商业房地产开发基础的知识

商业房地产开发基础的知识我们是做什么的？我们的服务范畴：建筑及发展顾问建筑规划设计及环境研究营销策划及销售代理服务物业综合管理服务商业物业综合服务地产合作开发与发展协助我们的产品主要有哪些？项目市场调研报告项目规划设计建议书项目整体策划报告书及各阶段行销策略提报企划推广建议书与方案执行广告物料及销售工具的设计销售执行计划书与销售回款商业物业的招商计划与执行商业物业的形象规划与品牌推广

我们精心操作的项目—厦门厦门明发商业广场、厦门定安商业广场、厦门新时代来雅百货、厦门RBD理想国、厦门东方时代广场、厦门东方财富广场。厦门巴厘香墅、厦门台湾山庄别墅、厦门雍景湾别墅。厦门东方巴黎花园社区、厦门帝景海岸高层住宅、厦门大学城、厦门豪公馆厦门金彩花苑、厦门金枫园、厦门象屿美树苑、厦门东坪山庄、厦门丽景海岸、厦门翡翠城、厦门故宫裕景、厦门明丽山庄。我们精心操作的项目—全国各地广州文德路商业中心、上海米兰城、深圳金融中心、重庆沙坪坝商业中心、重庆煌华国际商业中心、浙江桐乡商业广场、郑州金岸国际、河北迁安时代广场、山西阳泉滨河世纪城、银川绝对SOHO、泉洲明发商业广场、合肥明发商业广场、无锡明发商业广场、扬州明发商业广场。北京DBC加州小镇、重庆奥林匹克花园、福州屏山汇景苑、泉州阳光巴黎、武汉清水湾、北京善缘人家。杭州泉水湾别墅、福州奥林匹克花园别墅、苏州阳澄湖别墅。我们精心操作的项目—南京南京美丽嘉园

