房地产开发项目成本管理讲义

房地产开发项目成本管理CostcontrolinrealestateprojectPART.13PART.1

前言

在当今房地产行业中，竞争十分激烈，产品同质化倾向越来越严重的情况下，企业的生存能力、盈利能力、发展能力，与企业的成本控制的相关性越来越高，成本控制能力排序末位的企业都将被淘汰出局，成本控制弱势企业将失去市场份额。特别是在工业企业中，目前这种趋势已经慢延到高投入、高成本的房地产开发企业。 在外来资本和一些资本雄厚的外行企业（大型企业集团和上市公司）的不断涌入，政策越来越规范，技术、产品越来越同质化，房地产开发成本居高不下，品牌力持续提升的房地产市场环境中，企业间距不断缩小，新的竞争格局已现端倪。

成本控制力的竞争。开头语当今的房地产行业，竞争十分激烈，在产品同质化倾向越来越严重的情况下，我们房地产企业的生存能力、盈利能力、发展能力与企业的成本控制息息相关，不注重成本控制的企业都将被淘汰出局，成本控制弱势企业将失去市场份额。特别是在工业企业中，目前这种趋势已经慢延到高投入、高成本的房地产开发企业。在外来资本和一些资本雄厚的外行企业（大型企业集团和上市公司）的不断涌入，特别是在当前房地产调加压、政策越来越规范，技术、产品越来越同质化，房地产开发成本居高不下，品牌力持续提升的房地产市场环境中，企业间距不断缩小，新的竞争格局已现端倪。房地产企业竞争成本控制力的竞争4利润时间(年)拿地就赚钱阶段1：资源时代阶段2：产品时代阶段3：品牌时代客户关注质量公司关注成本关注品牌与形象理念与价值观成本领先战略成本领先战略是现阶段房地产企业重要的竞争手段房地产开发项目的成本管理Costcontrolinrealestateproject房地产开发项目成本管理中存在的主要问题一房地产成本控制体系的建立——制度保障体系？房地产成本控制的主要措施——怎么去控制？房地产开发项目成本管理内容——控制什么？二三四房地鞭产开痛发项镇目的超成本尚管理Co姻st乖c弓on宣tr竖ol抬i腿n遭re疤al泻e鬼st众at逐e舌pr强oj程ec床t房地慰产开缸发项令目成柿本管娃理中转存在闷的主豆要问却题一房努地怠产蝴开勇发拉成饮本敢管卷理井现浊状一二房地窜产开格发成挨本管宝理中条的几刘个问清题房趋地牛产险企骑业睛在呜成壤本俗管撤理旨三慰大浅误习区三四到底吨谁是失成本挖控制母的核挎心部订门？4一、泛房地鸣产开凯发成伴本管冶理现帖状目醉前彼我患们恢绝材大慰多赠数键开振发鼻企秆业似成栋本哥控走制其的浙通杠常着做副法宵是沉：大多芒数的夜房地赏产公病司都任设有淘一个胃预算粪审核拳部门凑或合挤约部门万，袍负这责炼项苹目兵的寄预金算级、嘱结犹算夹和恨工输程缝招寺标在，浊而嗓成估本药管识理稀基朴本拘都归锄属桐于灿财培务确部动门思，铁但航财组务拆部全门缴对辣具踢体宴的娘工惑程榴预释结浪算讲却孟并坏不轮是很捡懂金行裙，漆也旦就副更索难钓把斤握吊成值本叔的桂降古低尘点籍在监哪哈里唉。房地搏产开喷发的英周期橡很长成，如贺果被喂问及旨一个耻项目智工程怖设计甚至疏施工俯过半惧时的暴成本工是多尖少，挠完工水后的舱总成挂本又档是多蚕少，许多位开发泰商都隙难以竖回答敲清楚确。房惯地产扰开发滴的成程本管陶理包足括置地、毯设计招、施上工、喉市场寨、销改售、裁物业朵、融责资（记资本枪运营扔）等多哪个诵环粪节拾，扎从皇投播入格到作首缴期变产败品筑计挂算药利火润箱，拢单辟个领项比目供的旺开泰发贞周期宅一怠般娇需涉持义续蔽两星三忧年碍的筹时练间螺，觉导黄致艳成缎本斥核还算遣难阳度疾增描强受；漏另外，称投资胖地域猜的扩欺大和慌开发婆面积川的剧挪增，晃令成军本的录构成针更加多乘样跃化葡。狗更棒使心房殃地序产劳开弦发乘成土本螺控演制伏难那度随越耀来堤越盯大孕。房地亭产开踏发成攻本管傅理中吐的几广个问笔题51、辨缺灰乏件全桃面腊规男范纪的岸目泉标搁成巴本贯管腐理傅体乔系锋：成本焰控制赞就是妨项目饼实施石过程傅的支控出控雾制，蠢没有芬建立勒目标菌成本酿、责千任成抱本和碗动态庙成本寨跟踪室联动另管理枯体系羡；2、判成勾本期控微制起忽两视躲重呢点览：只驶重培视“显董性袍成支本”匙的五控姥制兴，美而健忽裂略兵对考“隐尤性练成俊本”的控节制；3、雪成柏本类控屠制无的解忽渠视天前狡期珠阶勇段拔：通常也只关贞注项德目施阁工阶扎段过默程的“事中”成舰本寄控阔制瘦，毯而痒缺侨乏跨对尘前产期决策腥、规酿划设蜡计笛、氏招追标删、植合盈约蝴等脸前原期斤运犁营纱阶克段“事前”成本懂控制剂的足晕够重从视；4、成咳本控倘制手笋段不故当：把压件缩必杆要的丘项目辆费用疏开支挖当作咱成本那控制眯的主虑要手别段，初反而衫使项垒目整葱个经誓营计钥划和誓开发懒进度参目标浅受到罚很大虚影响毕，导瓣致项笛目的甜最终叉实际屡开发虑成本可大大反增加希，利胃润降湿低，逝增加萝了项朝目后高期开各发风达险。二、屑房地誓产开谷发成荐本管堪理中持的几膏个问滋题目前报房地赠产开蔑发成耗本控延制的骂几个狼误区6管什渗么三大肢误区怎么颜管行胳为遥偏斤差三、眠房地硬产企当业在疯成本昼管理忆方面倦容易焦存在驱三大应误区谁仔来安管认庸识拳偏优差7误卫区贷一残：设企华业氏内湖部脚成挥本详控贴制规管婶理鼻主切体丢确帝立嘱失慌误雷（溜谁绞来肿管烂）•长期隐以来凉，企伴业一缎直把死成本芦管理差作为浆少数贪管理桃人员浙的专面利，认为受成本醒、效摊益都纹应由管企业宿领导释和财第务部墨门负百责，而脾把各孟部门悄的员风工只看作距生产正者。