光谷太阳城项目定位思考

光谷太阳城项目定位思考武汉德思勤房地产顾问有限公司2003年4月16日一、光谷片区市场分析1.当前供应总量项目占地面积（亩）建筑面积（万平方米）销售周期（年）学府佳园（三期）197183金梭花园6071.5华乐花园508.81虹景豪庭104.80.5当代光谷智慧城135131华城新都108151当代曙光家园20020(约）--山水华庭353.90.5东林外庐200121明珠花园303.80.5尚文创业城--7.4--文豪苑--2.640.5名都花园100068--注：由于汤逊湖片区楼盘产品类型以及客户定位与本片区差异较大，竞争性较低，故未列示，不做重点考虑。1葵.逃当隆前案供恶应冷总过量片很区睁楼浴盘慈目圾前丛供劲应轻总领量抗为福1坑8勺4肺万倾平拦方虽米来。迫按元调怒查坑获匀得帮的匪每扭一雅楼饼盘腹开惭发跟量识结镇果味进浆行赔统权计钻，脊则盐目系前税现炒有意楼裳盘权年朋供惠应麦总河量竖约嘱为染8顶0客-汪8浮5坑万范平漠方忌米悲；开役发很区变管党委欢会捏明它确遵表暮示床“堆在绝2切0扒0及3键-烦2欢0肺0陵4融年魔间网继够续夸贯研彻员加毁大座、象加愿快才拆复迁那及驳土君地东出滚让剑的顶速墨度其”栽方毯针之；2剪.壤主命要药卖直点结滑论门：（阀1遥）琴主扶打甜光超谷闸概纱念疑十甘之薪七烦八乌，简流肤于咳形家式新，鲜内怪涵指贫指乏旅；（庸2束）喊大屯部目分串开熔发侮商盆做滋到精产予品坐户辅型夜方榆正吐实瞒用谱已柄是鼠心剩满耽意礼足咬，鞠全艳新拆创政新届大铺卖慈点觉完严全胶没奇有霞；（获3紫）池个坏别贝楼葡盘浆（床名沈都预花啦园据）补园苦林颈景独观哄虽抢然秋设罚计直并采非迁上纱佳允，炮但的已丙经督成签为精促萝进烈实踢际毅销改售侮的油核艺心忍卖废点骑；（提4宾）俯个每别疮楼滚盘曾（明智尊慧射城叔）肝退男让恐式罪开芦发阔次约序姥安选排温值丹得粥借腐鉴枯；3偶.筛产培品蛛类踩型精及嚼构真成届比屈例（蒸1穴）霜目使前串本楚片祥区盈楼扔盘睬供缴给悬的亿产第品软类但型狼完粮全淡是纸以坚三还房路两塔厅匪两劣卫锈为协主忧，处面繁积轨主顷要搁集犯中港在么1扰2色0绕-值1狼3底0奶平务方厌米门之剩间磁，邀所糟占温比膊例牙基厦本舰达苍到抗4帽0礼-计5恢0邻%懂以辞上粥，鸣个豆别倍楼将盘困（隶如假当守代萍曙钻光富花搭园调、挂虹协景嚼豪扶庭纺）议比竹例进甚拣至藏达眨到钱7悲0泊-节9剑0甲%购；（拆2苍）永多事数轻楼阶盘报两切房时两铸厅春面袜积叹主晋要康集击中恶在数9鲁0勤-汁1亮0盟0择平绵方赌米贴之护间龙，卧比永例裁相黑对壶较此低洋，讨基恋本犯在长1唐5赔%造以旱下版（删光章谷污智盐慧呈城炎项教目耽比育例替相赌对贤较辜高恐，宾达崇到下2嘱0滔-梯3宾0蓬%胖）挡；（奋3挂）鸦四保房颠两割厅聚面汽积悠主渠要肠集围中影在洞1脊4昆0料-顽1疯6苗0晌平也方辆米舱之恶间口，祸多塌数灭楼热盘罚比痕例末基杠本旺在谅5昼-迈1榴0送%神；（赢4贼）不其遮他跃户扭型蕉（政一贴房兄两夏厅访、沈大储户郊型机跃樱式托、剂复余式历）忧比拐例从很钞低什。4燃.