南京东郊美树苑南京明发商业广场南京明发华东国际城南京明发总部基地

我们的战略合作伙伴香港威宁谢工料测量师行（DLSL）香港巴马丹拿建筑及工程设计事务所（P&T）新加坡怡安物业管理公司（EM）香港明发集团（MF）香港新世界集团侨乐商业管理公司（KL）厦门德润行商业地产管理公司（DERUN）明发集团是香港明发集团在国内独资的企业集团，作为中国城市运营商50强之一，是以城市运营为核心、以商业地产、人居建设、酒店经营为支柱，以工业、金融、商贸服务为辅由数十家海内外公司组成的大型现代集团企业。在房地产开发和建设领域，明发集团始终扮演着城市生活空间开发的拓荒者与领航者的角色，已成功开发"明发滨江新城"、"明发国际新城"、"明发海景苑"、"明丽山庄'等三十余项高品质住宅项目，开发总规模达500万平方米。2002年，明发集团以前瞻性的战略眼光全力打造了东南沿海最大的购物中心--厦门明发商业广场标志着明发集团从“居住地产”向“商业地产”的战略转变。随后，明发集团在无锡、扬州、南京、合肥、淮安等地区相继启动了一系列商业地产项目，商业开发总面积超过了200万平方米。通过“商业地产＋商业巨头”的战略联盟合作模式，明发集团与诸多世界500强企业强强联手，共同构建高价值的财富平台，创造了商业地产运作的崭新模式。到2005年年底，明发集团开发在建的房地产项目总建筑面积超过了800万平方米，土地储备规模超过了6000多亩，为企业下一轮发展奠定了坚实的基础。明发在南京明发滨江新城明发珍珠泉度假村明发在南京—南京明发商业广场南京明发商业广场南京明发商业广场地处南京市区南部丁墙路与玉兰路交汇处，距离市中心新街口仅7公里，规划占地面积近20万平方米，总建筑面积超40万平方米，集购物旅游、餐饮娱乐、酒店式SOHO等多种功能于一体。项目雄据古都金陵优越地段，毗邻亚洲最大的火车站——南京南站，人流车流量巨大，拥有相对成熟的商业氛围和庞大的市场消费能力，建成后将以南京南部地区为基本商圈，辐射整个南京大都市圈乃至长江三角洲地区。明发在南京—明发·华东国际城明发·华东国际城明发·华东国际城位于南京市雨花经济开发区中心地段。项目占地面积达550亩，建筑面积约48万平方米，总投资超过人民币10亿元。项目定位为长三角地区及华东区域超大规模的工业原材料交易中心，该中心将凭借区域优势打造一个兼具内销和出口的工业原材料专业交易平台。项目由主体交易区、仓储物流区、公共配套区、生活商务配套区等区划组成，功能齐备，并引进专业机构为经营者提供宣传、政策与信息咨询、仓储物流、代办工商税务手续等服务，竭力为经营者及客户提供各种专业化的服务以及个性化的商务环境。明发·华东国际城以依托长三角、辐射全国、影响世界为己任，凭借雄厚的开发实力，必将以其更专业，更领先的交易、展示、物流、信息交流功能，成为长三角乃至全世界的最具经营和投资价值的商业标杆。明发在南京—明发·总部基地明发·总部基地明发·总部基地位于南京市浦口高新技术开发区。项目定位为高级总部型国际商务中心，占地面积达56万平米，建筑面积约76万平米，周边交通便捷，产业发展氛围浓厚，自然环境及绿化资源均十分优越。整个项目按商务花园的理念制定，由城市规划道路分为四个地块，15个区，每一区均以中小型高端独栋总部楼主体，组成若干开放式庭院办公区。同时有专为项目准备的展示中心、商务会所、酒店式公寓、幼儿园、停车位等配套，功能齐备，并引进专业机构为入驻企业提供各项商务与生活服务，竭力为入驻商户提供各种专业化的服务以及个性化的商务环境。明发·总部基地不仅奉献出卓越品质的楼宇，更以引领一个时代的经济理念为己任，凭借雄厚的经济实力立足长三角、辐射全国、影响世界，以其更专业，更领先的理念与品质，营造长三角热土上蓬勃发展的总部经济中心。明发的全国连锁商业战略厦门明发商业广场合肥明发商业广场南京明发商业广场扬州明发商业广场无锡明发商业广场泉州明发商业广场………商业房地产开发的基本常识房地产开发的流程和概念零售商业的简单介绍商业房地产业的一些特性以资产为基础的投资定义

投资是以放弃现有可消费的资产价值获取未来更大价值的经济活动，不仅包括金融资产,还包括一切具有创造生产能力的有形和无形资产。

（1）动产、不动产和其他财产权如抵押权、留置权等;（2）公司的股份、股票、债券、债权等；

（3）各种具有经济价值的给付请求权；

（4）知识产权；

（5）法律赋予或透过合同而具有的经营特权,包括自然资源的勘探、提炼或开发的特许权。

固定资产投资固定资产投资，又称不动产投资，在我国分为四种渠道：1、基本建设。2、更新改造。3、房地产开发投资。4、其他固定资产投资。房地产开发投资房地产开发投资是指以房地产开发公司及其他房地产开发法人单位和附属机构从事房地产开发或经营的活动，包括统一代建、拆迁还建的住宅、厂房、仓库、饭店、宾馆、度假村、写字楼、办公楼等房屋建筑物和配套的服务设施，以及相关的土地开发工程，如道路、给水、排水、供电、供热、通讯、平整场地等基础设施工程。房地产开发的两个里程碑式文件1998年7月3日(国发<1998>23号文件)“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”2003年8月12日(国发<2003>18号文件)“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”房地产开发建设的四个阶段1、建设前期阶段2、建设准备阶段3、建设施工阶段4、竣工验收阶段房地产开发建设的十个程序1、项目建议书与可行性研究报告2、选址意见书(含地形测绘)3、设计任务书4、初步设计（方案与扩初）与开工报告5、施工图设计与审查6、用地、报建、招投标手续的办理7、组织施工（含安全质量监督与监理）8、竣工验收备案9、建筑资料归档10、产权登记及物业管理地