••广大慢员工凡对于复哪些逐成本邀应该管控制笨，怎报样控困制等势问题胀无意姑也无锻力过芦问，疲成本昌意识迎淡漠法。企业绢的成沫本管歉理失巨去偌鲁大的帽管理被群体旷当然皂难以水真正轧取得拖成效袄。全直员角成冻本霉控头制8误区之二：远成本常管理注对象怕和内幻玉容认璃识不挪清（达管什看么）•一方颠面，毕没有佣从价室值链照的角仅度对酿房地费产开采发进醉行分俘析，路局限皱于对呢发生港成本摆的控清制，忽视秃了对评影响窃成本辈的控但制。•另性一浸方收面裁，挪局原限厅于妄传喊统粘的忌“生节惯约仰一圈度肿电权、杯一柿张马纸昼”夹的吗简苍单县、堂狭跟窄怪的锻模晨式溪之残内雷，忽视语潜在氏的损绩失，强尚斤未掀对谱成游本烈实午行盒全奇方丑位为的穿控避制福。。全散方致位成潮本集控扩制9土农地设计采购施工销售房地码产开绳发望价填值径链筋的发颈生成本凑与影填响成爽本曲白线影规响寸成本斯曲雹线比例该环压节作冠业过霸程对产品歉总成摸本的丽影响年。发生幅成本甜曲恒线价值瘦链发生德成本词：该环福节作哪业过陶程所发生叙的成咱本。影籍响包成的本地：成都本升控梅制雁的蹲关伐键凝在于茫控劫制吊影百响份成摔本帜！1得0误围区珠三絮：太成焦本萝控暴制牵模馆式热没扇有就确好立查（薄怎捎么书管秋）•成乞本僵管善理限工年作弱不滥够剪全阔面赵和辜系宣统敬。蒙成辫本艳控房诚制因偏慕重盟于蓄事牙后窝的艇反知馈挖，直而事眼前卖、董事眯中凝控樱制席不绘力。••成本衔管理基嫁础僵工枪作弃薄俭弱，喝缺胖少耀一景套尽完腾善砍的瞒成吩本遇管践理给制职度周。缘瑞甚育至礼只告求树形刚式鸭，剩不父讲炸实稳效删。考核辆制度唱不完传善，核力度匠不大称。表怜现在碗：考览核只挡是企颂业内协部考尘核，睁没有破很好船地跟络市场痛联系秆起来鹿；奖旅惩措仆施力鸦度不务大，凤达不议到调喜动员姓工积剃极性歌的目矩的。全匀过逼程成兔本史控认制11观披点度一松：合约假预算拘部门贵是控晴制工叨程成淋本的念核心境部门锡，他厦们对戒施工棕图的期工程显量进木行详括细的词核算戒，与慢承建昼单位谦进行驰商务柔谈判抵、造衣价谈兆判，灶争取细得到访最优配惠的逢工程彩承包络价格熄。观蜓点铲二傻：规划排设计睛部门璃是控赢制成锡本的仰核心鸭部门机，他正们在磁前期税对建爹筑技耳术（赚包括秃容积脚率、随使用抄率等搭）、僵工程挡技术脖进行狭系统销的控宜制，蠢以此爹进行阳施工方图的牙设计易管理继，在岛控制炎工程抹成本祖方面害起到倾了“四两驱拨千园斤”的作勇用。观矿点迈三古：现场册项目的部是圾工程德成本垄控制矛的核务心部伯门，增严把叛合同窑关，复严格犁执行社设计弱意图召，有默效控兵制设纵计变寒更和视现场赞签证瓣，是油控制矮工程棍成本妻的实挥施部蜂门，挖作用尺重大键。四、凭到底监谁是恢成本塘控制长的核怨心部残门？正该确认观杂点12以口上长观吴点昼站缸在厉各国部劣门显的拜角隙度愁来径看营，眨都奥是拣有传道钻理醋的殊，桐各汪部承门饶在鸟项朱目携开今发收的攀不门同备阶忠段兄对疯工天程紫成犁本袄的终控终制洲都领发态挥仔了说重退要乎的农作悟用首，遍从皂建秘筑刷设宿计牌到毛各忽种遭土俘建处设亩备竿技滑术竿参天数造的飘选践用美、政从示选施材仿用月料绑到甲合屈同眉评啊判绵、填从恼商战业肌谈过判淹到宴现替场级的谜实拦施途和裹控析制伶，极整勉体致过前程熄严至格饱的夸控失制落才粒能荣有货效孙把望好秘工愉程规成鹿本园关族。那装么胃，斯我爬们霉要搬问血：脏营勒销拳部导门解是招不板是剑控凳制咏成询本羡的背核欣心宿部茶门牵呢?答案煤：是向。那疑这个辰成本卷如何搁来控柳制？骗营销固部门今首先磨需要厨提出束竞争平对酱手贿的舟楼抖盘厚和拖楼昨盘浙所乐在还地归的旦同惩一地档抽次至的挪楼贩盘达，康剖救析哨客蹦户众的势敏希感巷点栽，策分亩析谊对央手揪楼暗盘结的府定晶位浅与偿档般次职，筒把丽楼山盘乓设侦计使与这选盼材瓜用私料密的女需眉求依描良述称清嚼楚塑了收。雹楼殿盘渡档集次匪描蹲述劲清骡楚艳了嗽，码项反目阅的狮成仓本锤基物本霜上亡也聪就痰确朵定外了得，夫所慕以功营抖销皇部妥门葵也跑是胆控阁制谎成棒本雕的衫核城心仿部去门妹。移项退目惜定址位民的胆档须次秋实锹际翁上鞠已撞经陆决盛定智了孕项遇目涝成僚本四的挤高君低尖。从唇上肯述煮分蔽析阿，偿说姜明睡工很程驶成抄本捐控伙制贩是丽全蜜程食性斑的睬、炕是逢系刻统丘性孟的诊，锄工罗程年成碑本舟的愁控乒制哑需怀要蹦各膝部魄门滔通草力捏协详作堂，抛而摇不抖是延单逐独合一皱个敬部围门盲可查以疾完懂成设的伴。四捎、蚕到经底拘谁呢是付成歉本李控际制酿的仇核叮心俩部闸门？内部累资料奴，机讨密房地魔产开帝发项培目的手成本渔管理C号o络s苹t郑c躲o怀n香t羊r坡o哨l繁i距n毁r挑e粱a柜l晶e手s互t薄a昆t雷e拼p碰r圣o荣j逗e卖c铃t房地田产开清发项盐目成袖本管能理中盯存在闷的主悠要问兄题一房矮地辫产秒成沾本血控揪制中体搞系痒的裕建惕立—肿—制度下保障德体系饶？房地批产成扩本控裕制的冠主要融措施——怎么浪去控席制？房纲地葵产蛮开庄发顺项谊目而成眨本玻管献理饲内蜓容—终—控暴制烘什攻么幼？二三四13土荒地照成鹊本快及屑相授关禽费辨用前薄期弊性婚费坦用城市擦基础躁设施眉建设肠配套弓费用故（红印线外甘大市约政配灿套）工古程粘建项安塌成蚊本室外或工程狗配套甲及环棉境（莫红线促内小吃市政滤）公补共刻配性套休成多本期间液费用其他具盘体彼明因细栗如菜下(一)房地纤产项态目开料发成斤本管集理的然内容到底雕我们漆该控扯制什第么皇成淹本角费枪用1劫4费用项目名称明细内容一、土地成本

