房地产全年营销策划方案

渤海计划·东方湾2011年全年营销策划方案2011年2月目标实现产品价值最大化8000元/平米，实现项目较快速度销售；提升项目在市场的占有率和影响力。【一期销售目标曲线图

】第2批房号消化80套第1批房号消化60套第2批房号100套11年3月11年4月11年7月11年5月第2批房号消化70套11.6月第1批房号消化40套11年8月往期开放房源清理核心问题本报告要解决的核心问题处在不成熟区域，配套不成熟，项目市场占有率低；前期推广、内部配套及景观展示面未能良好呈现，项目形象不高；在整体波动市场的大环境下，客户购买信心不足。本报告的思路及框架环境分析任务分解目标下战略推售计划行事历市场分析项目分析形象展示策略服务体验策略活动营销推广策略解决思路价值梳理营销策略4像.孕1摔7新兄国疑十爱条柿：背景艘：20叛10年伊吃始，梨楼市恳延续0衰9年状的鞋上俘涨厅态柱势繁，记出区现绸部膏分纤城舰市动的手楼踢市野上张涨锋过婶快眯，同地屈王混频瞎现措施客：利士率底调段整固、底土住地熊招充牌险挂且改餐革畏、叠加册大刚供晌给坐、姐加窄快柏保辛障则房另供捏给引等逼涉适及投楼呜市尽的世各僵个哄领旨域烧。为蛮应遍对受市腔场雕出废现蛾的摊松猪动民局景面主和夺巩削固赛楼兼市盛的切调睛控席效逝果芬，违各宾部浴委脱继陆续纽奉出蒙台崭调淋控膀政睡策精，1.璃26叙“新欣国近八采条查”键的左出叛台龄，压称祥之猪为辅史碍上艳最乓严秃厉住的朝政怪策找，此举爬也奠从定了11年的淡政府援楼市济调控声基调业。调控威方向时间09皱.Q修20充9饰.询Q流109暖.Q炒309抄.Q秃410咽.Q窄21驾0阶.绑Q般1措施占：多次厅降息消、税徐费减选免等舟，出渠台一仗系列嗓刺激鬼楼市给的政膝策。背熊景症：邀受晃金疗融惹危由机库影以响啊，欣国席内始外星经单济醋形耗势理不吓乐斗观体，锄房配地拥产废也怕持傲续宾低妥迷暖额市抑项市1辞0岸.忽Q举3抑缓市4职.菠1专7，纪新疤国波十茧条砖的五出晓台随，唉标景志灿调巾控痕进凳入姜深顾入熔期国庆周节前泄，各据部委沉重拳挤出击抓，二斑次调胶控拉包开大奋幕4月9月1挨0匆.终Q匆41怒1敌.牢Q桐1春节葵前，国政府吗再度寄重拳演出击秋，力握度之等强、果决心念之大掠，奠代定了1扬1年饮的膏政笔府扛楼亭市博调炕控速基翅调1月抑浓市9.火29新曲政洋：背景滥：前丝式期机政谊策口的揉效闲应刷已谣经罚逐续渐走被恋市谁场肥所挺适谋应男，8月妖以志来愧，叔部要分恐城识市槽的乱楼锡市欧出乐现套反徒弹准现役象民。措树施击：房倦贷驱政充策醋，僚首莲套驳房水首控付扮比芦例约调浑整挪到30章%以饺上梦，柏限吹购策政浅策颗等借。1伸.仰2跌6新政阁：背景拆：前期唱政策蹦出现悦缩水诞，市获场反贺弹迹呆象明扬显，挖政府馅调控释信心肝受挫煮。措落施肉：政祸府乡丰监麻管吸加版强述、亮二桌套泥房唯首谱付障提永至6成，线拥有2套及垮以上么住房吼的，梦禁止曾再买报房等踩。政策蜓分析2011.1.26新政国务院新国八条《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》通知称，为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，监管、金融、税收、土地交易、房源供应、需求管理方面入手，二套贷款，首付不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；全面限制3套购房；二手房全额税收；加大保障性住房建设2010.4.17国务院新国十条《坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》通知要求遏制房价过快上涨，对首套自住房高于90平米以上的家庭，首付不得低于30%’二套房首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍。第三套及以上贷款：商业银行可根据风险，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。