商业街招商营销方案

业振城一期商业街招商营销方案深圳市尊天地产咨询有限公司2006年12月谨呈:深圳市业振(集团)股份有限公司招商实施营销推广目录市场调研物业定位价格策略市场分析市场调研区域分析横慈岗司位边于趴深末圳恰东宿部蔬、硬龙应岗持区英的摩中跟部填，修东蔽邻严盐倘田场港上，斥南宅紧拉接寇深流圳缎经泉济跑特贞区,西书北珍毗激邻爪东聋莞欣，笛北主连膏龙喝岗脂区暖中桌心匠城轨。狂距蹲深役圳酱经瓜济舱特粉区1艇8公绢里团，传距总香漠港糠仅2触0公奖里.横挖岗2骂0竭0浸4年舰生富产生总史值6枕2验.既3播8亿懂元角，1丹9雀8购0年振来先年返均端递面增1很8％搜；胸工屡业桥总珠产有值哲达1束0坚5抗.叨8孙8亿命元高，仪其蜂中镰支鞠柱怕产侮业艺眼旦镜疾产薪量想占消据保世钞界条的5疯0惩%，拌欧打洲俘市墨场截的7哄0乖%；秧汽过车段玻灭璃昂产恢量乐全笼国阻排炊名参第排三火。横棵岗赔概颂况横岗东部工业组团龙岗中心组团西部工业组团宝安中心组团中部组团南山组团中心组团东部组团中部发展轴西部发展轴东部发展轴第一圈层第二圈层第三圈层北东东建部借发馒展怠轴已上钳的“明法珠”横妖岗云概诊况一削座客崛慌起浴的“通铃衢平新舒城”地铁3号线机荷高速盐排高速水官高速清平高速横森岗滨概尾况‘四两纵疑六欲横饭一纯铁’的肌网凶状纵道泻路师结姥构虽规暗划烛，扑横顾岗逢处厉于刑深部圳想大廊交椒通冲的“网哈中薯央”，肃水死官注、南机决荷患、仇清胡平吴、视盐涛排录、匠南木平管等框高汗速锈，拒地翼铁3号爹线截及触深选惠昂路竭改斗造执全镜面总开怎工欧，弓便驶捷御的倦交帆通芽将蜜直纤接况拉幸动永区册域槽经穷济谋的可发栽展辰，缴增它强园与犹周灯边推其成他棒区险域吃的剧联州系键，负扩般大梅片己区尾商访业务辐甩射拴范争围吼，腥引际领赔商遇业恨形扑态闭全缴面娃升盖级语。横口岗沫商番圈横岗大厦商圈龙洲百货商圈天和百货商圈新广兴镇商戚圈传接统量商皆圈新倦兴植商拥圈商串圈达简向述横鸟岗敏商区圈横蔽岗画商慕业遭概层况横犯岗题商笑业刷正锅处蜂在浙传拼统掏商唉业估向湾现侄代反商酱业玻过恰渡锤的喇阶坊段横抢岗索商威业惊中加自笋发姜形灶成浩的阔传衬统逐商们业裳占圈了杆较葛高葬比寸例槽，窜基浩本笨呈“两督点材一类线”格粪局听分肤布龙，养以得横镰岗串大朝厦稻、释横犹岗涨镇育政怕府济为弦中兽心将，堆传观统雄交丙通肺干遍道郊深免惠护路拥两涌侧国分设布揭，同斩时雀还垂看拼到蜻由几命个划代岩表湾性绝的卫新屡兴誓商梯业殃项肾目—斤—销—龙另洲接百奶货很、鬼新雁世谅界辨广埋场似等苏，灵形中成勒对同整掘个柴横答岗纵具辣有蔬商经业拒辐猫射仍力赌和训影农响驴力徐的萝商镰圈虹。暂随诱着台志焦健饥时困代受广斯场远零明售研巨哭头桑华久润丝式万岸佳鸦的有进混驻筒，抹旧怕城浙改胃造金项砌目梯的掉启蚂动调，撑横冒岗励商街业县将早面比临雷新修一载轮箩的伤淘淋汰且与惭升臣级购。横誉岗德商看业夏概鄙况社抄区矩配笼套张商柄业纹迅芒速快崛骆起随器着字横请岗贝房序地渗产周市根场俩的蚀快虫速毕发察展缠，胞横洁岗神商侨业紧出腹现圈了些另咏一党种蔑主趁要质表钩现闪形休式狼，阔以讽单逢个龟或苏多沙个请住谁宅不项慢目聚底旅商遍、绒裙郑楼晌商惰业补构膀成彼的旦社忙区误商乖业舱快痛速扒发动展怨态版式滥，钞这卧种错商表业趟主纷要离功冷能吨为锡住野宅捉社蔬区遇提啦供亮生片活亭配兆套恒、尽综肌合葬服姨务部等羞，役具羞有郑代坑表祝性休的涂有化锦艰冠妙华稼庭围、胡卓牢越好中已心培花顺园版社透区毙商起业榨。纽奉以太便蚊利欧店温、晚中拔介骆服抬务剧、陆餐分饮颤、蛾休不闲枪等费业歌态璃为和主炕，怒围暑绕未住跨宅丧社衣区峡消闲费羊者匹进丹行梦经脚营仗，迅消熊费稍辐傍射林能皮力清不桨强捉，网具足有驰统成一家的华规艇划梳，教形观象哀较屠好材。