1-1土地出让金地价1-2土地或项目转让费支付转让方相关费用1-3其他费用其他向政府部门交纳的费用等，包括：土地产权登记费、契税、土地使用费等(一)房地晋产项责目开阀发成捧本管潮理的敢内容14费用项目名称明细内容二、前期费用

2-1勘察费用包括：1、勘察方案的设计和咨询，2、勘察实施：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、土地丈量测绘费等。2-2规划设计费项目立项后的设计招标费、总体规划设计、单体设计费、景观设计费、管线设计费、改造设计费、图纸审查费、制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案咨询及评审费。2-3报批报建费项目整体报批报建费:人防工程建设费、规划管理费、新材料基金、“两证一书”申报费、拆迁管理费、招投标管理费、建筑面积丈量费、白蚁防止费、墙改基金、路口开设费、占道费等。2-4造价咨询服务费支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算和其他相关服务而发生的费用。2-5工程监理费

2-6临时工程费包括：1、三通一平：建设场地上的竖向土石方平衡，盈土现场多余土石方外运，亏土现场土方调入，场地平整，以及为施工而引入现场的给水、排水、供电、临时道路工程等所发生的费用2、工地围墙：沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用3、其他(一)房地即产项蹲目开苗发成可本管牵理的轮内容1勒5费用项目名称明细内容三、建安工程成本

3-1小区内综合管网及设施费（小市政）

3-1-1室外给水管网指红线内给水管网及所有室外消火栓，但不含小区内花木浇灌用水、洗车用水等。主给水管网有在地下室内敷设的，应计入此项费用内，不计入地下室工程费。包括：1、土方开挖及回填，2、管道敷设等3-1-2室外排水管网指红线内室外排水管网（含化粪池），含雨水、生活污水，环境排水，不含水景、泳池循环用水。包括：1、土方开挖及回填，2、检查井及管道敷设等3-1-3室外电缆工程指自小区变电站低压柜引至下一级配电柜/箱（均不含柜/箱）或用电转换点的电缆敷设及预留管工程。该项工程的电缆在地下室内敷设时，不计入地下室工程费。3-1-4室外弱电管网指红线内室外弱电管网预埋，含土方工程，不含管内穿线。3-1-5室外燃气管网指红线内室外燃气管网敷设，含土方工程。3-1-6室外采暖管网指红线内室外热力管网敷设，含土方工程。(一)房矩地虾产姿项顽目导开初发陈成趴本铅管作理啦的录内靠容15费用项目名称明细内容三、建安工程成本

3-1小区内综合管网及设施费（小市政）3-1-7小区车行道路工程包括：1、红线内车行道（含其两旁的人行道）及地面停车场土建工程（含土方、路基及面层），2、路灯工程（含灯具及管线敷设）。3-1-8供配电设备及安装小区内开闭站、配电室的高压柜、低压柜、变压器、柴油发电机、负荷开关设备及安装工程3-1-9水泵房设备及安装小区内生活水泵、变频柜、气压罐、配电柜设备及安装（含生活用水屋面稳压泵，不含消防、水景、泳池、纯净水处理）3-1-10消防设备及安装仅包括消防水泵、自动报警控制中心大型消防设备及安装调试，湿式报警阀、防排烟风机、水流指示器、消火栓、气体灭火系统等按工程部位计入消防工程内。3-1-11直饮水处理设备及安装

3-1-12中水处理设备及安装

3-1-13热力站设备及安装小区内热交换站或锅炉房的热力设备及安装

3-1-143-1-15增容费

其他

(一)房地坦产项蝴目开否发成任本管刚理的存内容16费用项目名称明细内容3-2环境工程

3-2-1绿化小区内的植物的材料、种植及养护费。3-2-2硬质地面除小区车行道路工程以外的道路含广场。3-2-3构筑物及小品小区内的岗亭、儿童乐园、建筑小品、水景土建工程费，以及雕塑小品、假山等。3-2-4围墙各类围墙（栏杆），以及出入口大门3-2-5室外环境照明庭院灯或草坪灯安装、管线安装3-2-6泛光照明指自泛光照明配电箱的管线敷设及灯具安装工程。3-2-7环境水系统小区内的水景设备及管网，绿化灌溉系统（含设备及管网）等。3-2-8其他

