新人跑盘住宅项目方法

新人跑盘（住宅项目）方法分享

前言重在分享工作经验，而不在于布道讲学！跑盘技巧属于技术范畴，每个人均有各自不同的特色，本内容仅供借鉴，期望能对各位的工作有所帮助。优秀的房地产从业者首先必须是这个城市的导游（地理通）。

前言——跑盘概念范畴的界定房地产市场调研概念范畴：宏观层面：城市调研——国家/省/市经济发展、政策法规环境；中观层面区域调研——项目所在区域的政策法规环境，经济发展等；微观层面：地块信息调研——地块属性（生地、熟地等）、控制性指标、周边环境（资源、负面影响等）；项目（竞争、典型项目）市调——跑盘；消费者调查——特征描述、需求、购买行为等；市场链调查——政策法规等政府部门、土地供应者、开发商、设计院、咨询顾问机构、广告公司等。

房地产市场调研是一门博大精深的学问，其方法复杂多样、内容包罗万象。本报告只针对跑盘，为新人提供一些可以快速学习、快速执行的市场调研的途径、方法及注意事项，帮助大家尽可能少走弯路，提高市场调研的效率和质量。目糕录信马息寨架检构跑及盘鼠前努的痒准疏备实熄地卡调确研结拴果杯输轧出经吵典离跑太盘腊案沾例扬展剥示1蜻.信悲息链架苦构新舟人谜到桶现补场猎大违眼邮一洽看症，钻往施往裁会交产餐生扣如污下慢两仪种表极扬端净感毫觉番：1、斩没衡觉亿得抬有医什劫么底特香别侮的买地菊方纽奉啊甘，夏不肆觉陈得这有强什双么尊信奋息兰需赶要其我概关垂注椒阿~2、绕真抢新舌鲜礼！弓需异要教记愉的平东番西猛太参多蒸了次，葬这躲么慈多惩东蚊西廉我有记稠不泪住请可督怎贿么烈办串啊链？两赏种矮心累态喜都丢是珠因萄为躲缺榜乏洁对如信探息鸽的昼整既理馒、组分尤类脖所秘致呈。新命人愚跑释盘辉，湿首萝先如需俭要送对般跑衫盘径所负涉兼及剂到榴的贤信个息挽有碧一隐个哨系姑统弱的泰了垒解膨。好对哲于狂海策量尸信醉息演的俊分僚类趣梳荷理晚更闷有禽利负于滤理通清姜各灵个杆信栽息暮之朝间上的幼来掠龙益去乏脉葛，某从肉而苏达亩到铜透蠢过蜘现秃象剩看炎本降质李的团高点度劈燕。一昏般咳来妥说永，幼对烫于惕住乏宅窑项害目才的研信衰息剩可翠以谁如即下考分天类毯：基侨本非信声息推感广槽类芦信潮息销架售找类团信塑息1究.龄1信逃息锻架告构—垫—基腔本痰信弊息区申域巨属菌性区域属性区位1、项目所在具体位置2、所处区域现状：宏观经济、社会、文化概况；3、房地产市场整体概况；4、居民生活方式和消费方式，对该区域的认知四至项目四周相邻的物业或者地表形态规划区域整体的规划，包括政府短期、中期、长期规划以及规划实现的进度；需要关注区域在城市整体中的位置交通1、项目附近交通路网构成如何，分别为何种等级的道路，通向何处；2、公交站点如何分布，距项目有多远距离，步行多长时间能够到达

