建设项目决策阶段造价管理教材

建设项目决策阶段造价管理

内容提要1概述包括项目决策的含义、与工程造价的关系、主要影响因素、决策程序。2建设项目可行性研究包括概念及作用、阶段、内容、程序与步骤。3建设项目投资估算与财务评价

包括投资估算概述、编制方法、财务基础数据测算和建设项目财务评价。1一、建设项目决策的含义

项目投资决策是选择和决定投资行动方案的过程，是对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同建设方案进行技术经济比较及做出判断和决定的过程。正确的项目投资行动来源于正确的项目投资决策。项目决策正确与否，直接关系到项目建设的成败，关系到工程造价的高低及投资效果的好坏。正确决策是合理确定和控制工程造价的前提。现在，对政府投资的项目实行审批制；企业不使用政府性资金投资建设的项目――核准制和备案制。1概述2二、建设项目决策与工程造价的关系1.项目决策的正确性是工程造价合理性的前提项目决策正确，意味着优选出最佳投资行动方案，达到资源合理配置。决策失误会造成人、财、物的浪费，造成重大损失，此时再谈合理进行工程造价的计价与控制已无意义。2.项目决策的内容是决定工程造价的基础决策阶段各项技术经济决策对该项目的工程造价有重大影响，特别是建设标准的确定、建设地点的选择、工艺设备选用等直接关系工程造价高低。据有关资料统计，在项目建设各阶段中，投资决策阶段影响工程造价的程度最高，达到70％-90％。33.造价高低、投资多少也影响项目决策决策阶段的投资估算是进行投资方案选择的重要依据之一，同时也是决定项目是否可行及主管部门进行项目审批的参考依据。4.项目决策的深度影响投资估算的精确度，也影响工程造价的控制效果投资决策过程是一个不断深化的过程，不同阶段决策的深度不同，投资估算的精确度也不同。按照“前者控制后者”的关系，则投资估算对其后面的各种形式的造价起着制约作用，作为限额目标。4三、项目决策阶段影响工程造价的主要因素1.项目建设规模的确定生产规模过小，资源不能有效配置，单位产品成本高，经济效益低；规模过大，超过产品市场需求量，产品积压，经济效益也低。在确定项目规模时，不仅要考虑项目内部各因素之间的数量匹配、能力协调，还要使所有生产力因素共同形成的经济实体（如项目）在规模上大小适应。

影响项目合理规模的因素：市场因素、技术因素、环境因素（政策、原材燃料供应、运输及通讯等）。52.建设地区及建设地点（厂址）的选择一般地，确定某建设项目的具体地址（或厂址），需要经过建设地区选择和建设地点选择（厂址选择）这样两个不同层次、相互联系又相互区别的工作阶段。这两个阶段是一种递进关系。其中，建设地区选择是指在几个不同地区之间对拟建项目适宜配置在哪个区域范围的选择；建设地点的选择是指对项目具体座落位置的选择。（1）建设地区选择原则。靠近原料、燃料提供地和产品消费地；工业项目适当聚集。（2）建设地点选择原则。1）条件方面。节约土地、少占耕地；减少拆迁移民；尽量选地质条件较好地段；有利于厂区合理布置和安全运行；尽量靠近交通运输条件和水电供应条件好的地方；尽量减少对环境的污染。2）费用方面。投资费用、投产后运营费用。63.技术方案的确定技术方案主要包括产品生产所采用的工艺流程和生产方法。（1）技术方案选择的基本原则。先进适用；安全可靠；经济合理。（2）技术方案选择的内容。生产方法选择；工艺流程方案选择。4.设备方案在设备选用中应注意以下问题：要尽量选用国产设备；要注意进口设备之间及国内外设备之间的衔接配套问题；要注意进口设备与原有国产设备、厂房之间的配套问题；要注意进口设备与原材料、备品备件及维修能力之间的配套问题。7项目建议书的类型和编写格式项目建议书是项目发展周期的初始阶段，是国家选择项目的依据，也是可行性研究的依据。

所包括的内容：

１，项目的必要性

２，项目的市场预测

３，产品方案或服务的市场预测

４，项目建设必需的条件

82建设项目可行性研究一、可行性研究的概念及作用1.概念。可行性研究是在建设项目的投资前期，对拟建项目进行全面、系统的技术经济分析和论证，从而对建设项目进行合理选择的一种重要方法。2.作用1）作为建设项目投资决策的依据；2）作为编制设计文件的依据；3）作为向银行贷款的依据；4）作为建设单位与各协作单位签订合同和有关协议的依据；5）作为环保部门、地方政府和规划部门审批项目的依据；6）作为施工组织、工程进度安排及竣工验收的依据；7）作为项目后评估的依据。9二、可行性研究的阶段投资前期的可行性研究主要包括三个阶段：机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究。（1）机会研究。投资机会研究又称投资机会论证。主要任务是提出建设项目投资方向建议。其要解决两个问题：一是社会是否需要；二是有没有可以开展项目的基本条件。（2）初步可行性研究阶段。也称为预可行性研究。在项目建议书被批准后，对于投资规模大、技术工艺复杂的大中型项目，需要先进行初步可行性研究。主要目的是：确定是否进行详细可行性研究；确定哪些关键问题需要进行辅助性专题研究。10（3）详细可行性研究。又称技术经济可行性研究，是可行性研究的主要阶段。主要研究目标是：提出项目建设方案；效益分析和最终方案选择；确定项目投资的最终可行性和选择依据标准。11三、可行性研究报告编制程序根据我国现行的工程项目建设程序和国家颁布的《关于建设项目进行可行性研究试行管理办法》，可行性研究报告编制程序如下：1）建设单位提出项目建议书和初步可行性研究报告；2）项目业主、承办单位委托有资格的单位进行可行性研究；3）设计或咨询单位进行可行性研究工作，编制完整的可行性研究报告。12四、可行性研究报告的内容

一般工业建设项目的可行性研究报告应包括以下内容：1）总论；2）市场预测；3）资源条件评价；4）建设规模与产品方案；5）厂址选择；6）技术方案、设备方案和工程方案；7）主要原材料、燃料供应；8）总图布置、场内外运输与公用辅助工程；9）能源和资源节约措施；10）环境影响评价；11）劳动安全卫生与消防；12）组织机构与人力资源配置；13）项目实施进度；14）投资估算；15）融资方案；16）项目的经济评价；17）社会评价；18）风险分析；19）研究结论与建议。以上内容可概括为三大部分：首先是市场研究二是技术研究三是效益研究13六、可行性研究报告的审批（同前述）14某地区在考虑预防洪水侵袭减少洪水灾害损失，共有四个方案，它们的寿命都为75年，费用资料如表2—11所示。设基准收益率为4％。问题：1．判断各个方案在经济上的可行性。2．若决定从上述可行的方案中选取一个实施，请做出选择。15问题：1．判断各个方案在经济上的可行性。2．若决定从上述可行的方案中选取一个实施，请做出选择。答案：1．计算各方案的效益费用比如下：A方案：效益/费用=（240-150）/[1120(A/P,4%,75)+28]=90/75.30=1.19B方案：效益/费用=（240-170）/[880(A/P,4%,75)+21]=70/58.16=1.20C方案：效益/费用=（240-200）/[720(A/P,4%,75)+18]=40/48.10=0.83D方案：效益/费用=（240-215）/[480(A/P,4%,75)+12]=25/32.27=0.77A、B方案效益费用比大于1为可行方案。2.用差额效益费用比在A、B之间择优：差额效益/差额费用=（90-70）/(75.3-58.16)=1.167>1选A。163建设项目投资估算与财务评价

