某地块房地产开发投资收益

1第一章报告编制目的及编制依据说明第一节报告编制的目的N地块是xx市政府配置给xx市两河综合整治的土地，土地的性质为住宅商业用房开发经营用地，土地收益的受益方为xx市两河综合整治，其收益用于两河的综合整治工程。该报告编制目的在于：合理开发N地块，有效回避和控制项目风险，争取利润最大化，从而为两河综合整治对于N地块项目的土地处置、开发模式和获益方式提供科学的决策依据，以便有充足的资金支持两河综合整治工程。第二节报告编制的依据恰虽然晴报告破是对健未来颜投资痒收益吃的一移个预毕测性叹分析呆，但否为保晋证报股告分斩析的权准确虎性和梁可信农度，练本报鲜告编受制所挎需每党一个恒数据梅均经资过详贵实的曾调查舒、测付算和条认真遣的分害析、踪研究喉，数令据来础源主恶要来算自三歪大块禽：榴1、象南京嫌君海其营销台顾问域有限土公司友对x疲x市帅民为载期两荣周的艘抽样来调查湿，以痕及对巨xx解在售途在建候楼盘品的走迅访和位业内绪人士滑访谈哪所得涝的市中场方炼面的腥数据扶。互2、俭xx吼最近压几年懂的统画计年拿鉴数爸据、百城市露规划矛和相番关房饶地产残管理绿部门斤提供拣的x拿x宏饶观经羞济发雪展和银房地请产市恨场发您展的谣基本粉数据巾。翠3、慢由x抽x市恢某房寺地产本公司矩提供危的开植发某嘴楼盘哄所发床生的派具体搏成本须数据垂资料慰。浪总体供来说厅，前闸两块忍的数谢据为亡预测膜楼盘航销售烛收入馆提供选依据完，解款决楼棵盘定搂位、乞销售状价格猫、开域发周自期等没问题速；最歇后一妖块数所据为洗计算较楼盘嫁开发扰将要启的成会本提洋供了彻分析顿依据婶。幅一、段市场李调查膨在编核制本羞报告春之前反，君器海营普销公默司在众xx敲进行币了大锋量的持市场辟调查观，为株期三嫁周。调市场斥调研渐主要漏由两趣大块灾构成石。攻一）絮针对群市民布的抽黄样调恶查灯1、鲜调研逢目的玻了解智xx浴市居千民对暴住宅仰的需莲求特敌征（坑总房惹款、智价格西、户雨型、攻购房惰计划罩等）钉，了默解x载x市牧居民队对房绸价走叉势的斗判断易，分遵析未晚来5姓年市制场需茧求特何征与然市场府潜力摊，为战项目皂初步贝定位损（开无发什刷么样击的房腔子、腊卖给收什么王样的谣人）蛮提供笨分析纤依据鼻。锄2、惩调研臂概况梅抽样痒调查潜是用素来了灰解一强个市砍场整管体情锄况常俊用的守最有雄效调娇查方畏法，灯其设采计原促理是据通过叠随机纯抽样锦的方隙法，伤从整紧体样裤本框羞（x咳x所形有市书民）担中抽疤出部附分个绸体（说30甘0户幸居民运），育以设非计好亡的调冠查问登卷调谎查部苏分个咱体的子情况佛来代饺表整别体样陕本框迁情况抽，通分常一塌个严救格成斑功的办市场刘调查摩其代骨表性蓝很高乞，误欺差不给会超痒过5恳%。贞本次读抽样哑调查粗从9芳月1稻0日源调查驼设计妙开始笋，至旗10指月2至日调马研报窄告撰像写结后束，扮历时毫共三则周，妹使用胳访问言员9胞名，病访问淹员均夸是来狠自安也徽工对业大融学四蹦年级逐学生此。在装本次溜调查窄中，宁共调束查3摩15嫌户，世有效矮样本负30俱5个牙。数爪据处帜理采溉用统遗计软兽件S们PS屿S。途3、母调研传的质兰量控原制饼为保多证调积查的档准确剩性和昌代表心性，因本次于调查锅分别歼在整搅个调演查过女程的极三个谜不同剖阶段针分别塑采取民措施饰，以尿保证苍调查抱的质植量。勿抽样滑设计钥阶段敌的质中量控慈制驶本次拣调查差的样比本是券通过证二阶古段抽型样方戴法确沙定的绍，第渗一阶盈段在订xx旋所有般居委障会和斜小区丧中随趴机抽用取了助二十先多个汗小区林和居乐委会阿，并挥保证战小区悲最大隐限度脊地均材匀分乐布在延xx已市区溜；第谁二阶刻段运榨用右烫手抽野样法锅则和款等距弟抽样卡方法复，在棚二十方多个崇小区防中随筝机抽绪取3务15瞒个访破问对林象。孤通过袭二阶喂段抽坛样方脖法，当保证悲了样凤本的偶代表鲁性，勾使调富查的辈可信枪度达它到9恼5%饥以上挽。峰2）助调查泪访问心阶段巩的质碗量控鹊制买在调咳查访恰问过头程中况，为系保证续调查能的准壶确性产和真造实性耗，我敌们采鸟取了剪以下放措施骂：爸培训俭和试袍访，贡为提铅高访两问员稍的访湾问技宾巧和忌访问梦质量勺，在欣调查巨开始锅前，盼由扰项目晓负责桥人对愿访问乳员进坦行了披两次什培训困，并肠要求彩访问符员在躲正式装访问该之前娱进行林试访口（即休预调损研）在。金将调剃查问吓卷分酱批发佣给访亿问员呢，在捏访问凭员每宿次交联上问毒卷后项由项睁目尝督导芹进行电初步社审查报，审榜查不咬合格暑的（怕指出比现漏潜问、良逻辑卸错误红等）胀问卷喊打回雷重做贵。犬c、虾在访株问调电查结德束后贫，将炭所有连问卷素编号秀，从秒每个傻访问叶员的耀调查勺问卷秆中，流抽出狸20兼%，雄通过忧劈、实蹲地回底访等榜方式暖进行延为期敏4天赚的复全核，份如果控问卷评出现园大的担问题磨（如掠自己源填写孔、做天假）吼，则漫该访杂问员惨的问您卷全漠部复薯核，璃并打魄回重姐做，连以保盘证问岸卷的管真实击性。垄在这查次调肝查中燃，有专一名泪访问盗员的亦问卷旋出现乞自己拒填写厨的情乌况，辟该访漂问员喊的问意卷全具部重亿新访第问；果其余抹访问茶经复被核，满没有慈出现盏大的荡问题兰，访福问质伞量良滤好。坛3）盾数据右录入绘阶段娘的质狼量控御制沾a、血在数拆据录懂入之表前，呆由录姑入人凭员对威问卷烦进行妈最后弹审查拘，检澡查卷犯面错惧误。艺b、俘在数闭据编卡码录伞入S带PS容S软畅件的单过程陆中，交本次体调查坚采取独三次同录入兴的方默法来膨保证储数据是录入润的准咽确性报，首浪先由悬录入脉员，谷将问愤卷调浑查的勺结果无录入夏到S败PS俭S中企，录辟入员激自己呀检查跑一遍感；然真后有本两位颠公司休其他点两位翠员工奖分别筐进行湾检查静，以揉保证村录入授数据晌的准群确性寻。嚷二）供针对斑开发运楼盘瓜的市两场走法访辰1、口调研语目的枕了解牌xx多市房衣地产钻市场偶的竞泼争情讨况和体市场悟环境婶，为掌项目肚定价御、项凶目定司位等怪提供牲参考膏依据筑。鸽2、显调研脂概况课本次脸的市禽场走论访共传调查看了十掩四个过楼盘吊，分知别考粒察了肥楼盘链的价到位、炎开发孩商、谱规模撇、户委型和图销售井情况李等，摩重点吗走访傅了江坛东大超道两彩侧和豆市中听心楼标盘。内二、形文献丧数据铁研究拖1、歇研究血目的萄地域取性是慧房地要产业舒的特汗点，叉房地剧产产柳品属茫于地灶域性肾产品与，对揉地域言政治提、经书济、播金融声和产钉业环棍境等验依赖武性极妇强，瞒受区树域市贞场因高素的介影响老极大通。通臣过对泥相关液文献诉资料由的研绢究，葬分析暗xx仰市房厅地产怖业发班展面还临的拌宏观徐经济为环境亩、x爪x市它房地兰产业丘的现避状及叫发展腊趋势赢。实怖际上射，就励是从梯总体轮上对从N地叼块的扎开发菜前景牺进行邀确切孔的把文握。填2、娱研究占概况距在文电献研活究部佳分，恭我们距对x霞x市擦19乱99秋—病20瞎03笋年的例统计请年鉴护的相强关数尺据进断行了施梳理锁和研缠究，笨并对鼻xx漫市的援远景翁规划催、房赚地产场部门谊提供顾的相灰关资沿料进允行了辩分析怖。伏三、掉对成泥本数疾据的碌分析姑为精坏确测眨算项居目可典能发块生的便成本拐，项时目小丈组认汪真考桃察了滑某公辽司开俘发某堵楼盘火时发托生的谈成本栗数据没，在逃此基南础上查，把卡所有马的成款本分码为市帜政费箱用（供有关傲政府威部门均所收情的规渠费）距和市秆场费其用（他需要营与各控类型凭承包茂商和辞代理漫商通妈过市皱场谈饲判确盏定的设费用弊）两溪块，漏根据督从宽冲估算影的原产则，紫结合掘本项规目的安实际山情况借和行杯业标爷准，阁估算内出N混地块廉项目男开发足将要仅发生盐的成总本。碗第三欠节红报杆告编退制的叼意义虾与局浙限性雷一、跨报告陕编制楚的意充义净本报多告从韵前期称调研哀到报僻告撰剂写4件0天株左右段，其衫中用饶于数百据收榨集时男间（表包括纸市场兔调查车）用胞去2和0多泛天。迎报告恼从市神场需狭求、盖经济标效益扣以及欧开发否风险剥各个朱角度猛对N饰地块敞的收昼益方香式进桨行论愤证，蹲提出骑多种裂开发留方案挠，并远比较疫了各幸种方欢案的任经济狡收益闭情况姻。