未来房地产行业中长期成长性和盈利能力将呈趋势性下降和讯

1股票研究股票研究DOCPROPERTYindustrynameDOCPROPERTYindustryname房地产剪[T疏ab糠le忌_M哄ai驼nI俊nf钞o][Table_Title]DOCPROPERTYdoctypename行业周报DOCPROPERTYdoctypename行业周报2021.08.09三套房贷从严，量增后行业降价心态趋变——新版房产行业周报第88期（8.2-8.8）孙建平李品科lipinke@gtjasS0880209040413S0880109074434本报告导读：2021年研究和配置房地产行业必读品。疯摘要声：[Table_Summary]在7月初开始的销量连续3-4周回升后，本周一手房销售环比稍降。一手本周销量环比下降4%，其中一线城市下降5%，二线下降4%。各城市涨跌互现，其中南京、武汉、苏州、武汉、上海上扬，而其余城市有所下降。一手销量同比下降47%，其中一线城市同比下降49%，二线下降45%。本周各城市同比基本均下降，其中苏州、杭州、北京、天津、南京的同比降幅在50%以上。二手房销量环比下降9%，同比下降60%。其中天津本周环比上升33%，北京、深圳、武汉、杭州等分别下降19%、10%、17%、17%。一线城市一手房降价仍不普遍，二三线城市房价总体仍高位盘整。目前京沪区域部分相比3-4月高点降价15%左右的项目获得热销。一手房一二线城市相对2021.1.1的房价整体涨幅为31%，其中一线城市上升30%，二线上升30%，以上数据与推盘的结构也有较大关系。近期去化时间基本稳定在12个月左右，略降。一手房整体可售面积相对四月中旬的最低点上升20%。上海二手挂牌量相对4月升50%。目前A股主流开发商估值基本合理，10年PE15-16倍，RNAV折价9%。一线地产10年PE14倍，RNAV折价14%；二线地产10年PE16倍，RNAV折价3%。整体主流开发类10年16倍，RNAV折价9%，PB3.3倍；出租类10年23倍，RNAV折价15%，PB2.6倍。相比6-7月商业银行私自信贷放水，8月初政策面再度从严，预计将对销量产生一定冲击，但中期看将有利于促进房价调整。周三我们提醒投资者朋友京沪深穗杭一线城市三套房贷停贷，其它城市三套房贷首付利率相比二套房贷提高，并对部分银行有验证，此后至今多家媒体也已证实。我们观察到很多一二线城市开发商和二手房东因为销量持续回升而不愿意降价，若普遍可能导致政策被迫再严厉和地产股价再次下跌。因中长期驱动因素边际下降、行业制度规则逐渐完善，未来房地产行业中长期成长性和盈利能力将呈趋势性下降，维持行业中性评级。保险投资不动产比例可达10%，行业影响参见3月30日专题报告，推荐中国国贸、世茂股份、金融街、张江高科、阳光股份等代表股。趋势投资典范是中国宝安和建发股份，也是“X+地产”代表品种。开发类公司中，中长期投资价值潜力较大的是鲁商置业、京投银泰、北京城建、冠城大通、嘉凯城、华发股份、福星股份、亿城股份等。[Table_Invest]评级：中性上次评级：中性[Table_Industry]细分行业评级房地产经营中性房地产开发中性[Table_Report]相关报告《中国商业地产系列研究报告之一：保险资金投资不动产对商业地产影响分析》，2021.3.30《中国国贸：价值显著低估的优质品种》，2021.7.27《中国宝安：价值显著低估，新能源汽车和房地产配置首选》，2021.7.8《房地产2021年下半年投资策略——静待水落石出》2021.06.27《房产行业周报87期（7.26-8.1）：销量止跌且降价者量增，政策面无放松》2021.08.02《三部委二套房认定标准严格，基本符合预期—政策系列研究之四》，2021.6.7《土地增值税政策力度加码，公司影响不一—政策系列研究之三》，2021.6.6《土地增值税清算力度可能超预期—政策系列研究之二》，2021.5.27《保障房开发对房地产投资和GDP的影响—政策系列研究之一》，2021.5.21《房地产：试点征收住宅保有环节房产税传闻点评》，2021.4.9《地产近期观点和一二三线城市调研概况》，2021.5.19《一、三线城市房地产市场调研报告——安徽、上海、北京、廊坊等联合、草根调研纪要》，2021.5.27《重庆区域楼市联合调研纪要》，2021.3.15《房价定乾坤2021年房地产行业投资策略》，2021.12.05

图表目录TOC\h\z\c"图表"图1一手房销量环比回升：本周各城市销量涨跌各现 3图2典型城市一手房成交量：销量底部渐稳 3图3典型城市房价对比：一线城市部分新盘有15%下调 3逼图贞4在全骆国1乌2个棕典型论城市谨去化匀时间羽表现府：近桂期稍呜降梅 复4乐图胁5痕全菜国1阿2个玻典型蠢城市鞭可售隔量表刊现：砍上升胸20抄%只 狂4窄图吩6渐北讯京二检手成签交量完：环口比稍贼降，弓本周辞同比瞧下降荷56享%谣 惊5狭图斥7虫深别圳二晨手房烤成交嫁量：树快速候回升旅，同努比下旗降3盗3%幻 昌5旋图垂8耻杭述州二进手房界成交秀量：粱环比舌稍降除，本会周同弄比下中降6印0%将 规5要图绵9衣天述津二弱手房辣成交扭量：让环比裂回升荡，本嚷周同脂比下播降4揉4%情 足5恨图锣10弃春武汉阔二手继房成湿交量叠：环黑比下重降，仍本周唱同比亡下降衣48捕%辜 摔5杏图避11鼻妨杭州幻二手担房成锡交均虫价：委高位俊波动栋 璃5停图劣12冷野深圳浑二手鸽房成汤交均个价：柔整体启下降也，近秋期稍得回升筝 置6超图仗13伸船天津始二手在房成六交均谱价：恳高位黎波动握 自6睡图斜14此稀本周灯成交出量同仔比：锹跟踪佣的所孔有城棋市同啄比均纠下降吩 滤6僚图杨15蠢胀20淡10衣年1仆.1秀累计奋至今没同比舌：惠延州、土武汉仙相对遇表现愿较好灯 虎6决图抢16烂屿北京配一手六住宅脆成交抢量：刃环比料回升谎，同女比下节降4婶1%悟 类7奶图眼17庆叮上海飞一手姜住宅岸成交善：环印比上盖升，堪同比蠢下降砖39帽%县 朝7爽图立18洪棵深圳左一手岁房：向环比全上升冶，同奶比下打降4透6%辞 槽7润图旱19朗酷广州绪一手魄房：搜环比导上升劣，同熟比下霸降1释8%脚 导7病图卡20保去杭州年一手暮房：近环比病稍降寨，同蜘比下什降5熄8%脆 劳7交图榜21络坏苏州号一手尽房：跌环比行持平臣，同警比下戒降5燃6%管 纺7鲜图允22伤钳天津淋一手匠房：音环比旗稍降狡，同仆比下挪降5同4%鼓 瞎8练图缸23尼谊武汉唱一手敬房：亏环比柱稍降勇，同扑比下鸦降4疑4%谈 稀8雅图堂24泰相重庆倡一手上房：允环比纳稍降柳，同专比下岸降1阔1%摆 驻8瞒图售25忠重惠州渠一手刚房：叛环比蹈稍降豆，同古比上湖升9晌%励 紫8惕图俯26蚊死南京围一手慕房：这环比失下降律，同夫比下鲜降6董7%玻 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