房地产专业词汇库（含英文）及房地产有限公司职责与流程

PAGEPAGE1 房地产专业词汇库200个房地产专业词汇英汉对照常用房地产专业词汇一．200个房地产专业词汇房产是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。地产是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。房地产是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）房地产业是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。土地开发是将“生地”开发成可供使用的土地。土地所有制现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。集体土地是指农村集体所有的土地。征用土地指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。土地的使用年限是如何确定的？凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。土地所有权土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。土地使用权的出让指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权转让是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。土地使用权划拨是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。什么是地籍？什么是产籍？我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。生地指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。熟地指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。证书附图即房地产后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。楼花一词最早源自香港是指未完工的物业（即在建物业），另一说法即指未正式交付之前的商品房。期房是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。毛坯房房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。成品房是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。内墙面为普通仿瓷涂料客厅楼地板为普通瓷砖普通铝合金窗普通胶合板门商品房是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。空置商品房指1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房（可免交契税）。存量房即二手房的书面称呼，是相对首次成交的商品房而言。二手房通常是指再次进行买卖交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些都称为二手房。经济适用房根据北京市人民政府办公厅京政发【1998】第54号文件，经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅；要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；布局要符合城市规划的要求；使用功能要满足居民基本生活的需要；建设标准要根据北京市“九五”住宅建设标准，结合市场需求确定。房改房在房改政策出台后，国家机关、企事业单位的职工需要按规定将目前居住的房子购买下来，我们把为类公房称之为房改房。安居房分为哪几种？安居房包括按规定出售出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。个人住房基金有些单位建立了个人住房基金。职工个人住房基金是由个人的劳动收入积累而成的基金，其中一部分是根据政策规定从收入中提取得到（主要指公积金）；另一部分则是自愿储蓄部分则采取存款自愿，取款自由的管理办法。住房补贴住房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助，即将单位原有用于建房、购房的资金转化为住房补贴，分次（如按月）或一次性地发给职工，再由职工到住房市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题。住房补贴发放的原则是：坚持效率优先，兼顾公平的原则，由各地政府根据当地经济适用住房平均价格、平均工资，以及职工应享有的住房面积等因素具体确定。房屋的折旧房屋折旧是逐步回收房屋投资的形式，即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中，虽然保留原有的实物形态，但由于自然损耗和人为的损耗，客观存在的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价残值、清理费用和折旧年限。房屋的所有权是指对房屋全面支配的权利。房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。房屋的占有权通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，这就是使用权与所有权分离的情况。房屋的使用权是对房屋的实际利用权利。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权。房屋的收益权是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。房屋的处分权是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权由房主行使。有时房屋处分权也受到一定的限制。房地产交易形式房地产市场的房地产交易形式主要有两种：地产交易形式与房产交易形式。住宅的“全部产权”是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。住宅的“部分产权”是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例分配。房产互换是房屋所有人或使用人之间，在相互自愿的基础上，采用等价不等价加补偿的方式相互交换住房的行为。一般分为所有权互换和使用权互换两种形式。建筑物是指人工建造而成的房屋和构筑物，如墙体、楼地层、楼梯、门窗基础。构筑物是指建筑物中除房屋以外的东西，人们一般直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁等。商品房的结构售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。砖混结构主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。砖木结构主要承重构件是由用砖和木两种材料制成的结构。