嘉凯城张家港项目可研完成稿

张家港华芳纺织地块项目

可行性研究报告谨呈：嘉凯城集团股份有限公司2013/4/29本案将从以下五方面进行分析和建议21.市场背景分析2.地块价值分析3.物业产品去化状况5.物业组合建议4.物业产品价格分析张家港是长三角核心区域的三线城市，房地产发展潜力大3张家港概况长江张家港张家港市位于长江下游南岸，江苏省东南部，属苏州地区距南京170公里，距无锡35公里，据上海110公里，人口91万；境内交通便利，锡张、演讲高速，城际轻轨，镇南铁路等可顺利到达周边市区，可快速融入长三角交通体系；土地面积——全市总面积999K㎡，其中陆地面积777K㎡，建成区面积64K㎡；区划——下辖8镇和1个现代农业园区，其中杨舍镇为市政府所在地；人口——全市总户数54.77万户，户籍人口90.51万，常住人口150万。张忧家绩港除市蓄区洪未份来卷成直为夫发汽展社的极重多心方在洽城时东源，悦城酷西谎城焰北嗽将榜成钉为城重造要气的膛居额住皆片低区“单一罪城瞎”硬：电整唐个耀张婆家怖港旨就牢是架一垒个薄城漫市目，扭呈讽现津整勒体园发约展铺的廊空竹间放结饥构跌特捉征以；“基双唯核论”康：得杨吸舍伴城壤区药和膏金亮港氏城秤区羊，泥市派域年内笋主赤要酷的渴居孕住捷和犯共片同光服唱务拌中急心宪；“熟五吨片饱”抽：欣杨墓舍漆城乔区上、仍金竖港叮城故区矿、像锦继丰剥片饥区贩、年塘衡桥辱片季区电和忧乐上余莫片度区罩。4中姨心戴城钻区鞋形吼成卡“聋一眉主饿、赞一波副辉、线一然园患”凝的千空汁间绳结岸构柿，治“巨一婶主萌”界为个杨屯舍竹主盒城究区叼，恒“邀一好副舒”初为傲塘逗桥凶副幻玉城屡区添，满“滔一否园谱”南为崭黄补泗芽浦霸文腊化监生师态光园瞒；黄盐泗开浦来文留化聋生族态殿园血位渣于慕杨弟舍哑主斤城象区段与吼塘残桥铺副先城站区驳之桐间斤，栏通惯过哲黄战泗仍浦墙文陕化街生胞态扇园跳的每打幅造使，炒将棕杨季舍饱主钓城离区缠与眯塘茅桥奸副植城携区沈进熊行逗有蔽机娱缝忍合蹈。城脆市魄规楚划公授路衔交尊通银便抽捷鲁，酱未奋来佩将元有折城眠际朗轻歪轨素站技布芹局辨在素城予东撇板饶块高肺速衡公毁路衔—咬—挥沿旨江盟高轮速性锡牧张田高汤速谨（妥沪盒宁册高佣速药无之锡楚硕理放新枢故纽钓—种—盆张际家论港厉锦薯丰寇镇无港查丰忆公协路波）废；“山十典二但五窑”滥期亿间驴，古将非建仓成镜沿什江碎城舒际沾轨早道群、虹通误苏予嘉酒城烤际销铁倒路倒、被沪订通颠铁具路违。城湿际稳轻辫轨催：腿苏笛虞肤张精公演路纽奉—燥—曲张笼扬辛公蝴路在（池杨资舍威、倚金圆港底）算—该—挽江箱阴惑轻股轨镇嚼南脑铁沈路滚：父江棒阴顽—期—芽沿株江麦高欢速弟—泼—仍凤辱凰忆镇鞋南罗部机货驾运坛站红—辞—崖常萄熟5交唯通选规钱划锡貌张勤高裙速沿硬江典高笛速张将家睬港厘经誓济艺实幅力遮强撇劲池，惹人楚均匆G元D凳P烫位浇列液全电国邀第脏二张位家梦港婶经仙济躲实屠力午强喂劲挑，条多这年所来婚增请速观一筛直旁保在持荷两舒位绕数羞，真全晕国掠百盗强邀县辜排顽名遍第炊3粱；人轧均根G赵D盯P猛为滨1队2脊9怪5浓3甩5雪元龄/推人慰，票仅袋次年于持昆沸山使（己1可4跌2商1术8扇5希元泊/灵人职）妥，火超组过木了凡江匙阴指（无1甜2纳6辨5聋3臭2驳元故/嫁人捎）返，溜位先列劫全舅国捐第妖2以。张欲家慰港肤人某均伞可拔支械配战收敲入林与喜周串边根区剖域馆相陶比个处哗于梦靠并前梳位监置邻，委人抓均个生扯活志水孤平碧较船为勤富茅裕斜。6经凶济局概扬况张韵家碧港依市幅区昨房乏地渐产敞市槽场辣分怖为土五专个浩板触块召，创本腾案伴位耀于励城逃北辨和懂城鲜西气板自块佛交己界7城西城北城东城南城中项目所在区域城膀北授：3设3构8省厉道伞以窝北茄的疗区俊域层，豪区笔域旋农沟村器印胃象由较寒浓武；客配户岁性长质矮：刚影需今、捎投倍资欺、举改绍善允性驻为钱主约要贼特端点城毒西：包木括涂港坚城估大蛋道们以凭西伤、醒张兆杨广公灶路叮以迹南倾地敌区。外填迁肚现野有斤工兽业齿，浙规牙划唤为始城骗市潮生糊活延区拜。客久户瓜性克质报：首闹次穷置歌业晚、挂投详资牌性帮、普改导善拿性城晓中首：包闭括婚杨次舍煎西哨街娃、蒙步照行胞街薄、菠长申安总中字路弟和验人惨民吨中椅路怨周巾边排地馒区朱，沸规历划吓整热合扁核钞心笋区寒的匠零盏散手用碰地冠，剖外石迁侍现未有恒工颂业洒，藏增眯加石绿或地池和揉社态会薪停闻车趟，常强侮化蛮城犬市钩职捡能泥，汽升直华无景易观摄风撕貌黎。客秩户烫性版质跪：私店营扎业应主巩、浪企然业薯中瓣高戏管然理渡层城趣西：包羡括洲金头港版大缺道抚、谜南顿二状环僚、神长火安狸路末、梢南势苑绘路长围虏合饮区玻域。客拳户件性春质骆：首益次航置渡业勤、滴投驳资坐性束、鉴改悄善谱性城凯东武：包崭括驰华搂昌泉路秒以出东轿地千区崖，减逐茅步杨外手迁璃工呈业呀，仗主诱导呈功注能随为屋城档市捆物记流；客纠户墙性处质踢：改诸善贿性雄居乱住鹿需努求帅客库户巾群桶体庆性房卸地语产俱概踢况张愿家衰港惨焦简点安项油目献和阵竞橡品怠项间目献盘费点8重郑点杜楼来盘材分露布9楼盘名称区域位置开发商容积率特点物业类型进展君临新城城东人民路与东苑路交界向南100米新城置业2.3水景住宅,高层新盘尚城国际城西小河坝西路与百桥路交叉口中锐置业1.8教育社区高层新盘缇香世家城东华昌路与东苑路的交叉口张家港新东方置业有限公司2.2低密度居所联排、双拼、高层在售中昊檀宫城东华昌路与南苑东路的交叉口张家港中昊房地产有限公司1低密居所,观景居所,别墅新盘阳光怡庭城东

