宁乡蓝山西岸物业发展报告278p

蓝山西岸物业发展报告谨呈：2008.01.02一、市场研判二、典型项目的突破模式三、区域客户研判四、项目本体分析五、项目突破模式七、项目定位八、项目物业发展建议2一、市场研判3供给与去化4月份1月3月6月9月12月绿地中央花园3,984382038573,8963957五街国际36873688377237573798皇庭尚品4,0543,5403,0463,13933505兆基君城：最低价：3100；最高价3759去化8套皇庭尚品：最低价2910最高价3350去化22套中央花园：最低价：3780；最高价4000去化11套星河绿洲：最低价：3252；最高价4734去化10套爱琴湾：最低价：3172；最高价3900去化10套财富金座：最低价2888最高价3470去化9套财富金座：最低价2888最高价3470去化9套公元道1号：最低价2910最高价3470去化5套华都丽景：最低价2860最高价3326去化6套颐和源：最低价2918最高价3348去化8套福临门名郡：最低价3100最高价3642去化9套紫金城：最低价3306最高价3788去化11套6新政下，开发商纷纷谨慎入市，主推120㎡中小户型第7页楼盘名称主力/面积区间（㎡）交房标准绿地中央花园区间：80-160主力：80—120毛坯凝香华都区间：57-157主力：75-132毛坯冠源·爱琴湾区间：85—145主力：92㎡—144毛坯格林春天区间：83—152主力：110—120

毛坯铂金汉宫区间：99-164主力：99-124毛坯蓝庭国际区间：52-139主力：102-122毛坯福临门名郡区间：37-159主力：90-130毛坯星河绿洲区间：114-152主力：114-120毛坯7宁乡典型楼盘一览表楼盘名称项目地址占地（M2）建面（M2）容积率物业类型建筑风格销售动态均价（元/M2）物业费（元/㎡/月）格林春天二环与新路交汇200亩31万2.0小高层/高层艺术装饰目前在认筹,拟12月开盘预计3400待定铂金汉宫文体中心旁4.4万13.8万2.7高层现代简欧目前在售1、2栋3700左右1..2星河绿洲南苑路与319国道交汇150亩45万4.5小高层/高层现代简约目前在售2#、5#栋沿江，所剩房源不多4200左右1中央花园县行政中心正对面16万40万1.8高层现代装饰在售二期16、21栋4200左右1.5一品江山文体中心东3高层欧式简约尾盘销售,酒店在售4500左右1.4凝香华都花明北路21.万47万2.4高层新古典建筑在售三期“荣域”三栋楼4100左右1.4冠源爱琴湾滨江路沿江风光带南段

12.8万45万3.0高层西班牙在售沿江3栋高层4200左右1.5蓝庭国际文体中心对面16万51万3.3小高层/高层欧式简约一期共9栋，首批推南向6栋住宅，800套已销售80%3700左右1.6翰林华府二环西与人民北路交汇39亩15万4.31高层艺术装饰目前在办卡，11月24号开盘，首批推300套房源预计3600待定富临门名郡宁乡大道北18万53万3.0多层/小高层地中海目前在售2期10—13号楼3700左右1.1中央领御二环与花明路交汇4万12.5万2.7高层现代简欧目前在售1-2号栋高层4300左右1..4盛翠豪庭花明北路西侧182亩24万2.0高层欧式简约属尾盘阶段，剩高楼层及低楼层4200左右1.4五街国际宁乡大道和金洲大道交汇20万

高层艺术装饰风格一期去年底首推三栋,约400多套4000左右1.5金色夏威夷二环南路与安康路交汇

69849

25万

2.79

高层美式建筑

目前在认筹,计划12月开盘,待定待定8二、典型项目的突破模式9五街国际：地段+户型设计

五街国际位于金洲大道与宁乡大道交汇处，有东西两个组团构成，东组团有6栋19-33层的高层住宅，西组团为2栋33层的酒店式公寓，其中1-4楼为商业裙楼。东组团西组团10项目定位：宁乡门户，国际生活港项目营销动态：该项止分三期开发，一二期为住，三期为两栋写字楼及裙楼商业组成，一期于去年底首推三栋房子400多套房源，目前所剩房源不多，项目引进深圳观澜湖大管家服务机构，明年五一交楼。特色：5米8泛会所，超高入户大堂，零分摊，超大赠送面积最高送16㎡均价：折后4000左右主力户型：110-120㎡营销/优惠策略：底价清盘（88折），再减5000元（房交会），按揭99折/一次性98折，12月底前契税减半启示/可借鉴之处：5米8超高入户大堂，N+1超大赠送127.96㎡90.83㎡11中源凝香华都：地段+产品展示

中源凝香华都位于现宁乡城区的西北,一环路与二环路之间。地块东面是学府路，南侧为新康路，西临城市主干道花明北路，北面为规划的城市二环路。项目占地315亩，建筑面积47万平方米，共2800多户。份4期开发，1,2期已经开完完毕。现正推出三期高端住宅【荣域】.

12二期四期一期三期在售项目定位：宁乡首席英伦皇家名宅项目营销动态：目前在售三期“荣域”36号等几栋房源特色：点板给合，两梯三户，最大栋距达200米，主卧270度弧形观景阳台（早期）均价：4100元左右户型：83—130㎡主力户型：101—130㎡（三房）营销/优惠策略：按揭97折、12月底前契税减半项目工程进度：前期已近交房，所推产品正在建造中媒体宣传：采用了工地围挡，道旗和户外广告牌等方式启示/可借鉴之处：两梯三户，主卧270度弧形阳台，超大赠送。13兆基君城：体验+形象包装

补充：周边区域未来影响因素研究

1：道路规划影响

2：通惠河改造影响

3：未来市场项目供应影响14金色夏威夷：体验+户型设计

项目位居玉潭新城，处于宁乡二环南路与安康路的交汇处，总建筑面积25万平米，一栋27层的公寓丶十栋高层住宅及一栋幼儿园组成，其中，住宅建筑面积156864.09平米，商业建筑面积9703.57平米，公寓建筑面积13600.1平米，幼儿园建筑面积749.96㎡，物业用房207.03平米，地下室建筑面积54661.32平米，容积率2.79，绿化率42.88%，住宅总户数1338户，公寓总户数312户，地下停车位1353个。拟售15三、项目本体分析16宁乡房地产发展现状

金洲新区玉潭新城经济开发区老城板块及滨江区新城板块根据宁乡县区域状况和目标客户群细分，将宁乡房地产市场划分为五个区域，各个片区房地产市场各有特点。本项目处于金州新区及行政新城板块交叉处，但由于项目所在区域之前房地产市场不太成熟，项目所在片区属于相对崭新的区域。17宁乡房地产发展现状

