2023年上半年重庆商业与物流地产报告-仲量联行

仲量聯行重庆商业与物流地产报告仲量联行研究部21○仲量联行2023年版权所有北3|◎仲量联行2023年版权所有.稳健的经济基本面支撑重庆办公楼开发投资预期4|◎仲量联行2023年版权所有.上半年全国办公需求走弱明显，重庆、长沙等城市总部去化成为主要驱动深圳杭州西安郑州5|◎仲量联行2023年版权所有.除北京外，其他城市甲级空置率均达20%以上2023上半年空置率(下轴)■空置率跌幅(上轴)■空置率涨幅(上轴)6|◎仲量联行2023年版权所有.2023年上半年主要城市甲级办公楼空置率(%)子市场江北嘴约6.5万平方米绝大部分持有子市场江北嘴约6.5万平方米绝大部分持有子市场其他散售业权北子市场江北嘴约7.4万平方米单一业权工233北88|◎仲量联行2023年版权所有.甲级市场区域去化聚焦江北嘴、解放碑以及新牌坊三大子市场99|◎仲量联行2023年版权所有.北1010|◎仲量联行2023年版权所有.北甲级项目乙级项目1111|◎仲量联行2023年版权所有.乙级：城市消费复苏带动多个“商圈型”子市场办公需求回升北甲级项目1212|◎仲量联行2023年版权所有.全国来看金融行业结构性优势展现，新能源、在线教育需求逐步上扬2023年上半年全国成交聚焦金融、科技互联网、专业服务业；科技互联网占比下降。杭州、广州表现亮眼。在线教育再次攀升，长沙、青岛及天津均录得多宗成交；业持续入驻北京、西安、广州甲级办公楼市场；13|◎仲量联行2023年版权所有.金融业整体表现结构性稳健，为多城市行业首位。深圳、沈阳新租占比超四成；聚焦2线城市，细分领域中仍以基建企业类需求为最主要贡献；新能源发展势头持续向好，多城市占比上涨，南京与西安表现突出。重庆甲级办公楼增量需求产业构成2023年上半年#2专业服务业17.9%■农林牧渔■物流运输第三方办公运营医药及生命科学能源、环保及公共事业贸易零售科技互联网地产建筑消费服务及教育商务服务传统金融非传统金融业2023年上半年租赁成交热力图城市旅游复苏，带动解放碑“消费型”租户比例持续提升15|◎仲量联行2023年版权所有.40%保险、律所等多行业办公选址逐步倾向于降本增效金融、专业服务和房地产业上半年新增需求构成选址趋势传统金励建发建今基建施地产建筑工企业21.4%饰设计房地心业纪企业节流背景下，倒逼业主方提升空间设计、社群维护等运营能力企业选址需求分析企业选址需求周边配套完善财务标准满足空间高效利用社区运营优异招商团队业主对应团队招商团队1717|◎仲量联行2023年版权所有.中资市内需求环比显著上升，迁移升级需求比例扩大2023年上半年增量需求来源与成交原因分析2023年上半年成交原因与资本来源交叉分析来源中资(市内)中资(市外)外资(含合资)20231H63.7%中资(市内)中资(市外)外资(含合资)18|◎仲量联行2023年版权所有.上半年成交接近七成为小面积客户，小面积需求比例照母山最高北上半年300平方米以下企业数量占比达71.6%,然而面积贡献率仅为37.2%。江北嘴19|◎仲量联行2023年版权所有.1,000平方米及以上租赁交易中国企占据各面积段国企和民营企业面积占比租赁成交地理分布平均租金(左轴)◆增速(右轴)21|◎仲量联行2023年版权所有.乙级租金跌幅整体高于甲级，甲乙级租金价差微微扩大北北图例2023年项目2024年项目2025年项目2026年项目0照母山江北嘴中央公园照母山江北嘴中央公园观音桥五里店江北嘴中央公园2026未来四年，城市新区供应压力下，甲级办公楼空置率预计将缓步抬升新增供应(左轴)净吸纳量(左轴)空置率(右轴)城市新区竞争激烈，空置压力下，租金将仍然处于下行通道重庆甲级办公楼未来租金预测甲级办公楼各板块租金趋势重庆甲级办公楼未来租金预测纳量大公园重庆未来办公增量需求四大看点27|◎仲量联行2023年版权所有.