主略力猪消口费盟客屑户仆群贴分扎析生驰活垒用下品凳、姨餐床饮作、岛服命饰剥零魔售各为分现凭在津主武要糖的蝴消筒费例方尘向炕，缴货驶品唯的生多糠样吵选在择惭性,是普消溪费翅者畜重丽要蛾考岁虑巨的柱因渠素,主雷要伶以唱中闸低粉档车次重消摇费抱为底主海；横类岗目消可费歇群糖体诸主变要亿由裂四仔类丑构阵成殖，亡其败中喷制昌造陷业劈燕外誉来狼务稍工洞人第员究消蓝费竖占针绝领大薪多铺数犯约扯为5粒5姐%，听本时地临原唤居肚民雅、劲近巾年胖新学建磁社萄区牙居芒民为分接别奸约红占2邀1粉%和1雅6意%，牲外恭资拴企果业针管务理弓者疤约8枪%占挪；竞净争倚项忠目丹调捎查楼盘名称中海怡美发展商中海地产（深圳）有限公司占地面积220,000建筑面积286,000商业面积约3,000售价18,000—22,000元/㎡租金（元/㎡/月）50-80管理费（元/㎡/月）2.6物业管理公司中海物业管理公司备注中海怡美配套商业由于受到所处位置的限制，规模小，属内向型社区商业中队海榜怡愉美此山狭庄伟商废业旁街竞腹争否项蛮目岩调逗查中亏海嘴怡旨美遣山浇庄标商帜业美面肾积雾约绸为3祖,严0毁0口0帜㎡，属肝纯改粹刃的菌社泰区闯配掀套右商色业验。除笨了睛销梢售跳中钻心集的1刺,仅2消0昼0越㎡，捏共和有2架0多壳个棕铺巴位局，牵以3步0—4攀0范㎡的喷铺取位茂为惹主致，全巩部挪出挺售，值并菠由荐中蜓海物物卫业庆统辉一拴管饮理执。蒸主村要菜满炭足犁社群区以内炸业僵主术、页康必乐笨花氏园父业鸣主垄及竖附冠近喝居仓民易日傲常灶消梦费利，处经轮营疾情杨况百较祸为强稳亏定核，拒但至规感模海小转，点人密流柿量累少罚，索脱麻离窑横抱岗涨主尊要拦的煌商哑业东带剑，学表注现确较歪为锐独崇立微。1、废商我业石规本模暴受放限站于格自城身杆所璃处南的趣区樱位筹条反件骆；2、师商号铺党均犯采怕取奶直弱接雄销毛售疤的弄方保式筋，涨商暮铺逐设丝式计智不均甚惑合格理寸；3、掘商划业名氛井围岁欠数缺浪，候属缠内侨向园型废社漏区酒商受业裙，蛮满馒足备居黎民锁日猫常在购错物定需赴要篇；综距合遮来百看价，嫁未牧来骗不品但漂与冰本足项骡目兄不韵构零成岸竞挪争惠关恋系鸟，烛并愚且书中器海崭怡聪美灶业煤主穗也告是疫本西项钻目师商取业逗的览主妈要午目在标馒消没费颂群彩之附一帽。分察析可：竞肃争雹项匹目烈调哥查锦蜘冠弹华龙城&横馒岗粗商煤业管文签化肢中套心楼盘名称锦冠华城横岗商业文化中心发展商深圳市双义发实业股份有限公司深圳市卓越地产开发有限公司占地面积（㎡）46,888——建筑面积（㎡）104,45012,000商业面积（㎡）一层商铺约4,900约12,000售价（元/㎡）一楼一期销售均价9,000均价8,500租金（元/㎡）70—11060—90备注二楼面积除部分出租给网吧、餐饮外，较大规模空置二楼面积较大量空置，主力租户为横岗当地品牌富佳电器竞肝争字项欺目鸟调垒查1、举属舟锦舟冠昏华窑城汽、逝城午市辞中谣心匆花须园浴等滤的培配小套乓商旁业雨；2、枕整线体唇形著象复较妈好才，壤档眠次宪较峡高膜；3、商共架有膛两雪层嗓，妄首味层巾经须营哈状慎况学较饥好陵，取二脆层彩大轻量阅空乌置迟，谋经挪营艇困忽难限。与吓本纸项药目赢分挑属毙不牢同欣商勇圈墨，愉且撇其港规希模薄效徒应辅不礼强油，难辐趣射踪蝶半逃径相有携限吗，胡与娇本夺项携目巨未羞能董形肥成抗很指直周接霉的鬼竞君争厦关扬系锦巡寿冠伟华方城错和贿横瓣岗腐文穷体峡中拳心件的奴商从业梨主鸟要询以卧满洽足劫锦展冠虚华叶城斧社碌区枯居座民坊的随消宵费壳需门求躲为谦目锻的郑，瞒属湾于社葛区债配劫套该商铁业，智本赤片狮区尝社哪区城商波业溜二掩楼阳有尝一缸定夕难握度挎，怠卓落越脉中木心烘花具园眉现弹有扎上箩岛托咖掌啡此进纺驻仆，稼经膀营锣情怜况善较正好火，歇属棒于您片刮区梨内客大把型轨休粥闲俊类盛商探业吼，复但陵其脆北碎面衔、伯内柱街钟部客分岭经瓶营狂情础况站较豆差觉；分至析规：竞膝争雷项娘目叛调冷查近离期冬横法岗捕新同增爬商驴业徐物切业项滩目弊名张称俊：魄志讲健移时踪蝶代殊广胞场商主业骨供副应招面厘积温：驴约5阶0滥0命0劣0身㎡五善层现菠时钞状闻况狗：苹销组售删中剩，其二队三蚀楼剧引尝进举华偿润奋超玻市垫进推驻售茅价雅：督街血铺3万偿元/茄㎡—5万贯元/格㎡，杨内更铺2万斗元/六㎡项威目啊名劣称疾：猛锦搂绣负花霸园商帖业油供凤应摇面拐积解：闭约8渗0忆0闷0花㎡（认一甚期饥）现悬时闷状迷况宵：阻尚愁未旁进沙行拳销绘售般，蚁前甲期闯积魄累蛾客啦户车中售乘价锻：我未组定横享岗锤商把业佩特丙点捞分损析1、假横俯岗笼的君商启业听伴砖随鸡着宋横慎岗邮城脊市笋化归进错程警正妇在着从蚁低某端缘瑞、绞单开一晋的具传石统胃业横态肤向笛中烦高祸端霜、视丰涉富草的缘瑞现状代廉业愁态飞转册变耽。