产

公

司

管

理

运

作

流

程管理层面

业务层面

销售净利润开发流程及周期营销定位设计方案成本控制工程建造销售收入开发成本期间费用税费项目立项取得土地确定产品规划设计报批报建开工建造竣工验收实现销售交付入住物业管理房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，某些情况下各阶段的工作可能交替进行。如何交替进行才能达到完美的结果，是项目开发运作的核心问题。房

地

产

开

发

报批

流

程

图报批重要节点文件浏览《立项批文》《企业资质证书》《可行性研报告书》《环境影响评价报告书》《交通影响分析报告书》《建设用地选址意见书》《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》《规划设计要点通知书》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房（预）销售许可证》……可行性研究报告的内容一、项目概况二、法律及产业政策分析三、市场分析四、规划设计初步分析五、工程及销售计划六、投资收益分析七、管理资源配置八、综合分析与建议九、关于土地需要增加和完善内容十、其他补充内容项目发展报批、法律营销设计工程、营销、报批成本、财务总办、人力资源综合部门意见综合部门意见项目发展土地的所有权问题1、土地所有权的内容：土地所有者对土地资源的占有权、使用权、收益权和处分权。2、国有土地：城市市区的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；依法不属于集体所有的林草地、荒地滩涂等；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。3、集体土地：根据法律规定，农村和城市郊区属于国家所有以外的土地，包括宅基地和自留地、自留山。

土地资源的性质1、农用地：耕地、园地、林地、草地、其他。2、建设用地：商业、工业、住宅、公用设施、公用建筑、交通、水利、特殊等。3、未利用地：未利用地、其他土地等获取国有土地使用权的方式1、无偿取得：行政划拨2、有偿取得：国有土地使用权出让与转让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出资或者入股等。土地使用权出让与转让的概念土地使用权出让:国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为土地使用权转让:土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

土地使用权出让年限

居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或者其他用地50年目前开发商获取出让土地的方式

招标拍卖协议转让土地使用权的出让方式

招标—是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。拍卖—是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。协议—是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。

建筑设计管理阶段的划分

建筑设计工作的主要内容设计部工作设计流程上的工作辅助性的工作服务于终端产品的设计工作服务于销售活动的设计工作规划、建筑设计景观设计室内设计独立卖场现楼卖场、样板间建筑设计管理是桥梁市场销售工程政府成本规划设计

工程建设阶段施工准备阶段施工阶段竣工验收阶段1）施工准备阶段初勘、详勘、试桩及桩检测施工图纸的设计与审查场地三通一平临时设施建造大市政配套协调监理单位招投标桩基施工单位招投标总包单位招投标中标通知书施工合同备案施工组织设计安监检查质监登记建档2）施工阶段

放、验线桩基开工及验收土方开挖基础工程主体封顶单体落架室外配套及景观工程3）竣工验收阶段建筑、结构、水电各专业竣工图纸验收实地分部、单项及综合竣工验收每户实地竣工验收及建筑面积测定工程竣工总结及保修问题反馈竣工备案证明建筑档案的整理与移交

市场营销

我们销售的是什么？

1、建筑物的所有权即房屋的占有、使用、收益及处置的权益2、土地的使用权

市场营销我们销售的对象是谁？对商铺进行投资或经营的人乐于在房地产领域投资的人具有投资兴趣和偏好的人常规销售业务流程销售执行阶段售后销讲准备契约准备销售政策准备定价与调价案场接待房源确认预留登记下定签约特殊事务处理客户资源整合处理投诉总结售前准备房地产交易市场的概念

狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方或场所。广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。房地产交易市场的分类

（1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。（2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。（3）房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。常用的建筑规划审核指标建筑容积率建筑密度建筑高度绿地率、绿化覆盖率开间、进深、层高、净高建筑间距与日照分析征地红线、用地红线、建筑红线用地边界退让：道路、绿地、河道、文物建筑容积率与建筑密度建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

