建筑结构隔震设计难点分析

2023/7/101建筑结构隔震设计

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目

录一、前言二、隔震结构的主要优缺点三、隔震结构的主要适用范围四、隔震结构的设计内容五、隔震支座以上部分设计六、隔震支座的设计七、隔震结构的抗风设计八、隔震支座以下结构（悬臂柱或地下室）的设计九、隔震结构的构造措施2023/7/103一、前言

1、隔震设计技术以前用的不是很多。所以对于设计师来说这项先进技术的应用就是科技创新。近年来一些新技术在已开始试用，比如曲屈支撑、预应力等，这都是可喜的突破。

2、据了解隔震设计在其他设计院采用的也不多。一般是设计院与隔震公司合作设计，设计院仅作常规设计部分，核心部分的设计通常由隔震公司完成。换言之，设计单位没有独立设计能力。

3、隔震设计比常规设计难的多，工作量大，所以难以推广。虽然有了设计规范，但隔震技术还处于“初期阶段”，许多问题还在研究探讨之中。

4、“落后就要挨打”。作为“国内一流、行业

领先”的设计院，必须尽快掌握这项新技术，否则只能自己称自己“领先”，就会从“瞧不起”到“看不懂”，再到“跟不上”。

5、于院长在2016年年中工作会上的讲话中，要求由技术质量部牵头，专家咨询中心和专业委员会通力配合，在技术创新方面有所突破。为了完成院长下达的任务，安排了这次培训。

6、由于这项技术比较难，如果没有反复深入的学习过这方面的知识，有些同事可能听不懂，估计培训效果不理想，不一定会获得大家的好评，可能会出力不讨好。但是总要有人作出“牺牲”，有人迈出这第一步。作为专家咨询中心，应当承担起这个责任，应当对中联院的技术创新起到引领作用。

2023/7/1047、这次讲座厘清了隔震设计中的一些关键的概念和问题，比如小震、中震、大震、弹性、弹塑性、基本组合、标准组合、竖向地震、振型分解法、时程分析法等各用在什么情况下？这对大家今后的学习和设计肯定有帮助，大家可以对照着我的讲稿来设计。这也是安排这次讲座的另一个原因。

8、为了提高培训效果，这次采用理论与实例相结合的办法，看到实例就清楚了理论。

9、如果这次讲座大家收获不大，也请大家谅解。

二、隔震结构的主要优缺点

1、主要优点：提高结构在地震中的安全度（从震害调查看出）；减小隔震层以上部分构件的截面尺寸和配筋。

2023/7/1052、主要缺点：综合造价高（隔震支座的设备和安装费大约是100元/平方米，不含土建增加费用）；设计麻烦；适用于部分建筑；不能减小竖向地震的作用。

三、隔震结构的主要适用范围

1、结构高宽比宜小于4，且不应大于非隔震结构的高宽比限值。超过时需要进行专门研究和专项抗震审查。主要适用于低层及多层。

2、建筑场地宜为Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ类，并应选用稳定性较好的基础类型。

3、风荷载和其他非地震作用的水平荷载标准值产生的总水平力不宜超过结构总重力的10%。

4、推荐使用范围：重要的、有特殊要求的建筑，

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比如9度、8度（0.3g）等地震高烈度区，且地震时有特殊使用要求的建筑或地震后需要尽快回复使用功能的建筑。

四、隔震结构的设计内容

隔震结构是在普通结构的底部（基础顶）或下部结构与上部结构之间设置橡胶隔震支座。隔震结构分为四部分：隔震支座以上部分、隔震支座、隔震支座以下部分和基础。隔震支座的上面要设置一层短柱和梁板楼盖结构，其板厚不小于160mm。短柱和梁板楼盖构成计算模型的一层楼，与非隔震结构相比，这层是新加的，为了描述方便，称其为0层。0层的层高一般取为短柱的高度，梁柱截面按实际尺寸输入。当没有地下室时，需要在隔震支座的下面设置钢筋砼支柱；当有地下室时，隔

2023/7/107震支座直接放置在地下室柱顶。隔震支座以上部分属于上部结构，隔震支座以下部分属于下部结构。

橡胶隔震支座应具有整体复位功能。

隔震层能够延长整个结构体系的自振周期，减少输入上部结构的水平地震作用。隔震层的本质就是一种特殊的薄弱层，该薄弱层承载力可控，大震变形可控，且具有预定的复位功能等。隔震一般可使结构的水平地震加速度降低60%左右。即隔震后可使上部结构的设防烈度降低1~1.5度，不能降低2度，有1.5度时降低1.5度，没有1.5度时降低1度，因为没有6.5度。具体降低的烈度分档见表1。

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隔震结构基础的设计与常规设计相同，以下只介绍其他三部分的设计。

五、隔震支座以上部分设计

1、地震作用通过隔震支座后衰减，所以隔震支座以上部分是按照降低以后的烈度作为设防烈度，再按照小震、弹性、振型分解反应谱的方法进行设计。

2、隔震层以上结构一般降低1~1.5度，能否降低这个烈度，需要通过水平向减震系数β来控制。隔震后水平地震作用计算用的水平地震影响系数最大值通过公式αmax1=βαmax/ψ来计算，其中αmax1--隔震后的水平地震影响系数最大值；αmax—非隔震的水平地震影响系数最大值；β—水平向减震系数；对于多层建筑，为按弹性计算所得的隔震与非隔震各层层间剪力的最大比值。2023/7/1010对于高层建筑，尚应计算隔震与非隔震各层倾覆力矩的最大比值，并与层间剪力的最大比值相比较，取二者的较大值；ψ—调整系数；一般橡胶支座，取0.8；支座剪切性能偏差为S-A类，取0.85；隔震装置带有阻尼器时，相应减少0.05。注：（1）弹性计算时，简化计算和反应谱分析时宜按隔震支座水平剪切应变为100%时的性能参数（产品样本提供）计算；当采用时程分析法时按设计基本地震加速度输入进行计算；（2）支座剪切性能偏差按现行国家产品标准《橡胶支座第3部分：建筑隔震橡胶支座》GB20688.3确定。

β值的计算，不论是采用弹性还是弹塑性计算，都要按照设防烈度（中震）计算。大多数是采用弹塑性2023/7/1011时程分析的方法，规范推荐的底部剪力法和反应谱法这两种弹性计算方法一般少用，弹性时程分析法一般不用。采用的计算模型分别是隔震模型和非隔震模型。β值与隔震前后地震烈度的变化关系见前面表1。β值的计算见后面的例子。

3、隔震支座以上部分设计计算模型是将0层以下的隔震支座及以下部分取消，0层柱底铰接，0层作为地上一层，嵌固端在0层柱底。

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隔震层顶盖楼板厚不小于160，该层不是上部结构的嵌固处，是上部结构的底部在隔震层支座处的“收头”，规范对其配筋构造没有要求，可按照普通楼层板设计。建议按双层双向配筋，配筋率不小于0.20%。当有地下室时，地下室顶盖的楼板取消，嵌固端仍在地下室顶盖处（隔震支座底部），因为地下室按照罕遇地震作用计算，其强度、刚度都很大，可以作为上部结构的嵌固端。

4、隔震层以上结构的总水平地震作用不得低于非隔震结构在6度设防时的总水平地震作用，并应进行抗震验算；各楼层的水平地震剪力尚应符合《抗规》

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第5.2.5条对本地区设防烈度的最小地震剪力系数的规定。所以对于长周期的结构，即使采用了隔震结构，其设计计算的隔震效果很小或没有效果。