2、多大上多裂为匙中侨低亩档锻次挡消直费,尚框无姑知础名旬大品型蜡商档家凝入汗驻掉，震具者有好品准牌莲效染应云的太商庭家彻和担休却闲毅场笼所欠相殃对东匮仰乏毙。3、联对陷于贷本幅项歉目弦而烘言老，植传滔统订的淋零飞售疗业象态售容臣易漆导宰致术与径现追有按的向商外业北进吨行异同税质巡寿化农竞颜争送，园故王项隐目彼的也定裹位争一释定复要捡从柔差惩异径化嚼入捉手萍。4、耍租寨赁到水或平糟较糟低棍，逃住樱宅伐底哗商栋呈朱现沫阴易阳饼街持情诊况帽，竭裙秋楼跨的票二膜楼仅以氧上怠部搏分鸣经葛营阔难汁度拉大饱。5、怪当涛地历居遗民瞧投骄资种置黑业碧意若识矿强维，求社邀区粮业能主简投昆资态增围值盛巨邪大伶，舒多晨次瞧置描业币现棍象啄表欧现氏明协显捐。片随区耕项亦目冤分查布横唤岗象商私业回新浑动熊向业振城港铁公司项目128改造项目中海大山地横岗大厦龙洲百货中海怡美山庄3号线六约站一奋个愁呼滤之浙欲辉出钻新腐商跑圈捷的宾诞事生地症铁3号执线拥六叔约塌站判及乖管尝理睁调危度锯中投心熔、鲜梧蜘桐它路世公途交建总缎站担共扣同级打译造疯横蜡岗纹交潜通全枢焦纽苦中搜心衫；振终业旷、绳中否海合、南港肉铁额等客品栋牌宁发腰展阀商难齐殿聚讲，友周董边胆近3依0馋0万衡平西米桌别植墅吧及善高太档锤社廉区去，莲数滥十尽万趁高伍端跪消倘费歼群稀体帝；地晋理闯上以连蜘接霸六及约断、寒深统坑笨村德，对两卧大笑经狸济船体粮提胃供德强箭劲富消厕费震力泥；业狱振总城来、1躁2陡8改从造鸭、熊港斩铁组公也司书项考目掀提切供挺数柄十圆万落平比米岸商叔业技供净应曾量还，乱为政新拆商哑业逆中裕心榴形何成脑奠烈定吃基触础分。深绵惠音路忙改角造既及忙地河铁3号貌线胡的惰建逃设曾，荷需弦花责费2－3年软的源时阻间科，樱为肆商猜业毛氛肯围梅的起成弃熟此提差供说时朴间帖准育备香；横曾岗揉商辽业杆新初动廉向价格策略营销推广目录物业定位市场调研招商实施物畅业鞋定避位形象定位项目概况物业定位业态定位功能定位业态规划项谎目真概烦况项目名称业振城商业街地理位置横岗六约深惠路北侧整体定位高尚别墅生活区建筑面积项目总建筑面积约54万平米，一期约18万平米商业面积约20000㎡交付日期2005年12月主要交通现状：深惠路、盐排高速、水官高速、深峰路、梧桐路等在建/规划：环城北路、地铁三号线备注独立商业街包括1＃，3＃首层及2＃，4＃首、二层本辞次窄销岛售止目贞标宰为父商网业料街3、4号椒楼赴及F组左团投一码层糊商裹业,面去积匪约区为3扭6密6旷3平慌方庆米粘，厚销尝售径总筝面猾积陷相活对妖较壶小赏。优劲势驾：依解靠5浩4万榴平余方变米详的斩大杂型威别鲁墅际社学区春，魔消回费杆能搅力卖有管保低障颠；紧赛邻酒深歌惠匹公抖路遣和抵地扛铁标，好距3号塑线民六繁约吐站冻出分口贴仅3单0米同，铺交盯通疾优捞势持显铃著懂；地葬理羞位持置此、韵规圾划司上扛的吓优治势话，废开纤发源商球具谈有翼一储定振的惨品执牌姓优价势取；横崇岗涨强虏大贴的民产屠业钉基凡地连，帐片田区帝高枕档圣楼障盘洗客疯户碎未种来吗潜告在针消肠费肚力佛优斜势袋。劣肿势什：片冠区肚不度属遍于壮成惕熟脖的趟商翼业谅中访心鼠区柳域爷，泼本吃项掏目卡入传住末户看数奴少岗，遮缺药乏纯成雀熟呈的悦商仍业胀氛呼围随；地导块沟属票区鞋域越边旁缘活地父带考，所商道业哄服延务胆半男径量小纤，废人都气依较母弱汁，磁辐泡射途范奏围疮有春限引；项暮目循东耳侧停、穴梧杀桐变花疑园监南星侧棵待愈开壶发港用驻地讽对乘商妖业卡环废境乡丰造况成桥影寺响永；深疲惠歼公口路积改舍造遭完谨成固和拔地辞铁托正须式厅运骂行替，主预拣计冷需遇要3年爷的霸时废间惭，钉同聪时认噪菜音舌污萝染兵问泳题膊突尚出锤。项胃目S亩W府O降T分没析机精会遥：横泊岗壶商急业吊发四展誓不渠完予善倚，坏市剂场亡存航在层空冤白次点胡，描暂题时阴片险区看没沸有梦竞垦争遇对症手役；城骂市背化判进豪程招的努加麦速愉，糕区闹域届接或受真程魄度敬提考高勤，嘴深液惠钞路凶改庄造仗及脖地短铁蓝三关号与线宫为帝中稻短贯期订利鸟好厨因忍素失；大描山杠地逗、1稳2洒8工防业裙区吊改胡造伙项绸目古、余港晃铁届公漂司辰等剂高之端拴项励目染启湖动怒，员片拘区河入止住值人悟口说、待居淘民烛整跪体界素溉质录不拔断欧提渡高叫。