江苏无锡太科园项目营销策略报告

江苏公司谨呈：佛奥集团佛奥无锡太科园项目营销策略报告目录ContentsPART1市场分析PART2项目定位PART4营销推广PART3

物业发展建议项目本体分析SWOT分析及应对策略项目总体定位项目客群定位项目发展策略价格策略营销策略推广策略宏观市场分析竞争市场分析区域分析产品配比建议建筑风格建议景观风格建议户型建议装修建议商业建议PART1市场分析

宏观市场分析竞争市场分析本体及区域分析宏观市场城市地位无锡位于苏锡常都市圈，为江苏省第二大经济强市，拥有无可复制的城市资源，文化底蕴深厚。2012年全国城市GDP排名排名城市DGP(亿元)1上海

19195.6

2北京

16000

3广州

12303

4深圳

11502

5天津

11190.9

6苏州

10500

7重庆

10011

8成都

7080

9杭州

7011.8

10无锡

6900

11武汉670012佛山658013南京6140无锡为江苏省第二大城市，排名在苏州之后，南京之前。主要城市资源：京杭运河、梁溪河、太湖、蠡湖主要景点：鼋头渚、三国城、水浒城被水浸润的城市苏锡常都市圈上海南京都市圈宏驾观给市艇场发展葱规划无锡傅市未渗来将篇继续节发挥望湖湾柴城市旧特质她，打讯造特竭大城滩市。寨形成庆三心也、三奴区、慰三圈肾层的取城镇佛结构种，新过区未踢来打侍造临究空经足济战锤略中酸心。一体呼：无脂锡向湖尽湾歌特宗大铅城谎市两浅翼剃：江阴袍滨江咸大城体市、攻宜兴兰滨氿山大城胞市双轴秧双带凶：江湖陶城市鬼发展贞轴、乖环太捆湖城顿镇发鸦展带炕、江阔阴沿睡江城迟市发械展次宗带、鱼宜兴询滨氿籍城市能发展纯次轴本诉案无锡直规划：拾形累成马“爹一禾体途两番翼岁双纪轴范双捧带娃”一慎体两翼两腥翼双轴双贱轴双带双带太湖烘新城蛙区科披技胸新筝城破区锡东灾新城勒区惠山螺新城密区山水僻旅游义休闲础区锡西桑新城冰区三母心：精老垃城难商霜贸淹中随心压、载太咏湖旁新隙城怜商赞务驳中昆心怖、值蠡畏湖衬休派闲台中跟心三锤区：株中如心携老创城惰区服、隶太凉湖所新士城摧区痕、浑山翠水梅旅渴游头休住闲尺区三圈剂层：中心多城区椒、新友城区春、城蚕镇组皮群圈层撞一圈层庸二圈卸层府三老糖城俱商享贸筝中算心太饰湖航新抹城弓商避务讲中仇心蠡湖粮休闲进中心中心读老城圆区临空然经济茶战略腔中心束、国漠际先舟进制泥造业索区、详国家锅级科蚀技创蚁新区宏五观艳环还境城市秋交通20拥14年6月地坝铁一夏号线忧将开挪通，年残底2号线零竣工滥通车。将成规为江倡苏省第三将个地铁茶开始谷运营生的城斥市。“十斥二五盏”中巩期规驼划的4条骨楼架线逗路全割部借完揉工夏后两，群市秩民卫选慨择格轨抬道撒交林通著出涌行揭的英比顿例拐将奖达枪到徐公柏共肚交冤通定出忙行炮的30另%以上匠。沪宜拴高速沪悟宁亏高影速锡澄毫高速无锡爸东站无巡寿锡侨站无锡淘新区针站苏增南讨硕唉放手国劈燕际帽机反场内环弦路对外固高速底公路围：沪宁絮、沪先宜、续通锡顿、锡强澄高悟速等铁路雷：沪惊宁所铁数路巡寿穿测过伍无病锡霸东贩西巩全旬境桶；弊新举长尼铁折路德向钟北击连休接毫苏丽北须，娘往纸南趁联沉系凝浙贵江腔长长兴咸；机场片：苏南赏硕放絮国际抗机场锡太乱公路机场黎公路通胜锡接高纠速沪宁刘高铁新长叮高铁沪颈宁划城惧际察铁滥路无比锡尼西盒站无洁锡久城热际蹄铁每路乔站无牛锡攻已对经睬形雪成趋以毙高钻速涛公酸路邻、饱城芦市握干援道世、西轨犬道灿交付通蚕为岛支低撑浙的桌“病大班交济通鹊”袋格部局趴通蠢达饭苏重沪掌各厘地兰。宏观轨市场宏宇观碌政殃策无锡型属于洒发达颈三线颈城市垫，受松全国储房产台政策师影响肢较大购；且么经济陡发达迈的无铁锡也纪严格凝执行梨了限荣购、拴限贷啊政策火。国伸五据条出博售奶自廊有贞住此房员按赠规泉定北应缎征脖收皆的剑个院人体所奸得像税20锄%。房惠产呼税不飘动变产步统武一淡登盯记以筐房食养围老住千房亡信吗息惕联节网无此锡毁开颤征敲房花产惠税坐可标能恨性奔不吸大塞。其至中迅的娱执广行申细裳节僻还喘需具要某探半讨形。住薄房舅信史息构联吨网盗停倡滞晋，迁小勿产所权镇房掏难冤以熊转医正初。整仔合膏不酬动诞产访登书记裙职等责稀、咬建忽立恩不存动毁产观统钥一杰登庭记堂制梳度要。公木积铜金拘贷咽款侮政脑策悔不槐变霉，叙提籍取月时题间灰有粥变岁化杏。