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文档简介

金网络地产顾问成都分公司日期:2012.06沟通思路PART1:本体及区域研究PART2:核心课题及策略PART3:项目定位PART4:物业发展建议报告框架研究内容PART5:资金回款计划PART1本体及区域研究城市规划区域市场研究本体分析“主岷逝江坡”脊成政为票乐脏山司市铸城偿市锅发掌展叹的革主懂轴医和宴引亿擎验;乐剥山茫市叼总迫体捉以“登东眠抑雨”握、袋“盒西僻进施”盘、银“卸南千控果”怪、输“苗北眯拓齐”豆为仁主幻玉要规李划旷方古向群,呜同凶时横乐认山陷房趋地济产拴亦险依凡托毙“眨岷循江寻”串为幸发章展态主明轴脾,省由想南少向茎北百;筒目爷前假老病城造区咳板亚块澡发瓣展角已阵经猛十骆分底成淡熟劈燕,紫新骑兴设板奶块柿发恨展削后游劲委十傍足鼠。城别市桂规滔划—雷—总弃体庄规荷划眯为耕“回东闪抑-西孝进-南傅控-北勤拓塔”南部西部北部东部城杂市卸房动产衰发江展—端—依筒托邀“申岷丑江逆”踩由石南鸭向芬北渣发享展娃,益形巴成滔“刑组站团裤式躺”岁格压局通棵过内乐的山绩市素市雀政纳交千通可道歼路吴以抄及悟城递市孩发跨展伙动千态带,顽结秧合肺房绩地绞产蚀开旬发锣强乎度哥将表乐谦山高市采房倘地差产骨市软场阻划伴分助为继城区西唤板滚块责、蔽通己江驻板剑块袖、肝新鼠城寄区韵板症块闹、迎老筐城员区店板街块抓、建肖谎坝饲板贼块道和什东朴城扒板炮块鹊共渠六运大舅板根块葵。板块划分板块星级板块描述老城区板块老城区板块北以竹公溪张公桥段为界,东南各以岷江、大渡河为界,西至绿心,是乐山市传统的城市中心,是目前最繁华的地段。新城板块新城区板块东以牛咡桥为界,北临龙游路,南傍城市绿心,西到徐浩大桥东岸。区域在政府的大力支持下,目前已发展成为交通便利,配套完善的繁华地。通江板块通江板块包括二环路以北、岷江以西,公园路以东、外环路以南区域。区域主要以岷江为自然依托,主要以生活服务为主。城西板块城西板块也称苏稽版块,主要指苏稽大道两侧、青衣江以西地区。区域水资源丰富,青衣江、峨眉河、临江河穿流而过,素有嘉州“鱼米之乡”的美誉。肖坝板块肖坝板块是乐山市规划科研文教区,绿心以南,青衣江、大渡河所包容的范围。且与乐山大佛隔河相望,拥有优厚的原生态资源,自然条件无可比拟。城东板块东城板块又名眸子综合区,包括岷江以西、佛光路以北。区域为乐山郊区,以乡村经济为主。评吓级钱标谷准随:依移据龙板俯块肿房碗产臣开俭发引程艺度盲、邮配盗套破条输件暑、卵产架业散、役发遍展绝潜离力屯等诵综莫合廉因蒜素街考猪虑撕,狂星换级脾越贤多享表功明枯板晓块零综确合幅能烂力托越扶强天。本案P芒A买R斤T田1本奋体毁及架区护域误研员究城摔市羡房虾产粗发庄展区鲁域塞市爬场鹅研赵究本供体跑分酿析区忙域方市浓场井研手究—谁—本芽案券所往在帽通纠江勿板返块推,爷目姥前赛板康块岗价鸡值腿支手撑仍度贿较宽低糠,犁亟驴待宰升卫级板罗块董位狗于断乐绕山碧市柳北餐郊锅,赖区额域虽定屠位夜为锐物隙流嚼集拼散那地奶,滔目室前吗区鞋域盾人膀员抵结甘构楚复苦杂边,白整摘体盲品冶质南相乖对愿较鞠低敌;通咸江舒板稳块掩交昂通云便具利桑,宅与伶新锹城婚板悄块翠相咽连胁,馆区缘瑞位宜升春值盘潜撞力贷优诉势幻玉明笨显拦;伴苏随纲乐划山鸡的幕经宋济趟发湿展杰以梁及搞城建市没规佛划候落旧地旁,砖商丈务法配独套杂完士善奶,期未黎来当通形江颗板握块厚仍幕具焦有暗较栋大捞发由展加空夜间互。区废域伶位户于真岷便江键西正岸蓬,躲乐暮山释市烫北毕郊政,涂目给前挤该边区得域寻人环群刺构狮成庸较广为拜复告杂吴,扁整斑体与品尊质捐较索低泼,辉多滴以蕉周埋边仪地派缘跪性童客锣户临为蒸主角;药伴属随销“尚北创拓拴”温规怨划丑,悼未拖来赶通山江胶板禽块拔仍共具摧有鞭较叫大险发巨展蓄空倦间段。本案板块代表项目物业形态主力户型主力面积(㎡)老城区板块海棠香阁华夏上居高层套二、套二变套三70-110新城区板块嘉州长卷·天玺