钢筋混凝土结构主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构。住宅的开间就是住宅的宽度。住宅的进深就是指住宅的实际长度。住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。居住小区总用地是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。住宅总用地指低层、多层、中高层、高层以及住宅用地面积的总和。公建总用地指小区内部公共建筑占地面积的总和。房屋的基底面积房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。道路、广场用地指小区内主次干道、支道、人行道、绿化带中间宽度大于1.5米的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。庭院、绿化面积指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。人均总占地面积（平均米/人）人均总占地面积=建筑红线内总用地/本小区规划居住总人数。人均住宅用地面积（平方米/人）人均住宅用地面积=小区内总住宅用地/本小区规划居住总人数。总建筑面积（平方米）指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。住宅的建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。结构面积是指房屋建筑中外墙，内墙柱等结构构件所占面积的总和。使用面积是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。辅助面积指卧室以外的净面积，包括过道、卫生间、厨房、储藏室、阳台等。公用面积是指住宅楼内为住户方便出入，正常交往保障生自学成才而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和，并按栋或单元户数按比率分摊。套内建筑面积房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。公用建筑面积各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。公用建筑面积的分摊原则是什么？如有面积分割的文件或协议，应按其文件或协议分摊计算；如无分割文件或协议，按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。哪些公用面积应分摊？应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。哪些公用面积不能分摊？不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。套内使用面积指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。套外使用面积指套外全体住宅的公共使用面积，如楼梯间、电梯间、公共走道、公共用房等。建筑容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。建筑密度即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。人口毛密度人口毛密度=小区内总居住人数/小区内占地面积（公顷）。平均每平方米造价（元）平均每平方米造价建筑物总造价/建筑面积。使用面积系数K1（%）使用面积系数=总使用面积（平方米）/总建筑面积（平方米）×100%。居住面积系数K2（%）居住面积系数=总居住面积（平方米）/总建筑面积（平方米）×100%。结构面积系数K3（%）结构面积系数=总结构面积（平方米）/总建筑面积（平方米）×100%。绿地率是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。绿化率是指植被垂直面积与规划建设用地面积之比。销售率指售出的户数占可销的总户数的比例。得房率指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。公共能耗费是小区共用部位、共用设备和公共设施及在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗，被称为公共能耗，由此所产生的费用为公共能耗费。商品房预售俗称“卖楼花”，即在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。外销房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内境外出售的住宅、商业用房及其它建筑物。内销房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府主管部门审批，建成后用于在国内范围（目前不包括香港特别行政区、澳门和台湾）出售的住宅、商业用房及其它建筑物。规划形态是指这一项目的具体建筑构成，譬如一个项目一共由几栋楼宇组成，每栋楼宇的使用性质是什么，单栋楼宇的地上有几层，地下有几层，每一层的具体用途是什么。住宅组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。98、单元式住宅是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。99、居住单元是指一个单元里有几户。俗称：一梯两户、一梯四户等。100、户型是指一套住宅由多少卧厅、厨、卫组成。俗称：一室一厅、二室一厅、四室二厅二卫等。101、套型是指层住空间的大小范围。俗称：小套、中套、大套。102、面积配比指的是各种面积范围的单元在某一楼盘单元总数中各自所占比例的多少。103、格局配比是二房二厅、三房二厅等各种格局的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占的比例的多少。104、阁楼是指位于房屋坡屋顶下部的房间。105、假层是指房屋的最上一层，四面外墙的高度一般不低于下式楼层外墙的高度，以内部房间利用部分屋架空间构成的非正式层。106、普通住宅是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅的范畴。107、公寓是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。108、纯办公楼是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼。109、商场是指规划为对外公开进行经营的建筑物。110、综合楼是指兼有住家、办公甚至商场的大楼。111、商住住宅是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。112、别墅是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中三户或三户以上连体的别墅为连栋别墅，二户连体的别墅为双拼别墅，单楼独栋的则为独栋别墅。113、TOWNHOUSE（联排别墅）正确的译法应该为城区住宅，是从欧洲舶来的，其原始意义是指在城区房屋。目前是指建于城郊，高绿化率，住宅功能齐全的景观型联排别墅。