房地产开发经营与管理二

绪论房地产估价师考试科目：《房地产基本制度与政策》、《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》、《房地产估价案例与分析》。第一章房地产投资及其风险基本内容：第一节投资与房地产投资第二节房地产投资的形式与利弊第三节房地产投资的风险第四节风险与投资组合基本要求：掌握：投资的概念、分类、特性和作用，房地产投资的概念、特性，房地产直接投资和间接投资的概念。熟悉：房地产投资的形式及利弊。了解：房地产投资风险、投资组合的概念，房地产投资风险类型及其对投资者行为的影响第一节投资与房地产投资一投资二房地产投资一雅投资（护一翠）伪投宜资维的哈概辞念投资暖：是勺指娇经盏济无主痒体稀（扰个元人潮或浪机价构妨）陵以豪获暴得谷未嫌来誓货典币效增或值捕或捕收怀益政为思目承的觉，共预忘先趁垫泄付梢一缠定嘱量倘的鱼货师币粒或马实茫物律，推经偶营梨某剥项秤事芒业鱼的倍经捕济役行雷为梢。（变二器）肺投坟资牺的福分柄类1.短期贷投资泪和长淡期投册资分类循标准闪：投走资刑回余收香期短惭期棵投拐资上的州特饱点浩：资在金答周消转霉快融、遇流退动赤性裙好词、香风屑险疏相渠对潮较车小悉、租收异益羡率父较傅低长纸期埋投责资增的申特兼点觉：回飞收挎期览长尘、爽短戚期轿变隙现担能林力来差尾、虑风愚险旱较荡高裂、师盈称利彼能束力罩强注：两者手可以旁相互反转化2姓.直接蹄投资融和间关接投影资分类圆标准钓：投塘资缩慧人祸是梯否冤能丙直掘接微控冲制幕其基投妖资分资宜金直接搁投资炸特点轧：资供金班所标有米者顷和鞠资西金锋使约用拔者邪为匪同门一记个偷人倒或加机冒构间接禁投资种特点泛：资金氧所有止者和刃资金历使用颂者分渗离，帖在资架产的慈经营盛管理拳上不翼体现似投资林人的底意志搏。3精.金膛融篇投释资丙和丘实绑物递投疤资分走类嗓标读准虚：投魄资不对怜象麦存邻在擦形元式金录融梨投趟资疾：投资旁者为似获取伸预期半收益极，预俩先垫驾付货梳币以赖形成数金融栋资产责，并翠以此届获取表投资祝或投辞机收蹦益的秒行为拆。例纲如时：投缎资资股何票声，和基决金涝、藏期肢货价、申信宴托居、谦存帽款岛、蜓票沫据治、州外够汇乳、软彩墨票懂等实些物痕投俩资您：投煌资返者颈为底获有取匀预零期茅收哈益他或午经柜营涝某得项秀事案业反预把先栏垫恶付块货沫币件或恩其现他赢资着源比（倍有押形现资克产靠或生无捕形匹资恒产摊）坟，教以途形胁成晒实湖物给资赚产困的豪行士为烦。例如够：固锐定盖资驱产可投画资演、反流号动妨资淘产泥投管资刻、企稀件有佳资肝产忧投愤资4.生产搏性投画资和界非生院产性究投资分闲类愚标严准屈：投庙资妹的阅经单济元用怠途生产帆性投琴资：是而指绿投恭入割到佣生拣产萍建冈筑其等咬物往质争生山产曾领困域跨，擦形闹成咳各恩种届类困型宾的太生昏产钟性烈企模业岭资垂产煮的吩投垫资独。例如舍：固定笼资产疾投资掏和流蔬动资叉产投爪资非生粱产型晨投资第：投指入董到思非蒙物带质腿生稻产更领豪域狱，抬形栽成锅各陷种政类赚型更的颠非杂生稀产遮性糊资亚产扒的桐投徐资甚。例判如档：学隔校无、零政面府州办程公政楼菜等蛇的国投屈资（三贤）投音资的仿特征（1）投担资是下一种粥经济排行为（2）投伤资具宽有时岛间性（3）投劝资目况的是垂获取堂报酬（4）投疾资具企有风牙险性（四达）投豆资的捏作用1防.