甚价冤格签及酬销帽售咐状井况销虏售艰状姜况捡：（各1样）始三郑房港两惜厅慢两红卫损虽架然丹比夸例拒较到高打，上是杀本商片址区崭供军给脏的乡丰第团一纺户妥型看，贡但擦除锹个母别范产达品挠户蛛型茎较柴差唱而痒导盒致勿难痰以葬销鄙售畏外挡，胁销熟售电效比果友普烘遍裳良朝好瓶。（竟2逐）佛两惧房劈燕两纵厅畜一赞卫忧虽摩然乐面滑积湾略木偏码大倘（假基唯本境在姓9皂0它-棕1茎0披0腊平器方还米拼）捕，奇但辅强炊销哗势脖头象明怜显舍，耍说挪明景本离片压区采市逆场鹿对锅此沸需揉求猫较遵大崖。（蜓3悔）炒四朽房湿以压上博户骡型筝由考于臂总备价舒较尿高买，萝而船销服售鼻状昆况还普饼遍艳一粉般恳，沉个艳别茫甚改至军较蹄差企。（搭4危）刮在谷功粗能亡满暂足扭需迎求遣的僚前锅提波下室，善同周样鹿户狸型腥，阁面遵积枣相琴对源越逝小健的五，喝销袜售团效熊果执越让佳出。5厅.周畅滨滞疫销毁原侧因湾分轻析结蛾论同：（弟1弟）拳户明型眼合面理旨、辟面疫积乐相搬对海市粘场寸平再均京水并平衬适革度返趋桑小脊，繁从炭而价控因制园总店价猾是熊各海种遗户特型赖畅堂销吓的仪共剂性掠特裂征想；（马2华）心市隔场算需妈求朴主起力四户猛型跌三细房和及磨两佛房裤由庙于壤供蹄需捉矛貌盾军平愉衡肤结衣果宁偏以向眉需考求绿方怒一饰侧他，裕故不依梨赖园大邪环质境根因唉素仗而拢取夺得耐较接好黄销延售渠；（阵3涨）帖滞碧销惩的智原挡因瞒则笋正惊是庆上泼述旱畅博销哥原庄因网的花反犬面僻。（光二形）我革们什的颂竞捆争遍对遣手雾—歼—大弯盘舍决扶战规模210亩、建筑面积21万m2、容积率1.6主力户型面积三房及四房，面积在110-150m2之间均价多层均价1900-2000，小高层均价2500-2600总价主要集中于20-35万区间工程进度三期多层已完工并基本销售完毕，目前主要销售二期小高层。四期动工时间未定，可能推迟到2004年。入市时间2002年5-6月推广方向居民素质、良好环境，“在线好生活”1莲.批对删手炭动饿态锡—会—嫁学豪府住佳凝园规模150亩、建筑面积12万m2主力户型面积三房及四房，面积在120-160m2之间均价均价2100-2200总价主要集中于25-30万区间工程进度三期已封顶，四期动工时间未定入市时间2002年11月推广方向大师设计，智能化，环境好

2子.僚对填手进动矛态诊—哥—喝当妄代绿光金谷躲智僵慧非城规模249亩、建筑面积36万m2主力户型面积三房及两房，面积在80-120m2之间均价一期预计均价2200总价主要集中于15-30万区间工程进度已经开始拆迁入市时间预计为2003年10-11月，入市量8-10万平方米推广方向精品产品、良好人文、生态环境3遇.网对辩手申动计态榆—牧—饶保碗利困花川园规模1500亩主力户型面积预计以三房、四房为主，面积区间不详均价据了解可能为2800元以上总价预计主要集中于30-45万工程进度一期已经动工入市时间预计下半年开始入市推广方向万科理念、全新生活观念导向4澡.娱对剖手父动波态仁—挣—全万防科适城阳市问花由园规模160亩，容积率2.0-2.2主力户型面积未定均价未定总价----工程进度一期年底动工入市时间准备2004年3月开始入市销售推广方向----5灾.盟对政手肢动愤态芬—纤—监浙既江耐卧芳龙服地桶产（潜三艰）我汗们艳的膜客浮户准规确而把鼠握晌客柄户捕需森求摇—但—嘱太姐阳介城尚制呜胜升关纯键1厦.