3-3公共配套设施

3-3-1地下室工程费含半地下室，包括基础、主体（地下）、给排水、照明、动力配电、防水、消防、通风、停车设备等费用。但属变配电、气体灭火、室外电缆、室外给排水管道、环境照明、水泵等专项工程，设在地下室内时，不计入地下室工程费内。3-3-2架空层工程费包括结构及装修3-3-3会所包括基础、主体、安装设备、装修工程费用，以及由会所经营的泳池、网球场等工程费用。3-3-4教育幼儿园、中小学等工程费用。3-3-5商业包括基础、主体、安装设备、装修等工程费用。3-3-6物业管理用房包括基础、主体、安装设备、装修等工程费用。3-3-7其他

费用项目名称明细内容3-4建筑单体成本

3-4-1基础工程费包括土方、地基处理、降水护坡等基础工程

3-4-2单体土建工程费

3-4-3单体安装工程费

3-4-3-1电气工程包括配电箱、开关面板、灯具和一般的电气安装，弱电管预埋。

3-4-3-2给排水工程一般的给排水安装、以及热水系统管道安装

3-4-3-3采暖工程包括散热器及管道安装

3-4-4土建专业分包工程费用单体内的结构、建筑

3-4-4-1外立面、门窗

3-4-4-2幕墙工程包括：玻璃幕墙及石材幕墙

3-4-4-3户内精装修工程

3-4-4-4其他土建专业分包如主体构筑物（灯塔、屋架等）、防水等。(一)房遥地肤产何项跃目仅开武发纪成毒本区管丈理无的费内归容费用项目名称明细内容3-4建筑单体成本

3-4-5安装专业分包工程费主体内的电气、给排水、采暖等安装工程费，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。

3-4-5-1空调工程包括主机、冷水机组、新风机组、冷却塔、冷冻水循环泵、冷却水循环泵、软化水处理装置、风机盘管、温控系统、定压装置等设备和空调安装。

3-4-5-2电梯工程电梯的安装及轿厢装修。

3-4-5-3燃气工程单体内的燃气管道及自动抄表切断系统。

3-4-5-4电话工程

3-4-5-5电视工程包括有线电视和卫星电视

3-4-5-6抄表系统不含燃气抄表以外的所有抄表系统

3-4-5-7安防工程包括：对讲、门镜、巡更、红外报警等

3-4-5-8其他弱电工程包括网络、背景音乐等

3-4-5-9管道直饮水包括单体内管道直饮水系统和室外管网敷设。

3-4-5-10中水系统包括单体内中水回收、回用管道系统和室外管网敷设。

3-4-5-11消防工程包括单体内的消火栓、喷淋、防排烟、自动报警、气体灭火、水幕、水喷雾等系统工程，不含大型设备。

3-4-5-12其他安装专业分包

3-4-6其他包括：分包照管费、甲购材料采保费、进度奖、质量奖等。(一)房士地踪蝶产始项夜目季开剪发昨成甩本添管首理较的赚内渐容费用项目名称明细内容四、红线外市政工程费及市政配套费小区外各种管线接到地块周边费用（给排水、燃气、电力、热力、电视等）、交纳的大市政配套费等。

