房地产项目管理四

第七章房地产项目管理主要内容

7.1房地产项目管理概述

7.2房地产开发项目质量控制

7.3房地产开发项目进度控制

7.4房地产开发项目成本控制

7.5房地产开发项目合同与安全管理§7.1房地产项目管理概述

房地产项目特点

房地产项目，是指在一个总体设计或总预算范围内，由一个或几个互有内在联系的单项工程所组成，建成后在经济上可以独立经营核算，在行政上又可以统一管理的单位工程。房地产项目具备以下几个特征：知识的密集性组织的层次性系统性

房地产项目管理的概念

房地产项目管理是指房地产开发企业在整个项目的开发建设过程中，通过计划、指挥、检查和调整等手段进行质量、进度、成本、合同与安全等方面的全面管理，并与社会各相关部门进行联络、协调，以实现项目的经济效益、社会效益和环境效益。房地产项目管理是房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进行的全面管理，是项目开发建设过程一项重要管理内容。一套完整、规范和科学的房地产开发项目管理体系是实现房地产开发项目管理目标的根本保证。房地六产项臂目管肾理的扰目标女与职犬能房释地础产嫁项击目委管厚理瞎的篮目捆标是穿寻带找底项守目寒成蛛本沟、歪时休间侍、把资克源郑、挑质吗量益等泰要彼素不的得最再优伞均键衡趣控酬制腐，吼实男现里项师目角投瓜资卖计桨划垂中秘的嘴经系济台效庆益泛、边社毁会摊效驶益程和法环尼境超效惩益恩。房地宣产项敲目管邻理的质基本泥职能包构括户：计却划是指套对房掠地产曾开发扮项目排进行鸟计划变管理抛，能恩使项俱目的继开发撑建设有计篮划、贺按顺浙序、块有条川不紊脉地展扎开。组说织是洗指捏通银过斑职搁责垫划披分名、恐授徐权课、宾合芽同汇的翁签条订至与童执呜行川，盘以区及裳根窄据黎有关互法绿律声、层法贴规虾，抗建葵立墨各无种基规搁章兽制辽度建，禾形江成给一录个犬高单效毫率福的州组跑织规保障犯体止系宿，挥使闹项披目岂的弦各昆项昏目缩慧标莫得郊以牺最躬终掉实竹现醉。控制是指眯对项叨目的亏质量催、进展度和遣成本拨进行弦控制牌，以或获得慎最大蝴综合效揉益盾。协摩调是指滨对开苏发项搞目与稼外部虾环境香、项蚂目各批子系亩统之元间，姻以及民项目不同罩阶段胖、不误同部拳门、积不同彻层次驶之间么的关杠系进吐行沟魂通与遮协调虹，女从仆而崖为蠢开穿发如项学目廊提倘供责和家谐限的听公冷共瓜环迹境律，果保性证摧项棋目唉开发建械设顺怕利进邀行。房地软产开都发项祥目招缩慧标（1）招菌标方盖式招揉标幻玉是皆实逆现槽项律目“三控树两管”（夸质福量疾控销制宅、傅进验度拐控舍制氧、成本粉控制撒、合头同管归理、府安全盛管理针）的罢前提奏与基事础。招荷标凶方挖式甘可偏以痒分宰为公开寇招标和邀请踏招标。羡房犹地宇产咳开铸发耽商犯可兽依滨开揉放迷项郑目辟的叨建典设陡规去模碰和塑复画杂砖程搭度原选炊择映招夫标悲方扰式青。公热开黎招取标，乘是聚指绢房傻地点产烦开农发暂项玻目落的哈招扩标森人芒在奏指拉定皆的灭报觉刊辩、纹电固子怜网需络厅或本其梢他拔媒叔体枯上丝式发帽布祖招洽标系公弯告勾，广吸那引叮众牺多挎的销投驰标印人慌参袄加级投后标备竞弹争较，袜招伶标慢人我从侵中逮择槐优闸选醋择盟中挺标糖单请位验的挨招呜标缓方酿式岛。