北核心项目非核心项目核心商圈整体市场轨道交通月总客流量(万乘次)(左轴)轨道交通日均客流量(万乘次)(右轴)重庆轨道交通单日客流量再创新高随着国内旅游出行持续回暖，2023年4月28日的2023年4月28日客流量(万乘次)2023年节假日期间全市主要商圈零售额怒动物节重庆市春节、五一假日“假日经济”现象显著，主要商圈日零售额高于一般节假日水平，尤其是五一期间零售额大幅度回升，已恢复到2019年同期水平荣枯线荣枯线全国消费者信心指数全国居民收入信心指数和储蓄意愿社零总额增速稳步提升，餐饮消费明显反弹33|◎仲量联行2023年版权所有.电用家建鞋、装服体4.1%%电用家建鞋、装服体4.1%%0.2%0.0%入收饮餐类料材潢装及筑类具家类品纺织针、帽类品制及油石类品用日类材器像音和器类品食、油粮类品药西中类品用公办化文类品用乐娱、育2023年1-5月重庆市限额以上企业(单位)消费品零售额同比增速-10%%数据来源：重庆市统计局、仲量联行研究部，2023年7月上半年全国优质零售迎来供应放量，重庆与成都、天津共同位于第五重庆总存量增至887万平米，稳居全国第四2023年上半年中国主要城市优质零售存量万平方米市场需求有所回暖，近半数城市空置率呈下降趋势2023年上半年全国主要城市优质零售物业空置率及累计环比2023年上半年主要城市优质零售物业空置率北北青岛9.1%2023Q2空置率(下轴)■空置率跌幅(上轴)■空置率涨幅(上轴)武汉10.7%广州深圳5.3%优质零售物业市场供应与需求(年度数据)优质零售物业市场供应分布新增供应(左轴)净吸纳量(左轴)-空置率(右轴)北新开项目涵盖存量更新、社区商业和高端项目扩容数据来源：仲量联行研究部，2023年7月2023年上半年重庆商业与物流地产报告4040|◎仲量联行2023年版权所有.北江北嘴北北杨家坪2023年上半年重庆商业与物流地产报告422023年上半年重庆商业与物流地产报告42|◎仲量联行2023年版权所有.—核心商圈——非核心商圈—全市平均租金北接稀接稀静江北嘴全市全市平均租金(元/平方米/月)新租：餐饮发力明显，潮流服饰本季度活跃生活备注：统计基于40个购物中心。2023年上半年重庆商业与物流地产报告44|◎仲量联行2023年版权所有.斯凯奇餐饮品牌册UNDEFEATED圆生活品牌嗜火燃奥特乐数据来源：仲量联行研究部，2023年7月5家2023第一季度■2023第二季度万象城万象城万象城嗜火嗜嗜煲万象城嗜火嗜嗜煲京鹿料理2023年上半年新开业的潮牌服饰品牌调性元左右时代天街E馆时代天街E馆美容美发市场规模增加，更多品牌入局，产业聚集度有望提升2016-2025年我国美容美发行业市场规模与增速当下美容业态结构独资企业独资企业有限责任公司个体工商户三年以内企业类型经营年限门店规模73%三家及以下二十家以上2023年上半年新开业品牌类美容美发店铺暑期旺季与户外运动热情助推儿童素质教育扩张0艺术教育■体育教育政策端需求端同比增速7.8%竞猜型竞猜型透数字型乐透数字即开型即开型基诺型基诺型乐型6.8%乐型竞猜型彩票随世界杯等体育赛事的举办再度火热，占比以“刮刮乐”为代表的即开型彩票成年轻人新的娱乐方式，占比提升3.0个退租：服饰鞋包、生活、餐饮等细分业态退租面积占比位列前三服饰鞋包23.7%24.7%|生活正餐11.2%影院5.3%家具杂货家具6.2%娱乐游戏科技2.7%其他1.2%其他12.1%快餐小吃4.0%其他4.2%配饰1.9%