上海香梅花园四期市场策略汇报

香梅花园4期市场研究策略汇报上海华燕置业策划有限公司谨呈二零零五年九月宏观市场面提示；破译重点竞争个案；本案3期成交状况回顾；本案4期产品比较评估；本案竞争策略性建议。市场研究纲要1.宏观市场面提示总话量矮分插析箱一率：找全捷市膏商药品斤房味价烤格价恼格雷受圣政刃策享影手响姜下枯降耕较沃为参明吼显勒，贪7朱、笔8撤两铸月粱价场格劫回除升划完威全步是酬在绝浴大董部炼分楼战盘雕“依捂抽盘坚”狡背仪景挡下个鼻别楼送盘渐上贝市边冲跌高勤所绸致汪，桥改玩变酸不冷了控近衫期呢楼至市抢价锅格鸣下家滑隙的开客始观粮现决实面！总芽量婆分赏析属二悠：僚全恐市鬼成蚂交晋量腹（高套丹）6狗-渡8君月株成壮交幕量较虽镜具阁有剪逐占步仪放得大虹的注“胳假烤象麦”此，苹但端成麦交论量添依秃然饼不凭到弦去阶年旦同紧期仔一聚半伤，侵市跌场惯回岔暖惊依食然“脾任焦重描道娘远拢”！真释相拐：病七译个搂楼江盘蒜占上据震了悟四引分绳之趴一起的拍“会交复易鼠版害图相”8树月慰商农品漂房反交拒易书量纳1增1枪6贫万暴，木住恶宅勉交撒易若量诸8沙6唉.较2隆5忙万疯，筑扣鞠除辽动霞迁炮房华，骨实标为膜6浙2估.社8欠2唇万译，柿前翻七竹名户楼飘盘课总费交伏易喉量变为1衣4沟.芳7仰7鄙5投3算万，白约趁占雀2闻5饭%西。排名楼盘成交量区域环间1环球翡翠湾花园38649浦东中外环2张江汤臣豪园34813浦东内中环3达安春之声花园19045普陀内中环4九歌上郡17775闵行中外环5静安四季苑16801静安内环内6东方城市公寓10446浦东内环内7宝山六村10224宝山外环外8古北玛瑙园9820长宁内中环9江南星城7831闵行中外环10梧桐城绑7678宝山中外环总畅量给特黎征怒提唉示亿性泰结项论区幕域绒，详甚累至巩全汤市躺的扒住往宅航交主易社量爪，廊已远经断受颜到谊个巩盘谨的乱销臣售绿业蜻绩退影师响些！在糕部滑分谣区朴域叹，乘个枪盘集销接量步甚弄至戏成巩了宇区迟域妨销错量栽的符代筛名序词株！内尽环狗内血住旦宅域平罩均盲单挣套杆面颗积础相蛾似哪，寒单唤价昨跳籍水伟明型显结垃构辞分柔析完一牺：含内男环迟内舍均呈套沸面君积阅与谎总厉价内违中衔环宿均坟套挖单陕价习剧牢烈挨下苍滑撕，至震熔荡洪整茎理结卡构稠分湖析连二叔：酱内稼中阳环女均补套榨面薄积奔与浑总打价西富部榜板闭块详的偶降司价慕趋层势达闭安企、刚雅君筑纱等从激1桃2黄0页0妄0出左撤右切到8互3圾0怖0隙左著右各亲种古促样销盈手李法从握5控0绞0抄0横-砌6疗0汪0选0到参大秩江校苑粥4量2绸0悬0到句1朴0舟％雨首浙付万夺里松饿江导出碧坚林秃湾从应9贼0鞋0知0蓝-婶1皂0纷0科0山0到质7严5颜0桃0剥左彻右七宜宝奥舰林革匹佳克叼花作园1兽0蜂0沙0眉0炮左垦右英秆伦牲风靠尚块号酱称5州0烈0弯0匙开甘盘九托亭宏鸭观隙价舌格男走威势防案密例浦络东豪板板块居的透典加型语案扩例板块楼盘5月9月优惠8月业绩高桥幸福小镇带电梯8600无电梯7100150040东方城市华庭73096折8金杨证大家园110007500260047云山星座苑155001100040005源深东方城市公寓941898折77名门河滨花园装修15500毛坯1200035009世纪公园仁恒河滨城1850016000250031北蔡锦绣华城14000-16000多层920056海上国际花园1200010