工程项目全周期策划方案编制指引

项目全周期策划方案编制指引说明本模板为中南房地产集团下属各城市/项目公司编制《项目全周期策划》的操作指引，所有示例仅供参考。各城市/项目公司需在本指引内容框架下，结合项目自身实际，对各模块内容进行编写，最终形成本项目的《项目全周期策划方案》。项目全周期策划内容清单一项目全周期策划模板二一、项目全周期策划内容清单一、归项目额全周塘期策呀划内堵容清津单项目全周期策划内容清单一项目全周期策划模板二目主录项目段概况1产词品乐定伐位2开裂发鲜路疫线牢图3营许销众策揪划4成本睡策划5财务策策划6工程别策划8人往事腔策避划9二忌、寨项津目粉全毁周买期敌策渔划详模装板招标仅策划7物纹业纳管孤理101.项目听概况1.点1地痛块纠资涨源夺与较属益性1益.旅2项目呆基本炉指标1.工3周边校项目贸分析本贸部怎分昆主歪要阁围侄绕蔽地均块改属饭性掩、若项臣目诸基部本识规茂划嘴及旱开凯发金指策标猛、岭地佛块孙周席边由现漆有郊（德潜坚在贷）据竞盼品狱分裕析拿展奖开毫。叼需劈燕要汪说歼明呼项膏目文所迹处阔区碗位胁、铅周末边锡配腿套桶及隆资鞭源防、抬项章目渣基这本滩规纵划拴指港标赵、迅实百际荡开堂发树指盆标序、泳周剃边重竞与品苹的吓存扛量财、丙面勺积易段庆、秘价晴格搂、惨户缘瑞型线等守内耀容呜。1.1地胳块斥资孤源申与爽属特性请雁插芹入议项搁目确区聚位耽图，预需皇包狼含犹详倾细隔的技项秃目稀周鲜边殿道割路酬交拣通忍、静配梦套杰等骨内花容1陈.2项吼目锈基纠本亭指和标请插形入项炭目总胞图1粥.控3周边费项目蹄分析（1）本新案土哨地成忘交楼孟板价塔（约7苦1缎0揉0元/平彼米令）黎在郑区蛇域东市机场狠存流在石较淡大言的榴劣深势浪；铅其刮中脂威汉胁据最辨大齐就炒是惹和凝本狼案文最烈近烦的数中消海何国冬际芒社蕉区屠、筑启砖迪删方固洲叮；（2胶）区币域直异面竞柜争的祝中海员国际萌社区洒、启寇迪方尼洲项发目均怪主打魔刚需舒产品蔑；（健3升）愿本植案桂如秩果姑也梯做抚普优通胀的苗刚辩需催产况品馋，懒客玩户裤层朱竞啄争衬较山为荡激州烈袖，因竖此眠建蔑议偶本双案洪严陡格训控殊制肉面沈积猴和窜总勉价，沫便嫂于坐快杠速习跑检量敌。中花岗地块约4.8KM约3KM约1.9KM约7KM1.6KM土地海编号甜：N鞋O潜.项2害0骗1精2仙G聋4霉0（世蓬茂君杆望墅时）用渴地萌面科积乌：14炊76阁73㎡成交家楼面至价：64绪33元/㎡容悠积判率基：2贫.豪0土惑地加编悠号云：N男O桑.筹2姻0封1始3涝G蜜0格3（中呀海国迷际社盆区）用地买面积景：1免9魄0现1毛0希6㎡成交巷楼面葛价：55楼54元/㎡容积钥率：2.危36土擦地卷编抢号流：20霉11痛G5抛1（启野迪方卸洲）用地阁面积饥：3努9影3折8慌0使6㎡成交援楼面圈价：3宰0并4僻1元/㎡容积位率：3残.埋5土地脂编号堡：20扫13臭G3择4（吃中馅粮艳鸿仆云置）用荐地侨面构积驰：14斜49柴58㎡成交碌楼面站价：73碧38元/㎡容坚积壤率叶：2浅.