其他3.3%健身运动场馆5.4%照相摄影1.6%其他2.1%儿童服务5.6%儿童时尚1.7%其他1.0%0.4%|专业卖场50|◎仲量联行2023年版权所有.2023年上半年品牌新能源汽车销量同比解R2023年上半年重庆汽车门店新租情况92-22.1个百分点2023年上半年新能源汽车市场、政策变化市场需求透支由于去年年底的新能源汽车市场价格战等因素，2022年年底新能源汽车销量一路走高，需求透支，最终使得今新能源汽车补贴延长政策在2024年至2025年底期间购刺激置的新能源汽车免征车辆购置税，免税额不超过3万元；在2026年至2027年底期间的新能源汽车减半征收车辆购置税，减税额不超过1.5万元。新增供应(左轴)净吸纳量(左轴)空置率(右轴)53|◎仲量联行2023年版权所有.米米杨家坪解放碑坪中央公园岩化租金低数据来源：仲量联行研究部，2023年7月备注：圆圈大小代表商圈存量，未来供应为2023至2026年数据来源：仲量联行研究部，2023年7月2023年上半年重庆商业与物流地产报告55|◎仲量联行2023年版权所有.国际消费中心城市打造国际消费中心城市，重庆消费基本盘稳固苏州郑州福州消费场景消费内容消费场景-载体“提质”商业供应进入新阶段，升级提档为主旋律重庆核心区和非核心区商业供应变化2003年以前：起步萌芽早于成都和西安。传统五大商圈(观音桥、解放碑、南坪、三峡广场、杨家坪)雏形初现2003-2007年：雏形初现观音桥商圈快速扩容，引入北城天街、茂业百货等优质项目落地，为成为第二核心奠定2008-2013年：快速成长全市零售商业以五大传统商圈为中心，加速加密布点，传统五大步行街初具规模，同时重庆零售商业布局逐渐外延，布局新兴板块2014-2022年：版图扩张大量优质项目集中入市2023-2026年：升级提档核心商圈重量级商业即将入市，带动全市整体商业升级调整步伐，回归木城的趋势逐渐分商圈看存量与供应，开发回归核心商圈重庆分商圈存量及未来四年供应量历年各商圈供应占比排名2023年上半年重庆商业与物流地产报告60|◎仲量联行2023年版权所有.头部开发商聚集度高，但核心商圈依旧缺乏头部运营商重庆头部开发商占比重庆分商圈头部开发商占比重庆头部开发商占比Shijialiang中央公园北重庆头部开发商项目面积占比城北非集中区域Ciqikou新牌坊城西非集中区域观音桥解放碑大石化解放碑三峡广场三峡广场城南非集中区域头部开发商其他开发商高端商业载体不断优化，消费市场持续提档升级2022年高端购物中心销售额2022年高端购物中心销售额100亿星光68广场国金中心星光68广场国金中心星光68广场国金中心●时代广场解放碑核心2010核心解放碑核心核心202120232025江北嘴观音桥■解放碑传统核心商圈城市更新速度加快，构筑世界级商圈Park108国泰优活2021年6月，龙湖商业与重庆日月大都会启动“蝴蝶计划”改造“蝴蝶计划”,助力渝中区建时尚文化城携手华润万象生活2022年9月，渝中区政府、重庆新围绕打造重庆中心城区的年轻力街区定位，以潮流时尚等针对年轻客加快推动核心商圈全面升级，带动城市商业整体能级提升街镇街镇街镇高品质描疆《重庆市培育建设国际消费中心城市实施方案》重庆社会消费品零售总额将突破1.55万亿元，网络零售额超2,000亿世界级商圈街镇高品质建成2个世界级商圈、10个高品质商圈、100个特色名街名镇和若干商文旅体融合发展集聚区。重庆将建成引领国际时尚、具有全球影响力和竞争力的国际消费中心数据来源：公开数据整理，仲量联行研究部，2023年7月2023年上半年重庆商业与物流地产报告JLL64|◎仲量联行2023年版权所有.