同策-大型商业项目前期思路总结-

大型商业前期分析思路总结

研发与咨询中心张颖2010.09.0730万㎡以上市级中心商业区10万㎡左右区域性商业区日人流量25万以上日人流量50万以上城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区居民聚居区、商务聚集地、公共交通集散地周边Part1地块分析客流规律商业环境交通状況地形特点Part2Part3“胳天硬时姓”重、傅“粮地高利什”迹、歪“角人炒和件”报都黎会图直肆接钥影拒响曾企易业最的导经丘营“洞地捷利湿”轿是刺一录个粮非阀常栏重确要忍的迟因骗素拦，迫店妙址概选纳择原适荡当五，忍占雀有溜“懂地朴利端”般之息势好，扛广忆泛旁吸甘收神消闪费叹者侵促笛进割销毕售诸，古实概现速更赚好司的筐经酷济挥效皮益天筒时寇地潮利辫人光和地公形要特伟点地磨形斯特菠点地苗理磨位洋置宗论地应所捡处看区仿县身、吓板建块驱等项协目庄信洪息占校地宗面饺积捐、惑建占筑酷面财积庭、夜容揭积哗率数、香绿锄化假率景、岔建喘筑须密虾度精…工…交汪通赢状拘況商求业味中捐心寸交锈通袍可卵达售性篇最碗佳冶的父实出质席是羽：扛所禾有倾贩嚼物货出饱行刺者集到津达董中些心尿的捏出陵行萌时剥间尊总谜和惰最铅小受。对丈路扬状征、累车车道陵数权、能是笨否屡主饭干页道线、晓拥斜堵约情挑况序等娇情烫况漏描岔述商歉业妄环幻玉境本祖案周民边医商因业商醋业海环特境周胸边央住朝宅它总勾体村情崖况寨（赖样顶表绵）项目名称物业类型建筑面积(万方)容积率绿化率面积段(㎡)户型占比当前均价(元/㎡)建筑风格开盘时间多层121.2740%两房80-115三房120-145两室45%三室55%18,000地中海2009.8商嚼业捕环忠境名称定位楼层建筑面积（㎡）租金（元/㎡/天）售价(元/㎡)业态高端三层80，0001.4-2.620,000周劝边诵商棕业沫总他体构情许况跌（诞样俊表侧）商亮业幸环纪境商业项目名称（商业地块名称）规划总建面（万方）2008年2009年2010年历年未去化量（万方）预计2010年后续推量（万方）供应（万方）去化（万方）供应（万方）去化（万方）供应（万方）去化（万方）P1P2P3合计——潜掘在追商淘业山供仪应妻量舰分舅析载（构样弊表颤）商役业良环弱境区们域骨专熔业残市较场苗租钟金湖、阶体淹量仓分侧析卸—御—视市讨调颜数龙据测统暗计区遭域污专奥业法市孔场期租太金颈分挨析贼—舒—颂案饿例区礼域捐租禾金亚主正要洽集适中济在局。租明金特支释付澡方洗式紧与遣入少住版率组。项目面积（平米）租金支付方式租金入驻率长江市场园区102自用\半年2298%明珠广场280一季度3295%金鸿新城80半年2180%福海新城217一年37100%源丰商厦70一年5090%中南广场82自用3595%商震业革环吩境九助华险商踪蝶业世残园果国故际融妙汇莲锦岂江东敬方片海愈伦平仔均避租新金锄区顺间薪(金元强/木天筐/象m2）1艘6平勾均葱售竞价骑区辩间铁(居元峡/西m2）5兼-差62遥-凯33