新捡政各返部座委亮组妈合尸拳9.管21，国质土部砍联合扇住建搁部发谅布通矩知，佩要求统规范膊土地瓜使用握，打奇击囤暴地、渗炒地可行为热，增看加土担地供搬应9.冠27，午财加政缓部棚等惧两她部们门辽出竿台逆通桑知区，坟要等求芹大唐力丢支农持雁公趟租着房悲建链设狗，猎广士泛精拓树展洗公全租尘房兴供兽给枪方离式辨；9父.乎2狐9，抢三地部愤委由发说布患调链整石房抢地眉产厦交锋易浊环枪节滨契斜税4月勤新袋政重的鞋效余应靠逐裂渐膏消巾失堵殆练尽贷，堆针消对锣新车近俘楼隙市职中秤出骑现形的钻问掏题糖，9月末乔的调吊控作惹了更核深入遵的调奥整，沸为巩振固、借扩大搜调控渠成果跪，2肤0蠢1胃1年1月替，院推墙出医更饶加月严拢厉清的廊调杨控钱政糊策默。遏制加码强驼化政象策寸分翠析专题太：搏新“冰国八哀条”昼政策著解读【背景】交屡易弓数洋据毁显荣示懂，2狱0远1市0年1棍2月份损开始似，一胸线城糟市的闷房价瘦又开婚始重热新上睁涨。【目裙的】为巩惩固和攀扩大嘱调控陡成果代，逐锻步解熄决城框镇居娱民住牛房问坟题，赵继续闹有效捎遏制箱投资其投机劈燕性购缓房，惧促进诞房地往产市浇场平们稳健备康发探展。【调战控免基腊调】（1）政臣府对参楼市陡调控攀态度盐已转角向“使倍房价匹回到秧合理辛水平徐”（2）故稳既健确是央宏多观搬调选控矛的课基须调海，忧控店需饥求奏依客然畅是杠短染期踢内目的乡丰调遥控尿重垒点供不应亭方佣面积：植强街调奇加垂强取保号障吃房肚建决设灾、加签大竭土胃地辟供贤应环，兰并抛提即出墓了诞量茅化旱指跳标需尖求卸方导面丑：烧抑病制霜投贺资仓需改求毫、限灯制趁改翠善张需防求拦、张控渠制什首槽次究刚模性类需鞠求郊区仍（或趋旅游本地产续为主房诚区域朵）以月投资丧兼改区善类亏需求氧为主绝的一寄手高谊端项堤目将文受最斤大程块度的盛影响城区伟内以稠改善鸦类需絮求为姓主的嫂一手闷、二肌手中熔高端测项目欧将受摧到较倒大程暴度的惭影响珠，城区乓内交血易年伴限不损足五政年的店二手固房交赶易将哥受到杂一定滋程度傅的影探响，城河市铲近骄郊吧区筝以巨首饶次梨刚续性型需蔑求条为愤主映的盾普蹄通马住极宅项乔目吨受循政梦策堵影冰响屈程湿度判有赔限指。政尊策菌分安析“房环产税狡”试敲点“限压购升炮级”“银炮行加锣息”上海然从2侦0缝1雷1年1月2渠8日起动开展鹊对部候分个之人住侄房征艺收房茶产税蝇试点征缠收圣方帖式凤：嘴本旬市厕居甘民握家东庭鄙在笛本贸市双新端购觉且后属妹于鲁该千居填民盟家篇庭牺第标二无套绑及而以吩上漠的魂住骨房哗（摆包砌括缠新们购鄙的旨二下手隶存裂量泪住检房你和搅新渐建零商池品它住千房慨）退和而非妙本内市网居惊民柴家橡庭秧在坏本焦市盟新块购周的医住浸房党，区税茶率牢暂乱定舒为0皂.隶6涉%；重赌庆棉从2香0遵1姓1年1月2虾8日六起允开拦展渐对具部吴分骄个输人泛住灿房农征恭收束房苹产撇税拥试查点征插收搭方解式蜂：宜个蚕人蓝住出房盈房偿产躲税迅的蹈征射收青对雁象展为晓个胆人壤拥贩有邻的调独决栋益商嫌品处住领宅埋，禽个史人念新切购琴的袖高旷档幻玉住喉房芹，钥在子重稀庆咸市幅同狭时享无珍户访籍冶、句无邪企变业袋、光无旗工律作务的甜个李人胖新竖购页的恰第凑二症套盆（伙含块）影以丙上脱的碌普侨通井住糕房孩。锅未概列谊入告征显税誉范拼围界的接个基人扇高躲档蛮住自房吊、软多盐套敏普习通锤住饮房脸，会将大适杏时址纳辰入拒征物税肚范乡丰围票；华独肿栋梅商求品介住磨宅午和珠高探档刊住分房撤建寒筑卵面庙积敞交蜘易命单即价涨达才到包上床两电年爽主祥城元九佣区调新两建民商话品谊住摩成够交拴建战筑截面妙积原均捷价3倍以方下的续住房堡，税炒率为0需.喘5松%；3倍（饮含）且至4倍的袖，税梅率为1稠%；4倍冻（结含妖）锄以言上惑的如税艺率陕为1.摧2%。隔在重链庆市皮同时效无户疾籍、歇无企锦业、孩无工特作的段个人乒新购岩第二稀套（追含）返以上臂的普喇通住由房，锯税率骄为0.歉5%；20选10年10月1矿9日，枕一年米期存杨贷款末基准拉利率银上调0.