世联关于集中式商业项目的观点与经验分享

世联关于集中式商业项目的观点与经验分享版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2006-5-16我们常常听到的问题通常，在没有任何前提下、在没有任何总体目标下，我们被诸如此类的问题所困扰我们应该做多大规模的商业？我们应该做什么业态？每种业态做多大规模？各种业态之间的关系是怎样的？地标性物业靠什么手段来打造？现在集中式商业有什么创新形式来实现销售？商业采用什么形式保证规模最大，同时能确保顺利销售？从提升持有商业物业价值的角度，应该引进哪类商家？主力商家对产品的要求启动区怎么快速回收资金？怎么在后续开发中提升价格？现在针对房地产金融支持以短期信贷为主，而持有长期收益的方式运作商业地产的首期投入大，资金回收周期长，这个矛盾如何处理？我的自有资金只有1.5个亿，如何进行项目开发？开发商业地产是否一定要做招商、经营管理？这些并不是本公司擅长的，怎么处理？世联对集中式商业项目的理解及观点Opinion>商阳业疯地裂产严是妖房葱地袋产罪开河发蜘中欧最哗复植杂房诚、械难辛度薯最贺大瞒的浩部探分1住宅开发写字楼开发商业开发涉及的利益者（价值链）开发者消费者开发者消费者承租者开发者投资者经营者消费者涉及的环节（操作链）项目规划项目销售项目规划项目销售招租管理项目规划项目招商项目销售运营管理成功标准销售速度销售价格出租率租金满足市场消费实现投资收益有利社会发展商惭业逗地勒产傅是咽“悔三糕高慨产赶品转”萄：—垮—妖高霉风民险捎、速高妨回厦报堤、付高权技禾术旋含我量碧。住洋宅笔、还写巩字前楼腹开叉发果的榨目奋标化客同户哪是韵小涉众依，允满嚷足乘不蔬同窑消则费朵者蹄中游一倦部掘分巴消专费降者赛的枝独敏特崖需货求惊。商猪业嗓开听发划的摩目雕标烟客艇户窑是论大烘众裳，糟满鸡足膛不骆同欢消乡丰费跃者霸中添大长部胁分仿消崖费羽者交的芹类狐同译需谎求逼。住档宅送、贯写葵字欲楼坦、布商忽业鉴开受发蒙比谈较商号业遭地评产义开大发紧是朽一每个索精隙细礼的务系忌统候工睁程素，册有抢着径众菠多登子风系益统2城市与商业区位与商圈消费研究业态规划产品设计商业招商运营管理推广销售一删个继都最不玻能群少！商吹业闲是董城弓市谣的详空苦间拣及膏功恭能问节沈点塘，婚商讽业像开蒙发同要宫放双在宅城阁市书时殖空熄发俯展挑背小景葛之歉下3没赢有叮“娇市计”愤的卖“产城松”赚，靠怎货么侨还暴叫谈“咏城愧市柔”挣？时辞间击轴初预级往阶哗段中早级闲阶议段高洒级城阶唱段3移0不%堤以纺下7怖0%尤以饰下7翁0敞%幕以目上城温市婚商龄业鹅空述间发盐展锐特见征城榆市仓化迈率向戚心炒聚史集（往向聋城玩市漠几抚何星中心籍聚逗集歌）向下心衫分孔散（物向跑城及市抚几皱何仇中心撑发买散坐）离惰心赵聚但集（可离书开郊城唇市降中样心向吃郊轻区贱聚逃集筹）城碑市痛发存展巡寿阶语段第一空间（居住空间）居住功能区商业功能区工业功能区其他功能区空间轴政务功能区第三空间（公共空间）（工作空间）第二空间人的活动空间城市功能空间商惧业句发催展逝要融从灶“杀城秩”州与黑“败市碗”阳的蛾关演系揪出哨发咱：一折是撞要郑重妄视身城日市甲发似展箩趋辽势净，退抓小住穴商蝇业疗发轮展予的心机揉遇棕，锁并夕以姓商洞业型发毫展裳的昌前大瞻构性顺、樱拉桥动挪性跟，衫影岸响针、矮促线进扮城遣市未的糖发灶展姐建咐设少。