恒地·大道中心小高层、高层套二、套三81-110通江板块五洲汉唐华泰·棕榈湾小高层、高层套二、套三74-125城西板块西城国际城际御风庭高层套二、套三80-120肖坝板块嘉州新城

七星海棠小高层、高层紧凑型套二、套三80-110城东板块恒邦·紫云府

恒邦·新天地高层套二、套三84-120区腥域愚各驻板县块惜物杀业污以淋高涉层席、芦小红高盖层殃为住主仓;各稍板娇块翠间柜产最品古同药质驱化蔽严贱重肌,余主暴力渴面井积骗集烘中骑在8芒0还-移1质1卷0㎡汁的塌套裁二骨、当套谋三箱户锐型巷;杰本香案诊所看在堂通揪江妇板目块只,禽目爱前昆在竟售铲项份目凭较趟少醉,这但等与突新仔城晶区今板亚块赤之花间难仍妇存烫在勒激自烈驾竞坐争片。区鸣域辉市抄场鱼研芝究—罗—各筋板勾块尽产宁品症同砌质要化紫严篇重足,鞠同复时加本罪案升所态在直板昌块歼仍岁面唇临阵激拿烈染的顶竞瞎争板块代表项目主力面积均价(元/㎡)主力总价(万元)老城区板块海棠香阁93-107440041-47华夏上居70-90480030-43新城区板块嘉州长卷·天玺79-138430030-50恒地·大道中心70-101580040-50通江板块五洲汉唐74-110470035-52华泰·棕榈湾85-125520044-60城西板块西城国际80-119520042-62城际御风庭70-114470033-54肖坝板块嘉州新城89-115500045-58七星海棠88-106690061-73城东板块恒邦·紫云府84-120680057-80恒邦·新天地70-105530037-56区悦域植市域场属研随究—持—各盟板色块牙价往差陪较拐小耐,拆本匹案周所易在商板浓块旱住励宅挎售味价害处中于迷中杯低讯位吩水推平目其前宰成塔熟锹的轰老魄城厦板块块牧和税新精城从区害板杀块暖销范售猜价躬格餐普吧遍孕集清中茶在4遥8累0歉0欺-格5扯8潜0循0元/㎡洋左沉右孤,宁总爽价抗在屯为3贝0欠-楚5既0万镇元应之凝间嫌;处命于过岷框江殖东折岸穷的弱城率东市板制块急,静由谊于卷自题身胸强慢势际的怒景权观殊资源源恢配弓套扁,拒项棵目揉定洒位歉较疏高促,厦均指价路在5陕3霉0字0桶-棚6孔8弊0部0元/㎡止左盏右捐,慈总类价炊在3亚5至-系8过0万框元骑;本捏案涝所静在惩通坝江断板拼块油因赤在虽售伙参奏考昆项今目贵较纹少筒,丈目种前旅售笛价贝在4之7膨0腥0宰-岗5庙2津0喷0元/㎡章左骑右眯,暂总分价忌在3储5切-窑6蜘0万饺元伯。区鞠域环市神场胸研及究—爷—通炒江痕板封块庸地据缘趴性前客汗群乒特初征达显娱著公,赵对所外顾客净群总吸穴附卖力车有姓限板块客户特征老城区板块购买客户以老城区常住人群为主,另外包含部分郊区置业者,多为事业单位人员购买,多用于自住;投资客户占比较少。新城区版块乐山本地人居多,其中事业单位公务员、高层管理人员占较大比例,多以自住为主;区域投资客户相对较少。通江板块区域周边地缘性客户为主,另包含少量乐山其他区域的客户,多用于自住;区域投资客户相对较少。城西板块乐山本地客户居多,以自住为主;投资客户逐渐增加,也占有较大比重。肖坝板块工业园区购买客户占比较大,另部分老城区外迁客户占一定比重,多以自住为主;区域高校林立,投资客户占一定比重,周边有经济实力的二次置业者购买用于出租等。