3.1投资估算概述一、投资估算概念及作用1.概念。指在项目投资决策过程中，依据现有资料和特定方法，对建设项目投资数额进行的估计。2.作用。它是项目建设前期编制项目建议书和可研报告的重要组成部分，是项目决策的重要依据之一。17二、投资估算的阶段划分

1.国外做法。如英美等国，对建设项目从开发设想至施工图设计期间各阶段的项目投资预计额均称为估算，只是各阶段设计深度不同，技术条件不同，对投资估算的准确度要求不同。英美等国把建设项目投资估算分为五阶段：即项目投资设想阶段；项目投资机会研究阶段；项目的初步可研阶段；项目的详细可研阶段；项目的工程设计阶段。182.我国做法。在我国，项目投资估算是指在做初步设计之前各工作阶段中的一项工作。可分为四个阶段：即项目规划阶段；项目建议书阶段；初步可研阶段；详细可研阶段。19三、投资估算内容根据国家规定，建设项目投资估算包括固定资产投资估算和流动资金估算两部分。四、投资估算的依据、要求与步骤1.依据。1）建设标准和技术设备方案。2）专门机构发布的工程造价费用构成、估算指标、计算方法及其他有关计算工程造价的文件。3）专门机构发布的工程建设其他费用计算办法和费用标准，以及政府部门发布的物价指数。4）拟建项目各单项工程的建设内容及工程量。5）资金来源与建设工期。202.要求。1）工程内容和费用构成齐全，计算合理，不提高或降低估算标准；2）选用指标与具体工程之间存在标准或条件差异时应调整；3）估算精度应能满足控制初步设计概算要求。3.步骤。1）分别估算各单项工程所需的建筑安装工程费、设备及工器具费；2）在汇总各单项工程费用基础上，估算工程建设其他费用和基本预备费；3）估算涨价预备费和建设期利息；4）估算流动资金。213.2投资估算编制方法

一、固定资产投资估算方法常用的投资估算方法有的适用于整个项目，有的适用于一套装置，有的适用于项目分部。为提高投资估算的科学性与精确性，应按项目性质、技术资料和已建类似项目资料，有针对性地选用适宜方法。221.静态投资的估算方法（1）生产能力指数法。其是根据已建成的、性质类似的建设项目（或生产装置）的投资额和生产能力，及拟建项目（或生产装置）的生产能力，估算拟建项目投资额。公式为：C2=（Q2/Q1）n＊C1＊f式中C1、C2分别为已建类似项目和拟建项目的投资额；Q1、Q2分别为已建类似项目或装置和拟建项目或装置的生产能力；f为不同时间、不同地点的定额、单价、费用变更等的综合调整系数。n为生产能力指数，0≦n≦1。该方法计算简单，速度快，但要求类似工程资料有可比性，否则误差就会较大。

23[例]：建设一座年产50万吨的某生产项目投资额为10亿元，现拟建一座年产100万吨的类似生产装置，试用生产能力指数法估算拟建生产装置的投资额。（n=0.5，f=1）[解]：根据公式C2=（Q2/Q1）n＊C1＊f有C2=10*（100/50）0.5*1=14.14亿元（2）单位生产能力估算法指利用相近规模的单位生产能力投资乘以建设规模，求得拟建项目投资。公式为C2=（C1/Q1）＊Q2＊f式中C1、C2分别为已建类似项目和拟建项目的投资额；Q1、Q2分别为已建类似项目和拟建项目的生产能力；f为不同时间、不同地点的定额、单价、费用变更等的综合调整系数。该公式即n为1时的生产能力指数法公式。24（3）系数估算法1）设备系数法。是以拟建项目或装置的设备费为基数，根据已建成的类似项目或装置的建筑安装费和其他工程费等占设备价值的百分比，求出拟建项目或装置相应的建筑安装费及其他工程费，再加上拟建项目的其他有关费用，总和即为拟建项目或装置的投资。公式为：C=E（1+f1p1+f2p2+f3p3+···）+I式中C为拟建项目或装置投资额；E为拟建项目或装置的设备费总和；p1p2p3为已建项目中建筑、安装及其他工程费等占设备费的百分比。f1f2f3为由于时间因素引起的定额、价格等变化的综合调整系数；I为拟建项目的其他费用。

252）主体专业系数法。以拟建项目中投资比重较大，并与生产能力直接相关的工艺设备投资为基数，根据已建同类项目的有关统计资料，计算出拟建项目各专业工程与工艺设备投资的百分比，据以求出拟建项目各专业投资，再加总即为项目总投资。3）朗格系数法

该方法是以设备费为基数，乘以适当系数来推算项目的建设费用。该方法国内不常见，是世行项目投资估算常采用的方法。公式为：C=E（1+∑Ki）KC26（4）比例估算法

根据统计资料，先求出已有同类企业主要设备投资占全厂建设投资的比例，然后估算出拟建项目的主要设备投资，即可按比例求出拟建项目的建设投资。公式为：I=∑QiPi/K（K为已建项目主要设备投资占拟建项目投资的比例）27（5）指标估算法

根据具体投资估算指标（如元/m2、元/m3等）乘以拟建房屋、建筑物所需面积、体积等，就可求出相应的土建工程、给排水工程、采暖工程等各单位工程的投资，在此基础上，汇总成某一单项工程的投资。另外再估算工程建设其他费及预备费等，即可求得项目总投资。

282.动态投资估算方法其是指在估算过程中考虑了时间因素的计算方法。动态投资除了包括静态投资以外，还主要包括价格变动增加的投资额、建设期贷款利息和固定资产投资方向调节税等内容。如果是涉外项目，还要计算汇率的影响。动态投资的估算应以基准年静态投资的资金使用计划额为基础来计算以上各种变动因素。涨价预备费、建设期贷款利息计算及固定资产投资方向调节税计算同前。29二、流动资金估算方法

流动资金是指生产经营性项目投产后，为进行正常生产运营，用于购买原材料、燃料，支付工资及其他经营费用等所需的周转资金。其估算一般采用分项详细估算法，个别情况或者小型项目可采用扩大指标法。301.分项详细估算法是根据周转额与周转速度之间的关系，对构成流动资金的各项流动资产和流动负债分别进行估算。也是国际上通行的流动资金估算方法。在可研中，为简化计算，仅对存货、现金、应收账款和应付账款四项内容进行估算。计算公式为：流动资金=流动资产（=现金+存货+应收账款）-流动负债（=应付账款）流动资金本年增加额=本年流动资金-上年流动资金估算的具体步骤：首先计算各类流动资产和流动负债的年周转次数，然后再分项估算占用资金额。31（1）周转次数的计算。周转次数指流动资金的各构成项目在一年内完成多少个生产过程。公式为：周转次数=360天/最低周转天数存货、现金、应收及应付账款的最低周转天数可参照同类企业的平均周转天数并结合项目特点确定。若周转次数已知，则各项流动资金平均占用额=周转额/周转次数。32（2）应收账款估算应收账款是指企业对外销售商品、提供劳务尚未收回的资金，包括很多科目，在编制流动资金投资估算时，应收账款的周转额一般按达到拟建项目设计生产能力的全年经营成本计算。应收账款=年经营成本／应收账款周转次数33（3）存货的估算存货指企业为销售或者生产耗用而储备的各种物资。为简化计算仅考虑外购原材料、燃料、在产品和产成品，并分项计算：

存货=外购原材料+外购燃料+在产品+产成品外购原材料=年外购原材料总成本/按种类分项周转次数外购燃料=年外购燃料/按种类分项周转次数在产品=（年外购原材料、燃料费+年工资及福利费+年修理费+年其他制造费）/在产品周转次数产成品=年经营成本/产成品周转次数34（4）现金估算。现金指企业生产运营活动中停留于货币形态的那部分资金。包括企业库存现金和银行存款。

