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文档简介

水榭花都开盘整合推广策略同路广告2007.6.3水榭花都操盘团队必须共同重新认识的一段文字:项目最大的问题在于对象湖价值过于乐观的认识+南昌全城社区示范门槛已非常高(水榭已落后)同路经过5年南昌市场经验\3年象湖创作\4年洪城商圈商业操作\4年青山湖名盘金域名都操盘,与南昌众多居民一样,认为:象湖在南昌城市的地位(价值\成熟度\认可度)只及青山湖的三分之一,甚至是不可比,最主要的问题在于,象湖只是城市南部郊区的一个政府半开发状态(仅集中在绿化上)的湖,而且经过象湖新城近900万平米开发体量的宣传拉动,象湖已在地产概念上漂移至南昌县,象湖现有的城市地位充满不利:无配套\仅有一宫\青年谈恋爱\县市交界\大部分富裕人群并未专门游象湖\省级媒体未实质涉及(青山湖知名度则有省级国家级媒体加工),青山湖是省级政府老城区规划核心\国家划艇训练基地\沿湖酒店\沿湖酒吧街成熟\湖边饭店亦为南昌高级餐饮场所\体育公园及后起住宅群落等等,象湖在地产概念上无法与其比肩.威尼斯过时,希尔顿酒店熄火,象湖源未做豪宅;直到政府打造红谷滩新中心区后续资金不足,象湖打造更是被搁浅.象湖是一”生水”,青山湖是”熟水”咄咄逼人的青山湖使得象湖不稀缺,也使得象湖无法直接成就一个湖边高尚社区.因此不重塑象湖一味照搬深圳水榭花都的套路,只能使一个不普通的湖加戴一顶极不相衬的帽子,形成非常畸形的地产市场产物与操盘模式.因此,我们要打造水榭花都成为南昌豪宅级社区,必须走以下路线:1\重塑象湖首要问题是象湖不城市\不成熟(已漂至南昌县,专属青云谱)其次是”不人文”(就无人居价值),要赋予象湖很多人文价值与对比联想,激活象湖2\重塑产品1)围绕开发商打造豪宅级产品全力出谋划策,尤其是产品优化\设计建议\工程策略2)营销成本在重塑产品上应占60%以上份额,包括销售现场重组\示范产品强化\营销公关活动投入(南昌最有成效的营销推广手段)3\只有在上述基础上广告才有方向广告重点应围绕上述要点,直接与有效客户群(如第一客户群为洪城商人)沟通,功能价值第一,精神价值第二.否则以目前象湖之生,诉求越高级市场反映越失落.4\解决人流的直接手段应是活动策略与促销策略(上述也属于,但是长线,非常紧急的长线任务)重脚塑扇工夏程鬼+舰重乌塑嚷营伸销弦+虫重镜塑粒广粮告猛=叔重君塑辩水杂榭色花舞都策多略飞目篇标整彻合省营卸销怖传愧播曲的班核满心抚问密题坡与糠出私路⑴请有抵效卖客短户弊尚陵不迫确喘定挡;锁脊定押目男标核窄心谁目摔标鸦客戴户吃群山分猪布满范飞围应通先五直任接扰拿浇下闻洪伴城哑商痕人江,取王得风市累场胡基泳础泥与身销坏售器收驳入圾成粥果疫后刮,再件扩怨大冒至娃全王城招推期广外模档式滚(允成眨本近)册.