怕25个酱百藏分渔点2竞0吐1椒0年1惧2月25日炎，买一飘年盏期重存蜡贷阔款汪基嫌准靠利迟率煮上袜调0.图25个百体分点20识11年0埋1月09日青，究一走年鹊期希存菠贷抖款兆基至准术利扰率饮上牲调0.贸25个百忍分点20但11年0钟2月08日，驼一年字期存愈贷款揪基准叙利率泳上调0梅.纠2施5个台百姐分牧点2胜0批1螺1年0哑2月24日奏，惑一耍年拳期盒存裳贷苍款偶基奥准抓利码率毒上鸦调0.点25个百渗分点叠丛加秩频麦出政葡策愚分钳析专题合：上筛海、湾重庆闯房产邮税试功点解村读【事件】上列海卡市退政秘府品、马重敞庆骨市张政笔府27日分失别宣喜布，冰作为稠个人纠住房脊房产物税改宿革试训点，糖从1月28日候开余始畏向温个颠人纲房雄产犯征深收微房钻产恰税瞎。标季志碰着奋酝排酿舟多巧年鲜的论房劈燕地邀产眯税子进扶入桌实仁质稍运洞转喉阶糕段皱。房相产幅税熄试课点趁的寄总通体闭力南度被相架对秒宽皇松征肌税加对敬象恭重胡点统针矩对1月28日就政筋策蚁出白台屋后量的蛾新片购截房臭，盆且蹈每裁年弦按鄙期简计胜征袋；者税可率覆都秀不司高牺且供两锐市撒都航规残定盗了磁较越为毕宽市松锈的爱免府征善面韵积年；动对抛非才本斧地请家护庭督购那房臂的锄征毫税陷条誉件图较呀为捐严晚格碰。重躺庆顽和祥上碑海丘房厌产参税欠细元则葬各盖有冲侧愈重主矩要灯针雷对坡高卧端腰住膀房满且雅新刊老愿划脸断换，花上队海惭侧甜重驻新耍增肺需固求厅，青重宴庆富兼沫顾斯存番量餐别哗墅咏；篮上哄海赢覆柿盖址全何市见，乏重五庆夕仅晚仅惭针穷对汪城疮九年区始。对塞上绝海补、害重奇庆军市隔场尊的仿实掉际趁影荡响别有怪限究；对其帽他城便市的投提示兔作用始不可尘忽略茧：一洒线城不市可即能参疼考上挣海的嘴征税签方案焦；图二线惹及其泛他城绳市可宇能参星照重果庆方宗案影响草：政策河分析专序题放：罚限判购应解哭读自应北怨京扰于球去稠年5月份净率先衡实行抽限购踪蝶政策犹以来郊，截矮止到11年2月1拜3日，犯已经赶有26个城森市实随行了艳限购。政策般分析大翁部规分蒜城眼市示成咸交效数些量冷同春比术缩币减主态挥势狮明些显罚，宿济佛南酷、换武校汉碑市赚由着于20爪10年1月商份杏接召近亩春锯节杏期委间竟成纪交章量芳太宽少家，尸以箱至绝于场当元月但同浅比更增肿长俘过魔大糖，弹作配为非特仓例惯；锈青蛛岛呼无兔数脊据谅，治大劫连件缩抢减艳的克较姐为量明框显悔。灿成日交呀数店量虏环呢比祝数缺据六显尚示馆当孕月诉效朽果竞并夫不萌明荡显鼻，妹次忌月狂效质果启要则好漠于楚当币月割，小政嘱策匙效衫力拘有星一盈定穴的消滞单后甚。价子格茧仍凝然剥呈颜现劝增巷长亩态任势斧，析速盈度习得竖到弟一铜定狮的崇抑咬制符，后杭趣州安最张明禁显输，番大搞部耗分丽城挎市图并刚不毕明残显扮，队处蜓于积胶非着添状伤态登，毯北魂京违次敌月狼反邮弹略，书宁魄波做、猪广仗州本、位上验海锅当犯月歼不套降铲反蜡增赛大慰部油分蜂限与购古城浴市略成主交匠均餐价上环处比彼数巷据流显伶示农当敌月摆价色格狮应料声建而凤落郊的霉不金多翻。亮三奴亚网、挥广锻州碗最错为蜓明馆显翁。限维购态城圆市忘的架市铸场层表涛现政封策液分忽析央行郑在不慌到两闷个月掘时间剖内，挑再一顺次动叙用价贩格型洗工具韵，加息息更这多的捧是对专通胀组预期税和流材动性帐实施扛的管以理，嫁以及辣应对唱国际立局势丽的需焰要，剥决非势为了杏单纯碰控制因房价浊。单次傅加息锡所产惯生的心月供尘变化锐对购合房者其产生范的影题响很纪小，鞋影响维教大凝的是茶进入腹连续思加息每预期坡通道镜，这台对于允承受酱力较疮弱的誉购房碌者来签说，魄阻退母作用租还是鸡比较杀大的洞。专题借：加运息解符读政策躬分析1伍.姜2按6新政刘或将乏为房馆产税监的全顿国推练行铺川路。尺重庆反、上逝海房旁产税骗的出孝台及腊作为致试点恋的推火出，坡预示苹着房业产税安将从恋试点盒推行念至全蜓国；政刻府银农行开详发姓商房债贷催将它继鼠续酷更飘加柿严购格教。节银叮行衬需纠要旁寻阀找制新宋的炎投蚂资调及织放循贷短渠聪道林，屯加轿快为资较本鼠的床整犯合菠与侵新摇的未金租融制附蠢属模品谈的唤出痕现“役史湖上精最匪严国厉井的机政津策问！朱确懒实讽是订个秘重醋磅啄炸颂弹冠”德，晌禁仗令蹦后叮将筋会尼出盾现部销酱量盒减昨少诊，20勾11年挠将国出绩现突新傅一倘轮业的亦“机价委量动”受博含弈棕，洗从砌而时出牙现姑新浅的迅震管荡愿；客户将迎捏来新须一轮祸的“答观望第”情视绪的槽干扰车，影欲响未哥来客颂户的翻购买艇力及蚁销售旗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大两居1.7%41128.8%17.40热销户型

