民营小型房地产企业开发项目风险管理

论文摘要随着当前新一轮房地产宏观调控地不断深入,中国房地产市场面临着重大地变革,房地产工程开发地风险不断加剧.对于自身实力本就较弱地民营小型房地产企业来说,加强风险管理关系到企业地生存和可持续发展.本文在国内外房地产风险管理理论地指导下,从风险识别、风险评估和风险应对三个环节,阐述了民营小型房地产企业风险管理地整个过程,为企业进行风险管理提供了理论依据和方法指导.关键词：房地产、民营企业、风险管理 .目 录1绪论1b5E2RGbCAP1.1研究背景及意义1p1EanqFDPw1.2民营小型房地产开发企业地特点1DXDiTa9E3d1.3房地产工程风险管理研究现状2RTCrpUDGiT1.4房地产工程风险管理程序35PCzVD7HxA2房地产开发工程各阶段风险识别3jLBHrnAILg2.1工程获取阶段地风险3xHAQX74J0X2.2建设前期阶段地风险4LDAYtRyKfE2.3工程投资建设阶段地风险4Zzz6ZB2Ltk2.4经营销售阶段地风险5dvzfvkwMI13房地产开发工程风险评估5rqyn14ZNXI3.1工程风险地定性分析6EmxvxOtOco3.2工程风险地定量分析6SixE2yXPq54房地产开发工程风险应对措施76ewMyirQFL4.1风险规避7kavU42VRUs4.2风险转移8y6v3ALoS894.3风险分散8M2ub6vSTnP4.4风险预防80YujCfmUCw4.5风险减轻8eUts8ZQVRd5结论9sQsAEJkW5T参考文献10GMsIasNXkA绪论1.1研究背景及意义我国房地产业从1998年停止住房分配开始发展至今,已经成为中国经济地支柱.由于中国地房地产市场还不成熟,行业地投资回报率相对较高,准入门槛又相对较低,吸引了很多地企业和个人投身到房地产行业中来,使得中国地房地产开发企业地数量快速增长,截止至2018年底,这一数量已经达到88419家<数据来源：国家统计局网站）,而其中85%以上是中小规模房地产企业,中小房地产企业地市场占有率超过70%.由于中国地域广阔、人口众多、区域发展不平衡等实际国情决定了,中国房地产市场仍离不开中小型房地产企业,在房地产发展相对较为落后地小城市和县、乡镇区域,中小型房地产企业仍将发挥主力军地作用.TIrRGchYzg2008年以来,由于政策、经济等原因,中国地房地产业正面临着一场深刻地变革.由于民营小型房地产企业在行业内地竞争能力相对较弱,使其受到当前宏观调控和行业变革地影响最为严重,工程开发所面临地各种风险急剧增加.如何采取各项措施对工程风险进行有效地管理和控制对民营小型房地产企业来说显得尤为重要,也是关系到中国地房地产市场能否健康持续发展地重要内容.7EqZcWLZNX1.2民营小型房地产开发企业地特点<1）企业规模较小,业务覆盖面较狭窄,具有明显地地域性民营小型房地产企业地规模较小,同时开发地工程数量比较少,单个工程地投资额相对较小；业务地范围比较狭窄,往往只涉及房地产产业链地少数环节,开发地工程类型比较单一；一般仍以在创立城市及周边区域内开发工程为主 ,具有明显地地域性特色.lzq7IGf02E<2）企业组织结构简单,管理较灵活,但决策主观性强,规章制度不规范民营小型房地产企业,处在一种更加市场化竞争状态之下,在工程地运作中更注重灵活和务实；这类企业大多采用集中制,组织结构比较简单,职能部门和中间环节都较少,企业经营者大多都是直接管理公司地全面业务,管理方式多为单一地自上而下直线沟通地方式.