威波胁飞：中薄心院城五、架乃卧至原布悠吉舒的丽商伯业愁发馋展驼日茶趋嫂完拼善宣与挎成拴熟拌，译对睬横委岗造片愧区肿商紧服冻业颂发害展教造恨成自一晴定讯的母分框流虑；随瓦着至“径旧呆改四”换及屋开左发勺的豪不企断罩深训入仅，怜区生域家内翅中额长如期刺将把会沫持肢续冒有抖较勇大同型跃商厚业邀项考目率推诱出箭。项裁目S白W葛O贴T分徒析一愿、铜业沃振撒城害商烟业亮街亚处梅于初别遭墅在社妖区呼前蔑端蛮，青共4栋医呈持两庭排驰分晚布蝇，净沿俯深彩惠串路废排盖开逢，岩具泪有批良筹好仆的继展抱示欲效牌果佳，彻内雷部描自裳然肌形殃成芹内惨街真，慕多廉了勒几汇分膜宁绕静博和阁风赠情撞，依中饺间旅与惜右唉侧袄为商入殿口鞋广赌场鞭。产批品皱规抓划1#楼3#楼2#楼4#楼广场广场二际、闹铺肚位圆规头划首形高式鸭：戴一捞、愤二悲层异独坏立须或籍联膏体消，2颤#、4眨#楼毫双率面兼临惑街榜；1贪#、3在#号饮楼歪南软面碧临牲内巾街浙，滤单甩个白铺躺位情面政积猜在6野0－1棚3病0平坦米柴之保间搬。三痕、紧西腊班户牙斩建傍筑姻风链格专在第商库业局街皆外欢观姓上谣表夕现讨的盆较变为畅充昏分洋，柴色产调钩以淘黄削色靠为啦主顺，每黄厕、种红滩相亿间狐，柄具齐有析浓企郁评的识欧蛾洲坊风盈情农商巷业祝街深氛季围呢。项歇目针形沾象魂定针位业映振评城器建氧筑静为劣西笔班圣牙蠢风交格五，电特吊别遇是愿商差业晨街晋将流这理一忍建觉筑纷元其素祸表骨现蜻的策更士加损充狮分炼，喷欧泽洲浩小魔镇惰异释域窝风们情低商划业泊范陷围劳尤咳为脑突岭出崇；定雁位插为信风委情缎商抵业坐街蛙，轮与垦别晋墅赶高烫端副物栽业李的谷项肤目严相弹匹降配障，秋发璃挥拆高梦端嘱住吓宅年配脏套刮商轧业踪蝶的奔作武用握；“嫂半闻里冒”哗一阴词控很炊充遥分开概汇括傍本费项终目贷商穴业缴的必规例模速及肠特蕉点耐，锡形辰象源地欣表案达坏深剑惠芹路思旁乎商没业站街线的甘长捡度娘；业垂振握城秀商扰业昂街留由勾内贤外父两姓街丧组乐成轰，怖将认其挡命钓名朝为扑“侵半向里杜街育”富更桐好暮的纯强贡调会街田的血概敞念挣，废街涌中视休压闲桥消含费乐的扯乐项趣扎。业笛振影城然风提情的商针业劝街半魄里样街释遇义项腊目接属欢性境定映位商业的三种主要类型中心区商业社区商业区域性商业正在兴起的一种新的商业物业形态，以满足片区和社区配套生活需要为目的的商业步行街，经营业态主要以餐饮、娱乐和休闲为主。是最适合社区和片区的一种商业形态。在发达国家，社区商业中心已经相当成熟。

位居城市中心，集零售、服务、办公、金融和中心商务类功能于一体的区域。

主要分布在城市的副中心地带，主要以大型连锁超市和百货公司的分店为主。其在特征上重复中心地区零售设施的模式，而且距离客户的住所更近。社乞区殃商恩业逐的相特平征1、券主腊要坚以庄商剧业配街溉、饺店圾铺侨为坛表资现贞形闻式吧；2、像规加模殊适秃中—设—为刺社被区羡或鲁片登区信服币务3、看人颂性累化—桃—更擦有嗓人贝情颂味韵，朵充徒分农体洲现氧包伴容酱、谜宽馆容榆、屯谦碍和4、您开问放敞性—布—景招观本、晒空永间火组口织涂、铜动眯线持组收织换循默环丹贯剩通丈、佣内吓外直富浑于附沟段通蓝和绸交篮流5、守休守闲抗性—斥—以育餐盈饮统娱逆乐貌休船闲收购村物痒为坚主哗要霉服胡务估功神能6、企有双凝白聚匹力—装—围蹲合圾空浑间料聚窄集珍人怪气突，脖商拜气护，盲使伯其输不捞易益分拼散拐和令分安流项篮目液属芒性佣定各位可拆以从看辅出禁本季项赚目兆是寺一冲种闻典扩型土的橡社懒区禾商惜业绳形肠态客翁户蕉群族定凤位商材业直消辣费中客撕户驱：1、踩业肯振旁城魂及惭未坏来妈周盼边末高柿档扩社燥区术业徐主2、桌部康分群横鹿岗验本犁地君原尼著叼居颗民3、絮横姥岗规制纳造会业杆老拜板丈、裹工委厂溜主4、礼在信横望岗牛投锹资国的圣港喷商浪、耳台嘉商商佣业名投冲资汉者枕：本帮项愧目辫的制铺美型至多旺为伐中吵大手型怒，葱故拔其送所汗面酒向役的愧投烈资纺者宝应奥为税具欧有禁较找强系经辽济障实棕力妙的穷人肢士挣，检结闪合角横锅岗涝片僻区擦的闲实龟际循情少况浪来相看兆，魂本无项旋目渔商蔽铺疾投倍资透客区户畜主盾要玩集榆中县市别内歪投减资近客庙、龄业阔振叫城金别柏墅守客脆户披、页附费近臂私玩营进企祸业讯主伸、签以勿及绑富质裕淡的禽本田地东人颂等妨群卧体市。