安徽大型养老地产项目策划含案例

养老地产研究报告目录CONTENTS一、养老地产可行性分析二、养老地产案例研究三、项目自身分析四、本案开发建议养老地产可行性分析1人口老龄化分析未来老龄化趋势明显，推动我国养老地产发展65岁及以上人口发展情况60岁以上老年人口比例预测从2009年到2012年，我国65岁以上老年人口从8.5%跨越到15%，老龄化加剧进一步体现；预计到2050年，60岁以上老年人口将达到4.4亿人，约占当时人口3/1，80岁以上老年人口将突破8800万。我国老年人口规模大，老龄化速度快，高龄人口多。养老产业发展日趋明显

人口老龄化趋势和倒金字塔型家庭结构的日益普遍，刺激了对老年住宅的需求，为养老住宅产品提供巨大的市场和广阔的发展空间；

老年人口系数：

据世界卫生组织资料，一个国家老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型社会。老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，反应人口老化的程度。目前我国老龄化系数为14.3%属于快速老龄化阶段，养老产业将迎来一个巨大的市场机遇；老辰人轨财析富车分航析老人松财富右的增负多客百观上台为养脆老地遇产提储供了出强大饭支撑随着经济发展，人们生活水平的提高，高消费能力的老年群体逐渐曾对。另外，随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是国庆单一的退休补贴，投资、保险等收益也纳入老年人收入构成中。当前城市老年人中42.8%拥有储蓄存款，2010年我国老年人口总体消费规模超过1.4万亿元，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。老人财富构成长期财富积累老年人大多有长期的储蓄积累，相对于中青年工作年限较长，且积累相对较多子女赡养

子女为老人尽孝道随着社会保障制度性实施，未来老年人福利水平将会大大提高离退休养老金社会福利保障未来将大幅度增加，预计2020年我国老年人退休金总额达28145亿元60-65岁老人，45%以上都会再就业，增加额外收入其他（继续工作、投资、股份）家盆庭剩结紧构膊分惨析4-锈2-穷1家零庭结抱构促彩使了氧养老煎居住虽观念絮的转贫变，桶老年场人更纱加重虚视精矿神生啊活的砍追求中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升；且由于计划生育政策的实施，目前“四、二、一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加；同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。由此可见，随着观念的变化，对老年住宅的需求是加快增长的；4-2-1家庭结构

长时间的孤独生活状态是的老年人在生理和心力上产生问题，多愁善感，日常生活收到影响；老年人不堪人寿空巢估计之苦，需要群体活动空间平台

老年人更加关心生活质量的提高，不愿意和子女同住中间代承受工作与生活双重压力，无力、无暇顾及家中老人的矛盾越发凸显养老捧政策纳扶持目搬前袍我耗国爱政那府到已寇经芦开继始赞高增度沿重定视乒养摩老器问金题呀，序为翅养佛老祸地廉产朗提山供宏前循所妈未咳有鄙的捉政秋策席扶你持

1996年8月，全国人大通过《中华人民共和国老年人权益保障法》，我国政府先后制定了200多个老年政策法规，数量众多，涉及面广，2002年至今出台的关于中国养老的主要政策：优先供地营业税、所得税、地方税等减免优惠利息贷款贴息培训支持科技服务政府财政对养老床位补贴.........以上政策制定一系列引导和支持社会力量兴建社会养老设施的优惠扶持政策：history2002年2006年2007年2010年2011年2012年2013年国务院办公厅转发全国老龄办公室和发改委《关于加快发展养老服务业意见的通知》

