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文档简介
万科五玠坊2013年度营销计划万科五玠坊项目组2012月12月Part
1.2Part
1.3Part
1.1市场情况分析(12年回顾,13年预判)报告内容Part
2.1复盘心得及改进(12年回顾,13年预判)营销计划铺排(13年预判)客户分析(12年回顾)Part
2.2推广计划铺排及费用(13年预判)12年销售表现从高端市场成交来看,定价超过4万/㎡月均成交均不超过2位数,主力单价维持在3.5-3.8万/㎡;仁恒森兰热销的主要是95-115㎡小面积户型,中海热销245户型,因此万科五玠坊与其他相比,12年五玠坊制定的主流价格,销售态势处于领先市场;供脑应洲放另量须竞类争貌激陕烈1舒3年同一亩季牺度1灶3年渴二体季适度1栗3年肠三甲季宿度1翠3年秃四启季翼度库刊存惯套朗数绿味城今玉钢兰芦花付园中哗海劲紫议御沙豪芬庭上谷海股星弯河枪湾仁撕恒若森旗兰此雅机苑合料景火嘉踩誉往湾江绪湾垦瀚狐林浦胡东撇星联河敬湾九霜龙拐仓遮玺混园尚边东俯国戏际库录存1禁8仅6套月山均店去堡化1鄙7套库韵存2或0付0套月呢均许去乓化3鹊5套库蒜存1史1吃0套月胖均刘去着化1诊9套库的存3倾1占0套月凝均突去邻化3轻4库址存9兴0套月径均叮去倾化6渔.饲5库蒙存1蠢4肯0套月债均吧去想化6窗.撒5库俱存2污0套库庭存6畅0套1再3年狠无呢货狭量1惑3年口去徒化输库即存1浇3年离去粉化坟库坚存预革计铅推绝出6穗0套1粗5择0㎡症产袍品预主计妙推捏出8驳0套预挤计拾推球出4委0套预秃计情推绳出1数0壤0套预爽计妖推责出1呜0耐0套预支计戴推岂出7靠0套预败计袋推娇出1桶0宗0套预领计便推地出7饱0套预形计相推灶出5烦0套预递计输推兽出1敲0朋0套预叮计探推扭出1乏0回0套主敢要顾竞辅争明型年轰高牵端酒市精场侨近1饰9末0框0套册供阵应县量费,艳竞谅争珍加镜剧缸;西同解时董在渡竞度品季项尾目挡中梨推迹货改主口要键集翠中索在浮一江季帖度晶和杂三皂季只度到,吩因掘此话我日们零可替以抹利弯用污二浮季疼度期空侮档灿期混推锻售免,照但颈三鼓季右度腔推胜盘扯将财面流临韵压彼力纳。明粪年挎高死端倚市遍场氧潜套在絮供话应揪量运主犁要支集歼中梳在烘长垄风籍板枝块奏的或雅黄戈嫁尔教、益庆胳隆疑项彼目材、应国警浩卵项师目流;新墓江舰湾秀板探块系的疤铁案狮牌门剃、鹅盛小世秒新瓣江对湾磨、精旭锣辉样江劲湾从墅杀、狂城芒投牌新捆江盈湾锅首叔府—现—共挑计朱约志近6械0茧0套相掀较懒与资各首竞序品野,棍除鄙中感海科紫付御辛豪读庭际产爆品窃相侨对盏同俭类安外肃,岔其慨余驰竞岛品参均狱存危在刚一辆定帖程禽度翠的熊差俗异胸化荐,坦故兽可初认耐定惩五桃玠爬坊专在助主歇力2隆4谨0伟~幅3岗5投0讯m2面偶积嗓段田产覆品豪项讨目照中盾,役销折售弦态芝势放处半于阿领俱先细局传面季;相安较蛋各含竞阳品厌,源可赢以戒看刮出1哈2年卖各稳豪混宅萝项俯目屯仍谱采虑取羡以辱价珍换产量笛的君手筑法德集房诚中芽出券货虑,爆相技较慈竞庙品像后旬期馋仍棚有罩相麻对六大鞠量济货炭源凑上郊市河,涛五能玠丑坊叔后愚期陕货奋量坐固焰定忌,恋相课较1吼2年顷在1江3年匀可叙做榜一拘定矩程心度僵的柳价渗格玩提碗升(融建避议1即3年缠采路取散小愁步危快拼走锅,屠分撤步险加毯推患的休形展式筒,陷以拳实滨现臂价星格忆提素升榆)使。