这样地组织结构使得企业在决策制定和对市场变化地反应方面都比较迅速,但同时也容易受到经营者个人地主观经验影响；企业内部管理地体制不完善,日常管理往往占用高层大量地时间和精力,缺乏能有效约束和激励员工地措施.zvpgeqJ1hk<3）资源整合意识强,但员工整体素质偏低,缺乏核心团队多数民营小型房地产企业往往只涉及房地产产业链中地少数环节,而在规划设计、营销策划、物业管理等环节通过行业内资源整合,委托其他专业单位开展.1nowfTG4KI中间业务.这种阶段式地合作方式能基本解决民营小型房地产企业工程开发能力不完备地问题,但同时由于合作对象与本企业之间地立场角度不完全相同,相互之间难以达到配合一致地状态,而相关专业人才地缺乏也容易导致沟通中信息地不对称问题；民营小型房地产企业地影响力小,稳定性较差,对各类专业人才地吸引力较小,又缺乏完善地人才培养体系,员工整体地专业素质相对较差,难以形成高水平地核心团队.NrpoJac3v1<4）融资渠道单一,融资难度较大,抗风险能力较弱房地产工程开发需要庞大资金支持 ,其主要来源包括房产公司自有资金、预售回款、建筑公司垫资和企业融资等 ,其中企业融资起到了十分重要地作用 .对于民营小型房地产企业来说 ,银行贷款是企业融资地最主要途径 ,而难以像大型房地产企业那样通过上市和设立信托基金等来获得开发资金 ,也不像国有房地产企业那样能够得到国有资产地支持 ,融资地渠道比较单一；随着当前国家新一轮房地产调控地开展,房地产市场地风险加剧 ,银行业对房地产企业和开发工程地贷款审批变得非常谨慎,更偏重于向抗风险能力较强地大型房地产企业发放贷款 ,而抗风险能力相对较弱地民营小型房地产企业很难获得银行地支持 ,这反过来又使得民营小型房地产企业要面临更大地风险<5）缺乏战略规划,经营短期行为严重民营小型房地产企业偏重对当前工程地运作,缺乏长期地企业战略规划,对企业地经营模式、盈利模式、产品和产业周期、宏观经济环境等地关注和研究很少,经营业绩主要依赖于单个工程地运作情况,波动性较大,经营中这种严重地短期行为非常不利于企业地可持续稳定发展.fjnFLDa5Zo1.3房地产工程风险管理研究现状欧美国家地房地产业已经达到了比较发达地水平 ,对于房地产工程地风险管理研究也起步较早,已经形成一整套比较完善地风险管理理论体系 .纵观国外房地产风险地研究,主要集中在房地产周期波动理论、房地产工程投资组合理论、房地产泡沫理论三个方面 .在针对房地产工程地风险管理地研究中 ,外国学者更加注重量化和模型地方法对房地产工程风险进行系统地研究 ,并随着数学与电子计算机技术地发展,提出了许多风险分析和评价地方法与模型 ,加速了房地产风险管理研究地发展.tfnNhnE6e5长期以来我国实行地是福利分房制度,房地产开发是一种低风险甚至无风险地投资活动,致使国内对于风险地研究起步较晚.近年来随着国内房地产业地不断发展和完善,以及投资地风险加剧,房地产风险管理地研究得到了极大地重视,研究地范围和内容深度有了较大地发展.由于国内外房地产行业间存在着巨大地差别,使得国外地大部分相关理论和分析方法在中国房地产风险管理中并不完全适用.HbmVN777sL纵观国内有关房地产风险管理研究成果,主要有以下几个特点：一是对房地产开发投资风险地研究多集中在风险识别地方法介绍上或对风险因素地定性分析上；二是从房地产风险以及防范措施系统逐步深入到房地产开发各个环节地风险分析；三是房地产风险问题研究逐步从定性分析转向定量.然而,我国房地产风险管理理论与国外相比,差距仍然存在.主要问题是定性分析和经验决策仍是房地产开发经营风险分析中常用地方法；提出地风险规避地措施太笼统,没有针对性.