000200011东城上海绿城15000-18000三期125004锦绣满堂143001100033003上南三林环球翡翠湾7900286张江张江汤臣豪园8000职工97337犹壮抱棍琵顷琶售半京遮品面闸的畏杨夫浦湾板割块板块楼盘预计实际黄兴珠江香樟园118008500海尚家园1200011000靖宇家园100009300新江湾城上海梦想110009600内环华升新苑1700015000五角场怡福苑1200010500地访方朝政塞策股：上坡海壁市稼场渴目根前脱的坚走门势接基辈本孔吻用合专了薯中忧央维调奶控剥“痒稳索定垄房烘价贺”志的摊要推求状，彩在担此追背揪景始下近愉期乐上挨海炸出停台饲的碍提当高盏公货积珠金垒贷但款责额勤度辨、君放饺宽凯公循房例贷元款管等贺政旱策绘完掩全森是拆局潜部扮托翁市报微匆调，著预狐计渡下仿一统阶早段痰地知方咬政趣策纠面邮出主台披严早厉袄措谎施阴的裳可烫能止性箭几到乎银为伴零远。中键央杯政五策峰：中皂央还七廊部批委乞对缠下帆一感步奥是宝否哄出从台心其桑它胜宏筹观烧调原控逮措吩施扯尚狠未歪达纪成洞一婚致思意谜见数，率因厨此毁短晨期丙内终也方不覆会善联纠合糠出远台蛙限击制酿措险施绘。遥但阴值喷得蛮关喉注步的奔是垄，最距近所新则华绍社滤的曲一旦篇币评糕论淡文素章决表驼明调宏铃观违调芬控真政残策员近授期惨放躺松苹的倒可达能橡性棕也毅很认小储。评缓估花结扣论跌：从政激策恰面火来胁说钥，平更逗为栽严后厉益或蜡更摄为青缓材和阶的云中涝央白政午策赶都豆不汤太批可题能毒出拾现特；跨而忠上而海娇的家地昨方撞“骡托浙市禾”厚政旋策公也找非冻常钥有辩限永，福加好之换2深个奏“澡1说0毙0牙0清万量”披的冬加樱速从入面市崭，坏客瓦观乎上近存彼在制一沃定神的竭利安空肾因赢素忠。政轿策陶评舌估市教场流背蓬景养：全宣市明住注宅章局破部撕成愚交园量饭在伯大稻幅洁价好格虽调选整谈的律个竖案身上遭有勾明洪显福回春升遮，节价燥格态是叛撬搂动趣市睡场联最米敏拒感腹的丸杠海杆用。蛇但霞就辛成蠢交咱量好来坛说愁，贸全符市酿总低量椅回绢暖孙有倘限凡，茧而餐且喘受阁到暴“洁配袋套信商玩品付房寄”卫托岔市晒影悔响缎很的大姨！十刘月稻市效场治预恩估拦：其享一惩：骗降康价奋将粗由势点芬到哲面养，颗个绪案疤的辰行滩动壁会韵带队来屋板晨块菜的丢联深动染；其扑二讽：吴市轧场拣交烫易扔量乐会疲有皂所季反拜弹绩，只但躲与特“叙高既性扯价芽比茂”服息盆息场相趣关展；戏2些个皮“颠1夹0卡0骗0抽万秩”垮加肢速幸入刑市犬可搭能亚会绣进裳一悦步纽奉加汁强暑市气场蝇跌进价疗的榨想嘱象饼空绣间教；其岔三划：混年病底派以救前踢的澡市墨场借，泡量劝价副都硬将立在靠爬静行甲态领势看中率寻亡找陕新饰的竿平摩衡消，笋但悬一郊旦庭降兼价些的出示总范芳效魄应无疲悲软傻，兽供今求舅黏矛着令将吧成狂为玩常除态市验场泉评床估2督.眯破库译汉重茎点姻竞雁争诸个离案总肿建弱筑醉面蓝积而：1覆5厚0客，歇0爪0幻玉0押m2建庆筑伤设嫂计岗：辣美日国啄A携R块Q住建锈筑普设孟计阔事劈燕务芦所房甘型民面更积模：2秆房满：坊8化2我.俊4吹3坏-存1臂4区3导.末6恢5厌m23我房苦：抛1朴3豆7跑.各5腊4汪-否1尘7古5秤.给1窑8浓m2容宅积头率询：2绿徐化抱率伟：喷5气3令%交缠屋气时规间逃：汗2鄙0淡0源6水/济6物犬业定管址理眨费路:浑3绩元订/谨平脸方构米荒/扎月2体.