小两居36.8%46932.9%0.89适销户型小三居27.1%26918.9%0.70适销户型大四居1.7%251.8%1.06适销户型

大三居31.5%1188.3%0.26滞销户型100%1425100%3.94

热框销翠产应品朱占3锐%滞销链产品喝占31胡%适销凝产品链占6邮6阻%客户需求分析新政谣后客很户分腰析月还款能力所占比例3000—400015%4000—600035%6000—800020%8000以上各居销室类迟型对括应客樱户支丝式付能溪力与你拟售则房价段基本区相近客户支付能力分析意向购买产品意向套数比例1居1339%2居88062%3、4居41229%首付款支付额度所占比例40万左右7%50-80万56%80-100万37%100万以上新伪政疮后袖客轰户昼分易析客户购买心态启示变译化块因饲素客元户挂保蜜有新总愈量课骤激减外路省歇籍早客惧户啊缩渴减众幅宜度皇较打大投顽资背客扯几渗乎协绝正迹未变趣因素刚需膏仍为沈主体产品乡丰可售爽性仍告较强培，主后体为杜适销逼类产乡丰品客户变支付伯能力桐与拟字售房猪价基残本相阁近未撤来信预姻期受送政椒策处影局响龟，面不浑排螺除办现么有弓客耗户勒进燥一席步批流速失必须贼依靠以加大掌推广突力度鸣，扩鱼大客哀群基善数新政渡后客爸户分瓣析金州冤区域忽市场冰重点户项目呈分布老阁城川区音项息目三惩里较版饺块区域承项目本案文润金宸瀛海金洲福佳新天地永安四季悦泰山里憬园河畔万恒天籁湾新兴北京郡洋都海岸金海国际花园区舱域玩同婶质西项救目符对换项抚目厦形筒成首直伏接选竞凳争供马应歇分啄析各潮重搁点牲项泰目手基罢本蚕情窜况区域项目名称总量存量产品类型面积区间产品价格总价区间区域项目万恒天籁湾5552别墅多层小高层高层102-330预计8000-洋都海岸6.86.8多层小高层高层50-100预计7900-金海国际花园2822.4小高层高层48-103660030-66新兴北京郡16.814.8高层62-138670035-80老城区项目福佳新天地3535高层45-125预计8000-瀛海金洲2521小高层高层51-181798040-115文润金宸3期4019小高层高层65-129750050-100三里版块悦泰山里5041.8小高层高层55-113平层7100跃层1080050-90永安四季2218.9小高层高层50-96640032-60憬园河畔5420.4多层小高层高层70-89650045-60供应出分析96万㎡未轧来平区贩域欢供鸽应寄接合近1坡0安0万㎡语，竞衫争激毒烈；邻老城驶区及脏三里滚区域蓝供应努超过1挤3章0万㎡对遇本姨项太目萝截畅流耐严挑重区域掏竞品老城疏区项愚目三纤里亏项跟目供弯应瓜分障析各摸项馅目携整牛体喇均脂价7成2碌0傍0元/平米袍，最池高均跌价80办00元/平埋米本浆案椒项桌目拐均需价政处驰于仗顶昼端辫位贪置重忧点姥项耽目养价它格锯分付析均=暗7让2唤0孕0价膛格温分如析主要娱竞争辣项目目创前升本下项畜目木在弯金鞭州瘦区夕属万于洗高啄端爹项带目毒，堡面获临当的疲主岩要变竞皆争否对穷手扫为串万位恒剖天佩籁宁湾砌、屿新忽兴叶北段京摘郡煤、雾金兆海昌国逝际闹花朗园膀和宫洋忌都耍海炭岸舅。万恒删天籁蓬湾新敞兴哲北嘴京伪郡洋都鱼海岸金放海爱国胸际广花挎园竞品知分析万恒龟天籁雄湾项目地址金渤海岸滨海路沿线(大魏家街道)开发商万恒地产占地面积40万平建筑面积55万平容积率1.14绿化率46%总户数500户户型2-4居开盘时间预计2011年3月建筑形式别墅多层小高高层面积区间102-330㎡主力产品-销售率-价格预计7900元/㎡项锯目驼特马点奇：国顺际催化敏社互区,旅搂游遗地军产滩。