中共中央、国务院《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》十七大《报告》全国老龄委联合民政部等国家十部委发文？《关于全面推进居家养老服务工作的意见》国务院《关于加快养老服务业发展的若干意见》(以下称“《意见》”)初稿正在征求意见中国务院新闻办《中国老龄事业的发展》白皮书全国老龄委联合民政部等国家十部委发文《关于全面推进居家养老服务工作的意见》修订通过的《老年人权益保障法》之后，即将出台的《意见》在养老机构的营业税、土地取得等政策方面，会有进一步的突破。养老耗政策庭扶持根据十二五规划“9037”的养老服务格局，未来宜居养老社区缺口约有1295万人，发展潜力巨大预计2015年，我国将基本形成“9037”的养老服务格局，即90%的老年人居家养老，7%的老年人在适老主题社区养老，3%的老年人依托福利院老年公寓等机构养老；我国60岁以上人口将达到2.09亿人，约有1295万人老年客群选择养老宜居社区，未来适老宜居社区发展潜力巨大；

因此，迎合老年人胜利和心力需求的养老地产有着广阔的发展前景；依托社区分散居家养老90%依托福利院养老3%老年宜居社区养老7%依托社区分散居家养老96%依托福利院养老3%老年宜居社区养老1%十二五规划养老服务格局目前养老服务格局1463万人168万人1295万人地好产支开徒发芽商辩进位军神养收老算地黄产获鹿取制低鹅廉浸价毙地晶价太及贸诸腹多辉政蚀策始支垒持准:目源前朱国搭内禾开赔发廉商滑借股养岭老硬之埋名娇，腿方张便搂与温政坊府库争搏取滨低惭廉撤价圈、铺优贫惠宅政翼策们、向成为栗获次取弦土姜地立新篮方碎式亩；传统衬房企掀的新兄盈利罪增长茶点:国御家逝对油房墓地饶产根市捡场粉调湿控马力薯度症的千加贸大壮迫掀使证传椒统剂房舱产武商栽谋用求你新聚的潮盈海利涌增特点浙，疾而辣养陷老释地白产揉正凡式脾该盐转补型照的阅切抓合系点巧；险友资时进杏军捐养衬老赴地喊产有效庙拓宽格其投礼资领鹅域，配并拉宇长寿粒险产殖业链保险企业涉足养老地产领域，以养老险种方式促进社区发展，多以升级版养老院推出:险资进军养老领域的优点：大量资金限制需长期投资渠道：保费收入保险金现有投资渠道单一：

·只有存款和国债两种投资渠道养老投资回报率相对较高：基本都在6%以上保监会准许险资有限制的投资不动产：·发布《保险资金投资不动产暂行办法》为险资放行上下链接相关产业，延伸寿险产业链：

医疗、养老、护理保险；养老社区等养老阅地产毛不成生功因锦素具体努原因档是前望期投朝入资堪金过祥大，安资金涛回笼缸慢，扰盈利趣周期玩较长鲁。前期投入有点大是养老地产启动面临的第一大难题众多开发商在投资养老社区都的承担：前期的大量投资后期资金回笼慢的风险；在无资金回笼与资金支撑下，养老社区的发展将会摇摇欲坠。因此充裕的资金链对养老地产发展起至关重要的作用；中国传统的四世同堂理念让老人更愿意在家里是仍然具有不确定性。真正需要的是相对低端的养老院而不是相对高端的养老地产；众多养老社区缺乏明确的盈利模式，在养老社区的运营需潜心经营，不能一味赚块钱；产品定位与运营模式是决定养老社区客户群的重点养老社区的服务机构完善与引入专业服务团队是决定养老社区运营成功的一大重要因素，成熟的社区配套才能长期经营；养老社区的服务机构合旺肥腾老匠龄跟化至今夺合肥岗老年远人口纸系数俭为1忘5%裂，养顿老产问业的瓜发展浑势在巧必行合孕肥末老斧龄量化销人搏口乘统奔计判：年份60岁以上人口（万人）占全市人口比例2010年71.6514.48%2011年10514.9%2012年115.9816.32%预计2015年141.217.65%据了茅解，1风9拾9薄9肃年森，套合橡肥衡市慎就碰进兆入漏老勿龄称化第社犬会，而费且从宗统计绪数据宫可以怒看出繁，合捎肥市刘老龄盒人口嫂在逐骡年增笑加，材我市浴老龄幅化形雕势严性峻，绵且养达老服尤务相眼关政兽策建废设相箱对滞品后，恰总体替水平庙很低叨，养谅老降地究产修尚贱未罚真陈正比起扒步认，坛因米此笑养确老墓地库产臭在若合冶肥悉则糖是桂绝耕对阔的诵蓝朵海帜领咳域。合肥锯养老住地产峰政策弃：2裹0治1沸1跟年误合讽肥拿市挡政永府鄙工矿作蚀报泼告症中衣明兄确窄提乎出驰了嘉“讨开吵展确居它家董养贷老秃服竭务岩社液会诊化减试纲点保，槽建登设异1炊8程个笼街退道拢养让老泛服碌务羡中境心糠、袖1酸4务0芝个域社汪区吊养掏老躬服忍务主站凤”。针对垃养老框服务稻机构豪，政泳策也智给予拌了不鹊同程头度的瓣支持得：新议建床集位5先0-启30必0张挂的养顿老福比利机忌构，堂每张挣床位城给予矮20束00止元一错次性披开办哪补助宜；自幅建居因家养坡老服句务中装心（签站）崭的，卸免收村城市粱基础兄设施票配套目费。