铺1字陆伐家栏嘴染中艰央伏公魔寓2箭期馋等帖后觉续铺规膊划雅调哪整描较汉大孔·不咐再蒸拟湖建帅住绍宅内·已华经呼失番去辜规写模限效被应伸.外般部从景擦观铅资蕉源触禀遣赋谣评倘估世咏纪歼公逝园·正洞东厦面张线家更浜风景充观污河堵道运·桃上陵海般科使技的馆·正佣北朝面中央公寓香梅花园从科技广场看中央公寓张家浜景观河道世纪公园整走体喝成葡交扰发眠展桐轨棒迹销拣售秩成婶交絮态怨势晃发魄展丹良性好懒，价成吹交秀价安格酸一垃路挽走拖高械！幢号12号11号开始成交日2004-11-142004-11-24最近成交日2005-04-022004-12-10总成交面（M2）1290012500总成交套数（套）97106成交均价（元/M2）1070011404市惨场嫩销今售泳动闻态撑跟侧踪册评绳估1径.妥1怒2腹-雹1躬1六号另2出7怀-母2损9堡/灯2裂5缸-挤2崖6剩单惧元钓(到第乞1喘、粘2枯批茅)瞒成井交匠回捕顾靠叼近庭花烦木施路鱼,违受丧香仆梅楚花旗园表高丘层犬建系筑意日绍照榜采仅光现的肌限艳制遥,高价锣格贡比慎较付低米。开始成交日2004-12-02最近成交日2005-02-28总成交面积（M2）7200总成交套数（套）58成交均价（元/M2）12300（整幢均价）2传.姑1妹0鬼号矿2徐3恩-次2篮4绕单述元卧(岔第等3愁批缠)宪成精交既回葡顾靠毙近邪花肚木富路灶、枣锦童绣蛋路野交各叉知口界,达部士分搅受园香群梅系花滴园荡高巧层圾建矿筑租日皱照昆采撞光枝的胞影兵响鞠,例但谣部响分谨具细有加世摆纪俯公梳园疗景弯观狠，宿价滑格期开肃始逐走阔高喊，借景据观蚁房消市混场冒最最高涨价扶格鼻达饲到1篇5漂2饰6泛0既、专1竭6铲9众9勤7元钉/能M2的江高凳位疾。开始成交日2005-01-17最近成交日2005-08-03总成交面（M2）12600总成交套数（套）96成交均价（元/M2）13800（整幢均价）3欣.印7间号兰1永5坐-展1晌7泰单词元转(异第川4拖批五)呆成火交誓回尽顾位习于惰小惭区胶内胞部迁，猪靠按近循组驻团归绿市化渔,惰受化外尝界荒干底扰真较棋少卖，葛整词幢廉均匹价疏接弟近惜1向4幕0兔0盖0毕。总套数172总面积27300逾30日未交易登记11当前可售套数88当前可售总面积14000已预定套数0已售房屋套数85累计合同均价16920累计住宅合同均价16920累计撤消次数4727.33%累计合同撤消均价18502累计住宅合同撤销均价18502登记套数66累计均价

16833累计住宅均价16833开孤始日成瓶交营日珠:央2验0屑0回5巩.贪6诊.渐1但7糕-桶最奏近灶成籍交蓄日太:陕2堂0去0记5重.痒8挽.筹2榨94兄.咽8暮、叮9圆号迟1承8谢-窜2耀2裕单薪元似(获第孟5暴批屯)饼成男交狗跟他踪基籍本仿为矛公拐园栗景宣观割房绵，朋处政于涛观滥景骄最哗佳籍位虾置冈，丽价挥格惜达咽到刘历坑史枝最河高孔点福，沟6婚-辣8佣月祖分网别嗓成惩交佛4财9看、名2摇3采、愿1飞3琴套薪。具装有模景素观格支酬撑醒的扮市妈场供销脆售灯价咬格堆在1遵7肃0和0宣0竞元较/输M2以标上集,拘部托分瓦超犯级猜无室敌影公睛园赤景示观表房委更贱是扒达债到1积8折0妨1填6浅-锐1危8迎7殊5桂6的杀最破高摔水荷平灶。不劝具薄有拆景愤观今资帜源获支蜓撑局的裙市孙场装销朵售蒙价验格细在1眨5亦0己0样0裂-透1庸7代0港0躬0上元朝/虽M2。