最蚊后在希分析雅论证遵的基垫础上让，提刚出了喂对土忽地处颗置方侄式、机土地幕开发衔模式海、风里险规巷避等胃方面释的建捉议，桃对为尼两河座公司归对N吴地块鞠的处浩置提宴供了室科学隔的决仅策依偷据，知同时剃也为跳本项贪目的准下一县步实太质性责开发麦提供隶了决宁策依盲据。似二、骡报告稠编制挪的局洋限性蜡由于胳经费宵、时织间以删及数乒据收嘉集渠提道等电方面死的限哀制，瑞本报圾告对苦xx信房地冻产市虫场供挤给方曲面的办分析湿不足微，同务时缺阅乏对敲商业翻经营期用房巴市场黎的研绳究。兽此外别，由效于本桌报告星是在扁地块杨开发妄总体县规划锅之前贴撰写忽的，鬼很多昂不确滚定因容素增勺加了根分析深的难升度。炕第二戏章狼项锐目概演况猫一、子项目稀的地职理位归置容项目澡用地技N地欲块位畏于x调x新钓城区途的东村南侧隐，江良东大险道（吊规划多中的案江东粉大道确将向条南延杆伸）社以东设至东宣环路简，九盘华路桌以南塑至阳马湖塘耍，地葛块形格状呈匙长方底形，昨包括段佳山峡乡政抚府及战周围嗓地块但，是寺xx礼城市庭规划税“阴东进兽南扩园”饶战略吧的重新点发摩展区览域。避周围俭有梅您山公倒园、吃东湖农公园堵两个罢市级庸公园雁，分显布着吓东湖反花园踪（在内建）喊、东宴南苑陕（即柔将开积工）估等楼每盘。半二、呆基本老情况纺1习、占兼地面借积（杜容积始率暂宇定0愁.9冷1）驳70误82番62们平方霜米约微10程62拉.3龟4亩缩2半、建蜡筑面轮积塞★狱住宅鉴：4建78肯，6鸟00刚平方肾米查★誉商业翻：8芝4，凤29本4平蛾方米姻★迟公共稿服务拼设施迎：7福0，烂45翠8平杨方米搅★虏邮电经：2胁，1浆36拜平方敬米错★其医院牛：1洒，7柜02三平方者米骑★婶文化我娱乐饰：8泊，8盆40欺平方异米飞共计傍：6知46驴，0败30池平方蹦米骗三、忽项目修用地童性质哪项目阻用地泊N地骡块使答用年枝限为饿70友年，蝴用地碰性质漫为综念合开恼发用近地，纱土地棚出让汤价格毕暂定惰每亩朵48陆万元瞎，一藏切费考用都扎已经挥包含顺在土女地出量让金今里，捞无需毛支付趋相关机的拆茅迁费书和补谨偿金该等相供关费烫用。芝截止猎到报识告为叛止，临项目执用地丽目前馒还未捎出让冠。赔第三禽章柿市允场分躲析姥惜调本章东将从渣区域唇经济婆基础皆、居踢民居妥住条轿件、骄住宅校市场方需求祥以及迅房产马市场驼发展孕走势计等方权面分孟析x刮x住勿宅房粉地产啦市场伙发展省面临侦的经脉济基匆础，愉分析辰居民嚷对住史宅需缓求的蔽特点挎，判谦断推丸动x雹x市墓场发恋展的女潜在伟动因龟，并众预测懒xx笛住宅托房地忠产发绢展的即走势宝，在眉此基没础上崭，分档析N将地块绢面临哭的市值场环招境和唇市场沙机会惕，并曾对N祸地块内的市受场定抹位做往了初民步分怪析。削考虑描到N甜地块叶是一留个以华住宅贪开发搭为主失的项辅目，包同时采因资配料收甘集不宿足以动及时杏间限杜制等奥缘故影，本限章重事点分举析了转住宅外市场雁的情驻况。厚第一储节围N梁地块编面临荷的经树济基庆础与娃市场级环境献分析蔑房地草产业罪的发雄展与兆区域链经济戒发展屠、城剪市化忧进程喷和政绩策环犹境等呜因素怠有着呈极其精密切舌的联穗系。此对房彩地产为项目翅进行呀分析施，首窝先必识须对寇地区贡经济信环境贞进行名研究球。本聪章主浮要从录xx菠市经遮济、族人口婆、房倡地产钢市场端竞争托状况杨等角肃度，挖对x爷x市填近几浮年房遣地产捡业发抗展的胆现状所和发起展趋愚势进捆行分船析，辟目的院在于童使N呆地块桑项目泽的投车资分闭析具偶有针详对性沸、有塑效性筛，确猎保项戒目的烦准确写定位舱。愚一、主N地持块项迫目面驼临的今区域童经济细基础敞GD校P、今人均猪GD颤P、蒙居民随储蓄锅、职蒸工平袍均工迫资等栋是衡帽量区绑域经售济基谱础和驴居民启购买轨能力轨的主图要指凑标，弱本节怎对上客述指柱标进隐行综魂合性往分析酷，主预要从炎定量楼和定草性两躁方面桂对N婚地块蚁项目绳面临锡的经浇济基繁础进源行分圆析。耍1、催19心99乒—忍20坟03递年x齐x市费GD晴P总师量和佳人均乓GD株P总帜体不坝断增吹长，熄而且落自2猪00胀0年岭以来系有加比速增盆长的猾趋势顺，经船济形突势向绵好，魄市场圣信心遍增强教。2苍00粥3年漂国内添生产将总值您已达钥到1印61摄.7混9亿峡元，衣与上朝年同果期相船比增严长2统7.前9%丝，人凯均国米内生营产总痒值达颤到2滤.8禽3万寨元，轨折合岛美圆炒超过恼三千拿元。眉按国漆际标演准，叹国民挑生产筛总值砍达到煌一千乎美圆捎以上尺时，勺住宅厅消费沾将成烘为市挂场热禁点。堡由此后可以鸦判断兽，从饲宏观臭层面全分析遮，x爸x房勇地产辨市场倾的发真展已祥经具碧备了祸很好狱的经索济基姓础。荡19弱99暴—摊20露03培年x蛛x市党区G才DP帝总量俗表乞年塘限冲19孕99宇年慰20童00难年尿20瑞01绳年鱼20踩02毯年李20龙03迹年泥GD殿P获（亿吼元）没95阴.6匠5逆99纸.3志2完11丈0.堂21土12签6.唯50泻16迁1.歪79程人均圾GD颜P夏（万友元伶/忙人）浅1.姨86僚1结.9踩1讨2.芦08还2.父29色2.稀83箩2、顶根据速统计面年鉴友数据乌分析颠，1艇99沫9林—诸20象03冷年x腾x市览职工幻平均拉工资职和可戚支配观收入脖持续帜增长炮，且荐增长构速度散逐年麦加快舅。随满着工服资和蹄可支叔配收度入的状持续石增长岭，居坏民对而未来醒收益省看好前，消畜费信响心增得强，适置业耽和投寨资需隐求将蛇随之钥增加战。仇19坚99伙—陡20舒03翅年x叶x市虾职工拆年平玻均工莫资表品年限滔19毯99偏年吸20酬00腿年尝20膝01场年锄20怜02至年必20求03复年滴职工糠年平护均工融资（简元）势88汽62键98畜48鸭11惨47役7旷1满41哄53蛮16布84是4鸭增长绍率（糕%）刮8.泛3赵15自.6伍23窝.4怕19丧.0裂19躁99妄—廉20屿03短年x灿x市援市区垃人均榜可支刑配收农入翼年限菊19末99回年厉20投00扣年丽20艇01子年向20郊02寻年召20航03女年调人均劫可支扑配收涉入（说元）辨66卧07蜓69饶04党72胜43丑77唤20册87说94克增长戴率（朽%）圣4.腾5叠4.控9验6.虎6标13危.9慎3、闭19维99仔—冤20键03禾年x页x市恩人均乓储蓄赵额逐扛年提雪高，撕居民粗所拥靠有的吗财富佳持续着增长幼，人耗们的萄置业葱和投居资能抓力增才强。跟20余03旬年市票区居顺民储玉蓄存张款总罩额达窝到9呀4.难13耕亿元灭，人府均储绒蓄额揭达到排16擦46衣8元垂，按定户均享3.嫁25贸人（乐20愧03座年底益数据桂），混户均姐储蓄持额已润经达渠到5库35兼21塞元，弟这个尘指标射说明钟说明矛xx画市居烤民的眨财富旷积累运已经货有一款定基吊础，玻具备形了较献强的愚购买婆能力伟和一蔽定的占投资缴置业效能力掠。弹19岁99怖—亮20资03或年x郊x市事市区损人均奇储蓄雀额岗年限见19厨99辱年淋20肝00贯年守20廉01丹年混20召02仪年费20伞03递年条市区蝴居民点储蓄倦存款积（亿腾元）怖63打.1划5狮53场.0竭7尾60离.7限2找73方.8服4脚94周.1禾3蓄人均择储蓄石额（琴元）海97山16龄10见20缝9慧11旱47罚1率13已39灰6顺16匙46认8纪二、糠人口约条件挪人口乖规模堤是分洪析房议地产咱市场朋需求旗和市扰场发腿展潜背力的泄一个乐重要宰指标陷，从牲统计课年鉴码提供妈的数钻据来匆看，云20且03闻年末砖市区张常住忌人口干已经醉达到仰57闻.1巾6万预人，今已经桑成为膝一个却初具益规模膊的中积等城醋市。教从人慰口增泛长的姑状况鸟来看候，从惨20车01似年以搂来，禁平均雁每年虑xx家市市场区的茎人口蹲增长刘约2手万，甩城市或人口俯规模闭的不次断扩数大必须然带符来对怪住宅晨消费涨的需挠求。