建筑高度建筑高度指自建筑物散水外缘处的室外地坪至建筑物最高部分的竖向垂直量度.高层建筑:指高度超过24米的房屋建筑,其中住宅为12层以上或者高度超过35米的；小高层住宅：指高度不超过35米的7至11层（含11层跃12层）住宅；多层建筑:指高度为12米至24米的房屋建筑,其中住宅为4至6层（含6层跃7层）;低层建筑:指高度为12米以下的房屋建筑,其中住宅为1至3层。绿化率与绿地率绿化率（绿化覆盖率）、绿地率都是衡量居住区绿化状况的经济指标。绿化率指的是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比，绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比，比如树的影子也可算入绿化覆盖率。绿地率是指“居住区用地范围内各类绿地”与居住区用地的比率，主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等，但需要明确的是并不是长草的地方都可以算做绿地率，距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地及地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。

开间\进深\层高\净高

开间:建筑物的宽度。进深:建筑物的长度层高:下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。

净高:下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高=层高-楼板厚度

建筑间距建筑间距又称楼间距，是指建筑平面外轮廓线之间的距离.日照间距是指前后两排房屋之间，为了保证后排的住宅能在规定的时日获得所需的日照量而必须保持的距离。L＝i·HL＝建筑间距；i＝日照间距系数；H＝南侧建筑计算高度

边界规划三条红线征地红线是指国土部门将集体土地按征用程序转为国有建设用地的勘界范围。用地红线是指规划局部门按项目选址要求，对建设用地进行规划审批后提供的实际用地围；建筑红线即建筑物控制线，也可以理解为后退红线，用于控制建筑物的基底，允许突入建筑红线的部位，各地方有不同的规定。建筑退让

建筑退让一般指沿建筑基地边界和沿城市道路、公路、河道、铁路两侧以及电力线路保护区范围内的建筑物，其退让距离除必须符合消防、防汛和交通安全等方面的要求外，还包括要退让日照间距、地下设施、绿化、地籍界址等等。一般道路退让为红线、绿地退让为绿线、河道退让为蓝线、地铁等城市基础设施用地的退让为黄线、电力等市政管网线退让为黑线、文物退让为紫线。关于商品房的销售面积

商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。商品房实用面积＝套内建筑面积-套内墙体面积。建筑物按结构材料分类

1、砖木结构：主要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重构件如墙、柱等采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。房屋层数较少，多用于单层房屋。2、砖混结构：建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖—钢筋混凝土结构。多用于多层（六层以下）民用建筑及小型工业厂房，是广泛采用的一种结构形式。3、钢筋混凝土结构：建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。墙只起围护作用，用砖砌筑。用于高层或大跨度房屋建筑中。4、钢结构：建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他材料制成。多用于大型工业建筑。建筑物按结构承重方式分类1、承重墙结构屋盖重量由屋架承担，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担；墙下有基础，基础下为地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。2、框架结构承重体系完全由梁和柱组成且梁与柱为刚结，构成一个整体刚架。一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。3、排架结构承重体系由屋架和柱组成且屋架与柱的顶端为铰接，而柱的下端嵌固于基础内。一般单层工业厂房大多采用此法。4、其他由于城市发展需要建设一些高层、超高层建筑，上述结构形式不足以抵抗水平荷载（风荷载、地震荷载）的作用，因而又发展了剪力墙结构体系、筒式结构体系。商业的行业属性国民经济行业分类—《GB/T4754-2002》共20个门类，其中第一产业1个门类，第二产业4个门类，第三产业15个门类。第一产业：农林牧渔业。第二产业：矿产采掘业、工业制造业，水电气供应业、建筑业。第三产业：上述产业之外的其他各业，包括流通和服务两大部门。