3、轨道交通情况如何，未来是否有新的规划配套项目周边的生活配套（菜市场、便利店、超市等）、医疗卫生（医院、诊所）、教育配套（学校、培训机构）、商业娱乐等，与项目的距离；项目1公里内、5公里内、10公里内都有何种等级、何种类型的服务设施任谁何比一捆个饰房晨地沉产辟项筒目候都创不曲可膊能商脱拣离晃区矮域弄环兄境领而肺独仁立蛙存淹在验，禾区沫域跪属些性虎对叨于裁项目目来有塞着苍至腥关风重苦要轻的排作势用抖；跑咐盘圆时伟绝木不全能删把款注祸意阻力峰仅碌仅泪放执在份所盒要藏调夹研熊的传单秘一末项群目语本肉体担上缓。社与区晚规规划卸是亚能奥够愉体建现掩社冻区环定艰位倍的妖重灿要种表乳现押，露在员极沾大状程庸度闻上坦也甚体饱现炮着榜开面发米商粥对这于斤项桑目吃的夹追汪求杂；对早于圾项姻目筹的卡总肥平增面壮和奇户对型秋设策计胞了抓然赠于抄胸费，鼠自镰己敌手蚀绘该其园总哈平纪图期和糊户瓶型突图沈，微是喝新言人经深鸣入册了恼解荷项北目讽产验品篇的门一避个浮重谱要需途哄径议。社劳区宫内霜规莲划/户铸型山规护划1鬼.想1信湾息芒架秃构—极—基茎本摘信窃息社区内规划基本参数占地面积、建筑面积；容积率；绿化率；总户数；车位比物业形态多少栋楼，分别有多少层。低层（1-4层）；多层（1-8层）；小高层（1-18层）；高层（1-33层）；超高层（超过100米）总平面布局项目分期；楼栋分布，朝向，排布方式；绿化分布，路网分布，社区主入口位置景观天然景观资源；人造景观，园林面积，园林风格；主要元素外立面建筑风格，外立面装饰，新旧程度户型规划户型面积户型面积区间户型设计户型平面布局、客厅开间、居室面积、居室数量、是否朝阳；赠送面积，出房率，户型创新产品类型配比各种面积的户型分别占多大比例，主力户型是什么楼层平面分布梯户比，户型分别是多大面积，什么户型处于什么位置1爪.查1信正息穗架顿构—企—基业本宴信荒息对扭于乱规榨模代较香大泉的欧住拖宅慌项睬目包，府内烧部烘配唱套忍必邻不勇可崇少厉；播配贯套迁设罢施仔对荒于格住回宅捷项锄目侧的践舒票适制程员度询具刺有申较攀大旷贡议献召。精要装抽修犬是田住醋宅其发撇展畏的胆一泥大桑趋载势疯，终精愤装站修政的探标薪准残将术是腾项搬目培竞争争饰力自的冰重绞要魂组征成漏部姓分社茎区旦内粪部怜配蛇套盾、无交鹿房遭标你准富、攀合协作边单赛位社区内部配套配套物业类型商业、学校、医疗、文体娱乐设施、会所等及其分布位置经营方式出租/出售，是否对外公开，是否需要业主公摊比例配套物业占整个社区的比例，配套物业规模、等级等社区公共配置大堂（层高）、电梯厅、电梯（品牌）等交房标准毛坯/精装修（装修标准）对于精装修的住宅，其精装修标准如何（？元/平米），这个标准包含什么内容，是否有家电、家具等，材质、配件等的品牌合作单位开发商资质、等级、特点操作过的其他项目及结果物业公司建筑规划设计单位园林规划设计单位销售代理公司通固过勇项备目排的打了赵解罢去繁挖张掘拉梳剪理森项宪目仔的米价疤值佛体幼系畅，宁能存够比使摆新冬人你对趁于抗项阀目链的鲁认夕识绣有育一啦个桥质耀的杏飞惭跃并胜关秒注走其浩所词推敏广搜的驼信估息识是熄否苦是尸真疏正摧的屯卖犹点画，狭是弃否咐对麦客裕户努起悦到辟真陪正疮的昆吸父引俭作博用推拘广劝毕甚竟拥是伙为谁项暴目瞎作槽广瞒告星，孕接丽触抵到耍这切些恋信谎息狮的剑时怜候察，刊我童们翁需附要呼有幸自毛己匆的并过掩滤鬼，劲不愚要阔被珠广客告摄词烤语低所轰误梯导飘，姿要言客锈观馒地秩认闯识自项怕目1涉.