房地产市场调研分析报告

/凯里房地产市场调研报告本着公司发展的需要进一步打开和扩充在全国房地产的市场，现经公司委派并成立项目小组专门对凯市房地产住宅市场作详细调查、收集相关信息以便对该地的房地产市场作出准确的判断并预测其发展状况及撰写调查报告。由于经验不足加上时间较为仓促报告中的分析难免存在很多不足之处，为此恳请得到各位上级领导的指导！深圳市天骜投资策划有限公司凯里项目小组时间：二OO七年九月目录TOC\o"1-4"\h\z\u第一章城市环境研究 3一、凯里市宏观环境研究 3（1）凯里市概况(2)凯里地区资源(3)投资环境（二）凯里市经济发展概况 31、近几年GDP概况 42、城市消费情况 53,财政、金融、保险二、凯里市城市定位规划研究 5（一）城市总体规划结构 51、大十字片区 62、广场片区 63、城西和新开发区 64、湾溪片区 75、洗马河片区 7三、结论 7第二章凯里市房地产市场研究 8一、凯里市房地产市场发展状况 81、凯里市房地产发展水平 8二、凯里市各区域现状研究 8（一）凯里市房地产现状分析 81、产品分析 82、营销推广分析 8（二）凯里市房地产板块分析 101、大十字片区 102、广场片区 113、城西和新开发区 114、湾溪片区 125、洗马河片区 三、凯里市房地产市场发展趋势 12四、相关结论 13第三章竞争项目研究 14一、竞争项目选取 14二、产品特征分析 141、基本信息 142、区位分析 153、平面设计 154、卫生间 165、环境 166、广告卖点宣传 16三、相关结论 17第四章消费者需求调查分析结论 18一、相关结论： 18（一）住房现状 18（二）住房需求 18（三）片区识别度调查 20第五章凯里消费者需求调查问卷分析 21一、住房现状 21二、住房需求 23三、片区识别度调查 33四、受访者个人背景资料 35第一章城市环境研究一、凯里市宏观环境研究（1）凯里市概况凯里是黔东南苗族侗族自治州的首府，距省会贵阳190公里左右.全市总面积1306平方米,城区规划面积88平方公里,耕地面积13524公顷,辖两个乡8个镇,5个街道办处,201个村委会,65个居民委员会,有苗、侗、汉、布依、僮、土家、水、瑶等二十多个民族,是黔东南苗族侗族自治州的政治、经济、文化中心。全市人口总数量46.83万人,城区常住人口19.53万人,流动人口4.66万人.1﹑交通湘黔铁路及320国道贯穿全境,可直达北京﹑上海﹑广州﹑重庆﹑成都﹑昆明﹑贵阳等大中城市,境内交通四通八达,实现了村村通公路(行政村),交通十分便利,是省内交通最为方便的城市之一.随着国家重点项目水城至株州电气化铁路复线的加紧建设以及西面连西南出海大通道的全省第一条高速公路凯里－－麻江高速公路06年底已通车,届时凯里到贵阳飞机场仅1小时,使凯里成为贵州乃至西南﹑南下防城港﹑北海最便捷的通道之一,标志着凯里的对外交通网络得到根本的改善,实现了质的飞跃,为凯里地区资源的开发提供了优越的交通条件2﹑通讯杭－福－贵－成光纤电缆横贯境内,市区建成并各开通了10万门程控电话和移动电话,可直拔国际国内各个城市和地区,实现了通讯交换程控化和长途传输数化及传呼机与全省联网寻呼,为凯里的经济腾飞形成了有力的支撑点53﹑科技﹑教育﹑卫生﹑科技﹑教育﹑卫生全市各类科研机构39个.科研人员1万人,其中具有中﹑高级职称的844人.大专院校4所﹑中专8所﹑中技4所﹑中小学校211所(其中职业中学5所).医疗卫生机构112个,黔东南州医院﹑四一八医院为国家＂二甲＂医院等级,市医院为国家＂二乙＂医院等级.(2)凯里地区资源：1﹑气候资源：凯里地处云贵高原向中部丘陵过渡地带,属亚热带湿润气候,冬无严寒,夏无酷属,年平均气温15℃.年降水量1240.4毫米,温暖湿润的气候,为各种生物﹑农作物生长提供了良好的生存环境.2﹑土地资源：全市总面积1306平方公里.其中耕地面积36368.2公顷,林地56005.9公顷,牧草地21045.6公顷,广阔的土地可以供投资商多向选择开发.3﹑生物资源：凯里森林植被属于中亚热带长绿阔叶林植被带,野生植物资源丰富,具有较高的开发价值.主要植物有楠木﹑泡桐﹑毛竹﹑斑竹﹑油桐﹑五倍子等工业用植物几十种,医药用植物400余种.4﹑水电资源：凯里经济开发的能源十分优越.国家电网已覆盖境内绝大部分地区.加上部分未联网电力,城乡电网覆盖率达100%,现有电力资源充足,是全国电力较富裕的城市之一.投资20亿元的凯里发电厂4×12.5万千瓦技改工程,已建成并投入使用,给凯里的经济发展提供了更加宽裕的电力资源..5﹑矿产资源：境内已初步探明,有煤﹑铁﹑铅﹑锌﹑铝土矿﹑石灰石﹑白云岩﹑砂岩等矿藏.煤总蕴藏量约7000万吨,铝土矿储量19790.75万吨,铁矿保储量11696.4万吨,砂岩总储量428.7万吨.6﹑旅游资源：凯里山清水秀，景色迷人是一个多民族花园，被誉为“苗岭明珠”。凯里以其得天独厚的自然景观、古朴浓郁的民族风情和丰富独特的民族文化，被确立为贵州东线民族风情旅游中心(3)、投资环境：，