要避免房地产地风险,必须对我国房地产运市场风险有正确地认识作,对房地产开发经营管理过程中可能出现地种种风险和不确定性因素做出较为精确地定性和定量分析,才能建立切合我国国情地风险评价和管理体系.V7l4jRB8Hs房地产工程与所处地宏观环境及企业自身地特点具有很大地关联性,在不同地环境和不同地对象上会呈现不同地特点.在当前中国房地产业所处地宏观环境已经发生了巨大变化地新形式下,本论文在现有地房地产风险管理理论和方法地基础上,对民营小型房地产企业地工程开发所面临地风险问题进行有针对性地分析,并提出应对地措施,具有较强地创新和实践意义 .83lcPA59W91.4房地产工程风险管理程序工程风险管理程序是指对工程风险进行管理地一个系统地、循环地工作流程,包括风险识别、风险评估计、风险应对、风险监控四个主要环节 .mZkklkzaaP房地产开发工程各阶段风险识别房地产开发过程通常分为四个阶段,即工程获取阶段、前期手续和规划设计阶段、工程建设阶段、租售及物业管理阶段.房地产工程地风险管理是全生命周期系统地风险管理,工程地每个阶段所具有地风险要素种类和性质不同,因此风险识别需要在房地产工程地各个阶段都需要进行,只有这样,才能准确地、及时地发现风险因素.AVktR43bpw2.1工程获取阶段地风险工程获取决策阶段是房地产工程过程中具有风险因素最多和最不确定性地阶段,决策地正确与否决定了整个工程地成败 ,本阶段地主要任务是通过对工程决策环境地研究,综合考虑政策、经济、市场等因素地影响 ,制定具体地工程地开发策略,及决定在何时、何地、如何开发何种房产工程 .ORjBnOwcEd外部环境风险.房地产工程地外部环境包括政策、经济、社会等多个方面,外部环境地变化会对房地产市场产生重大地影响.比如2018年开始地中国房地产市场新一轮宏观调控,从政策、金融、税收等多个方面对房地产投资、经营、开发和买卖等各个环节进行了限制和规范,使得中国地房地产市场行情与调控前相比发生了巨大地变化.受到宏观调控地影响,大多数房地产工程出现销售速度变慢,竞争加剧,开发周期拉长,工程前期投入加大,利润率降低等趋势,其中民营小型房地产企业因其自身抵御风险地能力相对较低而受到地影响更大.外部环境变化带来地风险本身是无差别地,但是开发企业在获取工程时对外部环境变化地预测以及应对地措施是存在巨大差别地.2MiJTy0dTT工程位置和类型风险.房地产工程具有固定性和不可逆转性地特点,工程所处地地域位置和工程地类型在土地出时就已经确定.不同地域位置或不同类型地房地产工程,其自身地特点和开发存在地风险都不相同,房地产企业在获取工程时需要充分了解和评估不同工程地特点以及风险因素,以及自身企业对这类工程风险地承受和把控能力.gIiSpiue7A投资方式风险.房地产工程开发需要大量地资金支持,资金链地安全关系到工程乃至整个企业地生存问题,对于资本运作能力本就不强地民营小型房地产企业来说显得尤为重要.房地产工程采取何种方式进行开发,是采取独资开发,还是联合其他企业共同开发；工程地总地投入需要多少 ,开发资金从何而来 ,资金组成比例如何；工程融资困难或者销售不畅时采取何种措施保障资金安全,这一系列地问题在获取工程之前就应该进行充分地考虑分析,并根据企业自身地资金情况开展科学地测算,制定出具体可行地实施方案.uEh0U1Yfmh2.2建设前期阶段地风险产品定位风险.投资决策阶段已经确定了工程地整体定位,建设前期阶段要将整体定位进行细化,明确具体产品定位地过程,这个过程实际上就基本上确定了工程地市场定位和成本支出.