类型<90㎡首套>90㎡首套<120㎡二套首付比例不低于20%不低于30%不低于50%，贷款利率为同期首套利率的1.1倍对本虏市居斤民严渣格执掘行“咸限三奖”政所策，世但明差确了遮外地浓籍高从层次测人才赖的可袖购一滔套房屋资格裳。限三裳政策雅主要艘抑制轻外地疤炒房禁潮明确释外地皮籍高和层次限六贷限购额度继：一柴人可怜贷30万摩，利夫茫妻著双饱方惭最握高师可赚贷50万装。宏魄观御市卵场量陷价什走共势无叉锡秩商优品位房治市恋场概量牲价间表冲现坐平此稳节，蝴但逢升博温余乏掩力享，跌整铃体阶市兼场甩表屿现脏平浩淡镇。2010-2013年无锡累计商品房金额成交对比宏任观蛾市赶场板闸块拾特这征各粱板刷块造形脾成徒了宫价宵格错梯胶度柳，谈新值区愤板旁块折目点前煮处寄于胀成受交恢价途格去低笨地叙，舞成财交轰占亲比奏排蹈全都市略第宽三禾。惠嚼山浊板邻块枕：6匀2臂0塑0元/㎡代昂表液项识目照：果万卡达忌广抖场斯、迷理茎想母城放市规花割园锡山熟板块炎：68问00元/㎡代耗表帅项睛目章：渣华静夏·世纪占锦园直、恒丛大绿提洲北团塘番板迎块猪：73此00元/㎡代辨表跑项搁目欢：奸梧券桐忍水隆岸消、赏苏偿宁纷天静御戴广搬场南长问板块刮：94代00元/㎡代表据项目下：复棒地悦半城、跳时代闷上城城港中精板福块秆：98剑00元/㎡代表破项目孔：世挽茂国贼际广搁场、万红星糟国际袋广场太披湖餐新朱城载板递块沉：1讽0丈0医0敏0元/㎡代稍表傲项谈目剥：访朗营诗糕绿解郡浓、贷太联湖壤国餐际太社紧区新区泉板块鸦：7仆2抬0孔0元/㎡代覆表转项疼目冰：课保搅利顶中铲央相公耍园膀、厘君叨域较豪偷庭无习锡慌各益板羊块舱房卡价竟阶暂梯瓣表淘现2托0平1辽3年无拘锡各侦板块兽均价属与代井表楼御盘宏贷观傲市歇场市场初存量万套无锡盈截至20亲13年1筝2月底坏商品挣房存律量达1客4滑3释3否1盾6套，争市场副去化旺能力游一般尺，商互住库狗存比辆例逐葡步缩坑小，飞新区眉商住恒库存订压力核为全巡寿市最剂大。小飞结无宽锡捷属扛江受苏锹省辛第牧二向大惧经叫济春发咱达菌城芽市克，救文配化悄底傻蕴愤浓饭郁肿，人肢口护导威入狠能租力产强规划僚规划国有四属条地遇铁线迷路，沙目前1、2号线雪地铁辽在建查，城酬市发警展田空佣间基较狐大住雹宅限华购肥、枝限必贷，呢受探国劫家胖政辣策剪影隔响纸明千显淘，耽房从地崇产西市诱场版存据在因一踏定桨的舅政之策洋风衔险商侵品刷房年成溜交量62废3万方，月库均成携交量5新0万方唯以上耍，成钩交但价洽格8找5撒0努0元/㎡，市衡场量铜价表遇现平春稳，泽升温绞乏力新济区饼板攀块成交价济格树较举低，成交疗量占欠全存市订比浅重百不讨足两成，板块忘地位嘱不高，威存狱在醋可愉发蜡展榴的约空欧间P渴A命R径T扭1市码场卸分高析宏惕观蜘市代场浓分脾析竞争倘市场胳分析本丈体丙及盒区沙域我分横析商业密市场办配公复市糕场公伞寓姥市鹿场竞判争丙市南场-商侄业存凑量据拔网疑数浑据唐监技控延中逼心毅统建计烈显廉示刃，限截份至1尺2月27日减，稀全嫌市盒七觉区俯商支业席存唯量8豪5急0间5腿0套，纠面积7躲9疯7吗.肃3宰3万批平何。脖其山中捆，新姜区娇、岂惠哨山复两宝大制区蒸域杜商裕业冬存接量织均猛突脾破2万套强，成剂为无保锡未自售商畏业最劝集中笑的区仓域。新毁区秒商纱业辉存挤量照房勉面眼积晋从误三禁季植度挡的19难9.枪87万平鹊减少忌至19孤2.磨43万平主，成子为三跌季度取跌幅弦最大菠的区仙域。汤新世挪界国烈际纺惹织服玻装城83盟47套卖超28万平切的商铅业成俱为新盐区巨脸量商途业积壁压的碑主力乐。整呜体抛商小业潜市退场味存佳量被巨映大私，钢以赶新题区神、没惠辈山能区嫂域责为怒主诸，拴突括破2万套期。新舱区巨灿量商妖业堆盯积给20凝14年带范来巨搅大压垄力。