对本垄项目患对比酱：与本石项目书地理烧位置变非常笛近，烈竞争瓶性强缺；产腊品线酬比本定案丰慨富、蛛客群筹定位贫有很摇大相妥似之误处。分析营：地处胆渤海劣区域朽北端劣，距何离世外贸嘉敏年华礼最近姐。生状活配嗽套严劫重缺从乏，证项目爆周边唯没有绞购物笼消费仗、餐徒饮、励医疗皱等设浪施，捆交通绩不便海，销歼售速洁度缓修慢。迅从区阻位、赞客户鞋群上旧与本桥项目悠直接组竞争窗。竞品灯分析新兴国北京住郡项目地址友谊街道龙王庙南侧开发商大连新兴海韵房地产开发有限公司占地面积81000平建筑面积168000平容积率1.74绿化率45.8%总户数1551户户型1-3居开盘时间2010年10月30日建筑形式10栋高层面积区间62-138㎡主力产品77-89㎡销售率14%价格均价6400元/㎡项兵目鹿特河点惨：位伸于犁友粒谊介街榜道跳龙虾王衡庙摆，轰南缠面占紧祸临诵金篮州弹湾污，究面蹄朝大海呆，自猎然景撑观宜碎人；讨占脊据雾湾忙区丧交请通赠要感道处，党未屯来膊发裕展贴潜有力残巨橡大矛；7缸0吃—百9榴0歉㎡主皂力旅户势型嘴，窄经升济王实膨用驴；5稳3止5娱0上-杂7寨0彼0蚀0元/㎡的迹价夫位析符底合察中蹈低日收嫂入毛客豪户探需搂求柔。对本眼项目督对比奏：与泊本坐项烤目原地绪理牵位眠置兽非井常外近宪属焦于着同哑一碌地鼓块穿；剥产坦品崖以恰经浓济挑型诞两书房拍为需主洽，统客眠群孝多被以慨投柱资伏为喊主汗；离价亚格祥比礼本臣项学目胖低轧，缠竞罪争悄大马。分鹅析：地处牙同一匆板块笨，目辉前推蓬售量首不大艳，去研化速协度较驱快；同从产抖品定慨位、愿市场捞定位锯上与少本项谦目形夜成直吉接竞凉争。竞品斯分析金海妙国际寻花园项目地址金州区龙王庙西南侧开发商大连新跃房地产开发有限公司占地面积12.8建筑面积90(公建17一期28二期45)容积率1.88绿化率35%总户数2445户户型1-3居开盘时间2010年10月5日建筑形式11层小高、19层高层面积区间48-140㎡主力产品66-88㎡销售率20%价格均价6600元/㎡项放目酸特胖点茂：位于虹金州凭龙王蚊庙西居南侧漂，交妹通便冶利；耳近郊世生活缴，毗惧邻大含海，税自然洪环境哪优越后；66纪—8要3㎡主力型户型乳，经情济实他用；6锯3因0坝0元/加㎡的价押位符龟合中钉低收妻入客染户需养求。对本污项目珍对比恒：与本负项目猴地理细位置暖相对痒较近峡；户呼型以孩经济胆型两楚室为脸主流伸，投剥资客谨户形绪成竞萍争。分矮析：属石同限一势区相位剪项周目梢，娃但脂实尘行船低嚷价报格果策狭略妈，部去鸡化蕉较教快则；璃从留产乖品疑定雁位摘、祸市丘场跳定国位没上荒与友本岔项冠目姿无魄直另接俩竞松争秩关焦系通。竞去品躲分键析洋嫌都菜海搭岸项目地址金渤海岸现代服务业发展区开发商大连三山房屋开发有限公司占地面积6.8万平建筑面积11万平容积率1.62绿化率40%总户数650户户型1-3居开盘时间预计2011年3月建筑形式8栋多层、3栋高层、1栋小高层面积区间50-150㎡主力产品80㎡销售率--价格预计7900项白目驼特醋点鱼：洋仁都聚海烫岸铜周知边顽配读套渔设积施寸齐艺备授，罪教曾育垂，克医盈疗虫，番购竖物贯等介近超在渠咫泽尺繁，困国穴家掩级无旅把游恰度乘假排景漂点改围柱绕桌周盒边，自腊然环狂境优翠越；50沟—9浴0㎡主力穿户型贿，经健济实图用对本嘉项目芹对比诸：与本芦项目蚊地理修位置抛相对烧较近莫；产崖品定还位、锈客群幻玉定位匆有较及大差睁距；依户型坏以经违济型岛两室揪为主洽流，判客群便多以告普通巨工薪有阶层舌为主泼。分教析：虽与马本项筋目地唱理位慎置相托对较奥近,但汪不侵属扶于应港尝湾罚区惹，机所掘对弟客皆户挨与姨本费项昌目杯不滩同,与本摩案竞被争相到对较贝弱。竞品待分析竞争奖项目页在售化及近液期预社计推奥售调慈研分足析项目名称总量在售量存量去化率预计推出量及主力户型万恒天籁湾55

停售52

5%预计4月2房多层产品洋都海岸6.8未售6.8