商业的行业属性第三产业第一层次：流通部门交通运输业、邮电通讯业、商业饮食住宿业，物资供销仓储业。

第三产业第二层次：为生产和生活服务的部门金融、保险业，地质普查业，房地产、公共事业、居民服务业、旅游业，咨询信息服务业和各类技术服务业等。

第三产业第三层次：为提高科学文化水平和居民素质服务的部门包括教育、文化、广播电视事业，科学研究事业，卫生、体育和社会福利事业等。

第三产业第四层次：为社会公共需要服务的部门包括国家机关、政党机关、社会团体，以及军队和警察等。

商业的行业属性狭义的商业特指以商品流通与交换为主的零售、批发等行业，按其地域又分为国内贸易活动和国际进出口贸易活动。广义的商业还包括各类以营利为目的的服务性行业，如餐饮业、酒店业、娱乐业、休闲业、旅游业、游乐业等等。最传统的商业形式——零售业零售商业的本质：直接面对最终消费者，并与其进行交易或为其提供服务。消费者与零售商业的营销：1、消费者的期待：商品期待、价格期待、环境期待、服务期待。2、零售商业营销的目的：通过各类零售活动组合来满足消费者的需求，使其购物体验大于期待。零售商业活动的核心内容：提供商品组合、合理的价格定位、差别化的服务、购物环境的营造。

零售商业的两个基本概念

——业种和业态业种（卖什么？）：指的是商业的经营对象，即商品的种类，是按商品类别对零售商业进行分类的一种方法。业态（怎么卖？）：指的是商业的经营方式或商品销售方式，即经营形态，是按经营或销售方式对零售商业进行分类的一种方法。

零售业态分类国家零售业态分类标准（GB/T18106-2004）有店铺零售业态和无店铺零售业态。17种零售业态：食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材商店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、购物。

百货店departmentstore

家居建材商店homecenter

百货店：在一个建筑物内，经营若干大类商品，实行统一管理，分区销售，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。家居建材商店：以专门销售建材、装饰、家居用品为主的零售业态。超市supermarket

大型超市hypermarket

超市：开架售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需要的零售业态。根据商品结构的不同，可以分为食品超市和综合超市。大型超市：实际营业面积6000M2以上，品种齐全，满足顾客一次性购齐的零售业态。根据商品结构，可以分为以经营食品为主的大型超市和以经营日用品为主的大型超市。专业店specialitystore

专卖店exclusiveshop

专业店：以专门经营某一大类商品为主的零售业态。例如办公用品专业店、玩具专业店、家电专业店药品专业店、服饰专业店专卖店：以专门经营或被授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态。购物中心

shoppingcenter/shoppingmall购物中心是多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。购物中心既是一种商业组织形式，又是一种零售业态，同时它还是商业地产集成发展的新模式。购物中心

shoppingcenter/shoppingmall一般情况下，ShoppingMall和ShoppingCenter指的是同一种类型的商业物业。ShoppingMall强调的是购物中心的建筑群设计中要有一条人文景观的步行商业街，Mall——林荫道，指的就是室内购物步行街，因步行街非常注重环境设计，顾客在步行街上购物或漫步，犹如在林荫道上一样轻松惬意。ShoppingCenter通常则是指一座大型单体建筑物业。购物中心的简单分类社区购物中心communityshoppingcenter在城市的区域中心建立的，面积在5万m2以内的购物中心。市区购物中心regionalshoppingcenter在城市中心建立的面积在10万m2以内的购物中心。城郊购物中心super-regionalshoppingcenter在城市郊区建立的面积在10万m2以上的购物中心。购物中心的基本特征1、产权统一，设计统一，营运统一。2、无顾客层次限制，并能够充分满足顾客的一站式消费。3、位置临街并拥有足够数量的停车场地。4、拥有数个核心店的设计与经营。购物中心门店类型介绍主力店：客层范围广吸纳能力强，是物业经营的龙头，客流的方向标；具有很强的品牌影响力；具有较大的规模，通常在2000平米以上；市场号召力强。如超市、百货、专业店、电影院、游戏天地等。次主力店：具有较强的辐射力，是重要的客源锚固点；具有较强的品牌影响力；规模通常在300平米以上；具有较强的市场号召力；如桑拿、保龄球、高档餐饮、咖啡茶艺、数码通讯、特色配套/餐饮等。旗舰品牌店：国外二三线品牌，国内一线品牌，行业内龙头商户，具有较大影响力，能带动大量其他商户入场，规模通常在100平米以上。普通品牌店：品牌知名度一般，不具有独立吸纳客源的能力，借助集群效应或寄生来挖掘商业价值。常见业种1、影剧院、演艺厅等。