一霞是挖要奏关刻注敢市荷场态功骂能燥需首求闹和筝城赚市谷功颈能码规畜划茎，起寻惕找倒交礼点话，言营爸造哥城灭市伙公嘴共悔空牧间绝，万提陵升滩和恩谐岁、馆宜稍居按的坡城绑市聪环模境玩。商吐业方要倚以敢区畏位喇价油值部为怎标诞尺减，苍并镰合童理艺体船现逆这阳一足价吴值4商月业敞区竖位券价皇值畏模嫌型商卫业污区森位跃选犹择偷一已般阅性戏规毛律综旱合惹性执商刑业交啄通身便去捷当的殊城益市近繁供华喉区大汉型诉超塔市交粉通厌干塘道液、算快漆速庆交音通高出衰入朵口凡附植近合、旋大原型附或否者劈燕高僵档粥居猴住立区卧附饥近仓奥储屯商疮场购抢物淋中辜心用摘地亡相担对代丰牧富稿、社交息通素便葵利疮的匠城印乡菌结循合衣部专棍业淘市呈场批攻发解市毒场交政通漏枢桃纽势和荷物熊流象集满散映中斗心中爬心定区中期间驰带边杰缘偷带分加散样商就业条爹状拒商瓶业组绩团查商脖业中喝央架商律业之区中亚心北商恋业倍街区货级皇商槽业闲中号心专膊营区商不业雁街市兴区圆商颗店郊葡区擦小彼店农创贸钻市见场郊勾区博商赔业兆中魂心高高商部业倒区侍位震最跪大恭的姻特购点遗是遮消铅费撇者牌指帐向笑，吧并武以命此帮来验决瞒定厅服宽务倒门孕槛犹和俱服品务惜半链径遣，列从和而肆决抚定耗区访位搂价剖值恨。服失务竭门秤槛香小破的圆零赴售膏业午与莫需禁求陶者扮的侨分疑布集空卧间拆相滑对橡应顶，斗呈妙分卫散营分幅布象；恰服付务离门常槛咬大暗的月零潮售恒业鲜等冒级荒也按相值应贼较堂高拢，蛾布翻局晒数搬量闲有腐限爱，辣为逮了逼扩途大日服狸务致半景径厦，跳一溜般屡区剂位跨选金择遇在伞交泄通夜的毁主感要雾节鱼点板。不钞同掩零激售闸企便业起在鹊空诵间粪上暴表病现印为街商烈品锈销株售床量根随存着沾离识开平最来高赤地芽价娘商秘业机区秃位险距像离老的孝增敞加乡丰而用呈挎现潮递敌减域的裕趋稍势铸。消剧费晴需暂求悉是奴商疮业前地钩产包开灾发车的波唯勇一滋基峡础叙动枣力败源5居尾民玻消床费滩、赢投僚资次动歪态躲模律型宏观经济状况利率及货币供应量就业状况社会保障状况社会保障收入金融资产收入居民总收入消费银行存款股票劳动收入期初金融资产可支配资金消费储蓄决策储蓄投资决策行销活动家计单位文化价值观参考群体情绪人格动机知觉学习（记忆）人口统计变项社会地位情笔景确牺认必问壶题搜懂寻滋资顾讯评联估锅与石选鸡择商良店悄的摘选塔择北与铲购欠买购词后返过苗程情缎景需熟求良/照态凡度生股活协形逮态支的移维稼持像与单强曾化生纤活没形绘态缸和床消滑费骑过表程经蹈济哭发原展典决犬定衫了架区兽域羡消闭费垂能掉力劫的姨水族平传，映目秤标素客左户配的则消叹费止特录征混决锣定朽了折细米分尝市算场赶的亭有抓效授消遵费在规岗模询。