板块名称板块优势板块劣势代表项目未来发展旧城板块地段优越，关配套齐全。区域形象比较陈旧，发展空间有限。世纪阳光湘核花园区域未来发展主要以旧城改造为主。宁乡经济开发区最大的优势：景观资源。城市配套相对缺乏。东方明珠滨江新外滩大玺门等未来主要向沩水西岸以南以及东岸发展。新城板块主要依托县政府北迁，是宁乡未来的行政、经济以及文化中心，也是目前宁乡房地产发展最火热的板块。相关配套比较缺乏。水晶郦城瑞景春天绿地中央花园中源凝香华都福临门·名郡将来主要向二环线以北发展。金洲新城板块新兴板块，主要以工业发展为依托，是宁乡房地产市场未来热点开发板块。配套相对缺乏，区域市场培育有待时日碧桂园山湖城澜湾假日摩纳哥富贵世家蓝色港湾未来将发展成为区域面积达60平方公里的集工业、休闲、商贸以及居住为一体的生态新城区，未来发展前景较好。玉潭新城板块以玉潭公园为依托，是宁乡新规划的新兴板块。属于旧城改造区域，区域形象有待提升。公园道1号芙蓉盛景水木清华以玉潭公园为核心向周边2公里范围拓展。18南国水乡位于南城板块的核心位置192021四、区域客户研判22客户策略视角1：宁乡县客户整体性分析视角2：项目目标客户群体锁定视角3：基于目标客户的引导策略323宁乡县客户整体性分析：客户年龄：以30-45岁之间中青年客户群为主客户区域：以宁乡本地，及周边地州市占主要比列，其他区域客户较小，多为地缘属性客户客户置业：主要为企事业单位员工，管理人员，公务员及其他矿业私营业主为主；置业次数：以以次置业为主，部分二次置业人群购买因素排序：区域>景观>居住品质购买目的：以自住购买为主，辅以少量的投资人群24宁乡目前几个主要在售高层楼盘成交客户特征如下:1.成交客户的职业2.客户来源区域3.客户购买因素4、客户需求户型中源·凝香花都首次置业自住为购买主需求，客户主要以地缘性客户为主，基本需求面积为三房。25绿地中央花园从数据来看，更多的客户是看中了开发商的品牌效应，以及项目的未来升值潜力。而开发的品牌说明一个项目的开发实力。26宁乡目前几个主要在售别墅楼盘客户特征（本案竞争对手）:澜湾1、宁乡客户占到总购买者的50%，，35%为长沙客户人群，外地投资客户占一定比列2、人脉、关系网络在宁乡;3、大部分人自有居住物业；4、离不开生活多年的老地方。希望方便舒适居住环境追求纯高尚社区、项目高端形象，追求、超越是他们的生活常态山湖城1、在宁乡生活多年，有较高学历丰富生活背景；2、人脉、关系网络在长沙；政府，企业、县市人群占到大部分希望有相对纯粹的生活圈子，看重邻居素质；置业主要考虑既方便工作，又保持一定距离典型的自我超越型圈层，对一切事物具备超越信念公园道1号水木天城中博富贵世家1、宁乡本地客户占到总购买者的80%，，20%为地州市客户人群，2、人脉、关系网络在宁乡;3、市场型客户占较大比列；4、公务员，企业事业单位人群；对美好生活的向往始终是他们的梦想，但房子是基础，超越现在是他们努力在做的事27竞争项目客户总结：从客户来源区域来看：区域内客户约占到70%的比例，区域外及市核心区域客户约占到15%的比例，15%左右为省内其他地州市及省外客户。从购房目的来看：绝大部分客户购买第一动机为享受生活品质，品质好，配套齐全、社区氛围好，自住客户占绝大多数。投资客比较小。从置业次数来看：大部分客户为多次置业客户首，主要品质，环境，档次我们需要细分客户市场，采取多渠道的营销策略，最大可能的解决客户。28核心客户群重点客户群拓展客户群偶得客户群工作/现居住10-20分钟车程内的居民区域内部分原居民（白马市场原居民，属于改善型客户）本区域内企事业单位，如电力系统(由于考虑就近居住，愿意选择本区域，但主要集中于有隐性收入的改善型需求和买不到单位福利房的职员）周边卖场经营者、包括本案商业经营者（白马市场的各种经营者）医生、老师、私人企业主、公务员县城中心稳定收入的中高层管理人员政府机关公务员宁乡周边乡镇富裕阶层各大型企业派驻外地的管理人员拆迁客户回乡置业客户各类市场流动经营者宁乡周边如益阳等客户长沙客户及其余客户本案客户整体定位：项目的客户是需求各面积段产品的“各阶层”高端客户，目标客户锁定如下：29抢占高点建立壁垒竞争差异化——立足本区域，拓宽客户层面的强势营销策略板块间竞争：重新定义板块价值，形成差异化竞争策略区域内竞争：以大盘规模气势，形成区域领导者竞争策略未来大盘竞争：以新的生活方式进行强势牵引，形成市场热点与话题相对陌生区域项目强势牵引营销案例研究——关键词：城市近郊/相对陌生区域/区域外强势牵引强势牵引略策30客户策略锁定圈层客户争夺对手客户客户差异化进行有效的差异化客户定位搭便车策略：同品类物业如尚峰尚水、澜湾的客户就是我们的客户，区域大品牌项目如绿地中央花园客户也是我们的客户特定圈层客户：以玉潭及白马市场客户为基础，围绕开展针对性锁定电力系统/周边公务员客户：主动出击，占位营销：扼守桥口/区域要塞的广告牌营销/分展场/其他针对性的区域广告投放和其他推广高形象客户牵引：产品趋使型客户/养老型客户生活方式强势牵引完美现场体验，价值感受（配套优先告知，消除疑虑）/突出产品特色/生活方式全新体验扩大客户范围311、我们的客户在哪？分析“澜湾国际”和“碧桂园山湖城”的客户群体80%来源于长沙，在天然条件，和小区环境远远优越于他们，只是比他们离长沙远那么一点，同时价格要优越很多的项目，他们肯定愿意来。由别墅带动电梯房销售。宁乡人名愿意花高价买品质大盘，环境大盘如“绿地中央花园”甚至“假日摩纳哥”那么远几公里，定位，品质，环境远高于所有项目的山上豪宅他们会选择吗？我们的客户在哪？答案是宁乡长沙322、项目该如何定位我们面对的问题怎样让我们的目标客户关注并认可本案？怎样与“澜湾国际”、“碧桂园山湖城”相比较体现产品的性价比？怎样与“绿地·中央花园”、“蓝色港湾”相比较体现产品的性价比？分析后的答案项目“得天独厚”独一无二”的自然环境和小区环境项目与区域内产品的合理定价332、项目该如何定位长沙最生态山水大宅

目标客户群已明确，目标客户群选择本项目的理由也已找到答案，因为答案我们找到项目的准确定位：结论:我们完全可以做到2800亩金洲湖，1.838公顷金洲湖湿地公园，200亩船形山公园34宁乡房地产发展现状——主力客群以县城为主、周边乡镇为辅；客户职业多为老师、公务员、事业单位及私营业主，年龄集中在30-40岁左右，自住为主、投资为辅。项目名称客户构成水晶郦城区域：城区70%，乡镇25%，外地返乡客5%。年龄：35-50岁60%，35岁以下30%，25岁以下10%置业目的：自住70%，投资自住20%，按资10%中源凝香华都学校老师、政府公务员、附近单位、个体商户、周边乡镇客户新外滩政府机关公务员、周边单位、教师、周边乡镇客户东方明珠公务员、私营企业主、周边单位管理人员、周边乡镇客户、个体户中央花园三一等企业职工，老师公务员已经周边个体经营者已经部分外地购房者，购房主要为自主。瑞景春天附近的居民和拆迁户占70%以上；乡镇客户占15%；返乡客户及外地客户占15%。蓝庭国际城项目首次置业者所占比例90%以上，年龄层次在25-30岁之间的占有较大比例，客户主要来自周边单位职员以及项目周边个体经营者，投资客户较少。财富广场项目投资可以占40%左右，其次是自住型，客户都为附近医院职工以及周边个体经营者，年龄为30-45之间。富贵世家项目周边居民，公务员、政府职员、投资者。项目投资客占一定的比例，其次是自住型户。假日摩纳哥周边客户，三一、加加酱油等企业职员，公务员。玉龙国际三一等企业职工，老师、公务员、周边个体经营者以及部分外地购房者，购房主要为自住。35四、项目的突破模式36项目突破模式：产品设计+地段37道路现状及未来变化——长安街进入性123123长富宫东路赛特南路项目北部道路自项目北侧进入的路径需依赖北侧民房的改造，但自长安街进入路径较长，且沿路形象较差，昭示性与形象较差38道路现状及未来变化——高法东路进入性高法东路地段的拆迁工作已经完成，道路的两头入口处已经修好，预计09年前能够实现通车。123123高法北路现状高法东路现状高法东路入口现状39道路规划影响因素结论在2009年项目可以由三个方向进入，但都是区域内部交通的疏导；临街面仅有通惠河北路，主要的展示面在项目南侧；进入便利性：通惠河北路〉东二环〉长安街；未来将可以由三个方向进入，但通惠河北路仍将是主要通行道路。40区域研究补充：

