第五章不动产开发投资项目绩效评价

第7章不动产开发投资项目绩效评价7.1绩效评价指标体系与绩效评价基本报表7.2项目财务盈利能力分析7.3项目清偿能力分析7/28/20231主讲人：李军峰7.1绩效评价指标体系与绩效评价基本报表

绩效评价也叫财务评价，它是指投资分析人员在进行不动产市场分析和基础数据测算的基础上，根据国家现行财税制度和市场价格，从项目财务的角度出发，分析测算项目的效益和成本，编制基本财务报表，计算评价指标，以考查项目的获利能力，判断投资项目的财务可行性。7/28/20232主讲人：李军峰7.1.1财务评价的内容、方法与指标体系1.财务评价的内容项目财务评价的内容主要有三项：（1）财务盈利能力分析财务盈利能力分析是通过运用静态的或动态的分析方法，计算一系列反映项目财务盈利水平的静态指标或动态指标，据以考察项目建成后的盈利水平。7/28/20233主讲人：李军峰（做2岗）吹清腰偿尼能汁力竟分吉析项悼目瘦清响偿服能压力酬主棕要咳是鲜通凑过茧项窃目为计伙算侨期若内也各厚年蒙的萍财灿务怀状制况粪以秩及蜡投绍资世借桥款欧偿悼还嫩期穗来旬反糊映拔的越。项飞目检的馅清邪偿温能莲力扮分氏析卧包腰括食以淡下丝式内猜容裁：一狡是辆整真个打项川目款的要投抓资燥回掘收纺能挣力椅，唱即舒项狮目缝建疏成邀后蔬，赠需叔要却多返长益时拨间全才联能驼收但回押全蒜部穴投薄资身，半这浙是陷投建资歉者芳关猾心易的傍主骆要添问竖题卖之革一净；二缸是截项督目或资皱金伞的龙流积动饺性释分期析昆，渗即如项饲目盆在层营臭运轰过犯程姜中磨所职面常临决的必财和务暴风顿险泉程妈度貌及晌偿修债分能正力占的常大勇小裹，除这假是清项慕目络有军关补各限方引都哭非它常午关退心狸的弓问狮题却；三树是殃项椒目提的倚清钢偿养贷文款内能忘力尼。7锡/佩2担0冻/均2理0皮2港34主滔讲保人畅：外李剖军预峰（名3线）何资饱金谨平延衡竿能肃力灶分蛋析资叹金梦平侨衡拘能建力犁主挤要危是执通互过改考川察装项壤目卧计蓄算难期咐内歌各奔年模的得资嫩金丸余电缺岂情网况偏来笼反落映杀的烘。资暗金粗平耽衡段是盟指怜投魔资陷项俭目僚的姿各趟期郊累汪计床盈纹余疯资棉金向不秧应柳该铜出屠现摇负殊值咽（形即面资跃金获缺组口原）歌，恭它骆是副进腥行竹投穗资厚开裹发著经钉营珍的假必抱要兆条垮件齐。7党/造2糕0可/汉2糠0蕉2常35主雨讲镜人僵：方李探军古峰2吗.挂财烛务土评涉价饺的饱方狗法毫、罗指碰标楼体浸系啦与群基壶本况报男表（宾1霉）野财肿务脆评尤价除的丈方扛法项梅目迫财杂务厅评盐价尾有闪多腿种怠方访法说，彩按铁是饶否公考等虑组资劈燕金父的狱时毛间茂价送值陈，约项孩目鱼财伸务脾评竿价眨的芦方源法内可夕分久为柿静下态燃分睁析习和锦动敬态握分裙析辆方邀法眼。静浅态级分灰析狗又述可互称稻作屠非够贴傲现市分泳析拖方拼法芬。谎这糟类林方肠法饲的亦特届点蒜是跟不琴考男虑历货袄币押时画间焰价梯值遮。爹一肌般哗包橡括掘投饲资肃回摩收腾期屈、装投以资羊报献酬度率捕等肃方鲁法肤。动宝态避比表较封分介析晚，重亦城可宪称跨作洋贴适现陶的琴比代较造分议析坚。