竞就争劈燕市灵场-商业分布怨特征在售窝商业营体分菌布较屠为零宪散，僚但多只集中辰在市腾区等辈成熟个地段主，本迎案周纷边仅镜时代馒天街把商业危街在滨售五榜洲懒国醋际突广扔场请银马河页城九龙该仓拘星汇鞭天地上割尚害城亿丰骑时代忍广场盛芬唐·乐泻享僚城润雾泽18区龙湖蔽时代灶天街项目名称物业组合总体量商业体量润泽18区商业、住宅15万方1.5万方龙湖时代天街商业、住宅20万方20万方九龙仓星汇天地商业办公8万方2.5万方五洲国际广场银河城商业办公公寓15万方5万方上尚城商业办公5万方1.5万方盛唐·乐享城商业、办公12.8万方9万方亿丰时代广场商业20万方20万方新五区北塘惠升山崇惰安竞争惜市场-商出业商铺载规划在售弄项目历多为临商业扭体，裂商铺迁分割昌面积村较小项目名称商铺层数商铺层高商铺类型业态规划商铺面积段润泽18区地上2F4.5米商业街餐饮、酒吧、零售20-30㎡为主龙湖时代天街3F1F：5.6米2-3F：4.5米商业街餐饮、影院、零售50-500㎡不等主要为50-150㎡九龙仓星汇天地地上2F1F：4.6米2F：3米沿街商业餐饮、金融、休闲、会务配套60㎡-240㎡五洲国际广场银河城地上4F5.1米商业体零售、娱乐、休闲、餐饮主要20-40㎡上尚城地上2F4米办公裙楼沿街商业未定100㎡左右盛唐·乐享城地下2F，地上4F-2F：4.8米；-1F：6米；1-3F：5.7米；4F：5.2米商业体无锡首个全家庭乐享生活中心20-50㎡亿丰时代广场地上3F——商业体零售、影院、娱乐、餐饮等30-200㎡不等亿成丰吹时秒代知广希场润泽1纳8区盛采唐·乐喉享采城五洲夫银河希城竞寇争歇市崭场-商业价格寻特征惠山疤商铺器价格逆最低碑，其樱次，透新区巨本案侍周边肯时代晋天街尿售价匠也较伍低板块项目名称1F2F3F4F新区润泽18区3.5-5万2-3万————龙湖时代天街成交价2-2.2万1拖2:1.8万1.7-1.8万1.2万——南长九龙仓星汇天地3-3.5万2万————五洲国际广场银河城3.4万2.2万1.6万1.3万上尚城3万2.2-2.5万————北塘盛唐·乐享城4.6-4.7万2.8-2.9万2.3-2.4万1.7-1.8万惠山亿丰时代广场2.5万1.7万1.1万——竞争飘市场-商业销蚀售钱分膜析在售也商业删体多包采用厉统一嘉招商订和返敢租的历形式机进行折销售翼，但晶整体陷去化抄情况挪一般板块项目名称销售模式首开时间推案量去化量整体去化率新区润泽18区五年包租，三年返租，每年8%，抵房款，后两年九一分成2013.8.144457316.40%龙湖时代天街三年返租，每年返租8%，抵房款2012.11.3084028734.17%南长九龙仓星汇天地一楼前三年24%返租后三年20%返租2011.4.301158674.78%五洲国际广场银河城统一招商2012.370035050.00%北塘盛唐·乐享城前三年18%一次性抵扣房款，后面12年二八分成2013.63346419.16%惠山亿丰时代广场包租10年，前三年6%每年，抵房款，后7年每年10%返租2013.6.294474510.07%竞何争敢市莲场-商父业周姜边遣商予业通现夺状标记配套类型餐饮净湖水岸（餐饮、娱乐、快捷酒店）IPARK商业（餐饮、服务）新安安置区商业（生活配套）龙湖艳澜山商业（零售、餐饮）114232342添.巷5公里咬商业符配套误圈周边祥现有骨商业痛现状躬以生讯活配困套商裹业为授主，杏由于链区域籍认知怒度有辛待提匠升，饰商业舟氛围披不浓外厚。竞造争渣市咸场-商晃业小结区域脆外：在售听商业峡以综迈合体旅为主清，包放含商宪业和鞋办公温，总帮体量2娘-唯3万待方咳。疯年押去保化10蜜%作-遥30提%，整岛体获去丸化隙速规度秧缓兽慢雄。区涨域练内：在怕售商扛业以耳龙湖乐时代嫩天街库为大区体量蹄的商窗业带迷动区黄域商散业，活去化34闪%辐汉射崖整透个爹区翻域棍及抱全雀市扬。存翅量半：市蹲场过现指有贱商娘业袍库洋存焰较齐大板，狸给20坊14年无懒锡市笑场带浊来很购大危茫机项目值周边肃商业赛现状扒：以基术本生描活配萍套服省务园本区为畅主，避商业阁氛围灾不浓煮厚。销售腾模式蒸：以楼包租据和返淘租抵曾房款尺为主胞。给本欣案启伟示：是闹否璃需肚要狡设查置圣区雹域刮型炕商熊业压，盲需检要翅市译场虚的亚验抵证步和共时呈间唱的碌考曲量杂，委不绣建者议拌商桂业蒜体铺量洪做张大锻。竟建恨议固设浪置蜡沿敏街飞商敬铺风满唇足扣社域区素及挠周哗边虎产环业愉园吃的烫生勒活仅配共套事需丘求。竞争践市场-办裤公在售畏分布在牲售躁办圣公谈多陶集漂中竞在榴新溉区宣、蕉南饰长塞、无滨箩湖诸，兽周胃边眠多玻具爸备巨一感定康的擦商踢业傲或叔办渠公吊氛历围麦库MYCO新发汇融广场北塘滨证湖巾区南长肤区新衫区汇普金融大厦九龙仓星汇天地无锡世界贸易中心盛唐·乐享城龙山大厦喜年中心上海中心·城开国际项目名称物业组合总体量（万㎡）办公体量（万㎡）麦库MYCO商业、办公5.83融智大厦酒店、办公、商业10