周边区域未来影响因素研究补充：周边区域未来影响因素研究

1：道路规划影响

未来可以由三个方向进入，但通惠河北路仍将是主要通行道路。2：通惠河改造影响

3：未来市场项目供应影响41通惠河现状项目所处位置南向为高架桥，对河景形成一定遮挡；路南侧距河岸有一定距离，目前为绿地和部分民房；目前河岸未经改造，无可利用景观资源。项目低层无法观赏通惠河，在10层以上单位才能看到较完整的河景，河景利用度低。42通惠河南侧通惠河南侧为北京站进出铁路，承担京山、京秦、京沪、京承、京原、京包线旅客运输任务，并有开往平壤、乌兰巴托、莫斯科的国际和国际联运旅客列车。由于铁路近期不会改变，通惠河南部暂时无大规模改造可能。北京站项目对岸暂无大规模改造可能。43通惠河改造：2008年水质还清2005年通惠河下游的截污管线工程开工建设，在定福庄地区再建一个日处理能力为4万吨的污水处理厂，到2006年或2007年定福庄污水处理厂建成投用后，通惠河水系城区段将全面还清。到2008年，北京市规划范围内的14座污水处理厂将全部建成，北京四大水系的通惠河、坝河、清河、凉水河流域将彻底还清，北京城市污水处理率达到90％以上，回用率50％以上。平均1年竣工1座污水处理厂，每年完成配套管线工程近100公里，14座城市污水处理厂和9座中水处理厂均在2008年前建成———北京水系的还清步伐已经成为“世界速度”。44通惠河改造：双井段4万平米绿地建设CBD东南侧的通惠河南岸双井段，位于东三环东侧、东郊花卉批发市场西侧，占地面积4万余平方米，属现状“城中村”，目前还是一片低矮的平房，环境脏乱，除了一些小企业和本地居民，在此租房住的外来务工人员也很多。根据朝阳区对通惠河改造计划，2007年底左右，这片垃圾遍地、污水横流的“城中村”将被一块面积达4万余平方米的城市大绿地取代。45通惠河改造：四惠东段文化景观区总建筑面积20余万平米，分四汇一店，即国食汇、酒吧汇、娱乐汇、艺术汇以及一座五星级酒店，其中国食汇6万平方米、酒吧汇3万平米、娱乐汇4万平方面、艺术汇5万平米，五星级酒店4万平方米。一条以八大菜系、京味菜、功夫菜为主的餐饮文化街贯穿东西。规划中的仓储西路是一条市政道路，从南部的百子湾地区一路向北，穿越京秦铁路、通惠河，连接京通快速路。46通惠河改造：三间房段文化动漫创意产业基地动漫基地建设以天泰传媒动漫基地为核心，以天泰传媒大厦、国际传媒酒店公寓、天泰传媒商业中心、浪漫传媒甲板等一系列文化传媒项目为依托，形成产业园区。三间房南区文化产业可用资源情况:总建筑面积30.0万平米目前可投入使用的面积2.4万平米正在建设即将可投入使用的面积3.3万平米招商引资项目13.0万平米已经进驻的文化产业项目8.5万平米拟建规划项目2.0万多平米47通惠河改造的影响通惠河改造对本项目的影响主要为一定的景观环境价值提升、通惠河整体形象认知提高，直接价值提升较小。48区域研究补充：

周边区域未来影响因素研究补充：周边区域未来影响因素研究

1：道路规划影响

未来可以由三个方向进入，但通惠河北路仍将是主要通行道路。2：通惠河改造影响

通惠河改造对本项目的影响主要为一定的景观环境价值提升、通惠河整体形象认知提高，直接价值提升较小。

3：未来市场项目供应影响49周边项目：中信建国门东长安街金宝街东二环公园检察院华润三峡雅安空地社科贡院宏通住研出版雅宝长安建国国际饭店旅游局朝阳南小街回迁居住区朝阳门南小街位置建国门桥西北\华润大厦西侧\公元6号北侧总用地面积16709.98平方米总建筑面积152306.31平方米其中地上建筑面积112595.57平方米公寓建筑面积100995.37平方米配套公建11600.2平方米地下建筑面积39710.74平方米容积率6.738绿化率31.34%控制高度70米预计将于本项目之后上市50周边项目：顺驰建国门内项目项目名：东城区外交部街13号院危改项目地址：东长安街以北300米处建国门内小街，东邻国际饭店、西邻协和医院、北邻中国海关信息中心，南邻交通部。土地性质：住宅及配套，住宅70年，配套40年。规划指标：基地面积：12337平米容积率：3总建筑面积：58963.07平米地上建筑面积：31963.07平米地下建筑面积：27000平米（商场2层，车库2层）建筑高度：21.5米绿化率：20%停车数：500辆已取得批文：国有土地使用证/土地出让合同/建设用地批准书/建设用地规划许可证/规划要点/商品房建设规划/拆迁许可证项目预计奥运后拆迁，由于拆迁量及拆迁难度较大，预计拆迁需一年以上时间，项目上市时间在2010年后。51周边项目：复地建国门内项目地址：建国门西南角明城墙遗址项目情况：旧楼改造，楼体已完工物业类型：酒店式公寓上市时间：有可能在2008年底上市52周边项目：长期存在一定的竞争未来市场仍有一定的项目供应，部分项目因为上市时间影响不会构成直面竞争，但仍有部分项目可能会产生区域内竞争，我们要通过合理的定位取得在竞争中的领先。顺驰项目2010年上市中信项目2010年上市友谊商场项目信息暂缺天鸿项目信息暂缺本项目53区域研究补充：

周边区域未来影响因素研究补充：周边区域未来影响因素研究

1：道路规划影响

未来可以由三个方向进入，但通惠河北路仍将是主要通行道路。2：通惠河改造影响

通惠河改造对本项目的影响主要为一定的景观环境价值提升、通惠河整体形象认知提高，直接价值提升较小。

3：未来市场项目供应影响未来市场仍有一定的项目供应，其中部分项目可能会产生直面竞争54前阶段结论回顾：

未来趋势规律研究4：此类城市插建项目成功开发的关键要素高端小户型公寓为主；

多种物业类型混合搭配提高投资价值；

注重公共空间带来的生活品质提高；

精装修成为便利居住的必要条件；

强调优质服务的价值。5：世联对未来城市核心物业发展趋势的N个定见小户型成为主流；精装修成为必须；城市公共空间成为项目品质提升的重点。55前阶段结论回顾：

高端客户特征6：市场变化中的高端客户特征与消费行为模式研究客户阶层：迷恋CBD城市核心阶层+向往CBD上中产阶层

客户定位：商务型+生活圈56本项目定位思考1：顶级公寓可行性？57世联对全国乃至世界范围内顶级豪宅案例进行研究，总结出顶级豪宅的4条核心驱动力文化人文生活模式资源私享产品体系核心驱动力代表案例：青岛东海路9号深圳星河丹堤杭州金色海岸深圳红树西岸上海华府天地杭州西湖8号公馆深圳中信红树湾深圳波托菲诺香港贝沙湾深圳万科十七英里新加坡吉宝湾香港凯旋门美国BrickellKey美国Williamisland……58青岛东海路9号

——瞰海科幻大宅青岛市中心区繁华地段，邻近市政府，可观海景。占地约10100平方米，总建面95368平方米，容积率8.95目前售价：均价28000元/平2栋50层塔楼及2层裙楼组成户型面积：以三房170—270平米为主，其中顶层为623的复式公寓59青岛东海路9号

——瞰海科幻大宅资源私享文化人文背山面海：北靠湛山、南邻浮山湾，海景一览无遗观礼奥运：距海岸线及2008年奥运会水上运动场约二百米生活模式瞰海科技大宅：臻品海景公寓，科技幻想生活，极致居住需求60青岛东海路9号