座19拣99甚—尤20扰03造年x枕x市棒区常需住人称口雕年限息19偏99带年杏20当00俗年像20钉01徒年浇20办02堂年脾20辜03骆年倡年末横常住铅人口穷（万恨人）芝宫51历.3杠0珠51愁.9革8给52徒.9快3笼55非.1英2万57滴.1记6速三、撒市场进竞争谨状况岂为进悬一步地了解脆目前宝xx迅市房家地产蛇市场吴竞争烟状况诸以及绍N地业块周冈围楼除盘的闻开发节和销仍售情顷况，余项目掀小组耕对x博x市葛江东扯大道阅两侧疗的楼心盘和大市区询部分控楼盘响进行换了走唯访和密调查馒，根设据调惩查所秧得资也料，蔬对x脏x在恢售项肚目特蕉征分之析如宏下。痕（附磨走访校楼盘泼资料奇）推1、趟地段器：江皇东大杂道两蛛侧已料逐渐南成为颗具有恶集聚覆效应涌的住穴宅开秆发区修。概由于驶生态幸环境胡、城蜂市规谦划以姜及规篮划中绳的轻谷轨等吗利好秒因素饿的影线响，莫江东脏大道察两侧帅及江贫东大时道南慈段的汗小区治已为示大多消数市桃民看芦好，央成为底开发初商投冰资的见热点焦区域师，也皱成为偿广大往市民谊买房惧的热起点区谈域。轨2、情楼盘猜规模剧：1汗0万姑平方惠米以绩下居骆多；毒10疮万平抄方米诚以上季的楼姜盘集汪中在答江东倍大道泛两侧芹。盛目前拖，x胖x市切在建程楼盘穴多数寄在1殿0万毫平方稼米以偿下，窄上规灾模、挨上档欲次的寿项目悔不多犯。从讲市场士走访悬的情崭况来醒看，衫xx亡市1运0万宁平方流米以位上的绿在建题和在谈售楼拍盘集糖中江商东大阶道两啦侧，念而城绑内的诞楼盘测多数静在1傻0万拦平方胞米以观下。眨3、俭价格彩：市威中心严30洒00红元/冲平方虎米以代上；宅江东貌大道旁22布00沿—录30眨00台元/持平方晋米。葱市中痰心（室雨山嫂湖及亿湖东忍路两非侧）跪的房抗价已雀达到贺30氧00脆—盼35凯00竭元/涝平方践米；丽江东舰大道平两侧绝的楼扩盘起及售价涉格也碧在2辩20净0元露以上粱，如明与N牙地块镰相邻槽的东悦湖花据园的优起售屡价达吓到了静24椅00克元以览上。黑从总滥房款陵来看月，售执价集掩中在浮28冒万/受套以顶上。池从x抵x市块民的循收入辆水平卸分析滋来看舌，能潮承受旦28似万元袭/套衣以上远价格剃的主旅要是创中等乌偏上狐收入蚂人群向。急4、得户型别面积射：集狐中在碧10挪0位—温15宋0平咽方米淡。套xx搬在售染住宅闹项目参建筑比类型史以多哑层为暖主，蜘套型卸面积遮集中画在1题00旁—菌14旷0平汗方米缎之间检。其意中，冷12洋0平哗方米姿以上缸的户府型所榴占的乐比重裤较大套，而起11抹0平不方米鸡以下集的户调型所叮占比贪重相控对较肾小。名以走舒访的胃十四巧个楼搅盘的梢销售义情况合来看脖，多虎数楼插盘以鞭12非0平膜方米氏以上巧的户安型为害主力网户型惹。凯5、渣销售臭情况懂分析列从走仰访的轮楼盘唉来看犁，目剖前，交xx瓣住宅宅市场穿处于丝销售探旺期堵，很趟多楼扛盘在队正式显销售造前就握被预区定一挥空，霸以临极近N异地块梳的楼讨盘挑——仰东湖皂花园是为例骡，还坊未正杰式销情售，栏其推次出的词楼盘术80桥%以肉上就粮已经咽被预凶定，浅分户递型面敲积来藏看，乐以8限0句—帝90耻平方提米的代两户来型和域11银0蜘—帜12估0的肥三户栏型最眼为畅阵销。瓦值得分注意杂的是胡，各束个楼置盘的浙商业皂用房港销售风也很恋火爆误，这惯些商怎业用坑房以洗社区途商铺穷和宅陷下店豆为主耕。这块一现岁象还馆应跟狠踪考房察，倒进行倒深入抄的分田析。弊6、过xx窜楼盘德项目走规划桌、景醒观、欣营销碰分析渴从项四目规危划、软景观究设计美分析弟来看柏，随梢着外怒地开周发商指的进顿入，废带来再了先休进的略开发凑理念叔，x滨x近缎两年抢开发消的项酒目在盖社区鱼景观愚和住亡宅产德品的负设计壤上都岂有了础很大卡进步含，尤盼其是愁最近焰开盘拼的几挡个楼扇盘，紫如东象湖花肃园等慌，其尊景观呢设计径和规捕划与波南京梅等房盛产发勤展较梳早的讲区域半相比结，差尺距在充缩小着。但毅从营槽销水吹平来刷看，篮目前芹xx系市楼踏市的董营销聋还刚振刚开炕始，织整体戒水平党不高仁，主者要表扰现在唱：脸a、逃宣传蚁不够城，形续式单曲一，咽广告龄投入枣不高脚，几圾乎很移少看仔到楼绸盘的熊路牌勉广告提和公汗交广仪告，燕报纸食等主架流媒挖体广音告的晨发布啄量也宁不多发；戒b、扬售楼买人员啦专业盛素质鄙不高伍，相童关公寨司在仍这方伴面的撒投入墨甚少饿。从僵走访渔的情挣况来报看，壶多数终售楼施人员饺没有州经过逼专业红的培旺训，徐对所腹售楼都盘的崖整体江情况犬缺乏旁了解遇，缺廊乏必贪要的珠房地思产的兔专业外知识斩；没c、腥缺乏戴整体贺的营妨销规办划和档设计贷，从涂走访惨情况毫分析液来看喜，很当多楼斑盘在救销售惰前不饥做市建场研惩究，止缺乏向必要疤的营蔑销，纪结果鞭在定良价等涂环节怠上决悲策失搞误，辨最终趁导致已利润熄的不控合理挪流失熟。采之所陵以目染前x肾x市时房地躬产市聪场整惭体营缺销水肥平不全高，葬分析避原因衡主要参有：遍a、唤xx跪市场脂刚刚馒启动烦，进掠入的极企业本多数以是一成些业汉内并足不知井名的围企业敞，企嗽业自惕身营芝销水训平不睁高；踏b、并xx竿房地潮产行极业目姓前还阶处在味卖方好市场腔，房丝子销盲路不看愁，巩因此艇开发享商很迁少考纳虑这剥部分抵投入毒；觉c、世楼盘悄偏小船，销纸售周嘴期短位，而将个别恢楼盘披，像友西湖弱花园章36遣万平输方米两的盘叉子，野其营敢销水煤平和弦营销废投入塔就要政高出相同行棉很多希。期7、症从楼谁盘走白访的勺情况颜，目辩前x巴x住婶宅房册地产羽市场紫竞争薯的主怖要特禾点：害“谎目标树客户通趋同齐，客屿户市柔场细蜂分不借到位燃；市资场竞递争程雪度不签高；诞市场舍营销家水平救不高坟。钢”秩四、窑结论平总结裂本节抚分析骂的结绒论，巨N地壶块的情开发碑面临疮着一帆个很栏好的傲经济而环境素和市流场基烟础，状概括幻为：增1、愈经济脑快速推增长售，房蛮地产宽市场闷发展柏空间群较大员；库2、施房地丈产市宁场起问步不租久，泰后发夜优势植明显旱；牺3、带市场精竞争炒已经驳形成酱，卖挨方市文场仍英将持竹续；衬4、么收入肾的提只高增况强了妈居民赶购房灯置业巷的实强力，童长期糠以来警的潜唉在需略求转律化为辅有效嫂需求查；塔5、悬开发法商信捆心十丛足，量消费希者购驰房意依愿强的烈；腹6、叮市场饰前景矩看好疗，项衣目策梁划仍拔需细哀致。1茅第二马节刻x受x市爱居民米居住捆现状毕分析傍本部遍分通茫过对傲市场患调查委数据坡的分胳析，茎对x祥x市何居民风居住叮现状菊进行抛描述典性分祝析，用从而绿判断奸推动像住宅驴市场伪发展继的潜醉在动程因。卸1、接调查歪显示仔，x眨x居殖民现醒有住繁房中如商品养房的缸比重粉达到伤41脖%，歇而公营房的营比例睡达到懂41略%（武包括崇有产积权和字无产贞权的境）。权数据温显示咬，目旦前相凝当一咐部分胸xx馅居民疮仍居草住在亮公房井中，问而x括x居魄民现叙居住老的公虚房大益都是南在2喉0世膝纪7新0、昆80役年代方所建娃，且肯多数籍分布千在老成市区磨，存召在住润宅周村围环溜境差科、套顶型不劫合理达、房主屋老躺化等菊问题博,欠随着靠住宅舞市场阀的发孔展和驴人们偶收入惕水平企的提我高，捞城市岩改造鹿以及衡住房郑市场驰化的俩不断猛深化梦，必技然释坟放出盏庞大燃的市必场需摩求蹈。微表1渡x允x居睡民现江有住龙房的寻来源停分析希表厉住房弹来源倘户数信与百箩分比引自己墙建的贞私房瓣有产制权斑自己高建的度私房济无产效权脉自己字购买畅的商巧品房损购买根了产角权的扛公房椅没有洁购买进产权抬的公纸房套租赁屡或借喷用的回住房残其它蕉来源伴To粘ta污l剪户数给（户晋）虏25策4江12酿5构11译7宰8插14出12仅30差5玉占总贩户数唤的比差重保8.伞2虑1.鸡3究41扰38游.4发2.臂6乏4.扰6匪3.古9扎10甚0替2、华抽样武调查窑数据喊显示确，x奏x市互居民直现有免住房腾的建筛筑面艇积7盆0平景方米期以下蹈的住公户所壳占比算例达象到6欠1%垮，其画中，蒙60复平方罪米以南下的输住户避34载.4悲%，热这些脾住户坡当中纵普遍冒存在抛换大军房改沸善住付宅的相需求纽。如表2迫x忍x市倘居民拘现有商住房桶的建桶筑面永积分症布表欺住房幅面积趋频次趁（户脆）胀比重课（%柱）展60绩m袄2翼及以亡下寇10途5炸34品.4盯61已-7垄0m嫩2避8瞎1迈26殿.6含%吹71嘴-8黑0m释2谷53四17拍.4用%初81盗-9希0m偏2逮14侵4.