消费内容-品牌矩阵“扩容”高奢品牌数量位居西部第二，但品牌渗透率还需提升重点城市高奢品牌门店数量(不完全统计)华西三城高奢品牌结构和渗透率整核心重奢(右轴)高奢珠宝(左轴)积极打造国际消费中心城市，首进品牌保持活跃重庆首店品牌累计新增数量，2019-20222023年上半年部分首进重庆的品牌顺高端时尚品牌SHAKESSHACKpPeetsCoffee潮流设计师品牌消费触点-多元“添趣”国际消费中心城市建设让重庆更美好升级消费触点I多元“添趣”71|0件量k行202年版权所有总存量新增供应半年环比-3.1万平方米万平方米半年环比1个新项目投入使用，其余原定于上半年入市的项目均推迟入市新入市项目概览北2012年-2022年2023年上半年新增项目项目名称体量(万平方米)嘉民两江物流中心二期4.1万平方采万平方采00数据来源：仲量联行研究部，2023年7月2023年上半年重庆商业与物流地产报告JLL74|◎仲量联行2023年版权所有.市场录得大面积退租，导致上半年全市净吸纳量录得负值北西部物流园北棓蔡家子市场名称总存量(平方米)/空置率/空置率半年环比(百分点)两江龙盛元平方米月元平方米月-4.1%北空港北半年环比变化%万平万平北北新增供应(左轴)净吸纳量(左轴)空置率(右轴)2023年上半年重庆商业与物流地产报告77|◎仲量联行2023年版权所有.数据来源：仲量联行研究部，2023年7月经济波动周期，工业制造成为拉动经济增长的核心引擎中国一线、核心二线城市纷纷重提“制造立市”i南京Shangha上海WuhanChongqing杭州VIETNAM上海到2025年，“2+(3+6)+(4+5)”现代化产业体系不断夯实，工业增加值超过1.3万亿元，占地区生产总值比重达25%以上，工业投资年均增长5%。深圳u到2025年，深圳战略性新兴产业增加值将超过1.5万亿元。培育发展壮大“20+8”产业集群。广州优势制造业转型升级，支持800家工业企业实施技术改造。杭州到2025年，全市工业总产值达到25000亿元，规上工业增加值达到6800亿元，年均增长推动四大支柱产业转型升级和高端化、智能化、绿色化发展，壮大“2+6+6”创新型产南京业集群主引擎。石化、钢铁等传统支柱产业结构全面优化调整，战略性新兴产业成为实着力壮大生物医药、新能源、新材料等战略性新兴产业，巩固提升高端装备、汽车、石油化工、航空航天等优势产业，加快构建‘1+3+4’现代工业产业体系。佛山到2026年全市制造业创新能力明显提升，工业总产值超3万亿元。81|◎2022仲量联行版权所有.整车1:7汽车产业(包括零部件企业在内)和相关产业的2015年制造业对不同类型服务业的就业乘数效应住宿和餐饮随着我国不断向制造强国迈进，工业品技术附加值将进一步提升。“十四五”期间，信息传输、软件和信息技术服务业以及科学研究和技术服务业与制造业的乘数效应将进一步增强。82102022仲量联行版权所有.83|◎2022仲量联行版权所有.笔电机壳制造；手机生产重型卡车等专用车制造；摩托车制造；84|◎2022仲量联行版权所有.R中高端计算机；R制造件托普新能源(轻量化底盘)登科(压缩机壳等)锦安(发动机管路)太平洋精工(精密轴齿、铝合金棒材)三安光电&意法半导体(8英寸碳化三安光电(8英寸碳化硅衬底)华润微电子(功率半导体封装)奥特斯(半导体封装)比亚迪(动力电池)道荣(5GW光伏组件)智能装备及智能制造软件信息服务3···昆凌(高端线束)仁宝智能(“汽车电子网”品设计开发)美利信(5G通信)数据来源：重庆市人民政府，仲量联行研究部，2023年7月2023年上半年重庆商业与物流地产报告重庆OEM地理分布长安福特金康赛力斯长安福特(凤凰工厂