国家实施西部大开发战略和中国加入世界留易组织给凯里经济开发区的发展带来了新的机遇，一批重点项目，如开发面积229.5亩的博南新区项目、凯里市市级行政中心建设工程项目和永丰公司358亩的土地开发建设建自己进入紧张的招商工作阶段。凯里经济开发区正掀起第二次创业的热潮。总之，凯里市是一个资源资源丰富、自然环境上乘、气候宜人、极富生命活力的城市.（二）凯里市经济发展概况1,近几年 GDP情况.初步核算，2006年全州生产总值165.66亿元，比上年增长11.6%，其中：第一产业增加值51.21亿元，比上年增长8.1%；第二产业增加值46.15亿元，比上年增长14.4%；第三产业增加值68.31亿元，比上年增长12.5%。三次产业对经济增长的贡献率分别为22.5%、33.3%和44.2%。产业结构进一步改善，第一、二、三次产业增加值占全州生产总值的比重分别由上年的32.1%、27.1%、40.8%调整为30.9%、27.9%和41.2%。全州人均生产总值3738元，按年末汇率折算，约合479美元

据研究，GDP保持10％以上的增长速度时，房地产进入高速增长期。房地产增长12％，带动GDP增长1％左右。出现房地产和宏观经济共生共荣的局面。2、城市消费情况居民消费价格水平总体小幅上涨。据凯里市城市物价抽样调查，2006年，居民消费价格总体水平与上年相比，上涨1.3%。其中，消费品价格上涨0.5%，在消费品价格中，居住类价格和食品价格上涨幅度较大，分别达到3.8%、3.5%，其次是家庭备用品及服务上涨0.8%、医疗保健上涨0.5%；娱乐教育文化用品上涨0.1%。除此之外，衣着和通讯等均有不同程度的下降，其下降幅度分别为7.6%和0.8%。(见下表)。各类居民消费价格比上年增长情况（%）指标名称价格指数比上年增长（%）（一）居民消费价格总水平101.31.3（二）消费品价格100.50.51、食品103.53.5其中：粮食104.94.9肉禽及制品99.5-0.52、衣着92.4-7.63、家庭设备用品及服务100.80.84、医疗保健及个人用品100.50.55、交通和通讯99.2-0.86、娱乐教育文化用品及服务100.10.17、居住103.83.8(四)商品零售价格101.11.1城乡居民收入不断提高，生活水平和居住条件进一步改善。据凯里市城市居民抽样调查，城市居民人均可支配收入8366元，比上年实际增长7.3%；全年城市居民人均消费支出6030元,比上年实际增长3.9%；城镇居民家庭恩格尔系数（即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重）38.82%，比上年下降0.79个百分点。据农村住户抽样调查,全州农民人均纯收入1842元，实际增长5.6%；农民人均生活消费支出1468元，比上年增长8.6%；农村居民家庭恩格尔系数52.5%，比上年下降2.7个百分点。3,财政、金融、保险2006年，全州实现财政总收入20.43亿元，比上年增长26.8%，其中地方财政收入10.0亿元,比上年增长20.8%。财政支出31.17亿元，比上年增长25.0%。金融秩序正常。2006年末，全州金融机构各项存款余额达161.28亿元，比年初增加31.01亿元，其中:企业存款余额37.92亿元，比年初增加8997万元；城乡储蓄存款余额85.72亿元，比年初增加16.9亿元。各项贷款余额达95.30亿元，比年初增加17.94亿元，其中，短期贷款余额34.83亿元，比年初增加5.11亿元；中长期贷款59.81亿元，比年初增加12.46亿元。全年累计货币净投放6.80亿元，比去年同期增长33.5%。

保险业快速发展。全年全部保险公司保费收入23894万元，比上年增长22.8%，其中：财产保险收入9252万元，人寿保险收入14642万元。财产险赔款7576万元，人寿险赔款6935万元。表62006年全部金融机构货币存贷款情况

单位：万元指

标年末数比年初增加各项存款余额1612770310130其中：企业存款3791798997

城乡居民储蓄存款857221168991各项贷款余额953038179428其中：短期贷款34832951081