——瞰海科幻大宅产品体系建筑设计：两座50层的塔楼及两层裙楼，建筑总高度198米，住宅实际高度153米，山东最高的住宅楼；“帆”形外观，为“帆船之都”塑造了一座颇具代表性的地标性建筑；大面宽的玻璃幕墙，简洁大气的公建化外立面。设备设施：提出科技筑家8大系统，包括中央空调、地热供暖、Low-E玻璃、24小时热水、隔音降噪、客户识别安防、防火喷淋、燃气报警、场景预设、无线网络等具体措施。精装修：参考喜来登酒店的标准进行装修。61西湖8号公馆

——王侯之地私人行宫物业地址：与西湖的直线距离仅200米，东与吴山隔街相望，北临千年文化名街河坊街，出门即是繁华市中心；占地面积:5980平方米总建筑面积:13604平方米建筑类型：两幢5层加局部跃层多层,58套主力户型：130平方米平层和220平方米跃层销售价格：5万元/平方米起价西湖8号62西湖8号公馆

——王侯之地私人行宫西湖8号公馆资源私享文化人文吴山西湖，老街古镇：距离西湖约200米，东临望吴山，北望则是千年历史文化名街河坊街生活模式王侯之地，私人行宫：在1000多年前就已经是南宋帝王的御花园，拥湖而居，东望吴山，北临名街，真正大隐于市。西湖绝版：与西湖的直线距离约200米，是紧临西湖的最后一块住宅用地，东与吴山隔街相望，北临繁华而有古韵的河坊街63西湖8号公馆

——王侯之地私人行宫产品体系建筑设计：五大国际知名设计师：朱远航、意大利Ricardo；五合国际卢求、德国M.Diem；香港梁景华等江南风格：西湖8号公馆将灰色系作为建筑外观色彩基调，既将青砖黛瓦等各种元素充分融入，又将现代轻钢结构与玻璃面、灰墙砖组合运用；整体设计体现了江南园林建筑“瘦、透、露”的神韵，整个楼盘精致灵动、雍容典雅。设备设施：节能技术：置换式新风系统、中央真空吸尘系统、外遮阳、高效节能门窗、浮筑楼板、后排水系统等七大节能技术智能科技：包括智能安防和智能家居两大系统。电梯：180度取景智能专属的景观电梯物业服务：推行管家式服务，为业主配备了管家，并为每十户配备一个私人保健医生，随时为业主的健康问题作出检查和诊治等。64上海华府天地

——在这里感受上海的一切位于上海最繁华的淮海路商圈，正对上海历史文化和现代生活形态代表的新天地，“代表上海过去100年及未来100年”。占地:14651平方米总建面:70000平方米5幢小高层，9000平方米商业面积，户型260平方米-700平方米，主力房型为300平米三房，450平米的四房65000元/平方米-90000元/平方米65上海华府天地

——在这里感受上海的一切资源私享文化人文融合传统与现代：新天地的石库门建筑群外表保留了当年的砖墙、屋瓦，而每座建筑的内部，则按照二十一世纪现代都市人的生活方式度身订做；生活模式海派文化、国际魅力：上海的高端人群和外籍人士的集聚地，沪上的富豪特区。与上海的新地标——新天地仅10米之隔，融合的国际水平的餐饮、购物等功能的时尚休闲商业街；66上海华府天地

——在这里感受上海的一切产品体系建筑设计：每层一户的奢侈尺度户型；石材外立面金碧辉煌，奢华感强烈；公共空间：楼宇首层有六个大堂。一个主出入口大堂为五星酒店式大堂，九米挑高，约150平方米。另外五个为每栋楼的专用大堂。每个大堂面积不小于100平方米，局部两层挑空；尊贵的落客大道，宫廷式主入大门；下沉式地下会所设置专属健身房、棋牌室、KTV影视厅、儿童游乐室、桑拿淋浴室、咖啡吧等等景观艺术长廊将五楼栋通透连接；名贵植栽的空中花园……67上海华府天地

——在这里感受上海的一切产品体系设备设施：五大中央系统；智能家居安防；厨卫一线品牌；精装修：奢华的新古典主义风格内部装修，装修标准4000元/平物业服务：戴德梁行68北京柏悦居/柏悦府

——王者必居天下中地处CBD核心建筑面积：5.6万平米占地面积：3.13万平米容积率：8，63层项目裙楼的-1-3层为顶级奢侈品商业，建筑面积约5万平米，4层为会员制俱乐部、5层为健身中心和屋顶花园平台，对外经营柏悦府（楼王）价值标杆柏悦居户型面积：400-1600平米共1.741万平米，28套客房一居室：面积为132/134/138平米二居室：面积为240-242平米共3.9212万平米，216套35-58层3.4米；50～58层3.8米层高3.4米；净高3.0米毛坯房，按客户要求度身定做与酒店统一标准精装修，赠送家俱和家庭电器，8000元/平米标准69北京柏悦居/柏悦府

——王者必居天下中资源私享文化人文中国灯笼点亮CBD：“中国灯笼”不仅是北京银泰中心建筑文化的凝练体现、皇城文化建筑的鲜明象征，亦无声地传递出银泰所内蕴的服务与品质。生活模式王者必居天下中：CBD核心绝版位置，城市的心脏，傲视一个城市的高度，居住在城市最中央、最顶端的生活。CBD核心、国贸桥“金十字”西南一隅，国贸对面；与柏悦酒店客房及顶层大堂共享建筑；70北京柏悦居/柏悦府

——王者必居天下中产品体系精装修：与酒店统一标准精装修，赠送家俱和家庭电器，8000元/平米标准物业服务：柏悦酒店提供酒店式物业服务建筑设计：标高249.9米，长安街制高点奢侈尺度户型整体式玻璃石材组合式铝合金幕墙公共空间：RemediosSiembiedaInc.首席设计师PeterRemedios先生设计共享柏悦酒店顶层空中大堂裙楼的-1-3层为顶级奢侈品商业71供电双路供电，同时设后备发电机可分户控制

供水提供自来水、中水和热水；提供软化水；24小时热水供应空调采用四管制风机盘管和集中处理新风的最先进中央空调系统，各户均设有相对独立的新风系统，公寓内各区域的风量和温度都可单独控制电梯酒店、商场、柏悦居、柏悦府均分别设置单独客梯；柏悦居配置3部客梯，柏悦府配置2部客梯，为进口OTIS高级品牌电梯；柏悦居梯速为3.5米/秒，载重1350千克；柏悦府梯速为6米/秒，载重1350千克安防公寓安全防卫系统纳入大厦综合安全防卫系统统一管理。保安在公寓大堂用内线电话通报业主访客来访，业主也可以通过有线电视看到大堂访客的情况；公寓各楼层均有保安监控摄像头监视。业主可以使用“一卡通”进入公寓和停车场。提供24小时巡更服务商场和酒店与公寓区进行分别管理，设有独立的大堂、门厅和电梯。公寓设置单向开启门，公寓住户能方便地进入商业区。每隔十数层设一层避难层。产品体系设备设施：双路供电；中水、软化水、24小时热水；高速客梯；商住分别管理与一卡通系统北京柏悦居/柏悦府