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尚城国际2012.5530套48套145M2阳光里程2010.9540套20套143M2君临新城2011.91695套85套130-150M2暨阳湖皇冠2012.4114套10套140M2国泰润园2012.1278套19套130-150M2中昊檀宫2012.5190套16套140M2中联君悦预2013.5————136M2表不1猫.宿张扣家记港邀典映型软楼逐盘絮高吐层咬产傻品红去绪化惊量1识6高稼层竿市西场辉状新况张后家骨港挺多朽层扬数狡量戒极寒少聋，库唯书一愚的眠花乞园织洋屈房飘产让品啦当号天都就筑售票完夹，复是努可复尝喷试丧性哗开衡发雄的兆产旷品加类刺型1关7花鸽园成洋速房恒等款创绪新娃多书层益产瓦品速在态张网家找港折数耗量因极抚少寨，倾近腔期只新校盘闪仅附缇垒香摩世唉家下有翼此归类咏项拉目乏；1岩3根0拘-确1晴4座0平事米翅面旗积使的龟户泛型稿为诸主标力慕；缇碍香城世掏家仅的歼销点售怎经解理掀认他为局：岩张耳家刺港售花泄园辩洋留房盗产耍品积数近量刷少诉的五原箭因事是床此尘种址产蓬品雀造暑价嘴高速利贵润多低趴，娘但政市漠场嫁认粱可主度晃很眉高社，宽适破合狗打次出联知隔名辆度旦。表革2总.寸张封家吸港添典哄型利楼趋盘棉多甚层月产柔品避去路化既量项目产品形式产品数量户型面积主力户型销售情况缇香世家花园洋房30套133M2174M2245M2133M2开盘当天全部售完1颤7多崖层拿市位场捕状伶况张锤家赴港哀别馆墅区市天场呼上匠存绿量扣较袋大底，豪去馅化贯速赠度桨约饿为散8罪套/月荐，斤以治联洪排码为蜂主啦，焦主冈力晃面促积删3冻6斗0膀-深5海0已0m21融8张案家琴港贺别峡墅寄多侮以雅联棵排宅，挺户垮型疑面盾积遗3肾6勺0导—荐5五0幻玉0越m罗2重的绢占剂多素数娘；张守家释港追别伤墅幅市李场箭存垄量稍较沙大翼，方当高前巩的忍六泻七贝个逮别份墅情盘唱的台消侄化谁速召度法还浸需闹五迎六升年抄，们未目来盼暨此阳新湖网南都岸喘还兰将熟开卖建效大刃型脏别歪墅欧盘终；中件昊破檀勾宫转的及销虑售犯经最理剂认或为肾叠敲拼虚是国张炉家颗港厅别右墅蔽的膛机漏会遮产费品洽，径去包年特开泻盘纷当行天嗓推握出龟的9弦0套岸叠嫌拼洒，包当感天须卖常掉6煌1套剩后长紧托急代停期售没。录两勇天休售予完金。别赛墅排市递场菠进读入涛质先量主和猫特透色品的秀比哲拼辈阶烈段愉。表沉3想.毛张州家掘港杜典拼型剩楼取盘攻别支墅供产刑品择去济化踪蝶状盾况项目开盘时间产品形式去化量月均去化速度主力户型面积阳光怡庭2013.3双拼、联排30套15套联排360-550M2暨阳湖壹号2009.6独栋、双拼、联排299套10套双拼450M2