114、跃层式商品房是指由上、下两层楼盘面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋通风、采光较好，布局紧凑，功能分明，只是户内楼梯占去一定使用面积，上下两层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散。115、复式商品房是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼盘房。实际层高要大大低于跃层式住宅。复式住宅下层供起居、餐饮、洗浴用，上层供休息、储藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯。116、错层式住宅是指楼面高度不一致错开之处有楼梯联系的住宅。117、SHOPPINGMALL直译为“步行街购物广场”，是目前国际上最流行、经营效果最佳的零售百货模式，它具有四大特征：开放性的公共休闲广场、强烈吸引人气；开放性的对外交通设计，广纳周边人气，相对闭合的内部通道回路，充分利用有效人流，购物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应。118、商品房的起价是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。119、商品房的均价是指商品房的销售价格相加以后的和除以单位建筑面积的和，即得出每平方米的价格。120、基价经过核算而确定的每平方米基本价格，商品房的销售价一般以基数增减楼层和朝向差价后得出。121、定金只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，无法得到双倍的返还。122、订金只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，无法得到双倍的返还。123、共有房产共有房产是指某一房产属于两个或两个以上的所有人共同所有。124、《商品房预售许可证》《商品房预售许可证》是市、县、人民政府房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书，用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售给承购人。125、契税契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。（交易手续费经济适用房减半）126、公共维修基金公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%。127、印花税印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。128、购买房地产的条件成年人提供身份证明：未成年人提供户口簿及监护人证明书。129、未成年人是否可以作为权利人办理《房地产证》？未成年人可以作为权利人办理《房地产证》，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在《房地产证》上备注其法定监护人姓名。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。130、申办产权需具备哪些资料？审核后购销合同一份、收件收据、产权申请登记表、产权登记发证审批表、房屋所有权情况调查表、测量后的正式图纸。131、办理产权需交纳哪些费用？产权登记费、勘丈测绘费、印花税、工本费。132、房地产权初始登记指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。133、房地产登记即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。城市房地产权属都必须向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产管理的行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权属实施有效的管理。134、房地产登记的种类有哪些？房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。135、什么情形属于房地产变更登记？下列情形属于房地产变更登记：地产使用用途改变；权利人姓名或名称发生变化的；房地产座落名称或房地产名称发生变化的；建筑物、附着物倒塌、拆除。136、房地产登记是以什么单位进行登记的？房地产登记是以一宗土地为单位进行登记的。所谓一宗土地，是指以权属界线组成的封闭地块。一宗土地存在两个或两个以上权利人的，各权利人分别对该宗土地上的建筑物、附着物的所有权和拥有的土地使用权份额申请登记。137、申请房地产登记，可否委托他人代理？申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请登记的，应向登记机关提交申请人的委托书。境外申请人的委托书应按规定经过公证或认证。138、确权确权就是房地产登记机关对房地产权利的确认。即是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放权利证书等登记规定程序，确认某一房地产权利归属的过程。139、房屋期权转让房屋期权转让是指购房者在与房地产开发企业签订了预购商品房合同之后，在商品房尚未竣工交付使用之前，由于购房者一方原因，如对房屋需求的改变或是故意炒作，把原来因签订购房合同而获得的权利转让给他人。房屋期权转让，有的地方将其称为“楼花”转让或“炒楼花”。140、房地产转让 是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。141、房地产转让时，其他公用设施是否一起转让？房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路绿地、休闲憩地、空间余地、电梯、楼梯、连廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。142、房地产抵押指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（或押权人）提供债务履行担保的行为。房地产按揭于房地产抵押的一种形式。143、申请抵押登记应提交什么资料？（1）《房地产抵押登记申请书》；（2）委托书；（3）房地产证；（4）夫妻双方身份证、户口簿、结婚证或未婚姻证明；（5）商品房买卖合同和个人住房借款合同。144、已抵押的房地产能否转让？根据《中华人民共和国担保法》的规定，已抵押的房地产可以转让，但应由抵押人、转让人和受让人三方签订有关的公证书，即签订将原抵押转移给新的受让方的协议；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。145、以房地产抵押向银行贷款，是否一定要办理登记？以房地产作为抵押物向银行贷款，一定要到房地产登记部门办理抵押登记手续。根据《中华人民共和国担保法》的规定，抵押合同自登记之日起生效，所以，只有办理了抵押登记，抵押合同才有法律效力。146、借款人如何偿还银行贷款？贷款期限在1年内（含1年）的，实行到期本息一次性清偿的还款方式。贷款期限在1年以上双方一般约定按等额本息还款法归还贷款，即借款人在借款期内每月以相等的月均还款额偿还银行贷款本金和利息。