-预计4月2房一栋小高二栋多层金海国际花园28

6.2（二栋高层四栋小高）24.9

11%预计4月2房两栋小高新兴北京郡16.8

2.02(一栋高层)

14.8

11.9%预计3月2房一栋高层单位涂：万盛方潜在旬供应拴量在10帽0万样方喘左稍右同，饮市资场扣竞工争土形哀式般严防峻验，3、4月份吼预计俗推售厅量在8万臭方普左袭右耗，膏形数成羽集挣中漂供颜应乎，败户决型威以两两锹房缺为泼主评，宵多鉴为雪多推层堆产大品班，闹对耕本令项助目总客如户匀抢闪夺释严快重竭。放惹量讽分粥析从电客吸户采来赴源汪的文角招度居分辨析修，柳除允洋镇都避海侨岸我其势他乡丰项右目逝客逃户逐大而部叨分来自浴外省浓市，其次敏为来腔自大悲连瓶市迷内的客脆户客户伸分析从哑客随户哨的象职伞业序来行看剖，私凳营遥业股主占有板绝对阅多数夫，占签比超肠过50弟%客户患分析客户若的年愿龄构惰成以3影5既-巡寿4瞎9岁的洋占扬比岂例滋最裁高蜓，越约著占抗整棋体这的54记%客期户沫分安析从购瞧买目后的分伶析，飘以自良住考畏虑投辫资的杜客户悦为主困，占章比达曾到4差4骨%客户剃分析从目怪前区慈域市归场购何买客森户看茧，主逮要以脊以7咏0这-金9些0平米默经济页型两暮居和诸小三然居为锅主，灭总价川在5订0俱-梯7辟0万的背接受减范围广；区怠域立市壳场曲主菌要跃客弊群饼是抗外屠地查人木，练多啊为捞来曲到批大嗓连墓投舞资鲁经读商迫者抽，蓝两盖口述和羡三俯口唯之旺家停的狡社们会强中点高蔽层气家劫庭收，神自投住紫兼缎顾绪考稳虑戴投渔资浸的搏客握户娘；本旺项阳目葱的榴客权户捐基脚本帽与虎竞凝品喉情畅况抢相届同客津户阶分崖析客驻户幼分策析港结叫论市鱼场四分跪析凯总驳结政策板块供销价响格严美厉饥抑支制歇投亏资掏者专需逃求拳，趟打难击轮投农机昂行训为具；踏控变制监外兽来碧人框口鞋的丸购华买辆行专为载，俭控遣制网购仁买肃套馋数皮。窄本蓝项往目号外制地树客种户检占肃有晨很些高彻比霉例焦，跌投榜资么客丝式户奔也疼较赛多回，尸因犁此层政宰策胡对千本越项量目症影算响购十呀分垫严重重莫。本毅区虎域捐存斜量座很挑大涌，届且伞竞畅品辜项怀目鸟在银产皆品亮上拦与歼本择项截目灯无抓较理大曾差扶别蝴，毛但勉价优格氧低刷于器本密项滑目熔，躲要筛想税成停为馒本章板观块角代域表否项理目刃必闭须屑在县推桌广雾、镜营希销漆、惊服恳务粗等哀进绣行泪全回方彻位绕提豪升销。目前视区域育项目寨可售所量在8万㎡摧左右督，政置策影圈响下鬼需求璃量、逝成交隶量均凝有所啊下降。语预灿计4月晚春祸展跪将匙会笋集祝中灯试村水南。区域榆项目掠价格渗会有京小幅浅上涨掠，但情仍然防低于治本项也目价氧格，寒在市闻场大辅环境武下，羡本项阔目应区在形旦象、呜展示们、服贼务等签方面唱进行恐改进即，才辱能实弯现目肥标价工格。客户区有域躺项环目密多饲为煎旅占游器地料产谢，狮导双致渔大袍多屠客冬户曲为杜外墨地遥及她大让连跪本挥地南的昆私图营谈业秘主涉，界主竹要霉购笛买障目摄的敞是矿投窝资誓，板而脆在然目腰前巨政拆策专下栏，俗此彩类菠客姻群岸将怪受锯到不大失量感挤张压长。环境途分析任敢务虽分排解目烦标晶下御战查略推乞售毅计职划行事肢历市场狱分析项目太分析形浙象针展可示凝策鲁略服务粮体验停策略活岂动夕营州销推旨广宫策元略解决玩思路价值状梳理营销您策略项目用分析项目名称渤海计划东方湾项目地址金州沈大高速出口3.5公里西海岸占地面积（万）26开发商大连海岸东方置业有限公司建筑面积(万）56建筑景观设计加拿大格林伍兹绿化率（%）48物业管理冠信物业容积率1.67建筑单位大连博源集团赤峰宏基集团总户数2339交通状况临近规划中的轻轨站、及公交104路产品类别住宅面积区间（m²）42—502商业配套项目周边无商业配套，依赖向应广场及新玛特商圈配套均价（元/平）8000开盘时间2009.12教育配套实验幼儿园、五一路小学、南山小学、109中学入住时间2011.5.30付款方式一次性付款，按揭贷款预售许可证大金房预许字第2009005号装修标准清水医疗金州四院、长庚医院、中医医院采暖方式地热低密炭度一锦线海上景大伶宅，等周边轨生活舱配套阿在不端断完原善项冤目接分偷析项目汪由11栋板羊式高副层组胸成，返分为A、B、C、D三圈个磁区呀域篇。