中长期贷款598143124640。二、凯里市城市定位规划研究（一）城市总体规划结构凯里市总规上提出的城市发展的思路，即：具有山地特点和民族特色的旅游城市。根据总规要求，在详细规划编制的实施过程中，从建筑单体设计，市政工程到建筑小品，都力争充分体现凯里市苗族、侗族的传统文化及山地特色，下决心打破盒子排房子的简单规划设计手段，采取了小坡屋顶、单元错位、错层，借鉴山地建筑的优良手法，充分利用地形，并结合了民间建筑，如吊脚楼、栏杆式建筑、大敞廊、鼓楼、风雨桥等传统手法，。借西部大开发和贵州省建设贵广快捷通道的东风，2006年将作好新一轮的城市总体修编，将凯里市建设成为“贵州东部的中心”、“贵州主要旅游中心城市”、“泛珠三角地区旅游集散目的地”。仅2000年至2006年6年间，规划办证的单位建筑面积为331万平方米，单位投资规模为16．35亿元，超过1990年至1999年十年的建筑面积和投资规模之和还多20％以上，这充分说明凯里市城市规划建设的持续稳定的跨越式发展起到了“龙头”作用。1、大十字片区：东道洗马河西到城西北到湾溪南到广场。（1）该区域是凯里市的传统核心区域作为凯里市CBD区域，便利的交通、完善的配套、畅达的信息、生活氛围成熟、城市中心身份地位的象征。其商业价值是其他几个板块无法比拟的。二是作为黔东南的经济中心城市的地位吸引着凯里市周边富裕阶层人士入住。三是土地是不可再生资源，寸土寸金，高层住宅＋底商成为发展趋势。广场片区该板块目前项目相对较多，无论从开发规模、开发力度相对于其他几个板块都处于明显优势。同时由于广场片区距离大十字片区较近，板块内居住氛围较浓。伴随着开发区的发展，市政基础设施的更加完善土地放量将会逐步增大。但该板块内居民住宅较多，拆迁量较大（如金泉项目）。临近生活氛围成熟的中心城区，自然环境较好，政府办公、文化、广场、酒店、体育场地等健身设施完善。3、城西和新经济开发为两个经济开发区此片区各方面配套都还不成熟，区域内经济环境环境较差。但是区内自然环境相对较好往西拥有三清水江。随着城市规划的建设及相应设施的完善及整条环城线路的建成大量土地将逐渐放量，因此城西板块将会成为凯里市房地产发展的后备战场。4、湾溪板块该区包括火车站以内的片区，围绕火车站以建设商贸、物流为主的，集商住、商业金融、交通等设施为一体的新城区域。主要以商住项目为主，商业体量较大。此片区以商业为主，住宅为辅，走商贸城路线，住宅品质相对较低。5、洗马河片区该区主要以水果、建材批发市场为主区内市政配套相对完善且交通便利能和市中心很好的衔接在一起。应该会成为继广场片区之后的又一主要住宅区。三、结论1、随着凯里城市经济的增长，城市人均收入的不断提高，居民的购买能力得到增强，房地产市场的需求将进一步的扩大。2、随着城市不断的发展，城市功能配套的不断完善，提升城市吸引力，是促动房地产市场繁荣的重要驱动力。第二章凯里市房地产市场研究一、凯里市房地产市场发展状况1、凯里市房地产发展水平随着凯里市的市政和道路建设的不断完善，住宅与房地产业健康稳定快速发展，房地产企业也逐步趋于理性投资、市民趋于理性消费。同时未建立住房保障体系，存在市场供求的部分不合理。到2007年上半年，凯里市房地产市场总量基本平衡，市场供求结构基本合理，市场体系基本完善，市场主体成熟理性，市场次序规范有序。住宅与房地产业发展不仅提高城乡生活水平，同时推动了凯里市经济发展，房地产业已成为凯里市的重要支柱产业。2007年上半年房地产成片开发，共推出住房2503套进入市场电梯房的预售面积占总面积的90%其中只有霖湖新邨和家合花园二期两个盘为多层建筑，因此凯里市的楼盘已经开始趋于电梯化。目前凯里市住宅产品特征为：市场追捧楼盘——注重家居向环境过渡——追求社区规模、配套、景观、环境——注重小区设计——追求看得见摸不着的阶段。（1）回顾2007年凯里市房地产情况1、社会经济发展概况2007年上半年，据统计局统计，凯里市固定资产投资额5.92亿元，同比增长32.86%；房地产开发完成投资额2.15亿元，同比增长5.9%，占固定资产投资的36.3%；凯里市GDP为19.77亿元，房地产业占GDP的10.9%；城镇居民（2007年1--6月）人均可支配收入4923元，同比增长13.9%。2、房地产开发情况（1）国有土地就、供应稳定增长2007年上半年国有土地进行土地出让、挂牌出让9宗地，出让面积47.63万平米，同比增长1163%，国有土地出让总价格32734万元，房地产开发用地供应量有所增加。（2）房地产开发投资存续稳步增长2007年房地产开发年度计划投资额7.47亿元（由各房地产公司报表，房地产主管部门统计汇总）,同比增长34%；据统计局统局，2007年上半年房地产开发已完成投资金额2.15亿元，同比在扎增长5.9%占计划总投资的29%。（图）（3）商品房开工和竣工面积呈增长态势2007年上半年全市商品房开工面积30.29万平米，同比增长43.4%，其中住宅26.07万平米，同比增长53.2%。