投晒资斤是席一然个拼国劈燕家谨经土济忘增翁长养的挽基茶本封推监动僵力2宴.投鸭资撑与稼企氧业萝发刘展文密患切斤相滥关3.投资桶可以周促进涛人民罪生活睛水平苏的提袜高4.投资烧有利策于国坐家的向社会瞒稳定毕和国墙际交床往二指、膝房全地批产冶投再资（志一怎）增房副地帖产响投浪资援及席其液目护的1.房抢地饼产酷投兼资辞的缓概掀念房援地裕产送投斑资是指打经济丙主体栏以获妇得未呜来的度房地隐产收箩益或丧或资固产增潮值为漂目的猫，预情先垫格付一齐定数肠量的吸货币赌或实咏物，四直接片或间扁接的甚从事舞或参胖与房焰地产陷开发除与经半营活核动的搭经济富行为凤。2模.房地储产投摔资的仙目的实粪现穷财录富戏值到的密最队大氏化妈，唱降夸低穷投铅资桌组康合杯的饰总美体庄风衬险（二革）房别地产伏投资沃的特涂点1.区猪位流选鞭择花异馆常胃重蓄要2.适贞于镇进屋行兰长横期谦投盈资3器.需要辅适时雪的更沉新改剂造投部资4踩.投资稍价值哲难以范判断侮因而碰易产袄生资修本价陪值风雄险5.变现眉性差6折.容易党受政勤策影城响7.依给赖及专仙业俊管句理8吨.存在孙效益惜外溢爱和转灵移（三霞）房多地产帅投资冈的物瓦业类趴型1.居揭住兄物赶业2它.商用毙物业每（经钻营性固物业河、收吼益性园物业泉或投洋资性剪物业检）3般.工业蹦物业4黎.酒者店晌与继休来闲叛娱亭乐锻设复施5贱.特斥殊披物警业第旨二壶节挥房喇地烘产年投跳资遮的服形妹式送与疲利仆弊一毛房伞地僵产腔直拼接攻投饲资二像房桑地胁产俘间询接端投门资三房奴地产哄投资排的利猛弊一房首地产词直接烟投资（犯一如）亩房尤地鹿产巡寿开绳发赶投扇资房地蒜产开捆发投返资是指擦从事郊商品骂房和豆土地唤开发妈经营越活动垫的投怜资包括娱：商题品铅房他建臣设魂投乌资膝：是指令房地老产开膨发企仪业（活单位刺）开禁发建晴设供忠出售挥、出莫租用块的商厦品住等宅、碌厂房退、仓仇库、漂饭店机、度砍假村偷、办妖公楼向等房膏屋工多程及叙其配脖套的彩服务逝设施蔑所完晒成的危投资汗（含竹拆迁嚷、回亿迁还鄙建用靠房）驻。土地跨开发诞投资坛：是指材房地亏产开岸发企污业（压单位怨）进肾行的足土地便开发盆工程中所完恶成的赔投资疑，如角进行掩场地雄平整签、道祝路、仿给水抢、排钱水、智供电屡、供手热、宁通讯目等工核程所哗完成衔的投校资。（拌二计）阵房座地父产腹置余业勾投哲资置徒业低投衫资侄的劲投萄资腊者枯则蝇从搜长才期肢投凑资锹的面角逝度施出早发辛，秤希童望表获万得帆收归益流、毫保愉值千、吹增冷值路和席消蕉费剖四裂个伏方而面擦的掌利苦益缸。二房杯地产渴间接欧投资（一饺）投煮资房难地产广企业卫股票避或债白券（二航）投雕资房响地产译投资吹信托疤基金（三词）购冷买住公房抵礼押支乖持证弯券三凉房鸟地拖产桥投蜂资补的倾利涨弊（殊一贿）看房枕地兆产炎投河资越之铃利1草.相泛对据较臣高拐的洒收齐益肺水旬平2展.易于是获得著金融买机构测的支资持3.能抵喉消通薄胀的号影响4衣.提码高谦投裙资路者宏的圈资夜信慎等术级（管二雾）作房浅地世产厕投德资脏之医弊1领.投资鸦数额贝巨大2.投资袜回收微周期核较长3悠.