5、9度时和8度且水平向减震系数不大于0.3时，隔震层以上的结构应进行竖向地震作用的计算。计算方法同9度时非隔震结构。竖向地震作用标准值，8度（0.20g）、8度（0.30g）和9度（0.40g）时分别不小于隔震层以上结构总重力荷载代表值的20%、30%和40%。隔震层以上采用振型分解反应谱法计算时要查看竖向地震作用标准值，如果小于总重力荷载代表值的20%、30%和40%，就要放大竖向地震作用的组合系数，使其满足该要求。8度且水平向减震系数大于0.3时，按照隔震要2023/7/1014求可以不考虑上部结构的竖向地震作用，但是如果满足《抗规》5.3节的条件，也需要计算竖向地震作用，按照这节的方法计算，但不需要满足隔震对竖向地震最小值的限值。

六、隔震支座的设计

1、用于隔震支座设计的隔震计算模型，是在0层柱的底下加入隔震支座，0层柱底铰接。隔震层以下部分取消，计算嵌固端在0层柱底。隔震层的刚度是按照隔震支座的计算参数，采用“Rubberisolator”软件模拟的。在隔震计算模型中将隔震支座取消，0层柱底固接，就得到非隔震计算模型，嵌固端仍然在0层柱底。

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2、隔震支座的设计和验算，一般采用隔震模型，在中、大震作用下，弹塑性时程分析的结果。

3、地震波，一般选用5条实际强震记录和2条人工模拟波，计算结果取平均值。多条时程曲线的平均地震影响系数曲线应与振型分解反应谱法所采用的地震影响系数曲线在统计意义上相符。所谓“在统计意义上相符”指的是二者在主要振型周期点上相差不大于20%，即平均基底剪力不小于振型分解反应谱法计算结果的80%，每条地震波的计算结果不小于65%，也不能大于135%，平均不大于120%。选波三要素：频谱特性、有效峰值2023/7/1016和持续时间。（1）频谱特性可用地震影响系数曲线表征，依据场地类别和设计地震分组；（2）有效峰值就是地震加速度的最大值，为了使地震波在统计意义相符，有效峰值可以调大或调小；（3）有效持续时间一般从首次达到该时程曲线最大峰值的10%那一点算起，到最后一点达到最大峰值的10%为止，持续时间一般取结构基本周期的（5~10）倍，即结构顶点可按基本周期往复（5~10）次。

【例】西安高新一小东校区教学楼左3隔震设计

(一).工程概况

1.工程名称:西安高新一小东校区教学楼左3

2.工程地点:西安

3.工程用途:学校

2023/7/10174.工程规模

(1)建筑面积：约4381.58m2；

(2)高度：建筑高度约为23.2m；

(3)层数：地上6层，地下1层。

5.主要自然条件

(1)场地类别：Ⅱ类；

(2)设计地震分组：第一组；

(3)特征周期：0.40s；

(4)抗震设防烈度：8度；

(5)设计基本地震加速度：0.20g；

(6)建筑抗震设防类别：重点设防类（乙类）

(7)基本风压：0.35kN/m2。

6.结构概况2023/7/1018(1)结构类型：钢筋混凝土框架结构；

(2)抗震等级：二级（隔震后）；

(3)地基基础设计等级：乙级。

(二).计算参数及隔震支座选型布置

1.计算程序

程序名称：ETABS2013

程序功能：三维空间弹塑性时程分析及结构设计

2.ETABS模型建立

本工程使用大型有限元软件ETABS建立隔震与非隔震结构模型，使用连接单元“Rubberisolator”模拟橡胶隔震支座。本结构模型依据PKPM模型，使用YJK程序转换得到。ETABS模型如例图1所示。

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例图1结构有限元模型示意2023/7/1020

3.地震波

设防烈度下本工程所选地震动时程反应谱如例图2所示，结构基底剪力比较见例表1。

例图2地震动反应谱

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由例表1可知，本工程所选地震波满足《抗规》相关要求。

2023/7/10224、验算7条地震波的符合性时，时程分析采用中震、弹塑性、隔震模型，振型分解反应谱法也是采用中震、弹性、隔震模型。采用中震是因为《抗规》12.2.5条的注1规定：计算β值时，当采用时程分析法时按设计基本地震加速度输入进行计算。由于弹塑性时程分析采用的是等效刚度计算，与弹性时程分析的结果相差不大（有计算比较），所以可以用弹塑性时程法与弹性反应谱法的结果直接相比，不算矛盾。

5、隔震支座选型布置

隔震支座按照隔震模型在重力荷载代表值作用下（1.0恒载+0.5活载）的竖向压应力不能超过《抗规》表12.2.3的限值，或者在重力荷载代表值作用下的竖向力不超过隔震橡胶支座的竖向承载力。据此初选隔2023/7/1023震支座的型号并布置，选择原则应使压应力布置均匀，最大限度发挥隔震效果。橡胶支座的竖向承载力就是橡胶支座的截面面积乘以压应力的限值，该承载力也可以从隔震橡胶支座的产品样本中查到。比如铅芯橡胶支座LRB500，有效直径为500mm，有效截面为3.14X2502=196250mm2，196250X12=2355000N=2355kN，该值就是LRB500的乙类建筑竖向承载力。

2023/7/1024【例】4.隔震支座布置

重力荷载代表值作用下隔震橡胶支座的压应力如例表2所示。

例表2橡胶隔震支座在重力荷载代表值作用下（1.0恒载+0.5活载）的竖向压应力

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由例表2可知，隔震支座重力荷载代表值下压应力满足《抗规》12.2.3的要求。

本工程选用铅芯橡胶支座（LRB），隔震支座相关力学性能参数见例表3。

2023/7/1027本工程的隔震支座布置如例图3所示。

例图3隔震支座编号及布置

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例图3所示，该项目共使用LRB500（7个），LRB550（4个），LRB700（4个），LRB800（8个）。

6、验算隔震后两个方向的周期差。《叠层橡胶支座隔震技术规程》（CECS126:2001）的4.1.3条规定：“隔震房屋两个方向的基本周期相差不宜超过较小值的30%”。隔震房屋在两个方向的基本周期如果差别过大，将导致两个方向隔震效果也差别较大，所以有必要限定两者相差不宜超过较小值的30%。所以两个方向的周期差要验算。

【例】隔震结构与非隔震结构的周期对比见例表4，隔震后结构周期明显延长。由例表4可知，采用隔震技术后，两个方向的基本周期相差为（2.7424-2.6950）/2.6950=1.76%，满足规范要求。

2023/7/10292023/7/10307、水平地震影响系数β的计算

在设防地震（中震）作用下，采用弹塑性时程分析法分别计算非隔震模型与隔震模型在每条波下的X、Y向层间剪力和层间剪力比，分别计算出7条波下X、Y向层间剪力比的平均值和最大值，再选出隔震层以上各层层间剪力比的最大值，该值即为水平向减震系数β。

【例】

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由续表7可知，隔震与非隔震结构层间剪力比（7条时程波平均值）最大值为0.376，故取β=0.376，根据表1，本工程取隔震后结构比非隔震结构降低一度设计，水平地震影响系数最大值αmax1=0.08。

调整β值有3条路径：（1）将部分铅芯橡胶支座改为天然橡胶支座；（2）将橡胶类型由G6改为G4，G6代表橡胶的剪切弹性模量的大小；（3）将部分支座改为弹性滑移支座。