产品定位不准确,不能满足市场需求,会直接影响后期地销售情况,导致开发商资金难以回笼,严重时资金链断裂,导致工程失败.IAg9qLsgBX规划设计风险.工程规划设计风险是指由于设计单位地能力不足,设计地方案存在缺陷甚至错误,从而使得工程不能满足用户地要求,工程地适用性、经济性、安全性和可靠性和外观都差强人意.设计风险会对工程地工期、成本、质量及销售等方面产生不利地影响,严重地甚至危及企业生存.当前中国地房地产设计单位数量众多,水平参差不齐,房地产开发企业在选择设计单位时要慎重.WwghWvVhPE2.3工程投资建设阶段地风险工程施工建设阶段是整个房地产工程地主体阶段,该阶段地主要任务是在工程地施工过程中,采取各种措施,保证能按时、安全并保质保量地完成工程,保证各方地利益.由于房地产工程整个建设周期长,参与人数众多,也就使得影响工程顺利实施地因素增多,且这些因素往往错综复杂,在一定程度上增加了建设施工地风险.asfpsfpi4k.J0bm4qMpJ9选择施工单位地风险.施工单位地优劣,会在很大程度上影响房屋地质量,以及建设过程中可能出现地问题.低劣地施工单位会严重地影响工程地经营和销售,严重时甚至影响工程地成败.一直以来,中国建筑行业地管理都存在许多不规范因素,导致大量劣质企业充斥其中,增加了开发企业选择施工单位地风险.房地产开发企业在选择施工单位时必须非常慎重,一旦选择确定后再想要在建设过程中更换施工单位,其难度和成本均非常大.ooeyYZTjj1产品质量风险.房地产工程地质量主要由设计水平、施工水平、材料设备质量、管理人员能力和责任心共同决定,良好地产品质量是房地产工程获得消费者认可地基础,也是房地产企业品牌建设地关键.产品质量出现问题,会给开发企业带来难以估算地财产损失和企业声誉损失,重大地质量问题甚至会导致企业破产.BkeGuInkxI工期风险.为了保障房地产工程地利益,必须在保证质量地前提下按时甚至提前完成整个工程地建设,因为工期拖延不仅会增加财务成本、管理费、人工费等费用支出,可能会使工程错失良好地销售机会,导致房产公司因延期交房而产生违约.由于影响建设工期 地因素很多 ,使得工期风险具有较大 地不确定性.PgdO0sRlMo2.4经营销售阶段地风险经营销售阶段是开发商出售或出租商品房,回收资金实现赢利地阶段,一个工程销售地成败决定着开发商地根本利益.3cdXwckm15经营管理风险.经营管理风险指因开发商对工程地开发经营管理不善导致预期收益不能实现,或不足以补偿经营费用地不确定性 .工程开发完毕后,开发商希望尽快进行租售以回收投资 ,并获取利润,但由于开发商主观上可能对开发成本、租金售价、开发周期、销售时机以及资金筹措等地预测错误和决策失误,导致此阶段对房地产工程地开发存在风险.h8c52WOngM销售风险.销售阶段是决定对外销售型房地产工程能否获利地一个关键阶段,销售不畅,会导致工程地周期延长,前期投入和财务成本增加,资金链安全得不到保障.除房屋本身定位、品质地因素外,销售时机地选择、销售价格地定位、销售方式地选择、广告方式地选择等都会影响销售效果和最后盈利 .v4bdyGious物业管理风险.物业管理作为房地产市场地消费环节,实质上是房地产综合开发地延续和完善,是房地产产品地一种增值服务.良好地物业管理,既有利于促进房地产地销售,又有利于扩大其经营服务范围.低劣地物业管理不仅不利于小区内地环境,还会导致开发商地信誉受损,使经营销售陷入困境.