态0散0桐0假0奔以貌上1喊0颈0省0漂0脏以策上6腊0批0唐0锹以妄上城殊市吃核笔心鹅商阁圈商群务僻氛燃围过浓为；交该通碗便才利版，碰人旅流车量逢大凑；经绍营精定放位肿高周政边客物穿业赚价路值茎高物郊业督档逗次位倾于霸或项紧仓邻贩城嚼市循核狂心纺区有宝成瞧为炭区牺域督商讯业平中袍心属的标潜层力存；有嚷资榜源冬优球势经神营变定楼位鸟较古高离崖城临市隙核津心羽商故圈静有烂一米定由距恭离区域域权不狂够炉成寄熟经掩营女定矩位德较雪低消克费单的截客验户鲁全槐体蔬比渠较软单忌一在伍售滥商专业武分互类客惭流怖规作律从蚂经唐济冬效必益迁上掀讲药，屯商冤业箭中鼻心织必担须牛满抗足鼓消谷费秒市喜场仓的渔要欺求概，茫争掉取筋尽铃可蜜能洗多奶的突顾痒客摔；深从惑成毒本控效齐益告上葛讲表，纲要颤争迈取御最糖大寨的平聚君集你效董益客类流倡规闪律增芬加淡原磨有震道岸路路对决地剖块今的黄S谱W司O血T积分太析地劲块丽所黄处畏城恐市什或丸区咳域稻规善划痒及分政桥策雀对快地么块帐未才来独发闪展阿可督能再带鞭来片的匠影仁响典因猜素距览离葬城警市道中译心躺距湖离交蠢通杏便馆捷庙程鹊度周扎边姨商技业蛇氛苹围妖及叛竞盖争早情助况周刊边宵是贱否约规询划条建败有斜大暴量昂的围住恭宅确项亦目殃，昨决适定翅着竹能摘否振为竭未员来化商阅业位的进发奔展啄奠定捧良左好灭的很基耗础周默边环社孕区挥居耽民总消吨费毕能慢力环桃境骗状蜜况渐（业污闷染分以鼠及卷自济然榆景览观吵资反源俱等括）规棋模场垂地朽平猎整姜状汪况减鸟小擦劣斑势纠，锻避钻免嫩威罚胁发听挥搁优壤势海，锹转票化芽威亚胁利遵用夕机住会纽奉，窗克僵服俯劣臭势发枯挥担优怨势闻，善抢尽占纪机训会案稍例形介根绍占晨地灶面饺积菠约情5裂万义平堤方衬米哀，宰总恋建琴筑拉面执积起约甚为贝2执5榜万色平对方摆米1择5妥幢功高蔑3辱-驾1雾9框层禽错姓落碰有遇致睬的喜建投筑低，梢1花1林个帽大往小欠广起场隔，抚2舞公碎里便商恨业宁步炼行恶街拍。8宪个笛主融要障功微能简-挖-粉-币-敌酒烟店班/严公赞寓榨式虎酒盼店段；至办咱公们楼挖；属S跌O施H挤U挺式花商蔽住勒楼煮；楼百像货零洪售屋；淡餐杠饮度；葡娱敞乐傻；崇文胳化票/围教磨育堆；斜现涝代茂服竿务矩业艺等大赞宁惨国谁际地勿理跑位她置通：位花于污上霸海吗市各浦趣西践中嗓轴培交观通订主仪干益线务共覆和逼新捏路荒与瞎大湿宁皇路茶交被界交廉通直状忌况啦：位蛛处制内冒环池和扶中反环政路奋网假立溜交舰之浅间仙，本项鞠目四距午离弓地惨铁劲一王号逃线典延表长谋路矛站驶只思有惨8泳0啊米膏，离弄人醒民法广粗场支仅暴有帐五林个箩地症铁荣站商拒业浅环交境继：离雕外案滩脑和乖南杠京守路在及闲淮私海久路堤中绍心王商驰务绘区静只匪8北-映1喷0浙分助钟不车帽程慕。缩慧但男是眨周缝边现没穗有觉大菜型绍配志套度商峡业夫设撒施剧，亏仅眯仅题有府一注些邮沿净街娱商列铺唇和霉小抚型拜超灿市客葵流章规侍律抱：多邀元战化案竟例置介呀绍案劫例逼介赚绍在那原僚有府路驶网积基笔础瓦上纷加产以惧改赤善债开霸发牲，叶选满择脆有窃开筒发性前肤景牵的穷区袄域许，穿开铜辟持新板的愤道耳路均交警通鞋系控统拢，隐主闻动禾地情引像寻茂客鼓流巩，久制危造锻客零流漫量所，铸从翅而汗创婚造炉新脱的脊商缓业呈环丙境滚。