五、期间接费

4-1管理费用

4-2营销费用包括：宣传推广费用、广告代理费用、销售代理费用、售楼机构费用、为满足销售需要发生的建安费、售后服务基金等。4-3财务费用

(一)房望地在产漏项味目猛开勉发缝成腥本节管缠理研的亏内虹容1葱9土忍地六成腹本泻（贞约卷占叶项齿目刃总质成驻本宜的3玩0贞-底3凶5滑%左右腿），主墨要初指递土液地塔获屯得膨阶杀段悲形舍成援的诸各眯类励费手用侍支销出宿，搞包播括育地旷价卡、穿土纵地践拆凑迁天补乖偿扩费壮、忆各烤类识补闭偿兰费庙、仙土赛地擦契静税凝等怠。林在水房喂地水产为整摇个很开询发令过底程仪中倘，笨土坊地讯一挂旦遵到即手踢，践其谈成巡寿本悠即飞基沸本心确竭定默，敏直程至鉴项长目详开控发断完胞成胜，绸该球成行本槐一晨般由也悄不垒会预有殃较错大没变酒化餐。接因飘此闭控毁制过土拢地棉成般本躁的磁关炸键辅在忘于养拿文地她时车的思成晃本貌准驰确俱分悲析辣。前占期缴费热用泉（退约搞占闷项铺目堂总锯成省本挺的穿５%左右娃），主要哪指设庭计费督、各黑类报勇建报扰批报河审费允、勘笛察测笼绘费双以及客可研租费用篮。报奇建费裁、勘箩察费妹等比震重较漂小，誓且一能般有普相关奏收费犯标准遍，设康计费兼在房六地产常开发孝环节角中十阴分重枕要，姜选择移好设摇计单筋位成暖为关动键，砖而成猎本控适制成嗽为其趟次。工程恶成本护（约丢占项皮目总化成本侵的50店-5权5%左握右歪）晚，主要赵由分国项工符程及册甲供句物资吩成本竖、小逐市政受管网塑和环乳境成胸本、滩公共品配套绸设施练等构贴成。答分项糕工程盘及甲岁供物偏资成强本主脚要包振括土蔽建、词机电倍安装遣、装虾饰、班室内耐全装闹修、沉消防须、弱什电、泼电梯为、甲资供材肾料等匹通过治招投勺标确诊定的饱分项粪工程/供货车合同寒成本字。城蛛市鸦基论础尽设紧施群配甜套杠费将：仆这缺部哥分蒙一夹般锹占5您-慌1兼0夏%左右劣。主烤要敏是性指倦项曾目创用拍地选红臣线朋外渗的谎水做暖枪电弄气陕等匪大腹市喊政恰基披础饲设周施命配买套薪费叫用钉，码目锄前令绝腿大甜多休数舌城大市姑基太本蛋上驳已传经送统逢一器收烧费笑标旧准拣，旗所薄以亡，冤这创部获分宴成秀本若也瓦相详对蓄固叹定甘。三框项郊费拌用傻：爪管端理桨费炎用蛋、乐财搅务馒费福用构、监销棚售税费宽用袖。其中狭管理价成本妖比较鸣固定嘱，在然财务请费用遭和销冷售费轰用有豪一定棚控制的空间区。(二)房豆地叛产孙开斯发进成踢本邪（辈费秤用叶）生所蛇占酒总歌额储的漂比杀例土减地甲及摆规讲划才（晴面遥积屡）瓶占5桶0史%；营销碧占2它0馆%；产品谢占3颤0贫%房轿地胆产脱开和发语各咏环绝节泳的泽利辨润上构由成20(三)房地纱产开货发各房诚环节挎的利葛润分尤析按拖城亲市缴类记型坊分:一线索城市:普通郑住宅2穷5共%左醒右;公寓50膜%左右;别错墅1维0枣0虽%俗.二渣线将城羽市:普通肠住宅20艳%左右;公息寓3炕0钱%左琴右;别墅8助0蜡%润.三膝、伶四卡线逝城吗市:普只通御住热宅15台%左胖右按设开庆发肢企敞业休类绒型虫分推类:大员型婚房与地抵产削集跨团犯公积司葱：2合5趁%以踏上中热型刘房瞒地季产洒公府司帆：3警0威%以上小型闹项目企公司缎：35寄%以鲜上2音1(四)房古地顶产迟行递业恋的笛平康均流利交润颤水咐平(销基售喜利更润著率)隐性臭成本显性纸成本内部粪材料煌。22（托五妻）茫房誉地烈产留项杯目否开激发搏成环本加应吨重祝点锤控猾制随内蛇容项毛目截开戚发心进旁度活控厦制项目越资金轮收支聋计划捡管理(现金瞧流管拢理)规划翠设计蝴过程源中固意化的撕成本碍预控合同消管理建安欣及工冰程成巨本采购怕成本显控性忧成配本倾（裂费滑用对）泪的漏控析制倘，萍包韵括叉土条建聋、识安青装谣、委室志外炊工膏程概、猾材奏料业设句备买采共购洽、族招脊投执标沫等由方趣面堪。内部麦资料灾，机梯密房地贸产开皱发项检目的餐成本速管理C顿o配s鸣t兰c竿o耍n剃t姻r淋o宴l办i坑n贴r瞎e优a液l享e丙s踢t饭a着t严e悠p黎r谣o供j暮e载c赵t房史地箭产港开轿发蒸项碌目某成抓本酬管翻理锁中弟存励在讯的示主灭要涂问雨题一房庆地索产述成彼本愉控样制暂体钞系寺的写建芹立——制坦度党保肝障较体姻系汪？房地摧产成游本控仅制的夺主要四措施—阀—怎么仍去控郑制？房地续产开芳发项歪目成临本管灵理内乔容——控制剖什么倒？二三四2期3由古于医房挤地具产孟开避发祝环服节殖较斥多兰，网涉闲及唯专车业案较缎广禁，替很宰难将由弊一惯个揉部罩门享能嫁够幸控摧制禁得哑住坚。膛因厅此度，钳需化要航各被个督部杜门蔬相禁互举配窄合遮、艘信雪息勤沟毁通剧共占同梳来滋完姑成因。哪如谊何哄将比房北地护产趴开箩发倘各蒸个江环兵节尽的刷成息本劫控阳制酱形绍成泰一以个走整发体趣联艰动违系皆统不，农需净要客建再立晒一供个场目侍标竹成准本喷控凡制趴体辣系愿。遗首情先略在胜项型目近开某发嗓前喘期法，献科丘学龟测勇算目标配成本踢指标，脚再偷按致照僚不曲同恨项睡目妇分衣解经到炎各信个膜责秃任闷部选门延，蚂形漏成责任那成本汇目标，辅终以动最态成歉本信抬息跟尖踪、讨监控捞、调侦整等垂措施撞，最轧终实界现房资地产辩成本使的控林制坚目流标亦。第迫一牛部献分后到砖底雹如探何谋控笛制成忠本渣费妥用料？到底凶我们性该怎知么纪去查控凯制茂？那么风怎么令实现茶房地诵产项脊目的蹄目标络成本敞控制夸呢？2谷4(一)建立广房地酬产项洁目目牙标成柿本和繁责任赤成本暑管理初体系事前事葱中事架后责勇任辅激励或机炮制目忆标犯成摊本绝管真理久体柿系动言态行成俗本混管吹理冻体再系成本付后评喉估管涌理体狸系责竖任帆成嫩本蠢管径理款体划系事前事中事生后责任抵与激倚励机洗制2荣6树立蔽全成煮本价日值观父念确定绝成本港管理庆体系业健康貌运作假标准抓糟住横成率本迫管绪理吵的饲要完至助少机问婚题项目边开发洁阶段贞与成捉本控锡制要封关联聋互动用发徐展的喂眼光惑对待欧成本址管理知捡晓编“骗省烘钱迁”弄“社花苦钱妈”滑的弦误胸区(二）饿成本此控制榜六个类意识程观念12335626房浪地梳产姓企怖业急要就想膀获眨得界更料多崇的察经哲营糕利带润谋，袄除灾了每必爬须侍提河供庸适旧销胆对扔路丸的谁房雷源兆外呢，拉还洋应龟该拐降妖低卖开净发脆成租本倍，筋严姜格涝控与制疯各捐项裳费栽用知支绿出狂。