A区辈还初没迟有谎规租划绕，B、C、D区11栋高馒层，去其中D点4、D5、D掠6已洞经尤售捕罄扰，D学2在震售捆。B2B混3C1挑0C暴9C8C7D6D蚊5D摧4D悄3D2项目嗽均为愿高层牵，两皂单元阴两梯皮四户颤。1单元鲁为29层如、旱二度单共元密为2猫4层。1单湖元话高觉出握部摩分倾为澡跃蛙层瞒，失面疫积笔从2桨0扛0缺-谢5还0呢2不丝式等司。隐其对余拳楼尽层锤户截型禁分水布圆如奴下薄，壤不胜同裂楼稀次拆，遵面碧积喜略设有祖不顾同尾：1音4呢9，97，6乎1，1凤1剂4锻/肃1餐1遍4，6挑7，81，86项让目免分积析销云售博情扮况扁：1.项目0哪9年1陶2月开姑盘，D5、D6两栋平楼首靠先入港市，辈起价4科9疤9声8均逐价68似00经过3个秆月亲售洁罄2.嫩10年3月奔，D剪4号氏楼朗推区出闹，领截肆止摇到四五版月浇初龟还键剩倘余2船0多套3.觉10年5月，D2号积楼粉推迟出盐，汗基振本稀以诉每欣月待成强交15套速津度销事售4斧.目前驻项目千起价6包8分8捧0、均灰价79纱80、最把高价96挖00客嘴户钳情摄况羊：投资池、改衡善各基一半a.投资郊者多洞为生逼意人疤，来汇自广技东、肠黑龙目江、座温州痰居多硬，购脂买欲向强烈拳，全牛款绪资金鸽充足茄。青旅睐小鲁户型布和跃绞层，并其中未，D5、D6号食楼4个先跃浊层去被某一决温洁州妄人吃买旱下努。b朱.改突善腊多直为判本淡地枝居爆民戏，偏购舟买蜻力爬相巴对蚁较迎弱滋，象多结为废按屡揭剖，齐青安睐80牌—1楼00的裤户障型沙，恨受贿价辽格蒸因涨素则影温响绝因论素疮较鹿大洲。产品聚形态仰：本新项氏目淹为浊区救域嗽内参景楼观伪视祸野钓最宇好互的肥项销目奖，歌前页后垦遮命挡缺面牢积缩慧最津小弟，合且使高杠度括领储先极区达域铁。返外这立构面伸时沃尚眼大哈方戏，躬特惯点河鲜饲明割。门将唉在东未椒来扰时剪髦缺嘉蹄年膜华峰等汇项远目员配洪套除落妇成刷时奔凸美显杜出莫其堪强记大尝视估觉留冲始击扔力妄的霞效恼果觉。产品精价格誉：本胡项翼目护价些格胡一毯直差为碑区丛域抚最灯高锋，欠性边价耻比报在更目展前塔配嫌套乘不范完狼善鸦的喂情醒况赢下望略违显揉较歼低幅。写由倦此缺放宗弃庙了锄相峡当乐一垒部谎分的可妖以纱“鲁承涂上渔启当下锯的销客竹户遇”驳，惕销扩售鸣战密线退明咽显惩拉棵长害。坦而薯目命前匙区姓域须配自套痛增姑速守缓弱慢齿的携情题况择下延，赞这拖种旷高柴价拉惜潜售叫的口策量略雹已钟经认不唐能作适与应迎市裁场册。分析斯结论老：区域括竞争专已成忽为被围合袍夹击的竞市争态耍势；北踢京绣郡旅、解金而海巧国睁际遵花科园翻紧解临压本拦案守的不两珠个呆项袋目炼在价格是上对债本案帮形成伸直接裂打击；万辜恒抽天毛籁禽湾雀虽贸然镜在纳位阴置史上厦与钱本括案问比射更语为企不覆利血，秤但垃在合项晌目硬罩件绿上辆已俩达透到做体背现须项交目嚷价旧值帆标部准；洋都葛海岸转则在交通狠位置深上占锄据绝蛾对优见势；由于项匙目加所茶处捡区姻域还不医成熟草，未岗来三锈里仅区膝域咳项哀目剥与修即租将彼进粘入庆九猜里餐的口亿五达蛙项坝目剃将瓜在树东验部州形封成新的描竞争放中心，将氏会对袭本项脏目造肿成新愧的的赤竞争顺；在肿残贷酷抖的统竞齿争变环骆境勇下雾，融面车对还种割种神不谋利职因裙素我馆们花如盐何目突踩围快而护出常？项张目赖分术析环境畏分析任务灾分解目贸标蝇下击战促略推售跃计划行事惭历市场嫂分析项目皱分析形涝象窗展屯示财策惧略服循务擦体况验督策忧略活动课营销推广均策略解决副思路价值氏梳理营亲销金策苍略国院家朝战崭略更沿哨海呼经言济夸带待规是划咳区9.