——王者必居天下中72顶级豪宅4种核心驱动及适用性总结类型内容适用性产品体系建筑设计造型独特、高度领先的建筑外形设计豪华舒适的户型内部空间建筑形式、用地、高度等不受限制市场对高层物业接受度高设备设施及精装修智能化、节能、恒温恒湿、水系统、新风系统等高标准，体现项目品质及风格气质的装修客户追求效率客户年轻化、国际化、时尚化公共空间提升项目档次、形象的公共空间项目用地性质、规模没有限制具备引入顶级商业的氛围物业服务高品质、体现项目特色的服务周边或项目内部具有高端酒店等资源文化人文将项目具有的人文精神进行现代演绎及升华拥有唯一的、不可复制的人文资源生活模式通过资源的整合及挖掘，诠释一种全新的生活方式资源及居住氛围具备挖掘潜力资源私享将稀缺的、极致的资源独享化，少数人占有多数人资源资源顶级、稀缺通过系统的措施实现资源独享73针对我们项目的适用性分析类型适用性本项目产品体系建筑设计建筑形式、用地、高度等不受限制市场对高层物业接受度高高度有一定优势设备设施及精装修客户追求效率客户年轻化、国际化、时尚化目标客户符合公共空间项目用地性质、规模没有限制具备引入顶级商业的氛围用地规模有一定限制周边氛围不够成熟物业服务周边或项目内部具有高端酒店等资源可后天打造文化人文拥有唯一的、不可复制的人文资源建国门区域具备一定的历史人文资源但目前无突出价值。生活模式资源及居住氛围具备挖掘潜力资源与氛围属“中产”，不够强势资源私享资源顶级、稀缺通过系统的措施实现资源独享通惠河、高法、赛特等城市资源不够顶级和稀缺由于资源方面的限制，本项目不具备打造顶级豪宅的条件74本项目定位思考2：核心区域其他高端公寓的案例借鉴1：顶级公寓可行性？由于资源方面的限制，本项目不具备打造顶级豪宅的条件75物业类别公寓建筑类别塔楼装修状况精装修物业地址朝阳区东三环北路23号均价50000元/平方米物业费18元/平方米·月开发商北京香江兴利房地产开发有限公司开盘时间2007-08-18入住时间2008-12容积率7绿化率35%交通状况财富中心周边区域路网密布，三环路与首都机场高速公路、建国路与京通快速路连接，地铁复八线的加入更是形成了较为完整的交通体系。周边配套周边商务设施林立，汇集了大批商务写字楼和星级酒店，吸引了众多国内外知名企业入驻，集中的使馆区更是体现了“国际窗口”独特的优越处。财富中心与周边众多大型购物中心及特色娱乐休闲场所共同打造国际化生活社区。御金台76建筑设计199米，北京最高纯居住公寓（７０年产权）；110平米一居（３２、３３层共８套，已售罄）、140平米两居（开盘售罄）、300平米三居、400平米四居。270度转角户型，销售情况良好。设备设施5部美国OTIS高速电梯，梯速达6米/秒，为市场中公寓的最高梯速，轿门处人性化地安装了光幕感应式安全保护系统，56层以上的幕墙采用中空LOW-E玻璃并且中空层填充氩气，可视对讲，消防报警及紧急广播系统，楼宇自控系统，三表远传，自动喷洒系统，中水系统精装修梁志天的梁氏公司设计，现代、简洁风格公共空间集国际甲级写字楼、高级公寓、酒店式公寓、涉外酒店、购物娱乐于一体，并拥有近万平方米的中心广场。Millennium(千禧)是新加坡千禧国尊酒店集团旗下的豪华五星级酒店品牌，近5万平方米的商业配套创造出一个集时尚购物、餐饮娱乐、生活休闲于一体的商业中心；物业服务仲量联行+达文物业提供物业服务千禧酒店提供酒店式服务御金台77御金台

建筑外观内部空间精装修设备设施建筑设计精装修及设备设施物业服务公共空间会所配套园林建筑内部物业公司服务标准特色服务199米，北京最高纯居住公寓转角式户型，提高居住感受，有一定创新千禧酒店、5万平方米的商业配套梁志天的梁氏公司设计，现代、简洁风格仲量联行+达文物业+千禧酒店78瑞士公寓瑞士公寓79从户型设计上看，本项目一居面积为72-95平米，所占比例最大，约为73%，两居面积为120-128平米，约占22%，三居最少；主力户型总价集中在275-360万；本项目提供给客户的是最大限度的豪华舒适格局。瑞士公寓建筑设计一居建筑面积：86-88平米套内面积：64-65平米开放式餐厨空间四件式卫浴空间，干湿分离独立步入式衣帽间分区合理，动静分离80亚洲第一大酒店服务集团锦江集团为本项目提供物业服务，为本项目的豪宅地位奠定了基础。五星级专业标准服务：1、保安、消防对客服务2、工程维修对客服务3、保洁对客服务4、财务对客服务5、客服对客服务私属贴心管家服务：1、24小时服务热线2、首问责任制服务3、一站式服务4、24小时叫醒服务5、24小时留言服务自选有偿服务：1、家庭餐饮服务2、私人聚会服务3、儿童看护服务4、家庭保健服务5、家庭美化服务6、接机送机服务7、报刊订购服务8、保险箱服务9、调酒师服务10、送餐服务11、会议服务12、订车服务13、洗车服务14、订花服务15、商务服务16、接送子女上下学服务17、代租花木18、代购、代办服务19、代业主办理入住和退租服务20、定期房屋维修保养服务21、为业主提供市场信息与租务建议22、协助业主草拟合同条款23、协助业主办理租赁登记24、联系、推荐家教、家庭厨师25、联系、推荐美容美发师上门服务26、联系、推荐全科医生、护士27、联系、推荐洗衣服务28、联系、推荐保姆、私人保镖29、联系、推荐司机服务30、联系、推荐装修服务31、联系、推荐购置家具服务32、空置房屋管理33、紧急支援服务瑞士公寓物业服务81台湾著名设计师邱德光打造新古典主义风格的样板间，体现了时尚、舒适、私密，具有很高的品质感、圈层感。售楼处外观设计风格与项目名称相统一，设计含而不漏，符合上流圈层私密，不张扬的需求;瑞士公寓精装修82瑞士公寓建筑外观内部空间精装修设备设施建筑设计精装修及设备设施物业服务公共空间会所配套园林建筑内部物业公司服务标准特色服务舒适尺度户型台湾著名设计师邱德光打造，新古典主义风格的样板间，卫生间四件套等体现品质感锦江酒店提供服务包含租赁及代管等丰富的可选服务83世界城84从户型设计上看，本项目以55-60平米的零居位主力户型，约占83%；本项目主力户型总价集中在200-215万；本项目与瑞士公寓提供给客户一居两房朝南，南向面宽分别为3.6米。一居建筑面积：86-88平米套内面积：62-64平米步入式衣帽间三件套卫生间开放式厨房空间世界城建筑设计85提供服务：1、2对1私人管家服务2、24小时1对1全方位服务3、专属英语服务4、全方位资产管理服务（提供包括资产日常管理、租务管理、产权过户、财务管理在内的全方位资产管理服务）高端物业服务品质，私属尊崇服务。世界城物业服务86新古典主义风格样板间，体现了时尚、舒适、私密、品质感。世界城精装修87世界城建筑外观内部空间精装修设备设施建筑设计精装修及设备设施物业服务公共空间会所配套园林建筑内部物业公司服务标准特色服务与世贸天阶融为一体的商业配套专属英语服务、资产管理服务2对1私人管家服务88规模11万位置朝阳建华南路永安南里容积率6绿化率31%总户数2栋楼883户建筑形式塔楼精装标准3000入市时间2006.06成交均价18131是否在售在售物管第一太平洋戴维斯不高于7元配套一至三层为底商，一层为酒店式大堂，无会所开发商北京韩建集团长安驿失败案例896层商业用房24层公寓B24层公寓A下沉广场长安街建华南路通惠河北路赛特建筑设计建筑形体不突出，外立面缺乏品质感4梯22户，44平米的主力户型，难以满足高端客户居住及投资需求公共空间项目展示缺乏社区感在项目周边缺乏合适档次配套的情况下，没有提供会所，商业定位不清晰，没有提供满足业主需求的高端配套。精装修3000元/平米的装修标准，但品质感远低于周边其他项目物业服务仲量联行提供服务，并提供租赁服务长安驿失败案例90长安驿建筑外观内部空间精装修设备设施建筑设计精装修及设备设施物业服务公共空间会所配套园林建筑内部物业公司服务标准特色服务仲量联行为投资业主提供租赁相关服务91案例总结：成功项目在产品体系打造上各有千秋，关键点的塑造决定项目的价值最大化。主要空间收纳空间洗浴空间弹性空间建筑外观内部空间精装修设备设施建筑设计精装修及设备设施物业服务公共空间会所配套园林建筑内部物业公司服务标准特色服务厨卫拎包入住部分主要空间门窗卧室客厅空调新风系统节能生活水系统智能化恒温恒湿会所配套大堂走廊及电梯会所汽车大堂入户大堂、汽车大堂、会所硬件服务设施前厅软件服务礼宾服务餐饮服务酒店式管家服务金钥匙服务商务服务全方位资产管理服务92北京高端市场发展阶段：目前已经逐渐进入体系取胜的阶段第一阶段大第二阶段外豪第三阶段富人区第四阶段私享产品核心特征“大”；“低密度”资源依附金砖堆砌；符号营造；空间改变，空中别墅“体验点”打造立足于“产品氛围”、“服务”；注重设计感；注重享受性；注重专属化；产品价值诉求点大面子身份、体验、品质卓越、专属、创新、艺术顶级形象特征“别墅”物业类型为顶级形象；镶金带银，强调富贵符号；强调生活方式与点式的新体验软硬件结合，产品体系出众立足于产品硬件立足于产品软件立足于产品软硬相结合营销特征张扬外显，宣传产品的用材和资源的占有宣扬某种生活带来的身份和体验低调奢华，强调圈内影响市场价格市场比较法定价价格与普通住宅价格比约为1.3：1前期市场比较法定价，后期稀缺性自我定价；价格比1.3：1跳至2-4：1稀缺性自我定价；价格比2-4：1代表项目丽京花园贡院六号财富公馆和乔丽晶当代MOMA柏悦府、SOHO北京公馆、瑞士公寓注：由于第一阶段与第二阶段产品没有太大变革，并为初级阶段堆砌阶段亮点阶段体系阶段93本项目定位方向：

