巴登项目商业地块开发战略及整体定位终稿

巴登巴登项目商业地块开发战略及整体定位谨呈：天津市滨海大地房地产发展有限公司1本项目信德所做的工作工作内容客户沟通地块考察政府部门访谈收集基础资料典型项目调研专业人士访谈客户访谈11.20-12.15

12.16-12.251.1第一阶段

市场调研第二阶段报告撰写公司评审第三阶段中期沟通确定研究思路撰写项目主体报告公司评审修改调整工作内容工作内容汇报反馈调整2本次报告解决的核心问题本次报告重点解决项目的发展战略及整体定位两大核心问题。3报体告圈内妙容市狡场弦定绩位市穗场斩回守顾发英展腰方秋向案塞例坑借那鉴发通展斜战踢略4市级场经回茧顾大腔港娱商凉业折市超场较特眉点时：以倘胜若利钟街里为饭核弯心遭，叮形编成痛百术货百、钞服场装胆、荒精浴品丙、衫日膏常趣生迹活逆用须品搂等疏业钟态膜的头城比区堵核使心菠商筝圈形。以棚永午明垒路暖为男核猎心涂，育形胡成据娱穴乐闯、僵餐厌饮讨、冠休各闲叙娱节乐文、旅美灯容宴健惩身馒等们业某态聚城佳区具功宾能土辅魂助参商源圈扒。大炸港欺现宜营秘业嫁商半业惯普杆遍骨存竿在蚕服喜务灵水萝平胆低舟、扒销怜售高价络格孟高训、赛货忙物滴更纲新搂速押度办慢酱等夺问氧题唉。大养港什缺嚷乏弟针姥对班不杯同屈客冲群的的妹集类休任闲绢、冲购栽物奴、野娱孤乐芝为灵一碰体搅的纷综遍合聋商聪业串。5报叛告滨内扎容市见场幻玉定诞位市塔场阔回吴顾发鲜展榆方先向案全例获借厅鉴发创展死战尽略6新寨加业坡佣V朗i宵v昏o镰C鼠i盈t尘y齐(邪怡缴丰茎城梦）基本状况商业面积104万㎡，地上三层，地下二层，另建7层的停车场，租户300个产品组合一楼主要是主力百货店“诗家董”（Tangs）及国际时装店、面海餐饮区。二楼主要是针对于青少年、小孩与家庭，租户为电器店、玩具店、快餐馆、茶餐厅等，并设有中央广场与户外庭园、喷泉水流。三楼完全为休闲及餐饮空间，设有空中屋顶、户外剧院、奥林匹克泳池外和食阁“大食代”。位于购物中心顶层的亲水露天活动广场增加休闲氛围。主力店分析三家主力店分别为vivomart大卖场、嘉华影院和高档百货店诗家董。成功要点Vivocity充分利用了水岸景观增加消费者的自然感受并增加商业价值。内部装修营造出流动的海洋风格，与建筑外观及商业定位完美配合。定位新加坡最大型一站式购物、lifestylecenter。案甩例暗借剃鉴7北虎京劫盈孔港龙-池S复o叔l围a赢n测a基本状况占地面积13万㎡综合性商业，地上2层，6万㎡；地下2层，9万㎡停车位1300个，地下800个。产品组合盈港平面布局主要由东西主力店、品牌街、时尚Mall、亮马金街和湖畔吧街构成。主力店分析5000㎡国际名品主题店、1.2万㎡青年运动主题店。成功要点在东西两端设有两家分别以经营国际名品和青年运动用品为主题的主力店，带动两端人流。开放式的商业街区式商业为消费者创造尽可能多的与自然接触机会和活动空间。2000米的水岸条件提供了城市中难得的景观条件，成为项目的突出的独特亮点。定位中国首家lifestylecenter。案果例犯借棵鉴8案约例杯对场项伸目束开糊发富的菌启灶示项乖目馆成势功拼的乳要线点有击利应的务地家段磨，运有渴良宣好兼的鲜景庙观刺配沃套权；商艳业泰组勉合寄上割加昏重养娱钩乐谨、康餐促饮签的脆面件积堵比扩重眠；产刮品大规孟划值设船计琴力母求牙创鸽新各，乒力垂求般产坏品什设筛计固于镇商秋业烫文愤化评相伞互膊融英合源。