托2土筝地丸编邪号刮：NO治.2蝇01苏0G唉60、61（绸富漏力幻玉城戒）用地音面积归：5粮7擦1领8凯6夜4㎡成交克楼面责价：4风5李0手0元/㎡（呜住宅约）容紧积膜率宴：0.租91.车3.1周边冻重要擦地块筋成交牧对比1.践3周边馅项目啄分析区身域疲竞单品房诚分免布冬图标识捏并说肆明：胃与本腾项目傅存在觉竞争遥关系搜的板扩块请嘉插台入欢区怜域忙竞促品表分戚布足图1书.翻3周边磁项目遥分析竞思品巷存侍量诊分淘析说明渗：1、核各该板舍块奖竞侦品诞库第存什总辫量枣。2、各库板块忆竞品劈燕是否碎有上伤市土忘地。3、未牢来市歪场竞野争压日力判确断（闹大、抢小、秘适中饲）1惨.遣3周边仿项目朽分析竞歉品氏面佣积漫段秤对驻比1辜.察3周边辣项目路分析竞品茅价格锻对比1.让3周业边鹊项基目写分虑析竞品殃户型咐对比1溜.打3周边丑项目捞分析1要.稳3窃.信7竞进争甲市列场图结识论请围鲜绕上商述6个方搭面，根对本杰项目毫竞争框市场优进行轰总体歇判断拔，并朝提出硬针对蹈性建唉议。2.产品币定位2米.涂1客蝴户维定认位2岁.形2业态后及户错型定绿位2宋.你3价值刺定位本渴部钻分妙主墨要副围浴绕心客核户套定袍位凭、帆业惑态槽及吵户幸型糊定贫位斑、寺价风值劝定余位口展竟开省。钻需讯要跌扼击要犹说贞明洞项真目盟的掉目踢标吉客悦户麦群性是剃谁苏？道客熟户蓝从吸哪稠里畅来拌？望客湖户侧的些敏硬感揉点矿是层什扭么劳？仓我播们惠要炮做底什更么债业弄态帅？艳在秆什嫂么盒样结的野面疫积粪段经做片什跟么抱样假的惨户昨型拌？封项塔目闯要紫做市哪雨些悔价煎值织点任？耍怎添么盛做型？2脚.絮1客户风定位项养目条所刑在器城续市经济谅结构怀及客摘群基走础分厉析2边0枯1馅4年x徐x市涂各汪区户县辩三驴产吐比苦重套分奏析匀示惨例毙（胡单熔位狱：绸亿奏元恒）清河谢区第筝三产惠业占边主导开发晓区第骆二产攻业占雅主导屑且经现济总蓬量在叉淮安谁各县高区中规最高（1）三句产比津重分鱼析（泪示例命）2.亲1客户安定位项晚目柳所荷在支城柿市经复济澡结冤构免及再客门群慈基皂础（2）各毙区县天企业驼保有巩量分挥析（锋示例导）开谈发脆区蕉：蒙外羞商剪及守港唐台洗企役业烈聚自集学的钞地赴方/淮阴缓区：铲民企特和私羡企的她聚集费区民锋营保企膜业技和劝私斗营伴企盘业撑是纹城病市惯发厌展铁的毫生隔力热军2.纪1客户粉定位2派.各1预.竿2竞品将客群策分析2犹.嘉1客户泪定位2.骨1.陵2我司段客群霜分析六（本忧项目莫前期专已成消交客膏户）（1）录各妙区居域暮近4年录成勉交脂量请插改入各螺区域晚成交启占比司图2.敏1客户爽定位2挂.中1适.拦2我司句客群祥分析航（本纠项目富前期起已成绝交客音户）（2）客下群年方龄与婚职业软分析请膝插着入姥已鸣购习客泽户得年款年峰龄伙分前析需表请斑插痰入月已还购弃客鞠户资职气业框分恒析偷表分钟析界结找论杯：中桌南朱世为纪溜城商已布购横业关主员年忌龄傻主璃要宽集徐中边在2颠5侄-像3段5岁行之味间扛，因占兔比5页7讯.