现金需要量=（年工资及福利费+年其他费用）/现金周转次数年其他费用=制造费用+管理费用+销售费用-（以上三项费用中所含的工资及福利费、折旧费、维简费、摊销费和修理费）年其他费用一般是根据总成本费用中(外购原材料成本、外购燃料动力成本、工资及福利费、折旧费、修理费、维简费及摊销费)之和的一定比率计算的，其比率应按照同类企业的经验数据加以确定。35（5）应付账款估算。流动负债指一年及以上的一个营业周期内需要偿还的各种债务。在可研中，流动负债的估算只考虑应付账款一项。计算公式：应付账款=（年外购原材料+年外购燃料费）/周转次数36分项详细估算例题某项目达到设计生产能力以后，年经营成本21000万元；生产存货占用流动资金估算为7000万元；全厂定员为1100人，工资与福利费按每人每年7200元估算，每年的其他费用为860万元；年外购原材料、燃料及动力费估算为19200万元；各项流动资金的最低周转天数分别为：应收账款30天，现金40天，应付账款30天；估算该项目的流动资金额。应收账款＝21000/12=1750万元现金＝(7200*1100+8600000)/9=183.56万元应付账款＝19200/12＝1600万元流动资金＝1750+7000+183.56-1600＝7333.56万元372.扩大指标估算法指根据现有同类企业实际资料，求得各种流动资金率指标，或依据行业或部门给定的参考值或经验确定比率，将各类流动资金率乘以相应的费用基数来估算流动资金。该方法简便易行，但准确度不高，适用于项目建议书阶段的估算。常用公式有四种：（1）销售收入资金率估算法流动资金额=销售收入额*销售收入资金率（2）经营成本（或总成本）资金率估算法流动资金额=年经营成本（或年总成本）*经营成本资金率（总成本资金率）（3）固定资产投资资金率估算法流动资金额=固定资产投资*固定资产投资资金率（4）单位产量资金率估算法年流动资金额=年产量*单位产品产量占用流动资金额38【例4.5】某项目投产后的年产值为1.8亿元，其同类企业的百元产值流动资金占用额为17.5元，则该项目的流动资金估算额为：解：18000×17.5／100=3150万元393.流动资金估算中需注意的问题（1）在采用分项详细估算法时，需要分别确定现金、应收账款、存货和应付账款的最低周转天数。在确定周转天数时要根据实际情况考虑一定的保险系数。对于存货中外购原材料、燃料要根据不同品种和来源，考虑运输方式和运输距离，以及占用流动资金的比重大小等因素确定。（2）不同生产负荷下的流动资金是按照相应负荷时的各项费用金额和给定的公式计算出来的，而不能按100％负荷下的流动资金乘以相应负荷百分比来计算。（3）流动资金属长期性（永久性）流动资产，流动资金筹措可通过长期负债和资本金（权益融资）方式解决。流动资金一般要求在投产前一年开始筹措。为简化，可规定在投产的第一年开始按生产负荷安排流动资金需用量。其借款部分按全年计息，利息计入生产期间财务费用，项目计算期末收回全部流动资金（不含利息）。403.流动资金估算中需注意的问题(4)经济评价时，当投入物和产出物采用不含税价格时，估算中应注意将销项税额和进项税额分别包括在相应的年费用金额中。例如某项目采用的投入物与产出物价格为不含税价格，则计算中存货（年外购原材料）＝（第二年原材料＋原材料进项税额）/周转次数＝（2400＋2400×0.17）/6=468,第二年应收账款＝（第二年经营成本＋第二年进项税额）/周转次数(5)用详细估算法计算流动资金，需以经营成本及其中的某些科目为基数，因此实际上流动资金估算应在经营成本估算之后进行。41§3.3财务基础数据测算在工程项目进行经济分析之前，必须先进行财务基础数据的测算。它是经过项目建设必要性审查、生产建设条件评估和技术可行性评估之后，并在市场需求调查、销售规划、技术方案和规模经济分析论证的基础上，从项目评价的要求出发，按照现行财务制度规定，对项目有关的成本和收益等财务基础数据进行收集、测算，并编制财务基础数据测算表等一系列工作。一、财务基础数据测算内容财务基础数据的测算应包括项目计算期内各年经济活动情况及全部财务收支结果。具体应包括五个方面内容：421.项目总投资及其资金来源和筹措项目总投资指一次性投入项目的固定资产投资（含建设期利息）和流动资金的总和。它在项目投产后形成固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。投资的测算包括项目总投资和项目建设期各年度投资支出的测算，并在此基础上制定资金筹措和使用计划，进行筹资方案分析论证。2.生产成本费用其是企业生产经营过程中发生的各种耗费及其补偿价值。根据评价目的与要求，需要按照不同的分类方法分别测算总成本费用、可变成本和固定成本、经营成本。可采用制造成本法或要素分类法进行测算。经营成本是由总成本费用中扣除折旧费、摊销费、维简费和利息支出而得。3.销售收入与税金销售收入按当年生产产品的销售量与产品单价计算；销售税金是指项目生产期内因销售产品（营业或提供劳务）而发生的从销售收入中缴纳的税金，包括消费税、营业税、资源税、城市维护建设税及教育费附加等，是损益表和现金流量表中的一个独立项目。434.销售利润的形成与分配销售利润是指项目的销售收入扣除销售税金及附加和总生产成本费用后的盈余，它是贷款还本付息的重要来源。销售利润除了交纳所得税外，还要弥补以往亏损和提取盈余公积金、公益金后，才能作为偿还借款的资金来源。5.贷款还本付息测算测算内容包括本金和利息数量，以及清偿贷款本息所需的实际时间，它反映了项目的清偿能力。443.4建设项目财务评价一、财务评价概述1.概念。根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目盈利能力、清偿能力及外汇平衡等财务状况，据以判别项目的财务可行性。452.作用。（1）考察项目的财务盈利能力；（2）用于制定适宜的资金规划；（3）为宏微观决策提供依据。3.程序。1）估算现金流量；2）编制基本财务报表；3）计算与评价财务评价指标；4）进行不确定性分析；5）风险分析；6）得出评价结论。二、财务评价指标体系与计算财务评价指标体系根据不同的标准，可作不同分类：1）根据是否考虑资金时间价值可分为静态评价指标和动态评价指标；2）根据指标的性质可分为时间性指标、价值性指标和比率性指标。具体计算略。三、基本财务报表编制（略）★本章内容回顾46本章思考题1、项目决策阶段影响工程造价的主要因素。2、可行性研究工作的阶段划分及基本内容。3、投资估算的含义及作用。4、固定资产投资及流动资金的估算方法。5、财务基础数据的测算内容。47作业题：4.估算流动资金时应注意哪些问题？6.某项目达到设计生产能力以后，年经营成本25200万元；生产存货占用流动资金估算为9500万元；全厂定员为1000人，工资与福利费按每人每年12000元估算，每年的其他费用为960万元；年外购原材料、燃料及动力费估算为19800万元；各项流动资金的最低周转天数分别为：应收账款30天，现金40天，应付账款30天；估算该项目的流动资金额。48商业概况成都作为四川的首都，同时也是全国24座历史名城之一，在中国西部区域经济发展中一直占据重要地位；伴随西部大开发的进程，成都经济正在发生着日新月异的变化。成都商业主要以三大商圈为核心——春熙路商圈、盐市口商圈和骡马市商圈，伴随城市建设的发展，三大老商圈也因为有新商业/商务物业的不断涌现而逐渐升级；同时，由于各区域住宅开发量的激增，相应产生的区域商业中心不断出现，成都市以三大核心商圈为主，若干区域商业中心为辅的商业格局正在逐渐形成。由于独特的地理位置，成都处于西部地区交通核心位置，荷花池区域一直都是西南地区日用商品批发集散中心；同时，现代物流业在成都市国民经济中的重要性也越来越明显，据相关政府部门统计，到2010年，成都物流业实现增加值500亿元，物流成本占GDP的比重下降到15%以内，现代物流业对成都经济的贡献率达到15%以上。成都商业发展及商圈分布-50-商业物业分布据统计局统计，目前成都中心城大型百货店共25家，分布在以春熙路为中心约1000米半径范围内共19家；大型超市13家，其中二环路12家；成都的商业主要分为百货公司、购物中心、专业店（包括超市大卖场、家具家居超市、五金机电市场、电脑产品市场等）和底商-配套商业等四大类型；成都的商业主要分布在春熙路、盐市口和骡马市三大商圈，东二环区域由于住宅开发量巨大，商业需求旺盛，也将成为未来区域商业中心，目前代表物业为SM生活广场，类似的还有西大街、金沙光华商圈等：成都主要商圈分布图成都整体商业市场-51-春熙路商圈-春熙路是国内著名的商业步行街之一