把怪握枣消逃费第需径求兆，泳是导商额业锯开惹发凶动伴作织的冻起岔始厨点钟。业岁态备规佛划生是薯对凝商饶业仍物插业砖的埋灵陷魂蔑塑若造68剩0借0劝-观1朴5盐0塞0采U迈S毫$1辽5读0父0蓬-划4扭0学0盒0农U扬S杀$4编0者0悼0普-游8捷0杰0女0福U蓄S帝$8愁0惯0赚0萍-事2慰0毅0耕0法0赵U启S茂$传膛统领商雀业姜发蓬展综唐合堵业群种飞的洁业般态综底合景性挎商犁业夏形黑式转杀型宵商摇业叙形仅式消峰费恶者屿价喉格脏敏暴感多蜜选魄择橡，萌自您由熊购果物悦空忙间体幼验棉式寨的袜购单物瓣需么求个挑性绸消愁费—球—浙欧列美纲经滑济塞发董展应的橡经请验冲证医明讽，怪当提城邀市陆的累人烂均回G唉D尝P裤达贩到塘4村0说0哥0敲美腰金削以姑上孤时婶，扁人尘们警单亲纯东购壳物让的呼时窜间骂会肝明炸显械缩脾短校，谜此违时筋融心合贫休缺闲抚、锄娱搜乐茫与罢购固物讽的轰业书态尽将情迅稍速终发雷展翁。人均GDP城碑市虫化绸率2越5维%4穷5顷%7艺0差%8堵5肿%9仗5锁%商绪业季处热于氧与毒农桂业湾经谋济相芒匹晕配晒的巡寿原杏始掩状誓态人浴均像G迫D专P秩位饥于豆1缴5玻0耳0股美借金计以盛下焦；准城趋市邀化浅水巡寿平滤在颗2叉5府%镰以清下人糖均牙G雹D火P扭位糖于愧1调5锈0度0~燥2奥0浩0脚0嘉美畅金让；房诚城察市超化昼水平军在沟4牵5掠%妇以容下商效业跳形吨态绍出骨现链第砌一大次江升级唐，冠取勇代荣了才农底业罚时总代敏的地症摊沈、槽集旺贸码市洋场川，样商见品为协城肃市移生找活烧提趴供郑基述本井保障人玩均猛G给D连P启位律于艇2敲0爹0拦0呼~4萍0滔0皇0毒美阁金腐；招城支市快化荒水平歉在在4狡5宿%夫以级上根7瓜0袄%再以瓦下商夜业菠形另态宴出赠现躲飞剥跃校，多由样如化趟、模规棵模斗化爸的沸现代侦商段业浪出粥现触，处如缎大泼型百鼓货婚、骆综宋合六超岔市死、专浇卖霸店感、球精订品笨店睁等人富均童G梨D谋P荒位味于须4雪0劳0唉0辈~8悼0皱0守0农美糊金阶；饶城匀市机化傅水平流在索7壁0复%政以响上居9语0阶%窑以古下超摇越塘传套统杆商厘业怀范宴畴武的特广义表商趋业村形潜态影出漠现胳，S仆H胶O梦P功P峰I记N虚G拿M仰A积L珍L财、大角型雨购推物出中联心逼、伸旅候游商击业货地绍产仓、鸟物予流美等骑综合隆型峰商树业茧形此态贸出诊现人廊均蒜G壤D躁P丸位商于旬8恭0举0毒0敲~2誉0掩0努0泉0叶美彼金弯；器城跑市绳化水皆平您在决9盆0寒%挽以傲上广伙义迷性键商糠业笔的哄升距华世转戏型戚，套主迫题葬性司的报购秤物悟公园内等页极胖具债个污性句消遥费吉的场鞋所柜出载现+商壮业金及膀业鹅态蔑发废展窄演每变市妖场死经箩济名制虚度勾下坚的商屑业青竞携争裕机纳制懂和泽市治场排化阿供钟求棉机肯制是僵促抱使浇零朴售般业巷态证与倡经约营究方效式勇发撇展乡丰演鼠变辜的队基端础拨性杰因蜡素割。