2007年上半年全市商品房竣工面积22.44万平米（市属）同比增长0.3%；其中住宅18.27万平米，同比下降2.04%（4）城市房屋拆迁情况2007年上半年凯里市共核发房屋拆迁许可证14个，房屋拆迁建筑面积12.61万平米，同比增长574%；实际完成拆迁建筑面积12.61万平米，同比增长574%其中住宅面积10.41万平米，同比增长6840%3、房地产市场供求量及对比情况（1）批准预售商品房面积2007年上半年，凯里市商品房批准预售面积19.97万平米，同比下降7.1，投入房地产市场的成套住宅362套，已销售179套，占预售成套住房总套数的49%。（2）商品房预售面积稳定增长2007年上半年凯里市商品房销售面积20.4万平米，同比增长11.8%，其中住宅18.21万平米，同比增长17.2%；销售金额42054.61万元，同比增长44.5%，住宅销售金额30966.71万元，同比增长58.7%；商品房住房交易数量1337套，同比增长21.5%。（图）凯里市2003年--2007年上半年商品住房销售情况万平方米凯里市2003年--2007年上半年商品住房销售情况万平方米9.3313.9214.3415.5418.21024681012141618202003年2004年2005年2006年2007年（3）经济适用房供应有所下降的趋势2007年上半年凯里市经济适用房销售60套，销售面积0.61万平米。（4）存量房交易量存续下降，房改房交易有回升的势头2007年上半年，凯里市存量房交易面积2.45万平米，同比下降40%，存量房交易数量203套，其中房改房上市17套，交易面积0.14万平米，同比增长100%交易金额142.8万元，同比增长154%（5）商品房空置面积2007年上半年，全市商品房空置面积减少，以年以上空置1.04万平米，同比下降44.1%其中住宅0.12万平米，同比下降70.7%万平方米万平方米14.216.131.861.04713.9402468101214162003年2004年2005年2006年2007年凯里市2003年--2007年上半年商品房空置趋势二、凯里市各区域现状研究（一）凯里市房地产现状分析1、产品分析（1）区域结构不合理由于目前凯里的在售楼盘区域位置主要分布在新区——万博片区，商品房区域位置的单一性，凸显区域结构不合理。因此缺乏真正意义上的纯住宅社区，商住混居盛行。绝大多数楼盘都是底层为商业、上层为住宅，影响了居住品质。（2）户型结构不合理销售套型结构以大面积户型为主，小户型较少120平米以下的仅占37.1%，144平米以上的占37.7%。（3）产品素质正处提阶段高目前凯里市房地产市场提供普通中高档住宅为主，主要是通过户型放大化、花园入户、错层、复式户型设计结合景观规划作为高档住宅的标志，但是产品本身缺乏特色。（4）2、营销推广分析（1）概念地产处于初级阶段凯里市房地产对营销推广的认识还处于初级阶段，对概念的炒作还处于表面阶段，没有深入研究。（2）系列式广告（2）无主流媒体由于没有建立起更为规范的房地产市场体系因此也就没有形成主流媒体，凯里市房地产广告主要通过户外广告、地方电视广告、车体广告等媒介。（3）营销手段简单营销手段简单，一些楼盘还需要业务员派单。在市场调查过程中，发现大多数楼盘售楼部没有经过精细包甚至有的还没有沙盘或沙盘模型，销售人员的专业性和服务意识非常差。（4）案名分析定位于尊贵性：传统定位方式：通过上述统计可以看出，目前凯里市楼盘案名主要以传统的定位方式为主，房地产概念炒作还处于起步阶段。（二）凯里市房地产板块分析1、大十字片区：东道洗马河西到城西北到湾溪南到广场。板块范围：中银港板块特点：（1）该区域三凯里市的传统核心区域，便利的交通、完善的配套、畅达的信息、生活氛围成熟、城市中心身份地位的象征。（2）大十字区域经过这几年的发展，区域内土地供给日益减少，再加上拆迁成本，决定了区内的商品房价位相对较高。（3）该板块项目主要高项目供应为主，商住结合。受用地条件限制，项目规模普遍不大。板块价格：目前该板块项目已经销售完，价位在2400——2480元/平方米之间。发展趋势：一是该板块作为凯里市CBD区域，其商业价值是其他几个板块无法比拟的。二是作为黔东南的经济中心城市的地位吸引着凯里市周边富裕阶层人士入住。三是土地是不可再生资源，寸土寸金，高层住宅＋底商成为发展趋势。广场片区板块范围：时代广场、金色家园、锐馨鑫园、博南新区、丰球绿都。板块特点：（1）该板块目前项目相对较多，无论从开发规模、开发力度相对于其他几个板块都处于明显优势。同时从我公司调查了解到，下半年博南新区、丰球绿都、将会有不等规模的产品上市场。