,同时也是中高档百货类商业最聚集的区域之一，商业业态丰富、档次齐全，从低端的街边小店到高端百货——西武，能满足各个消费阶层的商业需求;盐市口-是成都最著名的市级商圈之一，商业以中档和中高档的和大型超市为主，由于距离春熙路较近，两个区域由青年路相连通，伴随整个片区商务的发展，有可能连成统一商业片区;骡马市商圈-商业主要以大型超市、专业店和中高端百货构成,满足周边居民日常生活需求的同时，也吸引各区域（特别是西部地区）的居民前往消费；西大街商圈-从规模和影响力角度，目前该区域还不能成为严格意义上的商圈，但是由于新城市广场的加入，特别是百佳超市、百盛的开业让该区域聚集了大量人气，随着商业氛围逐渐形成，该区域有望于骡马市商圈相连接;东二环商圈-东二环沿线目前正在开发的大盘总量很大，未来该区域居住人口总量较大，相应产生的消费需求将促使东二环出现区域商业中心,SM生活广场的出现在一定程度上缓解了该区域的商业需求，目前，东二环至东三环区域金沙光华商圈-近年形成的区域性商圈之一，业态主要有百货和大型超市构成，满足周边区域常住居民消费需求；会展商圈-由于会展的辐射效应以及周边住宅需求而形成的区域级商圈，业态主要有专业店和百货构成，目标客群以成都北部区域居民为主；成都整体商业市场-52-春熙路商圈商圈描述：春熙路商圈一春熙路步行街为核心，商圈范围是成都市东大街以北，南新街、中新街、北新街以东，总府路以南，红星路以西的范围及临街区域，区域面积约20公顷。该区域内有商业网点1100家左右。

现有商业供应：春熙路以中山广场为核心分东、西、南、北四段，各种类型专卖店、百货店等商业分布在步行街两侧；目前春熙路经营的在经营的商业面积22万平米左右，在建和即将入市的商业面积总共19万平方米左右。经营中的代表性商业有：太平洋百货春熙路店、伊势丹、伊藤洋华堂、王府井商城等；区域内新商业项目有群光百货、百盛（时代广场底层商业）等*备注：以上数据统计主要集中在上述春熙路商圈划定范围之内，南新街、中新街、北新街以西至青年路沿线集中大量服装批发市场，如万紫商城、九龙广场等，由于该类商业的目标客群、商业档次等与春熙路主体商业存在较大差距，暂不列入春熙路商圈研究范围之内。春熙路步行街红星路三段北新街中新街南新街总府路城守东大街成都整体商业市场-53-现有各类商业业态代表商业项目：商业业态代表商业项目百货公司太平洋百货、王府井商城、伊势丹、西武、伊藤洋华堂等购物中心第一城购物中心专卖店精益眼镜、metersbonwe旗舰店、时代印象、凤祥楼、劲浪体育成都整体商业市场-54-现有商业经营情况描述：商圈范围内集中多个中高档百货，是目前成都新型百货最集中的区域，其中伊藤洋华堂和王府井商城经营都比较好；伊势丹由于开业时间不久，加上内部品牌整体档次较高，单品价位偏高，目前经营情况一般，但是其时尚定位较受年轻白领们追捧；区域内正常营业的购物中心类商业只有“第一城购物中心”项目，目前NOVO、i.t.都已经进驻，时尚气息较浓，但是由于商业整体规模不大，目前经营面积较小，还需要进一步培养人气；区域内正科甲巷是著名的特色商品街，街道两旁集中了大量的特色小店，是年轻人淘货的理想去处，近两年周边商业档次不断提升，而自身在商品档次、产品结构上没有太大改变，人气已经逐渐衰落，街道两侧商业二层以上空置较多；春熙路作为西南区域最著名的商业步行街之一，日平均人流量在30万人次左右，节假日或活动期间更可高达50～60万；春熙路由于其文化属性吸引了国内外到蓉游客前往观光、购物；同时，由于区域聚集众多百货商场，也成为成都中档、中高端消费者集中消费区之一；从年龄结构上来看：消费者主要以中青年的中等收入消费者为主，文化与时尚并重视春熙路商圈的显著特征；成都整体商业市场-55-春熙路现有重点商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次入住率1王府井百货199921,000百货公司中高档100%2太平洋百货春熙店199323,000百货公司中高档100%3太平洋春熙新馆200414,000百货公司中高档100%4第一城市购物中心200620,411购物中心中高档80%5西武百货200613,000百货公司高档100%6伊势丹200732,000百货公司中高档100%7亚新生活广场N/A15,000已停业N/AN/A8伊藤洋华堂春熙路店199715,000百货公司中档100%*注：对商业物业档次水平的划分，目前没有精确的行业标准，我方依据以下几个重点因素进行划分：商业物业硬件设备设施新旧现状；主力商户（百货为主）品牌度，内部品牌质量（尤其一层）以及品牌保有量；商业物业内部交通便利程度及舒适度（滚梯数量、位置、主通道宽度）；商业内部空间舒适度（层高、照明强度等）；公共共享空间（特指购物中心类）设置情况如：中庭、休息座椅、绿化小品等；不同商业品牌在各地的设店定位不同，从而导致档次水平略有浮动，我方结合各种因素，根据商业经验对各区域物业进行简单档次划分。以下各商圈商业划分标准同上。成都整体商业市场-56-春熙路现有商业构成比例春熙路目前百货业比例最高，在一定程度上提高了区域整体商业档次；购物中心类比例目前较少，精品店中店对于春熙路还是新的商业形态，第一城的出现为春熙路商业增添了时尚气息；区域内临街商铺对于步行街气氛营造作用最大同时正科甲巷依然分布着不少的小店；成都整体商业市场-57-商圈优劣势分析