市沾场赖总律结P婆a夏r喉t1.俩2P钳a朝r妇t1.朱3P秋a企r径t1.湖1市肺场晴情吊况番分书析住(1撤2年础回润顾唱,1数3年迎预虎判纯)报军告沙内麦容P渐a泼r宁t2.企1复鲁盘瓣心族得贿及数改游进跪(1怀2年院回半顾室,1覆3年驼预喂判战)营锦销循计佳划毅铺察排汪(1卸3年湾预钢判革)客秒户遇分支析园(1酿2年抄回跌顾春)P摇a隙r便t2.烟2推吗广傅计犹划筑铺造排申及梁费捎用规(1美3年柳预神判欣)客历户策总室结船(伙重辱点浅关骗注1晓0月2锅7日免开翁盘除)—驾—客肉户检居青住些区耕分粒析4素%静熊安众区4淡%闵金行删区4被%卢似湾讽区2领%长扇宁木区9冲%徐井汇翁区2丢%普单陀哨区2漠%闸麦北码区5准4泳%浦偷东锣新灶区7昼%外牲地宁区各域1笛1臭%三蹄林1碍3浆%陆萝家锹嘴9族%花胸木7徒%碧愈云2芽%北裕蔡4慢%其泥他上耕海串区应域掀客撑户浦昏东黄区偏域帝客颜户新悟标倘产争品大成染交篮客昆户估中严居矮住烧浦敞东凑的和客腥户反比培例注从管一坑期剥的7成箱下肝降被至5成御左痛右疫,抬主认要弦缘江于还三额林辞周章边永客尘比门例馒下赢降侮,庆同屠时晚陆葡家味嘴膛、河联欺洋赔、醒碧事云覆等料实蛙力周区科域结客秤户煌有驱部姻分筋增恨加兄;组浦却西扯市受区星客泡比疤例绵上荣升肯至4成仪左吹右填,爆徐肠汇悬、区浦凳江而镇更、剃黄每埔耀、拜卢慢湾掌等臣过胀江行区杆域般客糟户拾增捎加板较屡多堤。2鉴%松畅江括区7茅%联穿洋2请%上个南5退%浦购江以镇4剖%黄互埔妨区2搜%国搬外外地(深圳、加拿大、其他)松江上南三林、玉桥北蔡、联洋、花木金桥、碧云陆家嘴长宁普陀浦江镇黄浦、卢湾徐汇闵行核心客户次要客户偶得客户三芹林凌培兆剂六怖村恒侦大连市哑场浦昼发倘博贴园陆些家揉嘴汇蔬豪虏天桌下仁圈恒茧滨刚江钻陈石挂大霸厦碧猛云支社忽区世集贸冤湖良滨冰花牧园*轧2浦江镇杜行工业区徐死汇璃社凝区东浩方猜曼碗哈笨顿兆声丰再帝活景爸苑明衡园戏世铲纪万城远殊雄榆徐蹲汇庄园闵清行踢社积区圣足陶孔沙妥花烤园君归临客天卸下万哗科肉假水日登风西景*陕2黄党浦镜、管卢述湾同功济进城浮市鼻雅医筑*肺2银捆杏准家学园淡海水凯湾敞花滴园中采福紫城恋小马区中酱科彻新捞苑嘉翻里互中梳心上克南绞花肢苑昌宣里指花止园竹园、塘桥、洋泾东方城市花园香榭丽花园*2第五大道东方中华园第九城市益达公寓宏嘉大厦陆家嘴国际华城长宁兆丰苑酒店式公寓西郊花园长寿路音乐广场康熄桥中乌科桥大滔学砍村花梢木鱼、临北糊蔡仁、殃联添洋贼社猎区天铁安虑花败园建拍华俯新届苑金牧色披城贿市世达纪启花揭园大压华脚锦蛋绣蚀华住城仁涂恒追河受滨*蛾4香伸梅鲁花横园*凝2客逝户疤总怪结—戴—客物户训地饺图客败户若总泛结—皆—客寻户培工虎作点和袍行饺业陕分简析4妖%静碗安涛区7薯%闵片行做区4棉%卢票湾怒区9号%长策宁减区9牢%徐脏汇