疲这绍种愚方粪法摩是兴将向项暗目攻生肝命迁周弃期糟内小不镜同印时饺间纪出街现作的马各较种嗽收加益嘉及乓成纳本后均中作泄贴舌现扯处独理沙，赔并待在港现桐值女基权础迎上企对香其芽进沃行住比毁较洪分将析莲。7政/咽2论0谷/激2指0崭2类36主身讲猾人贪：突李微军绝峰（浴2添）帐财循务饮评迅价纷的撒指躬标层体尺系为料了缎全识面蝴、理准沃确戒地科对妄项接目弄的穗财逢务平状毙况含做近出厉评关价庙，易就贩有估必西要数针践对林财墙务外评副价助的币内衬容施设案置外相其应刺的欣评校价皮指幅标铃体滔系守。项傲目油财亚务柏盈木利搭能誓力补分茶析虏的蒜主呀要露评妄价维指逆标来有报：财构务狠内枯部队收办益指率搁、拾财填务余净漂现欺值忽、纸投哪资筋利骄润抹率附、岁投个资役利柄税都率抄、仓资水本梨金借利数润事率忍等唱；围项霞目舒财死务胞清央偿亩能谢力厚分庄析猪的慌主碗要锄评浮价壁指英标丙有档：秘全畜部填投石资心回错收谣期亡、泻借以款然偿影还锹期皱、去资因产拉负家债捧率火、杨流历动妙比误率仙、悉速庸动垄比坚率金等馅。7溉/状2弱0虹/柳2拔0严2楼37主恨讲许人博：愚李妹军美峰（到3扯）闻财缘瑞务滴评段价迈的窃基仿本版报霞表项葵目意财栽务吓评写价钟的滨基吃本蹲报恶表勺有眠：梢现狼金范流彻量朱表男、惑损宪益失表舍、骆资烘金步来暴源抱与圈运胆用覆表号、众资裹产警负昂债料表顾，克这罩些旬都总是难必犬不妄可荒少颗的膊报彼表电。7底/殿2团0善/弃2荡0上2风38主样讲劝人喷：寒李励军云峰7葛.抬1撕.功2斤财认务礼评椅价艺基静本神报阳表陵的揉编狼制财凶务念评衰价冠基上本萌报巴表走又边称束基蓬本抽财坚务赛报忙表礼，税主远要冷有怖现栋金资流益量胖表殃、雾损怠益佳表凡、楚资掩金创来摆源跨与索运枪用倾表顾及养资症产顶负民债哲表扑。1昏.须财皱务殿现拌金饶流山量最表项批目州财袄务兰现倦金逆流龟量弓表鼻是名最岗重嚷要常的识基邪本栏财挠务剪报节表帽，泽该卧表救以款项掉目秩作方为规一达个述独裤立指的争系畜统亦，者把代项铸目常在藏计章算葵期流内甲以亚现居金玩或绢实潮物搬形烫式柴支禾付饶的威费睛用钟（董即诞现亿金趴流瞒出蛾）原和若以锁现禽金以或寺实傅物侍形桨式仁取兄得甘的胳收授入倘（唐即位现张金货流轰入这）捧尽员列典其宵中州，妙以湖反纷映服项梅目狡经葵济滚活未动惭的抽全紧过我程结。7摊/公2网0浓/婶2鹊0肝2氏39主哲讲颗人域：兽李剩军厅峰项杰目截财刮务巴现帝金购流眠量殊表哥的煎作立用寸是哈：道记极录萄项情目阁现歇金捷流帝入妄和守流奖出钳的利数诉量疤及筹时救序梳，错计突算赌净勒现耳金螺流鉴量斗，绒并只在回此报基过础搂上童，疼计棕算刷财规务释内膜部评收纷益醋率休、鸽财肆务茧净谷现本值申和距全微部羽投抗资歪回绣收光期讯等眯指跪标竖，拣反鸭映版项踢目予的粒盈惹利笋性狭和处财盐务愚清搭偿速能极力编，派是闸项列目居财惠务矩分下析挡的枝基算础怒。按惩投机资杠计购算粱的贯基恐础续不饿同俩，森财杏务财现津金木流免量腹表宾又颤分星为感全五部何投递资晌财结务即现熔金哀流喜量挤表壳、泪资案本祸金俘财业务状现鸣金温流凳量甘表突和承投浮资译各技方鉴财顿务缸现纹金项流牲量袍表秆。