消睛费歇者扫需盟求拦的跟不果断扁发澡展仆变数化，劣是融促袖使狼零虚售据业赔态晕与翁经闹营逗方复式专发绪展跳演懂变奋外津在银的广、椅关偏键毒的抗客擦观按因捆素豆。为起了对不证断推适连应剥市首场屋需努求涂和竭竞厕争农环巩境际，零物售钩企怕业晓对喊业氧态狡与船经骑营佣方逆式倍的乖研君究思与阶创扑新，雪是下促响使纲零蜂售者业榴态颜与晓经现营愤方帽式脏发警展铸演瞒变拉的杯内热在满因厘素科沸学雕技粥术乘发托展是炒促还进宏零捕售音业孝态渗与形经石营配方允式允发母展丛演增变纺的无第躁四室个银因蒜素悠。商熔业千业杯态告发哪展声规堆律骨K朋P递I住火宅叹开嫩发猪提遍供爹的饿不镰仅惊仅怖是絮居可住严空滋间品，弟更纱是堪一坝种事生谷活毒方蔑式结。商阴业趣开债发伞提肺供腿的岩不卡仅冶仅瞒是列商留业霸空条间守，油更矿是扁一险种声消论费肆方妇式稼。业创态寄规垄划婆要浮遵检循迅其旬发杜展陕规想律随，物超吨前印同屑落乐后套一侧样安会基受化到里市粉场四的息拒宴绝番。良侍好证的佛物狂业什产鹊品新设区计察为衫商情业驼提立供历可嚼持付续悠发阻展猫的酒空印间既平距台7购格物知中井心春兴古奋屯程熄度张的蓬因扒素妙与楚消医费紧者刻再殃惠蠢顾豆意换愿姻的孝模震型集朋中罢商胶业厦的旱规增划忠设搅计微体茫现聋的责是架建素筑希美椅学卡和极市协场铺理炸念槽的汤充书分势结秧合克，槐需围要法解阀决琴大订量熊客璃流制和州广洋泛警类磁型丙零条售铜商莫所迅带漏来秤的萝复获杂劳需捕求乐。商王店阵的程多辆样叫性实醋体鞠环削境购亏物追涉唉入服程锁度在制购严物挨中帆心街的桥兴办奋摇程领度停窗留膀意魔愿到掌他没处帮购锋物再夕惠吓顾冬此序购街物恩中幼心枪的隆意立愿目阻标希设推定外蜓部恨条财件锡调义查内名部各条猪件范调锈查空鉴间走构怪想技瓦术勿构柄想报疗告删拟却定商绘业偶用窑途坏、绕目洪标晌、填规凝模舅、管性剖质社烦会身商勿业价环绞境卸与鹿人档文驻环播境集、伤自昂然挑环脱境齿、脏规苗划肉设烂计姨条缎件经格营怨人刊员娇与活消互费践者铃功阅能屈要鸭求空索间绢内龟容翁与稀形载式遮，两平勇立写剖狂构小想来，浊动飞线辰空允间馆划伞分趋，温感满官收环师境卸，材据料咱、西结师构惭形注式勉、考构寻造斤、为设镇备设言计量要丹求坡，震功姜能带分吨配涂，气任袍务普书生肚活恒预痛测商脊业借空敌间辟评姓价空茫间哑改器良商宵业创建梯筑肥策袜划云流蚁程商鸦业搁建巨筑晒规可划碍最屿大叫的芬目泊标翅是熄营脱造朝商皇业只氛访围欠，肆留默住惊消坚费丑者抬。商摆业辨建芳筑笛规辆划秀涉疏及尺多猛个哀方廉面榨，位需讯要宏建费筑简师拼、趁城唐市告规颈划甲师告、欠市肠场翅研中究冒、裙商培业省管前理谅等器众柿多与专煎业瘦人伞才给共客同罚完休成斥。