泰8平方贼公里伤国际足级港男湾新根国锄际胸机年场酒金脂渤平海川岸浊空烫中榨走述廊快轨3号络线海底乎隧道国呆际丘生携活盼配引套兑区现夏力链较殿弱游缘瑞艇或俱颗乐浮部沈念大饱、型哈妄大扣、屈鹤岔大息高谈速旱贯剃穿规划桨利好太：核叙心卖刻点项目吴卖点揉提炼滨海枕大道高岔尔镰夫博集与中货绿想化都带世担界瓣湾默主耳题影公乐园价值烤梳理优扫劣混势故交勺叉育分率析优吼势劣势自血然宅资购源揭丰云富地携块丧规歉划刊合嫁理建筑深风格很纯粹景庸观毫视拨野咳好政停府鹅支牲持大盘暗规模扩，品馋质社绩区配套鞭尚不笛完善景观脾尚未识呈现项目请形象喊高度罩不够价内格故高盆品植质匹低交隶通按不谣便服厚务舒管熄理矿不强到醒位在市军场不劈燕明朗条环境亚变化竟大的溜情况奏下做好谊内功钻是取楼得胜增利的傅唯一咱途径价值样梳理环徒境要分哭析任调务惭分杰解目盾标暑下互战峰略推售方计划行僵事北历市场方分析项固目冻分挺析形紧象促展违示旧策奔略服务菠体验垄策略活动滴营销推豪广恩策肆略解决种思路价值观梳理营恢销映策恐略精站确亿营去销阶段医推广形象胸攻略价咏格瓦攻赞略工预程注配露合展捐示幸攻全略推屯广洒综砌述推照广愉活脊动活毁动骆攻太略营销我配合精肤确唇定餐位总喜体府营霞销悔推终广思茄考五路匆径策略先思考整拖体旧策丝式略定位寄：准采确定损位—界—突步出脑卖尾点营控销黎：恢精赏确藏制埋导——体帖验甘营掀销夕、言活目动科营熄销恰、掠渠嫂道着营棒销推广尝：拔出高形赠象—寸—提荒升码价石值坚腔持浅“寄国诞际快品词质/高尚考生活/一线免海世夜界城躺”的贱定位坚江持托挖睛掘近“君海弟岸宋型书旅滑游莫特增区棚”疤的召资蓝源初优冷势坚奏持服挖仗掘然“经渤谎海音计列划·东铺方悄湾饲”厅项谣目拖的和生真活身和贱文拿化昌价尖值总体禁原则清：总体侮策略触：策耍略丙思邪考形象战展示托策略服务裁体验割策略推广纤策略营销左策略活动押营销项挽目排营去销签策除略关键具动作既希已隶高红举稍就气要疯高翼打素，趟针谅对壶项链目或存纯在所的始问蝴题公进茧行去全宵面榴改敢造失，重母新欧包慨装祥，缩慧建漆立画强橡势悔的盖第寒一狭意蒸象桥，借帝各歪节职点盯及汁政刑府男力好度己进葱行听片闹区恒炒怜作按，建那立两大踏盘武气息势诱。线上虚早行残动，星得业暴内者搜得天饰下；线核下岔多影布倘局母，瘦得备客永户结者间得蛛天都下抢；高阶标迹准述、浪高查形荣象淋的发展僻示欢与枕服曲务圾体蓝验里，建箩立半专从业陈的珠展农示股系兴统预，铅建钞立馒功逃能弊全池面职的阵体择验员区左，从服培务上往建立疼与品煮牌体共验相碌一致苹的竞笔争力析。举办详高规溉格的暂活动直，吸士引客衣户和倦业界幻玉眼球环格境罩分垒析任贵务往分哈解目标狸下战音略推谱售排计逃划行事亚历市榴场怜分桶析项目提分析形象愚展示门策略服务笔体验伤策略活动邮营销推广疗策略解慎决亭思男路价敢值题梳棋理营销冒策略营椅造西高宅体载验虾价浩值商的狐产降品衡和幻玉卖胖场哲展臂示费系科统览，艇让锤客丈户祥实口实条在亲在劳感颠知竹本北项惊目肥高蔑品焦质堡的役未好来劫生温活运形榨象旅。形象隶体系产判品坛价怎值浅形治象卖场帜氛围须展示关哈键滴物颠料围设采计售楼搬处展就示样板曲房泳池铁、园咽林主冻入眼口主辫入调口架通狂道指示筒系统看泽楼柱通怖道围榨墙模联型宣传哀片楼芒书户低型露资吼料形旨象饭展梁示考策草略大储堂扔布腥置川空划旷色调累冷清视觉骑效果促不协披调，叮体现肢不出亲高端弃印象家具颜色搭配混乱售胆楼禁处尊贵倦、典鲁雅、司注重地细节捏而大唤气在储注均重举一系线考海杂景语元碌素四的彼同指时详，巾注级重问案霞场颈氛肺围郊的鸟营控造雪，叔与风项遍目挑高个端士定轧位醒协伏调功能嘉缺失豪，无躺法全栏面体蚁现项糖目优坝势售狂楼匆处挂尸式赚区栽域迈沙浮盘赏，捐解凳读仁项始目左区却域砖交袭通趋情皇况高普科极技谁的奋演念示荡工载具责引咱用绵，界已轿经预成劲为顶大绝盘叙项斑目昆的牧必最备尽的盲销射售冷工胖具案场步管理密不到竞位，逗影响脚项目室品牌支形象售域楼剂处加强颂案场完管理哨，提涨高项己目形么象垃圾稿随意堆傻放清饲洁暑道鸽具舅没有得统蝴一骆管吴理干净跌整洁摧的案描场是派项目玩最为酷直观拥的品要质感瞒受环秋境，芦客户谎真正脏对项而目真晶实第色一感蓄受就括是案百场，埋加强古案场凤管理弯尤为约重要案场虹可增辫加珍体毙现债尊湿贵筛又唉能蜓体止现丛情范趣沟的案元脚素碧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