扯9刮%，客瓣户群途体偏顷年轻匪化；客户促职业懂分析浆：目督前等购更买裙中苍南骑世刮纪盒城升的态客灵户抵主未要窄为死私双营锹业艳主狡和杯公疯司竿职抬员宜，挽其跟中势私躲营绒业医主怨占应比28飘.1吵%，公折司职僚员占驱比2板0梯.爆5争%；2.紫1客户惯定位目标倦客群躲定位【目标湖客户宅特征】以雨花源区地匪源型宫客户莫为主郑、部浪分河舒西外河溢型补客群切，看马重地播段兼皮顾舒肾适性。2梯.侮1客户愧定位目标荣客群姜定位溪（示砌例）【客户逐需求宏匹配】：1、3房1卫波控炎制盾在85阳-1抄00间，时控制鞠房源稠总价商，能升满足售刚性具需求盼；2、1血1跨0肯-悲1降3疮0偏扑舒描适颗型跃做3房2卫嘴户隙型如；3、12芦5-胡14妨0面积啦段户累型较崭混杂弦，无询明显圾分界街。1淘0府0以下稻为3房1卫为见主导其户型该面卵积段耀产品射覆盖耍两种柜，三将房两棍卫和递四房贩两卫4房面挖积段怖多集绍中在1胞3歇5租-核1丧4娘4间3杯F何2郑W户型丝式跨越倡面积摘段较猎大2.也2业态好及户趋型定侄位2.2.1萄各地惊块业罢态及晶需求定位1、A\逮B地块综滴合晨考尸虑主本格地楚块祸的平区喜域冻环薯境秃和猜周凶边板竞鹊争爪楼税盘轮产鉴品排定特位贺情移况汇，着为叶了可体珍现仇本轨楼砍盘春的昆差呜异火化慎提壶升亭竞们争吃力准，A、B地块别的设找计均吼为23间~3香3层的彼高层叔住宅签加2蹦~假3层的趋临街旷商业赚。客敏户以很刚需云为主糊，主础推6陪9平米参两房攻、8爷5平拴米差精撕致牌三肿房旦和1旧1伪0平米虹的舒伏适三俊房，筒原则山上不世设计1谦2溉0平社米元以大上方的爷产依品天。A地块B地块C地块2须.煌2业蠢态季及示户之型炎定乖位2.2.产1庭各拴地渗块闷业录态亩及遭需艰求定位2、C地博块稿的振用销地留性脸质法是极商触业焰办同公完。文针蜘对齐该辨地必块默的软所静属甚区选域脊和鼠周下边透环万境大影嫩响披，岁我由们矿的接定斤位手是岩以丈销始售弹为旬主俱的踏酒气店践式店公罪寓蒙和塘S殊O瞎H面O辆办爬公A地块B地叉块C地增块2馋.绞2业编态煌及么户头型药定讨位2编.2.2户型遮配比（1）A地块竞户型倦配比根据组初步亮规划捕计算庙，A地块比住宅像产品章约13浙万平舌米颗，汁约1外5妇0圆0套井。2.傻2业态框及户拼型定秩位2.2棒.2户型贼配比（2）B地同块鞋户江型处配助比根据慨初步导规划太计算岗，B地导块权住糖宅微产摊品兼约1谈3士.弯9陪2万平润米予，蕉约1擦5宗7搂6套。2栋.坟2业态抄及户爷型定附位2.2.2户型醋配比（3）启狭动寸区毕户歇型谱配喊比2样.欢2业舍态侍及婚户休型覆定罗位2.2然.3启动伞区设非计项批目悲启趴动月区万设磁计歇方介案高层1、6诸#楼腊设座计称图反（欲共50援8套）：9涨5夕+伞8叶5括+结8县5改+师8招9马+揉8稍9韵+灶8名5伙+庸8泰5晋+给9直5启动雀区推鲁出套招数，别户型夏配比总如下邪：2.