适液合靠的监销拨售袜模票式纪为饺商去业时成梯功锻打段下园基梅础8商肚业线地甘产拼开砖发拉的罪发靠展栽阶示段商业地产市场发展阶段第一阶段第二阶段第三阶段商业购买人群以投资客为主投资客、商家商家、投资客保证销售成功的方法和手段营销手段解决销售问题银行担保引入主力店业态规划商业氛围营造整体商业营销后期商业经营管理商业地产开发成功的标准单个项目顺利销售克服销售阻力，保证单个项目销售成功保证商家利益，聚集忠实客户，获取市场诚信，实现地产的持续开发成功销售方式直接销售返租销售返租销售带租约销售朴实诚信的销售方式开发商投资者消费者经营者商管公司地产产品销售收益物业经营权投资回报统一营销租金收益良好服务经营收益项目正常运营的客流良好消费场所商撕业至地采产表核草心萝价初值秧链销惭售享是企商系业停地叛产沾核响心乌价射值嗽链防在滩开可发缘瑞过骨程南中租实晕现矩的按时闲间对起厉点处，姐销梳售荣模叼式畜的伶选苦择洞决奏定袭了君核朴心丧价猎值兽链骗的掘内次涵销屯售份模毒式摘的煎选宏择煮决斯定陵了曾未蝇来蜓商允业是运救营寻的虎特售点能，图某阻种启意耽义住上陈会台左虫右捡商交业趴项秋目削成邪败浓的若轨题迹挖。招莲商枪先帖行挺为池商啦业仍成吃功狂提艇供套保侧障9招止商按是棍将谎商怖业适地层产纳的京开雪发昼从季营贵建布方开案愁阶煌段信转杜变贫成促商疯业叮营您运勾阶演段态的载中牙间挂步坏骤叉。集胜中非商疤业驳通确过秃“年统缘瑞一姜招胸商车管杂理斗”动与践所追有鸟合陪作扮商船户厦建因立哄并娱保悠持初一券种世既崖对正立绕又私融突洽亲、熊和锣谐定统幅一怒的百关侧系窄，窝这玻种能关际系甩是敌集骂中标型变商塘业费项很目澡长岩期跳成谣功唇的段保塌证叫。统幻玉一峰招弊商恳管册理渠的效成虏败木是傻商都业躺物盯业矮统掉一首运舟营斜成仆功堪与扯否悲的症前较提籍因滑素由。招低商宰管轧理待十例原手则垒：招金商轿先亿行佩原利则维怎护款项恶目扰的兰产嘱业涨经扣营男黄蔽金置比展例惜原堡则维信护峡项谦目洁统沈一坟主掉题船形畏象续、要统佩一孕品伏牌县形窃象弄原颜则功报能啊和选形阔式挤上罢实纱现痕同币业萄差陡异乐、讽异斜业史互男补秆原趋则集听中切商剃业次经魂营举方凯式企的仗选均择锦原弓则核俘心偷主茫力辟店乱先荡行候，盘辅鼓助宵店宁随请后盖原储则核漠心配主保力终店议布痰局适优飘化爱原恩则特虑殊坡商比户弱招茎商节优婶惠挺原胁则放宗水唤养嗽鱼恰，凳先乒做针人册气径，永再竿做独生捕意歪原弃则承可租泥户洪的答选泛择列确渠保魂租夺金渐来逆源洞原详则运纲营狱管谣理拒是愁商与业电持劈燕续饰成旧功蜡的毅关峡键1壤0统坏一旅管堪理分碌散部经朵营统一业态调控统一招商管理统一市场营销统一服务监督统一物业管理运殃营际管饿理砌是博商志业更地颠产携开步发你过内程叙中绕的镇最毒后恰一摔环狡，床也结是里关执系眼项赞目钞成软败轰的的关锡键嘉一厨环妨，冬是交商牵业据地晴产馒收彻益劳和慨物托业宾价铃值铅提扇升助的店源联泉巴。集危中滨商渴业立运您营普管动理面的趁核端心嚷是刚把稻松头散迫的榆经姐营扰单辫位帮和杯多摇样跃的胃消镜费亚形箭态看，统统困一为到盐一狡个幅经好营茶主跃题塌和艳信魄息农平江台臭之浅上足。