早6%轧91深-1贿00启m民2觉8凑2.岩6败%森10驻1-坊11亚0m度2辉1隔0献3.咐3%绵11治1-榆12准0m颂2盘7持2.带3%李12渐1-峡13福0m桥2江10臣3急.3羽%晒13粪1-帝15的0m宴2柏2毫1.时0赴%盟15陈1-傻20愚0m至2映3绍1.依0%锯20洒1m票2疼及以胜上芝识11踢3.准6%螺To路ta柿l赛30判5消10愿0.马0递译滥附注绵：住工宅面街积在贸20戚1m村2光及以忙上有仰一部猜分是伴郊区革的农竿民。慧3、烟xx笋市居亲民对海现有晃住房犹条件陆的总古体满番意度庙不高称，主拴要意好见集齐中在茧住房吩面积叔太小叛、居傲住环仙境不灶好污状染重木以及礼房屋副结构仪不合马理等慌。茶调查它显示赖，x弓x市机居民伸对现脖有住尸房条涨件的历总体春满意肠度不迫高。之下图纸显示仁，x公x市闯居民除对现艇有住输房条看件的猴评价挨为非爹常满掌意只桨占4谋.3辛%，奥比较窝满意瘦42跟.6关%，疾不太冠满意允37剑.7高%，悉非常摄不满槽意1剑3.蜡1%灾。阴从满业意度拉分析现可知刮，不恢满意蒙（包漂括不稳太满诸意和们非常递不满稳意）音的受斑访者擦占总莲体的膛50仿.8橡%，够不满点意就胡意味或着居爱民有注改善核居住爪的需矩求，深从这派个角获度来畏看，待xx吸市房柔地产俱住房茎市场邮的潜激在需敞求是容巨大妻的。疼只要雕进行杂有效竖的激他发，理潜在坝的需眠求就贱会不叹断转盲化为遇现实轰的需高求。生xx偿居民叉住房大条件仓满意虽度闷萝4、络结论资1、馒从居售民居聋住现瓜状分拘析来惭看，醋随着择xx伙房地说产市搁场化昏进程手的加偶快、铲城市敌化进诸程的侧加快不、居余民收华入的筐提高修，居钱民住锄房的徐换代村需求丰将成柳为推荒动x危x房巨地产申市场已发展册的重移要因捎素。冒2、巾xx走市民西居住搜条件踏普遍仇存在苗居住第面积运偏小粥、老雷城区忆居住繁环境泛较差苦和住直房老音化等锣问题葬，这嫌些问甜题是尾长期咬积累扔形成臣的，沈因此徐，其每解决萝也非衡“欣一日工之事镇”倘，居表民住洽房换循代需盈求的寿释放剑有一政个过陵程，痛这正愚是x谦x房盈地产难市场四发展梯的空腐间。股第三砖节持x吴x住宰宅市院场需悠求分盖析镇一、前居民昏购买联意向降分析洒1、百未来谨五年胶之内尤有3级4%钥的家贝庭有拉购买够住房活计划制调查您显示李，x扣x居慨民未功来五计年之罩内有怨购买含住房韵计划井的占桃总体滑的3裙3.衡8%勺，随部着经盗济的狸持续纽发展喊以及弹人们掉收入枯水平他的提翁高，鸭居民鲁的购腹房能代力越鹊来越拨强，孔未来会五年歼之内良有购含房计熄划家典庭的苗比例框将超稳过1嘴/3超。仆xx言山居车民五级年内奉购房净计划冰比例躁分布谈图庙2、责xx何居民证购房臭的主盛要动岔力来朴源于赤改善叫居住轧条件膀调查搅显示框，x宪x居绝民五勿年之玉内有打购房航计划副的动次力主准要以粒改善硬居住笼条件贱为主作，占端总体恐71批.6黄%，导其次日14抱.7遭%来楚源于扁因拆垫迁而昆需购牺房的念，因勾结婚毯而需趣购房客的比垒例为筑7.搂8%梳，购呆房用绒于居桨住的旁比例线累计见为9某4.林1%帐。作骄为投冠资性缩购买欣的比循例较躺低，努近为哑1%范。妄3、夸有购劈房计竹划的杂xx坏居民麻购房满计划软时间劲在5煎年之糖内分迁布比各较均馒匀，乱其中友表示喂在2斧—敏3年考（2刘00张6鸦—它20含07叶年）晃之内诊的相箩对较蜜多，锐比例队为2取2.役8%伯。这剪一结佩果说尿明，段如果斧开发忧商能擦够很接好的睡研究旬市场纪，开逮发市裕民真坡正所怨需要绪的房被子，欧未来骡五年按甚至庙更长铜时间洁，市是场有跃充足孕的潜宇在需茎求供警开发堤商去先挖掘鸣。选统计摔显示孝，五保年内基打算把购房挡的x激x居阁民的练购房食时期耀有2行2.贷8%槽集中句在2碌-3碗年；净1-壶2年恋及4截-5归年均各占1白9.其8%骨，其垄次3保-4召年占读15合.8销%。念另外炉，有扒11歉.8通%表呈示车“样看情奥况而蓝定汽”秘。扔二、猎需求穿特征蜡分析暴1、逐调查离显示佣，未慎来五将年之翅内x杨x居宾民计毯划购扮买的嫁住房台的建寒筑面锈积集侧中在狸81亿-1灯10撑平方形米城，占仙总体锁受访咳者的锐77陷.7处%斤调查测显示翼，x柳x居柜民打闯算购索买的叹住房鹅的建歇筑面过积以希81惑-9搬0平典方米律、9剧1-筛10旺0平医方米幅较多然（两琴者所尘占比亚例均削为3伐0.吐4%语），秘其次听10核1-牛11久0平夜方米篇占1曾6.之7%科。在请运用半加权盗平均肉法对葛调查氧统计罗数据陵的进鸦行测菜算，娘xx静居民较未来寒五年姥之内贯购买持的住便房的禽平均眨建筑普面积隔为约黄为9禽6.箱86涉平方着米/脏套。柿这一抵数据风只是次根据获调查泡数据寻的测雅算值励，本近身存作在一膝定的晓统计局误差小，再湾加上牧受市挽场购滨买力拦、项谁目竞临争力悠强弱广、规及划设顿计等滩不确勤定性廉因素餐的影房响，毛实际逝数据僵将会蹄发生哑一定迷的变仍化。罚这个贷比例后只是抖现在谨需求休的体胖现，温不过去，N麻地块眯项目桥的开遇发是往明年萝下半武年之烈后的驼事，遇因此热，真壳正开正发时辟，必呼须做亡相应尘的调居整，博而且遗还应调考虑中市场崭引导询的作血用。臣市民启预期态购房针面积奖分布承表惰频数宝（户汗）亦频率尤（%牙）伞80录以下匹9恐8.真7巨81这-9陡0久31遗30牧.1盟91械-1巴00细31秋30权.1魔10部1-寻11却0艳18某17我.5涝11糊1-搏12妇0职5恢4.队9折12取1-冬13炊0逆5迟4.泉9始13通1-叼14偿0碎3炭2.俱9从18拦0以锤上抗1户1颗合计溉10秤3交10肺0铸2、凭未来柄五年插之内块xx恨居民唉购买招住房雨首选捧套型纲为碍三室腐一厅拌一卫门，其鸦次为豆二室羽一厅驱一卫祝。伯对居啄民购径买的帮住房挪套型岛进行老统计葬分析懂可知呜，未业来五银年之嫌内x创x居往民购佛买住哗房首羡选套义型为哥三室劳一厅肉一卫垂，比企例达柄38才.2口%，绘比较独受欢达迎的崇套型岂还有拾二室请一厅捡一卫虑（2寨1.旧6%欧）和面二室亭二厅抄一卫禽（1虚4.催7%修），忌三室蹄二厅冰一卫库占1局0.骨8%险。以思室为兰标准滋来分阻析，拖居民蚀对三晴室型率的住效房套蹦型需辉求较醋强，膝其次技是二运室型吓，比怒例分窃别为椅56表.8顽%，扑36英.3辫%；屑以厅拜为标劈准分喊析，淘居民她偏好盾一厅膜型占诸59对.8润%，愚其次停为二朱厅型咳为3蒙3.窄3%屯；以株卫生误间数税目为侦标准迫分析战，居包民普售遍偏质好一植卫型苏的住岂房，调占总匠体的镜85怠.3柏%。能3、致居民奖能承巷受的膊住房藏总价恳款额茅集中袋在1化5-层25糊万元笑区间趋，占血总体斯受访卷者的冈67封%。委未来许五年劈之内调xx寸居民挽能够斧承受邪的住绕房的候总价年款额蜻集中姓在2奇5万非元以局下，闷累计泡为8汽2.更3%督，其笛中表镇示能偏承受姻15朽-2另5万淹元/鬼套的谣受访窜者占考总体坡的6豪7%仔；4朽5万揭元以秘上的园房价浊几乎海没有切居民美能够绕承受览（2霜.9傅4%桌）。疮通过吴对调艰查数递据的想分组毅加权格测算厘，x押x居粗民未间来五吵年内议能够贝承受朵的住叼房的产总价躬款平缝均约旷为2蜜1.零4万冠元/梨套。孔由于屿价格羽对于标住房齐消费疗者来歪说是愧决定的其是迅否购葱买的陷一个膜敏感井性因渐素，束而且庄有关少自己嚼的切环身利抬益，陈因此捷有关摇价格钩的调晨查数割据应敲考虑腔到居设民会悲有所君保留榴，因忠此测展算出钳的平欢均总绵价款俩也包规括保斗守性秤和敏险感性雅，平腹均来家看，雁居民丰实际姻能够减承受挂的总痒价款会应大咸于等石于2猛1.屠4万沫/套孝。斯市民粗能够校承受智的购断房款离分布消表晋住房暮总价摊款档频数斜（户斧）脂频次羡10槽万以枣下府5凯4.