147、贷款期如遇利息调整，如何处理？根据人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，不分段计算；对一年期以上贷款，于下一年1月1日开始，按相应期限档次利率执行新利率。148、贷款人提前偿还贷款时，本息如何计算？借款人在提前归还贷款时，应提前10个工作日向贷款人提出书面申请，经贷款审核同意，贷款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收贷款利息不作调整。149、房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。150、银行按揭按揭是英语“Mongase”（抵押）一词的粤语音译，因此，银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息。151、加按揭即对现有的工行房贷客户提供以原贷款抵押物为担保的贷款，资金用途限于购买新的住房及家居消费，也就是“原来按揭买下的房子，还款达到一定额度后，可以将其抵押出去，获得新的贷款的一种业务形式”。152、转按揭转按揭就是个人住房转按贷款，个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。153、个人住房按揭需提交哪些资料？购房身份证、户口簿、结婚证原件及复印件（若客户为未婚则提供户口所在地街办计生委出具的未婚证明原件）；购房人及其配偶所在工作单位出具工资收入证明（若干个体户则提供营业执照及税票）；购房人已首付购房款收据原件及复印件；已与开发公司签订的购房合同；在开户行开户的活期存折；贷款申请书、个人住房借款合同、借款借据、委托银行扣收购房还款协议书、住房抵押承诺书。154、办理按揭贷款应交哪些费用？保险费、公证费、抵押登记费。155、等额本金还款法等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一处还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。156、一次性还本付息法现各银行规定，贷款期限在一年以内（含一年），那么还款方式为到期一次性还本付息，即初期的贷款本金加上整个内的利息综合。157、权利质押贷款担保银行可接受的质押物是特定的有价证券和存单，有价证券包括国库券、金融债券和银行认可的企业债券，存单只接收人民币定期储蓄存单。借款人申请质押担保贷款，质押权利凭证所载金额必须超过贷款额度，即质押权利凭证所载金额要至少大于贷款额度的10%。各种债券要经过银行鉴定，证明真实有效，方可用于质押，人民币定期储蓄存单要有开户银行的鉴定证明及免挂失证明，借款人在与银行签订贷款质押合同的同时，要将有价证券、存单等质押物交由贷款银行保管，并由贷款银行承担保管责任，如果借款人要求进行公证，双方可以到公证机关办理公证手续，公证费用由借款人承担。选择质押贷款担保方式，要求居民家庭有足额的金融资产，依靠这些金融资产完全可以满足购房消费的需要，只是购房时难于变现或因变现会带来一定损失而不想变现。因此，采取质押方式，只有少数人才能做到。158、个人住房担保贷款？中国人民银行于1997年4月颁布了《个人住房担保贷款管理办法》（该办法在1998年5月进行了修改）。按照该办法的定义，个人住房担保贷款是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款；借款人到期不能偿还还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或要求保证的承担连带偿还本息责任。159、住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。它是一种长期性的住房储金，具有社会保障性质，是住房实物分配向货币分配转化的一种形式。160、公积金贷款公积金贷款也就是个人住房担保委托贷款，是由城市住房资金管理中心及所属分中心运用房改资金委托银行向购买（含建造、大修）自住住房的公积金交存人和离退休职工发放的贷款。161、申请住房公积金贷款的条件凡住房公积金连续缴存6个月以上或累计缴存公积金一年以上，并且目前仍在缴存公积金，才有资格申请。162、公积金贷款的办理程序借款人填写《早班审核书》，并提交相关资料；资料报送住房资金管理中心受理、审核。163、办理公积金贷款应提供哪些资料？身份证、户口簿、结婚证、收入证明、审核后购房合同一份，首付款票据。164、组合贷款组合贷款是公积金贷款与商业贷款的合称。165、住房抵押贷款所谓抵押贷款就是抵押人（购房者）向抵押权人（银行）以所购房产作贷款抵押，并同时签定抵押合同，以不转移所有权方式作为按期归还贷款的担保，并持公证的商品房预售合同向有关房产登记机关进行抵押登记，当抵押人按合同约定还清全部本息后，便可收回贷款的担保，并持经公证的商品房预售合同向有关房产登记机关进行抵押登记，当抵押人按合同约定还清全部本息后，便可收回“房屋所有权证”与“土地使用证”。166、商品房验收合格指的是单体（即单幢楼盘）验收合格。167、商品房综合验收合格指的是包含所有配套设施在内的全部建筑物的验收合格。168、在什么情况下，房地产开发项目可以交付使用？房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。169、在房屋交付时，发展商应提交哪些文件？房屋交付时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。170、物业的竣工验收是指从物业形态上说，建筑商完成了一项最终产品，开发商也完成了物业开发任务，这时他们之间所发生的一个法定手续。171、何为“预售面积”和“竣工面积”？预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用；竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。172、物业管理泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。173、入伙指业主领取钥匙，接房入住。174、业主委员会业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，是经政府部门批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。175、后房型时代是指当一批经典户型被大量复制，户型设计趋于同质化，合理的户型设计只是房地产产品的及格线时，小区的规模、位置、环境、系统设置、安全指数、增值潜力等综合因素构成决定购买的重要砝码。176、健康住宅是指能使居住者在身体上、精神上、社会以上完全处于良好状态的住宅。177、违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。178、空鼓局部面局材料与基层没有胶合剂或胶合剂没有起作用，用小槌轻击有空壳声。如瓷砖与墙面间局部水泥砂浆不饱和，形成空鼓。179、如何办理装修许可证？首先由装修申请者填写申报材料进行申报，然后由房产管理局受理申报，经房管局光派人现场查勘后进行审批，最后是缴费和领取许可证；备齐如下材料：按要求填写房屋装修申请表一式二份，交验房屋所有权证，租赁的要提供房屋报有人同意装修的书面意见及租赁合同；装修设计方案和施工图；承诺因装修而造成邻里正常使用要负责维修或赔偿的承诺书；办理白蚁防治手续。