城东板块乐山本地人居多,其中以主城区改善型客户为主,多数客户看中区域良好的景观资源配套,多用于自住;区域投资客户相对较少。P酸A踏R槐T渔1本畏体蝴及梯区名域兰研礼究城雁市旱房痒产扮发厕展区亲域志市疯场温研帮究本蛋体羊分顾析本桶体袖分犹析泄:尾中址等强规解模敬地塘块兵,驰形叛状向方量正锦,鲜高线地瞒价谈、危高舞容敲积嗓率络特杂征宜显疯著地取块冶指雅标乓:地保块香总织用鞭地杰面叶积惊为6扎4亩容贤积副率铸为6漆.挤0车歇位析比庭:1想:若1楼浇面忌地携价也:1亿7乡丰0刃0元/㎡交之通端条牙件补:网页状妨道挑路滤体要系杀,蜜交耐通表便挤捷配夫套蠢条坚件雨:位离于渣通集江猾板油块献生骄活板居剃住谢,主地哀块似周加边愉具拜有驼一补定按配尾套枕基臭础剖;地习块设毗讯邻悲岷道江堂,烟具虑有爷一统定绕景肉观沾资沫源顷;本奏案本圾体长分桥析渠:杂西少、静北畜面纳临径路骨商肢业栏价棍值霜高谊;柳东弄南警面连临丹河忧居梨住凶价披值筑高地恨块询西易、夺北内面订直肺接姻临先路仔,陷沿幕街纯展饮示刊面性宽查,装具套有咽较炉大苏商州业墓价滥值始;东治面画临如岷霜江昏,趋可飘享视江叹景默,订景荒观安视认野益较班开存拓恭;南墙面偿临即路饮,渐有3牙0米特绿爪化苏带主,功可培避府免主交贵通这噪喊音伪;临路面商业价值高居住价值高总体规划为“东抑-西进-南控-北拓”,依托“岷江”由南向北发展,形成“组团式”格局;区域市场产品同质化严重,市场竞争激烈,整体房价处于中低位水平;本案所在板块价值支撑不足;本案所在区域内地缘性客群特征显著,对外吸附能力有限;中等规模地块,形状方正,高地价、高容积率特征显著,在一定程度上制约着项目品质提升。研杜究尼小私结P闻A上R怕T具2核在心蜓课围题铸及策圣略区域价值支撑不足核衰心热课评题泥研总判竞争剧烈,陷白热化遵循风险可控原则高地价、高容积率追求更高利润价值案裙例悲借姐鉴世纪城会展中心领事馆区天府软件园新川创新科技园区中芽德柔英土伦己联衔邦—哭—项缺目赴地旬处炉尚课在皆发紧展盘之顷中击的筝新宽川缩慧板呆块嚼区肤域壮,咏周杰边踩具岂备圈一被定逝配争套殃,巷属坛新浴兴丝式板分块晓。中挂德宫英摆伦哑联诊邦—上—项困目白概教况项目名称中德英伦联邦项目地址成都市高新区天府大道南段(荷兰水街旁)开发商四川中德世纪置业有限公司物业形态高层(33、44F)建筑风格英伦哥特式园林景观英式皇家园林总占地(亩)360(一期)总建面(万㎡)128总户数9000户(一期)绿化率55%容积率4.9面积区间(㎡)60-177车位比1:0.82物管费(元/月)2.6元/平方米·月首次开盘时间2011年5月29日交房标准清水立割面众风劫格体:英税伦顾哥熄特奏式呆风递格材溉质谱:外劳墙势采代用糖粗紧拉疮毛膜、香劈荷开沿砖G杰R醋C装暗饰歌构痕件秀、但石洲板父瓦音等每呆四药层荐用G葵R扭C材她质顽勾槐边甩层中筛德问英颈伦匹联愁邦—骂—外幼立冰面中雀德中英爆伦本联秆邦—欧—售秒楼时部地实巧景英伦哥特式风格立面&公建配套中美德碑英舰伦欧联李邦—智—售谎楼撕部附实案景唇图入户大堂(三段式风雨连廊)中盈德敏英款伦罩联素邦—拜—入振户弱大档堂中存德弟英茎伦凝联袋邦—闲—入奖户岁大用堂石板瓦老虎窗/

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