定科位泛明禽确搜；强圣大趋的甲招吴商绢能赖力蜻，蹈以炮及扫主勒力救店批的凉引平入饺。模事式余、快业网态粥的德选血择以耍城元市续休汪闲械为寒商蓬业束聚闲集静人斑气精，伞以虹购赢物臣实辈现惨项躬目表价里值师；以狡丰疮富病的膛业蚕态读结拦合包良易好妥自授然餐景亩观耻营悼造姿完录全窃开罢放垄式钟的陡购剩物伏空环间取。9天谣津吨嘉终贸竟购越物斤中犁心晨：恒天只津若河冬西吵区镜最倒具呼代朴表爆性戒的堆商胶业庸项德目忙，忍处删于悉河唇西深区剪主小导黎地不位围。基本状况“天津湾嘉茂购物中心”紧临河西区中环线，北连光华桥，西接南北大街，东临台儿庄路，南接海河。经营面积约6万平方米，由地上一层至四层构成，包含180余个商家。产品组合产权商铺+主力店柜台，购物中心柱距为8.4*8.4客户分析投资客占25%，以出租为主，自营占75%成功要点平面布局合理，将各功能很好互动，形成人气互补。通过娱乐性、互动性强的主力店有效拉动人气，拉升人气消费。设置中岛，避免单一的人流动线，无法有效将人气转化为消费缺点，从而有效减少租金减少动线。经营现状天津河西核心商业区，租金较高，经营良好，游乐城、主题餐饮、品牌服装等开业两个月。游乐城的销售额突破百万，案呢例追借趟鉴1幅0业引态领组劝合殿情皂况恒：精著品康店柱占岔3迁2丈%蹦；贵餐歪饮文娱晴乐汇占糊2仿4堤.倘9善9挤%护；储超轧市启占任3锁4搬.很7喇8虑%何；坝花庭车扣占竹7愁.惠9劳5懒%位。主喉力价店浊：些超威市帐、添电害影狐、酒电茄玩1悄层桐著福名粱品辛牌粉珠瓶宝炉、医化接妆粮品灭、承私麦人承护鞠理微品附、袋化宋妆糖品甲以细及瘦国偷际特著般名配快米餐返、括咖计啡骡；2尖层财少弯女排淑碍女剖装誉、冻饰割品删、勒化致妆既品伶、浸精虾品偶皮选包食、蜡皮饶具班；3钓层泻运六动透休弦闲穗装挽、雹运直动有器融械冲和徒特柿色们餐界饮盟；4吊层怀主请题馅餐治饮眉、骑星徐美歼影告城裳、栋大狱型每游表戏轻城蕉。案衫例销借方鉴B1L1L2L3L4合计层面积1447514399143991439957670商业面积849210326107111026139790精品店56.93%20.96%20.41%35.66%32.28%餐饮娱乐18.20%18.26%17.68%45.00%24.99%超市12.13%54.97%56.17%10.87%34.78%花车12.14%5．81%5.73%8.46%7.95%层高65.75.75.75.7卫生间11222主力店描述停车场超市超市电影电玩物俊业辽类宽型伟：胃购赠物辣中欺心1邻1北邀京匙企律图准同龙乐疤湾岗：初北各京排城组区店唯笋一砍个咐没软有面主督力笔店最支糖撑豆，抗以豆中旁小镰店蔽为朝主肺打除的增商朵业缝，叉成知为糠中象关雾村丝式核伴心测配萄套水。基本状况北京同乐湾位于四通桥和白颐路交汇处东南角，友谊宾馆东门正对面，属双安商圈核心位置，周边众多购物中心和写字楼。产品组合独立商铺+产权商铺客户分析投资客占80%，以出租为主，自营占20%成功要点地段，位于双安商圈核心位置，周边众多购物中心及写字楼。通过扮演市场填补者，准确把握市场空白，以娱乐、餐饮为主打形成与周边商业人气互动。锁定周边中高端消费，以特色、主题为商业文化核心，打造区域餐饮、娱乐NO.1。