养老叨模式拘分析依托言驱动邻因素怨不同肚，将躲现有研养老前住宅肆分为煤一下俩几种立体化养老：大型综合养老社区，采取租售结合方式，养老配套服务完善现有养老住宅居家式养老：土地市场化运作，针对老年人打造老年住宅，采取直接销售方式，仅提供普通的养老服务异地购房养老：在宜居气候条件、强势生态资源所在地购房、旅游、养老；康疗养老：受用地性质限制长期持有经营，嫁接专业医疗和康复机构；农家休闲养老：与乡村旅游相结合，集体建设用地，销售农民住宅的30年使用权总结1234我忘国弱未严来别老恼龄垒化娇趋挂势昨明混显其，抬随扫着忙老然人凤财犬富幸与余4勇2讨1乒家某庭墨结叫构代产劣生校，浓促提使脾社挂会页养每老值居释住边观外念但变备化顷老漂人安更已注曾重关精牙神趟层搬次赚追冒求粘；隆传游统秒的芝养芽老邻已合经茧不房诚能潮满源足悬老愿年腰人导的碍生载理丈与歉精膜神去方暖面坏要会求熟；政辉府奸开预始荣高醉度果重俩视泄养凯老诸问悟题姓，建持芦续案出淘台紧政股策构将裤为因养检老征地沸产央提树供循前滑所亮未线有象的扶扶爆持锐；跪并吴多流家昆险惊企纸和酸开软发搅商四抓定住阔养纱老想地盲产姨发缎展勉机远会捎，愤结处合街自妥身佳特段点洞开宽始催试膏水竭养巷老终地造产虎，届并他开旷始高全太国蜻战景略弊化灾布蹲局告；目遥前过，婶合限肥爸的委老爱龄苏化啄问熟题民突索出饱，轻早反已般经黑达轿到啄快狭速面老庙龄律化卸阶盖段途，缘瑞且毁合辉肥杏的狮养须老督市贼场元空帅白疗稀永缺写，扑预腥示自养肾老镜地榆产名将题在车合愈肥鸣迎新来皇空捧前康的景发贷展舰机条遇掏；立贞体句化轻模哲式企综个合图性出强侵、连面灭向届群邪体籍广逼、叉配纷套灭服畅务典完妨善役，摄以泻租盒售盗方龙式蚂经路营论养袍老泻社剥区锹，督资蜜金酒回蜻笼汽周代期弟短亿，株适相合谈现获状才的荐养翻老骆开冤发谢模任式养老地产案例研究2北京新华家园养老住区1项目驴概况开发商新华家园尚谷（北京）置业公司投资商新华人寿保险股份有限公司占地面积26.4万㎡建筑面积27.2万㎡容积率1.03绿化率50%开工时间2012年6月竣工时间2014年6月产权年限40年总户数2000户项环目遮于对2通0施1泡2怨年痕6规月骡开阿工构建巩设步，替预忠计揉2沃0蛙1塌4状年刮底伏投富入耀试蓝运哪营夺，唇2绸0洽1军5与年屈正额式扩投散入丽使刚用惑。项目厅总建妻筑面很积2盈7.卸2万蒸方，暴其中政养老愧居住卖区2粮0.减24匆万方间，包矿含公趴共配惭套6湖.9坦6万博方。自身队配套商业超市，餐厅医疗市三级甲等及专科医院，护理中心文化娱乐电影放映室，棋牌室，图书室，培训室（书画，茶艺，工艺，花艺等培训）生活休闲俱乐部，养生会所，KTV，练歌房等其他农耕庄园运营雷模式户型面积（㎡）保证金管理费（元/年）一室两厅85240万元一人：3万两人：5.4万两室两厅120306万元三室两厅180406万元入堪住池条全件巡寿：具有浙完全忙民事拌责任弓能力冰和民弹事行判为能滋力的届自然质人，捕男性评年龄叹60料周岁秤及以绸上，宽女性踩年龄祖55依周岁率及以赶上，严生活读能够柔完全伶自理皂，无前传染纯性疾疗病、沿无精金神疾魄病及挎精神剧疾病魂史等收忘费最标涛准保证愤金退瞧还规峡则租住1-5年（含五年）租住5-10年（含10年）租住10年以上扣除保证金的10%其余部分返还扣除保证金的5%其余部分返还原额返还如产汗生其廊他费奶用（扣如餐抄费，黎医疗嗓费等随），蝴需客爬户自搁行解吓决上海亲和源2项目撤概况秀沿路申江路亲和轧源以肚老骂年瓦公军寓酱、帖健积康贞会漆所夹、窝老辫年赞护夫理友院弄、珍公件共悔服洪务轨大面楼戏、逝配把餐替中戏心陕、劲景消观售花泡园俘等拳完代备余的殿设隆施策，躺加驰上宜周葵到巨的母生盯活既、丢健分康点、兴快骡乐劈燕“望管好家铺式辛”柏的摩服再务仰，守区湖别泛于宜传春统看意英义裹上维的尿养预老态院梦，披成偏为掩一旬个栏不壁脱扮离氏社所会愤，殃相斯对挂独颈立按又闷不藏乏带开悲放掠的喉老女年框生俩活秩社掩区开发商亲和源股份有限公司投资商亲和源股份有限公司占地面积8.33万㎡建筑面积10万㎡容积率1.2绿化率51%开盘时间2010年1月入住时间2010年4月产权年限50年总户数838户资金回笼周期7年自身隔配套商业商业街，室外茶座，度假酒店医疗市三级甲等医院老年专科颐养院，护理中心文化娱乐老年大学，健康会所生活休闲泛会所，迷你高尔夫，活动广场球场，舞蹈广场，功能活动区其他农耕庄园运姐营膝模西式卡种年限户型缴费标准年费缴费标准A卡永久居住转让权（可继承亲人，转卖他人或以原价卖回给亲和源）小套（57平）50万（07年）75万（08年）89万（10年）118万（14年）2.98万(07年)；4.2万（14年）中套（71平）3.98万（07年）；5.98万（14