达2信蜡息丈架讨构—笔—推蜜广毫类贞信蓄息推亦广射主绿题推广主题核心广告语广告主题、阶段性广告语、诉求点推广价值体系挖掘其项目卖点住么宅猎产黎品脚主递要渔价滴值汤诉蝇求末体渠系低性价绑格…辩…地协段…云…减…里…施熟工锤质餐量…鼠…蕉…交列通…眨…怠…瓶…潮…线…环闪境/景爸观…傅…识…眼…底…房诚…配肾套鱼设抽施…耍…剑…波…客…艳…六…社至区/人薪文…招…花…修…俯…明…根…仔…寨…文…物兵业塔管畜理…监…测…注…属…行…洒…宇…初湿级壮市泊场成蓝熟腹市涨场建证筑/品都质…柜…白…暂…住…葛…叶…杠…爬…通泳风/采刊光…焰…晨…摩…费…其吗他狸项愚目犯的纠推肿广直手小段纷对金于云自挠己协项夹目样的曾操武作摔往纲往括会逝有洲较踢大株的雁借排鉴膏意低义好，拢对柱于筐其棉他芦项谎目炎推笔广序方第面拐的高创袄新否需沸要浙尤潜其庄关鼠注努；关扫注躺其户推裹广聪手托段些、环更机重典要钞的稳是泪要矛了厦解堪这较种松手最段斗的来针药对腿人劝群境及地达里到牢的心推允广选效盆果李。恨如焰：订通各过府其蜡网旋络促广粪告蚊的毅诉钥求典点威，巷及蔬其界进腿线/来居访砌量血，叨了偶解绢网滥络响这鞭种掉媒桌介吉的惕推定广番效责果阴以刑及曾客抽户腊关扑注触点丙；推促广抵方易式赶的用应柳运柴在燃一驾定暂程殃度构上守也插能摘反悔映缠市所场隶的刻成辣熟掠程巡寿度既。1岂.甩2信寄息猾架哗构—汇—推返广妙类礼信该息推御广赵手灯段推广手段户外广告大户外广告牌、小户外（阅报栏等）、道旗报纸广告每日新报、今晚报、城市快报、天津日报网络广告搜房网、焦点网、新浪网短信发送内容、发送频次、发送范围现场展示售楼处、沙盘、围挡、示范区、看楼通道、样板房销售物料楼书、户型图、海报、手提袋、其他物料公关活动营销事件、大型节点性活动（如开盘、客户回馈）、暖场性活动其他创新型推广方式1孩.剂3信胁息谎架损构—工—销汁售匹类浙信自息市啄场烫上灶其局他扔项碎目虎的痛销导售庆信幻玉息孝对咽于哄我朱们筹的疯项渔目申定葵位投及苏营铜销悔策芽略秒调徐整嗓具鸦有演重招大永意发义纷，冰这奋是采需耻要涛我赏们粒格尤外障关魂注翅的撕信椅息销席售窝类称信充息警往蚁往棉会小有虚拴假情王况廊，喜需迷要谁我墓们贯通封过印自颜己叫的乞观艰察坑了如解杀进弯行判却断巩与呼过煮滤推售推售频率推售时间、推售时间间隔、推售方式（大型开盘/普通加推）推售楼栋推出的楼栋数量、总户数、各楼栋在社区内的位置、资源占有情况产品组合所有推售户型面积区间、主力户型面积区间、各种户型配比价格实现定价策略均价、最高价、最低价、楼层价差、朝向差；与竞争对手的价格差异，在整体市场上的价格水平优惠信息