世绞联汪集闪中帝式堡商典业抢开再发耻顾还问蒙的仍工糖作浆方电法m楼e夺t植h性o射d洋>世样联亚认扬为酿对娃商饲业寸问愿题肯的恋解辽答叠应练该王遵贩循激以飘下抓思撕路记，符围闻绕纳两成条束主跑线逮进阳行斩分丸析仙和抄研附究城论市誉经纪济抬和花产吹业油发挤展痕规灵律区榜域遮价昂值掌和新发宵展爷前帆景城晴市版或区对域顷发务展味机纱会项聋目母发锅展迫模拌式垄和耳核汇心评价沫值扫定绝位相同属性项目成功因素借鉴区域发展研究商业市场研究项伏目响经胃济测糠算物育业俊组减合以方女案物灶业夹布裳局兼方阻案项途目棍开婆发膏时种序客拥户惑对届项雕目黎发谁展友愿恢景项权目比财黎务卷目阶标用察地限湖制兼何顾伸长纲短辫期孔利迅益敢的研盈耻利绿模胳式市阶场栏可放实鼠现晃价职值捎研伙究深冲度块市朋场迫研摇究市决场跨竞牙争锣研移究客摸户沉行谣为绝研元究市济场音潜均力虽研义究世扭联透顾商问眯服岁务胀内油容项敌目刘定兆位等顾浙问盏服参务商吼业翠地过产悠市理场圈及谦城筝市毕零垄售异业良发醉展献前拜景倘预澡测可兰行铸性惧研宋究晶报泄告市袭场顶定叶位牵案愧例模专麻题持研炉究项喜目屡发窝展次战建略鸟定轨位项享目扯物宴业列发闸展建纳议倒顾躁问望服青务消垮费饲市侍场耻顾斗问项茄目晃物服业吨发石展泄建返议规尼划佛方西案闻的她市脸场好评障价租争售呆价被值扒策舞略话及脉项邀目默财哪务枪评只估营成销醒战痛略槐与架策辣略顾伙问轨服卧务招肢商盟服会务招仰商扶策望略臭及聚条戒件闯制匪定页/纳招阳商横实党施炊及菠推量广锦方币案倒/诸招摔商哑现替场旦管框理议及驻控赤制…熟…蕉…夜…销木售笔服料务营主销棒执辅行著策战略欺制沈定探/点营础销技实劳施文及扬推辣广锋方捉案翻/响项丹目坊价缓格眯策挣略饮及障价新格祖方般案煮/采销岔售傍组派织骗框租架封及箩管砌理纸制此度盟建好议…闭…怨…滨…前垫期稠顾疼问剧工灰作签阶耀段碰划党分冈与航服总务串内虚容阶段划分服务内容主要成果合同期内沟通方式服务时间第一阶段：项目定位1区域商业市场研究2项目整体定位研究3项目本体条件解析4案例借鉴5项目定位（包括规模、业态确定、客户定位、开发时序等）6经济测算1《项目定位及发展战略》报告1当地市场研究十天2中期沟通|汇报一次3终期沟通|汇报一次4电话|传真|邮件沟通50-55个日历天第二阶段：项目物业发展建议1房地产市场调查2规划设计要点3建筑单体设计建议4项目业态划分建议5设备设施建议6商业氛围营造建议1《项目物业发展建议》报告2形成《规划建筑设计任务书》1当地市场研究五天2中期沟通|汇报一次3终期沟通|汇报一次4电话、传真、邮件沟通15-20个日历天第三阶段：营销策略与招商方案1投资群体研究2自用客户群体研究3主流营销手段分析4营销案例借鉴5项目营销战略6项目营销策略7营销费用预算1《项目营销战略与策略》报告2报告用于指导广告公司1市场调研五天2中期沟通|汇报一次3终期沟通|汇报一次4电话、传真、邮件沟通25-30个日历天后续跟踪服务：在合同期结束后，如贵司仍需我司参与规划方案评审会或重要的项目发展会议，则需提前三天出具参会邀请函并承担相应的所有差旅费用，我司会视贵司需要委派相关专业人士参会。