建筑房地产企业营改增涉税政策剖析及应对策略

建筑、房地产企业最新营改增涉税政策剖析及应对策略

主讲人：中国财税培训金牌讲师财政部财政科学研究所博士后肖太寿建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用

兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的处理国家税务总局公告2016年第18号第十三条规定：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）

建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用

不动产经营租赁服务的增值税处理

1、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。建横筑怖房魂地秩产梁企孙业狠营激改夫增眠最箭新居政市策租解射析轰及进应克用不众动症产册经坟营锦租臣赁段服口务静的增违值胶税感处祸理1、抹一担般制纳报税佳人扭出处租篇其2手0既1描6年4月3致0日锁前冷取超得授的辞不踢动杀产狐，可伯以菜选恨择肚适韵用生简咸易搅计扔税基方轨法,按券照5督%的佳征辫收故率蛾计较算纠应达纳罩税勇额票。纳木税丹人档出蔬租摊其2美0疤1者6年4月3颤0日展前霉取啦得骗的毅与跟机被构暮所膀在腊地厦不国在脚同沸一则县恰（查市税）涛的去不类动肤产薪，翅应倦按钻照之上鬼述旗计滚税脑方只法名在带不爆动桨产腥所软在驰地瘦预丹缴浮税死款脸后当，欧向奖机丧构谢所饿在隐地表主组管佛税窑务沈机懒关刑进杜行岸纳楼税全申凝报友。建其筑拔房重地牺产熄企诸业稀营冤改摧增穴最似新换政罩策佩解霸析把及悟应念用不榴动勾产爱经扭营防租派赁楼服欢务温的增岔值汪税简处闭理3吵.一匹般抵纳顽税勇人叨出宽租呼其2治0野1嫩6年5月1日夕后取黄得北的锈、碎与丧机晚构本所城在截地粪不陷在农同获一宜县袭（腿市桃）商的不不毛动蹈产誓，应校按档照3％疲的您预尖征除率舍在顶不寒动赔产而所炒在方地她预歇缴楚税野款裤后值，向丝式机削构朝所草在裁地悠主絮管磁税摘务农机助关尖进斑行兔纳蔑税丢申撞报椒。建院筑捎房秃地叫产瞎企砌业糊营呼改辨增渗最对新原政磨策么解啄析纺及烟应迁用不馅动令产苗经赛营济租般赁仗服担务掘的增奇值冒税吼处狐理4精.小货规先模写纳旷税都人结出瞧租临其汪取丽得顶的然不羡动广产锤（应不羊含房诚个座人处出蓝租摧住美房披）水，应厚按脆照5起%的你征肺收厉率蜻计恳算般应态纳隙税掀额巴。纳镇税秩人特出糟租独与削机眼构夕所丹在阴地蝇不芦在贱同容一滋县弟（膀市叛）腊的慰不芦动熊产帝，坝应霉按佛照港上丸述港计环税垦方豆法区在苹不崖动广产廊所勤在争地速预屡缴码税丽款瞎后驼，劲向令机谈构馒所舞在宰地宅主披管轧税知务卫机丛关底进见行吵纳座税梦申齐报章。建薄筑剃房允地差产集企万业峡营昏改备增盒最型新缓政虾策济解解析治及习应稿用不践动盯产旦经教营骨租激赁煮服购务做的增魔值透税仆处致理5睛.其哲他店个杰人抖出捕租鸣其诵取通得宗的繁不申动丙产拼（朋不付含教住字房角）刃，选应敞按爆照5萄%的阿征授收厨率弊计踏算烂应源纳刺税变额牙。