P城a坊r芦t聋2犯定陪位美分是析设耕计惑分妈析业个态鄙分营析商闷圈搂客陆层蹄分基析价败格腰分肠析P飞a赢r既t焦3P嚷a喜r本t抛1商表圈赴客转层脚分神析在区经僚营蚊计若划家中姨研虽究举商灵圈枕客千层杰，尚主愈要除的亿目佛的据在韵于卸通碌过待经惹营置计赴划第的痕贯膝彻佳，青使少实提际浓来涉客雄数津有舍多影少是，额有滑多滥少丹提兔袋恨率体、仿客斥单哗量变多种少保这怠些转量哥化美的网指停标傻与谱经傍营饺绩肌效戴间妨产来生遗指袭标主性已的脆关鸡联孝。商恼圈溪客现层言分粥析普栏通刺客凝户高字端准客口户中斑端蜂客妥户商奖圈行客熔层念分强析带是判直结接侨切践入普消毫费疾对阀象粪，汁可右为仍直订接招有掏效导客竖层捡提市供犬适瓦当装的络服愉务提加袋惕率急=单成燥交软次恭数或/雀到赶店诱的田总疗访资客醉*净1书0贵0围%5歼0普%1窑8驴%3佳0栋%业冶态香分台析商冤业蜂业威态挨定顶位肥需含提首升蛋商集业尚品遵质哀，门拉调动就商羽业毅价陕值商盖业鼻业养态晓定身位哀需丝式充路分懂考种虑艇到奔本替区永域抽居铜民栋的嫌生师活密需援求设受计桑分思析环买境恢细述节1写.例做农一菌些炸以主装诸饰狭为肉目略的射的买设喷计乓，浊使姜该社地泳区耳的盈地削价雁得渐以末创继造系性供提盯高袋，岔能源有驳较晕强妖的捉经训济陈活详力蚕及海优息美方的岛环鼠境2玩.蜘招如牌住一狗方申面谷必廊须丹注扁意墙于形建模筑去及雹环驼境讲的跌和揭谐瓶关谈系亲，钞另帝一俘方泪面堡又轰要制顾掌及其易撕于仓识临别洪的误要廊求伍，芒因惹而扮也铅会授具票有蹦装叹饰绕性蜡的处风幅格设趴计植分符析户屑外锁休糊息1活.界户夸外艇休沾息劲区追设拜计盗得胆距胃离柏合稍适仗，姿其视所认需葵的相尺叠度氏是丈造回成息消驻费砖者死到即达弟M店a唇l盈l牵的滋时呜间盯问摩题2由.妨如跟果仙不予小减心都处最理毫这串一偶区摧域查，耐则贿可冲能括损海失以一翠个况会咐引并人详注貌意搁的咸中棉心设硬计吃分近析创脉造草附晌加舌的主营枯业局面绞积创鹊造构卖姻场膨经瓣营罪效择益复，健从框开悄发火经秋营尤者令分淹析躁，徐亦课可件采监取胜创陡造翁附终加透的澡经泊营产面城积捎着带手设辨计救分艇析创柿造团附矛加苏的待营牺业晃面迫积中水庭栏展纽奉示钉—圣—赵不谜但缸可阔创下造的附遗加欺的颗营窑业赔面生积继，单亦铃可途以永创田造涉更壶高迅集晶客话效而果墙忆面脂广印告颜—袖—信这世些工广民告宋效李果绸随旋着赚卖惑场盛集估客雨量壤创贷造锯效记果活墨动该造荷型烘销窜售显点缩慧—险—宣可奥配翅合大作隆节摊度锋性循商啄品体的戒销暑售定即价句分狐析定奖价妹方飘法好：市舞场膏比羡较烈法屿推乘算亿租迷金侍收勇益租把金确还狼原滑法漆推裂算雄单计价定贝价圣分孝析1质、萌收驻集搭交钱易重实剃例邀；2午、般选慎取能可损比佛实加例彻；3稼、数建袄立帖价阀格大可朴比述基遣础恒；4裳、常进耽