优势:历史悠久，是成都市城市名片，国内外游客到成都必去的站点之一；商业物业类型较全，百货商场、小商品、精品专卖、精品超市一应俱全，能够满足消费者各个方面消费需求；百货业聚集，步行街区域就聚集太平洋、王府井、伊藤洋华堂、伊势丹等百货，商业影响力强；商业档次普遍较高，新型在建物业商业部分定位同样是中高端路线，区域整体商业质量较高；红星路步行街的规划以及荔枝巷的改造，区域商业环境和商业氛围将进一步提升。劣势:购物类百货业态较集中，虽然产品定位和档次略有差别，但是同业竞争仍然较为激烈，百盛和群光百货的进入将会使区域百货类商业的竞争更加剧烈；区域缺乏大型购物中心类商业，整体区域购物类业态比重较大，娱乐休闲比重较小，在一定程度上影响区域商业的健全发展;春熙路步行街各段发展不平衡，北段最好，西段因为与服装批发市场区域相连接，人流较杂，商业发展相对较差，商业物业空置率较高；作为旅游商业区，区域内部人流质量参差不齐，发展中高端以上商业类型具有一定阻力；成都整体商业市场-58-盐市口商圈现有商业供应：目前盐市口商圈的范围是：以盐市口为中心，北至人民东路，南到西光华街，西起人民南路一段，东至青石桥街、青年路；区域规划总面积220亩，区内商业面积约28万平米左右，大小商家400余家。盐市口商圈是成都三大市级商圈之一，也是成都市传统商业区，区内聚集众多百货类和大型超市。目前区域内部商业主要形态仍为百货商场，区域购物中心类商业目前只有摩尔时尚广场，尚缺乏一站式消费场所；百货业市盐市口区域的主要业态；面积达到50000平方米的摩尔时尚广场增加了区域内商业构成元素。盐市口现存商业构成摩尔时尚广场仁恒广场成都整体商业市场-59-序号项目名称营业面积(平米)商业类型入住时间商业档次入住率1人民商场60,000百货公司1953中档100%2西武百货45,000奢侈品卖场2007高档100%3北京华联30,000百货公司1995中高档95%4新世界商场30,000百货公司2007中高档100%5大业百货12,000百货公司1998中档100%6仁和春天人东店9,200百货公司1999高档100%7摩尔时尚广场50,.000购物中心2007中高档80%8欧洲之星8,000百货公司2005中档80%9仁恒广场55,000购物中心2008高档现有代表性商业项目列表序号项目名称建筑面积(平米)商业类型入住时间商业档次1成都百货大楼50,000购物中心2011中高档未来代表性商业项目列表成都整体商业市场-60-现有各类商业业态代表商业项目：成都整体商业市场-61-现有商业特征描述：区域内新兴商业项目位中环广场下的新世界商场，定位中高端，目标客群瞄准成都市中青年中高收入阶层，以及中环和周边写字楼内的白领人士；另外，摩尔时尚购物中心是区域内唯一的一个购物中心类商业，由于其主力租户为家乐福超市和万达影城，零售专卖店面积相对较小，加上商业部分总建筑面积本身不大，在一定程度上影响了其业态丰富程度。总体，区域内既有大型综合超市，也有时尚百货和购物购物中心，区域商业规模优势明显，加上成百等老百货拥有一批固定消费客群，区域商业整体竞争力不可小视；目前区域内商务发展趋势旺盛，仁恒广场建成后不仅会增加区域内高端商务比重，同时也会有大面积优质商业进入市场，盐市口商业整体升级即将显现。区域消费客群构成情况：盐市口是成都市著名老商业区，由于多数商业设施陈旧，商业物业经营时间久远，拥有一批固定消费客群，如成都百货大楼、人民商场等物业；区域老商业项目整体商业档次不高，目标客群主要集中在城市中等收入群体，不过摩尔时尚广场和新世界的加入，以及人民商场的整改，区域优质商业比例有所上升，商业时尚度增强，商品结构比例更加合理，吸引了部分中高收入阶层以及周边写字楼办公人群前往消费；区域内有好又多和家乐福两大超市，成为周边区域的配套商业中心，丰富了消费客群的结构层次；从区域发展来看，区域内商务写字楼供应量较大，如“仁恒广场”区域商务氛围有望进一步增强，同时对优质商业的需求也将拉动区域商业的供应和原有物业的升级，盐市口区域未来中高收入客群比例将会增大；区域环境以及道路交通的改造将会增强内部商业凝聚力。成都整体商业市场-62-商圈优劣势分析：优势：成都著名老商圈，成都市三大市级商圈之一，商业规模大，业态丰富；经过整改后交通环境有所改善，区域环境趋于完善；百货业聚集，商业单体面积普遍较大，未来发展潜力较大；位于成都CBD规划范围内，区域内高档写字楼数量的增加将会推动区域商业的整体升级；劣势：目前区域环境仍显混乱，对于中高收入客群吸引力不足；区域中高端优质商业总量不大，商业项目分布相对分散，商业集群效应仍需加强；成都整体商业市场-63-骡马市商圈现有商业骡马市商圈位于青羊区,老商圈范围东到玉带桥，南到省武警总队，西沿羊市街到市委门口，沿青龙街到八宝街西口，北到成都剧场；根据规划，骡马市商圈再造范围位于青羊区新华西路辖区，约410亩。整个区域以青龙巷、千祥街、署前街、铁箍井街、西府北街、西府南街围合的“H”形区域将构成骡马市商圈核心区，在核心区形成一个四通八达的商业圈；根据高纬环球统计的数据，目前骡马市商圈商业面积22万平方米左右（包含已经倒闭的熊猫城10万平米），在营业的商业面积12万平方米左右：骡马市现存商业规模相对盐市口和春熙路较小；目前区域百货有太平洋百货、购物中心有铂金城广场，但是目前铂金城招商情况和经营情况都不佳。成都整体商业市场-64-现有各类商业业态代表商业项目：商业业态代表商业项目百货公司太平洋百货全兴店专业店家乐福八宝街店、五星电器购物中心铂金城成都整体商业市场-65-现有商业经营情况描述：目前骡马市趋于商业整体商业氛围不浓，商圈辐射范围有限；区域目前中高端商业只有太平洋百货，其目标客群主要来自于西部区域，经营情况良好；家乐福超市经营情况良好，是区域内常住人口日常生活类购物的核心；作为区域内购物中心类业态的铂金城，目前整体招商情况和经营情况并不理想，临街部分首二层有部分专卖店（VERYMODA、ETAM等），内部商铺空置率较高；位于内侧的奥特莱斯，由于货品陈旧等原因，虽然有GUCCI等一线折扣，仍然难以维持经营，近期会陆续撤出。总体上，骡马市商圈现存商业总量不大，优质商业比例相对较小，对于城区中高收入客群吸引力目前略显不足，区域内写字楼酒店供应量的增加会在一定程度上刺激区域商业的繁荣，趋于复兴仍需要一段时间。