十堰市郧阳·祥源湾年度营销策略执行方案文本

年度营销策略执行方案智威【创造】广告2014年1月经过前几轮的沟通，目前实现了以下几块工作的推进：1、确立了以“居旅”为核心的开发模式；2、明确了以“湖湾旅居胜地”为项目的整体定位；3、明确了以“水”为主线贯穿项目整体营销推广；4、明确了以“鱼竿、桅杆、球杆”三杆生活方式；5、确立了以“一日游”旅游形式的体验式营销模式；6、建立了以“人商”为前期展示与销售的接待场所；7、确定了以“一字万金，十堰文豪”的项目起势活动。我们要思考我们的目标？第

1步2014年项绵目到一念期帽：一洗期一期位于彼项目煤西南列侧，勇共计8泥2暴8套册，非总负建丑筑绍面痰积轨约1台5万弟方泛，仓主积要艰以1抛8考0户浅型温为浇主夫。一鞭期尊推冰售案计曲划段：总货量：约15万㎡，约828套；A：首次开盘2014年9月B：二次加推2014年10月C：三次加推2014年12月D：四次加推2015年3月E：四次加推2015年6月A：总套数：约285套总面积：约5万㎡。B：总套数：约170套总面积：约3万㎡。C：总套数：114套总面积：约2万㎡。D：总套数：129套总面积：约3万㎡。E：总套数：130套总面积：约3万㎡。共学计82团8套数矩，建来筑面地积约1沃5万忽方一期幅销售撇计划柳：2014年首批房源570套，目标去化80%，总销金额5亿备注都：20蛮14年9-桶12月悠：富计葵划配推系出57瓶0套，剧面积享约10万㎡乏。2蒸0骗1丽5年1罚-恰6月叨：层推眠出姓剩禁余置约2魔5游0套鸟，已面军积灰约5万谦㎡被。此慢目权标轮的棋制减定逆是临立彼足整税体逢市已场缴形及式削预概判+项目项整体农定位或及运医营思态路+区域材竞品丢情况等综宪合因缺素的陡基础斑上所祖确定神的目傍标；百后续胳如何涨加推宴根据繁前期粉去化绳量及睛市场蓬情况巴而定李。开盘跪成交桃均价忽暂时纵：按6维2忍5佣0元/绒㎡，进绝行带目胳标籍测吊算积；目蜘标蝴如狮何鄙实地现郊？第2步首先潜，让我船们看秋看我尺们的徐客户朴是谁楚？他秆们在含那里抹？客霞户喷定情位主：索大复十赌堰核蜂心客源重要客威源边繁缘客舌源核心茶客户二它汽乐集个团轰中虹高萍层：窜二封汽尘中照高睛管蚂理币层永人慕士冠，避主店要风集脾中惑在贪东府岳想路五的将老秧小势区直及优北雪京迫路令部陷分孤高薯端悼小鲜区甚。十的堰绪政闯府流官借员：尸政墙府野官盗员杜对鸭于娃别倚墅昂存茧在划较级大汗需势求杂，肿由俱于更政宇策颗原随因蜘，取对结于样政辞府堆客酷源睛，启需绳谨更慎揉处狮理海并挨低锅调廉销交售播。企艳业蹲主：亮郧哲县这长剖岭菊开土发永区伍、士白沃浪牵经前济糠技树术去开角发葬区毙的驳企绕业酒主澡。商愧人：炕包讽括齐十散堰归重姨要驴商涝会魂的络主屑要魂领摩导霜及咬在郊十状堰裁经眨商面的浇外击来垃商盆人创（裁包切括的地苏产龙投权资恒、唇汽仅车愿产筹业旦链鼻投轰资访等浇）重要油客户边缘童客户经营资户：十宅堰人语民路漆、东哪岳路恭等城撇市主犬干道胀商户特，白构浪经永济开贵发区萝汽配化城经犬营户婚等主纳要商但户。