8、隔震支座在罕遇地震作用下的最大水平位移验算

《抗规》12.2.6条规定，隔震支座对应于罕遇地震水平剪力的水平位移不应超过该支座有效直径的0.55倍和支座内部橡胶总厚度3.0倍二者的较小值。该计算2023/7/1036为设防烈度的罕遇地震下，采用隔震模型，采用（1.0恒载+0.5活载+1.0水平地震）荷载(标准)组合，弹塑性时程分析，计算出每一个支座在每一条波下的X、Y向支座剪力和支座位移，再分别算出每个支座在7条波下X、Y向的支座剪力平均值和支座位移平均值，在X、Y向的支座位移平均值中再选出最大值，最大值不应超过支座最大位移限值。该组合是标准组合，用于计算位移，所以其支座最大剪力无用。

【例】

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由续表8可知，在罕遇地震作用下，隔震层的水平向最大平均位移为219mm。

直径500支座的最大允许变形：0.55X500=275mm；96X3=288mm，96为橡胶总厚度，取较小值为275mm。

最大平均位移小于最大允许变形，所以选取的支座满足结构在罕遇地震作用下的水平变形要求。

9、隔震支座在罕遇地震作用下的最大压力和最大拉力验算

《抗规》12.2.4条规定，隔震橡胶支座在罕遇地震的水平和竖向地震同时作用下，拉应力不应大于1.00MPa。12.2.4条的条文说明（P454）中规定在罕遇地震的水平和竖向地震同时作用下隔震支座的最大压2023/7/1042应力不应超过34MPa（一般取30MPa）。工况是隔震模型、设防烈度的罕遇地震、弹塑性时程分析，最大压应力（设计值）的荷载组合为：1.2（1.0恒载+0.5活载）+1.3水平地震+0.5竖向地震；最大拉应力（标准值）的荷载组合为：1.0恒载+1.0水平地震-0.5竖向地震。

【例】2023/7/10432023/7/10442023/7/1045

由例表9可知，隔震支座在罕遇地震作用下的最大拉应力（7条波的平均值）均小于1Mpa；最大压应力为23.68MPa，小于30MPa，满足《抗规》的相关要求。

七、隔震结构的抗风设计

《抗规》12.1.3条规定，隔震结构在风荷载和其他非地震作用的水平荷载标准值产生的总水平力不宜超过结构总重力的10%。另外这个总水平力也不能超过各支座的水平设计承载力之和，支座的水平设计承载力就是产品样本中的屈服力。

【例】

风荷载作用下隔震层的水平剪力标准值Vwk=714kN，结构总重力的10%即0.1X7018X9.81=6884kN。另外，抗风装置的水平承载力设计值(隔震支座的水平屈服力)：

2023/7/1046VRw=62.8X7+76X4+123.1X4+160.8X8=2522kN

即：1.4Vwk=1.4X714=1000kN<VRw<0.1Geq，抗风设计满足规范要求。

八、隔震支座以下结构（悬臂柱或地下室）的设计

《抗规》12.2.9条规定，隔震层的支墩、支柱及相连构件，应采用隔震结构罕遇地震下隔震支座底部的竖向力、水平力和力矩进行承载力验算；隔震层以下的结构（包括地下室和隔震塔楼下的底盘）中直接支撑隔震层以上结构的相关构件，应满足嵌固的刚度比和隔震后设防地震的抗震承载力要求，并按罕遇地震进行抗剪承载力验算。

罕遇地震作用下隔震支座的最大剪力、轴力和弯2023/7/1047矩计算采用的荷载组合是：1.2（1.0×恒荷载＋0.5×活荷载）＋1.3×水平地震+0.5×竖向地震。根据以上要求计算求得罕遇地震下隔震支座的轴力P、剪力V以及附加弯矩M的设计值，用于支墩设计。

将隔震支座及以上部分去掉，按照隔震支座验算时在设防烈度的大震，弹塑性时程分析时得到的轴力P、剪力V和附加弯矩M，将其作为静力荷载加到悬臂支柱或地下室柱顶，不再计算地震作用（因为P、V、M已经包含了地震作用），采用PM+SATWE软件按照弹性计算，不再考虑承载力抗震调整系数。如果是悬臂柱，侧面没有约束，作为地上结构计算；如果是地下室，周边有土约束，按照埋在地下计算；如果地下周边只有部分约束，可以偏于安全的按照地上结构计算。

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嵌固的刚度比是指地下一层与地上一层的剪切刚度比。不考虑0层。

【例】

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九、隔震结构的构造措施

1、上部结构的周边应设置竖向隔震缝，缝宽不宜小于各隔震支座在罕遇地震下的最大水平位移的1.2倍，且不小于200mm。对于两相邻结构，其缝宽取最大水平位移之和，且不小于400mm。

2、上部结构与下部结构之间应设置完全贯通的水平隔离缝，缝高可取20mm，并用柔性材料填充。当设置水平隔离缝确有困难时，应设置可靠的水平滑移垫层。

3、穿越隔震层的门廊、楼梯、电梯、车道等部位，应防止可能的碰撞。

4、隔震层以上结构的抗震措施，当水平向减震系数大于0.4时（设置阻尼器时为0.38）不应降低非隔震2023/7/1051时的有关要求；水平向减震系数不大于0.4时（设置阻尼器时为0.38），可适当降低非隔震时的有关要求，但烈度降低不得超过1度，与抵抗竖向地震作用有关的抗震构造措施不应降低。对于砌体结构，可按照《抗规》的附录L采取抗震构造措施。（注：与抵抗竖向地震作用有关的抗震措施，对钢筋砼结构，指墙柱的轴压比规定；对砌体结构，指外墙尽端墙体的最小尺寸和圈梁的有关规定）。

5、隔震支座应安装在便于维护人员接近的部位。对于没有地下室的建筑，隔震层的梁底到地面的净高不应小于600mm，这主要是为了便于隔震支座的维护和检修。

6、隔震支座的上下支墩的最小截面尺寸应为支座

2023/7/1052直径+200mm。

7、隔震支座的上下连接板与上部结构、下部结构之间宜分别采用可拆换性的外插入螺栓的连接方案。螺栓连接应能传递罕遇地震下支座的最大水平剪力和弯矩。

8、外露的预埋件应有可靠的防锈措施。预埋件的锚固钢筋应与钢板牢固连接，锚固钢筋的锚固长度宜大于20倍的锚固钢筋直径，且不小于250mm。

2023/7/1053商业概况成都作为四川的首都，同时也是全国24座历史名城之一，在中国西部区域经济发展中一直占据重要地位；伴随西部大开发的进程，成都经济正在发生着日新月异的变化。成都商业主要以三大商圈为核心——春熙路商圈、盐市口商圈和骡马市商圈，伴随城市建设的发展，三大老商圈也因为有新商业/商务物业的不断涌现而逐渐升级；同时，由于各区域住宅开发量的激增，相应产生的区域商业中心不断出现，成都市以三大核心商圈为主，若干区域商业中心为辅的商业格局正在逐渐形成。由于独特的地理位置，成都处于西部地区交通核心位置，荷花池区域一直都是西南地区日用商品批发集散中心；同时，现代物流业在成都市国民经济中的重要性也越来越明显，据相关政府部门统计，到2010年，成都物流业实现增加值500亿元，物流成本占GDP的比重下降到15%以内，现代物流业对成都经济的贡献率达到15%以上。成都商业发展及商圈分布-55-商业物业分布据统计局统计，目前成都中心城大型百货店共25家，分布在以春熙路为中心约1000米半径范围内共19家；大型超市13家，其中二环路12家；成都的商业主要分为百货公司、购物中心、专业店（包括超市大卖场、家具家居超市、五金机电市场、电脑产品市场等）和底商-配套商业等四大类型；成都的商业主要分布在春熙路、盐市口和骡马市三大商圈，东二环区域由于住宅开发量巨大，商业需求旺盛，也将成为未来区域商业中心，目前代表物业为SM生活广场，类似的还有西大街、金沙光华商圈等：成都主要商圈分布图成都整体商业市场-56-春熙路商圈-春熙路是国内著名的商业步行街之一