镇85讽10爱—誉15烫万食11载10毅.6议8拣15僻—高20副万逆41逢39线.8嗽1铲20素—算25死万岁28需27租.1咐8凶25鬼—颤30酿万叹6裂5.模83服30稿—嗽35禾万抹3猜2.姓91氧35视—象40宁万伐5值4.应85阴40宴—导45示万唱2慎1.筑94诊55址—足65普万宋1条0.啄97弊65钱万以狱上哈1强0.棋97庙合照计测10顽3红10召0雪3、脾市场慧调查厚数据港显示嚷，现冠阶段耕居民士普遍性能够质承受改的住栗房的裁单价束主要吸集中息于怕21鬼00构元/会平方苦米以躺下，赞累计惨77马.6炎6%牲；其盖中，渣表示逝能承绘受1票80眠0-袄21轿00抓元/奋平方超米住惕房单毁价的扫受访勉者占岸总体罗受访判者的坟45潜.6炉3%待，而婆表示葛能接背受2茂10游0元呀以上视价位华的居短民也鸭达到情22练.3职3%狡。形通过拆运用念加权累平均抚法对顾调查眯数据裹的分胸层分划组测屯算的沟结果汤显示泄，x播x居色民能曾够承份受的闯住房府的平凡均单搁价为固18甘92假.7具2串元/垦平方踏米。交此测净算价肿格同洞样包好括保艳守性境与敏琴感性聚，有欢一定嫁的浮留动空两间。钳市民番预期尸购房臂单价堤分布肥表直住房好单价举区间启（元慌/m循2沿）遗频数携（户陆）的频率絮（%富）估12简00兰以下通10仪9.深71考12烈00药-1偏50五0修10质9.芒71芝15脆00课-1剪80驼0兄13号12炉.6剑2蝴18匆00陷-2飘10覆0炎47搭45圈.6视3借21镇00球-2它40右0售9赵8.街74笛24芬00震-2响70失0喇10释9.性71池27给00漠以上创4绵3.铜88龄合计赔10副3盘10役0跨三、断对需虹求量惜的预爆测祝根据累调查烫数据樱分析栽，结个合宏同观层论面的爱数据臭及x泰x市见城市授规划广，我光们可浴以预谢测未艺来五屋年x体x市果居民园对住亡宅潜伍在需膛求总速量在田60仆0鸽—两70报0万鼻平方面米，邮测算弯的根捧据是傻，假肺设x嘴x市棉三个侨区（担雨山嫂区、株花山奸区、票金家阿庄区皇）、之当涂马县城右、新新增人浊口以铅及周哭边城帖市（姐如南许京）够为潜茅在购令房者肉，按真照本狂次市敢场调席查所养得的侨居民欠在五昌年内晶购房拿的比众例进雹行测战算。啦计算辆过程娱如下迁：束1、罩以未貌来五滴年之抄内（瓦20柜05待—赞20叙09昆）有隙购房梁计划陆的所矿占比呼率（纲34惹%）伴为准屈、以危每户玻90馋—丙10诵0平雨方米联推算娃，以饭20枪03幕年底汁市区述人口足57僻.1集6万侨数据绝为标遗准，霞户均商人口鱼数3架.2半5。尚2、鱼按照绪这两娘年市盲区人采口增榨长速苹度和互城市明规划抚要求物，市秘区人鼻口每叹年增价长2皆万人飞以上惰，六哲年（法20摔04培—讽20驳09天年）汪增长蒜12芳万人产以上错（这泻只是许保守狮的估宴计）禁，户佣均人仓口数蔽3.湾25戏。假撒设新劣增人氧口中芒1/淋3的抓人在揪未来鸣五年尚（2婆00牲5促—家20映09尸年）岗需要天买房盘，其奉中3扮/5式的人冻购买争新的颜商品构房。出则有港73爽85按户家弯庭有坝购房脉的需松求。躁3、拿同时举考虑芦外地蝇（南辣京、驻当涂尽等周罚边地俊区）扬的购顽房比牺率，付假设战5%僻。息4、滩得出慢潜在慈需求因总量阁为6防34腊.7数—麻70期5.包6万莫平方数米。抽所以墓，根咸据以侦上推漏断和堵分析揪，我举们认吉为x亭x市烧民未讨来五态年（仗20蜡05像—胃20宋09论年）示对x球x市钩住宅困潜在疤需求处总量谅在6颂00追—践70捎0万框平方统米之芬间，视而2四00遥5瓶—功20候07透年的宵需求用量预追测在肺35完0辈—幅40驼0之系间。端当然话，这赵个推桐断是水建立溪在调泪查数惜据的讨基础赴上，绕有一初定的细误差衰。石我们嚷认为毅，目弹前，夏xx其市的届房产柴正处宝于一义个需成求旺喜盛的萍时期百，而销这种搂需求列状况絮将至蓬少持乡续5锐年左咱右。盒第四猪节播x馆x住兵宅市带场发击展走聚势预考测牺一、每从市各场调地查数写据显爬示的嗓结果怖来看坏，x闷x居屿民对惊住宅脂市场练未来朵五年乱的房阵价走合势普胁遍看队涨。潜1、炕64蓝.3仇%的嗓xx底市居最民认讨为未控来房泡产价拆格还腾会持晨续上椅涨。百认为猜未来住房产汗价格搂还会线持续霸上涨吼的居果民比太例在灶3/兆5以炭上，液持文“讯持平可”雕观点说的占铃10布.5票%，艇11圈.8小%的港居民辟对房佣价走胶势的合预计挑是锐“孟下降礼”睡。从村居民高对房打价走捞势的硬预期粥可以贷看出昆，x察x市刑房地勒产的勇住房有市场厕的发掠展前冈景看略好，蒸市场甜发展集趋旺上，具稼有相满当大吧的发刺展空抢间与屡利润情空间唯。迷2、蹲xx翅市居连民普辰遍认届为房涌价未动来3沾—推5年悉还会芽持续田上涨忆，占碑总体身的文40沈.4唯%。啊40罪.4愿%的健xx乎市居提民认屿为未欣来住刚房价碌格上熟涨的泛期限饮会发盈生在穿未来甜3-脆5年跨，其弟次1俘9.费2%对的居勉民认拳为将揪发生榆在2贿-3运年，盼认为雄5-暗8年混的居歌民达办14瓜.1太%。踪从图槐中可袜以看惕出累御计8能6.六3%粥的居炸民认互为房生价的千持续既上涨鹿将会许发生羊在8安年之骑内。童这种救预期嫁对于遣开发罚商来婚说是疯一个慰有利为的开级发信犁号，复房地抽产市帜场的艳“他红火革”惩具有孔一定昨的持你续性爬，市策场对诚住房阁的需秃求量躬是巨场大的次。由二、支从对凤业内迁人士买访谈巷结果芹分析盏来看割，房浪产商森普遍狠认为胸，x欲x房屿地产揭市场惰真正以开始丛快速疾发展口是从葡20脏03棍年开洲始的炭，x县x房求产市雄场至耍少还拐有五地年的熄发展板期，锯而2佣00块5郑—或20伴08券年将驱是一垫个高谣峰期超。蛾三、置从其男他城紫市发础展的弱经验饭分析稀，南详京房贿地产餐市场姥这一侍轮行校情从霸20暗00轿年启山动，饰至今触已有姻五年录时间你，从亏今年摘的统练计数幕据来岸看，最20客04佣年上皱半年老南京骆市商然品房诊和商醉品住芒宅的姜价格报保持咱稳定绒增长宜，上亮半年吹商品周住宅壤预售志均价贤为谱4,潮03哨9创元懒/净平方晨米，冰同比好增长酸27台.5煤7随％，委20慌04扩年上声半年熊住宅垂部分短房地虏产开堡发投统资额氧增长统35暗.0醉2%场，新项开工羽面积湖增长诱60随.6刑9%后，销命售额肤增长蒜49打.2膀5%桨（商烟品房喜的统萌计数匠据）雁，从明供需狠以及突价格踏走势茫来看抖，南窃京市糖房地眨产市必场依叔然保螺持强历劲的月增长拨势头述。比装较乐燕观的氧预测吧，有控专家发认为锯，从径中国申人对桑房产向置业嘉的传殖统偏猾好以舞及城摔市人虑口增原长、蜘城市辛发展面需要役角度旬出发赵，南跌京房拾地产李市场氏还有骑十年残的发洽展期杆。而窜全国屈形势映来看检，虽唉然不减断听舍到房序产市赏场存巾在泡护沫的航声音朗，但雨近年承上半晚年统乓计数奶据显故示，统房产疗价格企、销绵售额改等均袍保持扯较高缴幅度功增长夜，而难且二朋、三阿类城际市的善发展财势头址更猛洒。袍四、携从房互产市悠场供窃需双爸方的密判断吉、从割相邻池城市叹的发壁展经巩验和浮全国悦的形栽式分讲析来连看，词我们旧认为浇，x亮x房湖地产翅市场丈发展颤前景我看好员，未畏来相泰当长帜的时翼间将吊保持承快速事稳定浓的发蓬展势游头。抖第五千节脱结爷论辨1、篮xx粒市房石地产群市场喝需求株旺盛蒙，整堪个行轰业快闹速发色展，救与经陆济增竭长水矩平一贪致，飞市场忧空间非较大岩，市瑞场运邀行健勇康，汪房地草产市睡场快竿速发果展持欲续的冲时间谨应在伪5年改以上接；N蛾地块宏项目瓶的开病发，恶应当众根据作市场布实际割情况掠进行锅总体孤规划些，安鸽排开旧发进锁度。牢2、奥xx煌市房护地产楚市场朽启动音是多蹄种因思素集芦中作盘用的申，经父济增汁长快耕，居碌民收纹入提纯高、姓老城油改造拔和新严城建考设力贡度大晒、公捡有住身房比柴例高止条件寨差，稀这些弟因素胖直接斑推动篇了x穿x市炭居民犹住房浴换代衔的欲脾望。悬针对趋这种际情况颠，N江地块惑项目秋的开龄发必于须起傅点高拒、品祖质好可，规嘉划设秋计要镇与x羡x市待城市穗规划唉和消受费者熊的愿蜓望一佣致起候来。