武当哪山当签地居锹民：当地搭居民育旅游蓬收入迈可观尝，相顷比武态当山幸，项悟目地将离十恰堰市才区更统近，胳会吸迁引部箭分武业当山疾市民习前来娃置业辣。市吸区分改义善值型烈人防群：北露京路趣及市虾中心瓦老小途区的品改善它型置结业人芦群。外谨来伶客驱源母导闲入：十钓堰下储属市前县中境，郧蛙西县妇离项痛目较专近，红存在分地域湿上的趋优势若，郧篇西县歉外向铲置业埋者会匪考虑壳祥源好湾。度蜡假辨及震投垄资累客：随塞着郧埋县撤蚕县设甲区步穷伐的深加快畏，项支目的纲溢价仿前景扩日益示显现筋。祥农源湾轻可作姐为部少分外占地客使源（派西安誉、武忙汉等榜）度秋假及秒地产芳投资逢选择徐。从〖项目聪与城宪市的痕关系〗看党客猜群客甘户舰预域判糊第趣一耐步1根据矩项目亏与城蜘市的歌关系注看客颗群（呜第一劈燕张客梦户地缝图）从〖项飘目厅与狗周忆边深乡纳镇扒的脚关欠系〗看锡客衰群客关户唇预姿判纳第阴二躁步2主驾要禁乡晚镇唉客抹户械地象图肠叠升加肌（美第太二区张役客披户喂图片）本案客户地图分析泼步骤侧：项听目岂与油城邀市庭的题关骂系杰预棚判走客汪户英地拥图区位属性对应置业目的交通体系对应辐射范围3障.本般项份目债首钥期蛮入唐市薪产室品古以主为1巩8炭0方恭，五可堵做7房，毙性价膛比不矩言而润喻，旺可吸放纳包泊括度贼假客衬在内野的十伍堰第匠一居码所客岭户。产品体系对应辐射范围1咸.本项架目处颜于十罗堰市过区东架北部智的滨蒜江新燃区郧厨县，下郧县交是离旬十堰通最近党的县软市，德项目窄可吸己纳包秀括十转堰市撕区在舞内的连居住惧或工钉作的贵客户耻群体推。2.郧漆十忆一亦级梨路达已合拉炭通轰了枕项责目舒地滨与捉十厌堰搭市售区洽及津整呜个晚滨敌江宗新减区蛋，纲本气项丙目滴的抄地翅域逝属斯性性将穴吸约纳牵一妹部让分列以斧郧吊十贪一迎级骆路估为若主哭要耽动盗线蝴的宋客馋户脆群架体剂；根据鞭项目源与城饿市的婶关系预慨判提的夏客项群抱辐股射楚范觉围即图随着郧县撤县设区步伐加快，以及郧十一级路的成功开通，郧县成为离十堰最近的县市，同时随着滨江新区的建设，交通路网和配套设施逐步完善。通过一条一级路，将十堰市区与项目无缝对接。我们试着描绘了本项目客群的极限范围。认为主要客群在十堰市区。本案郧十一级路市区襄十高速与水十军堰款的蛙距航离：随着疤郧县燃撤县精设区舞脚步珍的加科快，抄同时妖郧十位一级坏路的蛮开通齿，直测接拉迅进了残祥源臂湾与尸十堰摔市区黄的距叹离。与郧砌西县器的距糠离：通惩过旅襄耽十校高租速么，呢郧窑西科县秒可灿直化接此上巷高均速务至间郧苦县正出惨口蜻下要至谢祥宰源虎湾检，仇非田常坟方钓便荒。根跳据敲项贺目症周拖边越的湖主色要怖交胡通柏动陷线过网略，忧我浅们姻预丙判屋本开项响目朵的品主恰要滑城本市艳客劈燕群纷区乞域伪为分十久堰鱼市葡区杠与团郧榜西谈县顾。郧西【柳陂镇】【青曲镇】【武当山镇】【六里坪镇】以上各四个汇乡镇演分布调在襄怎十高菊速两哀侧，粗均有特高速冈出口垃排布咽，至呼项目挂地非警常便捏捷，翅同时以拥有旁较为茂雄厚揉的经毕济基国础。冈四个起乡镇搞为项闷目主存要的音乡镇燃客户班所在橡地。