第壳5代批0郑5侮.不6洲.缓1架6秩-万至弱今1仿3拍3雁0蛮0睁/案8尤51凝6叛8职3秩3第睬4馆批0革5颂.订1么.商1血7熟-逗0设5辫.迁8驴.垦31肤2幼6柜0帅0书/绕9达61视3炎8酷0火0第洽1渡批0绒4持.罩1预1党.所1至3也-烛0隆5惊.恩4呈.情21叠2裙9哈0旨0碧/酿9狐71考0大7鬼0盈0第煮2旱批0碑4粮.傻1咳1贸.中2须4娇-限0窃4拳.偿1蓝2呢.泡1怀01担2棍5竟0诊0并/缴1遗0腹61绩1扯4券0突4第图3白批0朋4窑.仁1素2开.壳2疑-挪0潮5轨.虹2国.盈2捐87宿2猾0料0律/销5叫81宽2万3显0锐0分论批无分担幢脚推喉盘深策黄略别总与结最1怜：分垦批核分还幢士推确盘甚策怒略咱总扒结久2恨：第1批第2批第3批第4批第5批04年年底市场快速反弹并出现非理想膨胀阶段宏观调控前地4右批碧价脏格嫌的匆提见升光除扇借塔力暑市徐场厕大汁势考之盾外棍，农更地重唐要肆的锋是砍分滚批翁楼遗幢抽位好置叉的砖逐盲级分提福升什所终造沸成乒；所第狸5缠批廊价豆格竹在像逆怪市珍背能景沈下变实尤现画快烦速道大呆幅盈度现提铃升川完才全讯在散于湾双场向约公委园惜景袋观阻的谊强患力轮支沾撑绕，抄产福品倒独流特哲性看、寻唯场一互性销、臂差扩异情性坝无宰比哪显丝式著喝！201：153.13202：154.34301：153.42302：153.92401：153.13402：154.24501：153.42502：153.92601：154.32602：163.03701：154.61702：161.61801：153.13802：154.34901：153.42902：152.921001：153.131002：154.341101：153.421102：152.921201：153.131202：154.341301：153.421302：152.921401：153.131402：154.341501：153.421502：152.921601：153.131602：154.341701：153.421702：152.921传8梅单筑元：关纱于为1德8传-镜2漂2讲单馒元床推潜盘留策叠略指明怠细窜：总竞套名数的:3寒2已端成移交系套术数泼:1和3预症定奶套唤数湾:2可香售胶套防数堆:1在7可乐售蚊参闷考阅价免：1衡5社5震5驱0总内套估数奏:3胸2已剃成采交物套往数岁:1主3预尽定鄙套胸数断:2可驼售探套贺数泛:1科7可析售李参希考粒价饺：1察5池5秀5醒0201：145.05202：153.73301：144.03302：154.02401：145.05402：153.73501：144.03502：154.02601：145.05602：153.73701：144.03702：154.02801：145.05802：153.73901：152.13902：154.021001：153.161002：153.731101：152.131102：154.021201：153.161202：153.731301：150.721302：154.021401：150.721402：153.731501：150.721502：154.021601：145.051602：153.731701：144.031702：154.021叠9辆单象元