7唱/诉2坟0炎/父2粪0四2启31松0主火讲井人赢：夕李哨军亩峰（夏1狱）损全域部爹投含资佩财云务贴现脊金名流驶量咳表该专表浇不著分死资夸金无来杜源限，寇以笔全螺部幼投疲资乒作羡为粱计绪算仔基暖础锅，恨用真以净计盛算坝全避部政投片资妄所碰得驱税赚前转及厚所网得漠税辉后驶财父务这内怠部航收弯益塘率花、伶财催务衡净稍现客值疾及篮投把资英回席收赴期夺等赢评弊价肉指真标论，足考稠察纱项末目博全亦部上投膀资出的英盈仓利毙能别力境。①继确笼定机项钞目散的猪计阵算军期旗并唤画买出待表恳格②狡填象列艺现鹅金脑流且入毒栏现吴金镰流将入遭栏圣包售括得经奴营麦收厚入波、犁回线收映固灯定菜资握产烤余焦值擦和披回灵收暴经蜜营旧资茅金垒。回辜收自固灵定州资僵产规余片值无和升经针营屠资梳金艘是族指够项旧目岸计甘算暑期个末乌进疏行狼项仇目洒清凝算爹时时固微定非资疗产鱼的弦余颜值过和算回乘收棒的妥期谦初痰投上入挪的陷经颂营盛资即金棒。卷一脚般排填跨列里在艳计紫算遮期浇最估后海一缴年掘，景前百者基数蹄额刮可迎以籍由牺下喝式残求恭得蛙：固滩定鹿资朽产什余义值贵＝谜固那定网资涂产绑原泉值终－挽计腥算规期萝间详固愿定朵资第产节折咸旧员总物额7滑/亩2遣0剧/亿2叮0亏2特31拐1主柜讲威人绍：脏李我军括峰③拉填里列摊现父金遥流惊出亮栏④盟计昌算膜净灰现料金军流枪量材和扣累网计廊净堆现鸭金工流约量各参年店的讯净找现塌金娇流音量净等逝于宰相器应爸各活年短的辜现杠金肆流讯入吨与采现嘱金茶流轧出些之足差慈；驻将披本著年与净洒现仇金佛流茄量斯与咐以终前字各获年傻净宅现疯金苹流迅量短加井总随即句可地得羽到社本犯年盲累瞒计患净邀现顶金弹流熟量瞎。⑤袜计垃算株所状得盾税生前叶净感现晕金诱流贤量赛和紧所柏得咱税锋前辩累才计破净塑现购金株流令量所防得长税耍前标净史现杜金贿流茶量宇等锄于愈净羽现刚金鞠流崇量挪加赞所谨得未税恐之尝和饶；柱将对本洗年解所羡得悼税浇前炼净敌现严金捎流富量购加哭上屯以合前竖各守年途的以所际得披税腿前胶净宣现库金哀流粥量鹅即续可塑得疮到贞本教年获所齿得弊税字前郑累搬计酿净害现收金宰流脏量纲。⑥漏计帆算滩财爽务植评煎价屈指舱标主横要辉计澡算芳所释得厅税令前桨、廊税将后汗的或财患务屿内少部刮收雾益抗率乐、咽财顺务充净独现给值这、果投凭资鸟回哀收陆期芝等衬指民标猛。7晚/六2闭0解/速2清0姐2岔31宝2主圈讲捆人热：季李搭军挽峰（睡2提）寸资答本恋金烟财良务纸现驴金性流镇量扒表资发本卫金据财石务戚现绸金她流筝量展表叶是颗从灿投办资柄者向角它度忙出嫁发活，骆以滑投揭资诸者社的民出税资对额鼓作属为麻计南算希基和础稼，如把郊借删款警本叹金碎和猪利粘息现支衔付衔作扯为灭现陈金惧流方出韵，删用骗以帜计饶算奔投肾资京者箱投筹入烛资垄本慰金熔的般财烫务聚内处部估收越益焰率寻、释净袜现道值句等相指赛标埋。7兄/令2锄0素/抹2牵0贪2布31陈3主嫁讲牲人京：熄李仿军丙峰资批本色金季财斩务告现剧金葱流帜量丈表的与皱全告部趟投横资伶财证务版现喂金差流仁量捧表角的女结传构菊基溪本蛋相冷同旋，秋大男部睬分秃数欲据缝也掠可滴套困用润。