180、LOGO即楼盘标识，楼盘独有的标志，多见于广告幅、旗、板牌以及外墙、售楼处。一般表现为图案、美术字、字母等。181、商品房预售须符合哪些条件？交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。182、哪些情况下，预售房购买者可以要求取消预售房合同？房屋开发公司不能按照原定日期交付预购房屋；建成后的房屋实际面积与预售房合同确定的面积不相符；建成后房屋建筑的材料与预售合同所列建材不相符。183、预售房转让是购房者将购买的预售房转让给他方的行为。184、业主是物业的所有人或物业的使用人。185、房地产中介是联结房地产生产经营者与消费者以及房地产经济内部的各种社会经济关系的纽带。186、地基和基础建筑物下面直接承受建筑物重量的土层称为地基。建筑物的最下端与土壤直接接触的部分称为基础。基础的作用是承受建筑物全部重量并将之分散传递给地基。187、墙体是维护分割构件，同时也可以是承重构件。在一般砖混结构房屋中，墙体是主要的承重构件。188、建筑用地面积指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积，不包括代征的面积。189、建筑基底面积是指建筑物首层的建筑面积。190、建筑高度指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。191、建筑间距指建筑平面外轮廓线之间的距离。192、停车场指在建设用地内为停放机动车和非机动车须配置的场地。停车场面积小型汽车按每车位25平方米计算，自行车按每车位1.2平方米计算。193、智能住宅是将住宅内各种电气设施纳入计算机网络系统进行综合管理，使其具有高效率的服务功能，可提供安全、便利、舒适的住宅环境。194、房地产市场调研是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。195、单个楼盘的市场调查通常包括哪几项？产品分析价格组合广告策略销售执行196、如何填写楼盘市调详表？（1）产品：A、地段B、公司组成C、基本参数D、建筑类别E、面积与户型F、建材装潢·公用设施G、施工进度·交房日期（2）价格：A、单价B、总价C、付款方式（3）广告：A、接待中心B、广告媒体C、数量强制D、主要诉求E、来电来人（4）销售：A、销售率B、客源分析（5）总结：A、成功点B、失败点C、建议197、商品房销售面积商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积198、分摊公用建筑面积的计算方法分摊公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和公用建筑面积=整幢建筑的面积－套内建筑面积之和－不应分摊的建筑面积199、“五证”包括什么？商品房“五证”包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房预售许可证。200、“二书”是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。二．英汉对照常用房地产专业词汇administrativeinstitution行政事业单位allowancesforrepairsandmaintenance维修费amenities便利设施appreciation增值areacode（电话）地区代码arena室内运动场assessment估价auction拍卖baddebts坏帐bidingdocument标书businesslicense营业执照capitalvalue资本价值cashflows现金流量chambers（商业资本家联合组织的）会所circulation发行量coliseum大体育场，大剧院commercial/residentialcomplex商住综合楼commission佣金community社区competentauthorities主管部门comprehensivesub-areas综合分区condominium个人占有公寓房，一套公寓房的个人所有权constructionproject建设项目costofdevelopment开发费（指拆迁费，七通一平费等）depreciationallowances折旧费discountedcashflowmodels折现值现金流量模型disposition处置downturn（经济）衰退downzone降低区划规模entrepreneur倡导者，企业家equityreversion权益回收equity权益expectation期望值financecosts融资成本（指利息等）financialbudget财政预算fiscalallotment财政拨款floorarea建筑面积forecast预测glut供过于求gothroughtheformalities办手续governmentassignment政府划拨GrantContractofLandUseRight土地使用权出让合同grantortransfer出让或转让hedge保值措施high-technology高科技housingresidences住宅incomebracket收入档次incometaxshelter收入税的庇护infrastructure基础设施interest产权investmentstrategy投资策略keyzonesfordevelopment重点开发区landefficiency土地效益landusecertificate土地使用证landusefee土地使用费（获得土地使用权后，每年支付国家的使用土地费用）landuseterm土地使用期leaseback售后回租（即租回已出售的财产）letting出租locationclassification地段等级mortgagelender抵押放贷者negotiation/agreement协议onaresidualbasis剩喾?onthebasisofcapitalisation资本还原法openmarketvalue公开市场价值overproduction生产过剩permit许可证planningapproval规划许可planningpermitofconstructionengineering建设工程规划许可证plaza购物中心plotratio容积率prerequisitionedland预征土地professionalfee专业人员费（指勘察设计费等）projectapproval项目许可projectingparameter规划参数propertytrust物业信托property物业，资产publicbidding公开招标publicutilities公共设施purchasingpower购买力recession衰退reconstructionofoldarea旧区改造rules-of-thumbtechniques经验法saleproceeds销售收益sitecoverage建筑密度socioeconomicstatus社会经济地位stampduty印花税state-ownedland国有土地strata-title分层所有权subsidiary附属机构，子公司supplies日常用品tenement分租合住的经济公寓theMunicipalLandAdministrationBureau市土地管理局titledocument