,同时也是中高档百货类商业最聚集的区域之一，商业业态丰富、档次齐全，从低端的街边小店到高端百货——西武，能满足各个消费阶层的商业需求;盐市口-是成都最著名的市级商圈之一，商业以中档和中高档的和大型超市为主，由于距离春熙路较近，两个区域由青年路相连通，伴随整个片区商务的发展，有可能连成统一商业片区;骡马市商圈-商业主要以大型超市、专业店和中高端百货构成,满足周边居民日常生活需求的同时，也吸引各区域（特别是西部地区）的居民前往消费；西大街商圈-从规模和影响力角度，目前该区域还不能成为严格意义上的商圈，但是由于新城市广场的加入，特别是百佳超市、百盛的开业让该区域聚集了大量人气，随着商业氛围逐渐形成，该区域有望于骡马市商圈相连接;东二环商圈-东二环沿线目前正在开发的大盘总量很大，未来该区域居住人口总量较大，相应产生的消费需求将促使东二环出现区域商业中心,SM生活广场的出现在一定程度上缓解了该区域的商业需求，目前，东二环至东三环区域金沙光华商圈-近年形成的区域性商圈之一，业态主要有百货和大型超市构成，满足周边区域常住居民消费需求；会展商圈-由于会展的辐射效应以及周边住宅需求而形成的区域级商圈，业态主要有专业店和百货构成，目标客群以成都北部区域居民为主；成都整体商业市场-57-春熙路商圈商圈描述：春熙路商圈一春熙路步行街为核心，商圈范围是成都市东大街以北，南新街、中新街、北新街以东，总府路以南，红星路以西的范围及临街区域，区域面积约20公顷。该区域内有商业网点1100家左右。

现有商业供应：春熙路以中山广场为核心分东、西、南、北四段，各种类型专卖店、百货店等商业分布在步行街两侧；目前春熙路经营的在经营的商业面积22万平米左右，在建和即将入市的商业面积总共19万平方米左右。经营中的代表性商业有：太平洋百货春熙路店、伊势丹、伊藤洋华堂、王府井商城等；区域内新商业项目有群光百货、百盛（时代广场底层商业）等*备注：以上数据统计主要集中在上述春熙路商圈划定范围之内，南新街、中新街、北新街以西至青年路沿线集中大量服装批发市场，如万紫商城、九龙广场等，由于该类商业的目标客群、商业档次等与春熙路主体商业存在较大差距，暂不列入春熙路商圈研究范围之内。春熙路步行街红星路三段北新街中新街南新街总府路城守东大街成都整体商业市场-58-现有各类商业业态代表商业项目：商业业态代表商业项目百货公司太平洋百货、王府井商城、伊势丹、西武、伊藤洋华堂等购物中心第一城购物中心专卖店精益眼镜、metersbonwe旗舰店、时代印象、凤祥楼、劲浪体育成都整体商业市场-59-现有商业经营情况描述：商圈范围内集中多个中高档百货，是目前成都新型百货最集中的区域，其中伊藤洋华堂和王府井商城经营都比较好；伊势丹由于开业时间不久，加上内部品牌整体档次较高，单品价位偏高，目前经营情况一般，但是其时尚定位较受年轻白领们追捧；区域内正常营业的购物中心类商业只有“第一城购物中心”项目，目前NOVO、i.t.都已经进驻，时尚气息较浓，但是由于商业整体规模不大，目前经营面积较小，还需要进一步培养人气；区域内正科甲巷是著名的特色商品街，街道两旁集中了大量的特色小店，是年轻人淘货的理想去处，近两年周边商业档次不断提升，而自身在商品档次、产品结构上没有太大改变，人气已经逐渐衰落，街道两侧商业二层以上空置较多；春熙路作为西南区域最著名的商业步行街之一，日平均人流量在30万人次左右，节假日或活动期间更可高达50～60万；春熙路由于其文化属性吸引了国内外到蓉游客前往观光、购物；同时，由于区域聚集众多百货商场，也成为成都中档、中高端消费者集中消费区之一；从年龄结构上来看：消费者主要以中青年的中等收入消费者为主，文化与时尚并重视春熙路商圈的显著特征；成都整体商业市场-60-春熙路现有重点商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次入住率1王府井百货199921,000百货公司中高档100%2太平洋百货春熙店199323,000百货公司中高档100%3太平洋春熙新馆200414,000百货公司中高档100%4第一城市购物中心200620,411购物中心中高档80%5西武百货200613,000百货公司高档100%6伊势丹200732,000百货公司中高档100%7亚新生活广场N/A15,000已停业N/AN/A8伊藤洋华堂春熙路店199715,000百货公司中档100%*注：对商业物业档次水平的划分，目前没有精确的行业标准，我方依据以下几个重点因素进行划分：商业物业硬件设备设施新旧现状；主力商户（百货为主）品牌度，内部品牌质量（尤其一层）以及品牌保有量；商业物业内部交通便利程度及舒适度（滚梯数量、位置、主通道宽度）；商业内部空间舒适度（层高、照明强度等）；公共共享空间（特指购物中心类）设置情况如：中庭、休息座椅、绿化小品等；不同商业品牌在各地的设店定位不同，从而导致档次水平略有浮动，我方结合各种因素，根据商业经验对各区域物业进行简单档次划分。以下各商圈商业划分标准同上。成都整体商业市场-61-春熙路现有商业构成比例春熙路目前百货业比例最高，在一定程度上提高了区域整体商业档次；购物中心类比例目前较少，精品店中店对于春熙路还是新的商业形态，第一城的出现为春熙路商业增添了时尚气息；区域内临街商铺对于步行街气氛营造作用最大同时正科甲巷依然分布着不少的小店；成都整体商业市场-62-商圈优劣势分析

