耗、高过载、H级绝缘的SG10型干式变压器。4、接地接地装置按《电力设备接地设计规程》执行，围绕本变电站及建筑物敷设闭合回路的接地网，主接地网由-50*5的镀锌扁钢和∠50*50*5的镀锌角钢组成，能满足热稳定的要求，且接地电阻要求不大于4欧姆。5、箱变布置及参数根据区域用电负荷配置四个箱式变电站，计算如下：（1）北侧箱式变电站负荷总容量3500kW计算有功功率840kW计算无功功率630kvar计算视在功率2*1250kVA补偿电容350kvar经无功补偿后：视在功率885kVA功率因数0.95（2）东侧箱式变电站负荷总容量3500kW计算有功功率840kW计算无功功率630kvar计算视在功率2*1250kVA补偿电容350kvar经无功补偿后：视在功率885kVA功率因数0.95（3）西侧箱式变电站负荷总容量3500kW计算有功功率840kW计算无功功率630kvar计算视在功率2*1250kVA补偿电容350kvar经无功补偿后：视在功率885kVA功率因数0.95（4）中部箱式变电站负荷总容量4500kW计算有功功率1080kW计算无功功率810kvar计算视在功率2*1250kVA补偿电容160kvar经无功补偿后：视在功率450kVA功率因数0.954.6.6低压配电每栋楼电源均由室外电缆地埋引入（引自箱变或户外低压网路380/220V），每栋楼均设总配电箱，各户设照明配电箱，每栋楼的总电源进线断路器选用带漏电保护功能的4极断路器。每户的电源插座与照明分路设计，电源插座回路采用漏电断路器保护，卫生间做局部等电位连接。4.6.7供配电电缆选择电气线路选用符合安全和防火要求的铜芯电缆和导线，高压电缆采用YJV22-6/10型交联聚乙烯绝缘电力电缆直埋地敷设，低压电缆采用VV22-0.6/1kv型聚乙烯绝缘电力电缆直埋地敷设。室内配线采用导线穿管暗敷设，其中配电支线穿线管采用PVC难燃型塑料管，配电干线穿线管采用钢管。每户的进线截面不小于10mm2，分支回路截面不小于2.5mm2。场区室外电力线路采用电力排管敷设，电力电缆穿保护管埋地敷设时，埋深不小于1.4米。4.6.8配电箱、开关、插座等配电设备选型及安装方式所有照明配电箱选用XRB型配电箱，开关选用跷板开关，插座均选用二、三极安全型插座，在潮湿的环境选用防水型跷板开关及二、三极安全型插座。配电箱、开关及插座均采用暗装，配电箱安装高度为1.8m，开关安装高度为1.4m，空调及卫生间插座安装高度为2.2m，其余插座安装高度为0.4m。4.6.7照明1、标注：按现行国家标准《建筑照明设计标注》GB50034-2004执行。2、室内的照明采用高效节能型荧光灯的方式。3、应急照明（1）配电室、消防控制室、楼梯间、合用前室、疏散走道等场所设应急照明。（2）在大空间用房、走廊、安全出口、楼梯间及其前室、出入口等场所设置疏散标志。（3）应急照明采用分散式供电应急照明系统，其连续供电时间不小于30分钟。4、室外场地照明室外的道路公共照明主要采用庭院灯，线路采用YJLV-1KV沿地直埋，庭院灯的安装间距15-25米。4.6.8电气节能和消防1、节能为合理布局配电系统，设计根据(项目）建筑的分布情况及负荷统计情况，设计选用的变压器为节能型变压器。照明光源均采用高效节能型灯具。所有电缆、导线均采用铜芯线，以减少电流损耗。2、消防根据《建筑设计防火规范》在所有建筑物出口、楼梯出口及走廊内设消防应急照明灯具和灯光疏散指示标志，其连续供电时间不小于30分钟。4.6.9防雷和接地系统1、防雷箱变内10kv配电设备采用氧化锌避雷器以防雷电波侵入和操作引起的过电压。2、接地接地系统采用TN-C-S系统。在各单体建筑进户处设有人工重复接地装置，要求将所有用电设备正常工作时不带电的金属外壳用穿线钢管或40*4的扁钢与接地极相连，要求接地电阻不大于4欧姆。箱变接地采用环形接地网，要求接地电阻不大于4欧姆。4.6.10电话、电信及有线电视系统1、电话系统每栋建筑设置电话配线箱1台，建筑物内设电话分线箱，每户设置1个电话终端出线口，办公用房每个办公室内预留电话插座和预埋管线。