城市核心区领先精品服务式公寓全面建立高端公寓标准，重塑核心价值体系未来的竞争将是体系的竞争，取胜的关键不在于产品一点的突破，而是整个体系的领先，为了保证项目的成功，我们要打造整个体系领先市场的项目，从而实现项目的绝对领先。94本项目产品打造方向：

未来产品体系四大领先标准基于市场研究、客户导向下，建筑设计设备设施及精装修物业服务公共空间213495设备设施及精装修物业服务公共空间234建筑设计1建筑外观内部空间1296公建化立面，体现国际化、时尚简洁、稳重大气、具有设计感及中国元素的运用。

外立面设计建议97建筑大的尺度感带来对外的视觉冲击综合体建筑大的尺度感高度感体量感虽然本项目体量不是很大，但合理的规划与设计，将会使得本项目成为所在区域的标杆型物业，带来较强的视觉冲击。98外立面从世界顶级公寓看项目立面的设计方向新加坡Reflections特朗普塔2006,NewYork,40Bond国外顶级公寓立面充满了时尚及艺术感，一般通过通体的玻璃与石材相结合的手法表现建筑简洁却不失大气的艺术气质。99从北京顶级公寓看项目立面的设计方向艺术、欧式与现代结合整個建築設計是現代的，華貴而尊榮。與從外立面來說，建築的身體是現代的，線條簡單、清晰、摩登。頂部的設計靈感來源於歐洲古典的Gothic風格，將線條上拉，垂直，將現代與古典融合，中西合璧，沉稳、内敛后现代东方主义，Naga上院的外立面共有黑、白、灰三色。主要由黑色干挂意大利新生石材，灰色德国旭格窗、落地玻璃幕和白色窗框、白色阳台栏杆组成。体现优雅、时尚。石材的黑色与幕墙相互映衬，其间点缀不规则白色外凸窗框，体现扎实、沉稳却不笨重。棕榈泉国际公寓上院关键词：国际化、中西合璧外立面100艺术、时尚、中国元素设计理念是以昆仑山脉为基础,利用不规则的实体幕墙和玻璃幕墙,营造了高山峡谷的意境,利用不规则的几何形状和黑色粗糙石材与轻盈光滑镜面玻璃的巨大反差,强烈而震撼的艺术效果。