——长江1号公寓、办公、商业154.5新发汇融广场办公、商业24.6约23九龙仓星汇天地商业办公85上尚城商业办公53汇普金融大厦办公（在售）商业2.95约2盛唐·乐享城办公、商业（主力在售）12.83龙山大厦公寓+办公+底商3.81.5喜年中心公寓+办公+底商8.33.8上海中心·城开国际公寓+办公+底商207麦库MYCO商业、办公5.83竞母争蚕市研场-办蒜公产品福打造多怀数促办丽公脊层扎高伟超4米，完在售好甲级浊、5弊A写字禽楼较虹少，拳多为驳商住喉类办孝公产缝品在静售项目名称办公定位产权年限内部设施层高电梯部数外立面材质麦库MYCO——40年——3米7玻璃幕墙融智大厦5A40年新风、中央空调4米8玻璃幕墙长江1号——40年——3.6米8玻璃幕墙新发汇融广场——40年——3.8米2玻璃幕墙九龙仓星汇天地小微企业创业孵化基地40年——4.6米6玻璃幕墙上尚城——40年——4米4仿真石漆汇普金融大厦甲级40年——3.5米3玻璃幕墙干挂石材盛唐·乐享城——40年——3.6米4玻璃幕墙龙山大厦5A40年中央空调4.6米6玻璃幕墙喜年中心5A40年中央空调4.6米12玻璃幕墙上海中心·城开国际5A甲级40年新风系统4.8米10玻璃幕墙无锡世界贸易中心甲级、5A40年中央空调、新风系统3.6米20玻璃幕墙竞填争移市株场-办元公面杆积阀、咬价喇格分漠割亲面严积效多暂在40炼-1超00㎡挪之税间明，键新流区挺在在售鹿办番公问价窝格俗在85菠00阿-9糕00补0元/㎡丽之理间区域项目名称标准层面积（㎡）分割面积段（㎡）在售单价（元/㎡）南北价差（元/㎡）楼层价差（元/㎡）新区麦库MYCO130046-68900020080-100融智大厦150080-15008400-850010030-80长江1号1800136、450-49090001000——新发汇融广场1800130-4008900，政府补贴300元/㎡300-60050-80南长区九龙仓星汇天地100050-516800——50-80上尚城100050-1158000——30-50汇普金融大厦90069-32513000——30-50无锡世界贸易中心1500-200066-2402500010050-80北塘区盛唐·乐享城800-86037-6010000————滨湖区龙山大厦153637、75、79、423、5771.2-1.5100左右200左右喜年中心160050、66、8214000150左右200-250上海中心·城开国际160098、121、128、24018000200左右300左右竞蒙争巡寿市稼场-办载公销售惩分析去化繁情况饶，年言均去锡化量惑多不裂足1万塌方光，异月妹均勤去扛化免套堆数轰多叨在1要0套虚以狭下悔，匠整控体岩去疑化饲速叠度丈缓爪慢这。区域项目名称首次开盘推案面积（㎡）去化面积（㎡）年度去化量（㎡）近期开盘推案套数去化套数月均去化量新区麦库MYCO2012-8-230252.8616305.74111662012-8-252930217融智大厦2012-10-288129.557682.2262872012-10-2843393长江1号————————2011-12-172962389新发汇融广场2013-4-2435022.3517008231632013-7-2425122南长区九龙仓星汇天地2011-4-3041509.2931064.711418.552013-3-30224717汇普金融大厦2013-9-293580.493121.7310358.472013-9-2923225无锡世界贸易中心2012-12-3110605.02740.127072012-12-311056＜1滨湖区龙山大厦2012-7-133685.553355.822214.962012-7-1380734竞恼争亚市垒场-办公重革点循办青公紧绕邻暖本小案娃，触待脂开胆发循办骨公8州.蝴1万帐方答，劲售筝价8茶9核0身0元/㎡臣，呢开年发吉商振具墨有蜓政滥府涨背阿景相，条确邪定胞将凳有7家截银成行设总粉部储入里驻开发企业新区发展集团有限公司（政府背景）物业费8元/㎡/月项目体量24.6万方已开发体量16.5万方待售体量8.1万方售价（元/㎡）8900整体规划7家银行入驻，工商局、地税、国税局等多家政府和银行机构入驻客户毫来源隔：与梳太科装园管县委会健有关篇系，江因此偶，几籍乎不扰对外映做推糕广，爸由管秤委会找招商护办直扰接介允绍客膨户前芒来看烟房，谨购买厦办公陡政府误补贴3嫌0床0元/㎡蔬，谜同猴时主，墓后淘期恨租兄金要保电证扎在5元/㎡目惊前7家配银幅行晨和俯政如府僵机任构食已贩经分确贞定帮入锈驻米，抄预共计丽交屠付标时扰间谊定及在2肌0被1产4年4月竞争形市场-办肥公小结区域栏外：办蚂公陕面狮积剃以澡小键面助积水为蔬主浊，坚产价品吓层它高伸以3.成6米番以勤上闭，逗单承价黎以6谱8逗0摸0秆-买2晓5育0态0刺0不等宅，月均辱去化雨速度均以3-亮17套臭不逢等隙。区肆域情内：浊新说区出内尽以务政岭府阁自钩建信办浸公肃为扰主善，位产禾业院人控口挨较轨多女，伏写拢字源楼嚷存遭量违较牧为畅饱羽和佣，盯价注格素以8绑5风0谅0枕-测9江5蜂0探0元/㎡问为戚主况。速相合对衡区握域清外悬去母化咽速宁度训相糠对堵缓西慢稠，愁月拖均姨去内化3脾-毅5套。销由售漏模照式渠：以汁返气租闪抵屯房偏款衣或顾者停租线赁检为帖主竞。给动本虹案妙启今示令：本哭案约办床公陆面印积至段耻设哥置堤需心契聪合喝市柱场等的引需梯求圣，面豆积觉小躲，济总辫价吐低绞为拢市骗场骂的暴主厌流奏，区域时内政温府扶痰持办内公楼遥是否补给本狸案带两来威盘胁和烫利好法，区哲域价例值有殿待提腿升的犯同时曲，是贤否有拴人气剪支撑响整个凶办公阴市场税。竞由争饺市帅场-公基寓在售态分布在稼售嘴分达布增：项目名称物业组合总体量（万㎡）办公体量（万㎡）新区哥伦布广场办公、公寓、商业、酒店10约2嘉悦中心商业、公寓、酒店2.51.1长江1号公寓、办公、商业155.2协信中心酒店、SOHO、办公、商业8.8——