1、群确收立给“祥全挂生顾命喝周承期润成咱本絮”闸管雨理袖战袋略2、建与立成疲本控胜制保堂障措件施成本控制保障措施体系制度保障体系招标管理办法、合同管理办法、预结算管理办法、成本控制指标回归分级管理制度、限额设计制度、成本控制激励制度等组织保障体系设立相对独立的成本管理职能部门开发全程成本控制要点1、项目前期成本控制2、项目建设阶段成本控制3、管理费用的控制4、销售费用的控制5、财务费用的控制(三)制定额房地示产企饶业成躁本管纳理战像略体染系3、茅明竟确参房叛地社产昂开借发粱成誉本煎构区成释内神容4、抓魂住房捡地产独项目歇开发伶全程翻成本松控制权要点275、在抄项目铃开发昆全程早采用掀恰当特的成星本控关制方糖法（1）在悉房地烈产项未目初搜始阶同段进佩行成肯本测蛋算（2）在悬项目搂规划摊阶段棕，在彻成本垂测算辉的基抹础上岂进行孕细化名，并惜制订纷目标奸成本（3）根暑据合掀同执妨行情缠况产仪生成增本计鞠划和估实际未成本现情况(四)制侄定牲房隔地亮产仇项缩慧目随开烧发传工杏程悲造薯价证控服制灰体督系策略顶一：烧重视画源头渠、加础强工粥程设份计环末节控驴制策窗略登二信：筒工牺程弓招邪投五标级是享控并制搞工激程窑造植价斩的粱核悲心策扯略苏三床：西实部行翼项寒目鲜管见理喇方傅式势加匀强占成乔本郊管熟理（五罢）建泉立合愈同网骑络框皆架1、分蜘包存巾在是培建立舒合同练网络爹架构镜的必辣然要理求对于遭一个台复杂荡的大幻玉型项趴目开闯发，搏极少潜由一蓄家施屑工单福位完罪全承柜担所盗有的勒施工鸡业务叮，一茅般说肝来，陪总是厅存在胖着着到各种勇各样拾的分妹包和姥指定买分包贫商。印分包检存在冠的原增因如齿下：原因挡一：篇总包窜单位妄不具伍备完角成所阅有项资目的渗资质原因恼二：晶完全有施工饺总承弓包价做格总央是高招于平裹行分联包工碌程原因酷三：帝特别础是重礼要的裙材料倚和设殿备实蛾行自更主供咱货2、增重蔬视雁合温同闲网造络水架价构遗在笼项杠目圈管禽理悼中井的砌作半用(衔1愚)将整巾个项婶目划击分为何相对碗独立陆的、床易于贪管理斯的较击小单杨位(2垮)将盖这胖些距单臭位拣与讽参连加击项拥目刘的戏组停织疑相待联湾系莫，境将宋这都些翻组镰织脉要职完架成贼的颠工千作掌用徒合舱同创形拖式仇确略定展下团来(3故)对每纷一单挠位做坡出详兵细的藏时间认与费智用估服计，绩形成厕进度艰目标唐和费迫用目烦标，（4）故确猛定辛项哄目鹅需桃要怖完竖成常的绢工隆作迈内疮容稀、目质达量森标注准旺和板各委项康工苹作误的帅进厅度急计府划织，捡建衰立添项斜目初质殖量士控融制剑计扬划(5扇)估详计跨项俗目只全屑过破程罗的汗费士用称，界建额立奏项牺目值成劈燕本寻控棚制敞计乐划(6姿)预艳计钉项忘目祝的絮完秧成荒时勾间死，姥建蛛立钥项众目文进脊度惜控遍制挤计乒划3、建蓝立合经同网清络架厕构的势关键滋问题问童题谎一润：谷理众清舅管烛理样思堂路英，滴确菠定虾用社总欧包献或悔平隆行拌发便包馅的怪方添式问题宜二：广在准奸备阶椅段即哈确定膨管理购方式问衬题睁三付：怠对磁材杜料盈、烂设辛备都供富货透要袍实像行灾分屑类薪管催理问题烟四：亏设计筹应实究行总馒包负炎责制4、陡建挤立汉合私同艰网逆络已架毙构项后副的仆主度要你管骨理味工部作建立杏合同北网络福架构贸后，洽开发滴商还困必须包建立芦项目赏质量眠工作却总控避制计黑划、宏项目喝进度沙总控讽制计农划、宅项目伴投资垮总控钱制计饿划、挣项目斜环境额与安粗全控绸制计谨划。第芳二澡部去分拥房锯地赚产档开逗发淘主金要隐环确节闲的总成顶本奶管从理电措岸施房地产开发项目项目前期发展环节成本控制措施一房地产开发项目规划设计环节的成本控制措施二房地产开发项目招投标环节成本控制要点三房地产开发项目工程施工环节的成本控制要点四房地产开发项目材料及设备采购环节成本控制要点五房地产开发项目工程预决算环节的成本控制六房地产开发项目销售环节的成本控制七房地产开发项目期间费用的成本控制要点八3膨3房地贪产开助发项扬目前增期发绍展环扭节的睛成本浮控制裤根据仁项目递开发葡方式苹的不担同而浩有所镜区别臂。该洞环节嫩由于昆有国区家多稀项法宫规政波策的围限制闯，运同作时拒灵活丘度较野小，仆基本脉原则挂是在乒国家就规定事范围畏内最抛大限窗度地精控制婚企业葱的费石用。项目密公司在颈项杆目原开校发普前乳期如起嫂主膨要陷作纳用纲，仅因泳此雷，乎这编一极环陪节着成佣本鸟控因制顺的贝主链要乐任颈务鹅由项挎目姜公皇司往领椒导荷及猾前奏期皮部黑来视承庆担。立永项丽环允节疤的插成抢本南核怖算燃控次制地根鱼据隶项奶目个开统发问方森式郊的统不内同它而怕有赖所督区锹别炎。该及环碗节腔特融点傅：由友于桶有伤国加家卸多卸项总法遭规日政基策皮的蛛限声制健，勒运片作冬时蚂灵起活职度托较门小观。该环卫节原俩则：在仇国斜家红规鲁定栋范旋围果内底最黎大桶限进度危地抖控榴制围企骂业兵的黄费某用留。该环料节影两响：购地馆阶段努的成判本控遣制是街整个腐项目顺成本涝控制烦的第描一步陶，购近地费交用的枣合理开与否少，对朽项目闹整个注成本马控制供有直靠接影昌响。房地产开发项目项目前期发展环节成本控制措施一控制要点控制什么怎么控制谁来控制新征土地（1）征地费用（1）少交或晚交前期部门负责（2）拆迁安置费用（2）房产确权后，办理拆迁安置费用（3）大市政费用（3）自建部分根据施工图纸编制公司市政工程预算，进行招投标程序；交政府部分通过审核预算与公关，以争取最低的大市政配套费用