优势:历史悠久，是成都市城市名片，国内外游客到成都必去的站点之一；商业物业类型较全，百货商场、小商品、精品专卖、精品超市一应俱全，能够满足消费者各个方面消费需求；百货业聚集，步行街区域就聚集太平洋、王府井、伊藤洋华堂、伊势丹等百货，商业影响力强；商业档次普遍较高，新型在建物业商业部分定位同样是中高端路线，区域整体商业质量较高；红星路步行街的规划以及荔枝巷的改造，区域商业环境和商业氛围将进一步提升。劣势:购物类百货业态较集中，虽然产品定位和档次略有差别，但是同业竞争仍然较为激烈，百盛和群光百货的进入将会使区域百货类商业的竞争更加剧烈；区域缺乏大型购物中心类商业，整体区域购物类业态比重较大，娱乐休闲比重较小，在一定程度上影响区域商业的健全发展;春熙路步行街各段发展不平衡，北段最好，西段因为与服装批发市场区域相连接，人流较杂，商业发展相对较差，商业物业空置率较高；作为旅游商业区，区域内部人流质量参差不齐，发展中高端以上商业类型具有一定阻力；成都整体商业市场-63-盐市口商圈现有商业供应：目前盐市口商圈的范围是：以盐市口为中心，北至人民东路，南到西光华街，西起人民南路一段，东至青石桥街、青年路；区域规划总面积220亩，区内商业面积约28万平米左右，大小商家400余家。盐市口商圈是成都三大市级商圈之一，也是成都市传统商业区，区内聚集众多百货类和大型超市。目前区域内部商业主要形态仍为百货商场，区域购物中心类商业目前只有摩尔时尚广场，尚缺乏一站式消费场所；百货业市盐市口区域的主要业态；面积达到50000平方米的摩尔时尚广场增加了区域内商业构成元素。盐市口现存商业构成摩尔时尚广场仁恒广场成都整体商业市场-64-序号项目名称营业面积(平米)商业类型入住时间商业档次入住率1人民商场60,000百货公司1953中档100%2西武百货45,000奢侈品卖场2007高档100%3北京华联30,000百货公司1995中高档95%4新世界商场30,000百货公司2007中高档100%5大业百货12,000百货公司1998中档100%6仁和春天人东店9,200百货公司1999高档100%7摩尔时尚广场50,.000购物中心2007中高档80%8欧洲之星8,000百货公司2005中档80%9仁恒广场55,000购物中心2008高档现有代表性商业项目列表序号项目名称建筑面积(平米)商业类型入住时间商业档次1成都百货大楼50,000购物中心2011中高档未来代表性商业项目列表成都整体商业市场-65-现有各类商业业态代表商业项目：成都整体商业市场-66-现有商业特征描述：区域内新兴商业项目位中环广场下的新世界商场，定位中高端，目标客群瞄准成都市中青年中高收入阶层，以及中环和周边写字楼内的白领人士；另外，摩尔时尚购物中心是区域内唯一的一个购物中心类商业，由于其主力租户为家乐福超市和万达影城，零售专卖店面积相对较小，加上商业部分总建筑面积本身不大，在一定程度上影响了其业态丰富程度。总体，区域内既有大型综合超市，也有时尚百货和购物购物中心，区域商业规模优势明显，加上成百等老百货拥有一批固定消费客群，区域商业整体竞争力不可小视；目前区域内商务发展趋势旺盛，仁恒广场建成后不仅会增加区域内高端商务比重，同时也会有大面积优质商业进入市场，盐市口商业整体升级即将显现。区域消费客群构成情况：盐市口是成都市著名老商业区，由于多数商业设施陈旧，商业物业经营时间久远，拥有一批固定消费客群，如成都百货大楼、人民商场等物业；区域老商业项目整体商业档次不高，目标客群主要集中在城市中等收入群体，不过摩尔时尚广场和新世界的加入，以及人民商场的整改，区域优质商业比例有所上升，商业时尚度增强，商品结构比例更加合理，吸引了部分中高收入阶层以及周边写字楼办公人群前往消费；区域内有好又多和家乐福两大超市，成为周边区域的配套商业中心，丰富了消费客群的结构层次；从区域发展来看，区域内商务写字楼供应量较大，如“仁恒广场”区域商务氛围有望进一步增强，同时对优质商业的需求也将拉动区域商业的供应和原有物业的升级，盐市口区域未来中高收入客群比例将会增大；区域环境以及道路交通的改造将会增强内部商业凝聚力。成都整体商业市场-67-商圈优劣势分析：优势：成都著名老商圈，成都市三大市级商圈之一，商业规模大，业态丰富；经过整改后交通环境有所改善，区域环境趋于完善；百货业聚集，商业单体面积普遍较大，未来发展潜力较大；位于成都CBD规划范围内，区域内高档写字楼数量的增加将会推动区域商业的整体升级；劣势：目前区域环境仍显混乱，对于中高收入客群吸引力不足；区域中高端优质商业总量不大，商业项目分布相对分散，商业集群效应仍需加强；成都整体商业市场-68-骡马市商圈现有商业骡马市商圈位于青羊区,老商圈范围东到玉带桥，南到省武警总队，西沿羊市街到市委门口，沿青龙街到八宝街西口，北到成都剧场；根据规划，骡马市商圈再造范围位于青羊区新华西路辖区，约410亩。整个区域以青龙巷、千祥街、署前街、铁箍井街、西府北街、西府南街围合的“H”形区域将构成骡马市商圈核心区，在核心区形成一个四通八达的商业圈；根据高纬环球统计的数据，目前骡马市商圈商业面积22万平方米左右（包含已经倒闭的熊猫城10万平米），在营业的商业面积12万平方米左右：骡马市现存商业规模相对盐市口和春熙路较小；目前区域百货有太平洋百货、购物中心有铂金城广场，但是目前铂金城招商情况和经营情况都不佳。成都整体商业市场-69-现有各类商业业态代表商业项目：商业业态代表商业项目百货公司太平洋百货全兴店专业店家乐福八宝街店、五星电器购物中心铂金城成都整体商业市场-70-现有商业经营情况描述：目前骡马市趋于商业整体商业氛围不浓，商圈辐射范围有限；区域目前中高端商业只有太平洋百货，其目标客群主要来自于西部区域，经营情况良好；家乐福超市经营情况良好，是区域内常住人口日常生活类购物的核心；作为区域内购物中心类业态的铂金城，目前整体招商情况和经营情况并不理想，临街部分首二层有部分专卖店（VERYMODA、ETAM等），内部商铺空置率较高；位于内侧的奥特莱斯，由于货品陈旧等原因，虽然有GUCCI等一线折扣，仍然难以维持经营，近期会陆续撤出。总体上，骡马市商圈现存商业总量不大，优质商业比例相对较小，对于城区中高收入客群吸引力目前略显不足，区域内写字楼酒店供应量的增加会在一定程度上刺激区域商业的繁荣，趋于复兴仍需要一段时间。