优惠条目、优惠幅度、优惠说辞、优惠后实收均价销售效果总体销售率、平均月销售速度，周末的销售速度；遇大型开盘或加推，则需关注期间的销售量、销售率、储客时间、储客方式价格走势项目销售均价的走势，波动热销户型畅滞销户型的面积，户型设计、分布位置、楼层客户信息客户特征及背景客户年龄、居住区域、工作区域、行业、经济实力、消费观念、交通工具、家庭结构产品需求置业目的、置业次数、付款方式购房历程最关键购房因素、最满意的地方、不满意的地方、关注的其他项目媒体渠道认知途径、经常看的报纸类型、经常听的电台等2跑廉盘旋前认的贱准呈备很文多斥新号人到在封刚招开顽始蔑跑工盘遵的增时币候刷，亲都适会池遇债到庆这译样沉的恢情贯况着：1、贤我她们捕辛魔辛档苦祸苦拘、是认暑认披真违真拘地贸跑拜盘偏，搜役集策回侨来侄的捐资信料桐却停没艘有苹用翅上；2、潮写朋报扮告喷的俊时般候嘉我熔们需读要倦的掩信齐息仅与熄资作料祥却豆没堵有嘉搜税集腊到跑喝盘疑不前可妙能替一染帆俱风威顺探地浩调狂来泛我罢们把所夫需仁要阿的丹所烤有唯信韵息剥，平但佳我思们醉可籍以圆通芽过苍跑哥盘仰前希充购分出的错准灵备唱来尽恰量忆避挥免堡以艘上陈问个题明置确舒目斩标—籍—集译中夸力幼量鸭，累有勒的敏放叶矢了针解志目趴标—诊—知坊己裹知甩彼孩，肆百锁战拐不彼殆制欧定井计缺划—籍—有张原刻则竿不响乱张，浮有魄计止划逢不距忙准紫备悠道扰具—蚀—思态则桐有览备量,狗有盈备建无仍患2椅.览1跑货盘爱前酬的返准泛备—融—明访确够目杨标对外于储新兼人阁来戴说感，屿跑旋盘劝需厕要祝对筋目棚标盖项日目随的涨各匙方乒面碰情恰况刊进间行珍较夹为少完球整氏的羽了沸解何，若从常而摩对趟项债目础形茧成柳由介表朽及何里榆的惭认料识截。对坝于扇为练了遗项颂目东操病作侮进屋行雪的听跑敌盘鞭，滋常小常承会伪有垂不货同议的寸侧爆重握点员，骑如耳：专闯项长监待测尽：营打销望活注动媒黑体近发港布销抬售救监递测脱：推寄售价手格客付户明症确寻目弯标践：即们明持确岗跑差盘佳目侧的，毯以葬及寇由削此纠衍达生拒出搬的跑避盘荷重精点验内忙容—庆—必挡须齿与纸指度导珍人销沟抖通龟清汗楚罚跑榆盘剖的馋目奸标答及辈所貌需盼的赢重匪点废内殃容明，乔否躁则痛会京直边接青影类响斩结雾果检方荐向毕；T克I州P狗S牵:1、射新土人稿往批往躬对就跑检盘齿重予点湾内而容嫩所椒涉辱及虹的蚊信缝息辈点恩不菌了傍解扮，蔽需昌要凡需交求臭人/安漫排侮人凑给陵与懂明慎确正指腾示材，仆以颗使点新签人告明鹿确巾到咱现梳场湖后明应袖该类关旁注黄哪朝些贡信钢息膊点策。2、洪新透人廊可柳以粘将剂跑姑盘伏的肢重菜点斥内遭容梦记浴录予下倚来舌，强随绝身距携广带纲，坐避苏免百到戏现夫场暑后驶因区紧邻张蜘等淘情薪绪陆导每致厘遗盆忘堤。2枕.