经营现状北京双安核心商业区，租金较高，经营良好、主要经营特色餐饮、主题娱乐。租金水平20-30元/天/㎡案要例跳借毛鉴1球2案弦例毕借残鉴业楚态价组符合第情梅况B1L1L2合计层面积350035007000商业面积300030006000特色酒吧65.34%20.79%43%主题餐厅15.8%64.3%40.4%精品服饰6.6%26.6%16.6%层高65.75.7主力店描述停车场精忍品雅店配占寒1辆6目.蔽6索%南；慈主寻题见餐子厅限占摄4天0轮.布4驰%让；砍特特色贴酒该吧欢占个4隐3怀%忆。1亡层困主守题罚餐塔厅兽和誉特为色趟酒饱吧锋为延住微；2归层顶精化品岗服捉饰规和域主盘题倚餐袄厅渐为控主扎；物秃业汤类泄型馅：溉写缎字匆楼印底晕商1稀3案牲例鬼对倾本笨项侨目拢商利业误的消启员示合妨理禾的欠布洞局船，邀协粉调酸功门能夫区候的毙互逗动毙性填尘补术市苏场形空己白鼻，狂商麻业均都咱有混鲜面明观的诱主旋题城前市哈的刘，赴开僵放效的爽，喝商垒场帐与泉道耗路收、忍与款城勺市抄保稼持昌密概切核连幅通至；特冷色雅商悬业蒙聚衔集奔人认气那，卫能陆够凡形绪成本知淡名州度敲，外带用来泽城茶市粥标议志跪性沫效曾应匆；各陆功巨能颂商斤区度以岂商肆业套文眠化催纽忠带帝互悦相乞融勤合罢，闹提播升陷流肝通辆价樱值慨。商堤业体有滨不址同齿的讲级旨次湖，爬承质担征了房诚不认同减的恭功背能娱刻乐饭及井餐勒饮死在铁商兼业氧运兆营喇中例有堂效宁聚萄集置人决气1斗4报胸告皆内予容市慢场翁定落位市昼场匠回剪顾发岛展来方役向案岩例味借脚鉴发鹊展模战稳略1辛5本钞项援目周位欲于乳天竹津设市耍大惭港戚区境港缺东所新轮城米核竞心凉区粪域驰，宇属丸于索新寻城轧扩版建捧项妄目占雀地融面朴积：麻1呈4粱5欺6坑6闸.墓8盘6啄㎡航，度其摘中呢可委用背土料地撤面树积侵1洞1哲4轿4仓9㎡。容跌积逢率：暗2僚.肌5芦-秋3敏.蹈0拐；四令至：远东爹西段长只1健8记5搬米穷；义南趴北腥宽竟6丢1盟.病5赚。开翼发竞条惯件：柄东搅西罢北呀≥忌5樱m匪南氧≥拉1数5倘m丝式的奸规平划末退寄距歇，疲南围面佛已绸经却完木成现退盖距兴。基宏本叙指对标目混前铃地务块疤西据侧堂已赛征住用夺2井4寨7贡9逢.或5㎡稻的掏土女地办，肿用淡于浓建口设闲项外目猫会非所宏，咬建谢筑须面鱼积灯约闷3数3胃9洗3烦7粱.麻5调㎡。开窄发蚊现岗状大滴港菊区夸是宿天烘津貌市第滨讯海贷新粪区呜产钩业粘布升局和的汪重呀点笋区仙域屿，奖距挥离门天捧津交约惜3脑0鄙分棒钟扁车抵程辈。世报纪农大盐道世步纪坡花立园大效港务生怎活愁圈区阻政爆府大贸港宽一颠中港蛋塘孩公哄路开规发烧区陡管戴委激会津无岐邮公星路本敌案油齿田垄生拉活那圈港愁东障新训城窑片欣区1懒6项咬目假商省业斯S佩W盒O削T海分病析SWOT优势Strength劣势Weak未来新城区核心商圈辐射范围内，有一定的商业气氛，周边居住人口众多。区域建设尚处启动阶段，周边配套严重不足；项目进深宽度有限，不利于布局。机会Opportunity发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势商业由快速发展向结构调整阶段过渡，新商业模式正在出现，集中业态正在产生。本项目背倚40万㎡新建小区，周边辐射人口上万人。借助项目率先启动商业的机会，打造新的商业业态，强占商业至高点；提升商业发展水平及服务水平。