6断.个碌人拴出穗租悄住帝房非，堵应歪按明照5钉%的股征羊收撇率颤减按1按.吵5减%计旧算份应牵纳舟税恼额乒。建音筑糕房堤地欠产叨企陪业昌营垄改窃增际最骡新轧政趴策闷解香析两及盟应旁用不倾动纳产然经思营遭租两赁天服葱务检的增讲值腐税循处还理5济.其鬼他铁个网人顽出境租者其睬取舞得叶的陡不脊动语产处（嚼不炎含灿住乌房子）虫，透应沫按济照5矛%的初征疯收纸率探计傍算掩应亡纳恨税膜额锦。6臣.个施人揭出笼租然住提房败，庸应娘按榜照5狗%的增征终收建率劈燕减按1飞.者5倦%计海算见应今纳为税匙额剃。建视筑波房毅地芽产盗企跃业陷营际改逐增丧最他新悦政咸策办解创析肾及相应既用混抱合肿销北售茫行崭为特的严税翼务片处涉理《财祝政撕部钻国悲家睡税桑务素总久局替关朵于犁全写面用推晚开东营职业递税热改秃征因增那值做税格试毙点寇的蚊通鄙知》（财懒税〔2喂0传1瞒6〕3症6号）附己件1：《营滴业削税扛改搅征寻增功值正税援试范点务实昼施认办速法》第贤四泥十喉条一待项百销搭售育行台为课如萝果龟既债涉气及许服蜓务膊又场涉梁及另货谣物遥，脊为房诚混男合根销聚售才。从宅事谷货蔑物抢的斑生国产缺、些批汽发饮或泉者隆零倦售绍的闭单掏位统和自个屠体景工饲商点户色的尖混温合慨销玻售恋行小为削，屑按寇照子销疏售妄货哪物阀缴潜纳伍增减值峡税廉；其威他狗单淡位索和李个等体勉工昼商隔户孙的阴混挨合搭销蜻售攀行耐为敬，乔按真照则销尊售蔽服笨务莫缴碌纳舱增悦值日税摩。建煮筑金房供地态产锯企踩业洽营晋改裹增斥最势新叨政方策单解麻析牛及紫应赶用混备合洒销脸售例行绕为原的慢税锯务心处践理本怎条容所待称浙从却事漂货湿物立的悬生裤产镇、史批抵发巡寿或古者刊零绸售嗓的爪单弟位柳和掀个泻体泄工挪商移户匪，包勉括版以拜从苏事白货芝物穴的障生务产疲、馒批史发欢或确者颜零鸭售始为裹主北，缴并歪兼酿营播销克售归服息务祸的伪单菜位开和婶个锦体锡工咐商框户匙在阵内蛛。例签如晨，业溉主依与想总俱包闪签成订饶包撑工膝包厚料思的回合哭同1竖0衡0归0万倚，餐其范中匆材弟料6柏0棚0万危，类劳闷务4洞0占0万惧元丝式，迹总凝包屈发双生牌混婶合母销插售舟行碑为便，抵按蝇照蛋建民筑向劳泻务1全1格%征顽税领，蜘计矿税那依距据主为1锁0驶0般0万豆元某，瓣不飞能次按春照京销模售蓄商改品1寨7智%征洲税境，闷计逼税里依犹据椅为1政0歉0究0万牌元域。建惕筑绍房庸地肃产术企耻业装营长改届增穿最妻新圣政呀策被解抱析完及口应料用增宅值肯税扣期狱末筑留樱抵潜税讽额（财洁税[阶2巡寿0亿1质6卫]撤3楼6号脚）逗附怠件2：《营巩业测税输改环征收增椒值富税辜试保点股实离施沸办鼓法》第恒二尼条甘第障（膛二新）绘项首增曲值礼税支期际末科留升抵错税闯额仪规晒定炼：原光增施值溪税僵一唉般蚊纳救税霸人视兼侮有皇销今售摊服补务轻、报无垒形煤资尾产捏或券者内不垦动舞产桂的捎，算截捕止胀到饺纳也入箭营旷改雷增咸试损点单之徒日啊前场的日增用值核税滑期祸末厚留朵抵驱税比额根，不对得单从厌销狭售浊服悄务住、黑无你形逢资订产原或筛者垮不自动罩产圆的踪蝶销哈项启税郊额菜中鸽抵悉扣高。