年）大套（119平）6.98万（07年）；7.38万（14年）B卡本人终身居住权（15年内可卖回给亲和源，按每年1/15的价格折旧，从会员卡缴费中扣除）小套（57平）33万（07年）45万（14年）4.2万中套（71平）55万（14年）大套（119平）60万（07年）88万（14年）C卡（开盘时期）50年产权小套（57平）2万元/平2万中套（71平）大套（119平）产权房出租年卡1年（亲和源以2万/平的价格出售部分套间，老人可以从已买断产权的人那里按年租赁）小套（57平）—中套（71平）大套（119平）c圆卡证一虚共叶推呀出载6男6次户霜产姐权葛房色，轿从县购谣买掌起岩，主由哀购铃买货者依（间不条限条年厨龄很）而自锈己互经寄营浊；互购贫买净者种若盒在毁5愁0颠年与内缓去达世孩，蛋由劝继鸦承廉人政继界承抄产术权（较继达承相人居必长须划有糠担均保浇人别陪桑同输）亲所和钞源评会荒员竖制挺社仍区舅的初运胀营口以会员劝制模庙式障为香载污体会员救卡体进系分吹为记彩名吊会消员筋卡与不组记御名若会炕员炉卡会员呀卡缴纹费标愤准如扭产胞生涉其垃他兽费值用焰（舰如浪餐纳费符，驳医胞疗皂费膨等睛）护，羞需灰客琴户炒自套行搭解手决北京泰康之家·燕园3项目笑概况开发商泰康人寿保险股份有限公司投资商泰康人寿保险股份有限公司占地面积17万㎡建筑面积30万㎡容积率1.76绿化率30%开工时间2012年6月入住时间2015年下半年产权年限住宅70年，商业40年容纳人数3000名泰腾康批之钢家妖养鲁老俩社尚区笼建沸筑开面研积到3副0透万斗平挤方贱米尺，妥为恩居齿民粗提不供揭多筑样鄙化抓的铅居融住写和永生棚活借环命境以医妖疗护债理和允康复途为立泊足点蒜，为睁居民急提供逆全方皂位的躺,完门善的济专业耻护理皂服务以筹"长打辈造肤活性力趁新妨生京活崭，红让郊人驶们抛拥肉有瓶健峰康便、轨快手乐检、首优废雅溪的笑退走休窗养筒老免生滩活梳，自持碰续狠品亡质临生蜜活扬"降为去宗私旨自身凝配套商业商业街、购物中心，温泉酒店，餐厅医疗泰康医院、理疗中心，康复医院文化娱乐老年大学，乐团，书画圈，俱乐部，图书馆生活休闲剧院，电影院，茶室其他农耕庄园，幼儿园运营僵模式入渴住示标寒准貌：年龄粮要求染女筝性5损5周思岁、咽男性币60嘉周岁收兆费猪标朋准牙：入住达需缴申纳两余种费膜用：印①磁入门昨费（沟10恋万元只可作冷为养崇老社派区消孙费费笨用）妄②班月服锻务费烟（见炉表）经营床模式勿：A勿：灭投梳保冈“闪幸渔福蜓有影约投”祝险尝：显保失证固客风户掠本残人鸽、散客头户说配艳偶湿及侵客材户叠父割母蛇、稼配废偶陪父源母境的哪入价住帽或邻优塞先妄入厦住屡权年，市且唐保针费族与农户萌型养直娘接狼相栗对B纸：星入谎住殿时啄缴引纳棕类符似睛押米金闻性捧质垄的柿资盈金训6盾0坚万池元限到捞1青0压0烫万辟元牙（萍对斤于最非笛购寇买浸保亲险机入辈驻饼养权老疏社带区扭）懒,艘在驱离法开劈燕社晒区嘉时称予钩以横退点还驾。一、萌入住骄养老弟社区讲——帅购买障一份让泰康介人寿伯的养临老金督保险龄（总增额2锁00叉万以写上）纪，可绒根据携其年惊龄分晋为1雾，3承，5存，1司0鉴年期玻缴费二济、段购扒买拍2范0烟0销万洒以伟上原的租养键老疫保黄险防，尺获染得隙两细份扔合忙同惨：敢1展、掏养惑老杰保北险刷合潮同2、皆入住分确认序条件休书（东保证告入住橡资格遮，终有身有刚效）2015年入住月服务费收费标准独立生活区户型户型面积月消费/餐费3000元（可自选）一居室建筑面积（含公摊）70-90平米1人8000元小一室一厅建筑面积（含公摊）70-90平米1人9000元/2人12000元大一室一厅建筑面积（含公摊）100-120平米1人10000元/2人14000元两室一厅建筑面积（含公摊）150-170平米1人11000元/2人15000元协助生活区独居建筑面积（含公摊）70-90平米13000元专业护理区独居建筑面积（含公摊）70-90平米15000元资喷金域回昼笼维周叨期总棒投骑资承：出3丧5罚.州5映亿练元保险亡支出朋：3版00掘/2甲0（熄险种钟金额奇）-输21侦.6捎(回批报客应户金滤额)魔=-倍6.钻6万/年令/人运营费盈利义金额猴：8甘00擦0*耍12对=9柴.6障万元偏/年醉/人实际骑获利妥金额编：9计.6巡寿-6施.6饮=3胁万元/科年窑/丛人最蹈长找周聪期雀：资金堤回笼剂周期肚：3蚀5.随5亿师元/柄（3恨*3荡00仓0万岩元）众=3添9年保险炒支出颗：3搂00苏/2右0（竿险种向金额吓）-是21宽.6博(回忠报客挽户金粉额)=-票6.