功究能直定野位社说区惭商粗业叨规郑模腔验塘证惠：十维二及个锦典轻型胜社续区仆商世业聪研骨究谊（痛参绕考舅案较例邮）深倘圳腿地击区傅：锦陡绣失江蜜南哪招筝商慌海岸月丽花啄园睁万绳科拨四驴季赶花屡城蔚娃蓝辆海去岸控风撕和所日躬丽撇阳宅光张棕牲榈沿园美男丽3批6和5花焦园洁皇重御够苑既海朵滨赠广景场广蔬州各地帖区射：凤搜凰酬城做星羡河虫湾旧祈缘瑞福妈新纠邨功而能必定识位商幸业掀面草积求和卡住赖宅臭面灾积温之冤比损是喉判百定兼社阵区渔商公业偿类沟型落的项基滩本脉指校标船之絮一，楼我狮们芹可片以谱根游据驴这摆一匆比盗例迈，盛判条定毁客挨观膛存里在驶的进社输区储商犬业详的掏对声外辆性相质篮强窗弱标：类型案例住宅面积（㎡）商业面积（㎡）商业面积比例人均商业面积外向型美丽365花园180,00020,00011.11%2.54锦绣江南470,00042,0008.94%1.91海滨广场340,00020,0005.88%1.62招商海月花园520,00030,0005.77%1.08偏外向型阳光棕榈园370,00014,3003.86%0.87蔚蓝海岸550,00016,0002.91%0.87内向型万科四季花城520,0007,7001.48%0.76祈福新邨1,980,00020,0001.01%0.46风和日丽305,7492,0000.65%0.36皇御苑935,0006,0000.64%0.16星河湾1,190,0005,0000.42%0.14功滑能色定送位从统上缘瑞可宽知者：社区商业类型外向型偏外向型内向型商业面积占住宅面积的比例5％～11％2％～5％≤2％本乓项碌目瞧商守业行规弓模肥验街证舒：本罩项顺目呀一手期披商冲业毅面白积本削项原目傲一共期悟住犹宅在面见积＝1对7香,烫0盟0疾0㎡1储5虚7音,稠7仔8译0㎡＝1提0存.敏7认%本深项阴目预商眠业控面评积贸与喂住涛宅都面挪积窑之纷比葡为1辜0警.艇7％外嘉向扣型据社御区针商水业咏商黄业也面贪积接与件住傅宅晚面可积脑之秤比踏范炸围棉在5％—1邪1％商怕业棒面年积嘉与吉住薯宅炉面铲积钳之锹比护符无合凑外盐向状型发社伞区思商饿业待的周特阵征功等能旋定分位外向型社区商业特征：

交通条件好，临城市发展主要道路；

周边商业氛围较为成熟，且有市场空间及潜力；

自身社区规模较大，且周边有其他大型社区。本项目

产品性质

交通条件规划利好

市场空间商业氛围结扣合关本优项均目虾相葱关尝要展素疲分镇析因：本绣项魂目梨属当于呢外驱向鼻型族社全区祸商叛业功们能会定蠢位作惠为中社篇区长商辫业偷，鼻满窄足根本肃社轰区械居议民东的告日吹常含消嘱费动需蕉求制肯参定栋是愉其埋重合要事功踩能宽，握外柱向炎型柜社伯区罩商图业农属华于猪社弓区温商对业垄中织对淋外眨经腹营矿性青质猾最仓强港的辆类蹄别荡，忠功耻能地表鸦现艇也命会劈燕有寸自稍己箭的蜜个呢性隙化迅特催点队，训不杆难穴分矛析别，根蚁本拉的散决炼定闷性机因钻素未在鸽于业蕉态叫组稻合上例区新别。本线项窗目乔的稀功屈能秤如捞何心定柄位馋可垫从拘我嫌们腾的雷研舱究埋案爆例鬼的禾分仰析址过税程牛得荷到价解贼答。业池态纺定泊位外谣向援型虎社护区似商他业罢的投业亏态颜比苦例掀：社区商业面积（㎡）业态比例（％）超市餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲其他外向型美丽365花园16,00040.28.60.911.913.12.2023.1锦绣江南25,00008.80.727.226.39.80.816.6海滨广场18,00015.935..21.12.63.41.910.428.4招商海月花园28,000725.51.430.810.30024.9综合（平均数）21,75015.619.21.0318.113.23.53.623.3上坊表啦中胶，坝外测向崇型指社继区数商节业旬的单业柏态伏组摇合搞特爹征茶主砍要恰是超摊市炸＋寸餐婚饮建＋路服垒务好配搬套稿＋季美再容，以寺辐嘉射掀面废较浮广愧的紧餐杠饮味及闪美泽容百为爽主求。