五洲国际广场银河城商业办公公寓15约5联东U谷商业办公公寓15约5县前三号公寓、办公、商业1801.76融创星光广场公寓、住宅、商业101.2龙山大厦公寓+底商102.740喜年中心公寓+办公+底商3.81.7上海中心·城开国际公寓+办公+底商8.34新区哥伦布广场长江1号北塘滨牛湖笼区崇安晌区新悲区县前三号五洲国际广场银河城联东U谷龙山大厦喜年中心上海中心·城开国际融创星光广场嘉悦中心竞争年市场-公浇寓产因品跟打群造在挠售哀公赤寓肢多斯为SO贯HO、L强O计F通T定退位舞，净商躺住弟两权用拾打包造想，甜多虑为集民辜用称水锅电项目名称公寓定位层高产权年限水电外立面材料物业费新区哥伦布广场SOHO3.140年商用涂料3.1嘉悦中心LOFT4.640年商用真石漆、玻璃幕墙5长江1号SOHO340年商用玻璃幕墙3协信中心精装SOHO340年商用玻璃幕墙——产权式酒店公寓340年商用4五洲国际广场银河城SOHO5.140商用玻璃幕墙待定联东U谷Loft4.640商用石材+涂料4.8县前三号SOHO公寓3.670民用石材+涂料1.95融创星光广场产权式酒店公寓4.650商用玻璃幕墙3龙山大厦LOFT4.540商用玻璃幕墙3.5喜年中心LOFT4.640商用玻璃幕墙4上海中心·城开国际产权式酒店公寓4.840商用玻璃幕墙5.5竞争功市场-公寓面别积踏、同价兔格新尖区浩在徐售火公嫌寓蠢面条积惹多菊在35奥-7溪0㎡之殊间，波总价什多控窗制在30血-8酸0万笑，哲部墙分帽项肉目岛采泛用小简剖单卷装遵修杠，辰导万致筒总挂价软稍特高区域项目名称交付标准面积划分（㎡）价格销售方式总价区间新区新区哥伦布广场毛坯35-509000直接销售30-50万嘉悦中心毛坯36-487900直接销售25-45万长江1号精装120070-1008500直接销售59-85万协信中心产权酒店公寓42-681.2-1.4万10年包租7%年收益，前两年返租14%40-80万人才公寓精装200042-687500-9500直接销售30-65万崇安区五洲国际广场银河城毛坯40-816000直接销售24-50万北塘区联东U谷毛坯45-95㎡7500直接销售33-70万县前三号毛坯55㎡、65㎡13000直接销售70-85万滨湖区融创星光广场精装（1100）30、47、589500直接销售28-55万龙山大厦毛坯37-13210000直接销售37-132万喜年中心毛坯54-8310000直接销售54-83万上海中心·城开国际精装（1500）63、94、101、11620000直接销售126-232万竞争刚市场-公联寓销售坛分析在牢售稍公景寓掘月经均开去驳化叛量次均奏在17套以洽上，在年度旦去化冶量多龙在1.坚4万叛方励以林上区域项目名称首次开盘推案面积（㎡）去化面积（㎡）年度去化量（㎡）近期开盘推案套数去化套数月均去化量新区新区哥伦布广场————————2012-4-273201437长江1号————————2011-12-1759443317协信中心2012-10-1218011.5417868.9214086.732012-10-1226225918崇安区五洲国际广场银河城2012-8-589715.4531938.6322375.432012-8-5126459035滨湖区喜年中心2012-5-2775195.2124220.1614733.932012-5-27114233717竞鄙争呈市扩场-公谈寓重点缠项目协信僻中心送一期及目前辉主要扩在售纵产权头酒店守公寓询，售刻价90壳00元/㎡故左蜓右霉，咐人票才书公学寓塘针弓对除园邀区比企双业研统朵一法签到售办公SO糊HO酒店+人底才沙公究寓产裹权啄酒惠店房诚公仆寓开发企业无锡协信太科地产开发有限公司项目体量32万方，一期12万方已开发体量8.7万方待售体量一期3.3万方销售模式产权酒店公寓，10年返租，前两年返租14%抵房款在售部分产权酒店公寓，人才公寓对企业签售售价（元/㎡）酒店式公寓表价1.2-1.4万；成交价9000（含酒店装修）整体规划一期两栋公寓一栋写字楼，二期酒店、SOHO、办公等客捉户帆来彼源烂：祝产揪权止酒饿店班公当寓滔多艰为言新里安宁本前地常投善资枕客志户厦，责以响及怒部狗分墓来道自捞滨证湖钉区积和挣新丈区胳的稍客晒群姻；次人呈才羞公川寓影仅亮对宴太温科颤园失企昏业奔签哗售释，青精主装20强00元/㎡竞朋争附市在场-公漠寓小崖结区域名外：在售府公寓葛多为SO浅HO、LO办FT定占位愧，君商惹住浙两徒用补打凉造僵。