亿6万支/年本/人每年与每人庙运营家盈利闲金额丈：1卫50朽00帅*1砌2=迎18毫万元滚/年闹/人泰康实际脏获利福金额疑：1搜8-考6.师6=叙11傻.4沸万元/丛年古/老人最榆短狠周翁期早：泰康资金暴回笼云周期网：3越5.猫5亿画元/勺（1印1.应4*摘30辆00饥万元笛）=找10乡丰年武汉合众·健康谷4项目惕概况开发商合众人寿保险股份有限公司投资商合众人寿保险股份有限公司占地面积156.3万㎡建筑面积160万㎡容积率1.02绿化率65%开工时间2013年底（一期）入住时间2015年（一期）总户数3万户合众名健康络谷项杨目刘集临漏床医跟疗、彼医学谦科研舰、养萝生、耗养老四翼大侍功照能于眠一丝式体打造做国内抹领先缘瑞、国束际一歇流、散适度腾超前评的中屡国最疗大的服健康趴服务梁产业祝示范者基地自身痕配套商业特色商业街，度假酒店等医疗老年医院，养生中心，护理中心，中医院文化娱乐音乐室，书画室，图书室等生活休闲健身房，泳池其他——运营泼模式入率驻步养敢老剪社远区旁时虹：吉根饱据嗽户戚型慎大毙小吊交玻费腊为佣：么3返5旱-类9沃0谈万继不那等票押倘金节（泛可崇从膝账双户杰积画累政金脱额壤中处扣且除选，绣满竟十趴年厘押圈金垮方签可甘退越回拣）影；扁保赶费时最雹少南为振6目万既最勉多五2泻0焰万堵（踩可病分捞为兵1眼.啄3蛮.血5膏.搅1绝0厦年毯不运等摩交谋费程保除额忌）增值荒入驻户：（卷增值依金额惜仅限穴于冲蒙抵入重门费规和房厌屋租遍金，团如日盗后退膝出合骨众优事年生误活社猪区，溪增值森金额素不予扶返还比），字在笨入驻光时，哥享有裤1.易1系唱的增诊值金悟额月姐服鸦务筑费手：握7港0李0志元林（该1问3融5价0亦元脖/号月求可者租苏到铅二传室踪蝶一尾厅透，盏从居入朵驻足起降，绿租灶金床不树变伞，计一铲切斩通形货吧膨所胀姓危胀险灯由晒合暴众留承娱担个）年龄年金返还意外身故65以下岁6%的保费返利意外险65岁返还所有保费赔付所交保费与现价较大者66-90岁36%的保费返利赔付基本保额年杆金惕返傍还缸规反则注：在粒投决保份人来身钳故答之末前言，坚所苹有冷的崖收硬益张都青不腥能叮取钻现观，牢需攻转宅入幅养姥老雁社谜区店充乌当齿租友金句与漂月耻费如繁产壮生轮其插他馋费吩用额（够如眯餐效费幼，登医梢疗塔费尽等钥）算，葱需只客即户洪自张行喂解壳决北京九华国际养生公馆5项目芝概况开发商北京九华山庄集团股份有限公司投资商北京九华山庄集团股份有限公司占地面积56万㎡建筑面积35万㎡容积率0.84绿化率56%开盘时间2012年2月（一期）交付时间2013年底（一期）产权年限30年总户数3000户北渡京答九柿华斥国件际咽养屡生困公号馆杜是汉集樱团饰深本耕狡养嫁老摇产残业铲，孟面歌向呆高口端滨养胆老徒市隆场肾提妹供喂的览一鸡种听新遣型俘健扁康须消事费截项加目整福个廊项增目谎定爬位备在遍集刚团苦全斧新苍规陵划用的麦基徒础祝上今，四共保包减含7栋阳精混装唯修桶高祖端播养厦生饭公改馆幕，浴共出计赔三牢千草套病，育分集三穿期饲推他向判市撇场自身截配套商业商场，超市，酒店医疗医院，国医堂，体检中心文化娱乐老年大学生活休闲温泉，棋牌室，演绎室，舞蹈室等其他农耕庄园运哀营兔模荐式户型租期租金押金总计75平米朝南30年30万120万150万75平米朝北30年30万100万130万118平米南北通透30年60万240万300万150平米朝北30年60万160万220万租恋赁终期巾满漫1缸0假年絮可挽退魄房贤，药保季证甲金话可吉协僚议伐返勿还蓬，值并罢退栽还趋剩每余辰租飞约泥的喇租鼻金优惠取政策宿：每苍年送掩两张赏温泉免休闲简年卡鞋（限雄本人欠不限搬次数鞋）及植一次亿体检公馆改可提雾供全序勤陪壁护，雁每月65练00元户型租期租金押金总计38平米内圈户型30年30万30万60万48平米北向户型30年30万40万70万48平米东西户型30年30万50万80万48平米南向户型30年30万60万90万如产生泊其他割费用势（如聪餐费恶，医刷疗费桶等）着，需窗客户叔自行洞解决杭州万科·随园嘉树6项偿目忆概鼓况开发商杭州林庐房地产开发有限公司投资商杭州林庐房地产开发有限公司占地面积6.2万㎡建筑面积6.2万㎡容积率1.0绿化率35%开工时间2013年4月竣工时间2015年3月产权年限40年总户数575户随园务嘉树萍项目最位于抽万科疯良渚裤文化隆村内洪，形惩成在斥大适兄老社碑区背古景下鲜的养娘老地际产项袍目，悬规避了纯抢粹养摆老院部式的漠开发汤模式以专煎业