：2距0顾单沫元玻：101——121.47102——121.38201——125.92202——128.22301——125.92302——153.24401——128.76402——150.06501——125.92502——153.24601——128.76602——156.11701——125.92702——159.3801——128.76802——156.11901——125.92902——159.31001——128.761002——151.981101——125.921102——153.241201——130.221202——158.751301——127.381302——158.751401——130.221402——160.671501——127.381502——158.751601——128.761602——155.171701——125.921702——150.061801——128.76

1802——153.24总备套昂数罗:3羞6已悔成开交新套合数暂:1垦8预方定荣套铃数砖:1可粪售逐套介数碗:1拴7可胶售怠参爹考痒价覆：1卫6诞8价0贷0已袜成励交触套绣数和授预无定冻套摘数基无本营为棉景蛙观房浙.2孝1奶单聚元贷：101——145.22102——140.12201——147.93202——140.12301——169.79302——163.44401——175.18402——169.03501——172.46502——166.31601——172.37602——169.03701——172.37702——166.31801——172.37802——169.03901——172.37902——166.311001——172.511002——166.161101——169.791102——163.441201——175.181202——169.031301——172.371302——166.311401——172.511402——166.161501——169.71502——163.441601——172.511602——166.161701——169.791702——163.441801——172.511802——166.16总持套软数雪:3版6已幅成床交早套弓数璃:9预稠定偷套松数篮:7可照售浩套街数挡:2叼0可驾售水参拴考促价僵：1掉6休8虎0仁0已圣成治交观套丛数和汪预垦定快套敌数全窜部球为柏景去观房舱.2究2什单羽元忧：101——168.17102——143.92201——174.84202——146.61301——196.64302——168.88401——197.85402——174.67501——196.64502——171.99601——197.85602——171.2701——207.05702——171.89801——207.17802——171.89901——201.34902——171.21001——197.851002——171.561101——201.341102——168.881201——197.851202——174.671301——196.641302——171.891401——197.851402——171.561501——204.371502——170.241601——205.451602——170.241701——196.641702——168.881801——197.851802——170.24总衡套那数肌:3罪6已亦成魔交泡套承数喉:1瞧3预橡定扫套赴数休:6可贯售能套枪数挪:1沙7可瞧售绕参坝考思价耳：1琴6街8踏0贿0已埋成淋交借套栋数和磁预摇定惯套折数全鲁部琴为始景督观房遮.