屡3、肌xx副市紧眼邻南龄京，牧南京呈房地爸产市牛场发喷展中嫁所体搏现的脊一些炕新的馆理念垒和手许法，射很快黎就会态影响启的x定x，股事实恢上，充目前敢xx索在建抚的有劳些楼卵盘已颜经表跳现出闹来。伯因此绝，N同地块洪项目定的开奇发，杠必须茄在开锣发理绒念以励及在切景观蝴设计烤、户穴型设瓦计方炎面大些胆创禁新。咽4、吗从x册x市钉民的最现实韵需求撒分析怖来看北，x液x房签地产静市场贪发展边的重脸点不美是大型力开耳发大盐户型攻、豪富华型畏的住签宅，均而是潜发展隙总价丽不高创、实潜用、诱以改躬善居伏住条学件为颠目的声的舒得适性肠住房螺。从索市场尖反馈骗的情科况结惹合居腹民的度购买番能力名分析业来看意，8春0-叠90杀平迟方米上两户灵型和搏11招0平富方米盒左右轻的三鸣户型扁较受接市场逮欢迎欲。委5、丢从居齿民调睁研分茎析的抵结果纺结合婚xx期工业粗化城根市特订点来尺看，条小区才周边尺的自业然环晋境将愁是影要响居孕民购瓣房的章重要托因素梨，一勾些象刺N地把块这怒样的省在城跪市边删缘地剑区、速自然永条件蹲优越淘的项屋目将咸成为捏市场饿热点海。庭6、枪从x悬x整头体市缺场竞浸争环溪境来蕉看，徒未来哄几年阶的竞亭争将啦会越贯来越精激烈孙，但头在较看长一扎段时饺间内证不会早改变蚀目前借市场渐供需瞧状况粪。葛根据箱20虑04聚年的帮统计错，有龟项目婆在开姿发的趁企业起已经狱达到宋46校家之省多，除而2忙00夏2年希和2译00些3年宋的数外据分等别是觉29懂家和碑40带家，役可见勤更多眨的开娱发商吉越来播越看钞好x该x市壮场，宵正以雁不同棍形式丈进入逼xx花市场启。但榜可以巨肯定警的是金，在渐较长泥的一使段时代间内诞，开训发商葛的大佛量涌爸入不搅会改逝变目报前的扇市场系供需活状况梁，理劝由是钢：1宪、2灶00颜4年坝预计篇竣工绕量在域80控万平法方米权左右架（包品括当样涂）圣，与那20洒03脚年的蛙65贼万有派了较仰大幅宰度提材高，荣但从席20邪04坑年的览土地削供应泳量（模33森13揉亩，盾包括曲N地忙块）境以及尝目前扶房产膨商的舰施工框面积插估算勺来看悠，今刃后几境年的晶平均梢竣工灰面积接在1巷00洁万左滋右，鞭以每掘年1盼00罪万平控方米旨计算恒，2妖00邻5冲—邪20岛09侮年总俭竣工摧面积愈在5谁00怖万平吩方米列，询而市弦场的散潜在才需求裂为6椒00今—歼70蛋0万站平方之米，刮可以众判断放，只仰要开狮发商壶有效休地激斯发市室场潜书力，棒5年贷内x书x住锣宅市瘦场不转会出座现全圾面供盯过于州求的启状态健；2秘、目巡前的寇井喷页行情症是多哥年积昏累的粪结果搁，市贡场需遗要很块长一蹲段时店间消摘化；隶3、以大量躲的外榆地房牲产商炸的进边入尤航其是冲优秀摧的开唐发商质对营负造市跪场氛丸围、餐激发挠市场否潜在岭需求泰有很纺大的桃帮助盐，南残京房井地产余市场术正式冲由于油万科陷、万餐达、施中海纸等房音产商急的进夺入而抄保持途多年洞的增藏长势交头。咏8、梢从对大市场鲜机会卸分析悟来看拣，N效地块臭面临闪两方筐面创泡造的压机会兰：一爬是房吧产市永场总赞体需开求的狐释放湖带来问的机施会，搭目前奇xx宴居民凝积累盆多年惜的购励房潜有在需精求在棍各方夜面因湿素的昌引导延下，纤释放姑出来耀，这章个时融候进扰入的风企业臣往往横能够见获得浴较高吸的收左益；劳二是跨细分杨市场抹带来干的机那会，凤从市伪场走页访了榜解的浮情况忆来看积，目滑前市网场上翠12咐0平兆方米弹以上逆、总拘价2丧8万摸以上秃的住略宅比温例较迫高；损而中膀小户思型较挨少，恋很多骆开发岸商瞄厉准的汪是中蜂高收当入人耗群，夏而对愁中等咳收入客以及冷拆迁岗户等挑人群锅的关翅注不徐够，以这就艰为后透进入沈的项崖目、绍尤其张象N价地块加这样威的超珠级大棚盘项歉目提兼供了验广阔阵的市嫁场空俗间。抵第四鞭章添项译目竞洞争优圆势佩一、娘规模凉优势推目前融，尽俭管x套x房损地产挪在建赌项目敢不少姑，但旋基本魄上规幼模不李大，斜有如鹊此规芹模的舒楼盘蛮仅N骑地块怪项目杂一家拍，N宇地块记项目笔的规牙模优巩势非侨常明伴显。猛一般邀来说缝，上令规模草的楼蹄盘在态以下毕方面友具备逆比较凯优势圆：乓1、枣聚集脏人气做，提印升楼渡盘价手值弟由于梨楼盘剪的规帝模大退，入雪住人签口多军，人记气旺袖，规耽模效存应明症显，坝旺盛氧的人天气必栋然推娘动物捏业的盆升值陆。而歼且，辩还有赞利于折推动呜周围钟城市境配套形实施辅的完哨善，军有利红于提旺升商茫业用扯房的依经营崇价值名。循2、织可以贱有更样大的贫空间鄙建设强更好秤的小除区景石观黎对于贫一些解规模屠较小狡的楼食盘，获景观笛建设恳受到谊限制航，也罪很难册在景养观上缎出彩徐。而场N地馅块则爽不同结，具物有很辛大的璃空间露用于响景观畅建设月，可司以让股整个希小区欠看上孕去更匀美观楼，让胶入住陡的业偶主生纽活更约有品猎位。元由于症N地桐块项善目处镇于x题x市劳风光霉带，返因此求，完梅全有辆条件惑将该不项目子做成破生态精居住租区，古成为符xx医市示啊范居尚住区我，成俭为x校x城滑市建坡设的虾一大孕亮点墓。是3、睬小区群内配乔套设隔施更姓完善酒，小展区生镜活更肉便利肤在这鼓样大掉的规践模小振区内牛，生畏活配纠套设拼施将乖更完惕善，袖从幼泊儿园把到中倘学，萍从农葬贸市救场到且商业太设施档，从贡文化拐娱乐美设施写到银彩行邮屡电所室。小炮区基剧本形毙成一爬个独卸立的创社区越，相讨对于虚小规用模的汤楼盘哑，入牙住的砌业主岔生活忌更加酸便利靠。争4、港物业犹管理闭服务链更好扯由于蔬项目峰规模旅大，忠小区仍部分裙建成知后，陷可以咽聘请旦南京竞做得眨好的丽物业饱管理胀公司国进行筑管理窄，成收为x我x社正区管蚊理的赖典范锁。高屡质量葬的物粪业管牵理能遍够对纯物业伟起到锋保值打、增泽值的把作用花，而脆且相禽对于维小规宫模的钟楼盘亿，业拢主花拜同样享的钱寸，可罩以享方受更澡全面享、更填周到液的物不业管岭理服途务。将5、险营销冠推广翅有更均多卖君点百N地伞块规龄模大赌，能含够做左足雕“踏文章摄”酒，比但如，华在社贱区的廊景观蹈设计冬和文杀化底痛蕴以北及物向业管逐理等色方面焰有很寒多文犹章可勺做，饥在营厕销、材推广嫩中有笨更多舱的诉逗求、休更多半的卖壳点刊传递图给消陕费者剧，让物消费豆者在房购买念住宅符的过急程中火，不悬仅是毛一种丝单纯款的购佳买行到为，嫩更重侮要的页是选馅择一款种新胡的生为活方武式。历二、购环饮境优代势网与江良东大明道一栏带的辈小区偶相比猪，N序地块肆的环询境优拴势非菠常突温出。购山水朵绿色赤是N镰地块让最大宇的环污境优亏势。削从小满区周课围的激环境脾来看集，小北区的票西北微角，逆紧靠蛾规划尚中的穴东湖量公园鸣，小洗区西哈面是高城市冻公共脖绿地饼，南风面与兴梅山览公园挎连接艺，小饮区周烂围的睛自然浆环境染十分挽优越渗，是茫一个撞理想涂的居腥住区翠域，妹从市壤场调栋查的喷情况滚来看铃，x摔x市存民把蓝环境凉作为虚影响禾购买颂住宅竞决策款的第辣一因故素，视考虑除到x垒x是锻一个呜重工筛业城测市，科可以辈判断灰，N紫地块钢周边僻的环珍境优书势必臭然成民为吸况引购仇房者宾的最懂主要点的因粒素。邮N地鸟块项矩目不悲久有涂外部拣的环罢境优驳势，闻还必互须通处过精妻心策房划和牛打造训项目经内部宽的环龟境优参势，宇从而抹达到看外部炼环境失优势宣与内饶部环恭境优忧势的喉有机柏结合妈，将柏自然荣生态旨与人淘工景山观进票行有京效对顷接。嫁三、做区位仅优势省N地纳块所型处版好块，恋不仅塔有着脚很好湿的市止场基垮础，嫌而且夕具有挑很好帆的发层展前砌景。说N地牺块处泛于x恰x市如城市花总体尺规划壶的中毙间地俗带。肝小区院地处博江东轻大道休与规递划中替的九衡华路敞的交承界处病，紧施靠江省东大条道。吴从目驾前x虑x市惜居住蓬区发伯展情掏况来选看，旗江东兆大道咐两侧让已经逮形成略了一源个住伴宅相廊对集卡中的衔地带汉，江什东大额道两住侧的脑楼盘宇已经越越来犹越为臣xx凉市民束所接留受。兆N地他块周衔围正赌在开英发和喜待开慰发的幼楼盘河已有删四五笨个，形可以永说N担地块防已经铸具备必较好槽的市称场环骡境和尖基础岔。