的红适老坝型产态品、所完善倦的园辆区配嘉套、丘配合但"四摸大服像务管命理体怜系"皇及"苏六心巨级"弟服务在，构拴建项秘目亮葛点，肢成功读吸引雕长三碗角老眼年客担群自倦身含配鲁套商业超市医疗浙大医学院第一附属医院（三甲）文化娱乐老年大学，阅览室，随园书院生活休闲健身房，棋牌室，咖啡吧其他多功能厅本项素目自博身配洽套较还少，所主要都依托浆良渚伙文化萝村完聚善的镰配套运谈营井模呆式出售租赁土地使用权年限40年（2003-2043）交付时间2014.12（最快）目前购买土地使用权年限29年（2043-2014）可租赁使用时间29年（实际租赁年限是15年后14年为万科赠送）年龄限制情况购买人：无年龄限制年龄限制情况65周岁以上入住人（1-2人标准）：1人：女方50岁，男方55岁夫妻双方：至少有1人达到55岁以上租金收取标准（一次性收取）1室：70万（4.7万元/年）2室：80万（5.3万/年）3室：95万（6.3万元/年）销售均价1.6万元/㎡服务费1室：2500元/月户型70、100、1102室：3000元/月服务费75平：2500元/月3室：3200元/月100平：3000元/月备注如果租住未满15年，租金可以退还计算方式：总租金/15年*（15年-已租住年数）}110平：3200元/月备注1、在使用权时间内：可对外转让也可继承2、对外买卖时要经过养老公寓管理公司如产生报其他黎费用已（如派餐费仗，医坝疗费挡等）焦，需证客户稿自行微解决总结1234养老私地产剖的土忆地性拼质各蛇不相上同，累早期塘养老馒地产泳土地蹄性质织以7亭0年外产权垫为主狮，可抗以进侨行销或售；削后期研养老删地产牺的土开地性偏质以针40钥年产乌权为渠主，圾不可凶作为名住宅恭产品倾进行浆销售乡丰；养老尺地产丸的户墙型以呜一居艺室、概二居柜室、康三居涝室为瞧主，恰少有旧别墅优户型嘉，随洽着养游老地趴产的胃发展扮结合投实际初情况懂，二称代居新和联南排别伴墅必育不可颜少；目前胜国内大养老颈地产茧的经签营模衰式暂聚没形达成规辛范化盛，仍在然在任摸索冲阶段竿；根奶据养宽老地炒产案劫例研桶究发钞现，摩以亲呀和源资的变狼相销货售及别和保汤险相斑结合莲的收削益模肉式可遗借鉴休；养老锁地产旋强调缝养老躁配套某和后匹期养诸老服电务，蚁对开泄发商川的资夸源整穗合能瞒力及胶资金邀筹措铜能力盼要求壳较高辱，整按个开啊发周检期较闯长，附资金赚回笼绩较慢酸，需誓要有灶长远技的眼揉光；项目自身分析3项目秘位置黑分析项翁目演位滑置袁努家待山吴租圩尸村庙咀商子大鸡嫂兴吴圩坡东埂巢受湖幅水伸域本勉案勉位它于忙巢新湖仰市宋庐围江增县疯袁俯家搅山盯一徒带距双合态肥纸市丛中结心纵约辩3颠5伴公织里列北炒依渣巢隆湖周边衣目前蜻为村总庄及防农田项目闹总平障面周边穗配套拢分析目前讨无公真交线纲路或而直达鹊的城坡际公滔交到鸽达本挖案，洲交通攀便利片度较卡差；随窜着勒2愚0而1徒4锄年塞1突0葱月乖1移日愧环盈湖仆大膏道类的啊全洁线很贯傍通挠，殊有躁助计于帖本强案亲交剩通堤通么达梢性陡；周边亩配套标分析环素巢槐湖企未弓来傲将须规盟划冷两漏带狂四些区城，删即妇北蜂岸暂民耗俗盈文增化躺景补观蛇带粒、滴南槐岸离华臣丽术乡摄村讯休佛闲迁带继和渔滨眠湖慕休躺闲绸旅钻游副区只、收巢松湖州半颜岛缩慧国朝际种慢番城而、笋巢系湖谈综朽合留旅搞游扩区芦、则三刘河的百铺塘妹乐港活乞天收堂绩。承恭借伯巢芦湖响得爸天加独框厚第的巧优华美延风办景默，窜为见本据案攻提脂供锁景拜观效资远源积优污势为。本案项目卡需大川量的封资金渠投入圆，周释期较郑长获樱得滤政闭府裳的勺强续力奇支牲持环湖挪旅游译大道龙即将描建成跟通车陈，基奇础设窜施配袄套将贴趋于裙完善周奥边宵配葛套绝不残完犹善智；地块丘现状岗较差冷；项摔目成S旅W旺O始T殖分攻析SWoT项拿目骗体摊量验较拢大虚；项搬目宝紧疗邻百巢偷湖拼，耳坐粘拥挣巢驻湖疯天脱然肃的刃自侵然赶资奴源煤优灶势盒；本恨案赵开嘴发澡建抵议4功能建议1本案困养老扑地产糠七大珠功能阿组成功能居住普通住宅+适老化住宅颐养养老公寓医疗老年专业医院教育老年学校+幼儿园养生康体中心休闲娱乐活动中心+图书馆+公园商业超市+便利店普通焦住宅为投传资者呆、喜鲁好旅半游休扒闲的成青年屋之家照、三剧代之瞒家提糕供高填品质赠的产拴品，追满足剧他们锄对教宏育医降疗资膜源、贤环境堤资源泻以及超注重奶享受泽天伦名之乐蜜的要甜求。适尿老俩化犁住星宅艰＆腐养纽奉老裤公溜寓为刚长咽者沉提科供席护钥理芦、骆医醋疗粪、眼环平境者等醒人千性巨化厨服洽务朽，搭关宁爱旱老坏年颂人守晚邮年口幸拔福姻生腐活续。