焦其秩主换要伐区梦别司在吹于得：在叔资岗本鬼金规财论务斩现筐金颤流桂量科表锹的馋现滑金众流拒出旨中急，蹈将核开影发五建名设窄投类资灭和乏经爱营派资窝金践中武的舌资皆本屠金桶部访分验合四作拉一菌栏粒，民即上“裕资揭本劣金菊”柔，斧将页非变自共有知的萌投室入庄部翅分默不助予曲考偷虑序。舌新森增充加援“岸借目款盼本马金重偿姐还请”痰和折“聚借爷款焦利祸息馒支果付可”丢两累栏泪。资谈本灶金删财挂务档现纲金欠流犯量哨表该是挤完汉全炭站混在震投蹈资疏者裕自壳身巴的惧角越度获考裳核胡项均目井的依资构金浴运魔动至，障凡泡是厕项境目骂的爽现购金觉流柜入罩，撒都陆是把投踏资百者第的巡寿收正入傍，秋而丢这蜂些饺收溜入常又肯是缴投钓资快者陶资婶本播金录和忍借阵入占资炎金化共胆同岁取品得掩的衔，雾借惩入疗资爽金俩还生本阿付朵息角之温后逃的霞收匹入痰就政是扰投厌资移者蠢资岗本宴金老的籍收锡入榴。续因尺此现，行借垒款剥本尸金盼的休偿畜还由和降利涛息卸的这支霞付待就缸成发为蔽两拖项兆现问金箭流善出质。7笋/境2申0牵/葵2佳0呀2大31爆4主镰讲泽人部：仗李销军锻峰（垫3桨）叨投香资贯各肿方候现厨金喝流盗量缘瑞表当惭不总动捐产穴开完发寨项返目接涉衔及雁几届个绕投太资云者改进上行讲投进资览时共，须应蚊编色制夹投剖资礼各衣方劳现恒金坐流秆量荐表贿。该怠表阅以升投雾资押者捧各觉方糠的投出虑资拉额君为席计付算鹊基鄙础粱，情用假以殿计紫算杂投径资谁者抛各气方残的抄财多务尝净喊现堂值遥、芝内健部概收津益焰率员等临评等价按指旷标根，挎反着映蚀各季方绞投主资乌者稼投细入匠资壁本股的希盈佳利涉能冶力攻。7洽/露2贿0第/织2小0泽2同31扰5主殊讲仪人稳：刘李春军酷峰2敲.蓄损相益肚表损厘益辞表施是缠项做目肾财革务遭分闷析索的液基烫本君报膨表器之技一抖，药它忘反否映抛项惕目揉计折算誉期茧内进各唤年玩的资利仗润替总沉额厦、盏所虏得浅税排及甜税济后至利林润涛分饮配唱情秤况谦，誉用叔以流计损算征投澡资嫩利盘润崖率尼，忍投上资含利同税谦率钳和站资俭本糕金季利狭润治率徐等铺指恢标盖。7欺/珍2穗0洒/均2腾0歉2奔31当6主毯讲兰人受：涨李商军困峰3惧.状资附金狗来狱源资与恋运解用饮表资阔金刃来似源暗与虾运授用缴表澡，术又谈叫桃财魔务页平础衡扛表尾，威该梁表维反砍映垂项尖目雪计吨算逐期馒内恐各韵年鸭的亭资呜金榆盈峰余信或昨短凭缺斩情替况伍，坛用宏于煌选臭择巾资斤金毙筹晃措勒方笼案提，哗制屋定饥适排宜沸的职借拔款遭及灶偿祖还讯计代划采，姥为肃编偷制享资皱产母负渐债橡表梢提破供姨依名据战，疫并梦用纤于躁计直算简借决款粪偿见还盛期斑，颗它白也棕是丑项驾目哈财秤务半分买析迹的本基核本拘报买表毅之损一薯。（互1咽）姨资剂金阀来蓬源勺与储运肠用抱表（党2生）姨借借款昌还错本备付缠息宫计酱算助表7矩/裂2铜0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