需随要缺专裹门尝的出知丈识着和秧经拳验第病三玻节叫房惧地胡产盗投外资百的赞风垒险一析房餐地呜产王投扇资半风齐险绝的福概破念二放房地辜产投珠资的嫂系统滤风险三号房熄地窝产蕉投盼资厌的译个爷别度风腰险四诱风险慕对房跑地产益投资谨决策搬的影艺响一键房厚地留产邮投迅资嫌风岩险滥的仍概饲念（陆一昨）免风按险苦的蔑定汗义1定义羡：未获象得预提期收出益可搅能性淡的大妙小2衡客量杀风王险漆的评数柜据捆：标准慎差（愧正比词）标准强差/期望燥值（汇正比吊）3针对眼风险悄的决共策方鸟法：决策拣树法柱、决千策表亏法4对斯不养确字定厌性浇的扮决积策躲方催法常：小中旺取大戏法、笑大中星取大聋法、排最小哪最大程后悔妖值法稳。（二肺）风吩险分婶析的唱目的1）预被期收赖益有华多少楼，出电现的本可能截性有我多大扔？2）切相符对框于痰目既标擦收柄益奏、鞭融驼资滩成佩本拖或否机乏会致投趋资志收似益伶来多说驾，言产无生坡损贿失因或搂超拒过缘瑞目纤标档收话益客的讲可级能犯性磨有闸多士大止？3）咸预亏期猛收录益扶的咸变贯动视行骑和须离乞散休型煮如宴何抹？二房墙地产极投资犯的系兴统风订险（岭一谊）北通薪货构膨喊胀亚风凉险通货按膨胀累风险迫又称哈购买丸力风营险，是指丹投资奴完成主后所腰收回朋的资泼金与葬初始肃投入葱的资愈金相仙比，惜购买伤力降虫低给欢投资棉者带价来的湿风险（二产）市蚕场供锄求风屋险市赖场善供浑求扯风酷险是犯指额投要资蓄者烈所植在态地教区聋房娱地碍产陡市涛场枝供仗求伶关扇系舱的膜变饮化满给渔投去资袭者繁带伞来典的丈风睡险限。（三属）周跑期风航险周期触风险是昌指掏房恰地蛇产懒市膏场蓬的赤周耐期岸波殿动测给捕投胁资盏者衫带寸来槐的淹风赌险亦。（四游）变弦现风罗险变案现愁风行险是身指牛急胞于巷将弯商百品连兑完换佳为炸现顾金躬时卵由仔于恨折标价僚而礼导壶致酒资首金愁损暖失拣的他风穷险滋。（故五蒜）救利码率钞风瓜险一是坊导致葱房地驰产实蜓际价吐值的射折损例如巡寿：现帮在有焰一物造业，病在将龙来的3年匹内毒每骆个骄月庄会菊收皮入饲一拜笔秩租决金A则哨在裂利油率废为i的游情酷况端下菠现耳在难这臣宗释物坛业冶的铅价摄值谎是名多亮少苗？二是芹会加碌大投笑资者山的债咏务负离担，学导致鞠还贷允困难例如营：开卧发商衫甲贷活款P万元垒开发翼物业叮，在可利率嘉为i的情珍况下格每月赴要还灾款A万姓元边。三利陡率厨提坑高教还子会按抑耍制伸房垫地素产盖市乎场乌上弊的棚需册求坟数烂量池，现从孙而理导朴致吧房观地敏产搂价遥格貌下拨降恼。（界六织）兽政悟策未风凯险土地喉供给好政策捐、地船价政饺策、阴税费惯政策辽、住裤房政品策、接价格据政策状、金犁融政胖策、夺环境荷保护扮政策（七钞）政厚治风更险（八御）或妨然损禁失风速险或光然海损指失卷风庄险敲是鸭指盼火饰灾崇、穗风福灾弊或次其折他倍偶篇然胳发继生堤的绩自董然草灾舰害寨引莲起虑的秋置钻业贴投桌资甩损闷失三房洪地产笨投资牌的个驻别风膏险（一惠）收久益现牧金流伏风险收益朋现金服流风迷险是指似房地绑产投局资项夸目的既实际链收益呜现金猫流未孔达到建预期据目标身要求疤的风把险。（我二邀）寄未怕来诱运卡营刷费丑用馅风烂险未来府运营永费用柿风险是指梁物业很实际扭运营信费用渴支出粥超过绑预期孟运营绿费用夫而带泄来的跑风险付。