区域杰内：新梦区原在遣售卸公消寓胳面结积庆多固在35双-7反0㎡忽之喂间着，充总揉价暮多寨控僚制工在3嗓0浆-牌8挤0万府。究部扇分谎采附用鹅精抢装幸修凯标绩准龙。销意售罩模斜式多：直接渐销售给洋本渔案啄启弟示雪：结证合家整来体都市易场伟，奔本剧案址公槐寓避面葛积狂段帽设孙置笋建辣议循以创小病面片积兆为民主换。熄建题议赛设茧置伴双振重涛交舰付位标止准久，赵装诉修肥风常格闹可寻采轧用竿部肃分第精寒装掉修宜提鉴升壤整吴体达品猾质蚀感愿，芒吸眉引容更席广卷泛走的腿客沸群畜，户型歪要有唇创新桨亮点俭，增兽加附描加值传，区终别于车区域痛内同扯质化争竞争泉市场藏。PA好RT集1市场史分析宏泉观蜓市烛场送分拼析竞饰争骑市睬场矿分泊析区毕域超分岭析区跪域躁分颂析地督段娃价豆值地处蒙无锡骂南，疫新区伤太科屑园内直，属裙城市投边缘嫩区域泻，产呆业价描值、劳景观语资源蛛价值炸突出本案析地处牢无锡胁南新膀区太永科园蛛内，军区域体是以征科技种、研莲发、导创意拣为主抚体功纵能，黑高新含技术违产业禽为支古撑，系生态诸休闲按、商咐务服岂务为抚配套犁的滨愿水型含国际贞化科寸技新恼城距离欺市中颤心1钻3公油里视，伸距举离熊新黎区赔中抱心漫和弯太织湖叙新辽城名中希心批区色域继均伏为6公里矿，受择主城谢影响忘弱，荐属城环市边猛缘区劫域，己但太纠科园亿产业务价值弟明显早，且鉴临近售太湖缴，具耀备较众高的索景观革资源衰价值市易中硬心新收区中心市政坛府6帅K铲M6K据M1涛3设K坛M机场5K忙M国贷家卫级无开驶发雪区坦，姨产糕业帽聚混集皆度音高岛，庆发摩展尊成柿熟掏；限太丽科课园斧定灶位I贪T等高摩新产杯业，越层次萄较高无锡袜新区侨：全头称无斥锡国刻家高俭新技吃术开稍发区舍，成县立于1捕9裹9填2年胸，19酒95年畅正衰式斯成岛立哗无电锡低新辉区帐，羡属顽国证家歪级掉高轨新旬技贪术色开兔发超区福。新杠区卫拥卵有但世厕界言五抱百欢强善企浊业6吊0余售家鸦，腐形贸成觉了魄“魔日异资壳高阅地铅”烂、排“颠韩旦资石板杠块隔”因，门包隔括真了栏：重尼控康擦、宅索阴尼消、NE只C等多刺家知雀名企辟业全耗区饺常乒住惯人丈口60万帐人穗，判其急中斜，躺人挺才东总精量冰达1拼3万人答（本腰科或膏中级换职称材以上旁），2倦0捉1检2年召江框苏鲁省涌开盐发然区搞综屋合僵排仓行希第变二凤位功能良布局饰：国际纵商贸苗商务乡丰区：休商务愤、商芝业中抱心国耳际谊生考活男社子区箭：族创条意炸生彻活脖国狼际闸社容区空嗓港纯产斜业古园锻：居空废港敏产灿业隶、倡物霜流高新破技术钉产业吉开发迹区：话制造岔业为商主太性湖察国练际愈科熄技虾园棚：I昨T信息草产业宿等高垄新产酬业区患域殊分扶析区域闷概况区类域爸总晕人驾口1难1万人牲，产摸业人另口6万人打，且迎收入堆水平勉较高闯，同锈时，批产业薄人口锦导入齿力较证强，明后期蛾市场谢前景愚较好无锡太湖国际科技园规划产业软件外包、物联网、软件研发等规划人口产业人口12万，居住人口10万现阶段人口产业人口约6万，居住人口约5万现有产业区IPARK、物联网产业园、传感网产业园等代表企业中软、中关村、联想、ZET、腾讯、NIIT等家庭年均收入（2012）约10万元太科捷园企凉业每皮年吸扯引众醋多的棍高校殖毕业滥生就煎业，腊根据20狂12年炊无网锡照市切人州力补资危源尖网岸官浇方超数螺据纱统收计民：镇电邮子绵信莫息笼产语业效、防计觉算吴机取产姓业掉吸络引绒大螺学许生答就抹业俘人集数杨居隔全叉市彻各衡行笋业嚷之抛冠凭，性而界新配区华为彻此藏类刚产过业证聚开集绳地醋之枪一区域普分析产业趣价值区域犯产业伐发展和步入差正轨惨，居毅住环遵境渐应趋成夏熟，惑但当鲜前区挑域认野知仍串较低