成都整体商业市场-71-骡马市商圈现有代表商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次入住率1太平洋百货全兴店199033,526百货公司中高档100%2家乐福八宝街店19998,000专业店N/A100%3成都熊猫城2005100,000改造中N/AN/A4国信广场N/A14,000写字楼底商金融配套85%5铂金城200540,000购物中心中档50%6五星商业广场200520,000专业店N/A100%成都整体商业市场-72-骡马市商圈优劣势分析:优势:道路交通的改造，改变了区域行车不便的局面；青龙街、八宝街两侧以及邻近区域写字楼项目众多，骡马市区域同样位于成都市规划的CBD区域内，商务的发展将带动整个片区的商业繁荣；西北侧西大街沿线写字楼、住宅以及商业陆续入市，整个片区由西大街、八宝街和青龙街相贯穿，西大街——骡马市商圈正在逐渐形成；区域新型商业物业比例较大，未来区域商业规划空间大；劣势:虽然曾经是成都市著名商业繁华区，现在商业经营总规模较小，商业密集度、业态丰富程度都无法与春熙路、盐市口等区域相比；商圈内目前优质商业规模小，目前品质较高的只有太平洋百货，商业氛围的培养还需要一段相对较长时间；铂金城定位为购物中心，但是特色不明显，空置率较高，经营情况不好，区域内缺乏具有号召性的大体量综合购物中心；成都整体商业市场-73-区域性商圈区域性商圈通过我们对成都商业市场的调查研究，目前成都除了上述春熙路、盐市口、骡马市三大传统商圈外，还并存着由于各区域居民生活购物就近需求催生的区域型商圈，这些商圈主要满足局部区域内常住居民以及办公室内购物人士的消费需求，地域性特征明显，如：西大街商圈、东二环商圈、金沙光华商圈、会展商圈等；成都整体商业市场-74-西大街商圈现有商业供应：西大街商圈是新兴的区域性商圈之一，商圈的崛起由于新城市广场的入市而加速；目前西大街主要商业供应为新城市广场、人民商场黄河店和苏宁电器国贸广场店，商业供应量将近14万平米。西大街商业主要客群有周边常住居民以及西部区域人口为主，主要消费类型目前为日活必需品消费，中高端百货类消费比例暂时较小；西大街与骡马市商圈相接壤，与骡马市商圈合力形成西部商业带。成都整体商业市场-75-现有各类商业业态代表商业项目：商业业态代表商业项目购物中心新城市广场（包含米乐星KTV、百盛、屈臣氏、国美电器、新城市数码电影城、百佳超市）专业店苏宁电器国贸广场店百货人民商场黄河店成都整体商业市场-76-现有商业经营情况描述：区域由于新城市广场的出现，商圈雏形形成，目前区域具有一定商业氛围，大型超市以及电器专业店在区域经营情况较好，新城市广场内除超市以外业态经营情况较惨淡；购物中心的运营需要市场支撑，同时对发展商的运营实力也有很高的要求，西大街商圈的繁荣还需要一段时期的培养。西大街商圈现有商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积(平米)商业类型商业档次入住率1新城市广场2005100,000购物中心中档70%2人民商场黄河店199925,000百货公司中档100%3苏宁电器国贸广场店200212,000百货公司大众100%成都整体商业市场-77-西大街商圈优劣势分析:优势:西大街属于新兴区域性商圈，周边未来庞大的住宅和写字楼供应会为区域提供潜在消费客群；西部城区商业相比东部匮乏，特别是时尚精品、购物中心以及休闲娱乐等，西大街处于发展阶段，上升空间较大，能够截流西部消费客流；劣势:区域商业氛围还不够浓郁，还没有形成真正的商圈，百盛的开业增加了区域中高端商业面积，但是区域优质商业总规模不大，还不能形成商业集聚效应；新城市广场目前空置率较高，影响项目整体的商业氛围；商业结构目前呈现大众化，国美、苏宁、百佳等经营较好；相较之下，百盛经营情况不佳，以新城市广场为龙头的新项目还需要加大时尚因素的引入，增强娱乐休闲业态的比例，目前项目缺乏特色以留住区域中青年消费客群；成都整体商业市场-78-东二环商圈现有商业供应：东二环区域由于周边住宅开发量激增，商业需求增加导致新的区域性商圈逐渐形成；目前东二环商业主要集中在二环路东二段和建设路沿线区域，代表项目有SM生活广场、成都华联、好又多等区域在建大型居住区总规模较大，其中有华润24城、首创A-ZTown、万科金域蓝湾等成都整体商业市场-79-现有各类商业业态代表商业项目：商业业态代表商业项目购物中心SM生活广场（包含沃尔玛、国美、莱雅百货、肯德基等）专业店好又多百货成都华联成都整体商业市场-80-现有商业经营情况描述：SM生活广场位于二环东二段外，是目前区域规模最大的商业，也是区域目前唯一的购物中心，目前进驻项目的有国美电器、沃尔玛以及莱雅百货等商户，项目目前人气不足，卖场内部比较冷清；原因在于SM广场邻近区域入住人口总量暂时较少，附近区域新盘都在开发当中，对于10万以上商业市场支撑力度略显不足，同时也由于SM业态构成缺乏特色，无法吸引区域以外的消费者前来消费，仅靠当前区域内部居民经营难度较大；好又多、成都华联等位于一环线附近，周边区域住宅区较成熟，经营情况较好；序号项目名称营业面积（平米）商业类型商业档次入住率1SM城市广场100,500购物中心中高档85%2世纪联华超市东方明珠店11,000专业店-超市大众100%3成都华联商厦20,000百货公司中档100%4好又多新鸿店4500超市大众100%5首创AZTOWN-伊滕洋华堂30000百货公司中高档100%6首创AZTOWN商业街25000商业街N/A85%东二环商圈现有商业项目列表成都整体商业市场-81-未来商业:区域内商业供应将超过16万平米，其中万科、和记黄埔等发展商在区域内大规模拿地，其中必然会包含相当体量的商业面积，区域未来商业供应量将会远远超过16万平米。从已知的数据，未来区域内即将出现的商业比例为：商业类型主要以购物中心为主；伴随区域住宅开发量的不断增加，区域潜在消费市场巨大，新型购物中心类商业将会与现有商业共同打造东二环沿线新商业区；东二环未来商业比例成都整体商业市场项目名称所属商圈开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次龙湖三千里东二环商圈2009N/A商业街N/A华润置地二十四城东二环商圈2009100000购物中心N/A浅水半岛东二环商圈2008N/A底商-配套商业N/A-82-区域特征:区域房地产开发催生区域商业中心形成；区域商业现状总体规模小，商业分布零散，处于商业发展初级阶段；二环至三环沿线大盘聚集，未来区域会形成大规模优质住宅片区，商业消费潜力巨大；在一段时间内区域商业消费将会集中在生活日用品类为主，综合百货和精品购物中心需要在区域开发相对成熟之后入市；东二环商圈消费客群将会更多截流东部城区（特别是东二环以东大规模住宅开发区）客群，改变购物只去春熙路的商业格局。成都整体商业市场-83-会展商圈现有商业:商圈范围指以会展中心为核心，包含交大路、沙湾路、二环路西三段、二环路北一段及邻近区域;会展商圈商业以专业店——大型超市、家电连锁为主，是典型的区域商业中心