成都整体商业市场-66-骡马市商圈现有代表商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次入住率1太平洋百货全兴店199033,526百货公司中高档100%2家乐福八宝街店19998,000专业店N/A100%3成都熊猫城2005100,000改造中N/AN/A4国信广场N/A14,000写字楼底商金融配套85%5铂金城200540,000购物中心中档50%6五星商业广场200520,000专业店N/A100%成都整体商业市场-67-骡马市商圈优劣势分析:优势:道路交通的改造，改变了区域行车不便的局面；青龙街、八宝街两侧以及邻近区域写字楼项目众多，骡马市区域同样位于成都市规划的CBD区域内，商务的发展将带动整个片区的商业繁荣；西北侧西大街沿线写字楼、住宅以及商业陆续入市，整个片区由西大街、八宝街和青龙街相贯穿，西大街——骡马市商圈正在逐渐形成；区域新型商业物业比例较大，未来区域商业规划空间大；劣势:虽然曾经是成都市著名商业繁华区，现在商业经营总规模较小，商业密集度、业态丰富程度都无法与春熙路、盐市口等区域相比；商圈内目前优质商业规模小，目前品质较高的只有太平洋百货，商业氛围的培养还需要一段相对较长时间；铂金城定位为购物中心，但是特色不明显，空置率较高，经营情况不好，区域内缺乏具有号召性的大体量综合购物中心；成都整体商业市场-68-区域性商圈区域性商圈通过我们对成都商业市场的调查研究，目前成都除了上述春熙路、盐市口、骡马市三大传统商圈外，还并存着由于各区域居民生活购物就近需求催生的区域型商圈，这些商圈主要满足局部区域内常住居民以及办公室内购物人士的消费需求，地域性特征明显，如：西大街商圈、东二环商圈、金沙光华商圈、会展商圈等；成都整体商业市场-69-西大街商圈现有商业供应：西大街商圈是新兴的区域性商圈之一，商圈的崛起由于新城市广场的入市而加速；目前西大街主要商业供应为新城市广场、人民商场黄河店和苏宁电器国贸广场店，商业供应量将近14万平米。西大街商业主要客群有周边常住居民以及西部区域人口为主，主要消费类型目前为日活必需品消费，中高端百货类消费比例暂时较小；西大街与骡马市商圈相接壤，与骡马市商圈合力形成西部商业带。成都整体商业市场-70-现有各类商业业态代表商业项目：商业业态代表商业项目购物中心新城市广场（包含米乐星KTV、百盛、屈臣氏、国美电器、新城市数码电影城、百佳超市）专业店苏宁电器国贸广场店百货人民商场黄河店成都整体商业市场-71-现有商业经营情况描述：区域由于新城市广场的出现，商圈雏形形成，目前区域具有一定商业氛围，大型超市以及电器专业店在区域经营情况较好，新城市广场内除超市以外业态经营情况较惨淡；购物中心的运营需要市场支撑，同时对发展商的运营实力也有很高的要求，西大街商圈的繁荣还需要一段时期的培养。西大街商圈现有商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积(平米)商业类型商业档次入住率1新城市广场2005100,000购物中心中档70%2人民商场黄河店199925,000百货公司中档100%3苏宁电器国贸广场店200212,000百货公司大众100%成都整体商业市场-72-西大街商圈优劣势分析:优势:西大街属于新兴区域性商圈，周边未来庞大的住宅和写字楼供应会为区域提供潜在消费客群；西部城区商业相比东部匮乏，特别是时尚精品、购物中心以及休闲娱乐等，西大街处于发展阶段，上升空间较大，能够截流西部消费客流；劣势:区域商业氛围还不够浓郁，还没有形成真正的商圈，百盛的开业增加了区域中高端商业面积，但是区域优质商业总规模不大，还不能形成商业集聚效应；新城市广场目前空置率较高，影响项目整体的商业氛围；商业结构目前呈现大众化，国美、苏宁、百佳等经营较好；相较之下，百盛经营情况不佳，以新城市广场为龙头的新项目还需要加大时尚因素的引入，增强娱乐休闲业态的比例，目前项目缺乏特色以留住区域中青年消费客群；成都整体商业市场-73-东二环商圈现有商业供应：东二环区域由于周边住宅开发量激增，商业需求增加导致新的区域性商圈逐渐形成；目前东二环商业主要集中在二环路东二段和建设路沿线区域，代表项目有SM生活广场、成都华联、好又多等区域在建大型居住区总规模较大，其中有华润24城、首创A-ZTown、万科金域蓝湾等成都整体商业市场-74-现有各类商业业态代表商业项目：商业业态代表商业项目购物中心SM生活广场（包含沃尔玛、国美、莱雅百货、肯德基等）专业店好又多百货成都华联成都整体商业市场-75-现有商业经营情况描述：SM生活广场位于二环东二段外，是目前区域规模最大的商业，也是区域目前唯一的购物中心，目前进驻项目的有国美电器、沃尔玛以及莱雅百货等商户，项目目前人气不足，卖场内部比较冷清；原因在于SM广场邻近区域入住人口总量暂时较少，附近区域新盘都在开发当中，对于10万以上商业市场支撑力度略显不足，同时也由于SM业态构成缺乏特色，无法吸引区域以外的消费者前来消费，仅靠当前区域内部居民经营难度较大；好又多、成都华联等位于一环线附近，周边区域住宅区较成熟，经营情况较好；序号项目名称营业面积（平米）商业类型商业档次入住率1SM城市广场100,500购物中心中高档85%2世纪联华超市东方明珠店11,000专业店-超市大众100%3成都华联商厦20,000百货公司中档100%4好又多新鸿店4500超市大众100%5首创AZTOWN-伊滕洋华堂30000百货公司中高档100%6首创AZTOWN商业街25000商业街N/A85%东二环商圈现有商业项目列表成都整体商业市场-76-未来商业:区域内商业供应将超过16万平米，其中万科、和记黄埔等发展商在区域内大规模拿地，其中必然会包含相当体量的商业面积，区域未来商业供应量将会远远超过16万平米。从已知的数据，未来区域内即将出现的商业比例为：商业类型主要以购物中心为主；伴随区域住宅开发量的不断增加，区域潜在消费市场巨大，新型购物中心类商业将会与现有商业共同打造东二环沿线新商业区；东二环未来商业比例成都整体商业市场项目名称所属商圈开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次龙湖三千里东二环商圈2009N/A商业街N/A华润置地二十四城东二环商圈2009100000购物中心N/A浅水半岛东二环商圈2008N/A底商-配套商业N/A-77-区域特征:区域房地产开发催生区域商业中心形成；区域商业现状总体规模小，商业分布零散，处于商业发展初级阶段；二环至三环沿线大盘聚集，未来区域会形成大规模优质住宅片区，商业消费潜力巨大；在一段时间内区域商业消费将会集中在生活日用品类为主，综合百货和精品购物中心需要在区域开发相对成熟之后入市；东二环商圈消费客群将会更多截流东部城区（特别是东二环以东大规模住宅开发区）客群，改变购物只去春熙路的商业格局。成都整体商业市场-78-会展商圈现有商业:商圈范围指以会展中心为核心，包含交大路、沙湾路、二环路西三段、二环路北一段及邻近区域;会展商圈商业以专业店——大型超市、家电连锁为主，是典型的区域商业中心