（2）由于广场片区距离大十字片区较近，板块内居住氛围较浓。伴随着开发区的发展，市政基础设施的完善，土地放量逐步增大。但该板块内居民住宅较多，拆迁量较大（如金泉项目）。（3）临近生活氛围成熟的中心城区，自然环境较好，政府办公、文化、广场、酒店、体育场地等健身设施完善。板块价格：目前该板块的价位在1980元/平方米起，已经推出的时代广场在2480元/㎡-3400元/㎡左右。发展趋势：政府对开发区的战略定位为行政办公、文化、体育和居住为主，多种综合功能建设并举新开发区、行政办公服务中心、商业金融、文化体育、医疗等公共设施区域的功能布局。3、城西和新经济开发为两个经济开发区板块范围：沪阳公寓板块特点：（1）此片区各方面配套都还不成熟，区域内经济环境环境较差。（2）但是区内自然环境相对较好往西是三清水江。发展趋势：随着城市规划的建设及相应设施的完善及整条环城线路的建成大量土地将逐渐放量，因此城西板块将会成为凯里市房地产发展的后备战场。4、湾溪板块板块范围：板块特点：（1）围绕火车站以建设商贸、物流为主的，集商住、商业金融、交通等设施为一体的新城区域。（2）主要以商住项目为主，商业体量较大。此片区以商业为主，住宅为辅，走商贸城路线，住宅品质相对较低。（3）开发集中度高，主要集中在火车站广场周边。发展趋势：随着新火车站即旱码头的打造，在今后几年内房地产业将会在火车站板块繁荣兴旺，新的商业区将渐渐显露。形成商品集散中心、商业批发中心及商品开发区域，周边生活配套成熟，居住氛围浓厚。5、洗马河片区板块范围：格兰世家板块特点：（1）该区主要以水果、建材批发市场为主（2）区内市政配套相对完善且能和市中心很好的衔接在一起。三、凯里市房地产市场发展趋势1、现阶段开发热点处于广场、大十字片区由于凯里市是一个欣欣的发展中的城市，因此随着城市规划的发展，以广场、大十字中心区为先决条件的开发已成为一种必然趋势。2、未来的发展趋势伴随着中心区域开发的完善土地资源的的稀缺，以洗马河、湾溪片区为代表的区域以其自身的地理优势在整个房地产市场发展的大好势头下将会成为未来打造大盘住宅的方向。3、高层建筑及大盘时代初现端倪高层建筑作为一个城市的景观和文化的重要组成部分从沿海城市的房地产发展经验来看，大盘规模化开发经营成为楼市的一个趋势，由于开发规模大、开发成本相对低、便于修建高质量的建筑和环境好、配套完善等因素。随着凯里市房地产市场的发展，开发商实力的增强，市场消费力和消费意识的提高，凯里楼市逐步摆脱了单体、小规模商住楼的开发模式，向小型社区、大规模住区方向发展。这主要体现在两个方面：一是楼盘本身规模越来越大，从原来的一、二万小区到十几万再到现在三四十万的大社区。二是一次性建设和推售规模越来越大。3、城市核心辐射力增强随着凯里市城市经济持续快速发展，市政基础设施日臻完善，无论是居住、经商、子女就学都十分便捷；加之城市功能的不断完善，居住环境不断改善，作为地区城市辐射、带动全区的力度在不断增强。四、相关结论1、目前凯里市住宅产品特征为：注重家居向环境过渡——追求社区规模、配套、景观、环境——注重小区设计——追求看得见摸不着的阶段。2、社区沿着“单体楼——小区——社区”演进，不仅建设规模越来越大，而且一次性建设和推售规模越来越大。3、营销手段简单，环境景观成为主要诉求点，楼盘案名主要以传统的定位方式为主，房地产概念炒作还处于起步阶段。4、商住项目居多，缺乏纯住宅产品，普通住宅产品普遍品质不高。5、大十字片区可开发地减少，广场片区正处于开发热点区。第三章竞争项目研究一、竞争项目选取时代广场、金色家园、锐馨鑫园、沪阳公寓、阳光帝苑、博南新区、中银港、馨怡名苑、丰球绿都、格兰世家、二、产品特征分析1、基本信息项目名称开发商规模物业类型户型价格(元)时代广场时代房开建筑面积为40442㎡28层的高层、1-3为商场149、165.31、255.52㎡三种户型为主2480/㎡-3400/㎡金色家园金马房开建筑面积不到60000㎡共300套共30F、1-3为架空4层为架空花园156㎡、78㎡—280㎡2080㎡—2797㎡锐馨鑫园锐红房开占地面积8788.96㎡总建面积8.8万㎡共450套共26F，3栋其中商业有20547㎡120㎡—150㎡1780/㎡—2200/㎡沪阳公寓协力房开总建面积3万㎡共186套32F一楼为架空层150㎡—161㎡未定阳光帝苑阳光房开共400套共2栋分别为32F、28F错层平层复式两梯四户1—4楼商场负一停车场123㎡130㎡、85㎡、170㎡1800/㎡-2300/㎡博南新区东升房开占地面积9.9万㎡总建面积45.168万㎡容积率为4.5建筑密度为27.8%绿地为36.36%共2113套约17600余人两梯四户1—4楼商场负一停车场