实竟效呢针携对无的贱营运销开推互广铜方后式辽见涂后(雨推率介喘会伶+第互前动庸高沉尚乳品筒味问活蛛动储)洪经城悠商嗽圈例的降商纳人夜,政查府绕公畏务捞员手,教梁师、医叛生纽奉…劫…对简目推前厚积巩累困客篇户颈及拦准使客壳户挤的架研黑判喝,江水魔榭扎花肌都失目轿标胁受系众谎大项致盟是嗽以赛下存三持类好人布:他鄙们辈是铜占渔有柔优协势热社冒会洞资矮源介的忠人扛,律他巡寿们暂拥阅有哪财筛富蹲、限权众力放、语文苏化抗上第的看心秋理潮荣坟誉绞感覆,燥对祝居缩慧住脆他氏们件要过求惠能遥够给寒他孩们威带洒来街生笛活聋上碧的谁便刊利、高死效、舒肠适铃的利同皂时他,也鞋需挨要损支观持汽到校他曾社舞会年交港往、社故会恋身父份罪、惯身拜心膀健提康的病附容加都值圈,械然简而衫基您于蹈营助销叶传题播思的命角傻度虚水遵榭坊花白都貌带来脚全舰新丹的理生根活尿价硬值怜和的生蹦活贱内疤涵贸是这检宫验航一痛切炸附瞎加群值的荡标蝴准傻.⑵榨产炭品绳内国在俭优拿势锻尚靠不存突栽出争,锈且捆不亡完怪整酸;重岗塑束项酸目墙卖苗点8浇0恼0项0翼亩听壮译阔由象索湖2城6电万冤平辛米冒湖宇上扫社毙区4漂0顺0立米鼓湖普岸绒线1握3尼0蝴米翼—寒1背7返0乌米虎空喷中露大显宅棒,麦同蜘阶侵层奇独皇享1黑0骂万骑平哀米宣非拆建剧筑扔开限放假空原间酒泉店汗+牢街掘区炕+娇会痒所俯+伪学碍校瓜=爪城笛市刻街障区狐,广贝告讲方者向鸦:袜自额然称中伶的知城付市(凤非庭深丙圳刻水誓榭肠城芳市不中秀的隐自乌然懒)重常塑烈产号品⑶搜资固源唇优灿势能未恢得舌发补展拌设这计粪;升吉级矿象年湖汇资率源城酿边绣的睛湖中与产城民市串的完便洲利扁-衰-托-混心确里忧距长离刑生啦活醋距贝离樱的名组亦合象基湖片溪区扇版推图天新务概熔念片漠区柔生俱活螺新禽主输题片村区共人雅文新借模商式片悲区目规晴划新泳前乞景鹿才鼎算国馅际喂推巾广匆模固式问结光构野图经熔过氧象冷湖厚改激造、瓶象呢湖锯公驾园妹建污设忘、蠢周贤边晕配研套花的揭完攀善淹,沸如亏今垄象付湖世成钞为甲南悠昌价著讲名鸣的打城焦市权湖助泊链,述承夹载其越劲来期越跃多俗的黎城剃市烫生造活稳、蓄文施化穷、刚旅奴游珠功尝能概.才象谨湖体就脸其顽景凉观船意连义扔、老城砌市督意出义晴都扬具代有拴南掘昌糊显虚著侵的肤城垒市泼化暗特先征蒜.重过塑如象脏湖笼,第帽三钻只庄眼匆看息象咳湖焦片拥区荡-嫌-南男昌鸣又订一迎生推活哨中奏心北闹城讨区装生况活纷中缩慧心南斑城氏区超生劲活晶中泽心生大态算生询活央中渠心行昨政伏生背活密中障心八置一淋大岭道⑷完示开范救展固示慕尚孔不溉完似整脸.完湖善厦示行范告内言容振标哀准广流告逗任粘务会枯所绣包润装沉,榆售载楼惧处赔包绞装毙,扯商事业萍街层包刮装楼练体片包识装存,广围企墙广包请装生,拴湖听岸氏包加装园子林郊包悠装漆…跳…完坐善随示吓范具标霸准在趟目千前乓,含应求以涝豪变宅恶级偶产屯品给概菌念即,斗组化织锤工师程听端欲口锹\移设愿计附端膀口敏\先营阵销怒端淘口饼\使推淹广古端览口匆,季形妇成肝水宰榭夜花睬都亦示孟范抱社垮区堪突班击屿委场员纷会声,粱由高董痰事凝长太牵堂头花,从茧售事楼傻处上\唯商舌业大街变\飞会阶所冷\担湖雹区锋园骗林勤\膨围鹅墙漏等刚,赔重范新风打宣造凳更呈广考泛仙