柄公置开咸招佳标鉴是孩一抚种馋无忙限美制香的朱竞踪蝶争救方阁式划，沃按烈竞无争义程初度帆又赏可朴以康分躁为国厕际句竞屡争偿性条招奋标和国内固竞争壁性招暑标。邀叼请晌招话标，也想称选蜡择性抓招标脊或有聪限竞舞争招会标，慕是指袋招标抽人以雀投标隔邀请予书的弹方式币邀请顽特定错法人形或者事其他余组织件投标移，一嘉般选融择一呆定洒数老目延的酷法咳人扎或平其剂他杆组悬织摸（疏一舅般异不猜少搁于滨三歇家全）轮。（2）招改标程在序按效照携一钱般羡做集法棚，菠投已标凳程和序堪如霉下石：申请锋招标今。编制吸招标袖文件允。编巡寿制众招婆标冈工括程织标唱底粘。确舌定魄招青标刘方吊式鹿，晨发争布蹈招肉标轿公凑告殿或衬邀腹请挂投锻标驾函掌。投标某人资针格审它查。招标唱工程腐交底航及答踩疑。开标史、评猛标和棍决标弊。签订胖合同看。§7.滔2房铺地珍产赚开岛发幻玉项秆目代质元量薄控裁制房地廊产项伐目质肢量是扭国予家散现品行灾的善法堵律械、勿法乱规既、计技匠术狗标园准场、坟设企计敏文铃件蓬及成合礼同还中笔对趋房燥地蒜产纲开泽发术项尝目评工品程粘的敢安誉全商、残使欲用搁、等经滩济容、汤美宁观帐等齿特淋性呢的把综芦合龄要夜求脑。房奔地咽产献开铸发壤项堆目塌质铃量绪控让制是蜓指启项照目音管瘦理控机围构翼以集国灰家颂标骂准悲、常规都范泛或夸合绸同搅为预依膝据催，语确祖定米质付量何目缎标脂及大质犬量绩保差证宫、异改忽进雕措付施猴，询对效项颂目因决尊策拢阶基段机、连设灿计施阶纽奉段娃和凳施容工尾阶截段情进英行述全疏程练质店量帜监答督永和碍管踢理岗的脉活灯动纱。房席地碑产律项绑目娇特懂点房地幕产开象发项矛目质熄量的边特点周是由感房地厨产开货发项双目自驰身的溪特殊爸性决朴定的孝，主棚要包障括：质痛量架影同响滴因醉素核众松多质原量铸波虏动甲大质量圾离散质井量攻隐穴藏划性诞强竣工颜检验蚊局限掘大质曲量熄控蓝制朱的狂内防容质量高控制陕的主营要内禾容包起括：（1）忽前差期肆资埋料昏检狭验（2）原蹄材料氏检验（3）配钻套设毁备检铅验（4）想程传序跑与馅工勒艺深检坊验（5）施芹工阶愤段质汉量控果制（6）建背立质错量控剃制档创案制典度（7）竣丸工质稿量验葛收施工透阶段视质量戒控制虎手段（1）煤旁截站愧监逐督（2）松测料量（3）试斧验（4）指按令文妇件（5）规望定质棕量监西控工险作程锤序（6）乌利猛用江支浇付聪控轻制役手可段施工里阶段隆质量知控制咬是质咬量控倘制工齿作中足的核制心，带在施刘工阶县段，一盖般啄可晚采煌用速以输下丧六絮种摊手忘段潮进举行蹲质折量蛙控仓制澡：§7授.事3房地狭产开还发项亮目进愉度控驰制房贿地幅产钱开保发浴项最目巷进舰度赖控袜制是米指掀根传据霸开承发熔项穿目速各徐阶图段元的滨工盖作禁内从容祸、你程箩序胃、罗持冈续笼时勤间叫和早衔锄接渡关凡系陆编签制丽项感目咽进痒度是计奴划初，舱并挺以脸此络计敬划解为苦依孟据初，克综游合帽利亚用显组挑织砖、琴技猪术背、鲁经厉济摇和债合半同洗等沃手商段协，乒对弦建山设饰工敲程研项席目骨实婆施蛙的乱时舒间剃进宽行隙控恭制霸，形保庆证学项辈目法能笨在与满丈足泛其把时超间猾约拿束匹的复前休提她下岔实龄现块总挤体输目诸标游。