老年推专业雹医院引入华国内厕知名抽心脑详血管高医院财，建甩设专霉业老景年医饮院担负浑着老文年人隔急诊疑医疗伞、急勤性后脖期康忆复、秧临终荡关怀绕、慢屋病管歪理等任鹅务老年援学校开胃设疫：丢养洗生揉课瓶、脑烹厨饪豪课甘、今舞迟蹈情课号、物书徒法侧课钱、洗绘者画脾课斧、漂声乘乐则课厉、当养副花感插寒花依课炉、喝电禾脑翻课哲等尼，勒使画老胖人羊老写有温所松养脱，节老钉有击所冒学恶。幼儿决园引入雹幼儿领园配星套，字满足景老人撒带孙质儿的饿需求开，老躲人更洲安心帽，家镇长更量放心康体厦中心基雄础悔医拘疗似、诞健轻康探咨野询强、殃养溉生朝保长健使、辞健挠康非监繁测腹、症康莫复袍训奶练现、容日冬间谦护洪理挨等娱警乐伍活晴动问中颠心茶寄艺倦聊颈天白、穿象岗棋盟、锐棋腔牌思、受唱匹歌眉、袋舞拆蹈仙、覆太孤极膛拳域、晶门油球征等折老栋年代人旅喜漏爱忍的蝇娱谦乐副活混动等图书决馆开设向图书诱馆，偷使退腰休老才人继典续融情入社泪会，为束老场年掩人娱提茫供电了捷教必育吵休企闲复的凭好铲去肃处妈。公床园老叉年租人筛休时闲终聊烦天湾的供净染地衔，便吹锣拉缎弹亏唱牲、惹诗历词渔歌篮赋闭，贩是灾老殖年油人休分溪享丘快悬乐妻的旦平句台州。超占市作为她商业糊配套俩，超妈市为银老人私购物枣提供纺便利恳，建纳议为响失能册老人喜提供拥上门波送货照服务王。产品建议2一坟室好两滩厅1愤、喘大厚面希宽柏豪运华虎主龙卧好，匀预偏留飞充辅裕义空筋间糕，蜜并剑能软达屯到杆分菜床馅设冒计迷的炊尺腐度株要载求抱，次床夸榻振可格分夏可导合逮，豪兼挥顾握老旋年催人桂对付高涝质弱睡洲眠笔需捎求厨。2莫、手无始障合碍简卫宅生霉间谎，偏尺僻度凝从卸容霞舒茫适衡，俗让柏老筋年袖人石活拆动暴更炉加始安蛋全脂方挪便朽。3、规卫生登间达卧到干牧湿分起离标幅准，摇老年狮人可厚以使送用自讨如。精叛致份养沉生弊套领型两住室蔑两且厅1查、秒独蛾立谷玄颜关禁设隔计下，肢含绵入压户喘收简纳摩、闯玄买关喂两挪套提收随纳蛇柜芝，铜不检仅登储恨物核空笑间闪更队加短宽她裕晒，室而堤且依更乳具递居出家炮礼排仪坏感折。2、带双卧纲分房傻设计省，次谢卧可硬以改盟设客皇房，冒方便邀子女魂来访量时或地者陪觉同保双姆居详住，牲也可身改设骄书房民或收昏藏室数、多紧功能卵室，库体现乐居家护个性钓。舒豪适尖养灰生摘套雹型三讨室掉两足厅1、乌独立躬玄关春设计惕，不羊仅具谨备收禁纳礼疮仪功挠能，神更具晴人体季工学裂的尺扒度标与准，件满足陪老年据人对队品质凡生活寒的需狗求。2、振客厅掘设置害大面狼宽落狗地窗腥，容论纳更各多阳胞光，兄即使迈是冬淹天，成也让盏老年穿人享恳受到催暖阳缸。3丝式、梳书狗房企布阴置窑，樱不院仅踏兼跑具循储炒藏纲、俊个产性赢化叠功纯能晴，代子百女叛来件访林更激能端随浅需抚应雀变惊。4、朗双南虾向主暑卧，疲满溢滑暖心分阳光绣，生身活更糖显温愿馨舒禽适。豪捎华蚕养秒生毒套都型多渠代喊居亲膀子陵套旦型满足泄三代症同堂独，互椒享私定密空肺间多代老居联排扮别墅娇套型多代夏居叠寸加吧别昆墅狠套到型多通代池居一层二层独涂栋翼别抖墅泽套赞型细节建议3从老伤年人闻的生顺理特死点与僵对居禽住环灿境的恶要求惑谈细骂节建弦议老年人视觉特征与居住环境障碍视觉特征居住中常见障碍低视觉能力形象分辨能力降低难以分辨小的物体，如：文字、按键、按钮等色彩分辨能力降低难以分辨深色和微弱色差的环境弱光下识别物体能力下降在低光下难以分辨物体，夜间视物较为困难对强光敏感对频闪的灯光，直射光、反光较强的地面和墙面易引起不适对光亮突变的适应力减弱视觉明适应和暗适应能力下降，无视觉能力眼盲失去对环境的辨认能力，容易发生磕碰，绊倒等问题，丧失方向感，在曲折的路线环境中容易迷路。老年人触觉、味觉、嗅觉特征与居住环境障碍触觉、味觉、嗅觉特征居住中常见障碍触觉退化对温度变化的感知能力下降对烫物瞬间感知弱，端送食物和热水时容易烫伤对疼痛的感知能力减弱容易磕碰受伤，且受伤后不能及时察觉，耽误医治味觉退化对食物味道的辨别能力减弱易误食变质食品或者不良食品嗅觉退化对气味的感知能力减弱难以察觉有害气体的味道，如煤气泄漏等从老皱年人狼的生支理特迁点与阁对居优住环携境的体要求哥谈细菊节建检议老年人听觉特征与居住环境障碍听觉特征居住中常见障碍听不清或者听不见门铃声、报警声音太小时听不见，距离较远或者有阻隔时听不清，如与谈话人距离较远，与电视距离较远对声音较为敏感休息和睡眠时易受噪声干扰老年人免疫机能与居住环境障碍免疫机能特征居住中常见障碍对温度、湿度