（贺三名）铅资息本猛价诞值染风咸险预姐期地资懒本葱价差值挺和血现稀实填资形本悦价煌值似之雅间爱的卖差戚异户即印资天本夫价疑值科的僻风书险（捉四挺）疗比赞较识风薄险比较糠风险两又称报机会沫成本访风险悲，是墨指件投湖资阴者微将版资偿金吩投小入桂房戒地计产捐后汉，决失膛去纱了词其馋他微投怒资湿机叼会避，丢同缓时特也局失统去塑了他相浊应山可碧能求收恋益兴时太，歇给禁投湿资列者捞带倚来爱的粗风木险波。鱼与芳熊掌闯不可墙兼得（五王）时委间风黄险时残间悦风缴险是指敲房地抱产投恳资中葬与时慈间和井时机舞选择致因素仓相关狸的风既险。（矮六扒）抢持是有郊期赏风错险持有姐期风悄险是岸指与春房地余产投幕资持肃有时嘴间相皱关的偿风险四代风械险对界房地陈产投罩资决裂策的税影响（一集）投模资者槐根据赵不同史类型多房地汁产投槽资风追险的捐大小柱，确扁定相支应的舍目标帜投资讨收益身水平销。例如活：能剧承黑受洗较峡低谨风凡险缎和揪收蓝益墓水迫平慢的停长镜期付投截资业者倘，杰通剪常洒选刻择利收佩益旅型脱房攻地攀产知投肥资华；能承阔受中宾等风代险和管收益耽水平泽的投纷资者孝，通胶常选缠择收武益加嘴增值摘型房夹地产矿投资摄；能承赛受较技大风邻险，咬期望锣获得秒较高松收益昂的投域资者旅，选班择机循会型坝房地挎产投弦资（二认）投决资者像尽可蜜能规纳避、拿控制牌和转膊移风蔑险随堂围练习1下列符不属静于投接资特拖性的汗是（敌）旷。A．桶投份资柿是飘一丢种究有滩目身的斤的赵经援济留行昼为B．投润资具标有时旬间性C．投窗资的墨目的何在于影得到紫报酬D．投瞧资具粥有稳曲定性2进逐行链场喉地盐平夏整宪、翻道徒路狮、苹给贡水李、芳排情水懂、撕供遥电下、积供岛热毁、珍通窑讯度等内工链程链所六完闹成读的恳投数资,属摆于奔（界）祖。A．者商孕品昼房鞋建糖设傲投笑资B．宴土吓地应开组发长投径资C．卖其朴它箭投廉资D．其脏它开奴发投蹲资3高贺尔旱夫朗球深场摄属滚于眨（颈）永。A．暗居经住克物狗业B．浪商蜓用述物棕业C．工舒业物殃业D．标特牛殊饱物两业4公填寓畏内钟的叉租坦客抵希阴望滥获火得清洗声衣办服魄务篇，榨那逗就铲可意以烟通薯过默增抹加把自宰助倍洗心衣博房驻、革提闯供轧出号租持洗宋衣并设榴备梁来痕解鞠决顺这衫一针问吴题炕。幸这瞧里灭指唇的始是狗房件地菌产袭投扩资字的恰（帐）释特净性伴。A．岔固退定佳性B．差居异性C．寸适并应毁性D．相涉互影梯响性5政府绸在道竿路、追公园颤、博袋物馆臂等公延共设竖施方絮面的辅投资浴，能元显著挨地提睁高附桌近房沈地产申的价努值。梅这里已指的戚是房陪地产细投资界的（黑）派特性技。A．痛固典定恶性B．谣差惠异冲性C．政纤策影踏响性D．题相派互炭影欣响律性6按燥照号租算客拨的尸意烂愿楚及抹时薄调驳整私房沫地范产猾的南使注用暴功下能葵，章是瓜房村地沟产杆投额资速中杆的充（曾）型。A.相富互粒影泉响罢性B.适应碎性C.不卷一屡样澡性D.保值手性与弱增值坟性7某劲投缩慧资牛商喷预论测抛到霸大丸型僻公则共智设斥施别的醋投竹资脱建爱设盟计锈划轿，尺并报在殖附研近宪预积先拾投艘资哗，龙最踏后映取具得要巨蠢大斥成准功屈，暮则饶该奋投肿资盛商捷利担用献的灶是宜房沙地宝产坦投桑资俊特掩性呼中央的乒（换）秀。A．政倘策影自响性B催.专业展管理壶依赖值性C.各您异段性D.相互毛影响尖性8某城芳市规刃划将极火车帝站由淹该城蓝市的A区迁峡至B区，筛则B区