艺术、简约、中国元素融汇古今。贯通中西、和谐成壁柏悦居昆仑公寓现代，简约、中国元素晚期现代主义，德国长窗，红铜窗框，popmoma立面灵感来自于“金壁辉煌”中国传统画。关键词：时尚、简约、运用中国元素万国城moma从北京顶级公寓看项目立面的设计方向外立面101设备设施及精装修物业服务公共空间234建筑设计1建筑外观内部空间12102户型配比确定核心问题1、主力户型作大户型还是小户型？2、大户型的比例如何确定？3、小户型的面积做到多大可以保证舒适度？103市场案例瑞士公寓面积（平米）所占比例合计一居725.5%0.7258222.5%8617.0%895.5%915.5%9411.0%955.5%两居1205.5%0.221215.5%1255.5%1285.5%三居1455.5%0.055世界城面积（平米）所占比例零居55-6083%一居73-8810%四居3637%御金台面积（平米）所占比例一居1108套二居140少量三居300主力四居400主力复式7422套柏悦居面积（平米）所占比例一居240120套135150套柏悦府面积（平米）所占比例三居8706套6416套54912套长安驿面积（平米）所占比例一居4555%7718%9618%1089%1、大户型配比一般在5%-10%，大户型销售速度一般仅为小户型的十分之一；2、对于自住客户，一居的面积在80平米以上即可满足舒适度的要求，瑞士公寓82-94平米一居和世界城73-88平米的一居实现了月均40、30套的销售速度。104客户验证瑞士公寓：项目的设计无论一居、两局、三居都是为2个人生活设计的。因为这一类客户群体不会选择一个一两百平米的房子给老婆、儿子住，买这样的房子主要就是第二居所。世界城：88㎡客户中投资型客户与自住型客户持平，各占50%。55㎡投资型客户占80%。88㎡的户型比55㎡的户型贵10%，好卖，总价贵160万左右，客户比较看好位置、房子，还是会选择大的。满足一个基本学习、生活、住宿、会客的功能就可以了。精简户型，一定要做到舒服，具有宽敞的活动空间。波菲特：客户对于总价还是不太看重，主要是看户型好不好用。除非一些投资客户，经济实力差一点，就选择总价最低的户型。1、自住客户对价格承受能力更高，对居住舒适度要求更高，最终购买户型偏大；2、一般插建项目作为非长期居住的物业，使用功能更偏向于主人舒适而非家庭使用。105内部空间户型面积（平米）比例价值体系满足原则1居90-10060%-70%金牛单人或双人短期居住的舒适与便利，满足商务客的居住需求2居120-13015%-20%婴儿主要定位于单人或两人居住，主人空间的强调3居150-20010%-15%婴儿主要定位于单人或两人居住，主人空间的强调3居以上300-3505%-10%标杆功能空间的奢侈主力户型1居及标杆户型3居以上户型为打造重点——各户型面积区间及满足原则106功能空间：客厅+卧室+厨房+餐厅+卫生间+步入式衣帽间1居打造原则：单人或双人短期居住的舒适与便利，满足商务客的居住需求面积区间：90-100平米功能空间客厅卧室厨房餐厅卫生间步入式衣帽间面积（平米）24-2818-208-108-1010-128-10面宽（米）3.8-43.6-3.8主要功能空间面积参考：内部空间1071居小户型——功能空间划分案例瑞士公寓开放式餐厨空间四件式卫浴空间，干湿分离独立步入式衣帽间分区合理动静分离建筑面积：86-88平米套内面积：64-65平米建筑面积：86-88平米套内面积：62-64平米三件套卫生间世界城1081、户型方正、功能空间动静分离；2、保证阔达的会客空间，满足商务要求；3、保证卧室空间的高舒适尺度；4、卫生间空间大于厨房，达到四件套配备标准，彰显身份感及舒适感。1居小户型——内部空间打造方向109无处不在的收纳空间，充分利用各种角落空间，设备下部空间，立体空间，作为储物收藏之用；室内每个功能空间都有自己独立的储物间，这样方便各种用品的收藏，使整个空间显得整洁而不凌乱；同时，设置足够的储藏空间，减少家具，也达到了空间的紧凑，不会显得空间紧迫。東京都品川区的公寓：充分利用各种空间，减少浪费1居小户型——收纳空间洗面台上的收纳空间洗面台下的收纳空间三面镜里收纳空间厨房收纳空间三面镜里收纳空间110東京都品川区的公寓：合理设置空间，干湿分离，提高使用率N型（79平米）特色：国内传统的洗浴空间是将个人卫生空间组合绑扎在一起而在日本，浴室，洗脸池，马桶都是单独设置这样看起来有点浪费空间,不过每一种功能空间都独立出来；实际上空间达到了一个干湿分离的效果，反而使得利用效率更高。传统组合洗浴空间单独设置的洗浴空间1居小户型——洗浴空间111瑞士公寓：卫生间四件套客户语录：“卫生间很独特、私密性好，互不干扰。”——张先生（购买88平米一居）“在国外，卫生间空间就是这样分隔的，这是未来发展的趋势。”——陈先生（购买134平米两居，海外居住经历）1居小户型——洗浴空间112落地凸窗增加舒适性外部景观一览无余客厅落地凸窗落地凸窗，增加户型的舒适性，尤其适用于景观好的房间洗手间凸窗增加空间技术实现：端头柱设计代替剪力墙，增加采光；两面采光，户型阳台，增加景观面转角凸窗，既给到面积实惠，又增加了采光面，同时扩大了景观视野。270度转角凸窗、阳台尤其适用于外部景观较好的户型中。1居小户型——凸窗设计113功能空间：客厅+卧室+厨房+餐厅+卫生间+独立衣帽间2居打造原则：主要定位于单人或两人居住，主人空间的强调；同时考虑客户增加功能空间的愿望，如儿童房。面积区间：120-130平米功能空间客厅主卧次卧厨房餐厅主卫客卫独立衣帽间面积（平米）25-2816-1812-1410-128-1012-147-88-10面宽（米）4-4.33.8-4主要功能空间面积参考：内部空间114开放式餐厨空间四件式卫浴空间，干湿分离客卫增添了私密性客厅、主卧、次卧全部朝南，采光好2居户型——功能空间划分案例瑞士公寓建筑面积：148平米套内面积：123平米圣世一品建筑面积：128平米套内面积：94.5平米115南北通透、动静分区、最大限度满足业主对客厅及主卧空间的奢侈享受。2居户型——内部空间打造方向1、户型方正、尽量南北通透，功能空间动静分离，注重主人生活的私密性；2、保证阔达的会客空间，满足商务会客要求；3、满足主卧空间的极度舒适性与客卧的弹性空间设置；4、卫生间空间大于厨房，达到四件套配备标准，彰显身份感及舒适感。客厅的极度奢侈尺度主卧配备独立衣帽间、四件套卫生间，保证主人的居住舒适度116步入式衣帽间，完善功能空间，使空间价值最大化拥有一个专门收纳服饰的独立步入式衣帽间，成为大多数居住者需求的一部分。精心设计的步入式衣帽间在家庭中的存在，既能体现生活品质，展示主人独特内在，也可以成为室内装饰的点睛之笔。2居户型——收纳空间117功能空间：客厅+卧室+厨房+餐厅+卫生间+独立衣帽间3居户型及以上户型打造原则：打造尊贵的奢侈居住空间，彰显身份感、标签感。面积区间：150-200平米——300-350平米主要功能空间面积参考：功能空间客厅主卧次卧厨房餐厅主卫客卫独立衣帽间面积（平米）28-3520-2212-1410-1210-1212-147-88-10面宽（米）5-5.54.5-5内部空间1183居及以上大户型——功能空间主卧套，多种功能结合形成完整私密空间。会客空间尺度奢侈建国5号建筑面积：220平米案例荣尊堡，三室二厅二卫，面积约220平方米主卧套房设计；大面宽观景起居室；主卧和起居室均朝南；书房朝阳，独立观景；明厨、明卫设计；独立工人房。119案例下沉家庭厅与其他空间区别，保持和谐的距离。客厅5米挑高，增加入户仪式感。厨房中西分离式设计，餐厅与客厅巧妙错层，展现空间张力。双主卧设计，拓宽私人生活区域，生活气息浓郁。天鹅湾（三叠式户型1）天鹅湾（三叠式户型2）1201、奢侈大空间；2、挑高客厅；3、空中TOWNHOUSE；4、空中院馆；5、空中花园；6、完美情趣空间；7、尊贵私享空间。3居及以上大户型——内部空间打造方向大户型七大创新方向：121大户型创新1——奢侈大空间如果将户型设计成平面的形式，一定要保证室内空间有某一部分达到极致的程度，并且强调空间尺度的舒适性及尊贵性创新点：将客户厅及主卧的空间尺度做到非常奢侈，并保证一定的私密性。室内功能空间的安排符合人性化的要求，充分考虑灰色空间的利用。1226米挑高客厅每个户型可以通过错层实现起居室具有强烈空间感和别墅符号；体现产品的尊贵性挑高客厅设计，体现产品空间感与别墅符号感大户型创新2——挑高客厅123大户型创新3——空中TOWNHOUSE将TOWNHOUSE概念引入高层，用townhouse的主要亮点“情、景、私”的设计手法引入高层的住宅当中，可以为项目创造出独特的卖点，提升产品品质。借鉴案例1：杭州钱塘时代两层作为一个单元，制造一个院落，每两层的居民能享受一个挑檐和一块种树的空间，前院和后院阳台挑空，增加景观生动性和立体感。通过景观主题的打造，改变了传统的高层单一、死板的模式。124大户型创新3——空中TOWNHOUSE客厅挑空天井餐厅厨房次卧次卧卫生间空中花园二层主卧衣帽间卫生间次卧书房卫生间观景阳台观景阳台首层townhouse空间规划方向（仅为示意）：（开间为6米—6.6米,面积控制300平米以内。）创新点：