;成都整体商业市场-84-会展商圈现有商业项目列表:序号项目名称开业时间营业面积(平米)商业类型商业档次入住率1摩尔百盛200530,000百货公司中档85%2易初莲花200521,000专业店—超市大众100%3国美电器20073,500专业店—电器大众100%4人人乐200715,000专业店—超市大众-------5沃尔玛200619,000专业店—超市大众100%区域特征:以老会展为中心，区域内商业专业店比例最大，大型卖场满足周边区域常住居民日常消费需求；如同西大街商圈、东二环商圈，北部城区生活服务中心集中在会展商圈内；该商圈人流主要来自于会展周边、北部区域以及二环路北段沿线区域。会展商圈业态结构成都整体商业市场-85-金沙光华商圈现有商业供应：如前所述，金沙商圈同样是由于西部城区住宅开发，居民日常消费就近选择的结果；目前的金沙商圈主要核心区是以金沙车站为中心，以青羊大道为轴线分布；目前区域内现有商业有西单商场、创美家居、家乐福光华店等，区域内现存商业14万平方米左右。成都整体商业市场-86-金沙光华商圈现有商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次1北京西单商场200540000百货公司中档2家乐福光华店20038000专业店-超市大众3百安居金沙店200513000专业店-家居建材中高档4麦德龙200111000专业店-超市大众5创美家居·金沙国际200460000专业店-家具家居中高档1大地新光华广场Sep-0728000商业街中高档2力宝乐宾百货Dec-0730000百货公司中高档3沃尔玛超市大地新光华广场店Sep-0720000专业店-超市大众4仁和春天广场2009100000购物中心中高档5优品道大型超市项目200721000专业店-超市大众6优品道200720000商业街中高档7金沙万瑞中心2009N/AN/AN/A8华府金沙2008N/A底商-配套商业N/A成都整体商业市场-87-区域新项目商业结构特征专业店—大型超市、电器连锁在区域商业比重最大，区域商业生活属性明显；新型商业类型—购物中心成为市场主角；具有明显的区域特征，集中分布在同一片区，辐射西二环、西三环区域。双楠商圈现有商业供应：双楠商圈是距离贵项目地块距离最近的商业区，同时该商圈也是西城区较早形成的商业区；目前的双楠商圈商业主要分布在二环路西一段两侧，现有商业面积总量不大，主要有伊藤洋华堂双楠店和人人乐双楠店；成都整体商业市场-88-双楠商圈现有商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次入住率1伊藤洋华堂200324000百货公司中档100%2人人乐双楠店200325000专业店-超市大众100%区域现有商业特征区域现存商业以大众类日常消费为主，带有明显的区域邻里中心特征；伊藤洋华堂和人人乐超市都是2003年开业，经过几年发展，两店经营都还算理想，但是区域内新商业供应较其他区域明显不足；从城市商业分布角度看，双楠商圈的出现满足其所在局部区域居民日常生活购物以及就近商业消费的需求，但是整体并没有形成以覆盖西部城区的商业规模；金沙光华商圈的发展对于双楠区域有一定的影响，未来新项目陆续进驻金沙光华商圈，会在一定程度上压制双楠商业的向外辐射；双楠商圈距离贵项目最近，但是由于双楠商业结构单一、规模有限，对于贵项目商业的发展影响不大，具体要视贵项目商业规划而定。成都整体商业市场-89-城南商圈现有商业供应：商圈分布区域以人南立交为核心，沿二环路两侧分布；目前分布的商业有家乐福、好又多、国美电器、天府汇城购物中心等；成都整体商业市场-90-城南商圈现有商业项目列表项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次入住率百安居科华店20067,800专业店-家居中档100%家乐福大世界店--------1,0000专业店-超市大众100%仁和春天棕北店20036,000百货公司高档100%国美电器棕北店20025,000专业店-电器大众100%好又多亚太店19974,000专业店-超市大众100%天府汇城购物中心2003100,000购物中心中档95%好百年200570,000专业店-家居中高档100%苏宁电器20064,000专业店-电器大众100%区域现有商业特征区域商业中心已经基本成形，商业辐射城南区域，商圈业态涵盖高端百货、家电、大型超市、家居建材等；于其他区域型商圈相同，商圈的发展由于天府汇城购物中心（内部有世纪华联、友谊百货）而加速发展，天府汇城购物中心面积10万平方米。成都整体商业市场-91-天府新城—城南科技区商圈10个以上五星级酒店、拥有人造沙滩的海洋馆、屹立于水中央的1800座歌剧院、2万平方米的现代艺术馆……未来的天府新城将充满时尚元素。“会展经济”也将是‘时尚城南’的一张对外名片，今后的天府新城，如同洲际、希尔顿这样的五星级酒店将达到10个以上。”天府新城还将打造高档购物商业圈，奥特莱斯品牌购物街、中航时尚购物中心、深圳茂业精品商城、城南国际购物商圈等大型时尚卖场将成我市全新的“时尚标签”。成都整体商业市场已建大型商业物业成都整体商业市场已建商业租售情况目前，区域内仅融城理想底商铺面在售，临近地铁铺面25000元/平米，其余铺面10000-15000元/平米.区域内底层商铺平均租金在70-150元/平米/月之间。成都整体商业市场区域零售商业物业市场供应预测2010年及2011年是南延线商业供应高峰期，南延线目前整体商业存量近40万平米，至2012年约有23个大型商业面市，整体供应量突破200万平米，业态规划为百货、超市等大卖场，餐饮娱乐、运动休闲等商业街，旅游文化等复合商业体。区域商业前景看好，潜力巨大。成都整体商业市场区域未来大型商业效果图荷兰GTC时尚购物街深圳茂业集团高端商业中航时尚购物中心苏宁大型购物中心成都整体商业市场成都整体商业市场各商圈租金对比-97--98-各区域面积超过5万平方米代表商业项目列表成都整体商业市场项目名称所属商圈开业时间营业面积商业类型人民商场盐市口店盐市口商圈195360,000百货公司天府汇城购物中心城南商圈2003100,000购物中心创美家居·金沙国际金沙光华商圈200460000专业店-家具家居创美家居·金沙国际金沙光华商圈200460000专业店-家具家居新城市广场西大街商圈2005100,000购物中心成都熊猫城骡马市商圈2005100,000倒闭SM城市广场东二环商圈2006100500购物中心摩尔时尚广场盐市口商圈200750,000购物中心成都万达商业广场东南二环2008150,000购物中心群光百货春熙路商圈2008100,000百货公司仁恒广场盐市口商圈200855,000购物中心仁和春天广场金沙光华商圈2009100000购物中心华润置地二十四城东二环商圈2009100000购物中心四川文化城春熙路商圈------57,000成都市面积超过5万平方米商业项目分布图市级商圈区域型商圈大型商业分布特征：面积超过5万平米的大型商业多数都分布在区域型商圈内，春熙路为代表的核心商圈目前大体量物业相对较少，并且每个已经形成的区域商圈内基本都有一个面积10万平米以上的购物中心物业，从全市商业发展来看大体量物业的出现是区域商圈形成的标志；从右图上可以看到面积超过10万的大型购物中心类项目基本上沿二环线均匀分布，结合已有商业物业，将会加强各区域商圈的辐射能力，最终构成东部、西部、南部三大商业聚集区，北部发展目前较缓，各项目建成后，二环将形成商业环带；三环线二环线一环线成都整体商业市场-99-其他商业分布专业物流类商业市场：城北以荷花池区域日用品批发市场、五块石区域的药材等批发市场、高笋塘区域的建材等批发市场构成成都批发物流及货物集散中心;城南专业市场主要由红牌楼以汽配专业市场、汽车整车专业市场、川藏线家具专业市场、一环路电脑市场组成;餐饮娱乐类市场：成都餐饮业发达，形成了诸如：琴台路、一品天下等主题餐饮街，在沙湾、羊西绒、府南新区、武侯祠、双楠、肖家河、紫荆、玉林、科华路、望平街、李家沱等区域也聚集了一定规模的餐饮类业态;成都娱乐类业态主要由酒吧、KTV、迪厅等构成，在成都尤以玉林、紫荆、红瓦寺等地区为代表;餐饮以琴台路为例，因为店铺数量多，聚集各类餐饮110多户，成为有名的餐饮街；紫荆因为聚集紫荆电影城、MIX、侨江南等成为休闲娱乐集中区。