行勉交牲易肃情浪况捐修挨正轧；5亡、慕进箩行部交慎易必日桨期露修般正鸭；6棕、醉进渗行聚区么域散因嘱素淋修抱正思；7川、句进虾行促个习别辰因膏素踢修技正动；8锅、禾进洪行夕容躁积据率赵和贤土察地与使捷用哈年男期努修里正盐；9撒、址求细出圈比派准早价牺格尖；1饱0知、乐对愤若栽干煤个椅比僵较妖实翼例匆的甩比兆准腔价脉格共，半用娘统计齐学怒方栽法讨求都待盟估茅房绑地梯产肢的呼评券估祝价宝格留。差较差一般较好好0.80.911.11.2评驰价很标怀准罗:碑以娃本毙项妈目忍为蒸基亩准破，禾对裳每娃个桨影薯响此因杏子阶进辽行寨评遇价接打倚分运皂用啦类蚊比淹、悄可选比戚可证实岁现扯价绸值推评懒估复法维综抖合细计妄算定哲价任分检析年稠租辛金根碧据室市吵场页比障较投法叶测若算球出泡项皱目嗓的喂租猴金冤水昨平出耕租是率项兄目南的沈平乔均徒出微租酸水爆平蔑，战为船经旬验拴值回宏报锦率商肢业状项亩目踩初纸始粒回托报洽率组为肥投馆资乱人盟在概项溪目映初为期涉可套以翻接尽受程的哗投晋资菌回贯报怀水身平欠。X售颗价本止产匠品尚租邀金÷∑可比案例租金修正系数N(可比楼盘数)运圣用季单浓位症租亦金荐、和单酒价难的屋关扯系判，长结拨合句区蛇域饭市术场域行乡丰情杀判唐断挠价拾格袋实冬现勤的羊可暖能缘瑞性案隆例株介陪绍港汪汇携广阿场木是摩一合个千大鸭型适综暴合剧性外项泼目泉。徐它漫坐桥落昆于怀华抓山订路浇、窃虹采桥奶路查侧事交恋界党处翅、暮地雕铁霜一倘号讲线东徐暂家新汇召站承上决盖齐，林俯生瞰禾上钥海佛徐骗家榜汇竟商兴业闲中将心券区冶域寄，环总愿面誓积狡4馋0侧余土万溜平片方菠米辽。港誉汇顿广等场案回例牛介馒绍商闸圈受客夸层睁：定智位衬在阻中施高镰端锦客冈层业付态克：统伞合述商道业婆贸垦易便、屑现梳代库化惹写父字版楼为、仇商槽务桑套螺间拳及微住让宅宣三群大咱功秘能擦，抓三证位慈一弦体建维筑宗设爬计材：装扭饰团风砌格锹时问尚讨前祸卫唐，懒辉易煌酬高往雅寨，极吸剖引悠大严量亭国乞际溉国跌内愿顶需级搁品痛牌把入剖驻著设仅立洽大扶陆考旗龟舰焰店仇、崭专谎买滋店案其例路介开绍商粗场那内衰分飘为水7直个碧营堪业渐层骑面扫，错地队上命六暮层绸和游地追下份一岩层姓。执商圆铺达营宅业耽面掏积抖7尿万竿余翠平荡方拴米塑，烛其负余饭均碍为在公短共橡活便动材区础域弄，耀各稼层贪营广业推大联厅容均莲按机用疲户候及逗市皇场琴需柏求粉灵黄活战间别隔堡，剥形挎成华多馅元淋化矩的慰专使卖虎店泻、馒精愈品弓店貌。设中债庭阿两抚翼笔跨敏越忘整睡个规商伸场巨的桥玻搁璃汁采陪光向顶伴，友使辩得裁中济庭垒及蜓各涝楼邻层导周销围穷，劳均袋可啄利猪用都天捎然捐光割源奋，咱顾肆客活身浓处遇其扬中溜，虚犹价如笼闲碗庭桶信宇步因，滩总静有吴明庙丽恋轻筛松浙之寨感隶，墙尽糠享羞购虑物孩休迟闲夕意纤趣烂。P浇a胁r侮t养1P忌a晨r清t源2P茂a竿r岭t兵3否经泪营络计顶划妙研挑究经船营息特后色经坟营岁业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