堤香世家2011.6双拼、联排91套4套联排370M2

国泰润园2012.3双拼、联排、叠拼42套4套双拼450-500M2中昊檀宫2012.5双拼、联排、叠拼244套21套联排200-280M2香蜜湖公馆2011.5独栋、联排125套5套联排300-500M2中联棠樾暂未双拼、联排、叠拼————双拼450M21盲8别辆墅耻市辩场售状愈况张轰家夕港鸦商晃铺剧去戴化荐速结度友在旧1妹1渗-慕1定6缺套素/斧月世之卵间莫，员住吉宅申与薪商鹿业劳的盆区扭隔缩慧很以明讽显张颗家缓港须绝百大趣多咸数盾楼拨盘克都杀以帮纯胜住圆宅乡丰项币目贫为基主张血家爸港侵当僚地劝商贷业蹈与伯住孤宅挂界遍限蜘明篮显拔，削底脚层生商怨铺范类寻住质宅诉极扰少改，番商关业娱项退目尿多凑以m悲a岩l写l的贺形昌式中抱昊勿檀狸宫机的恒销炭售庙经幅理券认携为饺张些家欠港谢的狗客托户溪还洗未陵到荐达云对零私叔密萄性验要纽奉求答很叼高维的辆居础住径水助平价，据社渠区猜底膨商凭会茄很盗有货市港场喊，脚但笨需胜做狡出领品扭质饮。1乏9表4.晃张晌家庙港么典桑型沉商青业溜产习品侧去明化池状樱况项目开盘时间商铺类型去化量月均去化速度商铺面积缇香广场2013.5商铺、写字楼——规划去化速度16套33-80M2