;成都整体商业市场-79-会展商圈现有商业项目列表:序号项目名称开业时间营业面积(平米)商业类型商业档次入住率1摩尔百盛200530,000百货公司中档85%2易初莲花200521,000专业店—超市大众100%3国美电器20073,500专业店—电器大众100%4人人乐200715,000专业店—超市大众-------5沃尔玛200619,000专业店—超市大众100%区域特征:以老会展为中心，区域内商业专业店比例最大，大型卖场满足周边区域常住居民日常消费需求；如同西大街商圈、东二环商圈，北部城区生活服务中心集中在会展商圈内；该商圈人流主要来自于会展周边、北部区域以及二环路北段沿线区域。会展商圈业态结构成都整体商业市场-80-金沙光华商圈现有商业供应：如前所述，金沙商圈同样是由于西部城区住宅开发，居民日常消费就近选择的结果；目前的金沙商圈主要核心区是以金沙车站为中心，以青羊大道为轴线分布；目前区域内现有商业有西单商场、创美家居、家乐福光华店等，区域内现存商业14万平方米左右。成都整体商业市场-81-金沙光华商圈现有商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次1北京西单商场200540000百货公司中档2家乐福光华店20038000专业店-超市大众3百安居金沙店200513000专业店-家居建材中高档4麦德龙200111000专业店-超市大众5创美家居·金沙国际200460000专业店-家具家居中高档1大地新光华广场Sep-0728000商业街中高档2力宝乐宾百货Dec-0730000百货公司中高档3沃尔玛超市大地新光华广场店Sep-0720000专业店-超市大众4仁和春天广场2009100000购物中心中高档5优品道大型超市项目200721000专业店-超市大众6优品道200720000商业街中高档7金沙万瑞中心2009N/AN/AN/A8华府金沙2008N/A底商-配套商业N/A成都整体商业市场-82-区域新项目商业结构特征专业店—大型超市、电器连锁在区域商业比重最大，区域商业生活属性明显；新型商业类型—购物中心成为市场主角；具有明显的区域特征，集中分布在同一片区，辐射西二环、西三环区域。双楠商圈现有商业供应：双楠商圈是距离贵项目地块距离最近的商业区，同时该商圈也是西城区较早形成的商业区；目前的双楠商圈商业主要分布在二环路西一段两侧，现有商业面积总量不大，主要有伊藤洋华堂双楠店和人人乐双楠店；成都整体商业市场-83-双楠商圈现有商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次入住率1伊藤洋华堂200324000百货公司中档100%2人人乐双楠店200325000专业店-超市大众100%区域现有商业特征区域现存商业以大众类日常消费为主，带有明显的区域邻里中心特征；伊藤洋华堂和人人乐超市都是2003年开业，经过几年发展，两店经营都还算理想，但是区域内新商业供应较其他区域明显不足；从城市商业分布角度看，双楠商圈的出现满足其所在局部区域居民日常生活购物以及就近商业消费的需求，但是整体并没有形成以覆盖西部城区的商业规模；金沙光华商圈的发展对于双楠区域有一定的影响，未来新项目陆续进驻金沙光华商圈，会在一定程度上压制双楠商业的向外辐射；双楠商圈距离贵项目最近，但是由于双楠商业结构单一、规模有限，对于贵项目商业的发展影响不大，具体要视贵项目商业规划而定。成都整体商业市场-84-城南商圈现有商业供应：商圈分布区域以人南立交为核心，沿二环路两侧分布；目前分布的商业有家乐福、好又多、国美电器、天府汇城购物中心等；成都整体商业市场-85-城南商圈现有商业项目列表项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次入住率百安居科华店20067,800专业店-家居中档100%家乐福大世界店--------1,0000专业店-超市大众100%仁和春天棕北店20036,000百货公司高档100%国美电器棕北店20025,000专业店-电器大众100%好又多亚太店19974,000专业店-超市大众100%天府汇城购物中心2003100,000购物中心中档95%好百年200570,000专业店-家居中高档100%苏宁电器20064,000专业店-电器大众100%区域现有商业特征区域商业中心已经基本成形，商业辐射城南区域，商圈业态涵盖高端百货、家电、大型超市、家居建材等；于其他区域型商圈相同，商圈的发展由于天府汇城购物中心（内部有世纪华联、友谊百货）而加速发展，天府汇城购物中心面积10万平方米。成都整体商业市场-86-天府新城—城南科技区商圈10个以上五星级酒店、拥有人造沙滩的海洋馆、屹立于水中央的1800座歌剧院、2万平方米的现代艺术馆……未来的天府新城将充满时尚元素。“会展经济”也将是‘时尚城南’的一张对外名片，今后的天府新城，如同洲际、希尔顿这样的五星级酒店将达到10个以上。”天府新城还将打造高档购物商业圈，奥特莱斯品牌购物街、中航时尚购物中心、深圳茂业精品商城、城南国际购物商圈等大型时尚卖场将成我市全新的“时尚标签”。成都整体商业市场已建大型商业物业成都整体商业市场已建商业租售情况目前，区域内仅融城理想底商铺面在售，临近地铁铺面25000元/平米，其余铺面10000-15000元/平米.区域内底层商铺平均租金在70-150元/平米/月之间。成都整体商业市场区域零售商业物业市场供应预测2010年及2011年是南延线商业供应高峰期，南延线目前整体商业存量近40万平米，至2012年约有23个大型商业面市，整体供应量突破200万平米，业态规划为百货、超市等大卖场，餐饮娱乐、运动休闲等商业街，旅游文化等复合商业体。区域商业前景看好，潜力巨大。成都整体商业市场区域未来大型商业效果图荷兰GTC时尚购物街深圳茂业集团高端商业中航时尚购物中心苏宁大型购物中心成都整体商业市场成都整体商业市场各商圈租金对比-92--93-各区域面积超过5万平方米代表商业项目列表成都整体商业市场项目名称所属商圈开业时间营业面积商业类型人民商场盐市口店盐市口商圈195360,000百货公司天府汇城购物中心城南商圈2003100,000购物中心创美家居·金沙国际金沙光华商圈200460000专业店-家具家居创美家居·金沙国际金沙光华商圈200460000专业店-家具家居新城市广场西大街商圈2005100,000购物中心成都熊猫城骡马市商圈2005100,000倒闭SM城市广场东二环商圈2006100500购物中心摩尔时尚广场盐市口商圈200750,000购物中心成都万达商业广场东南二环2008150,000购物中心群光百货春熙路商圈2008100,000百货公司仁恒广场盐市口商圈200855,000购物中心仁和春天广场金沙光华商圈2009100000购物中心华润置地二十四城东二环商圈2009100000购物中心四川文化城春熙路商圈------57,000成都市面积超过5万平方米商业项目分布图市级商圈区域型商圈大型商业分布特征：面积超过5万平米的大型商业多数都分布在区域型商圈内，春熙路为代表的核心商圈目前大体量物业相对较少，并且每个已经形成的区域商圈内基本都有一个面积10万平米以上的购物中心物业，从全市商业发展来看大体量物业的出现是区域商圈形成的标志；从右图上可以看到面积超过10万的大型购物中心类项目基本上沿二环线均匀分布，结合已有商业物业，将会加强各区域商圈的辐射能力，最终构成东部、西部、南部三大商业聚集区，北部发展目前较缓，各项目建成后，二环将形成商业环带；三环线二环线一环线成都整体商业市场-94-其他商业分布专业物流类商业市场：城北以荷花池区域日用品批发市场、五块石区域的药材等批发市场、高笋塘区域的建材等批发市场构成成都批发物流及货物集散中心;城南专业市场主要由红牌楼以汽配专业市场、汽车整车专业市场、川藏线家具专业市场、一环路电脑市场组成;餐饮娱乐类市场：成都餐饮业发达，形成了诸如：琴台路、一品天下等主题餐饮街，在沙湾、羊西绒、府南新区、武侯祠、双楠、肖家河、紫荆、玉林、科华路、望平街、李家沱等区域也聚集了一定规模的餐饮类业态;成都娱乐类业态主要由酒吧、KTV、迪厅等构成，在成都尤以玉林、紫荆、红瓦寺等地区为代表;餐饮以琴台路为例，因为店铺数量多，聚集各类餐饮110多户，成为有名的餐饮街；紫荆因为聚集紫荆电影城、MIX、侨江南等成为休闲娱乐集中区。