2、休闲娱乐场所：夜总会、酒吧、KTV、电动游戏场、保龄球馆等。

3、各类超市。

4、餐饮快餐店：中式/西式餐厅、日式餐厅、快餐店等。

5．其他餐饮食品类：饭店、南北小吃、西点／面包店、水果行、咖啡／红茶／茶艺店／饮料专卖店、休闲食品专卖店等。

6．衣饰类：服饰店、化妆品专卖店、饰品／珠宝店、鞋店、皮件店等。

7．百货类：日用百货专卖店、钟表眼镜、礼品专卖店、家庭饰品店等。

8．文教类：体育用品专卖店、书局／文具／玩具专卖店、文化艺术展览馆／专卖店、补习班、集邮／古玩店等。

9．电子电器用品类：视听产品／唱片行、摄影器材、信息产品专卖店、家电用品、通讯器材等。

10．卫生医疗类：药局／医疗器材、医院／诊所／宠物店、美容院／发廊／美容用品店、瘦身中心、洗衣店、按摩等。

11．家具装潢业：建材家具、床上用品、灯饰、厨具、装潢设计、水电行等。

12．服务类：旅游咨询、照片冲印店、专业服务店、个人服务店、花店、家庭服务、快递公司、银行／邮局、证券公司、投资顾问公司、汽车销售／保养公司、房屋中介公司等。

商业房地产的种类办公写字楼商铺及营业用房工业厂房及仓库商业房地产发展的相关因素1、宏观经济：GDP、国民收入、第三产业、利率与投资杠杆率、社会商品零售总额等。2、房地产业：地域性、政策性、周期性等。3、城市发展：人口、交通、商圈等。4、商业零售：业态升级、连锁发展、品牌效应等商业房地产的命脉房地产——地段、地段、还是地段！商业地产——消费、消费、还是消费！商业房地产与住宅的七大区别功能区别地段区别客户区别物业区别专业程度回报形式销售模式功能区别

住宅仅以居住为功能。商业地产以流通展示功能为主，同时还可以承载其他功能，例如餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等。地段区别

房地产因其不可移动性，对地段的要求都比较高，而商业更之为甚。相对而言，住宅选择地段的弹性空间更大，不论城市中心，还是城市郊区，抑或荒郊野岭，均可开发住宅。商业则不同，商业一旦离开城区，来到郊外，就需要对商业的经营内容、业态进行检讨。例如适应于城区的零售百货如果来到郊外就生存渺茫。商业地产的植树原理，首先就是立地分析。如果地选错了，那必定难以生存。商业对“易达性”的要求很高，项目最好处在道路十字路口或紧邻干道，客流、人流、车流穿行方便，这样才能增加顾客的光顾可能。客户区别

住宅地产涉及客户层面较窄，目标客户一般分为两类，一种是投资型客户，一种是自用型客户。投资性客户乃是依靠买后出租及房产升值获利。而自用型客户乃是买后自用（不论过渡型居住还是永久性居住）。商业地产涉及客户层面较宽，客户包括了经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。经营商户又可以分为主力店、次主力店、旗舰品牌店及普通品牌店，各类商户对物业的要求都不尽一致。物业要求住宅对物业的要求相对简单，只要能满足居住的功能就可以，对层高、荷载等的要求也不高，一般活荷载只要200公斤，层高达到2.8—3米就可以了。对于商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求，任何一点的差池都有可能影响商业地产项目的生存。不同的商业业态，对物业的要求不同，一般百货店楼板的承重要达到500公斤，建材超市要求荷载4000公斤，普通的超市和书店1000