南天霸商务楼2011.4写字楼300套12套70M2

东方新天地2009.6商铺80套11套58-200M2

暨阳湖1号未定沿街商铺————40M2中昊檀宫未定社区底商————30-50M21省9商季铺龟市诵场奖状压况车挪位必一雀般棉为尚地弟下的车堡库蚂形仆式摇，蜡普签通赌高闻层量楼品盘巩车馋位挨比虫多1：1，犬全经张版家铜港展统贞一零定妇价7缝5廊0较0醋0元/个张辩家赴港中车煮位馆多罚为刑地戚下散车婚库升形颠式至；全炕城富统狗一偿定木价7妈5星0镇0俯0元/个六，嘱属晌于剂亏有本耕出终售旧，忌仅昂少卖数愉别睛墅疾盘害独麦立冷定廉价事；高喝层日车豆位酬比跟多雕为1：1别菌墅疏为领保泪证梁品蠢质气，奥车故位页比野多漆为1：2，五并允多招附罗送市绣场里去东化洋速咳度项目车位比车位售价车位销售方式江南十二府1：1.175000可单卖中联君悦1：1.275000可单卖尚城国际1：175000可单卖阳光里程1：175000可单卖国泰润园1：175000强制捆绑住宅销售君临新城1：175000强制捆绑住宅销售缇香世家1：175000强制捆绑住宅销售暨阳湖1号1：2别墅附送公寓13万别墅附送2个，公寓单卖中昊檀宫别墅1：2高层1：1别墅附送高层75000别墅附送2个，高层单卖阳光怡庭1：2别墅附送别墅附送2个表5.描张暴家扇港做典惹型消楼贡盘疮车舅位彩产哗品且销吓售宪状垃况2落0车辽位虫市丢场打状群况张塘家砖港蛇多反数集楼沟盘孤会阀有押储绿藏漂室着，窃主芦要观面安积靠在1摧0培-臭2湿0平细米虚左斩右欢，肠售误价熔在2双0返0项0梁-造3惩0腹0阵0元/平认米云不防等张晒家括港乌大穷多源数珠楼馆盘阁都辽会卸有崭储蕉藏束室主，名数凑量掘是狼住拖宅肢套淹数烧的赖三兰分纽奉之祖一秤左房诚右士；储罪藏章室差面业积酿在1翠0粗-淹2门0左要右油，品多缝在泥地医下兄，者为增居汗民顷储除物继之受用雅；全万城俭储丽藏蹲室勇售放价研都毛在2亲0增0壤0俘-筋3折0得0冶0元/平背米芒之休间峡，屋一步人段一粘价并。项目储藏室数量面积售价备注江南十二府无————销售人员介绍张家港10-15平米的储藏室较为普遍君临新城无——————尚城国际60套的楼会有20个，100套的楼会有40个10-30平米，15平米左右的为主2000-3000元不等地下阳光里程可由空调外机空间改造2-3平米赠送无独立的储藏室销售2久1表6.锤张罚家联港件典妹型竖楼钳盘陡储晓藏闯室趁产级品朋销具售贪状附况储便藏株室卡概向况君袋临室新驴城趣是像多姿种晚优脱势佛集此于在一恋身夸的无稀奸缺野住告宅愁大迷盘背，榴奇默迹艳难酬以笑再金次羡复爆刻2崭2区位市区城西，二环以内开发商张家港市新城置业有限公司规模占地面积15万㎡；总建筑面积35万㎡；容积率2.3产品9栋高层面积95平米，占20%，400多套120平米，占20%130-150平米，占50%200平米左右，占10%，200套周边配套学区、张家港文化中心价格2011年9月起价10000元，均价11000元，当前均价13000元/平米客户1、本地拆迁户和外地入城置业，小户型2、本地改善型，130-150平米为主3、本地富裕型，冲着品牌来，大户型销售情况12年4月开始热销，9月以后月均200套以上，创造了当地销售奇迹项仿目祸核暴心吧优迎势区川位启优刑势殃，妖城剧市头文倒教保区秤域品迟质厅优师势裹，的区零域熊相父对宋高涝端规缺划朝优限势胡，员布奸局根亮叼点逝颇墨多本摄土贡优具势瓣，赚本域地雹强先势敏开尚发统商营响销路优陶势偏，渐持细续奇营命销塘轰米炸焦拢点不楼宫盘述借逃鉴2绵3区位市区城东，二环以内

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