案喘例怪分辟析访：敬钢付结吨构昆安歌装咸公厨司霉营斯改患增惠前苹发拉生伪的养增众值借税炊期颤未休留娇抵被税僚额吴的巩处税理赏技喘巧A公虏司公在身四财川奏注雀册洽，葡从礼事族钢响结援构耀销蜜售惜、少安务装均等侧业样务问，2这0稠1极6年5月1日息起绪营胳改杨征笼企慎业计，刊属推于屋一叠般貌纳凭税算人姓，2芹0幅1踩6年4月底钱留覆抵横税色款1侨0灿0万施元，5月捷份保取脆得引钢更结坐构针销蕉售幕收掀入子分泡两迈种笔情低况田：房诚情是况朱一侧：习货宾物邀销梁售颜收番入2置0们0泼0万调元舰（鼻不闲含关税倘）腔；掉情剑况撑二跟：尖货省物塌销腐售梯收冻入3汁0筐0万奥元颈（点不妨含梅税滔）诊。另笼外情，5月项份球取们得针安掘装细收扰入2鲜0惯0万此元佳（座不巴含据税吸）款，当冲月揪取局得慕进脚项回税汤额5烤.亩1万咏元痕。丈请赵分触析A公掌司5月躲份鄙应港缴屿纳绣多碗少驻增尸值娱税技？案伪例堤分遇析盯：兔钢塌结班构恶安绑装勉公猪司昌营排改验增哨前仅发蝇生受的柳增萄值术税抄期难未遇留迹抵买税澡额甘的主处乐理姨技痕巧涉匙税脉分围析绸：《财捞政童部英中裕国愚人丢民录银去行兔国适家虽税孟务撤总补局却关昂于肢营苏业金税谨改尸征史增缴值皮税生试啊点沃有伪关已预培算攻管饲理偏问否题座的艰通欺知》（忆财刚预〔健2元0程1连2托〕你3磨6管7号坛）断第另五退条烟规机定全：丝式纳岂税盆人找兼专有掘适移用省一艺般罚计迈税江方古法总计极税臭的辩应损税叶服居务漏和弟销积售蜻货江物服或谁者性应辛税脸劳黄务尝的夸，按湿照薄销沙项解税帮额份的徒比笨例煌划参分逗应衡纳虫税宝额，忽分梁别订作齿为芝改碰征巨增屑值叶税提和息现祥行率增沿值坏税爪收饰入叛入副库。项目栏次情况一情况二4月底留抵税额1100100货物销项税额234051应税服务销售项税额33434进项税额45.15.1抵减前应纳税额5=2+3-4368.979.9货物的销项税额比例6=2/（2+3）0.9090.6货物的应纳税额7=5*6335.3647.94留抵税额本期抵减数8（7>1,为1;7<1,为7）10047.94抵减后应纳税额9=5-8268.931.96案涂例语分尘析点：贫钢携结堡构甜安罩装绩公角司估营迹改糠增斧前标发卸生概的洞增议值轮税溉期直未涌留丸抵编税缴额箩的乓处磁理大技仓巧根屠据教财国会[拜2既0炼1挎2警]枕1鉴3号旨文总件壁的尸规柄定景，汁试枯点敢地撒区汇兼劫有恼应划税泼服层务旧的召原用增父值烫税暮一伴般脸纳脸税慢人端，烛截用止督到晕开忧始栗试练点聚当亡月食月洋初平的唐增腥值锦税矛留切抵参税编额疗按乘照社营接业企税村改东征宁增而值每税余有秀关泛规弯定不宪得穷从咱应娱税铲服针务捎的扁销教项容税重额熄中树抵急扣帅的次，烈应派在熔“纪应崇交社税割费晚”吴科卖目匪下勿增崖设子“击增昂值腊税旷留旺抵松税崖额趟”明芒细蜜科摔目久。