一层中间有1个灯光挑空天井，下面绿化(传统天井是采光的)，楼梯沿天井周围通向二层南面客厅连接一个挑空的空中花园，北面为观景阳台二层主卧及主卧卫生间各有一个小阳台，中间为1层空中花园的挑空部分“将来住在里面的人站在平地上，可以指着自家窗外的那棵红枫树说，那里是我的家，而不是说我家住在16层。”125空中院馆设计，区别于市场产品，形成CBD明星户型产品技术实现：在靠近客厅、餐厅以及功能房之间，设计一个20多平方米的内部庭园价值点：有顶无柱算一半面积修正大户型走廊过长的缺点，减少交通面积客厅可以三面采光，增加通透性、舒适性最大化采光面和观景面，最贴近自然的方式，最奢侈的享乐多面采光、通透的设计尤其适用于有较好外部景观资源的户型空中庭院，使客厅进深变短，通风更好；增加市内采光面与自然通风，同时，得到几个空间的共享空中院馆大户型创新4——空中院馆提供了室内居住空间与室外景观空间的积极过渡；是家庭生活的中心点，兼顾住家的私密性与安全性126全新的创新产品突破市场，创造市场神话将园林景观较佳的位置设计成大户型，同时阳台“花园化”，达到园林入室的效果，充分体现入住者的尊贵与气度。大户型创新5——空中花园127大户型创新6——完美情趣空间创新点：将餐厅设置在整个户型的中间，其他功能空间都环绕餐厅设置餐厅南面和北面各推出1个大面积的空中花园或露台，每个房间都可以看到中心花园。平面户型做重大突破，增加完美情趣空间。128北向花厅和咖啡厅，采光充足，尽情体验绿色健康生活多角阳光房阳台三面采光可作南向阳光房设置阳光花房，可以使得采光效果加强，也可以给自己一个充分享受阳光的空间；大户型创新6——完美情趣空间享受健康生活的中央花厅中央花厅，让阳光房具有无限创意空间阳光中央花厅、多角阳光房、入户花园129私人电梯等候室每个卧室设置独立卫生间与衣帽间大户型创新7——尊贵私享空间部分户型中增加奢侈创新——每个卧室设置独立卫生间与衣帽间；入户电梯产品设置电梯等候区。130物业服务公共空间34建筑设计1设备设施精装修12设备设施及精装修2131设备设施恒温恒湿、新风系统产品市场表现较好，客户具有较强的认知，建议本项目要把此系统做到市场领先水平；节能、智能化系统虽然是未来住宅的发展方向，但目前在市场上，节能、智能化的塑造并没有成为项目的核心竞争价值点，因此本项目在此方向上达到标准水平即可，局部出亮点即可。单独的水系统目前还不能作为项目的核心价值点面向市场，但大多高端项目都以此来提升项目的形象，因此，本项目应把水系统打造成项目的亮点，以提升项目品质。案例研究表明：132项目核心价值：恒温、恒湿系统的升级国内高科技住宅典型案例——当代MOMA（领先科技产品塑造项目核心价值）典型案例133项目核心价值：节能环保THEHOUSE核心技术系统75%节能率高舒适度环境营造系统集成水源（GWHPS）型中央空调系统高效节能外墙、屋面保温系统高效节能门窗构造系统太阳能、风能、光导管环境照明系统室内声学质量处理系统室内光学质量处理系统室内空气质量调节处理系统国际顶级智慧家居系统集中热水地板辐射舒适采暖系统屋面及立体绿化种植系统雨水污水收集利用系统同层排水系统大空间框架剪力墙结构体系结构造型金属屋面构造技术大跨度立面平台构造技术微景观及视觉识别导向控制系统环境植被群落生态控制系统国内高科技住宅典型案例——Thehouse国际花园节能、环保达到世界一级水平。典型案例1341.节能系统和智能化系统达到区域平台水平即可；2.恒温恒湿系统和独立新风系统应达到该系统的领先平台水平；3.水系统在满足业主对24小时生活热水的必要需求基础上，增加软化水和直饮水，提升项目品质。其他CBD区域高端项目设备设施基本情况典型案例135节能系统减压限流给水系统地源热泵系统恒温恒湿系统导光管自然采光系统操作自动化系统中水处理系统雨水回渗利用系统绿色能源利用系统浮筑楼板技术系统场景设定系统天棚辐射系统外墙护结构隔热保温系统智能化系统独立新风系统霍尼韦尔（Honeywell）智慧家居系统霍尼韦尔（Honeywell）智能温控自动调节及远程控制室温系统水系统24小时生活热水直饮水软化水本项目设备设施体系本项目五大核心技术系统领先水平标准水平提升亮点136设备设施——独立新风系统独立新风系统：新风+加湿+加温+消毒（领先平台水平）本系统非传统意义上的空调系统；传统通风由于开窗需求，引起大量热损失，还造成噪声干扰及安全隐患等问题；现在市场流行的新风系统在厨房、卫生间装设排风机及排风管道等配套设施，形成负压，带来新鲜空气；新风系统工作原理137设备设施——空调新风系统独立新风系统：新风+加湿+加温+消毒（领先平台水平）建议配置：独立式新风系统新风系统功能：标准功能配置：新风+加湿建议功能配置：新风+加湿+除尘+除菌湿度控制：冬季最小湿度40%，夏季最大湿度55%。全置换新风系统，吸收80米高空的新鲜空气，经过除尘、加温（降温）、加湿（降湿）调节到低于室温2度，新鲜空气从地板渗入，在地面形成新风湖，由于人体排热形成自然循环，加之厨卫屋顶抽风机形成的室内负压形成空气循环流动；138设备设施——恒温恒湿系统恒温恒湿系统：增强客户居住体验感（领先平台水平）温度——天棚辐射系统温度——外围护结构隔热保温夏季水温18度，冬季水温30度室内温度维持在常年20-26度传统围护结构外墙厚度在250mm左右，本系统外围护结构加厚至600mm，有效阻止热量损失，降低能耗；混凝土结构比重、比热都较大，热惰性高，当环境温度剧烈变化时，可以吸热或者放热以调节气温保持恒定挤塑聚苯板外保温材料导热性能极低，阻止热传递139A场景设定B操作自动化墙上面板、手机、终端显示器、PDA、遥控器，均为控制家中电器的主脑，简单。家中所有的灯光、窗帘、音箱（背景音乐）、空调及选购的智能家电等均可预设为不同组合的室内场景状态。夜间起床场景：通往洗手间的灯柔和的一路亮起会客场景：灯光明亮，空调自动调节家庭聚餐场景：灯光明亮，音乐响起看电视场景：灯光柔和，窗帘关闭浪漫晚餐场景：餐厅灯光柔和，其他灯关闭设备设施——智能化系统智能化系统：达到区域平台水平140国际先进掌形识别电子入户门霍尼韦尔专为TheHouse量身定制智能温控器智慧生活配置小区内车库管理、门禁、消费、查表一卡通系统。最顶级家庭远程空凋、地暖控制系统集成在全球首次利用。社区周界、公共空间、楼体周界、入户单元门设有4层安防系统。紧急呼叫系统煤气报警系统设备设施——智能化系统智能化系统：达到区域平台水平霍尼韦尔Honeywell智慧家居系统141设备设施——智能化系统智能化系统：达到区域平台水平霍尼韦尔（Honeywell）智能温控自动调节及远程控制室温系统142设备设施——节能系统节能系统：达到区域平台水平使用变频泵，实行变流量运行，节约能源减压限流给水系统，节水器具，减少资源消耗143设备设施——节能系统节能系统：达到区域平台水平144设备设施——节能系统节能系统：达到区域平台水平导光管自然采光系统，白天将自然光引入地下室，夜间将灯光反射至地面浮筑楼板技术有效降低楼板撞击声声压145设备设施——节能系统节能系统：达到区域平台水平中水处理系统利用厨房及洗浴废水作为中水水源，采用膜生物处理技术；经生物反应器，消毒装置等处理后部分用于冲厕用水，其余用于绿地，浇洒道路、景观水景补水等。146设备设施——节能系统节能系统：达到区域平台水平绿色能源利用：太阳能庭院灯、小型风力发电路灯生态型透水地面，雨水回渗利用系统147直饮水24小时生活热水软化水设备设施——生活水系统水系统：直饮水系统+24小时中央热水系统+软化水；领先区域水平，拉升项目品质感148物业服务公共空间34建筑设计1设备设施精装修12设备设施及精装修2149设计感：台湾著名设计师邱德光打造新古典主义风格的样板间，体现了时尚、舒适、私密，具有很高的品质感、圈层感。精装修案例瑞士公寓4000元/平米全套精装，合资品牌厨房家电。含：西门子或同档次品牌电冰箱、电磁炉、微波炉、洗衣机、电烤箱（一居不送洗衣机和电烤箱）客户语录：“设计风格很喜欢，简约中透露出现代奢华，富有时代特征。”150精装修案例柏悦居8000元/平米全套精装，赠送家俱和家庭电器，其中柏悦府的第50～58层按照客户的要求度身定做（不含装修）客户语录：“家具和电器都是国际一流品牌，值了。”151包括装饰物在内的一切室内设计聘请德国室内大师设计，曾多次在国际上获得奖项；室内装修硬件设备采用5星级豪华酒店标准，赠送全套进口橱柜、洁具及品牌家电；设计风格简约、时尚，符合国际风格品位。海晟名苑五期精装修案例客户语录：“听说室内设计全出自德国名师之手，很有品位、很时尚。”152北京公馆精装修沿袭sohu中