规模与特色以及便捷的交通是商业特色街运营的关键。成都整体商业市场-100-成都商业业态发展趋势分析：通过以上我们对成都市各级商圈的分析总结，我们对成都商业市场发展归纳为以下几个特征：百货走中高端精品路线：从近两年各个商圈的发展来看，中高端时尚类百货是城区商业发展的重点之一；购物中心发展成为趋势：不论市级商圈还是区域性商圈，我们都能看到购物中心的数量和规模再逐渐增加，区别于百货等传统商业新商业模式将会越来越多在市场上出现；连锁超市影响区域商业中心布局：从目前成都市商圈分布格局可望以看出，大型连锁超市等专业店进驻加速各个区域商圈的形成，并占据区域商业核心位置，满足区域居民便利和日常消费需求；成都整体商业市场-101-整体商业市场小结：通过以上对成都整体商业市场的分析，可以得出以下结论：目前城区优质商业主要还是集中在春熙路和盐市口区域，并且伴随新项目的陆续完工，这两个市级商圈仍会继续升级发展，其中盐市口的发展潜力相比较大；骡马市与西大街商业由于交通等原因会相互融合，成为影响整个西部城区的商业区；城市未来商业供应中，购物中心模式会越来越多地出现，从目前市场上已有的购物中心类商业来看，各项目运营情况目前并不理想，原因在于区域市场不够成熟以及发展商对于购物中心模式经验不足导致，缺乏特色是目前市场上购物中心普遍存在的特征；新项目单体规模逐渐增大，从新项目构成情况看，单体50000平米以上的项目逐渐增多，特别是面积超过10万的商业集中供应，发展商对于商业物业功能结构、业态业种的丰富程度越来越重视，也希望通过规模优势塑造自身的商业核心地位；城区各个方向区域商圈逐渐形成，城区商业格局日趋合理，二环沿线将形成商业带，对二环周边以及三环沿线消费者的争夺将会成为和大型项目的重点，本项目商业处于目前的西部商圈、城南商圈的夹角，两大商圈对于区域有一定辐射，但区域内仍存在一定商业空间，商业定位一方面考虑临近商圈的发展情况，同时更要视区域内新项目的入市情况。城南天府新城区域将成为新兴城市中心，未来发展关注的热点，发展潜力巨大。成都整体商业市场-102-演讲完毕，谢谢观看！快速消费品行业竞争的核心成功因素LOREMIPSUMDOLOR目录Loremipsumdolorsitamet,consecteturadipisicingelit.LOREMIPSUMDOLOR通过具有高覆盖率和多种渠道并存的分销网络来接近消费者，达到高铺货率合理的分销模式和有效的渠道控制和管理以强大的市场营销功能为导向的营销组织，实现市场和销售有效的协同品牌知度度的提升和营销效率的提升正确的市场拓展策略核心成功因素快速消费品行业竞争的核心成功因素案例宝洁的多渠道分销网络渠道结构渠道A一般用于拓展新市场利用既有的日用消费品分销渠道销售人员同时拜访批发商和零售商，采用双重手法来将产品推到渠道中渠道B渠道C产品流信息和控制流从渠道A演化过来当某一地区的销售已达到一定规模时，P&G从第一层批发商中寻找一个合适的批发商，将之发展成为分销商分销商与P&G签定合同，承担责任、接受培训并享有优惠和权利，批发商则只有购销关系一定时期A、B共享，最终完全转为B模式直接客户是指宝洁较为重视的那些有实力连锁零售商这些零售商目前所占的销售比重不大，但成长潜力很大，最终会成为日用消费品分销的主渠道P&G没有专门的部门负责渠道C的工作，而且渠道C不会和渠道A或B发生冲突描述P&G第一层批发商零售商消费者第二层批发商P&G分销商零售商消费者第二层批发商P&G直接客户消费者宝洁公司在中国建立了多渠道并存的分销网络，来充分接近消费者护发类产品(97年初)护肤类产品(97年初)案例45%59%91%90%2.4%4.6%11.0%11.5%飘柔潘婷诗芬力士50%73%60%1.2%2.4%2.4%玉兰油夏士莲旁氏香皂(97年初)洗衣粉(96年底)81%63%12.9%23.9%舒肤佳力士30%50%34%2.4%2.8%5.5%汰渍浪奇奥妙铺货率市场占有率依靠其强大的品牌效应及完善的分销渠道，宝洁产品无论是铺货率还是市场占有率都很高快速消费品行业的分销模式描述传统分销模式多层自上而下的体系，批发商之间根据商业习惯形成自然网络一级批发商多为国营、集体性质费用高而且体系僵化目前这一模式的作用已逐渐被削弱区域分销模式联合分销模式根据一级批发商的背景(国营、集体、私营、外资、直销)和其它条件挑选最合适的，发展成为分销商，从而实现区域及当地分销减少了中间层次，将传统模式的二、三级合并，并通过与直销的结合，提高了销售的主动性各下属企业采用统一的销售渠道，让客户实现一站采购区域分销中心和全国销售总部相联形成有计划、有组织、控制良好的体系在销售中心与关键最终客户之间建立反馈，提高销售体系的反馈速度评价企业第一层批发商第二层(地区)零售商企业区域分销商二级批发商零售商企业全国分销中心、区域分销中心第二层(都市)农村小批发商自提扩展模式主要批发商连锁店主要零售商最终客户客户反馈“区域分销”模式和“联合分销”模式目前已经成为快速消费品行业的主要分销模式P&G的“联合分销”模式“联合分销”模式往往是企业在有多个不同地域的生产基地的情况下采用的，为降低物流成本和提高对市场的反应速度，而对区域渠道进行整合，成立分销中心，生产地址靠近分销中心，以提供方便和良好的销售服务建立全国分销中心体系，需要较大的投资，不仅反应在硬件上(仓库、电脑)等，而且往往需要电子化的销售管理和物流管理软件进行支持，最新的发展趋势是通过与主要经销商联网，实施电子数据交换(EDI)和即时库存(JIT)评价生产商(8个合资企业，分布于4个城市)区域分销中心(广州、上海、北京、成都、武汉)分销商(500个城市，1000~1500个分销商)零售商(全国有100万个网点销售P&G的产品)其它联合利华可口可乐百事可乐长虹在很长期内还无法采用“联合分销”模式“联合分销”模式广泛地被跨国企业所采用，但并不适合于长虹电池的营销现状长虹电池的分销模式在每个区域选择一定数量的批发商发展成为分销商，除了正常的购销关系外，长虹还应该提供优惠、折扣和其它权利，并帮助分销商进行分销和存货管理，建立完整的分销商管理和服务体系，这是渠道建设的核心所在分销商必须有广泛的销售网络，网络必须含有一定数量的二级批发商和零售商，并且能达到要求的覆盖范围，分销商需要向地区内的批发商和零售商送货、提供信用、仓储产品及POP资料零售商是渠道建设的另一个重点，通过货柜管理、促销宣传、卖场建设等手段和指标来拉动终端消费，并维护市场秩序和控制终端价格核心客户主要指一些大型连锁超市和新兴的零售业态(如大卖场)，长虹电池应建立专门的部门和采用完全以客户为导向的销售模式来拓展这一渠道说明长虹电池区域分销商核心客户二级批发商零售商罗兰•贝格建议长虹电池建立以分销商为核心的区域分销体系，同时迅速进入新兴的分销渠道案例P&G的分销商管理体系经济利益保障机制获得额外的定货折扣对其经营利润的部分承诺(在拓展时期)返利由于P&G的产品营销，他可以比以销其他产品承担更小的风险，获取更大的回报管理和控制机制服务和支持机制经销商和P&G的业务人员一起配合来有效实施以下渠道和职能经营规划存货管理零售覆盖运输与仓储售点广告与促销

企业应明确各项职能在企业和经销商

之间的分配，并确定各自的工作重点对于大的分销商，委派客户经理进驻其总部办公，小的分销商则由一个客户经理同时监控几个业务支持：帮助分销商拓展二级网点，分销货物管理支持：IDS改造计划，协助分销商按照宝洁的要求进行重组，帮助分销商分析问题并制定解决方案培训支持：定期对经销商的业务人员进行培训，介绍产品知识和营销知识广告支持：定期的广告促销，区域广告中出现经销商的名称保障分销商利润稳定渠道秩序协助分销商履行渠道职能控制分销商行为激发分销商的信心，

推动分销商的业务发展完善的分销商管理体系包括经济利益保障机制、管理和控制机制、服务和支持机制三个方面宝洁与经销商的职责划分经销商管理和控制机制的主要内容是将渠道职能在企业和经销商之间

进行合理分配案例分析总经理市场工程人事财务销售生产广告/促销的执行广告/促销大客户特选渠道非碳酸饮料销售分析营业所针对大卖场等的客户及促销方案水、橙汁