帮2跑拾盘恳前望的椅准蛙备—邮—了良解翻目国标了慎解闹项缺目贩的竿途固径喝有屡很草多扇，惨除剥了薪右建边粗列迈出宾的猜几弓种童，喇我通们控还径可渔以线从报杜纸倒新扑闻饲、惨短野信业广绕告粱、D乏M传新单等衫了粥解蚕到肢项浇目脊的素信韵息久，立这其些栋信映息困则逼“内可尸遇丝式而饰不阳可王求窜”吹，戚重旗在蜡平食日禁的绞积倦累—航—养火成许一或个碌好张习强惯王：保斥持采对柏身左边乔房傅地舌产合广订告淋信刃息菊的匙敏筒感逗度性，施时猜时敬收饮集惕，隙时阵时屡积期累确园定忙跑造盘社目形标乒之秘后直，详我针们娃需某要叹针普对棕项傲目炒先袄做脸一朽些厉基锦本培功汁课孕，数对赔项床目疏进全行裁大耗概鸡的桥了粗解笑。鞠准腔备雕工意作派越非充祝分体，讽到赤现膛场太以胃后危的世关争注多点稀就僵能呢够泉越脉明问确驳。我国们豪需数要沟从底多蒜方从位涛多累角脾度鸦了窗解顺项杰目钻，翼了欠解系途所径典也反是蜂各罗显穷神融通宾的引。除痕了蜓现嫌场寇跑讯盘废以锤外笑，听还尚可乌从弃以镰下茧途耀径彼搜臭集翼资滩料舍，呆这躬些样了栗解久都凤可心以史在歇实医地狭跑霜盘礼前剪作仪为真准右备调工落作书进巨行对：网船络偶资劳源公袍司封网岛络鲁平歇台同牌事电车话钩预扫调项倾目基造本柱资基料贞、脸推次广仍信奶息是颈我扒们钉在忧准编备掀环织节中需按要若重造点寺了投解拴的痒内熟容馋，查这庙些垫资耳料蠢往熟往雄不针用室到哄现幻玉场撑就远可惹以遣了返解敲到缓。2仓.手2跑悔盘摸前效的慰准南备—岸—了垄解或目歪标信液息荷时副代乎，键网道络很越欠来勇越份成亡为倘我烈们认搜武集唉资丧料滋的签必保经随之位路生了脉。一犬方侄面贴，复我军们雄要充郊分丙挖滴掘网羞络横上做的棍可筋利赠用馆资族源婚；另配一畅方凉面傍，抓我公们渠要街对己网抚络馆上舟的讲各爹种绝资撑源仔乓细哀过菌滤。秧有辆些漏网猎络凉信哀息盘相扰当维过花时痛，樱我锅们次对量于繁自钟己趴找丘到哗的促资而料援一为定秧要为关见注萌其依发拦布徒日发期殿，葛并醋通抱过四多蹦途笔径绞进藏行核屯实。网租络疫上搏往敌往绘可皮以怀找查到余很爸多念项己目礼推伙广本类详的间信的息网缓络队资烦源绍：搜勤索咱引泡擎谅：息百艇度愧、G牧o朝o社g雅l调e—象—其祖功捷能涌之螺强含大律让讨人层折命服职，铁但简如邪何幕充艳分勒利率用搞则废各衣显鄙神露通零；违有传的饶时组候熟貌案似周查队找抛不冬到怠的医信秧息夸，域换祖个衔关恰键被词胜，投可筒能千就傻柳策暗行花锻明立了脖！房够地火产仰网丑站掀：压搜柿房杰、塑焦睁点局、下全情房墨网瘦、肉新鉴浪技房帝产厅等这屈些览网非站秃上未往促往道有痰较在为庄齐姻全北的冬项们目宿基筑本止信情息剃；栏而肢且插可芒以甘查灵到狠项吨目分相蓄关渣的交新化闻兆与期广神告开图发谊商绢网猜站很睬多酱开吉发培商坝有颠自倚己爱的瞧公帽司草网禽站流，抖网警站考上露往层往白会缩慧有纱关恰于燃其袖项院目块的桐介神绍先；王如躬：夺万叶科丛、革中递海负、华富益力财等项困目岸网配站部赛分泼项掏目撇会华拥庭有篮自佳己匪的冲网盒站竭；索如债：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