大学新安家苑安置区及相关配套龙湖、国信居住区协信居住区学校环保材料仓储厂房本案无锡（国家）软件园审批中心及办公区商业物联网产业园科研用地科研用地规划居住、商配科研用地科研用地规划居住商配软欲件尖园净湖容水岸上商业新安叠家苑评安置索区区扔域它分尝析区截域窑现凉状地块腥被I坟-内P冬A躲R赔K软射件汽园趁包症围幅，乡丰周插边拼办塞公歉密穿集害分录布樱，旬且垮区仅域泼内传无洋污钳染擦源妈，哪环邮境睁较五好益多糖环保遭建材有悲限员公护司IP怜AR讽K三环期（已拼建成莫）本屑案IP迟AR惩K二逢期（已藏建成抹）I械P景A毫R勒K四松期（在枕建）国际抹数据液中心（已喇建成像）新碧发坊汇换融贩广宗场（在除建）本案拳地处I蝴-闸P凑A穿R孤K中雅心递位花置也，杀东稿侧非为灯环乐保欣建狡材迅公泽司领，谁有挑烟衡囱温，移但愉排汁放耐为久热源电宣厂梅蒸堤汽梁，冠无经污沙染蚕；撞西爆侧民在沿建激办易公缩慧项粉目牺，抓未病来全将摘进份驻7家银鬼行。临近册人工盘湖和觉一条茫小河枣道，宫水质考一般拳，具睬备一糊定的温景观复价值含押人棍才惊大摘厦垒等辰办珍公醉区（已凉建成禽）益多容环保东建材怪有限筋公司I-爆PA竹RK三异期I扯P脂A抚R搏K二期I聚P芦A删R侨K四物期数米据痒中才心新发旱汇融传中心人工湖区域旅分析地块蠢四至软谨件尝园廉已抗有面企宏业50欺0多酬家惊，务人菜口3万汁；淡商梁业矿和紫办申公巨均聚为坊租控赁诊，破租蜓金旁水刮平鲜较果低共分技为四疾期开庙发，客目前苦本案化紧邻狭部分取为软篮件园凑二期星、三悦期、玻四期愉，已终建成55万方下，四贤期30万华方乘在酿建着寇力胜打疑造辛物姨联郑网宅、卸云睬计巾算红、屠软贷件鲜服瓦务肺与朵外粱包对、黑文禾化隐创朋意怀、像新著媒扶体摸、毁电泛子迫商搜务私、侨互瓦联宏网封广盘告滋等撒产融业扫，公目蛮前众拥们有洞企楚业背近5悉0腹0家差，础园晚区谦产撤业娃人黄口3万贪人园区粒配有坐少量缝的公著寓、懂商业提配套调，主攀要经难营零贿售、兰餐饮舌等业望态，装商业母租金俊范围1-逃2元/㎡/天优窃惠独政惧策窝：人才亲引进队：顶穴尖人漠才给荒予3穗0券0忙-痰2命5帝0牲0万趋配漫套匹资库金瓜和1从0党0安-被5侍0看0万的柄安家苏补贴敏；给林予大镇学生地租房句补贴企业族引进吸：包祖含财劈燕税减扒免、轮产权雨保护鸡、市息场渠杠道拓绿宽、篇研发野补贴窄等政匆策办盛公流出肿租自率师：8优0重%以嘴上耀，尤租呆金终约1蜻-磁1惨.套5元/㎡/天区脑域锦分表析IP闸AR年K概况临近反主干率道和生未来升地铁呀四号拴线，走自驾爹和电蛇动车捎、公肢交成钥为区疯域主努要出婆行方膛式菱线湖截大浅道和风兄路菱湖洒大道公交阔站软洪件猫园翠站自行苹车停披放处规粪划知四幻玉号侦线本案无驻锡测市满地缘瑞铁杏规苏划悬图目歼前窝出躁行尸主丘要膏依雕靠设菱浊湖错大雨道厦主屿干妙道妖和疮和糊风益路顺，遗产愤业籍园从职育工竟出鱼行辰方继式紧主捎要醉为务自精驾斗出宾行久和两电折动倒车旧、贼公矩交巧出幸行迟，也班通车雪较零少地艺铁泉四证号妨线旦预俗计20叼19年通普车，拘规划仅站点盈位于而震泽虹路，丽距离款本案码约1.省5公谋里区域忧分析交猴通灭资秤源2.弃5公骄里娃囊教括碎区怨域据所枕有章配宪套值，警但框多乒为恼餐芦饮牧配膛套稠，魔休倡闲氏娱狠乐烟等托配坊套纱稀族缺标记配套类型餐饮医疗学校配套公寓（只租不售）净湖水岸（餐饮、娱乐、快捷酒店）IPARK商业（餐饮、服务）新安安置区商业（生活配套）龙湖艳澜山商业（零售、餐饮）114232342决.恶5公里船配套嗓圈区域小分析配套努资源机夺会威辱胁区刺域产辉业钓起美点扎高，发融展向倦好，家庭着收入聪较高，奋消偶费帐力丝式充向足周边环境会良好；IP绩AR携K近三圣万津从别业秩者，吓园除区朗产玩业棚人怪口敢导汪入众力位较蹈强荷，柄为佣本膀案幼提汇供鹊客通群灭支润撑2.理5公里即可佛满足日招常虎生跟活许的辜基戒本津需格求，速且归周烛边娱录乐质、还服促务蜓配亮套较为缺拨乏，搏为涉商玻业觉、邪公滋寓省提闲供垒了垮机住遇园抓区缺少飞班车，自电主的接出行卖方式衡使得伍员工邻对居麻住地惜和活钳动区券域有径了更艇多选刻择交通懂便捷，后阶拌段的地因铁紫开秀通，也菠将为轮本案城带来往一定区前景城星市边趁缘茅区除域，市漆场认纲知竞度玩不斗高，区园域外坝客群拴需要稍引导周边办施公删、犁商让业强租初金接水推平腥低，易托对购移买客叔群造哄成影梦响政府鼠打造健的办棕公项纤目体询量较粥大，坐随着社后期彻建设蹈的持插续，般或将世对本悔案办遣公产轿品造狗成一保定的舒影响IP贝AR良K等兽政壮府代办湾公答楼讯对制企夜业默多尺有掀一火些扶妈持翻、析优既惠密政车策，或肯将影污响本呆案办肆公产足品销姜售给膜本目案市启枯示哄：合理米规划沟办公霉和公览寓，究并充供分利呆用区廊域产曾业、嗓环境娃优势覆，借叮助营渔销手驳段，理突破羞区域津限制馆，吸详引区必域内吐、外盲客群搁，以夹带动喂本案逝快速刮销售张。区姿域糠分事析小结PA离RT伴2项目都定位项目扔本体择分析SW伯OT分析帐及应盯对策上略项目环总体谊定位项目还客群浴定位项聚目副发穴展罚策挂略项兵目喝本初体虑分备析项私目淡四雷至地块餐西临俊新发俯融汇兰广场铜，在施建，载为政曲府主付导，孔主要蔽为银鄙行办押公楼镜。地块暗南临恰无锡鲜国家培软件恩园二葵期，豪临街衫面为窄零散芹商业钞，软属件园悉定位章较高劲，园疲区环馅境较筝好。项目酱地块地弱块墙北搞临讯无警锡扩国歼家兄软堡件泰园劳三程期广及技四题期如，状三糖期筑已加投离入围使小用辣，埋四劫期督在兄建已设青之胡中畜。地块办东临帽无锡垃人力赴资源姻服务肠产业咸园和陶江苏尘生态赛科技递等公段司。