陆港家汇嘴知中金央机公资寓甲-爬高侮价具是榜怎俘么际“后炼笛”刊成挥的础?2叼0也单蒙元小薄面闻积踩房讨型(计1女2票5救-翻1宰3闸0粥)提腰供黎单瓶价岭提拨升破空邪间辞!项运目宣大甚环饲境正向东心面为世析纪袍公石园正咸北谜面拾张或家堆浜录\防科慰技揉馆2距0滨\篮2怨1来\膨2在2单腥元出，顷双现面阿公园庸景玻观野资叠源墨提覆供单仁价砖提袜升沾的帖强栗力娱支翠持鼠!高串价稳:猫1芦6文8劣3色31石、春外渠部句景总观劲资能源诉禀馆赋与享渴有嫌比到较光优仙势询,品土脑地岸级息差喘较银为邻明显添,钢表注现伪的忠市合场朝销己售壶价肝格粘高卷于巩本帐案声；2芒、杯前晓4皆批揪房得源傅的途成浩交衰均拼价拆基内本跟低腐于纤1灶4券0滨0晚0规，氏6份.形1丘6污开歌盘以索来帽成椅交拒均惩价冷飙老升枯至辉1落6汉8抓3绍3元，唱主跳要饺在位于说拥梅有轨超歼级腐无敌筝公爹园副景呆观肯的雷强喷力窑支早撑群;3兄、猛1从0梨楼踪蝶以泼上探景拳观垂资约源互较新为劳优拾越亲的吧房游型舒基驾本肃已忠经叠成拴交保或预稠定灶,壮预怀计诱后轿续她尚验失语景赔观永支推撑借的俊房拿源亦成受交促均喇价病将裹走划低碍。重央点快竞湾争魂个淡案衫市吊场炕研耍判买结冰论最何终门个汪案兆推蔑盘板策锹略次总锦结每稍一材批践的类价愁格雄提歉升米都商有轮极歼强鼠的忽产决品内差作异盲化冻作制为斗支姓撑抚！低眉开探高身走葬的葵推锋盘哭价躁格备策服略遗与旱产阔品刺品啄质钞的观逐残级称提啦升鸟极尖度逗吻医合衡！3沸、饥本区案遗3陪期泻成贯交亦状益况纱回揪顾开滑盘触时闲间钟-样交灰房厨时锣间围：2疤0提0晶5乡丰.醋1爆.豪1互8慰-排2检0党0灿6钓.循9产敏品确形纠态湿：2证幢闷叠森加反别冒墅絮，欲1水5墙幢唱小候高绒层宴，锡3盾幢什高跨层总叉建机面脖：1泡3助万议平风方加米销允售旁去仍化扫率何：8忆5斧.痕3垦5舟%网色上著销览售顾套型数留：2冶7堂3当联前派可娃售煤套首数四：4燥0物殖业叼费招：3涛.寄5锦元互/坛M2/流月绿性化多率蹈：7宾0传%得壤房旋率黄：8速0巷%项隆目六概位况批次第一批第二批楼幢号2、3、75、6开始成交日2005-01-072005-01-18最近成交日2005-03-102005-03-14总成交面积16100/1630010900/11200总成交套数102/10470/72成交均价1390914861批次第三批楼幢号1、9、10最近成交日2005-07-21总成交面积10100/16000总成交套数61/97成交均价17474三行期逝市商场肾销陷售炭动没态恒跟汽踪橡评奔估靠价近昌花绪木成路方,到仅倦能氧享之用崭组嫌团哲内蝴有期限镰景算观太，宜临壳街焦，漠开众盘始价萝保爆持另低错调旬；靠草近庄花木炕路坛,共处率于嚼社走区短西舞北堂角诞，雕推侮出旦仅脂比焦第途一掀批恼迟夜1列0利天标左能右抱，子单例价狱有车所佛上钥升羽；相对路靠义近飘社钉区丘景震观枝带公，露不躺邻疮街酒，剥受帜外绝界壳干欲扰胡较圾小愿，低价见格球较炒前画两年批叙继吗续弄走恐高拖。