羊区4淹%黄被浦派区9邀%普环陀弊区3宅5预%浦穗东钳新奇区1室5坐%外述地泄区滨域上继海食区浓域软客抄户2份%国生外学区哨域2牵%松述江9侄%三父林1层7增%陆霞家蓄嘴2雁%联探洋2眼%花硬木2欺%碧播云2叔%上膛南浦疲东译区赔域界客悟户客赌户蛙工医作蔬区晶域铜浦陡西嚷市闸区自客过和食浦创东南客覆各导占3兼5扩%,债与疼一竭期仇相冬比耀浦竞东仗客漠户脉比箩例懂进耗一恩步含下壤降艇,谜浦恶东驴主径要蒜集趴中雾在难陆烂家威嘴线金钻融栋区愈,绕浦盗西仗主耻要锁位倘于达徐神汇校、色普仁陀怖、尝长异宁退等叫中疤环蜘沿乎线虹区烛域减,投行酸业蛋以血金扒融图、捕贸浑易抄和哗房指地倾产秆等更行趴业厅为歪主。成针交逐客待户胃家沙庭晓结张构完主兼要愈集睬中进在裂三慎代遇同渣堂小和室小孤太泛阳刚、课后舟小状太捡阳茫家冷庭偿,副家英庭宴人贪口径较科一蝇期军有赠所桑增泰加走;浑客伍户享年静龄拢在3霉0素-且5堵0,堡客纺户纹年负龄妥上需升掩明捡显浩。客阶户捡总灰结—蹦—客担户际年霸龄乘和怎家氧庭惧结廉构嘉分杰析客喊户割总支结—驾—客泳户胆来外访鞭渠晶道懂分颤析从袜客改户田来东访滩渠麦道壶来炮看栋,炮中急介钻带员客疗、主电促视絮广弱告链、介报户纸两广梯告佛为弃前孩三绣大扒渠饥道椒,添三京者谜来庸访配人燃数取占绍总那人棕数坊的赴近恨一朋半骂;断另慈外旱朋游友煎推晴荐创及筹老欲业展主驶推啊荐牌仍赏然尚占炼据狠重组要剧比棉例扣,缘瑞约急为2剖4臣%;妹路棒过污客兔户渗较可一精期马降磨幅术较蚊大勾。客浮户关总店结—范—客码户姥付亮款盾及槐限欺购崭情摩况海分尤析成漆交匹客主户茄中助超齿过7成欢选滑择墨贷形款疯,喝另序有牙不吨到2抽6名%的小客反户然选近择侄分午期尊付住款抄。成壮交芦客凉户中中樱有7身2迫%存你在各限偶购顿限微贷挂问得题帐,拣需竿通涉过牛办馅理寸假蜂离风婚虚、利补弊社矮保傅、桑去贸名撤过腔户猪等吩方龟式菜解茎决啊。客丙户杜认立可盈价棚值耀点客继户誓抗我性结障论唯:豪客保户雾主禁要研对吓产碍品灯的碰物械理脾属杨性—债—内商中馅环毒、趋低鹅密坟度艰社监区锯最败为恶认狼可傻,成其足次弹在头新爱户姿型斜提呆升微和汁亚稠洲齿豪劳宅最概扶念笑,葬以霸上4点百可绪作千为护后纤期承宣罚传屿重虹点中。溉客谜户从抗蛙性赔主导要她集迫中橡在伪高居压誓线板、修恒化大真建现材猎市骗场竖及缎区啄域答成尝熟甘度垄、申学兴区羞等形问去题狂上让,狐需乳要芬加幻玉强耗说酬辞伏引只导浑。客菜户泽总哗结—夸—客跃户烛购棋买亦愿唱意望及献抗炸性瓦分愿析P虹a杰r扛t1.横2P头a版r知t1.盗3P建a多r镜t1.惰1市崖场泪情馅况耕分端析铁(1汉2年贡回肠顾窜,1昂3年泻预摘判幻玉)报抓告暖内拴容P刻a冬r共t2.胳1复书盘给心哑得奖及僻改恋进倡(1五2年准回腐顾非,1箩3年盈预扔判壤)营燥销浸计合划尿铺弦排嚼(1余3年则预祖判此)客各户坊分脆析炕(1馒2年炼回哗顾视)P惊a您r悦t2.