猜潜爆在因客喊户策群（河1皂）志武德昌父东妻部屯地膊区既众鬼多妖高董等扩院鹊校嗽/隔研僻究锈机田构仁的杨老氧师来、炼研抱究浊人腊员灵是膨本规项光目黄最予为担广仗泛未的潜购彼买渠者贫来膛源扮；（灾2长）系光竟谷李片禁区更内近大卫量霉高耐科汇技冬/润三柿资屿企拴业淋管汤理界阶国层玻、立普呀通师白键领扬员寇工工，撒希五望锅同抚时墓满品足循工罢作絮便尊利温性愧与寇生垄活慰品藏位育性浊，兽成施为幅太谢阳础城俯项冈目础另搬一熔目比标桌客非户率群咱；（冷3召）筒项白目鼻周医边队传筛统轰企熔业骗（谋中遭建董三辛局勤三业公喂司郊、钞汽商标司厂降、纳电冠机蒸厂逼、幸长尸江存有宋线叠、吹汽门配动厂跨）鞋中做高遍级候管漆理冠阶慎层朴及幼离剪职屋后漫的基核械心绢技企术缩慧人嫩员疯；（鸭4冬）咱本隐地迷洪磨山妈村性中铲的贡富殃裕忙家米庭峰；（天5捉）讯现位有鲜商飘业孙街手经材商班户石以顶及匠未不来泰项忆目鄙商茶业赶开即发问带叹来牙的深经撑营徐者积；（驱6枣）及看淘好蹈光湿谷涌房激地侦产槐市浊场焦发掀展碎潜常力趴的海投料资支型竖客痕户躬（鸽面题向帮全播武妇汉灯市勉）亭。2亦.案客龄户导的搏需隔求律特警征辅—体—建染筑吗类弹型煮选股择浸及丛转喉换平条些件（盛1本）多拖层雪是淘本志区现域晌购努房洽者砖的忍首面选巡寿；（龙2叨）在鸭实阶现铃“众产唐品贸品携质脖补勤偿婶、开景证观主补肚偿缩慧”裙的丙前简提供下纱，爸部翁分之客多户旷可昏以壳接绣受签小炼高德层党产微品终；（险3悉）高愤层怖产弟品胜在拿当碎前奋市降场荷环弯境倒下宫，炼基法本删不促存少在勒销较售努机谱遇涌，莫市笛场贩消建化君难傍度旨非嚷常侧大验。2遍.茫客渠户痰的允需糕求贷特户征好—锄—景艘观遗与尽朝井向步的懂对疏立命性私选迁择正师南截朝凝向扭已福经困不融在鸭是努购印房问必陆须见满稻足愤的僵因已素售。冤在马面玻临美朝帮向虑与柄景中观篇的袋对程立葬选使择务时智，闲更务多引的碰居件民肯（障尤路其锋是负素侮质播较读高白的陵中颗青季年喷）睡，日在制给阿予债充思分乳“塔景睛观灶补秃偿厨”逆的衔前央提香下宿，献基葵本匆是摇可例以续接尘受爹偏贤南精朝烧向裂（谱东宋南最或拾西澡南俭）扒的挣住凝宅咬的耽。2月.第客盆户盏的狐需家求蚀特豆征宵—涨—可你接爹受旺面此积增“提瘦弓身赖”应幅背度丘空调间序号面积区间选择比例11-2个平方米14.3%23-5个平方米25.0%36-10个平方米34.5%410-20个平方米19.0%520-30个平方米6.0%630个平方米以上1.2%2尘.协客冈户份的句需崇求舅特厨征讽—撒—计患划精购咱买堂住谈宅招单勒价师统颜计序号单价区间选择比例11800元/平米以下25.0%21800—1900元/平米20.2%31900—2000元/平米20.2%42000—2100元/平米9.5%52100—2200元/平米4.8%62200—2500元/平米14.2%72500元/平米以上6.0%目个前控居醋民晚较燥为喊接喂受肺的握单油价叹基施本倦集嘱中存在赖2献2联0活0痛元铜以辩下脊，咽合皱计躺比科例座达发到档8验0南%柏。2援.办客喂户虹的题需膛求录特诊征果—泥—计钟划艇购缸买险住攻宅华总盆价墙统嗓计客徐户言比驴较弹能牧够的接宏受竖1虫5裹-淹3至0吹万约元死的俊住使宅掠（禽占全全治部破客握户岭比社例卡为尊7古2虑.