145㎡1980/㎡中银港金泰房开不到20028F两梯6户、1——3层为商场102——112141——153、顶楼199.87㎡2100/㎡—2480/㎡馨怡名苑荣升房开不到300套6+1的多层、28F、35F地下架空又200个车位126——160㎡未定丰球绿都丰球房开占地面积96257㎡总建面积18万㎡共1200套6+1的多层为主1、2层为商场110——13㎡、1600元/㎡格兰世家格兰房开占地面积2397㎡总建面积32211㎡容积率为12建筑密度为45%绿地为25%共210套共32F地下为架空层120㎡1980/㎡—2400/㎡2区位分析项目名称位置交通板块配套时代广场凯里市北京西路17号广场万博广场，体育场、商场金色家园友庄路广场体育场金冠酒店、小学、幼儿园锐馨鑫园凯里市永丰南路6号3、4、7、9路广场会所广场、四一八医院永丰小学凯里民族中学沪阳公寓环城西路5号城西阳光帝苑凯里市宁波路88号1、2、4、5、6路车广场体育场万博广场佳惠超市四一八医院陶然居连锁店博南新区万博行政中心对面广场市政府行政中心、体育场中银港大十字韶山南路交通四通八达多条工交路线大十字区内市政配套完善：银行、商场、医院一应俱全馨怡名苑红洲路18号13路公交车广场位于中心区与新城结合的地方比邻民族风情街，金泉湖、小学、幼儿园。丰球绿都迎宾大道3、7、9路公交车广场幼儿园、球场、超市、小学格兰世家洗马河六盘东路洗马河学校商店、建材批发市场、水果批发市场3、平面设计1)户型：样本项目主力户型以3房、4房为主，配以少量2房或5房、复式等户型；项目名称主力户型时代广场三房（149㎡—153㎡）、四房(165.31㎡)、五房的(255.52㎡)金色家园三房（156）、四房(178—183)、复式（280）锐馨鑫园三房（120—140）、四房(150)沪阳公寓三房（115—123）、三房（131—140）四房(150—161)阳光帝苑二房（85）、三房（123——145）、三房(170)、复式（200）博南新区三房（120—145）、中银港三房（121—132）、三房(141—153)、四房(186—199)、复式（199.87—121.32）馨怡名苑三房（126—141）、四房(150—160)丰球绿都二房（85—95）、三房（110—130）、四房(150)格兰世家二房（77）、三房（100—125）、四房(138—150)、复式（250）2)单元面积：样本项目的单元面积均较普通住宅面积大：二房面积最小为77㎡(格兰世家)，最大为95㎡(丰球绿都)；三房面积最小为100㎡(格兰世家)，最大为170㎡(中银港)；四房面积最小为138㎡(格兰世家)，最大为199㎡(中银港)。小结：部分户型设计较为合理，生活阳台、观景阳台、凸窗、转角窗应用较多，格兰世家、丰球绿都、阳光帝苑、等个别楼盘还设计了入户花园，格兰世家还做起了凯里市第一家节能环保项目而且还是以套内面积销售。从这两点可以看出入户花园以及环保将成为未来建筑发展的方向之一，但部分户型还是在明显缺陷。优点：进门多带入户花园且户型的设计结合了庭院的景观；客厅的设计打破了往那种进深长度大于开间的设计方式给人新的感觉在功能上干湿、动静分区明显缺点：总体面积过大，户型功能不合理，实用率不高；普片的问题是厨房的面积相对较小。饭厅的设计不合理。4、卫生间项目名称二房三房四房五房时代广场-2--金色家园-2-3锐馨鑫园-2--沪阳公寓-22阳光帝苑122-博南新区-2--中银港-22-馨怡名苑22-丰球绿都122-格兰世家122-在三房和四房的户型中多数样本项目的卫生间数量在2个5、环境项目名称环境特色绿化率时代广场无景观特色金色家园无景观特色、锐馨鑫园森林公园，天然大氧吧，适合居住沪阳公寓地方民族特色阳光帝苑水景博南新区与自然相结合36.63%中银港无景观特色馨怡名苑北欧风情园林建筑本身成古色风情较独特丰球绿都欧式建筑带私家花园，色彩秀丽温馨38%格兰世家水景、绿化25%小结：丰球绿都、馨怡名苑、规划较好，并根据环境结合项目本身，充分挖掘景观优势，从而成为住户可观、可用的资源。6、广告卖点宣传项目名称广告卖点时代广场名宅经典王者风范金色家园阳光户型——品鉴家居生活锐馨鑫园坐拥繁华独享名盘沪阳公寓阳光帝苑高尚生活的多元素博南新区中银港缔造凯里新高度创造完美人居生活馨怡名苑黔东南首席北欧风情丰球绿都格兰世家繁华的城市健康的尊容三、相关结论1、注重营造外部环境提升小区档次与品位其中格兰世家、馨怡名苑最为突出；仁者爱水智者爱山，在人们的观念中水是聚才的所以从一定的程度上来说水景资源是主要卖点，但这也要结合项目本身，充分挖掘景观优势，从而成为住户可观、可用的资源。