从坦政府袋的城贺市规厚划来柱看，杠xx罗总体字城市服规划就战略米是伴“劫东进搅南扩辜”无，而啊N地案块处梁于舰“妻南扩但和居鼻住发榜展带末”润的枢宴纽位充置，顿同时况又处敢于城梁市规划划居店住发碍展带俊的中馋心位精置，驻加上做规划添中的窑轻轨洞从小旁区旁地边通名过，嘴这样蓬位置霜的大晨盘在芦xx季具有菜唯一冶性，读因此灯可以坊判断爸，N刻地块触具有鞋很好它的发熊展前颗景。法四、愈土地貌的成统本优跳势握随着傅xx根市经衔济和佣房地亮产业深的快躲速发球展，停地价后的提高高是取必然直的，叙也就隙是说胖，土托地成博本在霞房价雀中所劝占的掏比例所不断余增大主。目花前，爆xx寄市中西心土职地交佣易价旷格每椅亩都孕在1辽00赞万元朱以上嫁，以哲10默0万蔽/亩消、容氏积率赔1.咱3计占算，寨土地违成本鸣要达晃到1孙20参0元焦/临平方胜米（杀含税捆）左射右。牵`对岭于N躁地块怎来说江，由凯于土特地使贤用的宇特殊鸟性，仿土地环的价遥格不罢高，肌土地纤的交挽易价厌格估陈计在复48胸万/展亩，灰按容丈积率膝1.渠3计也算，觉单位厉土地僻成本企为5覆70抚元/查平方帅米（畏含税圈）左随右，预两者失相差明63清0元该。这尚样，倘与市牢中心歼楼盘长相比称，由晌于土怖地成目本优沃势而雷确立掌的楼客盘价割格的累竞争吵优势榆是非茶常明毅显的印，价缺格的荡差异植将影贼响到机目标畜顾客棕群定链位的赢差异坏，这夏个差岭异将刷降低坝双方镜直接甜的市扯场竞铁争。甚第五墙章评经悟济分析析石总步本章项在前锦几章垦分析螺的基店础上真，对外N地能块房亚地产抖开发亿不同溉方案良（指驰因容裁积率山调整冒而形怠成的浩不同疑方案偿）的期投资古收益善进行数了测匪算，显最后阻对不胆同开充发方语案的棵收益楚与土奴地出惜让收折益进秘行了幸比较重分析天。覆第一孔节缸楼纲盘销剖售和莫定价婆策略牵一、绳销售提策略拆总体揉策略五：奥“窃以与挑相邻钱地段肆的较熔大价刮差来尖启动毯楼盘陶销售富，碍以循荣序渐金进地窃提升灭价位姜来推批动楼银盘销迹售；血通过蔑提高右市场闯营销蚁力度柜，加汤快市这场销缝售，危降低腹开发寿风险焰。为”型蜜夺1、柏销售找进度暴安排揪根据亚前面素的分啦析，搏我们挪假设帮20榜05瓣—染20圣08象年是昂xx坑房地膜产市加场需蓄求旺蒸盛的静一个毙时期坐，2威00尺5项—悼20述09裁年整犁个市验场保吧持增膛长的鸭态势察，并杠假设横N地证块项取目在馅20禾05探年底开开始识一期镇的预茂售，构在这消样一灯个判搏断分毙析的饥前提摸下，烫我们乱制定押以下链销售假进度建安排数：石期数蹲时间味住宅锡销售见面积抹（万功㎡）播商铺扫销售冒面积票（万王/㎡承）短I饮20摆05草~2元00躁6.掠5乔8作II纲20火06室.6杠~2裕00队7.卵6更15乔0.糕5嚷II肯I咏20垄07榴.7向~2乡00挥8.淡7侍12扩1.饰5承IV吨20隙08搭.8厅~2岸00连9.珍6聪8顽2.燥5筑V孕20局09丧.7链~2冒01千0.您6敏4.惠86蕉3.搂92拣94书总计=SUM碰(A棍BO慕VE胜)洽勤47赞.8励6=SUM(ABOVE)法8.浆42帆94不销售交面积翼总计寿56廊.2朋89客4似当然辅，这仇个销绳售时到间表游主要航是在谊对目凡前市催场分俩析和你借鉴抓其他猴开发狱商经毕验的公基础萝上制何定的众，目钉的是抓为了萍进行黄下面鲜的经愚济测仅算，罚考虑势到楼况盘开骑发还利有相艰当长峡的一拒段时鄙间，猜应当贩结合赤当时督的市芹场情葛况、孤开发尤资金保到位删情况煌以及滩工程疏施工甲进度锣等各隶方面晕要素菌进行浮合理征安排都。尺2、阁在对形不同柜地段锐和不矿同品艺质楼幕盘的咏销售敢进度唤安排家上，态我们佣假设爷：烤第一杀阶段阁，销麦售部墓分次涂级地希段以暖及最隐差地杀段的希楼盘胀，以呢销售逗最差抹地段送的楼乘盘件为主争，思皇路是涉以次泉级地兰段提析升楼逼盘品样质，瓜以最粱差地董段的或楼盘荡调低挑整个腊楼盘声的均捞价，团做出幅价廉孩物美职的市酿场口农碑，膛这个回阶段贪包括拾楼盘车销售摘的第缝一期只、第凤二期覆；畅权吵第二捎阶段披，销类售部话分次晚级地料段、进部分总最差淹地段菌以及纽最好烧地段辛的高训品质县楼盘招（大答户型充、景条观房酒、复迅式、盘别墅袭等）懒，以完销售盆次好面地段者楼盘本为主串，迅平速提肃升楼抚盘的级整体鄙售价段，具票体指屿销售项的第乔三期厕。闻趣刚第三供阶段柄，销睛售次蛛级楼集盘和召最好宪地段须的高受品质必楼盘络，把蝇高品款质楼别盘集侍中在林这个估阶段锦销售菜，以膛期获茶得最喂好收谈益，抚具体顿是指睛销售耐的第奖四、谦第五痛期。巩辰炼目标哑：通绘过一岭二两福期的熟低价兆格把叉最差迟地段驾楼盘批销售枕出去量，争火取在些20嘴08枕年底挑之前串完成盏70拉%以锁上的轧住宅竹部分兄销售挪和4琴0%哀商铺绝部分宏的销愈售，旁20挂10掠年底两之前董完成剩全部劈楼盘贤销售榴。批二、种定价面策略辉楼盘达的定迈价是惰一门归学问低，既谜不能孕定的宋太高汤，太眼高容哀易导胃致销滤售启自动不侧畅，键且定芹高后升还不怜容易雀降价酬，因像为房型产既级是消峡费品衰也是混投资叙品，绑既然慎是投歌资品惜，买询家就粗存在疑“姻买涨雾不买穗跌神”俗的心而理，吐越是冈跌价拨，就迹容易诱导致挖买家闭观望屑状态窗；也须不能踪定的辞太低独，低测了就扒可能梢导致距利润正不合锐理的乱流失员。影春响定护价的瓦因素中很多云，在妻本案妻中，分根据盒以上毫章节躁的分君析，批我们净重点影考虑在了成截本因眉素、括市场三因素谎、居蹲民的场购买槽心理棵因素拴以及生楼盘状自身晕状况殊。当售然，穿所定践的价顷格只窃做参臂考，要为下艰面的鸟分析腰做准闭备，限而具滋体的脑价格缝可根课据开暴盘时俯的具奇体情识况做局适当厨调整些。具方体分柴析如凝下：舟（一闲）、蚊住宅仁部分页定价仪策略河1、版成本赢加成兔法测坐算：笼即在拒成本村的基熊础上富加上搭一定衣百分瞧比的绩加成盆来指叫定销细售价应格，团也就遥是加玩上一书定的税利润毒。因2、橡市场季因素镇的依瑞据是拣：谋目前谊江东堆大道及两侧仆楼盘答的起观售价怜在2失20脖0元形以上眠，均舱价大霸部分应都在乘24右00惯元及词以上制。逼3、墙本案毒楼盘叙自身悠的特皱点：潜一是脾市政讲配套羡还很岁不完岩善，然处于前规划添阶段逃；二谢是楼颗盘规风模过肯大，乌销售福任务使和压故力较谣大。茶考虑区到楼争盘的握实际插情况半，结婶合以宣与相幅邻地庙段楼析盘较妹大差明价启另动楼亡盘销钉售的细策略匪，以惩东湖机花园世为参隐照物技，目驾前东睛湖花俱园一奸期的苹住宅蹈销售砌均价闯在2吨60赖0想—黑27粉00护，二利期均隆价肯烛定在疗27组00桥以上率。如杂果一欣切顺厘利，吉本案命一期杰预售弯大概禾在东倒湖花担园二啄期开秀盘以娱后，废我们匹可以炼考虑寄一期气均价颠在2胀30匠0胜—链24御00弄之间享，与原东湖撑二期浪均价封相差挥40联0元弓/平毁方米蛮左右滚。鱼4、幼结合研市场卫规律述和居痒民享“弄买涨横不买莫跌条”氧的购刘房心篮理，零根据逐每期需销售急的楼伪盘品篇质和滩对楼径市价容格的按走向娱判断把，我努们每羊期加针价1册00登—乐20捎0元挣不等宴。注（二颤）商然铺定蚁价策福略而在考仆虑商柏铺部美分的头定价狡策略庭时，杰我们哪重点籍考虑糠市场语导向鞠、居悟民购简房心捆理两确个因分素。团同时含考虑番由于箱还没坐有制授定商遭铺的抹租售哀计划覆（多姨少出剥租，击多少括销售逆），命假设星全部死销售疮。分厕析如卸下：饲1、拒市场万导向显的依攻据是江根据扑对x荣x在避售楼府盘尤牌其是吧江东撒大道娇两侧赴的在住售楼领盘走下访所哀取得症的资悬料，如确定吓第一俗期销妻售价齐格3盒90师0元食/平凤方米腿。容2、串根据紫对市茅场的毅判断鸣和居判民购奇房心寒理，伍每期恼调整京10末0福—效20赤0元鲜/平就方米劫不等芽。愚三、箭结合津销售灭进度方和定去价策竿略，抹我们裂制定狠下表懂：鸣期数线时间腐住宅脸商铺萝销售么面积巾（万民㎡）秃销售队均价讨（元沾/㎡钱）快销售案面积殖（万雁/㎡层）崇销售赢均价森（元轧/㎡挠）撒I岛20延05筛~2去00版6.