项目母与周纸边乡筹镇的柴关系预色判肤的酱客元群丝式辐席射调范摘围姨图由围客界户丽地跟图迟结尘论椅“2大要则点”通持过拐本办次裁客曲户箭地似图物描洪摹祖，奋我绞们恨将逮信脊息忽汇泥总逢筛犹选挪，浇得垒出要点【姥1洋】客户淘生活怨区域刘图要点【2倘】客堆户梁主恳要矮动去线稍图要点1：伯客腹户粒生昆活锹区将域汽极立限辽图北京至路沿拦线小厦区车层城前路说沿允线歉小轧区北拘东皆岳薪路望沿豆线蛮小赖区经渔过歪分壶析颂，粘客随户绞目王前除主冷要轰集赞中允在挽北顶京堂路邮沿之线化高惜档悼小浴区坐（洋柳捡林乒春提晓姻、贫上慨海签城劫等舞高剖档芬小应区烫）妈，共东嘴岳由路佛及革车聪城所路笛为分早夹期费二主汽娇车困员怨工料宿北舍斥较异为仍集火中格的辫地亿方席。要点【闲2坐】客户脂主要术活动状动线纹图经过扣梳理螺，本士案客镰群主狡要的胞活动老动线烛包括盼：【道路】人林民晚路始、群北罢京最路蜡、读车欲城境路幕、曲东伸岳行路/柳林剥路、先公园堆路、追东环误路、螺襄十丑高速必等。经过弯分析获，客数户出笛行大绪部分冠以私虑家车湿为主拜，主珠要沿泡着十善堰城糖市主浩干道乱及高竿速出蚀入口络通行淡。客户哗分析找小结客户尺来源您：客强户柜主扫要渗集佳中撑在抬十在堰百市秆区嘴，吉以千及扇周租边率六证里旅坪塞、煌武嫩当床山芽、咸柳和陂拆、钞青逝曲拖等瞒乡技镇爽。月北蓝京图路仓沿递线价柳么林楼春恩晓踏、魔上盏海影城拌等匀高户档克小还区厉，盖以运及钉东验岳赶路民及案车舍城风路厘为寄早稍期刘二件汽系车布员屿工张宿班舍们；客衬户炮职偶业慈：以私骗营企湿业主欢为主或力，语企事注业单味位高盒管为晴辅；斩外贸坡金融威、教垮师、虾律师寸、高当级技系术人嫌才等骨为别余墅游万离客孤群。僚私营洁企业蜡业主筝中在贯汽车参城市兼场经催商的岸客户舞所占辉比例茂较大病。客户钟特征这：年龄脾在3乎5－45岁之洋间，僚家庭革年收蠢入主添要集势中在50乒-2羞00万偶；百总义资减产20拐0万-1蒸00哲0万以恩上；悟至少1套以伙上的宵物业损。且叫部分跃客户牧有商算业物鲜业；选择牵原因播：看货重撑别奥墅再生傻活冻、祝产剧品遗品孕质诊、膨资益源翻配劈燕套贴与逢未懒来寨前膊景牺。传兽播良渠芒道病：别窄墅而客肤群楚交拐际颗圈倍一蛮般淹较认广晌，素对姐周捡边矛人为具姑有耐带吊动亦话石语唱权督，别墅京客群登从亲灯朋好莫友处樱获知位产品蔽的比第例最亚高，由此宰可见番，开崭展别浆墅产熊品的灭圈层至营销编，培减育良弹好的货口碑席比较贴之报皇纸、否电视鉴等大兴众媒脖体的还传播狡效果偏更好恋。因此押，我寨们不巨能仅兼仅靠单骄纯广龙告傍宣思传短积左累实汽现绪有究效候蓄逮客虫，必须违加大平拓客舱范围氧、力洪度，岔和丰纠富渠脾道。前慢期镜，输大荣范矛围撞拓势客根，党实且现职客袖户丸积芬累照；认举筹氏前，密集消广告配合灰，加温深准客株户棕记地忆通旬过量口盗碑批传煮播汗繁哗殖绪客泄户，形详成腊效夫应惜的变叠声加最终，形泰成效方应叠俱加，射达到开妨盘岔核管爆结鹿果再跑让喘我贵们棚看顺看稀，我们滚项目扩拥有签什么啊？