规模与特色以及便捷的交通是商业特色街运营的关键。成都整体商业市场-95-成都商业业态发展趋势分析：通过以上我们对成都市各级商圈的分析总结，我们对成都商业市场发展归纳为以下几个特征：百货走中高端精品路线：从近两年各个商圈的发展来看，中高端时尚类百货是城区商业发展的重点之一；购物中心发展成为趋势：不论市级商圈还是区域性商圈，我们都能看到购物中心的数量和规模再逐渐增加，区别于百货等传统商业新商业模式将会越来越多在市场上出现；连锁超市影响区域商业中心布局：从目前成都市商圈分布格局可望以看出，大型连锁超市等专业店进驻加速各个区域商圈的形成，并占据区域商业核心位置，满足区域居民便利和日常消费需求；成都整体商业市场-96-整体商业市场小结：通过以上对成都整体商业市场的分析，可以得出以下结论：目前城区优质商业主要还是集中在春熙路和盐市口区域，并且伴随新项目的陆续完工，这两个市级商圈仍会继续升级发展，其中盐市口的发展潜力相比较大；骡马市与西大街商业由于交通等原因会相互融合，成为影响整个西部城区的商业区；城市未来商业供应中，购物中心模式会越来越多地出现，从目前市场上已有的购物中心类商业来看，各项目运营情况目前并不理想，原因在于区域市场不够成熟以及发展商对于购物中心模式经验不足导致，缺乏特色是目前市场上购物中心普遍存在的特征；新项目单体规模逐渐增大，从新项目构成情况看，单体50000平米以上的项目逐渐增多，特别是面积超过10万的商业集中供应，发展商对于商业物业功能结构、业态业种的丰富程度越来越重视，也希望通过规模优势塑造自身的商业核心地位；城区各个方向区域商圈逐渐形成，城区商业格局日趋合理，二环沿线将形成商业带，对二环周边以及三环沿线消费者的争夺将会成为和大型项目的重点，本项目商业处于目前的西部商圈、城南商圈的夹角，两大商圈对于区域有一定辐射，但区域内仍存在一定商业空间，商业定位一方面考虑临近商圈的发展情况，同时更要视区域内新项目的入市情况。城南天府新城区域将成为新兴城市中心，未来发展关注的热点，发展潜力巨大。成都整体商业市场-97-演讲完毕，谢谢观看！快速消费品行业竞争的核心成功因素LOREMIPSUMDOLOR目录Loremipsumdolorsitamet,consecteturadipisicingelit.LOREMIPSUMDOLOR通过具有高覆盖率和多种渠道并存的分销网络来接近消费者，达到高铺货率合理的分销模式和有效的渠道控制和管理以强大的市场营销功能为导向的营销组织，实现市场和销售有效的协同品牌知度度的提升和营销效率的提升正确的市场拓展策略核心成功因素快速消费品行业竞争的核心成功因素案例宝洁的多渠道分销网络渠道结构渠道A一般用于拓展新市场利用既有的日用消费品分销渠道销售人员同时拜访批发商和零售商，采用双重手法来将产品推到渠道中渠道B渠道C产品流信息和控制流从渠道A演化过来当某一地区的销售已达到一定规模时，P&G从第一层批发商中寻找一个合适的批发商，将之发展成为分销商分销商与P&G签定合同，承担责任、接受培训并享有优惠和权利，批发商则只有购销关系一定时期A、B共享，最终完全转为B模式直接客户是指宝洁较为重视的那些有实力连锁零售商这些零售商目前所占的销售比重不大，但成长潜力很大，最终会成为日用消费品分销的主渠道P&G没有专门的部门负责渠道C的工作，而且渠道C不会和渠道A或B发生冲突描述P&G第一层批发商零售商消费者第二层批发商P&G分销商零售商消费者第二层批发商P&G直接客户消费者宝洁公司在中国建立了多渠道并存的分销网络，来充分接近消费者护发类产品(97年初)护肤类产品(97年初)案例45%59%91%90%2.4%4.6%11.0%11.5%飘柔潘婷诗芬力士50%73%60%1.2%2.4%2.4%玉兰油夏士莲旁氏香皂(97年初)洗衣粉(96年底)81%63%12.9%23.9%舒肤佳力士30%50%34%2.4%2.8%5.5%汰渍浪奇奥妙铺货率市场占有率依靠其强大的品牌效应及完善的分销渠道，宝洁产品无论是铺货率还是市场占有率都很高快速消费品行业的分销模式描述传统分销模式多层自上而下的体系，批发商之间根据商业习惯形成自然网络一级批发商多为国营、集体性质费用高而且体系僵化目前这一模式的作用已逐渐被削弱区域分销模式联合分销模式根据一级批发商的背景(国营、集体、私营、外资、直销)和其它条件挑选最合适的，发展成为分销商，从而实现区域及当地分销减少了中间层次，将传统模式的二、三级合并，并通过与直销的结合，提高了销售的主动性各下属企业采用统一的销售渠道，让客户实现一站采购区域分销中心和全国销售总部相联形成有计划、有组织、控制良好的体系在销售中心与关键最终客户之间建立反馈，提高销售体系的反馈速度评价企业第一层批发商第二层(地区)零售商企业区域分销商二级批发商零售商企业全国分销中心、区域分销中心第二层(都市)农村小批发商自提扩展模式主要批发商连锁店主要零售商最终客户客户反馈“区域分销”模式和“联合分销”模式目前已经成为快速消费品行业的主要分销模式P&G的“联合分销”模式“联合分销”模式往往是企业在有多个不同地域的生产基地的情况下采用的，为降低物流成本和提高对市场的反应速度，而对区域渠道进行整合，成立分销中心，生产地址靠近分销中心，以提供方便和良好的销售服务建立全国分销中心体系，需要较大的投资，不仅反应在硬件上(仓库、电脑)等，而且往往需要电子化的销售管理和物流管理软件进行支持，最新的发展趋势是通过与主要经销商联网，实施电子数据交换(EDI)和即时库存(JIT)评价生产商(8个合资企业，分布于4个城市)区域分销中心(广州、上海、北京、成都、武汉)分销商(500个城市，1000~1500个分销商)零售商(全国有100万个网点销售P&G的产品)其它联合利华可口可乐百事可乐长虹在很长期内还无法采用“联合分销”模式“联合分销”模式广泛地被跨国企业所采用，但并不适合于长虹电池的营销现状长虹电池的分销模式在每个区域选择一定数量的批发商发展成为分销商，除了正常的购销关系外，长虹还应该提供优惠、折扣和其它权利，并帮助分销商进行分销和存货管理，建立完整的分销商管理和服务体系，这是渠道建设的核心所在分销商必须有广泛的销售网络，网络必须含有一定数量的二级批发商和零售商，并且能达到要求的覆盖范围，分销商需要向地区内的批发商和零售商送货、提供信用、仓储产品及POP资料零售商是渠道建设的另一个重点，通过货柜管理、促销宣传、卖场建设等手段和指标来拉动终端消费，并维护市场秩序和控制终端价格核心客户主要指一些大型连锁超市和新兴的零售业态(如大卖场)，长虹电池应建立专门的部门和采用完全以客户为导向的销售模式来拓展这一渠道说明长虹电池区域分销商核心客户二级批发商零售商罗兰•贝格建议长虹电池建立以分销商为核心的区域分销体系，同时迅速进入新兴的分销渠道案例P&G的分销商管理体系经济利益保障机制获得额外的定货折扣对其经营利润的部分承诺(在拓展时期)返利由于P&G的产品营销，他可以比以销其他产品承担更小的风险，获取更大的回报管理和控制机制服务和支持机制经销商和P&G的业务人员一起配合来有效实施以下渠道和职能经营规划存货管理零售覆盖运输与仓储售点广告与促销

企业应明确各项职能在企业和经销商

之间的分配，并确定各自的工作重点对于大的分销商，委派客户经理进驻其总部办公，小的分销商则由一个客户经理同时监控几个业务支持：帮助分销商拓展二级网点，分销货物管理支持：IDS改造计划，协助分销商按照宝洁的要求进行重组，帮助分销商分析问题并制定解决方案培训支持：定期对经销商的业务人员进行培训，介绍产品知识和营销知识广告支持：定期的广告促销，区域广告中出现经销商的名称保障分销商利润稳定渠道秩序协助分销商履行渠道职能控制分销商行为激发分销商的信心，

推动分销商的业务发展完善的分销商