变化敏感害怕没有阳光和自然通风，不能忍受空调冷风直吹，不能适应冷热突变的环境易生病或者患慢性疾病，且不易好转休息和睡眠时易受噪声干扰老年人运动系统与居住环境障碍运动系统特征居住中常见障碍肢体灵活性降低抬腿、弯腰、下蹲等动作困难上下楼梯费力，易被低矮高差绊倒，如厕、穿鞋等动作困难，肢体伸展困难够取位置较高或较低的物品困难，使用过高的台面和设备时易疲劳肌肉力量下降握力、旋转力、拉力减弱使用沉重的推拉门窗时较为困难，难于抓握球形的把手上肢、下肢肌肉力量下降上下肢抬举重物时易发生危险，下肢支撑能力降低，在大空间无扶靠时，行走较为困难关节灵活性下降搬动大而重的器具容易扭伤骨骼弹性韧性降低踝部、腕部、髋部易骨折跌倒后极易发生骨折，且恢复慢，需长时间卧床并要有他人照顾腰椎、颈椎易受伤，疼痛使用过软的床或沙发起身困难，腰部、颈部不易扭转，取物够物困难针僚对鸟老胃人殖以熟上稠特刃征续，布建圈议垦无尸障千碍走设兵计及细锯节疼及撇智妇能皇化睡系厚统凶应喘用细节建议无障碍设计单元门出入口+公共走廊+楼梯电梯+入户转换+卫浴+厨房餐厅+阳台窗台+其他智能化系统安全系统+空调系统+可视对讲系统+无线定位系统+健康监测系统无指障牺碍乖设狼计惨-弟-骆-单桨元霜门建出族入炊口单元库门出斥入口启设置女交流认休息我区，奇并设扰置通天往各遥功能职空间喷的标土识牌木，单鉴元出艘入口辞要考肺虑轮瓶椅回敲转空餐间，涂采用麻自动忧门或迁推拉漠门，照设置够雨棚步，室民外台抚阶设符置扶棵手，仆设置当无障益碍坡尼道。无沿障台碍症设在计碰-去-疯-公密共安走赠廊走吓廊廉要凯设旗置惊一泛定蔑的帐宽篮度捉，役在搂各努入茎户碗口钟设亚置驼轮系椅至回黑转眠空爸间放，裤走泼廊清安慎装督扶使手肉，拴保乐持行连位贯贞，备设针置却交姻往框空卡间良。无障赶碍设梦计-培--楼梯蜻电梯楼怎梯广要味设汇置冤一梨定招的累宽螺度午，倍两捡侧脉设妄置搂连克续榆扶诸手意，匆设托置窜担释架品梯舍，与轿步厢珠内诞设且置济扶床手宋，匠候追梯否厅刮呼姥梯毁按索钮党高瓜度呢要肠合值适展。无恨障幻玉碍川设律计担-敏-约-入莫户陆转专换门存要抵有绘一多定蚊宽接度学，响便筝于轮椅口和担刚架进养出，列入户嫂门旁弦边设萄置隔五板，宣方便脱老人探回来若开门此时放王置手再上物录品，至免去卡老人筹弯腰请等危叠险动打作，统设置扇更衣爪、换思鞋空廉间，连设置贝扶手羽，电重子门学卡刷社卡入伤户，娇不开艺门1导0秒宁钟匀门向自执动群锁秧上型，坑若栏门导没剃有谊关狼上秃会夺发恩出航长宇鸣坏声缎，寄提狭醒腐老屈人恋关颜门。无俘障莫碍马设聪计科-铜-孕-卫浴卫生妄间采帅用推侍拉门北，门阳内外辽预留萍轮椅凶转换及空间涝，设针置轮怒椅专贡用侧俩位、值洗浴盘座椅爹、横键向扶崖手、邻坐姿遇洗面如台、嗽防滑骑地砖圈、无欣高差置地面芒、暖没器架磨、暖兼足机盈。无缸障目碍腰设条计亩-床-闹-厨房暖与餐县厅要菜考唱虑跪到范轮篇椅雹使蜘用尽者争，绕设汗置触碰硬即自访动下找拉的具置物策篮，抓针对幸老年盒人收深纳杂刃物较标多的撇特点版，设世置27夸0度倦拐轧角肆置烫物仙架啊，扶针艰对匹老超人化视冰力谋弱庭的拘特雹点授设爸置惭高兔照泛明传度斯厨学房搂操秤作遮台来。无障碧碍设付计-墓--阳义台毙及执窗野台阳觉台孟进乳深辩要劳大厨，羡室研内哪外寨高啄差锄要越很胡小堂，担要刘考醋虑导窗袄台道及种阳坡台还扶辩栏迹的究高漫度刘，碑保的证询轮管椅棒者哑视旨野。无间障芳碍造设限计轧-殊-悉-其他卧细节针对千老年涉睡眠货较差怒特点柳，分藏床设欲计，照顾竟轮椅泽老人消，所畏有家扔中的围按键稀位置悠要便法于操筝作，队电话学机采待用大盼按键弦贴心恳设计提。智估能作化阔系级统肤-矩-颗-安全项系统一拉键斗紧理急桨报赛警套就内膨多摆处蔽安摔装壁一移键休紧贼急慈报更警骡系廊统嫌，普防胜备没老没人轿发赞生罢意电外喜时芝可浪以搬及坡时臂通东知阻物命业鲁中职心姜。酒同表时览报迈警斑装涝置苍特常别惯安陷装斤下清拉拉延瞧伸疏线惨，领即蝇便钞老房诚人壶倒梁地违也够能伯顺办利涌报盒警史。不该活铅动程通氧知在卫盒生间印和客蚕厅中盾间走缓道上爬方设裳置红学外感纳应系根统，殊老人诞在家郊的状客态下杂，如阵果6小时萌没有战经过纪该区安域，盟红外演感应鲁会及煌时报秧警，龙通知艘物业先中心圈。数字宣监控去系统配合婚电子配门卡景、一患键报假警、爸不活霞动通扣知等度系统稠合成冬在物韵业管陡理中侵心有哥对各倾户老活人的骨数字迎监管随系统黎；老祝人的劳就诊熄记录粗、生莲活习愿惯、滨是否挥在家肥、是夕否意榴外都迎可以束及时泰了解得