业听态扛定妄位外膛向耍型要社蜻区梢商五业热的急业爷态赖功秩能荣组葛成办：依惰据害：案忘例魔调浆研袖分炒析灶的悟结勇果商蛋家朝经繁验息积滴累实傲际荐操惜作恶经硬验外证向椒型还商映业阁的均特粉点外设向咏型掌社恭区卖商愈业埋可凳有秘两坊种晨典淋型屯类喇别业热态哨定胳位外向型社区商业业态组合类型Ⅰ：以主力店－－综合超市为经营龙头，辅以餐饮、美容及其他服务配套，主要以品牌主力店的规模效应增强辐射面，吸引人流，带动其他业态的经营如锦绣江南在第四期商业规划了规模达16,000㎡的综合超市。外向型社区商业业态组合类型Ⅱ：以社区标超＋较大规模的餐饮及美容、其他服务配套为典型业态，餐饮的指向性消费特点明显，以大规模的知名度较高的品牌餐饮吸引外部人流，这方面可有万科城供参考。业随态尖定乐位万天科震城胜业锣态绢组抱合沉：业态个数比例面积（㎡）比例超市10.8%2915.417.1%餐饮2217.5%6627.4338.8%服务配套2822.2%1916.711.2%便利店21.6%154.280.9%家居2318.3%1934.0611.3%美容86.3%1083.896.3%休闲118.7%608.823.6%服装107.9%619.643.6%电器32.4%195.041.1%其他1814.3%1016.766.0%小计126100.0%17072.02100.0%业进态葡组毕合档面烂积贺比载例闸：面积比例超市,17.10%餐饮,38.80%服务配套,11.20%便利店,0.90%家居,11.30%电器,1.10%其他,6.00%服装,3.60%休闲,3.60%美容,6.30%超市餐饮服务配套便利店家居美容休闲服装电器其他综案合同大蒜楼舱半哗地象下资层融已督规站划3卧0员0寇0平冶米踩的欠社馋区鼻标姑超寒，乐那熟么棉商宇业驰街贼的戚基妨本之业嚼态出组述合丘为密：较慕大您规帮模山的株餐此饮查及嗓美怠容叼、辟生顷活仇配世套颤及滔其煎他该列部靠分桂功今能茂定专位舌为毕：整迟体讨功居能工定冲位榴为叠：既垄能辈充波分敌满未足汽本婶社悼区闯居族民舰日译常泡生娇活减消湾费携，华又介对伟外讨部呀消愧费黑群督具钉有毒强做大砌吸艰引括力搭，谷极快具血包蓄容躲性科的咐特笨色定组兆团脚式骆商士业捆街痕，辛整票体慢功薪能郑为：超灾市菊＋云日替常诉购乱物市＋旬特惑色苦餐躺饮宰＋牺美乱容砖休垂闲业台态验定门位业抗态际规箱划在挪解智决专业辩态畏的絮分猛布决之尿前嚼，沉首也先察应概该蠢明倒确整忽体具商崭业百的朱布袭点转形疑式根斥据共我泡们伙的渡研陵究西结恨果贷，正社恋区晶商监业爆的假布壤点如可今以岂分寄为以碰下蜡四阻种原类售型：类型案例优点缺点圈地街铺型美丽365花园、锦绣江南招商海月花园、阳光棕榈园商业体量可以较大限度的扩大，展示面较长，可视性佳，较有效的吸引外部的消费者，对外性较强，在一定程度上利于商业的销售。商业规模较大，不利于业态的控制，如果出现街铺空置的情况，对社区的整体形象有较大的负面影响。入口街铺型风和日丽、万科四季花城蔚蓝海岸有利社区居民的购物消费，街铺商业价值较高。一定程度上限制了商业的规模扩大，且展示面不长，可视性不强。入口集中型星河湾、凤凰城祈福新邨、皇御苑将商业独立于住宅区，减少商业对居住的影响，同时，在一定程度商业利于商业规模的扩大，易于形成规模效应，带旺整个社区商业。商业较集中，弱化了社区商业的便利性特点，有时不方便居民的购物消费。以点带面型海滨广场商业较分散，在一定程度上方便居民的购物。商业较分散，难以形成规模效应。圈地街铺型

入口街铺型

入口集中型以点带面型业亏态妙规粗划综筑合佩研欲究手成煌果艺，箭本纹项做目寒商江业洋分候布程形贯式伙为入壳口台集抱中秧型：业泉态益规池划结孕合模项迈目之整淘体牲商忙业固布车点职，架业枣态鸽布晴局刊应得该仁遵保循盈的惰原锯则逆主斗要名有搁以杜下渗所闸列殿：总辛体搅原挺则：在背商提业左布渔点址时嗽，再尽厅量归优辩先节考刺虑落服锁务肝配汪套标类皱业校态忙的很位董置萄，恨布最点敏标港准平一绒是毕为庆了赚方插便族社援区淡及剧周币边连居典民的及消絮费赖，弓同另时谈需师考他虑添龙含头翅商鞋家怨对擦其箩它撤小竹商网家裳的留带猜动揪作絮用图；展描示谷面连良露好泉位往置斜商贷铺归，询留堤予鲁形伙象晶较载好论，逢影吨响共力观较丙大份的泊品考牌鼠商性家俘，扁提秀升阁整奇体贼商骡业您形哄象难；运律用歼发寇展躬的件眼灵光首，秘满伯足帜现烛状叫需槽求筝，封紧米贴矛规煮划公利台好割，痛把袋握秃未到来子发具展令趋捏势反，提持顶续裳经祸营易。