讲2业绳态伙及制户含型蛮定站位项私目它启电动圈区扫设仆计死方荐案高搭层2蜻#楼设蚊计图浮（共90套）：1辈1驴0度+辆7禽0圈+半7柜0亭+申1枕1霞0启连动许区扑推武出遭套这数谦，值户价型号配易比权如席下牢：2.2.3启动何区设承计2裙.告2业叹态际及蒸户繁型迷定威位项目哄启动圣区设尘计方裙案高尿层7#楼设块计图续（共13润2套毛）：9慌5迅+耽8术5竞+千8擦5欲+视9叛5启动蛇区推桂出套炸数，侨户型愉配比逼如下赶：2孤.2研.3启动陈区设控计2扇.皆2业态暗及户呼型定拦位2汪.2.4三点铺一线罢及启席动区史设置临寨时幅售叹楼搁处铜及钳样否板倾间威的蚂位等置吐选吨择区：在C地阴块催南仔侧板面逼对号花弹岗喝路弊设冒置阴临刺时距售创楼去处素及林样轻板孩间弹。广主笋要裂考禽虑C地夜块箩最落后坏开管发诵可提以斑使抱用2到3年，悠且面京对A、B地临块遵之版间跨的塞中监花病岗接路扩便绳于拳通闲行要。启动世区位服置选划择：启告动模区龙选荡择B区柄东窄侧1、2、6、7今#四栋瞎楼。听地上每总建借筑面把积约60袜00南0平巾米泄。6#7#2#1#启动区2.熔3价值险定位1、请《价酷值古定仙位悄配容置狱点课检璃表》，好勾号选卡确杰定笼本敬项峰目怎分铁部窃分猜项拢配疤置绩档释次锁及兰标井准物，采并抚放盖入p责p脂t中滥。2、《价值给定位浓配置替点检敌表》右侧强插入扰文件奇。。3袋.开发猎路线命图3.朵1项目借开发父路线直图3垦.咬2项目蛙开发计分期待说明3.穷3亮麦点欧工打程彻定这位3.壳4三屡点雨一光线首计钟划3.凯5启溉动岔区葛、总临舱时阅示替范届区方计蹦划3淋.躬6体活验生区跳规掩划本割部倾分睬围悦绕梳项蛋目脂开缝发纲路佳线敬图论、音亮乘点旅工丈程太策锡划越两犬大摄块关展石开马。受需始要拢扼妖要隶说繁明拍项绒目资开根发贸分肠期迫、窄开游发其次员序煮；食明扶确必项诊目辩亮镇点宅工代程猜定隶位鸟、牵体苗验悟区误规鼓划况、肚三拴点拌一缸线者开乌发壳计昼划腐、饥启佩动颂区贩及今临城时董示电范预区楚开撇发失计挪划易等母内茎容伯。3.乘1项知目副开滔发毅路中线置图贞及迹分胆期躬示救意1#2替#3#4准#5#6#7笼#8#9混#1#2#3#4字#5#6#7洲#8#9夸#1歪0昨#B-1B-2B-3B-2B-1B-3A-1A-2A-3A-1C-2C-1C-2C-1A-2A-33氏.庆2项被目酒开锤发奴分福期裹说迟明根据脉每期肿的物擦业类常型和放预估列年去跟化量纹，每汗期的体开发负周期锅在1漠-乔2年，溪整个寇项目赠的预根估去隙化周片期在6年恼左铲右龄。3泥.役3亮慢点隔工已程君定行位134523344666滨河守景观估步行木道展漂示却时桑间运：xx年xx月配套俘幼儿羊园展示耐时间备：xx年xx月8888沿街诸配套盾商业展示孟时间随：x明x年xx月主娘入导口拴景弯观早节啊点展敢示红时寄间呢：x非x年x租x月高层雾组团挎景观歪区展板示津时劝间痰：xx年x袋x月特色切铺装纷小广睛场儿钞童鼻及肤老码年术活道动差一驻体里区展示飞时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