案隶例帖分涨析哨：吗钢护结骨构承安间装购公若司呢营拥改爪增仇前袋发声生昂的限增暂值谅税绘期获未遭留家抵丢税浮额烟的撇处订理摇技洒巧有土关林营么改友增赤之苍前拨的增塔值笑税右留厨抵居税更额账膜务摩处虏理氧如江下丑：1、5月初凡，啊企哲业彩应毒按讨不骑得宽从品应揉税州服爪务登的蓝销刺项负税熊额斜中宏抵遵扣遵的融增修值更税难留脉抵誉税堤额哑，借佛记系：信应站交视税益费—圣—增柜值购税供留版抵饥税楚额鹿”1颜0勤0万贷头记辅：跌应乱交滤税踏费—稍—应供交镇增锡值剖税南（圣进壶项柏税沟额剪转谜出减）1达0忙0万2、6月狂初年允架许节抵宜扣笼时骆，偿按岸允米许歉抵偿扣蚊的是金在额胀，借糕记冈：裁应侵交的税信费—觉—应娱交臣增诊值钥税铲（略进并项乞税散额克）1挖0畅0万贷绝记章：矛应锹交还税筹费—旱—增射值垂税裳留有抵汁税害额1锯0循0万。案躺例赢分扛析情档况赤一隔：A公家司，5月狱应偷纳润增纠值荷税=贿2盾0捕0县0舱*搁1裳7叮%-芹1落0电0-书5棵.谎1摘×泼0税.摘9静0配9+喂2扭0狐0跑*穗1舅7唉%析-艳5辅.采1佣×察0沿.嚼0拆9布1轮=雀2稻6徒8可.抵9万钉元球。情饱况毒二横：栋如涌果5月贴份灶取宴得语货锄物猎销完售帐收拍入3袍0混0万上元约（进不永含握税泊）烘，箩其敌它乏条埋件喜不洗变带，麻则A公挨司，5月致应微纳葱增铅值是税=案3猜0换0跌*滨1板7纳%蝇-蒙5盾.忘1范×像0恰.窃6遇-庭4萄7绿.者9档4+鼻2烂0览0卡*爷1授7蔽%胸-稠5牙.跨1摸×撞0经.丢4=栏3侄1构.中9帅6万岂元。营削改畏增景后伪，害建弃筑棋企习业罢、昌房毙地捧产鹅企宋业伐新龄老捏项跌目太衔未接姑问往题艺的辞处块理（刘一哗）译新胸老牲项蛮目裁的伞划鼠分踏标故准1、缺建肥筑讽工完程旗新债老霸项量目唇的划粪分第标妈准：《财猫政胡部乏国璃家济税呢务捉总章局色关依于吸全御面绩推衰开基营享业庭税攀改统征案增仇值兰税度试驻点坝的壤通脑知》（财伞税〔2功0吼1伟6〕3匙6号）色附纷件2：《营湾业券税袭改羞征洁增再值融税屑试登点堆有源关险事火项瓶的师规捕定》第灭一者条遭第猪（洗七色）永项胃第3款因规庙定脑：一熟是《建墙筑隶工损程惕施助工龄许还可友证》注傻明巾的篇合滨同广开稳工后日币期当在2规0扑1绸6年4月3签0日首前烤的溉建听筑狮工盛程命项扭目且为框老衫项抵目架，匠注漂明怖的快合堪同批开棉工喜日滩期拥在2藏0倾1亮6年5月1日然后喷的血建架筑批工由程都项由目瓜为缎新鸦项啊目教。营郑改蜂增己后只，相建贵筑投企概业娘、胜房全地短产隐企缸业僻新恰老愁项额目撕衔财接疫问嚼题苦的撇处泰理（跟一饼）白新倘老晶项眠目甩的瓦划晚分司标盐准1、膨建世筑崭工乏程萄新葬老杂项宗目待的划勺分而标脖准：二在是金未筝取觉得《建哲筑油工的程冶施吃工暖许恼可炕证》的漠，持建宇筑软工渔程疏承抚包存合哗同臭注碧明缓的束开赛工土日对期齐在2包0寒1准6年4月3符0日浇前滤的舟建流筑港工梅程诱项亚目球为把老套项妖目劫，甩注夕明收的址开凳工楚日堆期扩在2黑0野1歌6年5月1日起后插的酿建蛙筑掠工与程远项肢目串为朴新糊项询目材。营温改室增挨后保，驰建炭筑习企碰业碰、形房虏地乘产气企荣业激新鞭老距项障目坐衔出接洁问铅题闷的晒处土理《纳潜税核人婚跨芳县子（锈市摸、堵区踩）幅提西供乳建闷筑虏服笋务感增晒值图税抗征威收谱管何理毕暂告行擦办吉法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