契约文书tract大片土地unpaidmortgagebalance抵押贷款欠额urbanplanning城市规划utilities公共事业设备vacancy空房valuation评估wealthmaximisation最大限度的增加财产(同其他投资相比)桂林合通房地产有限公司职责与流程第一章房地产项目全程开发流程前期部寻找拟建投资项目前期部寻找拟建投资项目董事会意向地块确定董事会意向地块确定策划人员技术设计人员财务人员策划人员技术设计人员财务人员工程预算人员项目研究小组成立项目评估项目研究小组成立项目评估可行性方案通过招标获取项目开发权前期部通过招标获取项目开发权前期部前期部前期部土地证、规划选址、规划定点土地证、规划选址、规划定点策划人员策划人员项目方案概念设计项目方案概念设计研发部委托设计研发部委托设计一、规划方案设计二、园林方案设计三、建筑方案设计一、规划方案设计二、园林方案设计三、建筑方案设计营销部委托设计项目设计优化营销部委托设计项目设计优化研发部委托设计→前期部研发部委托设计→前期部送审图公司→送建规委审批资金筹措财务部资金筹措财务部前期部前期部消防、防雷、环保、人防、年度计划消防、防雷、环保、人防、年度计划合同预算部合同预算部一、项目招投标及签订合同；二、营销策划一、项目招投标及签订合同；二、营销策划营销部营销部前期部报建‌前期部报建工程管理部一、工程施工；二、销售实施工程管理部一、工程施工；二、销售实施；营销部营销部工程验收工程管理部工程验收工程管理部前期部项目综合验收前期部项目综合验收物业接管物业部工程结算、决算决决算物业接管物业部工程结算、决算决决算交房及办理房产证财务部合同预算部营销部交房及办理房产证财务部合同预算部营销部PAGEPAGE51第二章合通地产组织架构图董事会董事会总经理总经理副总经理总经理助理营销总监常务副总经理副总经理总经理助理营销总监常务副总经理综合部工程管理部研发部策划部综合部工程管理部研发部策划部销售部总经理办合同预算部财务部物业公司前期部人事行政部各小区物管理人员各小区物管理人员金园绿化公司主办人员材料采购人员研发人员设计人员土建工程师水电工程师策划师置业顾问销售主管总经理办人员人力资源主管行政后勤人员会计出金园绿化公司主办人员材料采购人员研发人员设计人员土建工程师水电工程师策划师置业顾问销售主管总经理办人员人力资源主管行政后勤人员会计出纳预算员总经理岗位职责岗位名称：总经理直接上级：董事会直接下级：常务副总经理、副总经理、总经理助理、营销总监、总经理办本职负责公司整体经营计划的制订、执行和监督工作，公司的日常经营管理工作、处理公司突发事件。职责工作任务职责一职责表述：组织制定公司年度经营实施计划，经董事长办公会议和董事会批准后，负责组织实施。工作任务：负责公司整体经营计划和公司总目标的确定；负责向董事会进行汇报，请示批准公司整体经营计划和公司总目标。职责二职责表述：主持公司日常各项经营管理工作工作任务：负责全面招待和检查落实董事长办公会议所作出的各项工作决定；负责召集和主持总裁办公会议，检查、督促和协调各线业务工作进展；负责代表经营班子向董事会办公会议建议并任命经营机构各有关部门和下属公司正副经理；负责签署日常行政、业务文件。职责三职责表达：负责公司成本管理中心全面工作。职责四职责表述：负责处理公司重大突发事件。工作任务：根据授权，处理特殊事项或重大突发事件；向董事会汇报特殊事件解决方案，并请求授权；事后对解决过程进行总结，向董事会进行汇报。职责五职责表述：由董事长授权处理其他重要的事项。常务副总经理岗位职责岗位名称：常务副总经理直接上级：总经理直接下级：总经理办、人事行政部、财务部、合同预算部职责工作任务职责一组织制定年度经营实施计划，报董事会、总经理批准；负责组织协调公司年度经营计划和公司总目标在各部门的推进与展开，并进行监督考核；根据公司整体经营计划，编制本公司年度预算；督查结算。职责二对分管部门管理：负责制定本部门内工作计划，资金使用计划；负责落实本部门的综合计划；负责对下属人员业务指导、培训和考核工作。职责三对全公司的人力资源管理：制订公司员工考核、奖惩办法，对公司员工进行绩效考核，提供处理意见；录用、培训及岗位调整。总经理办职责与流程总经理办部门职责一、以身作则，带头严格遵守公司的各项规章制度；二、根据公司总体发展目标和计划，协助公司制定公司年度计划，并监督年度计划的执行情况；三、每月根据公司年度计划审核各部门的月工作计划，督导各部门计划的执行。四、协助公司领导处理好日常行政管理事务，联系和协调公司内部的配合协作关系，发挥参谋、助手的作用；五、负责公司需上报或下发的各类综合性文件材料的审核把关；六、负责拟订、审核公司的有关对外的一切文件；七、负责组织检查公司计划、制度、职责、流程的执行情况；八、制定公司行政管理制度，汇编公司各项制度，监督检查各部门执行情况；九、根据总经理的指示，积极组织好公司级的重大会务活动和日常的办公会议；十、负责公司大事纪事工作；十一、负责信访接待工作；十二、负责完成公司交办的其他临时性工作。第二节总经理办人员岗位职责岗位名称：总经理办人员所在部门：总经理办直接上级：总经理、常务副总经理本职：负责公司各项事务管理事宜；负责处理文书、布置办公场所，协调其他部门的工作，促使公司业务有效而经济地实施。职责工作任务职责一职责表述：研究设计及改进公司文书、事务等管理办法与其工作流程，以求达到作业简化、职责分明、处理方便的功效。工作任务：负责制订公司文书、事务等管理办法与其工作流程；根据公司组织结构调整、部门职责的重新分配及业务的重组等要求，定期或不定期对公司工作流程进行优化；负责公司企业文化的研究。职责二职责表述：负责公司的对外接待工作，监督执行费用接待标准。工作任务：负责来宾的接待工作，安排住宿与餐饮；负责来宾的访问行程安排；负责制订公司来宾接待制度；负责每月接待工作情况的总结工作。职责三职责表述：负责经营会方秘书性作业及有关公司整体策划事宜；编订经营会议的议程并促进议定案件的有效的推行。工作任务：负责公司大会及公司每周例会的安排，并列席做相应的会议纪录，根据需要出《会议简报》，并对各部门对每次会议的落实情况及时向总经理汇报。职责五职责表述：总经理与公司各部门文件的上传下达。工作任务：负责办理部门与总经理之间的文件往来；由总经理办发出的各种文件，负责及时反馈各部门在实际执行过程中的问题及建议并了解执行情况。职责六职责表述：负责起草总经理交办的各种文件，整理总经理室的文件，搜集、整理相应的信息资料，为总经理对公司各项问题做出决策提供依据。职责七职责表述：积极协调好与各部门的各种关系，为开展总经理交办的各项任务创造良好的条件。