业漠态义规模划人饱流抱动普线掩分帖析蒸：业凉态英规亩划业侵态谁规恨划航思主路前：其怪他跃商巩业赏已耍有宽自乱己失的割规视划颂，共本铺次井只隐讨服论3、4号踪蝶楼舍商猪业境部犬分3号气楼住：为叶内及街掌，妥对喜外莲昭救示启效板果碰欠阶佳斗；铺弱位胡进皇深悲相闹对4号墙楼上较跃浅封；应诊将容配宝套梯性住质藏较挺强捧的煤业哗态备规啄划拣于沈此除，哲辅辅以堤精铜品倦、缩慧服生饰谁、混形末象筒展蝇示海店呼及谁部射分世西脂餐热酒迅吧4号传楼鹿：均避临葡深誓惠胞路烫，贼对谦外邀昭棋示扇效警果涝佳酿；靠增近唯规蹦划出地魔铁叶三火号凡线挠育光马谈场究站虽出帮入捷口医；为戴过绳往赏人寨流据最运密百集狱区属域例；铺旁位伤进慰深疫相徐对3号逗楼纹较桌深骗；应册该今将风外仰向覆性扭质踪蝶较房诚强路的深业区态猜规质划筒于行此睁：餐蜓饮正、敬美晒容/足慌浴/茶旗艺业摘态仪规说划商业街目标商家类别代码名称餐饮CY真功夫、山天野山菌/KOSMO咖啡、舞鹤料理、冰冰糖水店、关东风餐馆、砂锅粥、九凤鸟、比萨、KFC、湘江老厨、肠粉王、客家菜、小肥牛火锅、四川豆花、雨化西餐厅、名典咖啡、红蚂蚁、清凉钙骨馆、成都小吃家居JJ施华云顶、穗宝、艾佳厨柜、雅兰、豪宅家私、宝特防爆膜、家的感觉、帝扬灯饰、雅安居、美舒布艺、特艺达装饰、枫叶装饰、三叶门窗公司、大鑫元、丽景装饰、富杰斯装饰、馨庭名、北新装饰、金海鹏、意德厨柜、罗兰床上用品、经典饰家、窗帘布艺美容休闲MR&XX发轩名店、自然美、汇美名店、诗蔓美容、逍遥养生堂、出发点美发、雪天使、休闲驿站、休闲街配套及其它FW&QT便利店、万店通、友华空调、电器、海尔电器、万科租赁中心、花艺画廊、四季果园、怡宝、水管家、趣味书吧、质的主张（面包）、小白兔干洗、涛影影音制作、一致药店、万泽医药、三春辉书店、博士眼镜、非靓皮具维护、一缕幽香花店、柯达冲印、邮局、园艺、屈臣氏水店、雪贝尔、顶好面包、久美书店、音像制品、福利彩票、千百度花艺、中国银行、雪丽阿姨、语言培训真丝服装、芬怡内衣、舒儿宝、尤可服饰、莎嘉服饰、Jessick女装、爱特爱服饰、深圳车港、贝蒂童装、卡通宝贝、优美世界、蒙牛乳业、蓝通王、柏斯信邦、Dolcevita雪糕、陈同春凉茶、张裕酒专卖、万盛商行、七度银饰、煌上煌、深安名茶、特百惠精品、品质生活（天工坊）、风之谷精品、雪蛤膏专买、雪菲娅、香格里拉红酒、圣骏水晶、新贵精品备剧注虹：偶此套商足家幼名避录隐为瓶部狭分区备哨选吩商射家品，究依饿实芝际迷操锤作焦再尊作篮调余整价格策略营销推广目录物业定位市场调研招商实施价捞格舞策慨略通旺过感对充横快岗离商劲业脑租彩金争及与售爬价免的蹦调喷研凝，丧结勿合远本丹项羡目裂的练实发际涨情狡况洞，乏利绪用往市练场离比嫌较灶法搭，赏估烤算前出电项苦目萄当旗前妈租袍赁顺价旧格耗和稼销欣售狱价征格充为芝：租网金一倡层软租竿金缓：5然0—6法0元/闷m2/月二付层烦租择金录：2幕5输-迟3六0元/夏㎡薯/月售殿价一愚层赖售车价盐：1井6瓜0苏0余0—1山8辈0梢0篮0元/卫㎡二煮层详售还价跑：8糕0拾0伙0—9恩0绳0吧0元/并㎡鉴乒于橡目灭前泉周针边绸商校业赴氛瞧围江尚许未效形套成呆，例故略在贸前辫期蚁租赶金拢及辅售晨价语相宣对雨较祝低损，敲主端要盒目受的唯在砖于今培愤育裳市断场葛，盼考险虑代未挽来府别覆墅氧社吼区件高铅端黎客表户浓消假费净群敌众药多听，剃地靠铁3号寄线虾六益约晃站侨口刮商吼业薪物妹业微，遇其帅价献值凳主遮要鸦在2－3年雕后否地君铁苗即戴将蚊开须通圈时直得污以匠体石现蛋，飞因姿此嗓这懒一瓦售猜价洽在叨较铸为颠合防理叉水构平纯区添间帐。价格策略营销推广目录物业定位市场调研招商实施招商方案需要明确的问题招商策略推广策略招商手段招商周期及时间节点推广思路媒体策略分阶段媒体组合招侮商蜓实民施招纸商杏实首施一痒招熄商她开脏展脂前尺应核明拍确免的寒问砍题问倒题1甘.步互行裕街宿二粥层慌的液人格流暗引学导要功叮能库欠肢缺兽，防现挥有聋通消道懒及朵楼毅梯萍不骄适页用秤于海商廉业彩；应勤对挺之小策狂：伤加确建/改蛇建问泳题2违.一也层母街扬铺音是讨否衫建摊有器烟纠道阴及筹隔市油寸池减等隆可偶供窝餐饮饮损所单用匆设套施脂；应狡对扫之慌策肠：孟明钩确艳并钞加绢建问弹题3明.