的洒示脆范谱社妙区核枯心垒传剃播韵思兽路城她市昌化苹的织水丸榭损花让都生宇活鞭价满值景令观身怪份一耽湖奏尽裕收节满筑城子繁辩华广碌告肾语一黎湖在尽愤收朋满随城时繁海华城祝市安之凳湖株的猪价崭值卵;资窃源刷(拼资荡本渣)宝占趟有缘瑞的苦高猜度性与悉快辛感呢;南沃昌轰高筐端闪客竟户奶的创居植住墓心翠理供:眯繁揉华享是威奢赖侈忌的照基科础赞,武繁魄华巴与忘宁缠静充之雨间著要嚼辩尽证射统借一催.直押接润说速出党居穗住圣在亭水狠榭叶花掉都吴都陕市截全溉景悲大嚼宅雨的殃感症受彩,说认南睡昌就高剃端敢客胃户供想骑说偷的纸,类彰鞭显荡其聋想革彰艘显词的段.执熄行饥策橡略执氏行摄策穗略媒堪体焦系谦统报馅纸世早界谱动刑感思都膝市留,旗又倘一店生垫活良中葬心临,枯定漠义盐南茅昌匠终课极糕居痕所八泰一俱广荣场涝,惭繁控华炭之铃地娱,奴却筒不豆是荒城酿市费的尿全末部饺内荡容拆;今象辛湖枯公犁园胞,膊南遭昌闷绝仍无美仅草有完的贤城超市靠水扬上犬园密林讽,颈赋堪城捧市衣以兰自茶然蹦,么还视繁蜓华烂以晨宁绑静舍。崇水西榭弟花似都族,吓守储望趋象观湖盏,网缔宾造类南锣昌掉又墨一姐生卵活纳中拘心菌。8谈0纷0碗0沙亩壮壮辟阔卵象副湖沃,辫一企手饺掌永控2虫6访万爬平围米匹湖浓上努社碌区妈,壁终欲极侍居更住表版呢图4抵0猫0涉米议湖探岸上风昌景怕线筋,并尽淋收价满挣城智繁泄华1浴3晃0捉-右1休5吃0奥m2纯佣粹筑大输户喝,端上城层妄宽慢景迁人插生商含业第步卡行绢街衣、烧酒饺店座、壶学剩校码、言会叉所脉,合静狼享答高狡尚洽生克活V文I灭P磨卡傲限呀量觉认钉购虏即况将巨截损止挨,淡电厚话优预液订易时既间歉8表:怪0缠0附a慨m挣-类6险:洋0治0翼p杠m水步榭尿花坏都释,也一悬湖溉尽左收湾满奥城倒繁渐华杭留州托西盾湖钻,院倒概映哲江盏浙勒文起化抵辉年煌享历布史院,还折蠢射粱出冰整嫂座饭城戒市成的况魅少力仁;勿南真昌欲象冠湖奸,女何凑尝龄不课是公如听此辽?炭8吨0迫0斧0笋亩测浩袭瀚犬疆狗域意,埋千盟年炼赣廊商翁文毛明鸭,限5缴5芹处捡旅饺游傅景镰点富,吃5侄个努湖该畔阀码法头盆,辫一傻座肃水膊榭冒花触都破,唉只壶为山人烘生先骄凡傲骗等卫待面。8培0谎0续0套亩胀壮顷阔着象勒湖赔,棋一寻手眯掌奖控2适6岗万灾平疑米哲湖幕上抬社滥区疮,柄终椒极既居膊住淋版续图4南0把0杜米弹湖厚岸袋风安景堪线化,鄙尽容收琴满寸城吃繁吓华1驶3械0蔽-秃1位5贵0累m2纯倾粹占大照户恐,蚕上诞层店宽止景镇人愤生商耻业喜步洞行南街典、凭酒素店需、展学脊校汤、鸭会页所芒,剖静询享近高忆尚雪生凑活V裕I多P常卡浪限芬量震认惹购炉即死将吉截肆止畏,目电倘话衡预邻订籍时紫间羞8缓:攻0原0贸a轨m蹲-勇6掠:茶0励0格p忠m生售态爱化揪综楼合失配微套捆,窜引益领悠城久南工中循心煮生彩活猴区水劝榭丽花洗都消的素出慨现煎,穿终泉结朴了台象仗湖钉原宏生邮态舅景严观友的湾说涨法超。任商邮业废步岔行怎街晋的累亮享相融,跃五侦星跟级斥酒恶店呈的戒规腹划角建波造枪,位双闯语饮学戒校浩的但引蔬入傅,挤泛途会附所芳的迈出蚀现滥,赢无死疑肤是占象伯湖守城回市炼化该的兽重坏要仿标蛇志小。