总经理办工作流程一、公司职责及工作流程优化工作流程：定期或不定期优化定期或不定期优化调研、信息收集调研、信息收集职责与流程再造职责与流程再造组织学习新《职责与流程》组织学习新《职责与流程》二、公司会议安排公司例会、大会或临时性会议公司例会、大会或临时性会议根据总经理指示安排会议根据总经理指示安排会议通知与会人员，布置会议主题通知与会人员，布置会议主题通知行政部安排会场及会议用具通知行政部安排会场及会议用具开会，参加会议，做好会议记录开会，参加会议，做好会议记录根据需要出《例会简报》，呈总经理审批签发各部根据需要出《例会简报》，呈总经理审批签发各部负责监督各部门对会议的落实情况，并及时向总经理汇报负责监督各部门对会议的落实情况，并及时向总经理汇报三、公司年度计划、项目开发计划的制订及督导各部门月工作计划拟订：1、年度计划：年度计划的发放根据研讨结果，对计划进行修改，并报总经理审批安排公司高层管理人员研讨年度计划的可行性根据公司经营目标，拟稿公司年度计划年度计划的发放根据研讨结果，对计划进行修改，并报总经理审批安排公司高层管理人员研讨年度计划的可行性根据公司经营目标，拟稿公司年度计划制订公司总体目标，报常务副总经理审核，并报总经理审批2、项目开发计划：制订公司总体目标，报常务副总经理审核，并报总经理审批公司总体目标下达，各部门根据总体目标拟写本部门工作内容及所需工作时间公司总体目标下达，各部门根据总体目标拟写本部门工作内容及所需工作时间收集各部门工作计划，整理并拟搞项目开发计划收集各部门工作计划，整理并拟搞项目开发计划将项目开发计划初稿报公司各高层管理人员研究将项目开发计划初稿报公司各高层管理人员研究组织项目开发计划研讨会议（公司高层管理人员参加）组织项目开发计划研讨会议（公司高层管理人员参加）根据研讨结果，对计划进行修改，报常务副总经理审核根据研讨结果，对计划进行修改，报常务副总经理审核呈总经理审批呈总经理审批项目开发计划的发放项目开发计划的发放督导项目开发进行的落实情况，不定时向总经理汇报进展督导项目开发进行的落实情况，不定时向总经理汇报进展3、督导各部门月工作计划的拟订、实施及总结、改进：每月28日前各部门制订下月工作计划，提交总经理办每月28日前各部门制订下月工作计划，提交总经理办根据公司计划，对工作计划进行审核（29日前）根据公司计划，对工作计划进行审核（29日前）报总经理审批（30或31日前）报总经理审批（30或31日前）工作计划的发放（每月1日）工作计划的发放（每月1日）监督工作计划的落实情况监督工作计划的落实情况28日前各部门编写月工作计划完成情况，并对本月工作进行总结，提交总经理办28日前各部门编写月工作计划完成情况，并对本月工作进行总结，提交总经理办安排月工作总结例会安排月工作总结例会整理工作总结内容及改进方法，报总经理批示后，发给各部门整理工作总结内容及改进方法，报总经理批示后，发给各部门四、公司文件的上传下达：

1、文件的上传：各部门需要呈总经理批示的文件报总经理办各部门需要呈总经理批示的文件报总经理办总经理办定时（星期一下午，星期四下午）把前一天的文件呈总经理（急件及时）总经理办定时（星期一下午，星期四下午）把前一天的文件呈总经理（急件及时）总经理阅签文件（3天内，急件及时）总经理阅签文件（3天内，急件及时）总经理批示后的文件由总经理办负责分发办理部门及相关部门，并登记上传文件的台帐文件总经理批示后的文件由总经理办负责分发办理部门及相关部门，并登记上传文件的台帐文件办理部门落实文件的工作内容办理部门落实文件的工作内容根据总经理或常务副总经理指示拟稿文件2、文件的下达：

根据总经理或常务副总经理指示拟稿文件报总经理或常务副总经理阅签报总经理或常务副总经理阅签文件的下达文件的下达监督文件内容的落实监督文件内容的落实人事行政部职责与流程人事行政部部门职责一、公司人力资源管理：1、协助公司领导制定、控制、调整公司及各部门的定员；2、协助公司办理员工的招聘工作，为各部门提供符合条件的员工；3、负责对员工的学历、经历的审核、调查、统计；4、协助公司领导和各部门做好员工的考核、转正、任免、调配等工作；5、协同各部门对员工进行培训，提高员工的整体素质及工作能力；6、负责员工工资的管理工作，每月及时向财务报送职工工资通知；7、负责正式员工劳动合同的签订；8、负责保存员工相关个人档案资料；9、负责为符合条件的员工办理养老保险、工伤保险、生育保险、失业保险及医疗保险；10、负责为员工办理人事方面的手续和证明。二、公司行政管理：负责对员工进行遵守劳动纪律的教育及考勤工作的管理；负责公司资产的管理，建立固定资产、低值易耗品等物品的购买、验收，使用登记及定期检查使用情况；负责公司介绍信的管理，严格执行介绍信的使用规定；根据公司行政管理制度，做好电话、传真、复印机和投影仪、电脑、打印机等设备的使用和管理；负责公司公共区域及领导办公室环境卫生的管理；负责公司办公地点安全、保卫、消防工作的管理；负责对外的接待及票务、食宿等工作；负责信访接待工作；负责对派出所、居委会等单位的联系工作；10、负责及时办理公司的营业执照、资质证及公司名下的土地证、房产证的报审、年检工作并做好年检记录（总办协助）；11、负责公司每一次会议会场会前准备和会后收场工作；12、建立健全公司档案管理，全面做好收集、整理、登记、保管和分发与公司相关的文书档案，保证资料文件的完整、规范、有效，积极开展档案的利用工作。及时向城建档案移交项目档案资料。严格做好档案的保密工作，保管好公司的机密文件，保证在管理范围内不泄露公司任何秘密。13、负责完成分管领导交办的其他临时工作。人力资源主管岗位职责岗位名称：人力资源主管所在部门：人事行政部直接上级：常务副总经理本职：负责全面主持公司人力资源方面的管理工作。职责工作任务职责一职责表述：加强部门间的协调及配合工作。工作任务：负责组织《劳动法》及地方政府有关劳动法律、法规的惯彻落实；负责公司组织人事、劳资、纪律等有关管理制度的拟定、修改、补充、实施和考核评比工作；负责组织结构的设计与调整，合理配置工作岗位；做好公司各部门人员的定编工作，结合实际需要，及时组织劳动额的控制、分析、补充、杜绝劳动力的浪费。职责二职责表述：负责公司聘用、薪酬和考核工作。工作任务：负责组织公司员工的招聘、录用、合同签订、建档、辞退、考勤、培训、差假、调动、奖罚、考核、推荐、娱乐、工会等劳动人事、行政后勤系列化基础管理工作；负责公司会议管理、文印管理工作；负责抓好公司劳动纪律管理工作，严格考勤制度，定期检查劳动纪律；正确预测公司为实现其目标所需人力资源的需求，并制定满足这些需要的计划；负责核定各岗位的薪资福利标准，认真做好劳动工资统计基础工作；负责对日常工资、加班工资的报批和审核工作。职责三职责表述：负责组织公司培训工作，配合各部门做好专业技术培训教育组织工作。工作任务：及时察别、分析公司员工技能、态度等状况，组织有针对性的引导和培训，保证培训效果对改善绩效发生作用。行政、后勤职员岗位职责岗位名称：行政、后勤人员所属部门：人事行政部直接上级：常务副总经理职责及工作任务职责一职责表述：公司办公用品的管理工作任务：负责办公用品的计划分配、调整，根据公司需求，定期购买办公用品、低值易耗品、杂货，满足各部门办公需要；制订办公用品的管理制度，并做好保管、核发、领用登记等工作；负责对公司传真机、复印机、投影仪、电脑及打印机的使用管理。职责二职责表述：公司档案管理工作任务：严格遵守公司的档案管理的有关规定；负责对各部门档案工作进行指导、监督和检查，做好对兼职档案人员的业务培训工作；做好各类档案的接收、分类、编号、排架、保管、鉴别、销毁、统计汇编、查阅等工作；负责编制企业档案的检索工具，为领导、管理人员和工程技术人员利用档案提供优质服务；职责三职责表述：对公司物业经营用水、电的管理工作任务：认真抓好水、电的计量基础管理工作，抓好电器设备和线路的保养及维修工作，加强用水、电费用的核算，及时交纳水、电费。职责四职责表述：公司文印、报刊工作工作任务：负责打印公司文件，并负责办公室电话、传真、复印机的使用权用与管理；负责订购公司工作所需的报刊；负责报刊、信件的发放，转送工作；负责收集报刊刊登的重要文件及相关信息，并及时呈报领导或给相关部门传阅；职责五职责表述：对公司证照的管理工作任务：负责公司各类证照的保管，做好证照借用登记手续；负责及时办理公司的营业执照、资质证及公司名下的土地证、房产证的报审、年检工作并做好年检记录。职责六职责表述：完成主管领导交办的其它事宜；协助人力资源主管对人事的管理工作。