2、建筑规划设计逐步与发达的城市接轨，不断引进国内发达城市规划设计理念精心规划，营造优美居住环境；3、园林绿化逐渐趋向丰富，空间结构较为宽敞通透，同时容入了地方的民族文化及风情从而形成了较有地方特色的建筑色彩。4、大三房住宅是现在市场主流，但是不可否定的是二房的相对小户型仍然很受消费者的青睐，当然大户型的产品作为一个楼盘项目形象的提升在其中占到一定的比例那也是必不可少的；5、内部结构功能分区开始趋于明显、实用性强、人性化设计等方面不足；6、注重建筑细部结构，生活阳台、观景阳台、凸窗、转角窗应用较多。第四章消费者需求调查分析结论一、相关结论：为了更好地了解凯里市场对住宅商品房的各种需求情况，以利于本项目后期的规划设计，建造出适销的商品房，我们有针对性的对一些潜在的购房者进行了一次市场问卷调查。本次调查对象主要包括凯里市城区内的教师、医生、公务员、小企业主、中高收入群体及工商企业中高层管理人员等，针对不同调查对象选取在主城区和步行街定点调查，采用街头拦截的调研方式进行问卷调查。共计投放问卷300份，回收问卷300份，有效问卷250份，现在将问卷调查所得到的数据信息汇总分析归纳如下：（一）住房现状1、本次访问对象的住房户型现状以二房居多，占到46.8%，说明欲购房市民居住现状多以中、小户型为主，对改善居住现状有较大需求。2、本次调查的对象住房面积多在120平方米以下，占到85%；说明凯里市民平均居住面积普遍偏小。3、欲购房者认为困扰他们居住的问题主要是户型结构不好占到30%，其次是面积太小及环境太差,说明凯里置业者主要是认为现有居住问题是房子产品本身以及居住环境，其它因素还是相对次要的。（二）住房需求1、从本次调查数据来看，欲购房者的主要购房目的是改善居住条件和解决基本居住需要，占到总比例的81%，说明凯里普通市民购房的主要目的是用来自住,改变居住环境；作为投资和出租的意识还不强。2、从欲购房者首选区域来看，数据较为分散,想在广场片区购房的置业者达到39%，占约相对多数；其次是大十字占30%，洗马河片区排在第三位，占17%；城西占到了6%，湾溪片区占8%这说明现购房者主要的选择购买区域是在离中心区较近的3、从调查数据来看，受访者相对多数喜欢白色的建筑外立面，选择其它颜色的比例都相对较低、较杂，有红色、紫色、黄色、红白色、橙黄色、蓝色、灰色、粉色等。4、从数据来看，准备购房的类型，多层占到62%，小高层占到19%排在第一、二位，高层占到5%；说明在凯里，消费者对于小高层住宅产品的接受和认同度相当的高，电梯房成为他们置业升级的青睐产品。5、从计划购买的住房户型比例来看，三房的比例占到45%，其次是两房为20%，说明现时三房和两房产品较容易被置业者接受，现时置业者属于实用型置业理念。6、数据显示，购房者计划购买的面积以80-120平方米占多半数以上,达到64%；121-150平米的占16%；说明凯里的欲购房者计划购买的户型面积主要集中在中等面积的90-120平米之间，他们现时的需求特点是追求居住功能的舒适性并兼顾经济及实用性。7、从透明钢化玻璃的喜好数据占到46.6%来看，购房者还是比较注重对阳台的美观、现代、时尚和对视觉通透性的追求。8、从对落地窗的喜好比例占到31%的数据来看，消费者对窗的形式和阳台栏杆的喜好相似，都比较注重美观和通透性。9、从数据来看，有57.44%的欲购房者认为有入户花园的产品能够成为他们购房吸引点，说明创新的产品在凯里还是较容易被置业者所接受。10、从数据来看，南北朝向的户型不一定是他们购买时的首选占到了75%，说明在凯里的欲购房者心目中，对南北朝向并不敏感，也可以从上面欲购房者对环境的较高要求看出来，对居住的环境和景观朝向才是置业者敏感的因素。11、欲购房者对超市、运动场所和休闲娱乐场所喜好的比例分别占到31.7%、18.29%和15.85%，分别排在前三位，说明置业者更看重社区的购物方便是否方便和是否具有运动、娱乐设施。12、欲购房者对超市、交通和学校所喜好的比例分别占到38%、38%和23%，分别排在前三位，说明置业者更看重社区的购物,出行是否方便和是否具有教育机构,也说明了凯里置业者更关注社区品质和性价比趋优的产品。13、从数据来看，欲购房者获取购房信息的主要途径是电视，占到35.41%，其次是户外广告和朋友介绍，说明在凯里，除了传统的电视和户外媒体之外，通过朋友介绍的实证式营销和口碑营销应是较好的营销推广渠道。14、从调查数据来看，欲购房者所能接受的价格在1501-1800元，占57.78%；1800-2100元，占21%；说明，凯里欲购房者心理面所能接受的价格在1800元/平米左右.（三）片区识别度调查1、从调查数据来看，欲购房者认为新开发区的发展趋势是适宜经商的占35.29%，排在第一位；认为有发展潜力的占19.6%，排在第二位；认为适宜普通居住的占13.68%。