进保度团控抛制袄的勾最嗓终怨目毕的是确尼保项视目进贿度目狗标的省实现扁，其核心锹内容是叼建彼设竭工刮期钢控宴制侧。进度检控制剃工作青的内跑容在传段统隔的娃房染地疾产缎开腿发膝项道目中，轨进度泡控制朽工作灿的主是要内捡容包僻括：（1）项划目建宜设总朽周期贸目标蚕的论刷证与忽分析碎；（2）粪编丑制搜项金目覆建康设叠工女程雕进其度脸计串划驳；（3）套编置制垫其狱他昂配祥套宁进久度茶计素划模；（4）集监虽督申项恩目只施衫工游进域度横计盆划患的拆执讽行拼；（5）烘施幕工轨现恰场谨的保调全研截与谁分喉析榴；（6）悄进怜度牛计祥划萝调纠整吹。随着底房地巷产市倡场的予发展校，进悦度控山制不昂再局巧限于膏房地尿产开稼发项蕉目，闸也逐躺步应笑用于和房地愧产投钢资领剧域，抖其核薪心是隙控制透投资钥工作纱进度更，包绵括谈呆判双进第度纤控骂制、资金违筹集志进度堵控制、资浴金峡支未付手控供制、法命律屈材爪料汪办俩理决进穿度过控虾制等。影赵响董项室目讽进鸽度调的顿因墙素钳分题析影晨响脾开壤发欲项梨目还进苏度末的性因抓素屠包之括：人曲的因逝素、偿技术吼因素留、材滨料设在备与玻构配蹄件因向素，美施工桶机械含设备沟因素书，资惰金因隐素，劫水文考、地寨质与号气象秘因素席等自浊然因毕素，队政治拐、经湿济、再环境迎等社虎会因东素，核以及轿其他邻不确站定因升素等维。上找述互因键素进中商以人的净因素影响衣最多腊，比楚如建依筑单浴位的既安全哈生产竖、资图金保备障、形图纸考设计蚊匹配该性等克等，皆还包忘括关际联肌人颜员鸡之的外反的疾社端会厅因爷素，比瓣如施茅工干医扰、拢交通盏管制创、环扫保投歌诉等冤等。自然测因素在趟进磁度拉计史划金编唯制炎中候较栏容霸易萌考罪虑扬，翁比刘如丧气饥候赞、昆水抛文册等污，池但狸也矮有饱不鹿可堂控衣制袭性番因牧素派，逆比辆如秃地钢下赔文明物阀的昂发农现崭、巧百抵年威未咽遇潜的畅自跑然越灾佳害炒等兆。进度辩控制台的手蹈段项鸽目摘进织度咸控匙制庙的主要后方法是棍筹贷划汽、兰控藏制趋和命协左调厚，主要熊措施包括低组织谊措施键、技觉术措娘施、远合同民措施墨、经昌济措锣施和类信息矿管理例措施吨等内摊容。（1）组手织措怕施组织婚措施溉主要胜包括：①利落血实讨项添目服进净度押管音理幕部进门遇的撕技尘术失人羽员真，播以敢及咐具庙体伸的币控脱制革任给务烈和闭管理职危责；②进般行项拆目分搬解，航如按闲项目玻结构炕、进革展阶宵段、副合同佩结构凝分解堪，并建立旱编码固体系短；③确指定进揪度协恩调工慈作制咽度，研如确走定每窜星期翠协调绝会议嘱举行俗的时沉间，协调凭会议炼的参膨加人补员等熟；④分取析影令响进术度目超标实但现的榴干扰助因素否。（2）璃技术妙措施技闻术闸措愤施址主臂要庸是慕采滤用钻技充术得手狱段滑加窑快愧施镇工遗进名度券，息尤愤其尿需暗要暴不河断拥探芝索辰、洋推垃广晓和团采挤用亏先膛进嚷的猴施萌工咏工悼艺六、家工附法场、毛新坛材宪料薯和蔬新裹设帜备丝式。（3）凶合乖同许措苍施合同产措施紫主要悄包括勒合同奖期限辆与项辩目开条发进蛛度计掠划协衡调、洗合同梯分类拼进度叛监督裕等内爹容。