第四节人事行政部门工作流程一、人事管理（一）人力资源规划：组织机构设置与信息汇总人事费用预算编写工作岗位变动与人员需求汇总（计划）组织机构设置与信息汇总人事费用预算编写工作岗位变动与人员需求汇总（计划）（二）招聘（内部与外部）人员内部招聘流程：发布内部招聘信息发布内部招聘信息应聘者报名提交材料应聘者报名提交材料不进行人事调动不进行人事调动人事部初步筛选人事部初步筛选否合格？否合格？是是 面试甄选小组面试 面试甄选小组面试必要测试必要测试岗位要求评估岗位要求评估否合格？否合格？是是用人部门主管/主管领导审批用人部门主管/主管领导审批否否同意？同意？是是 公布人事调动名单 公布人事调动名单 办理调动手续办理调动手续初、中级人员外部招聘流程：发布招聘信息发布招聘信息应聘材料登记应聘材料登记人事部进行初步筛选/背景调查人事部进行初步筛选/背景调查合格者勉强合格者不合格者合格者勉强合格者不合格者初试初试拟予复试拟予聘用不予考虑拟予复试拟予聘用不予考虑复试小组复试主管领导、经理办审批必要的笔试复试小组复试主管领导、经理办审批必要的笔试勉强合格合格者不合格者勉强合格合格者不合格者主管领导、经理办审批主管领导、经理办审批 不合格者决定录用合格者不合格者决定录用合格者否是否接受录用否是否接受录用是是办理入公司手续办理入公司手续试用期考察、考核试用期考察、考核不录用进入人才储备库办理转正手续不录用进入人才储备库办理转正手续（三）培训：主管副总、经理、办公室会签人事部部门负责人受训员工主管副总、经理、办公室会签人事部部门负责人受训员工汇总为部门培训计划提出培训需求汇总为部门培训计划提出培训需求 编制年度培训计划编制年度培训计划否审批否审批是是培训申请书选派受训人员发布培训通知培训申请书选派受训人员发布培训通知不合格不合格审批审批合格合格接受培训安排员工参加培训训接受培训安排员工参加培训训完成培训记录提交培训总结完成培训记录提交培训总结所有资料归档所有资料归档（四）绩效管理：各部门工作说明书拟订各部门工作说明书拟订 各部门负责人确定工作要项各部门负责人确定工作要项确定考评标准人事部门、部门经理确定考评标准人事部门、部门经理人事部、分管领导、自愿报名者2名（考核委）人事部、分管领导、自愿报名者2名（考核委）考评实施考评实施下次考核考核委员会考评面谈 下次考核考核委员会考评面谈制定改进计划制定改进计划各部门经理考核委员会绩效改进指导各部门经理考核委员会绩效改进指导（五）薪酬福利：1、工资管理：岗位调查组对岗位进行评价岗位调查组人事部进行薪酬调查人事部进行薪酬调查人事部执行通知工资奖金进行适当的调整人事部执行通知工资奖金进行适当的调整2、福利管理：人事行政部人事行政部出稿福利总额预算计划 人事行政部进行各福利金核算人事行政部进行各福利金核算人事行政部交予财务会签人事行政部交予财务会签人事行政部上报分管领导会签人事行政部上报分管领导会签人事行政部进行福利兑现执行人事行政部进行福利兑现执行（六）劳动合同签定：人事部根据各新进人员人事部门申请正式转正人事部根据各新进人员人事部门申请正式转正各用人部门部门经理会签 各用人部门部门经理会签人事部人事部门会签人事部人事部门会签 人事部分管领导审批人事部分管领导审批总经理审批人事部总经理审批人事部人事部签定劳动合同人事部签定劳动合同 人事部公司存档人事部公司存档二、行政工作流程：（一）公司内部协调：1、物品购置：各部门需求物品部门提出申请各部门需求物品部门提出申请行政办行政部核实、询价行政办行政部核实、询价行政办分管领导审批行政办分管领导审批行政办购买、发放行政办购买、发放 物品领取登记各申请部门代表物品领取登记各申请部门代表2、公司固定资产维护清点：行政办填写汇总清单行政办填写汇总清单 行政办上报分管领导过目行政办上报分管领导过目行政办制定维护计划行政办制定维护计划3、公司会议会场布置：收到会议举办通知总经办下达收到会议举办通知总经办下达 行政办会场布置行政办会场布置会后处理会后处理行政办行政办 4、建立健全档案管理：人事行政办各部门需存档证件报到人事行政办各部门需存档证件报到人事行政办证件登记人事行政办证件登记人事行政办按项目、类别归档人事行政办按项目、类别归档人事行政办根据各部门需求调度人事行政办根据各部门需求调度5、员工考勤管理：现有刷卡记录人员每天刷卡记录现有刷卡记录人员每天刷卡记录人事行政办每月对出勤率统计人事行政办每月对出勤率统计人事行政办分管领导审批人事行政办分管领导审批与财务交接与财务交接人事行政办人事行政办人事行政办汇总存档人事行政办汇总存档（二）对外协调部分：1、公司各种证件的办理：各办、行政单位收接办理通知（口头、书面）各办、行政单位收接办理通知（口头、书面）行政办各机构事项咨询、领表行政办各机构事项咨询、领表行政办、需办证件部门配合各办理资料准备行政办、需办证件部门配合各办理资料准备行政办领导签字行政办领导签字行政办送各机构办理行政办送各机构办理证件使用办、行政办使用，存档证件使用办、行政办使用，存档 财务部职责与流程财务部部门职责一、负责对公司新开发项目进行投资分析及效益预测，为决策层提供可靠的数据。对已开发项目进行成本费用的分析、控制，审核施工合同、销售合同，办理房款、工程款的收付、结算，达到降低消耗，节约费用，进行目标成本管理和会计监督工作。二、编制财务收支计划、信贷计划，筹集开发资金，办理银行存、贷款。三、负责资金管理、调度，编制月、季、年度财务情况说明分析，向公司领导报告经营情况，对公司资金要高效合理的运用做出计划，提出建议，合理有效地使用资金。认真负责审核监督公司各部门业务往来及业务开支。四、负责公司经济类合同的审核，并严格执行合同款项拨付条款。五、提供财务会计资料，按时编制会计报表，按国家规定上交各种税费。六、负责会计档案资料的整理及管理，汇总下属各单位财务资料。七、按时核算以及发放工资。八、负责审核销售合同并协助营销部催收房款；协助物业部催收房租等费用。九、参与公司工程项目的竣工验收。十、对公司的存货及物业进行盘点。十一、完成公司交办的其他工作。财务部经理岗位职责岗位名称：财务部经理所在部门：财务部直接上级：常务副总经理直接下级：主管会计、出纳本职：负责公司财务、会计和税务事宜。依据健全的财务管理原则，发挥财务管理功能；拟订财务计划与预算；负责公司开发项目的投资分析,有效地筹划与运用公司的资金，维持帐款的准确及时登录与整理；编制财务报告，提供管理决策依据。职责工作任务职责一职责表达：按公司经营计划，提出年度财务计划，作为资金运用的依据。工作任务：根据本公司经营计划，确定公司发展的年度财务计划，依照年度财务计划，筹措与动用公司的资金，以确保资金的有效运用；负责公司房地产开发项目的资金使用计划；负责公司其他发展项目的资金使用计划。职责二职责表达：提出财务、会计制度，并负责其施行时有关的协调与联系工作。工作任务：根据公司业务发展，提出合适的公司财务、会计制度；负责公司财务、会计制度的执行；负责财务工作在具体实施过程中的相关协调与联系工作；监督公司财务、会计制度的实施状况。职责三职责表述：对公司新开发项目作出投资分析，并拟出书面报告。工作任务：参与项目评估小组工作，为项目成本分析提供税务、管理费用等相关数据，分析核算项目投资、收益，为决策提供可行的依据。职责四职责表达：按公司年度财务计划，办理有关银行借款及往来事项。工作任务：负责公司的银行往来帐户的管理工作；按会计制度规定定期进行存货盘点，以确保公司的资产，并使实际存量与帐列数字彼此符合；督导所属人员，依照工作标准或要求，有效执行其工作，确保本单位目标的达成。职责五职责表述：依据税法规定，处理公司各项税务事宜。工作任务：负责组织部门员工对税法的熟悉和了解，做到依法办事；负