工程、规划设计和预算审核部门负责公司自建部分；前期部门负责交政府部分、工程部门配合。（4）规划条件（4）满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本规划设计、前期部门买断项目（1）买断内容明确买断内容明细前期部门（2）付款总额为公司争取最大利益（3）付款时间周期长、次数多（4）三通（或七通）一平标准明确验收标准明细工程部门（5）手续风险与项目付款时间直接挂钩。前期部门合作开发（1）合作方式（1）符合股东要求；公司领导（2）分成比例（2）双赢原则；（3）交房时间（3）尽可能地延后交房，工程部门负责（4）交房标准（4）不低于合同中交房标准规划设计、市场营销部门（5）付款总额 付款时间（5）符合当前市场最低或最合理原则 选择有利于公司利益的方式财务部门34第二寸部分屈房丢地产阶开发伍主要润环节滥的成俗本管芦理措匙施房地产开发项目项目前期发展环节成本控制措施一房地产开发项目规划设计环节的成本控制措施二房地产开发项目招投标环节成本控制要点三房地产开发项目工程施工环节的成本控制要点四房地产开发项目材料及设备采购环节成本控制要点五房地产开发项目工程预决算环节的成本控制六房地产开发项目销售环节的成本控制七房地产开发项目期间费用的成本控制要点八内部弃材料统。35规划渠环节时的成冰本控县制所趟占权尘重最倚大，芦具有璃项目过建设看成本秀决定字地位仰和作撞用。央在规腥划环避节进棚行成代本控逐制是纠实现眯事前究控制萄的关键，可舒以最莲大限遥度的麦减少蜓事后维变动桌带来只的成伞本。锣所以崇该环德节控梯制要分点和派控制爸内容猎复杂地。基本设原则煤是：周密览规划状，科乞学讨兽论，既严格黑审批肾。尽管粪设计桥费在矿建设殃工程动全过撑程费技用中戚的一范般只呢占建滚安成崖本的1返.裤5冬—庸2搬%左右伐，但愉对工慌程造穗价的票影响温可达7崭5浮%以上法，设提计质钻量的烦好坏长直接确影响霸建设饺成本餐的多脉少和村工期服的长遗短，抚直接六决定境人力匙、物视力、贝财力尖投入泛的多躁少。块因此池工程野造价袍控制乔要以猛设计掩阶段尚为重槐点，论这是穗最直签接、细最有指效的垃的建渔设项序目投日资的水根本咐所在否。科学搭合理前的设笋计可德降低期工程棍造价嚼的1债0锻%。房地产开发项目规划设计环节的成本控制措施二3烦6（一维）规佩划设僵计阶登段投乳资控灾制要显点和贡策略策略控一：实行深设计惰方案煮招投熄标，在优化芒设计策略验二：实行澡限额负设计剩，有健效控海制造炸价策略窃三：加袍强对每图纸漠的会赴审与业审查策线略飞四蜂：深入蛇运用禁价值键工程吸。运来用慌价秘值堂工锈程炒的由优持势驰：1.既可列提高浆工程拨的功息能又钻可降蹄低工须程的瞒造价2历.在保贡证工虏程功潮能不车变的嚷情况诞下降国低工存程造坏价3.在雪保倍证商工氏程告造蛾价攻不慰变府的跟情垄况渠下轧提犁高藏工明程秩功尤能4梢.可块在渴工对程阁功选能借略仇有析降骨低障的迹情开况现，屯使比工艇程宿造盗价般大篮幅夹度拳降先低5.可在债工程界造价兴略有隆提升君的情举况，同使工土程功咬能大姻幅度规提高策淡略奇五瞎：采用妇合同侧措施飘，有萍效控钥制造犹价设替计震人冒员家要腹熟踢悉帮工喝程笛概高预乔算候定叉额公和秒材惧料混预今算伐价设旅计模人文员狭按世项胀目致估讽算小及乞概曲算厉控苹制渡设踪蝶计童图各液相己关齐专先业疮环误节鼠制女定丸双扩赢映策罪略管改理书者夕严最格凳控嘱制冻设瞎计简变倒更开枕发弊商期的蹲造珠价嫩管菊理铃人岁员凡及平时慰提根供链可翠靠标基穗础颂资最料限参额呈设计的跪管理3累8（1）隐委朱托孙设艳计贱阶蔑段上需润要词有线详危尽翻的暗资坑料睁和守技垒术强指渡标们，悄明旦确塞总旱体充目展标（2）术扩矛初致设班计镰阶敲段邪用援技恒术搅经破济乓指择标丹考纵量壁设交计每方肝案镜，捆评讨价榜方羞案厌的矩优箭劣如湖户为型桥适蓬用宿性如树建点筑沾的瓦功总能旨分糠区和救配野套拖设纹计设计澡方案有是否水经济合理扶的考蒙核标革准经压济薪性盖是求否笼合捡理布局规是否戏合理（二因）规细划设来计阶柴段成蹦本控惕制节蝇点施工图设计阶段五大问题建筑结构尽量采用低成本的结构形式基础结构形式的选择必须依靠真实的地勘察资料防止结构配筋量标准不一安全系数取值偏大，会影响设计结果结构标示与说明按取最大值的方式进行统一标示说明37（迅二姐）朽规疏划相设快计脚阶凳段蜻成狮本盐控竿制摆节淋点（3）督初根步最设宅计搬阶登段秧明攻确怕项企目冈工瞧程纲造峰价脖的布最凳高夕限鉴额巨，障确琴定盯造失价乳目牌标（4）施甩工图筋设计姨阶段鬼防止常可能俱出现锅的设暗计问用题，奋导致投变更志造价佣造价（5）设禾计交瓣底和鹿配合抖施工夏阶段厅的要驻设计庆单位耕深度也参与46(三)规划探设计塘阶段默成本渠管理浊的内硬容进半度品质成本样板扶区造震价设椒计屈失匠误燥率图船纸毛完剧善级程史度部品念封样旦率项虽目捏运湿作趴讲捐求症的虚是求成剑本吨、雾质鸡量去与根进鱼度普的舍平处衡,并非液某一鉴个极舱端，世因为知其中钻任何桥一项月都意认味着猫项目撞代价脸，只贫有雾三殖者呢平跑衡奴才睬能拴获把得度最奏小白的饰代腔价遣付舞出初。规让划揭周让期方案锐周期扩初习周期施工淹图周剩期景窑观舍设矮计趴周锯期室灯内智设抖计聚周平期施工来周期含梦钢孙量再等聋土塘建匀成派本设窝备岩造省价景观烂造价产品迅的品荒质设计珠变更洲签证玩率合勾理瞒的轰设扔计柄费4粗7提升惕产品直品质缩陷短定开液发寻周外期降奸低胖开倦发劳成病本（乞四段）订规朗划猫设稀计馋阶构段唱成记本季管稼理肾的仙目堤的48——对设宋计人仍员而占言是狱任务象，对夕成本到人员他而言推应前举置而产持续避炎免杨两居种搏现喘象筒：不计锤成本仅地追甘求设片计效侧果成碑本折不怕合稳理淋导肃致利品销质夕丧孤失成本控制含钢怜量等拐土建寻造价设备穗造价目标成本景观灭造价样板晒示范话区造借价设计贞变更背签证个率合理絮的设索计费建筑类型结构部位项目含钢量限额指标(kg/m2)别墅、双拼、花园洋房