（4）经阳济措排施经捡济央措前施贪则观主歼要铅是旧通育过石经勤济庭手接段渣保融证蜓资振金叔供秆给涛，棉以续确疑保酸项萝目腹工键期坐，炸同麻时呈也构采臭用砍经握济收措励施除惩亿罚技延劫误典进喇度乘的师合豪同击方剧，牢保枪证障合图同倾进孩度醒计等划网的钱落萄实纵。（5）辣信肆息伯管缩慧理熊措召施信息毫管理斧措施伍主要恶是利算用项卫目计忧划进读度与坝实际科进度冠的动誉态比腐较．慎定期汉提供语进度置比较确报告霜等。进押度炮计坐划悬的鬼编瞎制匪程娃序房地音产开盛发项建目进衫度计旅划的迁编制耀程序北一般刘分为统四个贺步骤怪，包遣括：（1）稍将眨全士部丝式工群程晨内庭容邻分束解旨和饼归逗纳累为屯单映项临工障程足或岸工女序蔑。（2）统贫计或颜计算故每项毙工程牛内容送的工滚作量枯。（3）法计燥算趣每细个早单洲项涝工雹程可工馅作桑量酷所今需括时葵间授，厅可坐用振天咸数新表疫示画。（4）按绪正常谋施工辅的各际个单蚂项工勺程内戏容的傅逻辑乒顺序穿和制况约关尘系，影排列丝式施工析先后狭次序眼，从辰每项绢施工嚼工序醒的可叮能最宫早开殊工时秀间推酒算下液去，考可以蛛得出稻全部护工程而竣工接所需显的周至期；准再逆汪过来旧，从盯上述副竣工充日期互向前域推算由，可哑以求渐出每梦一施程工工委序的至最迟梁开始研日期锈。进绝度奥计厚划撤的亲编状制欠方晓法进壮度冤计安划重的窃编记制堤方宽法须主奸要脉有横别道钳图催法、网追络灿图备法、里程详碑法、进度怪曲线遍法等多疾种方城法，顽其中欲横道责图法搬和网召络图京法是裹最常突用的翼方法赖。横财道朝图挺法是用喇直线劣线条贱在时扭间坐良标上棋表示档出单旨项工辩程进税度的已方法乞。用俯横道剥图表骗示的舌进度没计划深，应递包括秀两个辅基本箩部分森，左预侧是愉工作边划分虹和基鼠本数矩据部顺分，区右侧番是横累道线京部分包。（1）杆横货道碗图僻法（2）网判络图矿法网络绪图法是以贴网络忆图的调形式蒸来表六达项疾目的津进度默计划纪。在洒网络信图中烤可确万切地袄表明幼各项羞工作腔的相闹互联旱系和坊制约见关系乖，并笔可以未计算输出工碰程各铜项工淹作的料最早朝和最等晚开蹄始时欲间，设从而般可以杆找出陶关键截工作止和关企键线袋路。关键古线路是段指株在泪该艘项盐目弹中组，胞直皂接兄影碌响抚项催目牛总涝工荐期印的常那菠一叫部刊分染连悬贯匪的间工怖作外。粱通糠过疤不阔断恐改防善饼网嫌络供计死划共，涉就矿可筒以填求酸得章各钟种抵优俱化谋方衬案冒。密例恨如极工朵期海最稻短路；愧各堆种延资宴源前最庭均淋衡我；灾在么某佩种过有冶限环制懂的勾资贤源肚条运件秘下潮，号编靠出辉最矿优钥的亮网替络宏计垄划尤；蓬在撑各秋种译不挡同重工堵期快下枪，亦选哪择异工纸程呀成拿本列最华低棵的卸网嗓络滔计挤划顷等叠。（3）睡里鼓程池碑炎法里程室碑法又称肢可交奔付成专果法字，该脑方法缎是在岸横道新图或筐者网裹络图舒上标腥示出颤一些酷关键赖事项疼，这巷些事楚项能丧够被彼明显免地确幅认，匠反映宋进度逐计划出执行浓中各茄个阶什段的锋目标孟，一婶般是控处于躁关键擦线路女上的鞭一些倾关键京项目鼓，这布些事露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