稀缺撤资源一流裙规化先龄进猜生为活品牌别实力中国椒（郧剑阳）·祥沫源永湾稀撞缺浅资侵源关键遍词：齿水、事热土中原勺第一傲，原诊生丽蜻岛南搏水灯北冈调秩工扛程稀建触成仙后叛，烈形萝成似四肯面侦环录水缓的沈中卖原诉第阀一湾大鞭岛侄，袜岛介上舅自楼然叼植勿被喇丰铅富灭，滤原甘生伟坡饿地身的纷自注然翁高始差陕形释成贿错隆落封的殊建昆筑穴群增落震，童带谨来侮丰运富禁的稍生刮态起天材际撑线短；亚款洲驼第壁一侨大宰人竟工碍湖锦，膜水籍库末总监面欺积8提4臭6平习方势千亲米想，岸被苦称安为低汉厘江弯的淹天掘然索水蒙位象调卡节老器乐，向有驴“术亚权洲兽天继池厉”评之赠美照誉第泰一去人虏工课湖衰，滩亚屑洲盏天间池南水矮北调双水源育地，蜜丹江负口库尊区位令于长津江中第游支望流汉良江的倚上游啦，国映家南仆水北面调中谅线工靠程水暴源地毕。南水凤北调宽，水检源地国家检一级吧水源渔保护政区，改水质难连续2拍5年捏稳硬定聋在变国惊家每二侄类鞋以景上酒标膜准之，妖水坊质府保痛持侦优践良一级付水源堪保护械区盛世历空前潮，逐钓水而尿居将以染“34甚5”发缩慧展软计送划沟为伙项批目白开奇发币建酸设县实朱施辽目男标题，拌即圾用3年谷时端间相，杂打种造亿国杠家4A级笼岛目屿疾风侍景鱼区数，卧吸忌引斗旅悦游美人辛次50万，标形成宝以岛佳屿居蓝住生易活、章生态母水景膊观光单和休成闲度扰假三裂大功掉能分耐区和芝七大表主题违度假降片区册。湖北奴望县鬼，鄂除西北偷明珠陨胳阳赔素陪有款“殿东恐控晨荆疮襄摩、方西缩慧制践汉谷水坏、拒南锦连沾川煌东辈、乡丰北问承开商慎洛踢”条和烧“它鄂登之枕屏放障歇、师豫揪之距门哈户梯、路陕霉之你咽助喉撞、盼蜀疏之制外族局使”唤之巡寿称那。咫伯尺屯城倦市封，帖规俭模套空扯前陨阳屈岛距衡十堰动仅1雷0公栏里穗，20分水钟拒车肉程抖，枕是裹距陆十炊堰移最姑近刷的闷大州型执湖裙域校和由旅株游润度席假蛮、载别毕墅喉用飞地畅项捧目卵；文浇化塘名康城没，役生觉态泪宝四地拥为有念恐员龙吊文耗化袍、惩人遍类天文殖化具、素汉活江恰文先化秧、肌郧委阳剪地楼方纪文罪化稍等议深狡厚熄的炸历锁史恳人遭文敢资窜源遮优赶势君，愧与姜武肉当至山漂旅迹游瘦、虏神参农软架勾、单古牵长慈安荒、如汉划水瞎生钻态纽奉旅负游捉相师得衰益航彰划；中原弃第一螺，原嗽生丽仆岛南碎水糕北坏调台工馆程记建觉成涌后通，军形肉成衬四洋面帜环欢水栏的列中臂原束第葵一册大慨岛雀，触岛来上牲自饿然毅植堂被似丰补富状，拼原梯生怕坡山地铜的赚自物然馆高椅差她形感成闻错桂落烟的捧建托筑跨群语落驰，绍带秋来借丰梨富历的应生担态跳天吴际畏线捉；亚洲唤第一缠大人潮工湖厕，水波库总岸面积84猫6平方钻千米抄，被某称为道汉江纸的天渔然水道位调杀节器经，有客“亚炉洲天径池”砖之美倡誉南夸水兽北仓调爬水嚷源满地禾，霞丹命江更口通库家区义位抢于氧长押江啊中评游质支质流钟汉线江盆的量上欺游僵，借国荷家衫南口水蚁北辞调鄙中阀线荡工旱程财水姻源营地直。国深家丈一工级橡水害源欠保呆护沾区料，筛水哪质铅连爽续2余5年演稳耀定念在让国绩家圾二仁类援以卡上闯标呈准吃，弯水救质扯保鹊持闭优草良立娱体航交狂通斗链盟接坝全匪球区境域迷内恶有判高抄速票、酿高碧铁罩、热汉似（霸江仔）别丹踏（淹江但）特旅汉游昏水忧路间，滨郧雷阳费大房诚道您东建西功向康横盘穿延规然划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