赶5捎8懒23净50出II刷20全06德.6狭~2机00疮7.治6皇15逆25携00清0.伯5清39总00罪II雪I兼20弟07堪.7无~2废00谎8.励7螺12疼26乓00诉1.臭5棚41隔00教IV库2伞00揪8.吹8~颤20弦09进.6鲁8沟27番50投2.漏5教42我00就V三20牌09水.7冷~2召01拌0.谦6态4.镇86睛28亚50拦3.肾92此94芒43扁00浴总计=SUM(ABOVE)勾47裤.8节6洗25拣93=SUM(ABOVE)唱8.膊42适94膀42墨11然销售康面积换总计取56忌．2备89击4蚕销售羊面积识总体晴均价碌28情35屈附注昼:销屠售面域积总锦体均均价是野指包企含住疾宅和贺商铺悔的均圈价，眉计算怎此项洲指标躬的意脉义在石于为基下面波的计思算分锁析做豪基础重.因第二经节狮经珍济测梨算驶一、类建筑粪经济核指针虾总占场地面般积：闲70伶8,况26鞋2铸恢(嫁平方请米袖)斧总建族筑面农积：叶64拣6,乖03稠0艰演(悄平方旧米稻)今住宅动建筑德面积啦：4见78咏,6疼00刘(蹄平方款米爸)撒商铺承建筑协面积废：8倍4,赛29屠4凯(包平方烦米瓣)长公共乔服务叛设施稳及其显他建虎筑面形积：威83虚,1袋36竿(摄平方固米窑)颗容积健率：务0.蹄91比二、窜项目饶的销话售收栗入骡在计执算项世目的埋销售趋收入屠时，旷我们枝假设部不考劣虑公幸共服笑务设夕施及珍其他踩建筑钱面积晴所产柱生的质收益秤，商疤铺全取部用完于销案售。形期数面时间烧住宅执商铺尤销售源面积促（万稳㎡）泽销售岁均价弟（元伤/㎡冻）脉销售留额湿（万纷元）弦销售舅面积业（万起/㎡并）疯销售把均价愉（元思/㎡书）洒销售元额熊（万吵元）生I刮20愁05搏~2谣00蹄6.者5车8瓦23堵50捐18灵80组0觉II露20砖06哈.6惩~2谈00辩7.暮6壤15燃25恳00权38连25椒0该0.允5粱39安00历19毅50阶II扮I先20面07降.7浪~2确00毒8.童7遥12标26爪00磨31涝20扬0促1.吊5买41兆00棕61月50凳IV驱20祸08秩.8允~2翻00递9.仪6特8再27拜50昆22肚00砌0叹2.卖5锡42穿00籍10认50伪0粥V摔20岁09速.7悟~2送01爹0.它6井4.裳86酿28聋50写13卵85吴1脱3.拾92亦94恳43币00摘16闸89客6.伟4鞭总计=SUM(ABOVE)准47社.8携6影25以93=SUM(ABOVE)厦1鞭24升10沟1=SUM(ABOV单E)鸦无8.鞠42犯94峰42木11=SUM(ABOVE)组35背49职6.享4叮销售犬面积扁总计朱56处.2缝89两4遍销售肺收入考总计活15梨95悬97忌.4霸三、窝项目植的成抱本级总成守本：招11境99驶18上(宫万元畏)虾折算搂到销典售面区积的偶楼面捞单位担成本理：2解13粪0.缓4元妄/平肥方米姿（由扔于本刷案存识在大把量的姨公共惧服务触设施歇建筑算面积庙，建年筑面告积和滴可以列销售沈的面处积之丈间差樱距很未大，拔所以栏本案洋最后羡按销导售面肺积来会测算殊楼面柿单位石成本弹，以负便于钉分析库）。呢成本驻明细启表马霜土午较碰割娘焰沟阵帽类别饶土地究成本膝前期填费用宽建筑痒成本扣行销冲与管南理费管用竹合计也金额拦(万篮元)敲52携22续9.巧6走13蛮95拼4.哗2而49摊74肉4.育3撒39贼89歌.9纱11应99量18盘单价室（总仪金额麻/销晒售面遮积）倚92搜7.康9发24谨7.捉9痛88考3.窑7押70汉.9搅21挖30甲.4积裙顽防注尊：行葛销与主管理扎费用恨按照席销售古收入膊的2犁.5借%计钉算泄1、源土地任成本挠表狸12货舟土地吼成本溜明细宫表建何取刑散吉单位滴：万背元默土地四出让材金辅土地召征迁旧费用眠土地必契税清合计金数量脉/拍亩蹄单价闷/领（万斤元粥/窗亩）抛税率善10唯62阵.3压4告30纲4%沙出让筑金：努31庸87净0.弟2躬金额粥：1占90叙84转.5酬9匠金额透：1富27邀4.流8阁52刊22识9.历6唐谣为附池注：危土地糖出让细金以旺两河制公司狮提供漆数据便为准洪。屈2、惯前期尾费用贵表步13科馋前期秧费用叹明细窗表嫁费用删名称奋数额御（元市/㎡帅）热现场责三通蒙一平音15趋勘察偏设计估费童16例规划忌规费膜14穷0翁工程汁招标收、监堤理、柜监督瓦交易旅管理冈费躁35丸房屋惠产权军登记洞、管掩理及劝物业哀移交爬费怎10涨合计镰21约6雄附注吉:房倾屋产贱权登未记、翅管理增及物蝴业移水交费勾也可洞以放递在行通销与妻管理贝费用随部分防讨论券，在瘦本报裁告中疾放在丛前期烘费用剥部分念讨论修。构按建悬筑面梳积计场算,垮前期叉费用宋共计趟13链95维4.叶2万泳元界.消3、财建筑刻工程雨成本给表姥14军情建筑沫工程近成本锯明细羞表丈成本察类别津单价屿催(滚元速/娇平方貌米切)鸟单体裕建安呈成本诞65佣0错附属夹工程熔基础看设施转1论2籍0骂合计饼77跌0疼按建搏筑面帖积计伤算，陈建筑首工程勾成本漠共计终49鼠74宏4.洋3万裂元坡四、渐项目稍的利饱润够1、贫项目搬的税庸前利富润＝泽项目板的销垦售收笋入－戚项目垄的成溉本－美销售束税金抄＝敏15袍95怨97旧.4姿－1厉19吼,9门18刻－1午59充59止7.庆4旅×花0.巾0压55霸＝3泥09已01妈.5类万元孝译税金芳按照尽销售混收入育的5迫.5型％计坡算，光项目驶的总酿税前屑利润抹为丑30丰90费1.添5磁万元仪。狡2、贯项目读的税合后利讽润秃项目怎的税锻后利霞润＝短项目除的利坝润劲×枝（宰1-栗33盲%熄）灶＝锦30期90屑1.歇5换×左（痰1-惜33发%叙）＝招20合70瞧4晋万元茧所得迹税按夏33攻％的敌税率枪计算涂，项临目的健税后称利润杠计峡20陕70凶4养万元物。容3、感开发权成本呈的投称资利卸润（静税后荒）率扫开发娃成本忌的投浊资利追润（合税后弱）率爽＝项败目的颜税后扎利润上/促项目漏成本灶＝关20馒70孟4绒/燥11梨99释18赖=倚17掠.3昼%惭项目秩总的跑开发跨投资乳利润悔（税还后）币率为谷17汽.3绵%录。察匠洋从开怀发投挥资利抱润率陷来看秒，对忆于房功产开疼发商弓来说按，这蜂个回盖报率匆不高惠，一弃般来拍说，鼓房产军行业堤由于伙存在死很大涨的风崇险，驼其投骗资回沃报率筹在3捐0%咽左右耐。分敬析原奶因，给我们暑认为袖主要件有两列条：盘一是洲容积巷率太牧低，脾我们叫认为臂这个询容积殿率应馅当而汁且可并以做钞出调纸整（参目前方很多梳的开若发商影通过铁提高歪容积底率来友增加须开发春收益厘的）主，为封此下君面我拳们讨童论了愈调整耍后的锋不同似容积俯率的番收益幕；二背是开租发商抽承建意的公邮共服表务设兔施面亿积过凳大，班按道抓理很沸多公弄共服躬务设架施应航该是撕市政像来建乓设的角（如芬修一究条4票0米纷的慈青河路朱），乏但考科虑到设缺乏线与市路政规益划部砍门的滩沟通霉，这狱里不李讨论沾公共弟服务江设施葛变动请的情祸况。跑牺五、上盈亏疏平衡递分析零态1、域住宅级部分接销售始价格库－利霜润盈订亏平拴衡分扮析冲反映暑在不粪同销叙售价遍格的荐条件苗下，极项目艇的整救体盈罩利状蛾况如筝下：匪利润展（税青前）山＝销觉售收痛入－历开发晕成本垂－销身售税讯收恒从图懂中可献以看英出当原住宅姑部分妙销售熄价格瞎在开22述55勺元/垃㎡的苹价位仆上，厌住宅唐项目软处于吩保本框状态麻。而威目前者整个半江东拐大道冻两侧盆的楼工盘住疑宅销研售均岛价都洞在2竹40知0元冰/平掌方米句以上帖，相千邻楼骡盘东枣湖花疤园的控一期碗销售美价格朱已达己到2链60寸0衣—蚕27刚00造元/护㎡。扛考虑移到目绸前房蝴地产梦市场鸭的形侍势，兼预计栋今后竞几年愈年楼榆盘的伙住宅卧销售达价格反还会纺上涨弄，因俘此本蒸案一铸期的搏平均壮价格兄定位劝在2弓35路0元蜂/㎡烛，整股个项汉目的伪平均底销售拣价格距在2奉60愧0元泡/㎡振左右胞，以铺此分同析会侄带来槐很大醋的市核场销合售和解销售授利润浩。回由于谣每平葬方