步块行肚街竞车想位纹不减足冰，以且厦广愿场床绿棚化呢面膜积炼过储大糊影晋响料商抛业田功铅能曾；应痛对外之身策逐：秘缩型小耕广雄场撇绿仍化长面即积问剧题4觉.步白行萝街券虽请位肃于计深偏惠闲路宗边厉，旬但给缺避乏真传搁播坏载蛾体系；应忽对抗之连策校：榨增勤设阁广堪告加位暑及予导锅视折牌问活题5税.综哨合授大封楼兽标滑高地与毕商猪业稍街秆之极间煮的唇人禽流体互粮动垂问裂题锯；应泳对倚之房诚策源：而可架否涂加叫建鼠通权道污或渡采亭取男其堂他吩措购施抖沟马通邻两决边超人叹流促。招洲商猛策资略总叔体概思发路卖：孝以校品杂牌辉商草家药或要大狼商丑家扒增注强携巩元固孩小昼商惑家暖及酱投谊资宇者指信周心格。商吗业血街先仁行武主悲力腥店要及昨品奶牌欧商黑家扛招烛商医，摇借捞此敞增石强出小折商屯家波对浅本推项励目缴投行资沈的少信吐心矮，在黑一仓定势程子度厌上键提侨升疤商病业坊的纷价毙值缘瑞。综渴合什楼对裙超饼市耍、梅大衔型池酒虫楼冰商小家德进偿行应重乒点刚招慎商您，姻吸切引揉其腾他剂餐切饮渗商隆家赴进疯驻桐本也项目过，卧目冶前领超哭市逗招却商惩已纯经搂完磁成泽。1招映商纵手蹦段招垃商逢实消施招谱商梨实把施2招称商吗周乳期般及籍时猪间若节妄点商蜂业页项检目其营例销滑的爬原沉则讲一晚般钻是懒招灶商欺先抄行肢或反与票销淘售努同窝时扁进秩行榴，骡这走样动有布利卸于惹销亦售高和森提蒙升吉商虑业饿的肆价役值作，名基色于剪以抄上飞原世则绿，嗽本舌项触目躲招望商款周初期弊及析时疤间董节乳点延有做利忍于遗商怖业洁的薪销她售届。主踪蝶力镜店艘招郊商习：2膨0赞0茄6年1肺2月2墙3日伍－2削0赏0承7年1月3耳1日目距标导：香完思成田主汗力骑店颜及锯品繁牌奴商搬家拣招鼠商遇工床作备衰注绘：旬主君力涉商宴家成成黄功府引疾进江后脑即梁可西开柳盘袭销尘售普扰通拒商尖家惠招衣商赌：2词0赞0嗓6年1足2月2好3日宋－2火0爬0堵7年3月3均0日目寸标闷：志完弯成乌普喊通炸商颈家牛招颈商睁的8戒0％招柏商城收盟尾死：2坏0础0笼7年4月1日专－2峡0漫0辽7年6月3传0日目粗标矮：辟完包成歉项赌目辰招醋商茧进脊度阀的9速0％搏－9喷5％招耳商涉推孝广减策彩略后：此狗处奶省躬略饿，碗与糠商桶铺防销烦售芝推焦广屈一乏起译考柜虑招壮商崖实鸦施价格策略营销推广目录物业定位市场调研招商实施推广组合核心卖点现场包装营销推广时间节点物料准备营辩销名推牺广项放目脾核显心词卖笛点：深抬圳主唯城一阳双浸别秋墅钉配肆套型商给业酱街：业径振事城冲，5李4万蚕平斩米拍华毕南免首猛席t吩o修w尸n兵h岗o啊u坑s熔e大术型指高贿尚溉住征宅搬社捡区禁，学大酱山刊地讽，村中耐海虑地界产齐打表造淋的立新羽奢趋华你体疯验赔山供地徒别煤墅糊社世区顿，权高卧端译住产宅为区沿中询的愚稀深缺羞特业色代风热情皮商除业灵街梳；6败0万刊高摔收倦入俭人域群朝带膏来努强鲜劲斩消联费犬力：业婶振奇城估、例大疲山罢地遮、1纲2惩8改殖造暑、年港撕铁准公荷司狂四枝大则高阿档民地堤产疲项条目巷齐司聚颠，伍周乒边矮众艺多狡横妈岗套世殃界史级眯制污造侦业捐财弃富池人欣士唯；深宰惠钞路剥旁润地顽铁务上零盖性商休业：距粗地梳铁3号袋线历六草约移站通口手仅3瞒0米汉，霉近针距庆离辩接亭驳倒深容惠管路榨和满梧汽桐赛路统公端交活总谢站拘，缴超呼便页捷垄交静通夏，掀主别导男商轧业裹潮凳流是；2万锯平厨米话独科立蓝商轰铺拼双最街：2万幅平男米伤超殃大职规败模巷商满业爽，扮纯梯街筝铺惰、矩内紫外蓬街坡设蓝计穷，达全冬开举放爹步颠行冰街献区天，桐突典显苏休寨闲努购吓物盏风财情萝，优售势劣持势商欺家知按含照卷科丝式学性的胜业脑态蚊规坑划策进冤行子布渠局巩，蜂有递利咳于舰后虚期煤统运一乞经勾营克管郑理猴；投第资样者畏买消铺拣之心后矿很询快鞠能徐够堡收爸到盾投某资解回益报锋，羡对熊其仔具森有增较摆大笼的骆吸痛引划力灵。招父商南进过度石直睬接主影逆响协到情商去铺例的堤销旗售盼进敢度炭；招冻商般本旗身姐存巷在洗风捉险镰，潜也思给流销逢售弟带把来宪了班一称定忠的友不过可高预何见奔性翠。带挤租雀约叉销闷售蹦的钟优雹劣奸势拨分毅析营拾销霜推环广鉴坝于纷商桌业稿街旱已沙被姓一洞分平为录二剪，盆整权体妈统苹一黑经辉营峡的才可丙能盏性贿不翼存昼在泉，垒现订阶咏段衔招济商亮有一驻定弦的黄难妹度配，胃为断加扩快僵回坐收老资絮金