专丽案痕团荡队篮架棵构框及拦岗暮位胡职与责人力配备八位专业人士组成人力配备：1位资深工商项目经理人力配备：3-4位市场研究人员岗位职责调配公司资源探讨技术思路评审顾问报告监督服务品质岗位职责实施项目管理全程项目跟进研究成果成文关键节点汇报岗位职责收集基础资料分析相关信息深入访谈客户基础研究成文服务优势八位专业精英十年组织智慧服务优势强大的顾问平台支持完善的培训体系支撑服务优势丰富资料获取经验建筑|经济等专业项目执行委员会工商项目经理市场研究人员世恨联胆知虫识峡平松台荒+括内碑部倾|亡外糊部醋专削家世稻联国顾炸问足服北务充内驻容刑大娃纲市筐场备深染度再研篇究市渴场苍竞帆争拿分孕析项炼目投分摸析项吩目持诊交断案狡例警研真究我刮们宴的挎解乔决斗之芬道区仅域担商昨业刮及侨商揉业距地蓝产僵市登场呀研析究商哨业易经千营楚环秆境城研恶究研爱究疲结墨论商仍业辆地歇产颤市罗场科角歼度眨竞鹅争退分省析商酸业世经砖营椒环鞭境殖角治度橡竞州争携分局析竞拜争眯分拍析谊结博论地挥块靠价下值载解战析基塘于姐商宿业萄地嗽产员开楼发池的洪角勺度鸡分贺析叫地渡块彼价捧值基穗于猾商歇业桂经握营显环给境仰的匙角胁度现分蓬析乖地匪块紫价纽奉值项姓目呀分协析芦结特论项否目聋整断体匠定酸位闯诊景断功匹能脾分芝区波与侧指您标状确药定诊脆断建龟筑卷设遍计电与将产堪品委诊弦断项献目思营如销票诊佛断项残目夏诊洽断帽结辣论具隶体届内挂容缝详泡见颗“阅世受联帐提丈交懂的狼关柿于继本领项猾目征的冠顾龙问项工夜作谢建逃议绩书大”针热对暮商难业福销冠售贷的究营疼销烧顾救问箭服慰务社工看作逃方通式营茫销求阶淋段销卸售卡经叠理弓|坏招错商刮经抛理项仙目付经债理僚|唤策雅划反经号理销忌售冒经祖理妖|景招领商复经叉理项岛目春经概理迎|引策叶划礼经扔理前伙期坛策殿略岩专席案跌团嫁队工胁商樱部猛总忍监瓶负扰责人踪蝶力摧配隶备宣末传视方仰案辽效织果滩评位估修假正寺推拆广秆方许案集盖中钻解笔决躺重捧要拥问梳题参冤加星专断业风联劈燕席典会耐议监歼督秋方太案昂执挑行集仿中底解籍决绒重畜要钳问抓题制圆订岔宣旁传丝式推层广煮方拾案制斜订杨开无盘昏策文略制浅订趁价疯格应方聋案开叼盘液前介筹括备涝工搭作招绕商碎/嗽销瘦售达培胜训主所要服催务稳内刷容前坚四晶个慕月开鲜盘谣日后钓三品个榜月后搅六货个辟月依糊托踩深布圳拢总奇部沃资秆源损优忠势重怎要楚问联题铲由追执关委摊会萌讨框论纺解遣决重樱要惧问领题阴由劲执梨委侧会桂讨胡论顽解捐决降太低作发默展抽商麦试吨错脏成谨本强制大气的灰策远划碑知下识锡平议台座数谅百论成选功凡案轮例垃的虾积员累严县格渗的喊方阻案汤评蜻审史制痰度服辛务锈优针势营喇销鞋顾先问移：虑工窗作恨阶跌段服务阶段前期策略阶段储客期强销期平稳期时间安排签定合约收到首期款后执行正式开盘前四个月正式开盘后四个月销售曲线示意服务成果1《项目定位修正与项目营销战略/策略》报告1招商方面：A项目商户定位优化及调整；B招商策略及条件制定；C招商实施及推广方案；D月度推广总结及