三姥期单成亏交宵价届格套区穿间荣为档1泥4漏0至0抬0贿—烛1碎9案0胆0祖0鸡元脖/绢M2，赤年照初灶第煮一酒批止价祥格性为朵1淘4进0强0月0作元秘/孙M2；呼4辽月芬以误后钓新取一笼批圆（馆保郊留丑房章源尺）飞价认格监较熔前户一苏批布有只所戒上付涨酸，肆主焦要泄集侮中五在叮1险8园0隔0停0愧元唱/要M2。成控交控集舌中顾于培4险、宾5曲两荷月话，宜价季格溉集悔中犁在帮1酷7贤0饿0吧0益-齐1阴9笑0市0漠0国元敬/协M2。本终案做市贯场棋研雁判枣结暖论1绞、些三万期递缺如乏影外查部傲景刺观逗资兽源祥支匪撑脸，鹅各雅单持体脊建脖筑盛内阴部倡景梅观寇差腔别溪不舅明狱显斜，柔但陷有汤临毁街土环张境概差姓别古，丽价猾格茅涨美幅染相盾对雀平兔稳祝；2因、氧3辩期郊前掀2耽批帝房胖源旺的闪成耻交摊均砖价观基兔本慢在口1扑4纹0矛0肉0舰-罗1答5术0康0字0朽，面第同3糖批县主林要峰集滩中猴于的4课、阶5约月吃成兵交莲，坦成负交皇均情价蹄为填1嚷7惕5抵0老0座，持扣阀除员装行修抬因增素兔，夜整从体违价托格枪低姜于搞陆灵家耕嘴素中丧央碌公必寓潮；3帆、红两绪案忍之且间宜价道格停的带差蓄异幅主固要犁来舟源碌于症外毕部神天曾然秀景议观景资功源丸禀牺赋袖的宜反构差浩；4禁、剩本掘案串1烂、偷2篮期蓄较厚低辱的谷2错手售房坟价阻格缝对殊3菜期霸及酸后浙期匆价箭格兔的脂提恳升册存谎在太很燃大扁的蚕制遣约押；5阿、咱全狮装扒修残方膊案巨本跪身艘对需本污案蛾价腊格素的阻拉滥动聪作头用对比网较根有龙限孝！4吹、爸本陵案宽4杜期彻产约品亮比尸较旨评驻估4浪期趟内杜部息景塑观躲资帅源杨禀躺赋圆评筐估南妙北剃双衰景奴观，伶相戒比暗3瓣期恢内郑部径景忧观末优叔势昼较浅为出明他显认！四期3啄房凳为彩绝良对堂主息力孟，那兼机有折小钥3很房诱和追2葡房惜，粮户存型挪多绳样滔性辜优找于友3炒期静，漏适犬应钩性诉比华较浇强阀，园但惠大筑面蜘积许房药型蹦所血占柄比贷例（芳4迟6宾%纷）偏补大狭！4疼期狂户男型赚面枪积惊配激比抗评路估房型套数比例面积套数分比例总比例两房146%120以下428.5%1.7%120—140750%3%150以上321.5%1.3%三房20288%130—1404522%19.6%150—1603015%13%160—1703919%17%180以上8844%38.4%复式14

6%260—270428.5%1.7%270—280643%2.6%300以上428.5%1.7%比较因素陆家嘴中央公寓香梅花园外部景观资源禀赋正东面世纪公园、正北面科技馆广场绿化、张家浜景观河道及绿化。（双面景观、超大视野景观）拥有一定的世纪公园景观，但辐射面j较小，3期及后期基本不存在该景观支撑。建筑立面风格框架式弧型立面超现代、简洁、明快、时尚吸引力较强外立面面砖+大理石精细、内敛、稳重、厚实户型面积及设计82-175，房型大小兼顾，利于放大客源。主力3房，180以上所占比重较大。项目规模2期以及后续规划已经取消，已经尚失规模效应。整盘规模大，规模优势明显。社区内部景观组团绿化，均好性比较好。中央绿化面积大，但受市政道路分隔影响，实用性、均质性比较差，但4期南北都有景观，景观优越性较为明显。会所配套物业管理拥有6000M2会所空间，14000M2开放式商业休闲街，但实施存在变数。4大豪华会所，拥有较强的比较优势。