酿2推析广届计居划块铺如排千及革费逗用额(1联3年丧预序判诸)时玻间节档点工从程节捡点1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月3月2夏5日趴示驳范天区开尺放4月6日一透期1吓2尸0套席取差证8月4日二疾期6销5套俘取顾证1员2月1识5日三腥期安取绣证销酬售学节伙点9月3帐0日示棕范忆区修开绢放推图货秘节潮奏销阳售正情赔况目集标肺实困现月抛度沟成闷交1绿3套1量.桃3凑6亿1犹1套1豪.醒1依7亿6套0畏.档6亿3凝9套4痰.默4顷3亿5月6日开晓盘1接0月2感7日开摆盘1灶2月1锐5日开闪盘推璃出5士6套推谜出7搅0套推却出3甲0套签痰约7役2套金社额7颤.丛9亿签觉约8误1套饭,脊金澡额8政.谷1亿蓄床客具期续狐销圾期蓄除客般期续供销表期1块7套1陵.蜻6晶5亿3愤4套3轿.赞3护8亿2言7套2催.应7堂3亿分孟步颗共得加羡推5蒜9套实真现之签饱约毕金水额1项6亿汤,苹实僵现片均耳价3决7禽1坚2疾8元/㎡柯悼凯样差板淋房达旦观样测板刷房6套0置.改6亿2节0尝1萌2年运销谣售帆回梢顾通馆过扩对地户陶型掏、月装哑修码、霞景禽观肌进惰行驾升洗级晶,逢对逆比隶一研期场,具整舟体辱产柄品食力把得两到峰大纪大疮提浪升称,执更怀加将贴乒合绝市疲场搂,悲塑带造代五扭玠天坊膨豪摇宅间新最形蒜象桐。产合品浑力推音广凭手巩段1庆0月笨在认新狡品践发窄布剃会记正诊式精宣社告妻五枯玠招坊悔面堂市震后雅,贿通咸过绍短惜期延内骨线坦上县高距密妇度构爆悼发观式席的柱媒省体奏推吩广死,乞线偏下崇户套外泳广略告蛋的剖引贵导拼强淹化咏,映使砌得冠五兄玠皱坊锣项政目柔品赶牌那知怠名震度范迅搜速神提庸升悔。销汗售败执允行通象过塞引凳入跳二类三幻玉级瞒联材动谨,念成栽立斗专延业C泉A秆L滋L客勾中昏心债,纷使滥出体组平合宿拳餐,购切燃实像加兆大期老该带文新夸力阀度饱,涝并分全淹力铲实世施教全拥员筑营退销软激锣励使制吗度得,嫩有溪效冬带床动经了汇现性场材有终效守来劲人疫;品在谊良锣好姻的斧客缎户弄价锯格叙心秩理驱建通设既后般确荷立拾合姜理沾的斥入镰市渣价杀格却,暖配拥合搅限雪时建优辨惠隶,称顺盈利泊完退成1和0月速开提盘叶。复亏盘届心铅得复皆盘替改榜进1蒸、现里场寇示桃范枣区童展怖示雷效蚕果鱼不耀足石:中绘心起示裕范糖区读以滚及愧红柔线鄙外障围芝示端范逃区掀展怜示观不感佳2矩、商尖业如配果套首借握力病不巡寿足古:商校业依原视计润划缓今忽年3月双份脉展槐示济,1番0月密份租运荣营迈但匆未耳实辛现3渐、示性范佛区励、扫样滩板荐房尺展悉示城未踪蝶与敏推腐盘徒节怎点爪有夸效伴结脂合脉:柯肯凯迎与吓达麦观极标雀准你,吼造已成错同须一牛时幅段抱新丸老梢标磨准绑同到时澡销搬售达宵观趁展赏示从较纳后须,另销开售鉴压按力芦集施中密在旅下福半虾年泳。4剥、营誉销帖动壶作携:圈泳层华活核动保及蓬高翁端猴拓盖客骨渠足道抽挖俭掘隔力塞不悔够老狮业奇主折发勤动路火杠候柱不详足母:作未典多抚渠概道迷优惠激辜励慕的休加历大得万宝科衣及朗项羡目福老荷业缺主惰深畅挖斯掘案柄场迈管愁理欣:手团疼队绩执响行溪力扛、愉案武场工风亲控份管废理5、课价端格恳利习润P扫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