民营中小型房地产企业一般都是委托第三方地物业公司进行物业管理,所选择地物业公司能否很好地履行管理职责是开发企业要面临地风险房地产开发工程风险评估3.1工程风险地定性分析对工程风险进行定性分析 ,可以让工程管理人员对工程风险有一个初步地判断,从宏观上对工程是否可行有一个初步地概括与了解.一般来说,对工程风险进行定性分析主要有以下几个目地：<1）确认工程风险地来源；<2）确认工程风险地性质；<3）估计工程风险地影响程度；<4）为工程风险地定量风险提供条件.适合民营小型房地产企业采用地风险定性分析方法有：XVauA9grYP<1）头脑风暴法.指在工程风险分析过程中通过集中有关专家召开专题会议,主持者以明确地方式向所有参与者阐明问题,说明会议地规则,尽力创造在融洽轻松地会议气氛.一般不发表意见,以免影响会议地自由气氛.由专家们“自由”提出尽可能多地方案,从而确定导致工程失败地原因地组合方式地一种方法.bR9C6TJscw<2）外推法.分为前推法、后推法和旁推法三种,前推法是依据历史经验来推断未来风险事件发生地概率及后果；后推法是把未来风险事件归结到有数据可查地造成这一风险地一些初始事件上,从而对风险作出判断；旁推法就是利用类似工程进行外推地分析方法.pN9LBDdtrd<3）主观评分法.就是工程管理人员对每项风险因素给予一个主观评分,然后分析工程在开发过程中每项风险因素对工程地影响程度,并对风险因素进行排序,以确定其重要性及可行性.DJ8T7nHuGT3.2工程风险地定量分析根据风险出现地概率是否确定 ,工程风险可以分为确定型风险和不确定型风险.对于确定型风险地定量分析,可以通常可以采用盈亏平衡分析和敏感性分析两种方法.QF81D7bvUA<1）盈亏平衡分析盈亏平衡分析侧重研究工程风险管理中地盈亏平衡点地分析,它将成本划分为固定成本和变动成本,对工程地销量、价格、成本三者之间地平衡关系进行研究分析,确定盈亏界线,据此判断在各种不确定因素作用下,工程对风险地承受能力.盈亏平衡点越低,表明工程承受风险地能力越大.4B7a9QFw9h<2）敏感性分析敏感性分析是在进行工程分析和企业其他经营管理决策时常用地一种分析方法,它通过计算一个或多个不确定因素地变化所导致工程经济效果评价指标地变化幅度,判断工程预期目标受各个不确定因素变化地影响程度,即风险状况,如果一个特定因素在相当大地范围内变化,但不对目标产生大地影响,那么这个特定因素对工程来说是不敏感地.敏感性强地因素会给工程带来更大地风险,敏感性分析地目地就是要把这些因素找出来,为针对这些因素采取相应地应对措施提供依据.ix6iFA8xoX在工程实施过程中,大部分工程风险出现地概率是不确定地 ,不确定型工程风险地量化通常可以采用以下三种方法：wt6qbkCyDE<1）概率分析法概率分析法是指通过分析各种不确定因素在一定范围内随机变动地概率分布及其对工程地影响 ,对风险情况做出比较准确地判断 ,从而为工程管理者提供决策依据.敏感性分析研究各种风险因素如果发生某种程度地变化时,会带来多大地风险,而没有考虑这种情况发生地可能性有多大.概率分析法是在敏感性分析地基础上,同时考虑了风险因素发生某种变动地可能性地大小,也就是概率,因此,可以说概率分析是敏感性分析地补充.Kp5zH46zRk<2）期望值法期望值法就是用某个工程目标可能出现地各个风险地期望损益值与其出现概率地乘积累加之和来计算工程目标地损益期望值 ,其判断地准则是损益期望值越大,风险越小.Yl4HdOAA61<3）决策树法决策树又叫决策图,它是以方框和圆圈为节点,由直线连接而成地一种树枝形状地结构.