堵水板榭敢花妹都顶给胆了衡南薪昌军一笑次李选脏择腹高撞尚转生浅活吃的着机耽会捧。8响0骗0状0塘亩戏壮射阔冰象专湖友,烈一输手傍掌冻控2葬6援万择平在米梁湖航上败社剂区四,扒终迅极辫居洞住没版驻图4仓0撤0就米泻湖悬岸宫风渔景绕线折,垫尽辟收筒满府城汗繁回华1招3却0啦-峡1什5观0与m2纯陷粹询大机户顿,肢上鹿层冻宽盾景观人践生商录业起步知行亲街抹、疲酒专店慢、穿学智校倍、轧会泳所鉴,鬼静炎享汤高嚼尚体生黑活V年I蜓P旬卡障限面量佳认渡购短即污将谣截协止诉,年电飘话兼预端订过时姜间遮8懂:肚0端0训a辟m板-科6级:奴0冬0丈p血m在秆1津0朝万法平尘米捏非梅建膛筑彩空避间烧体石验残7廊0争年睬湖愚景苹人沫生面医对镰象缘瑞湖溉,魂水应榭矿花熄都深拒构绝缺了轨一欲切配急徒功控近新利扯的鄙做涛法谈:欧房域子宜占户据晶不折到亚1王/江5潜的芝空占间纳,淡除甲了始赢翻得酷近保1叮0摊万部平休米絮的捷非锁建晓筑垃空织间室和王逾负7突0封米腰的纽奉楼毒间棋距户以末外抓,歌我绞们乖还咳赢幻玉得话整窜个扁象伶湖溜,证以迫及捎7程0辆年叛的匪湖侦景糠人债生喘。8忽0境0墙0阵亩例壮膝阔忌象拐湖量,吊一愈手翁掌震控2吓6枪万闸平劝米梅湖财上冲社殃区机,宫终故极进居随住引版谊图4良0娇0收米捞湖麦岸论风煌景测线均,恋尽筑收谋满下城乱繁炎华1妻3程0裳-誉1竿5法0残m2纯链粹泛大追户布,贴上卷层冒宽据景菊人照生商算业工步偿行逆街蛇、笛酒职店忍、烛学务校运、滚会京所大,皆静央享蝴高伏尚尖生铁活V裤I沉P贞卡耕限文量黄认京购渔即场将宇截纤止摄,隙电痒话雁预防订刊时遮间支8窝:锋0而0沾a挤m去-苦6景:名0澡0步p斜m户疫外包凝装传系钟统活贱动筹系井统6微月绪15日芽推亩介峰会6谊月2勿0日午手猪工寨巧歇克息力水单榭同花锈都固系隶列兴活耐动处方胳案目苹的托:柄推策广谨渠浊道腐改计善割针符对叛洪瘦城考商蔑圈撇经报商趴人埋士皱,纽奉强赖化渔项串目改信匹息眯传饺播轻范吉围亩与贝力毫度地娱点但:头民之航甘花借园静酒蛇店时购间剩:6月1印5日活偷动捉形语式纸:挪项亭目流推疤介忽+躲政励府光介罢绍业+伪消棍费增者誉及辆媒宰体钞提剪问齐+乡丰开谢通址现旗场谅热歪线过+点开妻发雹商盗简事答散+晕组奶织切现坊场木参盐观糕,巡寿采疼访活升动贸流偿程植:8仁:策3孝0届工团作籍人子员抛,遍及滤布灶置哨会薪场甲到蒸位佩,下礼讯仪那小帅姐窜进晕场9耐:迈0丸0扛由副主汇持持人波介冲绍极与怨会准领裳导械及寒嘉蓄宾笋,盈会壤议锹流谈程杠,仅有庄召神开识背建景泪;9瓦:值0载5声首润先张由令政浆府篮有曾关去负运责地人坛,催介你绍玩项敢目济的毒有萄关六情介况(目专升题摩片臂+辨用损P植P愧作恭投扔影塘讲锈解坛)9漆:雕3好0眯请破区倚长祥、江市旅委叠宣沙传爷部冷、案规乔划盘、牧交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