您6怕%悄）2信.遮客泥户四的汽需退求茶特陵征目—魄—居攀民府购仙买段住亦宅软重扇视脸因丙素1窄）经价贷格促、疤质各量哄、购环规境碧是散武穷汉竹居罗民交在溪购真买风住雕宅供时恩最弹为谅看偶重帽的吉三惹个矩因甜素眠。2户）单收廉入辣水幼平壳中馅等滨（承家援庭罚月俯收伯入寻1纹5颤0巷0纱-尽2份0乌0台0伏元鸽）阁家灵庭粱对乓于混价价格笋的览重居视吼程眨度瓜明杠显京高扑于尾其啄他喇收州入稻水匀平弟家叙庭桃，贫而河本撕项娱目相的贺未出来滴客围户肌正性是傍主坦要换来优源近于伍中子等妇收勺入停家坟庭替，尺因里而痰确故定钉合鲜理收价娘格连水紫平拖尤煮为刺重坝要寨。（样四袖）我此们幅的牺市炒场冤—棋—筐市替场狭分轧析喝总辨结项南目勤所肆在园周倘边书片婚区贪房旺地抢产逢市惧场破即诵将劣形始成参内哪部沉激钩烈勤竞失争颤、磁外百部壳强颂敌握环夏绕慰之躺势定；片胃区成项镇目抹客墓户铸特记征廊较去为谊集沫中狼，夸高叠校暑老唉师滥、今研编究兵人均员喂、鸣高易科堤技颤企救业踩白懂领娘、中企允事兴业洪单狗位悦后油勤淡职狱工姐、脾办留公喇室位一跃般款职迟员旧、嚼个葬体贤户负构牌成因片渔区陶住联宅唤主祝力概购讯买则群斑体产霸品未“饥瘦造身共”声，隙成坡为舰片丹区级房絮地悔产界市曾场贴发补展述主登流伴；太袄阳初城泽先岛行条一孟步伴占徒据专了款市圾场努主秒动承。二怠、竞项横目事分子析优打势田：基讨本榆全路多令层碰、择相尸对算低项容尿积瘦率区表位臣/剧规辰模盾/状交相通现死楼撤发岁售政只府际资恢源奴支戚持资医金伐/新实恒力烘雄盼厚劣昏势挨：片逮区李形我象请（方东谋、丢西敌、罗北咳向寨）现岂有秩部湿分之产墨品爷设赔计品许牌趴效揉应畅较巴弱销丈售籍准逆备竖时澡间叨短夜暂机押会：片娱区恳市星场缩慧价坝位悼持璃续亮增拨长高桌校胸住粘房悼政祸策限改速革高本科阀技我企浙业狗增浊长市冒场亏品传质他空率白忍机央遇片奇区膨大肯盘坟中崖最丢早弓入窑市威危胁兽：片起区浅大艇盘粒入洽市丧竞扬争未贿来京大可量铁潜刊在钥土负地辰供僚给万捧科专城峰市诸花数园愁、质保坚利至花堤园傍开咽发临刷近狼片钞区教竞董争狐威校胁（船二矿）疫项鄙目公S悉W脆O租T晓分政析减惊小旅劣细势善，难避弦免械威罚胁发富挥盛优闸势帝，铅转泡化夜威舌胁利发用凤机房诚会等，所克酱服渴劣叨势发送挥快优辅势答，劈燕抢团占路机橡会1恰.沟强窑化副项槽目肺独至有合低冒容摆积寸率惑核坛心栗卖续点犁，嚷集注中情火踏力2企.泉现此楼催发肝售唱、街全替情哨展端示观、扬强点化身客猾户红置属业寺信龄心1择.棚差蛾异咽化摆策尽略绑应腿对被万涛科2颤.戏强伤化赵工事作辨节魔奏堪、嫌提候高答效置率沈，五“孙一细级拨战理备后”3遮.联尺手缠协块作炕，朋共隙同臣打流造优盟势尚（重S捐）未：基刘本纲全摔多亡层概、添相泛对余低寇容葱积颗率区至位蠢/窄规示模异/荣交计通现生楼贵发撒售政础府处资愚源输支吸持资票金犬/逐实尝力螺雄毛厚劣暂势斧（响W计）：片角区锻形遗象现反有劈燕部尊分陪产抄品言设愧计品皆牌炭效颗应压较般弱销钻售穴准恶备翅时暗间灰短毁暂机钩会倡（老O割）进：片猪区勤市军场军价演位肆持莫续虹增杨长高货校蜡住粉房军政蹈策沾改秀革高鼠科瓜技呀企驻业剂增旋长市补场宰品逐质右空衡白民机僵遇片压区秒大吼盘茫中祝最吴早神入否市威忘胁纽奉（敬T锹）：片善区驻大睡盘各入谅市豆竞宾争未迷来嫩大打量趴潜靠在法土错地盾供胜给万舒科吼城丙市浑花紫园爆、题保丽利湾花较园损开掏发临粘近津片锹区位竞舌争吴威芽胁我施们阴的雨战鼓略1渐.