北西南东项目过本体街分析经体济魔技乔术羞指占标项目尿本体敏分析建天筑远风佣格现身代意主蚂义崭建坟筑践风廉格佛，袭建昏筑使立谦面泽线群条筑间肢接嚷流除程蹲，纠简每约层时峰尚睡。项目贿本体焦分析户虚型A该-峰1标准套层，归单层齐面积79腐3恰㎡，1彼5套渠房吗源画，般共禽两溉种教面铲积惜，兽分菜别序为44特㎡与7骄8拘㎡。项正目膀本锁体捷分贞析户阳型B-已1标跟准并层键，烂单畏层姻面停积6产1始4蛙㎡，14套屯房使源涨，候共票三庙种异面牧积丘，爱分棵别越为3禁8戴㎡、40趣㎡、55象㎡项目型本体龄分析户敏型P8扣-3标记准附层塞，决单毕层见面闹积5么0美4勿㎡，8套房物源。项仙目巩本包体威分劝析户型P青8浩-堤2标擦准拳层团，患单仓层鸟面脂积50庸4爽㎡，8套房春源。项陷目萄本箭体寒分帝析户耳型P4需-2标准料层，骂单层耀面积4柜4申2届㎡，4套妖房旅源架。项目贝本体颤分析户型P从8球-艇1标硬准捡层株，煌单患层得面茶积50盲3堤㎡，8套义房除源单。项俱目艳本轰体泊分皱析户型P杂4拍-扑1标絮准妖层琴，统单芒层圾面借积4近2拾1冈㎡，4套前房湖源觉。PA筛RT亏2项目歼定位项特目复本腊体吹分情析S滨W步O渣T分析闷及应温对策楚略项目夫总体香定位项阳目飞客衔群营定暖位项目沿发展滥策略SW融OT分飞析优势Strength劣势Weakness机会Opportunity威胁Threaten项目苍体量墓较大夹、业漏态较描为全血面，欺能满树足不晕同客疗户需方求4.则8米层誓高，举后期侵可改五造为S赛O迁H舅O办公项目违距离算无锡闷机场抹、沪透宁高雁速新鸦区出涌口、栽城际导铁路隙新区蚁站仅背为5铺-鉴1涝0分苗钟酬车睡程更，间公巡寿交3事-丽5分钟惕一班塘，临芒近未拐来地格铁4号役线循，漏交泊通仓较摧为千便耀利项毅目转位签于乎城封市扑发影展隙中类的孩新貌区蔑，袋目条前屑生箩活荐配叹套球较片匮矛乏膜，前居新住浪氛欣围来较李差项目爬工期末未定童，距迅离上必市时锁间较扁长，伶未来倡可能欠面临匠更多就项目乘竞争项目祸容积求率较挂高，蔬配合谱商业果，居营住舒薄适度霸不佳无锡竿国家肥软件葵园高哪端定庭位，无提升劫区域史价值史，能危为项却目导禽入大咬量高耽端客繁户，锁升值孝潜力道巨大项剪目映所趴属线区草域亚包者含20万炉人辱口驶，贞居到住台、旺消昂费僻潜备力奔较罪大项外目太周幕边梦商妄业虾分六布搏零动散泥，陪缺认乏灶居陕住收，洽为姓项愿目督商栏业夸和浴公访寓封提爪供租机拳会区域杨目前铃生活嘴配套数不佳剧，居威住氛颗围不妻足，固客户夹信心格不足治，区蔑域价月值未备被普墨遍认患知S写W两O责T应宝对备策欠略强奸调栋区系域高端体定位芝与未嚼来发阿展潜贵力，层重畏点淡强污调写未发来叹建衔设呀的亿配被套沿及聚交轿通荐资否源顾，挥提态升漆区税域贴物况业面升谨值至前表景替。强图调翼项呀目产品凑差异澡性，以叮区别陪其他篮竞争啊项目倘，吸启引目扬标细臂分客捡户关违注。积极滨拓宽期客户星渠道，立悬足无林锡国苗家软厌件园摘与周什边安危置区涛，拓技展面掩向全极市客腾户资键源。通解过高调肃推广迟形象恳和营锯销中础心高正品质怜形象展示层包装级来愉栋悦市叮场、仅营造妖客群核归属筑感，受增强良项目却竞争袄力。通蓝过租佛帜奥德集坊团脂品莲牌口雄别厚互的盐实只力全推刮广彼，帅和划现透场涨实肉景梁展语示愧来倒呈个现安项诱目得的暗品筑质筐，志来维带拥动点项己目回品尼牌矩的侄价潮值棒。考树虑宏市召场涉竞总争坏和扇项凶目罪自芳身慨的野双湖重羡因压素再，狮营盗造罗产贞品环力盏，容加丧强鼠竞贴争呢力P锣A虽R做T州2项缴目削定害位项目识本体昼分析SW佛OT分伐析对及怖应通对疮策佣略项谜目戚总士体违定临位项目惑客群哗定位项目粪发展航策略项目义价值叛点提络炼九大核心价值体系无阴锡胃国宏家软件惧园核久心多训公竖交临地础铁临近仰无锡胃市政遍府，误国家膊软件奴软核晶心区译域。项目剑周边陪超过6路公垄交，核临近逗未来膏地铁4号低线梅村翻中学标、太恐科园宁分校甘、新增安小仍学、捉大桥耀中学状，距耳离东广南大孕学1筐.壮2公匀里枯，两人炊文成气滑息纽奉浓苍郁项目纺所在滋区域壶生活粘配套位，如魂银行抽、医杜院、厦学校敌、体武育馆桂等配明套设摘施，告将逐盖步完域善。交通吴价值教育绩价值配活套少价丙值人文极气息浓郁项目周边景观资源丰富，临近太湖、净慧寺及太湖尚贤湖公园等景观价值景观生态资源未来络生活配套奏完善佛奥集团是一家以房地产开发、酒店经营和商业地产经营为核心业务的大型综合性企业集团。品牌价值房地名企实力雄厚业态涉及公寓、商铺，部分产品可改造成办公，是集办公、居住、购物为一体的综合体居住、商业业态价值项祖目园周揪边废商传业折零资散伪，亚项闸目1社.峰5万方悉集中辛商业康，将鄙很好及的满界足区脊域内喉人群塌消费寨需求商虏业站价羽值1.女5万平四米商业区域扭价值4子.污8米层碍高，估商住烛两用公，既石可以元作为S推O往H衬O办公淋也可着以作晚为挑婚高公惧寓产品垂价值4.掉8米似层处高恢宏象空间1、坏感渠知饲价归值2、认御知价扣值3、强年化价痛值项目贵定位定振位酸依无据无害锡列国哥家框软钓件缎园破区痛域雾内皱规抽划颂项裂目泉主究要础以贝政丧府煎主约导扬的宇办艳公钟为牺主肃，居兰住薪、凳商证业仪匮帝乏，芹预瓦留午了险居强住糟及牲商警业剥的党市赖场申空耗间车。项目王周边利区域激人口标将达2菠3万市人皂，瞧为扩项乔目受公乏寓己、换商砖业努提泳供抱支效撑复。周边榴居住侧及商嫁业配斯套尚并未成墙熟，规多数尤尚在励规划她之中涝，为具项目忍发展时提供零时机筐。4.蝴8层性高料可艇改毕造蜡为S膏O厘H短O办丢公技。项目窗整体初定位。集裳居耳住盟、营休或闲圈购轮物显为撞一南体想的遥高硬端核商肌务旗办匀公茫区P是A桐R答T