方框节点代表决策点,由决策点引出若干条直线,每条直线代表一个方案,称为方案分支,圆圈节点代表状态点,由状态点引出若干直线,每条直线表示不同地状态发生地概率,成为概率分支,在概率分支地末端列出各方案在不同状态下地损益值.决策树法比较直观、清晰,便于工程管理人员思考和集体探讨,是一种形象而有效地工程分析法.ch4PJx4BlI房地产开发工程风险应对措施风险应对就是对工程风险提出处置意见和办法,其目地是为了提升实现工程目标地机会,减低对工程目标地威胁.风险应对地过程就是保证已识别出地风险得到合适地处置,风险应对计划地有效性将直接决定工程地风险是增加还是减少.qd3YfhxCzo4.1风险规避风险规避是指通过放弃或变更工程计划,主动避开风险源以保护工程目标不受风险地影响.在现实操作中,一般来说,当工程风险发生地可能性很大或者高于工程地基本利益时,应采取风险规避地方法,退出或变更工程方案,从根本上消除风险地隐患.E836L11DO5对于房地产工程,不同地工程阶段面临地风险因素可能也会不同,需要工程决策者结合各阶段地特点,对不同阶段地风险采取特定地风险规避手段,特别是工程计划阶段,风险回避意味着终止该工程.对于民营中小型房地产企业来说,首先要考虑地是企业地生存问题,然后才能谈发展,在行业竞争日益激烈地今天,盲目地扩张带来地只能是企业地生存危机,对于潜在利益巨大地工程,如果工程风险确实超出了企业所能承受地范围 ,必须坚决抵制利益地诱惑 ,毅然放弃工程以规避风险.S42ehLvE3M4.2风险转移风险转移是指在工程开发过程中 ,开发商将工程活动中可能发生地风险因素以法律地手段或者利益相互关系等转移至第三者承担,它与风险规避不同地是,它不是中止工程地开发,而是通过转移将工程活动中可能地风险因素转至第三方承担,这种措施能够降低风险发生导致损失地程度.对于房地产商来说,可以通过推行工程担保制度以保证和抵押方式将风险向第三方转移.也可以采取合同转移风险,即通过变更、修改、签订各种合同条款,建立健全工程风险地合理合法地索赔制度,将相关风险地财务负担和法律责任转移给其他经济单位.同时,在工程风险管理中,也可以通过推行工程保险制度来进行风险转移,当在保险范围内出现风险,造成经济损失,可向保险公司索赔,以获得相应地赔偿.501nNvZFis4.3风险分散风险分散是通过房地产开发主体和客体地分散,增加风险地承受单位数,达到减少风险地目地.在长期地投资实践活动中,人们发现保持单一地资产结构会导致风险地过于集中.对于民营小型房地产企业来说,虽然企业总资产不是很多,但也不能把所有地资金都投入到一个工程中去,否则一旦工程出现问题就可能直接导致企业地生存危机,而应该遵从“不要把所有地鸡蛋装在一只篮子里”地观念,调整企业开发投资结构,使开发类型多样化、开发区域地多元化、开发时间差异化、开发主体分散化和风险单位分割化.当然,对于有足够实力地开发商,为降低从事单一行业所面临地风险,也可考虑采取多元化经营策略,从事酒店、商业、旅游等相关但风险特征不同地行业以有效分散风险..jW1viftGw94.4风险预防风险预防是指在风险事件出现之前,消除或减少风险因素,降低风险带来地损失.这种措施一般在工程建设过程中运用得比较多.如针对建设工程中可能发生地安全风险,政府相关部门和开发商会要求承包商采取各种安全保障措施,并对所有工程建设参与者进行安全教育和宣传,防止安全事故地发生.对于质量风险,一般采取对所有建设用材料进行事先检测,对不合格材料杜绝使用,避免质量问题地产生.风险预防是一种积极地风险应对方法,但它并不能确保能把风险完全消除,只是降低了风险发生地概率.