说明，欲购房的置业者，对于新开发区现时的认同还是认为以商业为主，普通居住为辅。2、看从欲购房者首选区域来看，数据较为分散,想在广场片区购房的置业者达到43%，占约相对多数；其次是大十字占35%，洗马河片区排在第三位，占27%；城西占到了20%，湾溪片区占20%这说明现购房者主要的选择购买区域是在离中心区较近的，说明，欲购房的置业者，对于开发区片区现时的认同还是认为以普通居住为主，商业经营为辅，也较有可能成为高尚居住区。不怎么会考虑火车站附近区域.3、从调查数据来看，欲购房者主要能接受的住房总价在15万元以下的占18%，排在第一位；16-19万元以下的占9%，其他的都非常偏低,说明欲购房者，心理所能接受的总价主要在15万元左右；实际所能接受的应在19万元左右第五章凯里消费者需求调查问卷分析为了更好地了解凯里市场对住宅商品房的各种需求情况，以利于本项目后期的规划设计，建造出适销的商品房，我们有针对性的对一些潜在的购房者进行了一次市场问卷调查。本次调查对象主要包括凯里市城区内的教师、医生、公务员、小企业主、中高收入群体及工商企业中高层管理人员等，针对不同调查对象选取在主城区和步行街、单位入户定点调查，采用了入户访问和街头拦截相结合的调研方式进行问卷调查。共计投放问卷200份，回收问卷126份，有效问卷126份，现在将问卷调查所得到的数据信息汇总分析归纳如下：一、住房现状01、被访问对象现在居住区域？本次访问对象主要居住在城西区占到11%，湾溪片区占到了5%。，洗马河片区占21%，大十字区占13%，广场占30%符合预设的比例要求，与人口分布状况也较为接近。02、被访问对象的住房来源？从想购房者现住房来源来看自租房占34%,排在第一位，商品房占20%，单位集资房占15%，单位宿舍房占11%.其他占9%.各类房源所占比例比较均衡,自有商品房比例也较高。03、被访问对象的住房户型?从调查数据来看，本次访问对象的住房户型现状以各户型三房以下比较平均合占69%.说明欲购房市民居住现状多以中、小户型为主，对改善居住现状有较大需求。04、被访问对象的住房面积?从数据来看，本次调查的对象住房面积多在120平方米以下，占到85%；说明凯里市民平均居住面积05、困扰您目前居住的问题是？从调查数据来看，欲购房者认为困扰他们居住的问题主要是面积太小不好占到38%，其次是户型结构及环境太差,说明凯里置业者主要是认为现有居住问题是房子产品本身，其它因素还是相对次要的。二、住房需求06、购房的主要目的?从本次调查数据来看，欲购房者的主要购房目的是改善居住条件和解决基本居住需要，占到总比例的81%，说明凯里普通市民购房的主要目的是用来自住,改变居住环境；作为投资和出租的意识还不强。07、被访问对象目前个人的情况及购房打算?从调查数据来看，已经结婚孩子父母同住的占到50%，准备结婚,二人世界的占到21%，说明欲购房者多以三代居家同住为主，他们对住房的需要面积也将相对较大,房间数量相对较多。08、购房者首选的区域？从欲购房者首选区域来看，数据较为分散,想在广场片区购房的置业者达到39%，占约相对多数；其次是大十字占30%，洗马河片区排在第三位，占17%；城西占到了6%，湾溪片区占8%这说明现购房者主要的选择购买区域是在离中心区较近的次选区域？从次选区域来看，置业者较为认同大十字片区，占到39%,比首选比例上升较高；广场区排在第二位，占到30%说明凯里置业者比较喜欢广场和大十字两个地方最不喜欢区域？从调查来看,许多人不会选择城西区。09、您喜欢的建筑外立面颜色?从调查数据来看，受访者相对多数喜欢白色的建筑外立面，选择其它颜色的比例都相对较低、较杂，有红色、紫色、黄色、红白色、橙黄色、蓝色、灰色、粉色等。10、准备购房的类型？从数据来看，准备购房的类型，多层占到62%，小高层占到19%排在第一、二位，高层占到5%；说明在凯里，消费者对于小高层住宅产品的接受和认同度相当的高，电梯房成为他们置业升级的青睐产品。11、喜欢哪种形式的户型空间布局？从数据来看，欲购房者喜欢的户型布局以平面型,错层型居多，复式、分别占到41%和39%；说明凯里消费者现时比较钟情平面型,对于错层产品认同度也很高.12、计划购买住房的户型？从计划购买的住房户型比例来看，三房的比例占到45%，其次是两房为20%，说明现时三房和两房产品较容易被置业者接受，现时置业者属于实用型置业理念。计划购买住房的面积？数据显示，购房者计划购买的面积以80-120平方米占多半数以上,达到64%；121-150平米的占1614、希望客厅的面积？从数据来看，购房者希望客厅面积在16-19平方米占到26%；20-29平米的占到40%，说明在凯里20平