调整建议；E招商现场管理及控制；F活动方案实施指导与监督；G协调并监控合作单位工作；H招商团队招聘及培训；I招商组织框架及管理制度建议；J招商人员测评；K招商现场管理及控制；2销售方面：A项目市场定位优化及完善调整；B销售执行策略制定；C销售实施及推广方案；D项目入市销售执行方案；E项目价格策略及价格方案；F月度推广总结及调整建议；G销售现场管理及销售控制；H方案实施指导与监督；I协调并监控合作单位工作；J销售诊断及调整方案；K销售团队招聘及培训；L销售组织框架及管理制度建议；M销售人员测评.服务时间30个日历天N个月建议开盘前四个月N个月建议开盘后四个月N个月人员配备工商部总监带队，项目经理负责制专案团队3-4人项目经理策划经理销售经理招商经理培训师（调配）项目经理策划经理销售经理招商经理培训师（调配）项目经理策划经理销售经理招商经理培训师（调配）收费标准45万元整首月驻场35万元20万元·10天/月20万元·10天/月10万元·4天/月顾祝问盼服揉务妈品瓣质室管修理名—照—蜘质炎量恼稳离定浪性伪的诱来辜源累际积仅数途百皆成集功陕策及划皮代诵理朋案镜例艳、涛上磁千壳专疑业座策乳划访报不告宴、狗模咐块顾化格工佳具桐与巩模载型第吓一堂层销品即质顶支腐撑阀：既三导级召四中点蓬评挠审硬制钱度三匀级喷：练专桥案德团陷队夏自录评戴、朱顾脂问鬼部扩执归委仍会五评懒审优、篇集边团果评纠审艇委帝员鲜会鹊评盆审四礼点企：饲即惠四营个珍层从次率判紫断亲（粥四柴点闪）项，崭项岛目戴定蚀位糟、凭推斤广福方匪案像、鸟价茫格勇方角案收、劫开躬盘坊方姿案第单二唉层逐品免质触支淘撑岁：姐强伐大甜的温知谈识慎平汉台世皆联偶集筝中饲式役商敏业药项荡目帅顾浇问炸成父功汉案疼例残简梅介C裕a售s滥e墨>案垫例援1成拦都驶市迟东脾北骨部还三描环礼路沿内观侧项酬目魂位旨置城柿市秆建储成搭区今边哀缘意大炎规低模中商第业捆项甘目项极目触界院定集呼中昏商州业介+沸街亡铺物结业怀类盗型5假4哥0缺0其0亮平笑方列米建稀筑室面哈积商仿业崭定缝位暗及心物认业麻发情展梅建触议研免究贤方僻向成老都页成济华筛区盘安旁居拿工瘦程版商浆业嗽定酿位镰与砌物死业笼发链展惊建而议客兽户竟的物主岗要赴困剃惑唱与艺我献们巷的扯研报究僻方逼向F泰o啊c福u倍s夹1如此何斥在巩商灶业惧市方场找供阻过士于践求酒、委投宏资驶者市信郑心州下霜降形的妇情译况嘉下姓，殊确吊定俘项裳目纷适斯宜累定嚷价绿，赶避瘦免剖市日场拴风者险乒？如策何灭平厉衡岭政谦府亿要宝求和和聚项关目慎利挎润艺的健关局系尿，丧从曲商窝业名市统场与内煮在外规绿律茧的葱角辟度述出份发竭，撤寻朵求壳适银宜抛的猎商送业震形轮态佩，票实爪现域项舞目如持吼续类商开业匹价屯值巴？F钉o絮c坏u帽s日2成货都鲜商如业陶地烫产妈市席场惨发症展增趋嫂势誓研丸判阁—庙—缘瑞从计成啦都橡商解脉贩延吸续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