(6+1层及以下)上部结构-自带全埋一层地下室-普通多层住宅及公寓(7层及以下)上部结构-自带全埋一层地下室-小高层住宅及公寓

(建筑高度＜60M)上部结构-自带全埋一层地下室-

中高层住宅及公寓(60M≤建筑高度＜80M)上部结构-自带全埋一层地下室-

高层住宅及公寓(80M≤建筑高度＜100M)上部结构-自带全埋一层地下室-公共人防地下室（6级）-公共普通全地下室-公共半地下室-49（1）施结砍构眉含镰钢贩量（保扬证任安迷全凉和牲品神质乘的现前敏提舱下师，宅减愁低誓含各钢斤量宵）分类及定义硬景（元/平米）软景（元/平米）总造价（元/平米）一类景观区居住区级/小区级公共绿地范围二类景观区组团级绿地范围三类景观区宅间、宅旁绿地范围四类景观区道路旁绿化总计说明：1、硬景：活动场地、园路、环境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、环境照明灯具、户外家私等；2、软景：乔木、灌木、花卉、草皮等种植类；5抹0(2被)景观惹造价控制候总价尿偏差宿率分完项呆动垮态赌平头衡

费用分类

建安费（元/平米）

设计费（元/平米）

家具、用品、设施费

总造价（元/平米）1.土建---销售中心（临建）2.装修---销售中心、样板房3.景观---临时4.包装---临时标志、道具总计5普1（3）样乖板区真造价分项剖动态捉平衡为闯追蛾求务效盒果选设飞计畏费慌失面控52避免漆两种赠现象持：为泊节划省妈成视本鸡而树压绢低您设撞计慈费（4）帐合你理秀设看计味费倦是脑保票证脖质坟量铃与之进穿度潜的琴基扎本迁条酸件脸之逆一——合理分的设妨计费犯用有赖利于峡选择遵优秀领的设筋计单擦位—摧—合理帜的设年计费双用有龙利于辛设计韵单位耳资源挑配备之的优仰先性宁和建秩筑师们积极湾性的削发挥风；直悦接对测具体教设计箱人给倘予的经适当吐费用芹，对妇积极注性的姥发挥策会有涌更积子极的括作用滩。391、规寇划方稠案（微五茧）哀规林划铅设案计苍阶旦段钩成暖本匆控酬制质实象施控制要点控制内容控制措施实施部门1.规划方案（1）可行性规划设计房地产项目市场信息搜集和分析区域市政状况信息分析项目规划要点确立可行性研究设计任务书可行性规划设计及调整①市场营销部门②规划设计部门（2）规划方案评审组成可行性规划评审小组，对方案进行评审、确定。未通过的方案进入可行性设计进行调整后，再重新评审。①

规划设计部门②公司领导（3）方案设计成果根据评审结果，结合区域和项目实际情况，对可行性规划设计进行细节调整材料设备选型方案的初步确定①规划设计部门②市场营销部门③公司领导根据提交的设计成果进行投资成本估算预算部门、财务部门402、遗规纲划明报谈批品及跑扩识初壶设傍计控制要点控制内容控制措施实施部门2.规划方案报批设计（1）设计方案根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书规划方案设计招投标规划方案设计评审①规划设计部门（2）报批注意市政方案及配套方案设计熟悉相关法规，保证报批材料完整①规划设计部门②工程部门③前期部门3.扩初设计（1）扩初设计要求对报批设计进一步调整设计要求内部审核①前期部门②规划设计部门（2）成本概算根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算制订经营指导书①预算部门（3）扩初设计图根据扩初设计要求招标专家评审内部评审设计调整①规划设计部门4哑13、舅桩叛基魂设祝计控制要点控制内容控制措施实施部门4.桩基设计（1）地质勘察搜集权威地质资料自己专业人员勘察①工程部门（2）设计方案评审桩基设计2种以上形式由外请专家进行桩基形式和桩基结构评审①规划设计部门（3）桩基施工图设计调整规划设计部门424、施深工图挂设计控制要点控制内容控制措施实施部门5.施工图设计（1）施工图设计要求根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分，应严格审核。①市场营销部门②规划设计部门（2）报建前期部门、规划设计部门（3）报施图规划设计部门（4）审图施工配合互审互签，明确修改意见，设计洽商（5）面积测算设计图纸测算与实际施工时检验相结合4符35、趟销糖售核包坚装寸设辈计众、拆装梦修血方争案康设怖计控制要点控制内容控制措施实施部门6.销售包装设计（1）售楼处、样板间、示范区结合营销费用控制施工招投标①市场营销部门②规划设计部门③工程部门7.装修方案设计（2）方案设计要求根据扩初设计图、项目开发指导书和实体研究的结果确定方案设计要求①市场营销部门②规划设计部门（3）材料设备选型成本方案市场信息调研根据设计要求确定装修材料和设备制订装修设计目标成本计划明细表装饰综合价格拆分分析①市场营销部门②规划设计部门③预算部门（4）招投标制订设计任务书评审①规划设计部门4锄46、功担能设述计控制要点控制内容控制措施实施部门8.功能设计（1）小区建筑物功能的经济评估市场调研有针对性扩充建筑物功能①市场营销部门②规划设计部门（2）市政配套方案市政状况调研争取政府有利条件①规划设计部门②工程部门（3）环境方案设计根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额招投标①规划设计部门（4）智能化设计市场现状分析，智能化必要性分析智能化内容控制招投标，寻找外部合作，争取双赢①市场营销部门②规划设计部门（5）销售承诺保持各部门与销售部的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一致性①市场营销部门②规划设计部门457、设螺计变费更、检材料尾设备料选型型等控制要点控制内容控制措施实施