陆烘家锦嘴北中捎央案公废寓汽V顶s抗香暗梅糕花宵园二开者忍在怪外娇部港景紧观仅资你源妄禀拐赋舒方套面蝇的高差个异债较渔大途，田总镰体闷而距言钉，终4敞期紧产梨品交内彼部览景免观买优局于应中好央赶公捞寓训。2房诚.咱2层仁召恒待河仗滨纱城属泪于肚世蒸纪作公切园第板票块俗内喊，脏位述置权相再对袍较娃偏战远贪。总庙占黑地配面独积傻：3限1届6劣，纽奉0杰0捕0屈m2总邀建榜筑啄面各积活：7薯2刑0合，嫌0报0辅0胳m2分匪期绵状唯况碰：分般三棋期蔽开轮发笼，拣洋喉泾拣港裳以繁南拖是季第鲜一由、夹二会期遣，哲洋师泾疤港坦以雨北歪为燥第骑三浊期矛。房集型其面暖积速：2紫房需：9痰0m23栗房座：1摘2悲0泡-矩1个3煌0m2其凉它偷房何：日1稼6棵0汉-活2鸽7待5m2容蛛积搭率眼：2愿.法3绿疗化废率室：4飘3萄%批次第一批（锦绣园）第二批幢号1、8-12、15-2013、29-31开始成交日2004-08-122005-01-20最近成交日2005-08-032005-05-10总成交面积12290037400总成交套数805/1528205/205成交均价1109314771批次第三批幢号26-28开始成交日2005-05-18最近成交日2005-08-28总成交面积18800/30900总成交套数107/189成交均价15760市狭场迷成辆交爷状母况浴评肚估低善开脚高榨走期的前价淹格恋策猛略蚀与胸分异批申楼贼幢填位纠置马的惨逐梢级版优耐越重相祝协拥调圣。第一批第二批第三批价阻格亩波弟动河幅赌度炼比厕较眯大馆，抓在距6靠、江7冠月涌下化滑呆明驾显寸，姿8撑月燃有盐所裂回扯复谦，驶整句体栗均颜价明为思1摧5抄7杨6剧0烂。第末三续批伍（请2齐6系、般2丢7通、钓2璃8膛幢午）饭成就交耳明校细位矩于两世归纪侄公钳园券东开北畏方鬼向稀，浪相汁隔舰有呀一卫定蝇距稿离烟，导世抛纪库公固园济景钻观亚优渠势傍不扫明沙显吐；狸紧灯靠工洋读泾顺港积，断依够托剑河绞道妹水限景房诚观疗。规部划糕布炸局医上队看外，视并斩排牛布主置承，畜栋歉距炎较对大哲，锐但许天拾际惨线载美圣感氧不晕足馆。就炸产版品箩来很看陷，霸房受型罪设申计笛趋敲于毫标守准滥化耐，纹相访对劲香闷梅荒花连园炒与盗陆够家榴嘴软中房诚央铜公泪寓骑经运济天。政汗策蹄出申台外后巩（洗5厦月提以荷后雁）湾成俗交席均搏价涨有婶明事显湖的抵下仿滑强趋旅势划，前进锯入壶8吩月镜，规成烘交尤价率格促有肆所陪回揉升颗,煮主扒要浑在毁于固近心期泳推惧出装的播景筋观傅、柔位爷置目较开好军的田2宫6游-娃2走8扁幢汪。个吵案染分她析格总耐结5京、衣本充案羡竞逐争炕策贿略闹性刷建违议项流目算价茧格认策练略悔的都研争判触依迟据价材格棍策汽略研乒判态基蹦点1234目驳标熄受压众骨的承些付注能即力板刃块贷内敞部娘竞毯争示个饮案找的浸竞诱合捎关挎系市地场米的汽供锐需骨空点间项赴目抢的垫综核合竟禀螺赋（活地败段沃、脏产版品览、哗规伪模烛）香梅花园（）世纪公园板块陆家嘴中央公寓（）仁恒河滨城（）战柄略太观泳察毙：伙未公来翠“末三殿足赔鼎得立帽”哲的重零画和本博婆弈僵游弦戏本尚案暑、万陆肆家换嘴优中咱央骂公咬寓暖、灵仁苗恒识河闸滨编城洒成查为杂世村纪悲公庭园赖板萄块浪近泪期请及廊未礼来暖角羞斗驱的乳3铺大盲核饮心绸。片区项目名称总规模（万）上市量（万）未来供应（万）网上可售套数（套）网上可售面积（万）供应合计