乒抓匆住巴机烘遇孟，蕉先叛入凑为元主满、爽抢劫占哭市裕场2找.飞凸享出涂光酒谷折未蕉来确生冲活挺中乓心翅地胞位1廉.厉充量分狼造床势膜，形堂象虑领挺先螺战献略糊—惧—漆凸拥出2杯.布远筒期潮价休值蚕充族分隙展己示（快三熟）甩项炕目攀发希展丈总裹战猫略蒜：战冒略劳一宜：袍形治象像领驴先战广略顶二捡：藏抢它占茧市拥场侄份盖额战鲁略帝三壤：洞分抚阶慨段逗展斥示尺，罚逐对步注挖贺掘煤价里值驴，扮追求测总朱体扒价色值狭最党大余化三吓、埋项值目介定调位（戴一详）摸市掏场艺导菌向扬型袍定晃位惭思吃路目链标堂客冒户飞定灭位②①物喂业差定持位③形别象朋定摧位产际品殖定始位形绩象黑推吐广③③④④④⑤（勺二秀）妹目掀前旧太荡阳讲城姑存足在舞的摆问歪题夕/劳难余题1时.乒产朱品唐已延经垃基貌本搁确他定趣，漫重农新徐寻呢找矮目六标环客仅户献，民存划在崇诸葬多轻局泰限苦；2培.业区善域扬特挨点瓦、漠项务目异规沉模怠、松价筝格意预找期港决瓣定药仍仇必伯须归以高架校找老存师勤、冠企懒业肠白改领俭、道个士体姻户定为粗主有力客怠户惧；3彼.安项宰目拌定居位肥必敬须浙与艰主枯要员竞协争厅对绣手贼建兆立川明统显猾差府异倍化孕，这形拿成巾相哲对残独删特王特胡色秩。（止二哭）突目标前昂太库阳族城石存双在润的树问四题郑/仅难饲题既削能辞较粗好梳满胀足猴市须场贸需氧求茧，蔬同遭时铸吻洁合宰项锄目挽已腰经雨确最定秤的辈产胁品惹形不象慨（捆户每型而配名比骂、丑户览型突面裳积稻、叼立匙面泰风垄格货等叠）欢最匙终彩形怕成逢相席对舌独老特辟的付差据异列化催定验位如幼何牺实贩现连？（递三愧）缝项消目笔目村标留客绢户俱定览位在悲仍阳然荡必惠须肃以高骡校疏老促师劣、扶企索业剂白楼领颂、厌个武体门户杆等晴为撇主赌力客值户栋，航与郊其直他脾项浸目必基魔本贝一去致辜的唉前话提自下方，膜采誉取斑可影以尿进掀一拔步晶细置分即市拼场绸的禽A啊I都O株定茫位相系面统雁，筛实姑现常最畅终两目乎标树客蒜户衔的廊差箭异琴。A筒I毯O粪定她位赠系费统—免—疾从轰客采户粗的孟生衔活帐意顾识洞形经态所、放价华值书取渣向粗角亲度输进够行宇市岂场删细闪分（唉三蛇）老项垂目吨目抓标庆客哨户寄定开位1保.绸相托对系保些守纹、静沉辈稳带、沾内约敛陵、京平烛和锄，慈对椒现昌代管潮抬流柏敏某感少度嘱较妄低2匀.猛追仰求印精止神茂诉籍求以，训同弦时痕重者视冶物滔质昌保窝障3更.供认金同因“患空鸭间室尺诵度凭决爱定鱼居架住眼生围活武标用准但”尼观纲点（植三忌）拼项骂目刻目法标正客浮户进定鱼位目天标馅客秃户志背百景兆特夸征国：1监.焰周鸟边毁高尘校口中菊的延中吸年执以纠上姜（假3往0陶-智4绍5卡岁扭）赚教认师有群缠体2授.逐附涛近响企鸦业嗽中梅的快中桶高瘦层优管戚理腐阶投层渐及衣中鬼年震以揉上浩专务业叫技劝术峡人鹊员3晌.测较合为躬富掉裕馆的奖经做商蜘人险士呜及寨本仅地亏传熟统炭居续民（旷四撒）其项季目娘